《上城 项目 可行性报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上城 项目 可行性报告.doc（8页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、水景新城项目可行性报告目录一、 项目概况二、 项目提供的背景及建设必要性三、 项目主要技术经济指标四、 建设方案五、 项目市场分析六、 项目总体开发成本估算七、 财务评价与社会效益分析西安高陵昭慧新城可行性报告一、 项目概况项目位于县城东南1.5公里的高陵县第一中学北侧，占地323亩，其中净用地307亩，拟建50万平方米的昭慧新城（暂定名）项目，容积率为2.3，绿化率42%。项目地势平坦，地面平整。项目建设住宅2998余套，建筑设计独特，格调典雅，公建配套设施完善，设有商贸中心、社区幼儿古塔文化区等。是集居住、娱乐、商贸、中西文化于一体的理想社区。二、 项目位置（详见图二）高陵昭慧新城项目地处
2、高陵县第一中学北侧；紧邻着有悠久历史的陕西省重点保护文物昭慧塔。东至泾慧渠；西至西韩路；南至一中路；北至泾慧渠。地理位置优越，交通十分便利。三、 项目提供的背景及建设必要性随着高陵县的区域经济发展和壮大，财政收入成倍增长，高陵县人民收入的不断增加；高陵县由原来以农业为主的“囤粮县”发展成为现今农业与工业发展并进的经济强县。同时，泾河工业园经过几年的开发与建设，形成了相当的规摸，原来初步的规划已远远满足不了经济的需要，相应的高陵县政府也为了区域经济的平衡发展，决策沿六号路以南渭河以北，由西至东发展建设高陵；工业与农业并进，产业区与居住区分开，更科学的规划了高陵县发展方向和区域经济发展的布局。而昭
3、慧新城的项目的开发正是依据了高陵县区域经济的需要和平衡区域经济发展、实现工业生产与环保居住的科学发展目标兴建的。首先，昭慧新城项目的兴建适应了高陵县经济发展的经济与市场需要，平衡了东西经济发展的差距，带动了区域的生产与消费，实现了工业生产与环保居住的可持续发展。其次，昭慧新城项目的兴建为高陵县人民营造了一个和谐的生存与生活居住空间，也极大的推动了高陵县城市化建设的进程，对于高陵县人民迈向现代化文明起到了积极作用。其次，昭慧新城项目兴建为高陵县带来了新的经济增长点。昭慧新城规划户数约3000户，入住人口一万余人，他们的入住，必将带动餐饮、娱乐、观光旅游服务等第三产业的发展，围绕项目兴建的昭慧广场
4、、商业街和运动公园也必形成高陵县城的新街区。同时，项目本身在35年内也为高陵带来一亿左右的税收收入。最后，随着西安市政府的北迁和经济发展的需要，高陵县必将成为西安市经济发展的一个侧重。昭慧新城作为一个环境优美、配套设施齐全、价格相对低廉的居住社区，吸引西安市市区居民的入住，对于拉大城市骨架，降低市区人口密度将起到积极作用。四、 项目主要技术经济指标总用地面积：307亩建筑基地面积：60110平方米总建筑面积：499000平方米地上总建筑面积：472050平方米公建及商业面积：22660平方米住宅建筑面积：447550平方米幼儿园面积：1840平方米地下人防建筑面积：14172.1平方米地下车库
5、建筑面积：12777.9平方米建筑密度：29.3%容积率：2.3绿地率：42%总户数：2998户车库泊位数：1263（地下：518，地上：745）外形设计：时尚、新颖，具有视觉冲击力五、 建设方案1. 设计理念1.1以营造最佳居住环境，最佳居住条件为中心，力争为高陵城市新的居住和生活创造示范 标准，成为标志性楼盘，为蓬勃发展的城市创造新的亮点。1.2以人和自然为本，强调与自然共生。复兴中国传统庭院生活之精粹，透过小区空间、组团空间、庭院空间的层级过度，表达传统心理上的空间感、领域感、归属感。1.3规划设计的核心是为未来的居民创造一个安居乐业的场所，使居住本身体现其生活的尊严和价值。项目功能分区
6、及布局2.1项目产品分为四大类：1）多层住宅、2）花园洋房、3）别墅、4）高层电梯住宅。2.2各类产品相对集中布置。根据建设用地周边的条件特别是考虑到对昭慧塔的退让关系，高层电梯住宅主要布置在用地的 北侧和西侧；别墅体量较小层数较低，所以布置在用地的东南部，邻近昭慧塔；别墅区和高层电梯住宅之间的区域则布置为花园洋房；多层住宅布置在用地南边临一中路。2.3建设用地四边均临路，布置有一、二层的商铺，服务小区的同时也面向城市。2.4各个功能区划分相对明确，整个小区的建筑体量和高度由东南向西北渐次升高。3.交通组织3.1小区四边均临城市道路。北临主干道西阎引路，西临主干道迎宾大道，南临次干道一中路，东
7、临二干渠路。3.2小区规模较大，为方便出入并满足消防需要在各条道路上均设有出入口。3.3小区内设有7米宽环路与四个出入口相连，由环路再分设通往各组团的4米宽二级道路。宅间步行道路为三级道路，2.5米宽，道路设计满足消防、搬家及救护的需要。3.4一，二级道路设计力求简洁通畅，路面设计为柏油或混凝土；三级道路则设计得较为自由，结合景观设计追求步移景异的自然情趣。路面设计为彩色透水砖或卵石等。4.景观及绿化设计4.1景观规划结构采用中央主景观带加宅间组团绿化的两级结构。主景观带与组团宅间绿化相互渗透，互为补充，形成多层的复合景观。强调景观的均好性。4.2主景观带设计为小区的公共休闲、交流活动主要场所
8、。设计强调点空间的设计，突出重点变化的空间，以点带线、以线带面。4.3设计充分考虑人与景观的互动，强调景观的可进入性和可参与性。小品、水面及植物的配置充分考虑人的活动和参与需要，而不是仅以美观与否为唯一取舍标准。六、项目市场分析1.“昭慧新城”项目以昭慧寺塔为中心，想外围辐射，形成集旅游、休闲、购物、居住多功能为一体的旅游休闲区域。项目周边环境的特点决定了本项目应建设成以文化、运动、绿色为内涵的城市发展新中心，其势必具有广阔的市场前景。2. 作为西安老的郊县之一，高陵县具有浓厚的历史文化底蕴的同时，日益呈现出现代化大都市的风采，商业贸易往来频繁，文化交流广泛。昭慧新城项目根据高陵县之一，高陵县
9、房地产市场的特点，在项目总体产品设计、营销理念、客户群体定位等方面，结合实际情况，有所创新，从而形成不同于周边其他一些房地产项目的个性特征，以提高自身的竞争力。2.1整修有着悠久历史的昭慧塔，恢复昭慧寺。新发博物馆，保护、收藏、研究和展览高陵出土的文物。2.2新建昭慧塔广场，营造可供市民休憩、游览、交流的开放的城市公共空间。2.3新建广场两侧步行商业街，提供购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的商业环境。2.4新建一中运动场升级为运动公园，对群众开放、资源贡享，成为城市新区乃至高陵县大众健身、休憩、游玩的绿色天地。将该项目建设成为集“住”、“旅游景点”、“商业广场”、“运动公园”等功能于一身，这必将引
10、起市场的密切关注。项目建成后，对整体提升高陵县城市品位和对外形象，聚集县城人气，加快全县城市化进程都具有十分重要的意义。3. 目标客户的确定：本项目主要客户群体基本上定位为三个群体：3.1类目标客户：自住型客户年龄阶段在2235岁的年轻群体，他们事业、家庭处于起步阶段，收入偏低，有强烈的购房需求。我公司为其提供了低首付、低月供的小户型，作为其安居乐业的开始。3.2类目标客户：投资型客户年龄阶段在35岁以上的中年群体，他们有稳定的收入和固定住所，他们购房目的主要用于投资。本项目户型面积小，总价低。随着西安市市委、市政府的北迁、新火车站的建立、城市地铁的建设，作为西安市北郊县的高陵，其房地产必将具备更高的升值空间。3.3类目标客户：养老型客户项目配套设施完善，“商业步行街”、“昭慧塔广场”、“运动公园”紧临本项目，区域生态环境、生活环境将是高陵之最项目将成为西安市、高陵县中老年人的养老社区结论根据项目的确市场前景、定位、销售策略、经济效益评价等分析可以看出，根据高陵县的现实，结合高陵地区乃至西安市的发展趋势，实施该项目，本着“引领都市新生活，打造西安新地表”思想，把朝慧新城建设成为休闲、时尚住宅区，市场定位明确，建筑设计新颖现代，经济效益可观，项目可行。
