《中南商娱休闲体验之都可行性报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中南商娱休闲体验之都可行性报告.doc（11页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、裕天项目可行性分析报告长沙市盛凯投资顾问有限公司2008.12受湖南裕天房地产开发有限公司的委托，本公司对委托方位于长沙市雨花区，东临韶山路，南临时代阳光大道项目开发进行投资可行性分析，以供投资决策时参考。本案是基于目前长沙市房地产市场情况，结合我司的专业实践以及对项目板块、周边相关物业认真细致的调查研究而完成的。报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测则采用市场比较法。报告相关计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用，在实际开发中按照实际情况作相应调整。前 言我们希望将本项目打造成中南商娱休闲体验之都购物+娱乐休闲
2、+零售+餐饮+休闲+居住于一体的城市综合体我们希望将本项目打造成裕天城市广场横空出世 震撼登场示意示意示意示意可行性分析论证 第一部分 项目分析第二部分 市场分析 第三部分 项目定位第四部分 规划设计草案及发展建议 第五部分 开发时序及入市时机第六部分 投资收益分析 第八部分 规划深化效果第七部分 风险分析及结论第一部分 项目分析项目雄踞“大融城+两型社会试验区”桥头堡 。南城行政商务区辐射圈。本项目位于韶山南路，而该区域正是长株潭城市群的核心位置，伴随着城市基础设施建设以及奥林匹克花园等诸多大型住宅项目的开发，未来居住人口将大幅增加；同时，红星建材交易中心等诸多大型专业市场的密集扎堆，消费人
3、群与日俱增促使该区域消费人群非常可观；因此，本项目处于拥有庞大消费群体的重要区位。湖南省政府南迁至湘府路，天心区政府新址随着也搬迁至湘府路，大幅加快该区域市政配套设施建设的步伐，还将为该区域带来相当可观的商务消费。项目位于长沙市雨花区。东临韶山路，南临时代阳光大道，西侧及北侧临居住区。宗地位于长沙南城、韶山南路西侧，是联系南城和市区的纽带，距雨花亭广场车程约8分钟，距东塘车程约10分钟，距省政府车程约5分钟。项目东靠长沙最负盛名的风景区湖南省森林植物园。距湖南环保科技产业园3公里。项目位于二环线与三环线之间、主城与南城新市区结合部。位居红星商圈发展带。根据长沙市国内贸易发展“十一五”规划，红星
4、商圈将以湘府路与韶山南路交汇处为核心，构建以金融信息为先导、商贸流通为主导，产业为支撑的内供与外向结合，财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈。重点发展品牌餐饮、酒店业，规划发展金融、证券、保险业。努力做大做强物流和以“农博会”、“车博会”、“机电博览会”、“家具博览会”为支柱的会展业。项目所在区域有一系列规划，未来将对本项目形成利好。长株潭轻轨长株线；长沙地铁4号线、2号线；4小时经济圈：全省13个市州将与省会长沙全部将通过高速公路实现对接，“4小时经济圈”将圆满打造成型。 一小时经济圈 ：我省相继拉通的长常高速、京珠高速、潭邵高速等高速公路和不断提速的京广铁路，使长沙经济圈得以能够辐射
5、周边，实现经济流通一小时的目的 武广客运专线：建成后，湖南就有了进出省的快速通道，从长沙到武汉、广州只需要2小时左右，将极大地推动长沙乃至湖南真正融入泛珠三角区域经济圈。“四横”客运专线之一:杭州南昌长沙贵阳昆明客运专线，连接西南、华中和华东地区，属于国家重点规划的宗地四至：地块东面临韶山路，东南向汽车南站；地块南面为时代阳光大道、惠之宇大酒店；地块西面为低档住宅小区；地块北面为低档住宅小区；地块一：仅有南面临路时代阳光大道，东面邻安置区，北面、西面皆为现有居住区；地块二：南临时代阳光大道，东面邻韶山路，西面为规划路，北面为现有居住区；从本项目四至分析来看，项目紧邻长沙南北交通干道韶山路，可达
6、性好，配套齐全，但周边形象不高。地块规划用途容积率建筑密度建筑限高绿地率使用权年限出让面积（）地块一商业4.535%10035%40年14994.57地块二商业6.040%10035%40年14249.43备注临韶山路留不小于2000平方米的广场用地从宗地规划用途来看，本项目当前宗地性质为商业用地，使用年限为40年,可变更为综合用地；本项目宗地限高100米；宗地现状：项目用地地势北高南低，高差约20米；目前地块内部尚有民房、肉食厂宿舍等，有一定的拆迁量；地块内部无优势自然资源；本项目宗地分为两块，西地块与东地块被安置区分割；地块一：仅有南面临路时代阳光大道，东面邻安置区，北面、西面皆为现有居住
7、区；该地块东西长、南北窄；地块二：南临时代阳光大道，东面邻韶山路，西面为规划路，北面为现有居住区；该地块临韶山路面宽，临时代阳光大道面较窄。地块一南北窄、东西长，对项目将来的规划排布要求较高；地块一居住价值高，地块二商业价值高。项目位于南城板块省府融城片区，发展前景良好。省府驻地及两型社会试验区，将极大地推动该片区建设步伐。而本项目周边拥有配套设施齐全、交通便利，与市区其他地方均有公交相连。但是项目地块较小，且被分割开，西面及北面均被现有住宅建筑物所围合，南北窄、东西长的地块形状，将对规划排布造成一定难度。同时，本项目位居红星商圈辐射范围内，商业氛围浓厚，具有很高的商业价值，如何最大化实现商业
8、价值成为规划难点之一。总体来说，本项目位于长沙市乃至湖南重点发展区域，房地产市场发展逐步成熟，周边配套日益完善，如何突破现时市价将是重点。项目综述第二部分 市场分析 一、宏观环境分析1.1中国当前宏观经济现状一是资金储备充足。9月末，我国外汇储备余额达到1.9万亿美元，稳居世界第一位。高储蓄率状况不会改变，9月末，我国居民人民币储蓄存款余额已经达到20.5万亿元，比年初明显增加。二是物质基础雄厚。经过改革开放特别是新世纪以来的大规模建设，我国的物质基础大大改善，原有的对经济增长的瓶颈制约基本解决。2007年，我国能源生产总量达到23.5亿吨标准煤，已经成为世界上除美国之外的第二大能源生产国。原
9、煤产量25.26亿吨，居世界第一位。发电装机容量达到7.18亿千瓦，居世界第二。三是发展潜力巨大。工业化、信息化、城镇化、市场化将为经济增长提供源源不断的动力和潜力。以城镇化为例，目前我国城镇化水平较低。2007年，我国的城镇化水平达到44.9%，比2006年世界平均水平低4.1个百分点，比高收入国家低33.1个百分点，表明我国城镇化还有很大潜力可挖。四是积极灵活的政策。针对经济增速的过度下滑风险和日益严峻的世界经济金融危机，国家已经确定要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，为此已经出台或即将出台的扩大国内需求的政策措施将会有效刺激经济的增长。在货币政策方面，预计将在控制信贷风险的基础上适
10、度扩大货币供应量和信贷规模，保持货币供应量和信贷规模的适度稳定增长。随着形势变化可能会继续下调存款准备金率和存贷款基准利率。针对中小企业的资金困难，将加大对中小企业的信贷支持力度。在财政政策方面，在总量上将依照积极财政政策要求，不断加大力度，如扩大财政赤字、发行特别建设国债等。税制改革将是重点，企业增值税转型改革已全面推开，资源税改革、提高个人所得税起征点等也有可能相机出台。在结构上，将继续坚持原有的做法，控制一般性行政开支，重点向新农村建设、社会事业发展以及困难地区和群众倾斜。在外贸、外汇政策方面，将在提高部分出口产品出口退税率、稳定外贸出口的基础上，进一步稳定人民币汇率，减弱人民币升值预期
11、。同时提高纺织、服装、玩具等产品的出口退税率，而且范围和幅度都会扩大，一些自主品牌产品和高技术高附加值产品会得到额外关照。在房地产方面，将出台更多鼓励性政策稳定住房消费，估计将在已经降低个人购房契税税率、免征印花税的基础上，出台力度更大的政策措施，比如适当降低房地产开发的土地购置费等，使过高的房价能有实质性的下降，拉动居民的自住房消费。1.2中国宏观经济发展态势2、新形势下居民投资新走势（1）家庭财富积累呈陡增态势（2）居民及家庭投资增速显著加快（3）居民消费倾向持续下降（4）居民储蓄出现负增长（5）投资热情高涨，投资意识明显增强可见，中国居民投资意愿和投资意识已经逐步成熟并得到进一步增强。不
12、得不承认，“钱生钱”已经成为中国家庭经济行为的新的重要方面。3、长沙城市定位及其相关政策分析（1）长沙区位优势日益凸显作为湖南省唯一的政治核心，长沙区位优势正在逐渐释放，在对房地产开发、资金、人口吸附等方面起到了重要的促进作用。 （2）长沙经济保持快速发展，是湖南省经济第一极（3）长沙在中部及泛珠合作中的地位（4）南城将是两型社会试验区的重要据点从房地产角度来看，长沙近两年吹遍了港澳风、江浙风，大盘新盘迭出，品质攀升，大大提升了长沙房地产开发水平，泛珠三角合作将促进长沙招商引资，推动房地产快速发展。长株潭三市市域面积约2.8万平方公里；长株潭正高速走向湖南经济发展核心增长极、高新技术产业聚集区
13、和现代化、生态化的网状城市群；长株潭城市群获国务院批准为“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”；三市城镇将形成省域中心城市组群（属于长株潭城市群核心地区，含长沙县、望城县、湘潭县、株洲县等）区域次中心城市重点镇一般建制镇四级结构；到2020年，长株潭的三市总人口约为1435万人，城市化水平分别是70%，60%和65%，城镇人口总数约为943万，主城区城市人口约为580万人，消费潜力大。宏观市场小结尽管当前全球经济形势不容乐观，但伴随中国政府及时调控、调整，并以初见成效，预计全年经济有望保持平稳较快增长；长沙区位优势的日益凸显，经济的平稳发展，为本项目开发建设提供了良好的宏观社
14、会经济环境；两型社会的长远规划，将使本项目处在未来城市整体发展战略的热点区域和优势环境区域。1、长沙商品房市场整体供给状况分析（1）长沙商品房供应量年度分析长沙市前几年土地供应较大，经过这两年的开发，已经逐渐进入上市销售周期，导致今年上市量稳步攀升；另一方面，意味着长沙房地产市场基本呈健康的发展态势，泡沫程度不高。（2）长沙商品房供应量月度分析从图看,表明纵然当前经济形势不容乐观、诸多政策因素导致市场观望情绪弥漫，但开发企业对长沙房地产市场未来走势仍持乐观态度。二、中观市场分析2、长沙商品房市场整体需求状况分析截止9月份，2008年长沙市商品房销售面积为438.68万平方米，同比下降26.62
15、%，意味着自去年二套房贷出台以来，长沙商品房整体需求受到一定影响，客户观望情绪蔓延。3、长沙商品房市场整体价格分析长沙商品房销售价格自去年疯涨40%后，今年有一定回调，但仍处于高水位运行，基本保持4000元/以上水平。 中观市场小结纵然当前经济形势不容乐观、诸多政策因素导致市场观望情绪弥漫，但开发企业对长沙房地产市场未来走势仍持乐观态度，供应量仍呈递增趋势。长沙今年商品房销售总量相比去年虽下滑，但月度销量仍逐步攀升。长沙商品房销售价格今年波动较大，仍呈高水位运行，预计仍有小幅度回调趋势。三、分物业类型市场分析南城住宅市场小结供需方面，南城板块省府融城片区供应量居首，消化情况亦良好；价格方面，受
16、别墅物业影响，圭塘河天际岭片区最高，板块整体价格出现一定的波动，但下滑幅度不大；户型供应方面，三房仍是主流，居家型特征明显；本项目处于省府融城片区，片区形象高端，配套完善，交通便利，同时周边市场经营户众多，为本项目奠定了良好的客户基础。商业市场小结长沙市整体商业发展方向以西向和南向发展为主。两大新兴商圈并存的南城商业局面正在逐步形成。长沙市商业供应偏大，但由于政策影响，消化暂时略显低迷。南城商业整体档次偏低、参差不齐，专业市场密集，但商业发展迅速，日益集中。当前，南城商业开发后续项目众多，市场整体商业规模巨大，消化能力逐渐得到体现。南城商业消费群体以周边居民与往来顾客为主，随着省政府的南迁以及
17、周边各大高档楼盘的开发，未来的消费潜力巨大。规划中的南城商业定位于南长沙复合型现代商贸经济圈，以专业市场、会展业特色商业形态为主导。酒店市场小结长沙酒店业发展迅猛，国际知名酒店品牌纷纷进驻长沙；近年来，长沙高档次产权式酒店市场反响强烈，消化速度快；2005年2007年，长沙产权式酒店售价上升25%50%；长沙高星酒店年入住率保持在75%以上水平，客源相当稳定；南城高星酒店异军突起，已初步形成高星酒店圈；随着湖南旅游业、会展业等的迅猛发展，高星级酒店需求大大提升，尤其是高档酒店。目前长沙星级酒店客房数为3万3.2万间左右，到2010年预计将达到5万间左右，其间，髙星级酒店的需求量将大大提升。写字
18、楼市场小结长沙写字楼市场存有较大需求空间，但空置率逐年攀升，由此可看出写字楼实际的需求是大于供应量的，而其中很大部分需求正被非专业写字楼滥竽充数。价格方面，从早期的平和堂5500元/、湖南文化大厦5500元/、亚大时代5800元/到目前的700010000元/主流价格区间，长沙写字楼售价已有大幅攀升。目前，新南城板块写字楼市场推出量少，但市场潜量充足，未来供应量大，即使以省政府为中心的湘府路和芙蓉南路沿线正逐步形成南城新的行政商务中心，但短期内需求有限，销售出现一定滞缓，出租情况仍相当堪忧。本项目虽位于省府融城片区，属于未来南城行政商务中心范畴，存在一定的位置优势，但本项目若开发写字楼，不仅面
19、临同片区众多同类物业的竞争，还同时面临众多非专业写字楼、空置写字楼的租赁竞争；而且由于写字楼属于投资性产品，与周边商务氛围、交通等关系紧密；因此，综合考虑上述因素，本项目开发写字楼存有一定的风险性。第三部分 项目定位一、项目定位策略根据以上市场及地理位置分析，对于本项目雄踞“大融城+两型社会试验区”桥头堡，正是长株潭城市群的核心位置，且位居红星商圈发展带上。红星商圈将以湘府路与韶山南路交汇处为核心，构建以金融信息为先导、商贸流通为主导，产业为支撑的内供与外向结合，财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈。重点发展品牌餐饮、酒店业，规划发展金融、证券、保险业。努力做大做强物流和以“农博会”、“
20、车博会”、“机电博览会”、“家具博览会”为支柱的会展业。另外，项目地块本身具有其特殊性，市政道路将本地块划分为大小两块，应充分考虑这一特殊性，对本项目的发展方向进行定位。充分发挥这种综合功能，合理有序地规划建设高水准的居住小区及相关配套型商业及酒店类物业，以完善区域的配套功能。因此，本项目定位目标，将本项目打造成湖南购物、休闲、娱乐、居住、文化于一体的体验之都。中南地区商娱休闲第一极二、物业发展方向的确定我司建议，将本项目建设成为长沙大南城区域的高端性综合体项目。本项目项目物业整体发展定位：集中性商业+酒店+国际公寓+商业街+住宅三、项目功能定位购物+娱乐休闲+零售+餐饮+休闲+居住 四、项目
21、开发主题定位现代、科技、国际、时尚体验式生活馆本项目地块相对规模比较小，但地理位置优越，因此本项目一定要充分发挥商业和酒店类物业的价值才能做到项目价值的最大化。故此，在项目的开发主题定位上一定要突出城市综合体的概念，而在开发主题上要强化本项目商业、酒店的主导地位。现代科技国际化时尚化五、项目形象定位定位原则：（1） 利用现代、科技、国际的特色主题统领建筑外型及装饰风格（2）利用现代、科技、国际的特色文化引领、衬托项目品牌形象定位：中南商娱休闲体验之都六、住宅产品定位建议户型户型面积区间公寓一房405505605二房小二房70中二房805大二房905三房小三房1005中三房1105高层住宅二房小
22、二房70中二房805大二房905三房小三房1005中三房1105考虑到本项目的地块价值，及综合体属性定位，我司建议住宅产品定位走紧凑型路线。整体户型以一房、两房、三房为主，不考虑四房等户型产品。七、项目定位规划文化理念打造长沙“豪布斯卡”(HOPSCA)商业街区 HHotel (酒店)五星大酒店OOffice (办公楼)酒店部分Ppark、Parking (公园、停车场)市政公园SShopping (购物)超市专卖店等CConvention (休闲、娱乐集会)休闲广场AApartment (高档公寓)项目周边把单一的商业购物街区变成旅游休闲生活街区，即变传统的“购物街”为“生活休闲街”，将商业
23、街建成一个集购物、娱乐、餐饮、休闲、旅游、居住为一体的生活休闲空间。第四部分 规划设计草案及发展建议 一、东地块规划初步建议1、地块说明东地块有效用地面积25249平米，容积率为6.0，建筑密度40%，限高100。当前用地性质为商业用地性质，可变更为综合用地。2、规划示意图东地块规划方案一东地块规划方案二东地块规划方案三二、西地块规划初步建议1、地块说明西地块有效用地面积16394.57平米，容积率为4.5，建筑密度35%，限高100。当前用地性质为商业用地性质，可变更为综合用地。2、规划示意图第五部分 开发时序及入市时机一、总体开发次序1、对项目地块的整体分析东地块项目处于韶山南路和新时代阳
24、光大道交角处,韶山南路商业延长线,红星商圈主流圈层,商业价值巨大适合布局大体量商业、酒店、公寓类物业。西地块临新时代阳光大道，适合布局公寓，临街商业，居住价值大于商业价值。2、总体开发次序Step1：西地块Step2：东地块3、首期位置选择的理由控制风险，利于成功启动；快速回笼资金，便于为后续滚动开发提供现金流；交通条件便利，利于引导消费者正面进入售楼现场；景观资源条件相对稍差，利于采取“低开高走”策略。二、入市时机的确定根据对整个宏观经济及房地产市场的研究分析，我司认为2009年下半年底长沙房地产市场可能出现供不应求局面，主要原因是因为2007年11月份一直到2008年底市场相对低落，相当一
25、部分工程停顿，开工项目减少，竣工面积不足。而到2009年市场经历过调整，市场将逐步走向复苏。因此2009年底上市比较符合项目开发的利益，能够为项目入市提供好的市场环境。是本项目入市的理想时机。工程开发模拟上海毕越咨询 200842孔雀城销售现场客户接触点分析与建议用家具凸现项目个性细节传递的不仅仅是信息建筑形态户型户型面积区间公寓一房405505605二房小二房70中二房805大二房905三房小三房1005中三房1105高层住宅二房小二房70中二房805大二房905三房小三房1005中三房1105裕天项目可行性分析报告5、本项目投资分析项目方案三销售收入（万元）192786.8投资总额（万元）
26、95737.35销售税金及附加（万元）12887.798土地增值税（万元）1927.868利润总额（万元）82233.784所得税（万元）39519.324税后利润（万元）42714.461盈余公积（万元）4271.4461可分配利润（万元）38443.015投资利润率85.90%全部投资的投资利税率127.17%自有资金投资利税率381.29%资本金净利润率198.1%（1）投资利润率 投资利润率又称投资收益率或投资效果系数，主要用来评价项目的获利水平。本项目投资利润率达到85.90%，具有较强的获利水平。（2）资本金净利润率是税后利润对资本金总额的比率，它反映资本金的占用所带来的财务成果，
27、衡量投资者投入企业资本金的获利能力，综合反映企业财务状况的好坏。 本项目资本金净利润率达到198.1%，反映出本项目投资能带来较高的净利润。6、资金筹措与运用贷款还本付息估算表(贷款利息5.58%)序号项目合计建设经营期200920102011201220131借款及还本付息1.1期初借款余额10863.99 1.2本期借款16350.25 16350.25 1.3本期应计利息2737.0324912.34 912.34 912.34 0.00 1.4本期还本付息19087.28912.34 912.34 17262.60 0.00 1.5期末借款余额10863.99 0.00 0.00 0.
28、00 2借款偿还资金来源1971.55 26611.71 0.00 0.00 2.1投资回收再投入剩余1971.55 26611.71 0.00 0.00 资金筹措表序号项目合计建设经营期2009年2010年2011年2012年2013年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年2资金筹措957372156754861086418531117061286477033583224511882.1自有资金21567215670000000002.2借款16350054861086400000002.3销售收入再投入578200001853111706128647703358322
29、451188第七部分 风险分析及结论一、项目的风险点1、政策性风险从中国房地产发展来看，房地产开发的风险主要来源于宏观面的政策性风险，近几年来中国政府一直针对房地产市场进行干预和调控，针对房地产市场的政策持续不断。2、市场风险2008年下半年长沙市场成交量持续走低，消费者观望情绪较重，相当一部分的投资者持币待观，当前市场主要以刚性需求为主。3、财务风险项目在销售率达到53.2%、销售均价达到7573元/时达到盈亏平衡，项目资金盈亏压力不大。按照当前市场状况该风险是可控的。二、综合评价1、优势项目地理位置优越，毗邻城市快速干道，交通便捷，为市中心少有的综合体项目。该项目周边配套齐全，商业氛围浓厚
30、，发展空间巨大。城南一直是长株潭融城的核心部位，且市民较喜欢的居住选择区域，该项目沿线商贸发展，市场需求旺盛。项目拆迁少，法律手续简单，启动速度快。2、劣势地块被分割成两块，不利于整体规划形成氛围；地块相对狭小，尤其是西地块，难以形成大的内部园林，对产品价值提升有一定影响；地块高差大。受湖南裕天房地产开发有限公司的委托，本公司对委托方位于长沙市雨花区，东临韶山路，南临时代阳光大道项目开发进行投资可行性分析，以供投资决策时参考。本案是基于目前长沙市房地产市场情况，结合我司的专业实践以及对项目板块、周边相关物业认真细致的调查研究而完成的。报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测则采用市场比较法。报告相关计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用，在实际开发中按照实际情况作相应调整。前 言我们希望将本项目打造成中南商娱休闲体验之都
