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1、第一章 总论1、建设项目概论1.1 投资、建设单位背景基本情况该项目投资、建设单位的背景最具有丰富专业市场投资、建设、运营管理经验的东莞市瓯江实业投资有限公司。东莞市瓯江实业投资有限公司成立于2006 年，是集商业地产投资、开发及运营管理的综合性企业。企业资金实力雄厚，旗下设有物业管理公司和广告公司，拥有先进的企业管理理念和一支具有丰富专业市场开发、招商、运营管理及策划推广经验的专业团队。截止2010年，成立短短四年间，公司已经成功投资、开发并自行管理运营了东莞百业国际汽配城（用地150亩，建筑15万平方米）和东莞百业五金电子城（用地200亩，建筑20万平方米）两个大型专业市场项目，目前此两项
2、目都已经开业并进入稳定运营状态，并成为东莞乃至华南地区新型现代化专业市场的典范。百业国际汽配城于2007年初开业， 2010年汽配及用品年销售额超40亿元人民币，上缴税金逾4亿元人民币，提供就业约6000多人，周边物业租金翻四倍。 百业五金电子城于2008年底开业，2010年五金电子城年销售额超50亿元人民币，上缴税金逾5亿元人民币，提供就业约10000多人，周边物业租金也大幅度提高。东莞市瓯江实业投资有限公司的丰富专业市场投资、建设、运营管理经验，将为项目的投资、建设、运营的成功提供最有力的保障。1.2 项目概况依据中山经济的高速发展及五金电子产业的发展扩大，计划在中山市交通便利的位置选址建
3、设一个项目总投资规模约？亿元人民币，用地规模约150-200亩，总建筑面积约？万平方米的大型现代化“五金电子批发市场”项目。1.2.1项目位置项目选址于中山市,中山市位于珠江三角洲中部偏南的西、北江下游出海处，北接广州市番禺区和佛山市顺德，西邻江门市区、新会区和珠海市斗门区，东南连珠海市，东隔珠江口伶仃洋与深圳市和香港特别行政区相望，是广东省省辖地级市，下设有：火炬开发区、石岐区、东区、南区、西区，镇区有：小榄、沙溪、古镇、南头、东升、东凤、黄圃、阜沙、港口、大涌、板芙、五桂山、三角、坦洲、南朗、民众、三乡、神湾、横栏镇24等个镇区。其中小榄镇为中山第一经济大镇，荣获“中国五金制品产业基地”、
4、“中国五金制品出口基地”称号；固力、华锋中国十大锁王，“华帝”家用燃气灶具销售多年保持全国第一。古镇被誉为中国灯饰之都：占全国市场份额的60%以上，是国内最大的灯饰专业生产基地和批发市场；每年10月份定期举办国际灯博会。 1.2.2项目建设及投资规模项目拟用地面积约？万平方米（约150-200亩），拟建总建筑面积约？万平方米，全部建成后将成为中山地区规模最大的五金电子批发、集仓储、配送、商务配套等于一体的综合型五金电子专业批发市场，在中山地区现有五金电子批发项目中规模亦位于前列。项目全部建成的投资额将达到人民币？亿元。1.2.3项目主要投资、建设、经济指标指标说明用地地面积？万平方米约150-
5、200亩建筑密度容积率总建筑面积？万平方米其中仓库面积？万平方米用于货物储存、城市配送基地配套仓库其中商业用房面积？万平方米用于厂家、大型区域销售、服务中心等的经营、办公使用的商铺、办公楼、商务及公寓配套用房停车位数量？个投资额人民币？亿元含土地成本、建设成本、广告、行政项目建成后，按照较为保守的预估初始收费标准产生的年收益估算如下表：收益/支出项目收益计算标准/说明年收益额（人民币万元）1商业用房租金收益平均租金标准： ？元/建筑平方米/月， 年租金收益： ？元 ？万12月2仓库租金收益平均租金标准： ？元/建筑平方米/月， 年租金收益： ？元 ？万12月 3管理费收益商业用房及仓库每平方米
6、每月收取管理费 元，年管理费收益： ？元 ？万12月 4广告位出租收益出租场内各种广告牌、广告位收益 5其他增值服务收益信息服务、商务服务等各项增值服务收益 6管理成本支出项目管理公司支出成本，包括人力资源费用、广告费、办公费、设备设施维护费用等 项目预计年总收益额 按照以上的项目建成后初始收费标准计算，项目的年收益约为？万元人民币，按照投资额？亿人民币计算，在不计算各类收费标准上浮的前提下，项目可在？年左右收回首期投资成本；全部建成并进入成熟、稳定期后，项目每年的总收益可以达到约？亿元人民币，按照总投资额?亿元计算，加上35年分期开发以及市场培育的时间，项目可以在?年左右收回总投资。由此可见
7、，项目的投资回收期较短，投资风险较低。 除具有较好的投资收益和较低的投资风险外，项目在全部建成并成熟以后还具有较好的各项经济、社会效益指标，具体包括：主要指标数值年交易额约?亿年贡献税收约?亿元人民币待添加的隐藏文字内容3提供就业岗位约?个年拉动周边消费额度约?亿元2、项目建设的必要性2.1 中山地区五金电子专业市场建设基本情况及不足2.1.1五金电子产业尚处于起步阶段上世纪90年代以来，中国五金行业一直保持高速发展的趋势，中国正在成为名副其实的五金产业大国，但我国同其他大国相比差别还很大，从全国范围总的来看，“小而全”、“小而散”、“小而弱”、“小而多”的企业组成是目前我国五金产业的基本特点
8、。“做强做大”成为产业发展的关键理念。2.1.2现代化规模的五金专业市场匮乏随着经济发展和城市建设的进行，土地资源接近饱和，发展的空间也越来越小,如果不尽快转变思路，寻求新的发展空间，提升效益，经济发展的速度势必会受到限制，那么就很难满足人民群众不断增长的物质文化需要，也不符合科学发展观的具体要求,必须要尽快地向具有更高效益和更大前景的现代服务业方向发展,中山地区大多数五金经营商户多属于零星分布、各自为政的状态，无法形成良好的市场氛围，更无法凝聚强大的市场影响力和市场感召力。致使五金电子行业的急剧增长和专业市场建设严重不足的弊端，已成为不争的事实。因此规模优势明显专业性、综合性强，“一站式购齐
9、”，经营品牌档次较高，市场服务水平高、的高水平现代化机电五金大市场需求已经十分强烈，特别是从整体规划到外在建 筑形式；从内在管理方式到现代物流组织；从一般产品交易到高科技新产品展示、演示与人员培训及信息发布都集中于一体；交易与展示相互协同相互促进的真正规范、有序、高效的专业市场，对于五金产业的发展已经迫在眉睫。2.1.3地区性五金行业现状目前，中山市上规模的五金电子批发市场交易规模一般，周边幅射范围较小,这类型专业市场的建设还是比较分散和落后，专业性市场的建设跟不上城市化进程的步伐，市场普遍存在“散、乱、差、缺”等问题。随着城市升级改造工程的推进，这些通常租用老城区厂房、城郊结合临街铺面的商户
10、们，常为选择一个合适的、适合发展的专业市场商铺而苦恼。目前中山较大规模的五金批发市场仅有一两家，对于作为全国五金生产基地的中山市来说，众多分散的商户已不能满足行业发展需要，不能适应国际化一站式采购的形势。因此投资建设一个交通便利、管理规范、规模宏大、产品齐全，能幅射周边珠三角区域乃至全国的五金电子专业批发市场是非常必要的.3、项目可行性研究结论本项目是一个投资效益理想、投资风险较低、投资回收期限较短，而且具有良好的经济以及社会双重效益，对于中山地方经济以及现代五金电子产业的整体发展具有巨大推动作用。第二章 项目市场分析1、五金电子行业发展状况分析现代化一站式专业批发市场，是国内商品交易的发展方
11、向。专业市场在商品交易中的作用日趋明显，且增幅明显，增长速度超过21.30%。市场总体规模进一步扩大，超大型商品批发市场发展迅速，专业市场比重持续扩大，100亿元商品交易市场批发经营的特点日趋明显。100亿元以上商贸市场特征和发展趋势向规模化和批发功能方向发展，围绕大型或超大型交易市场的诞生，将形成具有很强辐射功能的重要商品集散枢纽和物流中心，而随着规模化的发展，又必然会导致这些大型交易市场的批发功能日益凸显。专业化、规范化和现代化及市场竞争的日趋激烈，必将导致市场在经营范围和产品品类、乃至特色经营等方面实现分化，而做大做强的发展理念，又将导致市场管理更为规范、网络信息技术应用更为广泛，是城市
12、发展的必然趋势。 为加快中山市五金电子产业的发展，必须建设高水平、高标准的专业性批发市场、商业中心区等项目和一批配套产业。2、中山市投资发展潜力巨大独特的区位优势使投资蕴含着双重机遇。中山市地处中山市，位于珠江三角洲中部偏南的西、北江下游出海处，北接广州市番禺区和佛山市顺德，西邻江门市区、新会区和珠海市斗门区，东南连珠海市，东隔珠江口伶仃洋与深圳市和香港特别行政区相望。市中心陆路北距广州市区86公里，东南至澳门65公里，由中山港水路到香港52海里。中山市域公路通车里程达1531公里，公路密度达到陆域每百公里85.1公里。其中：高速公路90公里，国道152.4公里，省道155.6公里。营运客运汽
13、车3115辆，客运线路271条，客运站17家。营运货车41052辆，货运站10家。建成中山港、小榄、神湾码头，共有泊位113个，总长度6360延米，港口货物吞吐量2100万吨，其中集装箱吞吐量98万标准箱，列全国第9位 政策优势提供广阔平台。为实现促增长保发展的工作目标，更快、更准地突出投资对经济增长的拉动作用，鼓励和引导社会资金参与经济社会建设，中山市着力推进一批对转变经济发展方式、调整优化产业结构、改善民生等具有重大带动作用的重点项目建设，优先考虑将一批带动能力强、经济社会效益明显、投资额大的在建和续建项目纳入重点项目投资计划，形成投资对经济增长的强劲拉动力。3、 项目的功能及定位3.1树
14、立中长期经营目标在未来几年内，五金电子批发市场不仅将凭借强大的专业市场、正确的市场定位、完善的功能配套和智能化的物业管理为企业提供一流的经营场所、为广大的经销商和消费者提供丰富多样的采购选择和最完善的服务，还将以全新的培育理念，充分发挥市场的地理优势、区域优势、体制优势、观念优势、劳动力优势，为经营投资者提供稳定的政策环境、公平统一的市场秩序、完善的法律服务、优化的人才因素、高效的政府运作体制、智能化的物流体系，并与时俱进，提出适合于经营户做大做强的中、长期计划，即：第一、以五金电子批发市场为依托，每年举办1次国际性大型汽五金电子博览会；第二、用3年时间实现全国范围内的“三个战略区”的第一招商
15、战略。三个战略区分别是以中山市为中心、以辖区范围内五金电子经营户、生产厂家为第一战略区，即“基础战略区”，以珠三角各大城市的经营户和生产厂家为拓展招商范围的第二战略区，即“拓展战略区”，以全国范围内各大经营户和生产厂家形成补充和调整的第三战略区，即“补充战略区”。三个战略区的分步实施，从而在根本上实现大市场的结构调整，优化市场结构组成，为第二步招商战略即向国际拓展打下坚实的基础；第三、用5年时间在全国范围内建设更大规模的五金电子大型批发市场，从而稳步有效地实现强大的品牌扩张战略；第四、用 10 年时间实施培育大市场内“1000家百万大户，100家千万富翁，10家亿万富豪”的富翁培育计划，从而体
16、现发展商创业初衷，把五金电子批发市场做成名副其实的富翁摇篮。3.2专业化的经营管理品质五金电子批发市场将采用综合型专业化市场经营管理理念，采用精英管理团队运作，保障永续经营，以客户为中心，树立全新的市场运营管理理念与服务体系，实现整体运营模式，统一市场管理。3.3灵活积极的品牌战略项目注重实施品牌形象战略，通过培育市场推广基金的设立，整合各方资源，联合政府、行业协会、展览会来进行全方位的整合营销，面向珠三角地区、国内乃至国际进行全方位的市场推广。借助报纸杂志、车身广告、户外媒体、电视媒体、网络媒体、商情杂志等形式进行宣传，提高知名度，树立品牌。积极参加国内外的行业展会，以新闻发布、研讨会、酒会
17、等形式进行项目宣传。3.4全方面的功能配套项目将集交易、展示、信息咨询等功能为一体，所经营产品种类覆盖整个华南，建立电子交易网站，实现跨地区的电子商务交易。在市场服务配套上，为经营者创造了全面和便利的配套措施，市场营运中心、仓储物流中心、商务办公中心；生活配套设施方面则包括餐饮、酒店公寓、休闲娱乐中心等。项目将积极争取政府支持，行业协会参与、资源互补，提升经营优势。充分利用各项优惠政策，实现低成本进驻、高效益增长。3.5科学合理的采购划分五金电子批发市场是专业经营五金配件及电子用品，提供进驻商家产品展示、交易交流的商业平台，这里将是华南大型的一体化五金电子批发中心，为了客户便捷的找到所需的产品
18、，对交易产品进行科学地分类、合理安排布局。3.6积极进取的交易平台创新随着经贸活动频繁，掌握充分的信心和建立足够信任的过程已经不能满足交易的需要，因而建设具有信托责任和信息沟通的交易平台尤为重要。这个具有信托责任和信息沟通的交易平台需要整个现有的行政审批、金融服务、质量标准、仓储物流、咨询中介、信息技术等方面的资源，才能构建适应全球化采购网络的交易平台。五金电子批发市场将积极构建八大平台：信息平台：全面推行电子商务，发布最新市场信息，建立网络交易平台，通过媒体中介，创造价值。交易平台：利用区位优势和物流平台，建立交易渠道，形成综合的市场交易中心。产品平台：根据行业特色，引进特色产品和材料，保证
19、交易中心经营品种的齐全和产品特色。展示平台：设立展示中心，举办采购交易会展，拓展交易渠道，提升市场地位。交流平台：提高交流商务平台，联系各地五金电子协会及国内外商家，实现行业信息的充分交流。仓储中心：建立大型仓储空间，存储品种齐全、类别丰富的货源，增加市场吸引力。物流平台：积极构建第三方物流平台，引进第三方物流企业，提供全方位物流配送服务。品牌推广平台：通过专业媒体、行业协会、市场推广中心，利用多方资源，实施品牌推广。3.7传承专业市场核心价值体系五金电子批发市场将秉承专业市场的核心价值体系：四大效应+四大优势。四大效应：市场规模效应、交通黄金地段效应、专业管理强势推广效应、品牌集群效应；四大
20、优势：政府支持优势、产业发展优势、一站式采购优势、配套功能完善优势。4、 项目投资社会效益分析4.1对于中山经济发展的重要意义进一步促进中山地区商贸流通业、服务业的发展，进一步提升中山地区五金产业的整体实力和水平，项目建成后将进一步提升中山的整体实力，加强五金行业在国内、国际市场的竞争力，进一步抢占五金市场；而先进专业化市场管理模式、手段的引入，也将进一步提升配套服务、管理的水平，成为珠三角地区现代五金电子产业发展的重要基础推动产业的发展。4.2拉动项目周边区域经济的发展作为一个建设规模及投资规模巨大的项目，其建设、运营、发展过程中必将对项目所在地周边地区的相关配套、服务、周边上下游产业产生巨
21、大的需求，从而拉动周边地区的经济发展。该项目投资额高达？亿元人民币，总建筑规模约？万平方米的大型项目，项目建设、运营和发展，将对项目所在的地区经济发展产生明显的拉动、促进作用。初步估算，在项目建成并全面投入运营逐步发展成熟，形成较大经营规模并具有较高的知名度、影响力和区域辐射能力以后，将吸引更多的从业人员、管理人员就业、服务人员总共将超过？人，按平均每人每天在当地、周边地区消费50元计算，每年就可以为市场周边地区带来接近？亿元的消费拉动，大大拉动周边地区经济的发展。此大型项目的建设，对于项目所在地周边以及地价、房价、各产业需求，特别是服务业的需求将产生巨大的拉动作用。4.3打造中山品牌项目五金
22、电子批发市场的建成，为中山打造新的“品牌项目”、“地区名片”，提升知名度、影响力做出积极的贡献。这一大型批发市场的建设及全面运营，不但对于中山市的五金电子产业发展、地区经济发展有着巨大的推动作用，作为中山地区最重要的五金电子大型市场，它更将成为中山的一个“品牌项目”，一张新的地区经济发展的名片，使得中山市在广东地区的知名度、影响力得到巨大的提升。第三章 项目综合评价结论综上所述，在中山市建设大型五金电子批发市场，以设计规模庞大、服务项目齐全、硬件、软件设施规范等将列为中山现代服务业重点项目之一。此项目不但符合中山城市定位、产业发展政策、经济发展以及现代五金电子产业发展需要，也将为中山地区经济发展带来明显的促进与推动；而且随着中山经济发展对现代五金电子行业服务要求的不断增加，其具有广阔的市场空间，是一个经济效应、社会效益兼具，而且投资风险较小、投资回报理想的投资项目，具有较高的投资可行性。
