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1、第一章 申报单位及项目概况1.1申报单位及其概况1.1.1企业名称XXXX房地产开发有限责任公司1.1.2企业概况注册地址：；法人代表：；公司类型：有限责任公司；注册资金：1000万元；成立时间：2005年3月17日；经营范围：房地产开发；1.2项目概况1.2.1项目名称XXXX房地产开发有限责任公司XX县二中教师公寓建设项目1.2.2工程性质新建1.2.3项目建设单位XXXX房地产开发有限责任公司1.2.4编制依据1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要；2、XX省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；3、松原市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；4、XX县国民经济和社
2、会发展第十二个五年规划纲要；5、国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知（发改投资20071169号）；6、中华人民共和国房地产管理法（2007年修正）；7、国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）；8、关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知（监发20076号）；9、中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第六十二号）；10、XX省住房城乡建设事业“十二五”规划；11、中华人民共和国环境保护法；12、中华人民共和国节约能源法；13、产业结构调整指导目录（2011年）（2013年修正）；14、房地产开发项目经济评价方法（建
3、标2000205号）；15、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；16投资项目可行性研究指南（国计办投资200215号）；17、国务院关于加强教师队伍建设的意见（国发201241号）；18、建设单位提供的其它有关资料。1.2.5项目建设背景百年大计教育为本，教育要发展，关键在教师。XX二中始建于1960年9月，是一所集初中高中为一体的普通完全中学。学校有着光辉的办学传统，为国家和社会培养出一大批德才兼备的高素质人才，党和国家领导人王刚同志就是二中优秀学子的杰出代表。学校现有教职工226人，教学班53个，学生总数4200余人。2002年以来学校建成22000平方米的教学楼和学生公寓。学校先后被评
4、为省级“模范集体”、“精神文明建设先进单位”、“电化教学示范校”、“艺术教育特色校”等荣誉称号。学校正向着队伍一流、环境一流、管理一流、设备一流、学生一流的宏伟目标迈进。近年来，该校更是在全县各级领导的大力支持下，其办学条件得到极大改善，办学成绩也得到迅速提高，受到了社会各界的高度赞誉。为了进一步提高教学质量，留住优秀教育人才，现迫切需要修建教师公寓楼，以满足广大教职工的需要。1、满足学校教学需要。XX二中地处长兴西路668号，其教师又多不居于主城，不但上下班路途远，而且极易发生交通事故。2、教职工的迫切需要。学校现有教职工226人，目前XX房价越来越高，广大教师购买商品房的能力有限，迫切需要
5、按一定优惠政策在校内建房，以满足广大教职工的需要。3、留住优秀人才的需要。我县经济条件有限，不能在经济上给予广大教师补偿，因此，要留住优秀教育人才应在住房等方面待遇上给予一定倾斜。目前，XXXX房地产开发有限责任公司本着服务社会，为教育事业做贡献的方针，建设XX县二中老师公寓项目，针对XX二中的教师购房给予优惠，剩余房源作为普通商品住房面向社会对外销售。1.2.6项目建设背景1、是教育事业发展的需要随着当前学校管理模式的变革、人事改革的推进以及素质教育综合要求的不断提高，在目前和今后相当长一段时间内，将面临一系列亟待解决的突出矛盾：应试教育和素质教育两者兼顾的压力日渐增大；办学经济效益和社会效
6、益并举的瓶颈制约开始显现；生源素质地区差异十分明显；学校体制、机制创新进入攻坚阶段，将会逐步触及一些深层次的矛盾；人员流动性大，安全管理面临新问题；教职员工民主法制意识不断增强，民主办学的进程需要加快等等。只有大力推动校园和谐建设，才能理顺关系、妥善解决各种矛盾，克服前进中的困难，从这个意义上讲，校园建设对学校事业发展不但十分必要，而且至关重要。2、是增强竞争力的需要在日趋激烈的经济竞争中，必须充分利用当前的优势，把发展教育作为各项工作发展的战略核心。高素质的人力资源是发展先进生产力的关键要素，世界经济的竞争归根结底是人力资源素质的竞争。我国具有劳动力资源丰富的优势，有利于发展劳动密集型产业及
7、制造业。但是，我们的劳动力总体素质偏低，缺乏专业技能，难以形成竞争实力。在知识经济日见端倪的今天，我们不能单纯靠低成本的劳动力和低廉的价格维持自己的竞争优势，必须培养大量人才才能生产出高质量的产品，创造我国自己的名牌，真正形成自己的产业优势，才有利于提高我国的综合国力。大力发展教育，加速培养同现代化要求相适应的数以亿计的高素质劳动者和专业人才，才能发挥我国巨大的人力资源优势，有利于提升生产力水平，增强我国的国际竞争力。 3、是适应技术人才紧缺的需要我国目前尚处于社会主义初级阶段，面临着加快实现现代化和迎接知识经济时代到来的双重任务，不同的行业、企业的技术结构和生产水平、生产组织方式都不相同，因
8、而对人才的层次、规格、类型的要求也是多样化的。我国既需要发展知识密集型产业，也仍然要发展各种劳动密集型产业，这一基本国情决定了劳动力密集型产业将在较长时期内保持发展态势，我们要发展教育造就数以千万计的技术人才。人是生产力中最积极、最活跃、最能动的因素，劳动者的文化和素质，往往决定着产品的质量和竞争力，决定着民族的兴衰。而且，发展教育还关系到推进农业现代化、加快传统工业改造和结构优化升级、发展高新技术产业、大力发展现代服务业等一系列战略任务的完成。因此，大力发展教育，培养和造就大量的训练有素的技术人才和高素质的劳动者，是关系我国经济结构战略性调整和国家竞争力的大事。4、是新时期办学机遇的需要面对
9、国际、国内经济和科学发展新形势，教育正面临机遇大于挑战的发展新环境。党中央、国务院的高度重视和科教兴国战略的实施为实现教育加速发展提供了根本保证，人民群众日益增长的巨大需求为教育提供了广阔发展空间。教育发展得到党中央、国务院和全社会前所未有的重视。全社会对教育在增强民族凝聚力、民族创新能力和综合国力中发挥的重大作用，实施科教兴国战略，国家确立了教育优先发展的战略地位，政府的教育投入将继续有较大幅度的增长，是教育实现进一步加快发展的强大动力和根本保证。广大人民群众日益将教育同自己的切身利益联系起来，教育是投资于未来的理念已被社会和家庭更广泛的接受，为教育提供广阔的发展空间。 1.2.7建设地址本
10、项目建设地点位于XX县XX镇莱薰路北、西关街西。1.2.8建设条件1、场地地形、地貌场区地处松辽平原腹地、科尔沁草原东部，是农业和草原牧区的交错带，境内无山脉河流，地势平坦，从东南到西北略呈倾斜。2、工程地质与水文条件XX县地处松嫩平原南部，工程地质条件较好，土层分布如下:第层:杂填土，结构松散，密实度不均匀。分布较稳定，厚度不均匀，层厚为1.50-2.50米；第层:粉质粘土，黑褐色，湿，可塑偏软状态，高压缩性。分布较稳定，厚度不均匀，层厚为0.9-2.50米，承载力特征值=100kPa；第层:中砂，局部为细沙，黄褐色一灰褐色，饱和，中密状态，局部密实状态，该曾局部夹粉质粘土透镜体。分布较稳定
11、，厚度不均匀，层厚为4.10-7.04米，承载力特征值：270kPa；第-I层:粉质粘土，黑褐色，湿，可塑状态，中压缩性。分布不稳定，透镜体分布状态，层厚为0.00-1.50米，承载力特征值=110kPa;第层:粉质粘土，黑褐色，湿，可塑状态，中压缩性。分布较稳定，厚度不均匀，层厚为0.20-2.30米，承载力特征值=140kPa；第层:粗砂，局部为中砂或砾砂，灰褐色，饱和，密实状态，局部夹粉土透镜体，含砾石。分布较稳定，最大厚度为6.70米，承载力特征值360kPa。场区地下水属于潜水类型，赋存于沙土层中，稳定水位为2.15-3.60米，稳定水位标96.21-96.30米。地下水主要补给来源
12、为大气降水补给，场地地下水位随季节变化。场区周围无污染源，场地地下水及土对混凝土和钢筋混凝土的腐蚀性可不考虑。3、自然气象条件XX县属温带半干旱大陆性季风气候，其显著特征是干旱少雨。年度极端最高气温36.5，极端最低气温-34以下，年平均气温4.9，年平均降雨量400-500mm，全年蒸发量为1600mm，无霜期为140-150天。年日照时数2700-2900小时，10积温2935，全年主风向为西南风，强度大，持续时间长，最大风速达28m/s，8级以上大风年均19次，主要出现在4-5月份。4、交通运输条件XX县内交通便利，境内有通让线、平齐线铁路穿境而过，可直达北京、沈阳、大连、齐齐哈尔、海拉
13、尔等城市。国道302线贯穿全境。县内已实现乡乡通公路，村村通公路。5、资源XX县位于XX省西部，松原市西南部，县城距长春120公里，距市政府所在地松原130公里。全县总幅员面积5728平方公里，其中耕地225万公顷，林地157万公顷，草原146万公顷。全县辖31个乡镇，7个国营农林牧场，总人口62万。 XX县土地肥沃，盛产玉米、高粱、大豆、葵花、马铃薯、辣椒、大蒜、黄烟、西瓜等。是全国商品粮生产基地县、XX省玉米出口基地县和全国油料生产重点县。年粮食生产能力在120万吨以上，1998年达到152万吨，居全国粮食生产百强县第十位。年油料产量在6万吨左右，其中葵花产量居全国之首。XX县有14.6万
14、公顷的广阔草原，境内腰井子牧场是国家级自然保护区，也是亚洲最大、最优质的天然羊草草场之一，出产的羊草有“草中细粮”之美誉。广阔的草原为畜牧业发展提供了优越条件，全县牛、羊、猪、禽已分别发展到15万头、100万只、75万头、750万只。全县每年可生产商品猪肉34000吨、牛肉4000吨、羊肉2800吨；羊毛3500吨、牛皮3.3万张、羊皮25万张，1999年，全县畜牧业产值实现4.8亿元，是县城经济发展中的一支重要力量。XX县林业资源也比较丰富，现有林地15.7万公顷，森林覆盖率达到1875%，森林总蓄积量为250万立方米，年木材生产量为35万立方米，年生产木材3万立方米，这此指标在XX省西部平
15、原地区各县（市）中均各列前茅。XX县还具有丰富的地下资源，现已探明煤、石油、天然气、草炭土、粘土的储量都很大。石油、天然气已开发成功。地上野生植物资源也非常丰富，野生经济植物多达380种，有100种可以入药。6、行政区划县人民政府驻XX镇。全县辖12个镇、10个乡：XX镇、太平川镇、巨宝山镇、太平山镇、前七号镇、新安镇、三青山镇、大兴镇、北正镇、流水镇、永久镇、利发盛镇、集体乡、光明乡、三县堡乡、海青乡、前进乡、东岭乡、腰坨子乡、八十八号乡、三团乡、三十号乡。XX镇：XX县委、县政府所在地。面积535平方千米，有13个行政村、10个社区、32个居委会，总人口116900人。三青山镇：位于XX县
16、东南部，距县城60千米。面积209.5平方千米，辖10个行政村，84个社，有农户7482户，农业人口32513人。太平川镇：位于XX县西北部，松原市最西端。面积457平方千米，其中镇区面积20平方千米。辖5个社区，26个居委会，10个村委会，常住人口6万人。7、社会经济条件2012年全县生产总值实现245亿元，比上年增长22.5%；全口径财政收入实现5亿元，比上年增长24.2%，地方级财政收入实现3.3亿元，比上年增长33.3%；完成固定资产投资176亿元，比上年增长35.4%；工业总产值实现288亿元，比上年增长12.7%，其中，规模以上工业企业实现产值240亿元、增加值61亿元，分别比上年
17、增长14.2%和18.9%；第三产业增加值实现78亿元，比上年增长25.8%；社会消费品零售总额实现85亿元，比上年增长19.7%；城镇居民人均可支配收入达到15000元，比上年增长11.8%；农民人均纯收入达到9000元，比上年增长17.6%；三次产业比重由28：41：31调整到26：42：32。8、基础设施条件 城市道路：道路总长度为64公里，面积为63.2万平方米(人行道6.6万平方米)，其中柏油路52.58平方米，砖路6.02万平方米。另外，修筑灰渣路总长20公里，14万平米米。城市供水：供水综合生产能力为20.7万立方米/日，现有地下供水管道总长为111.4公里，供水总量为513.5
18、万立方米/年，用水户为7450户2.25万人，全年节水量为30万立方米。城市排水：排水管道总长度23.54公里，污水排放量为420万吨。 建道路检查井和雨水井各549座。城市路灯：现有城市路灯1302盏。安装灯光隧道12座，铺设地下电缆22.8公里。城市绿化：绿化覆盖面积为184公顷，园林绿地面积162公顷，公共绿地面积4.8公顷。城市燃气：天然气供气管道总长度为36.3公里，供气总量为75万立方米。液化石油气储气能力为62吨，全年供气总量1250吨，建天然气站3个，液化气站3个，用气总人口为5万人 。城市交通：全县共有小公共汽车15辆，出租车1500辆，客运总量为4.2万人。本项目建设地点给
19、排水、电、燃气、有线、通讯、交通等基础设施齐全，且可满足项目建设和日后运营的需要。9、生态建设绿化工程2012年，全县植树造林5530公顷，提前一年完成三年造林任务，森林覆盖率达14.7%。二是扎实推进城区绿化美化工程。投资6700万元完成“五路一园”主体工程和绿化美化建设，稳步推进老城区绿化、美化工程，以公园广场绿化为点、街路绿化为线、庭院绿化为面，积极开展城市园林绿化工作。2012年，城区新增绿地面积12.8万平方米，城区总绿地面积达312.68万平方米，绿化覆盖率达48.03%，人均公共绿地面积达11.64平方米，被评为省级“园林县城”。生态旅游龙源山文化广场、龙泉山森林公园、龙凤湖风景
20、区、龙灵塔景区、龙盛园农业观光带。积极构筑“五龙腾飞”的旅游格局，把XX县的旅游项目融入域外旅游网络，不断扩大影响，增加旅游收入。2012年，全县旅游收入达3.6亿元，比上年增长16.1%。绿色风电“有效利用、保护环境、合理布局、有序开发”和“大风电融入大电网”的整体发展思路，共规划开发建设风场13处，总规划面积达1000平方公里，总装机容量约400万千瓦，总投资480亿元。已建成风电场5处，安装风机236台，装机容量35万千瓦，累计上网电量15亿度，实现产值9.3亿元，利税9000万元。水利工程2012年，全县新打大小农田井5830眼，新上机泵、喷灌设备322台套，井灌面积达9.8万公顷；新
21、建温室大棚1600亩，总面积达9400亩。2012年，全县农业总产值实现125亿元，比上年增长10.3%。紧紧抓住全省加快推进旱田节水灌溉工程建设的有利契机，积极向上争取资金和项目，扩大铺设面积，逐步形成三条农业喷灌带，新增玉米膜下滴灌21.7万亩，总面积达28.8万亩，并在西北部乡镇集中连片建设高效节水示范村60个，惠及农村10.3万人口。土地开发紧紧抓住全省实施增产百亿斤粮食工程的机遇，全力实施西部土地开发整理重大项目，计划开发整理土地16720.83公顷，新增耕地15000公顷。积极推广北正镇盐碱地开发整理经验，采取“沙压碱”等方式将盐碱地开发整理成旱田或水田，加快西北部盐碱地开发整理步
22、伐。2012年新增耕地3341.4公顷，累计整理土地1.2万公顷。10、当地施工条件当地的建筑材料供应充足，施工队伍通过招标方式择优录用，场址地域宽阔，地势平坦，交通运输方便，能够满足本项目对施工条件的要求。1.2.9建设规模及内容项目占地面积9650，总建筑面积为39378.9，共建设2栋17层建筑物，住宅建筑面积30973.88，公建建筑面积1814.12，地下及半地下建筑面积6590.9，绿地率36.8%，容积率3.4，建筑密度25.68%，项目建设完成后入住260户。表1-1 项目建筑物一览表序号建筑名称规划建筑面积（m2）建筑基底面积（m2）备注公建住宅地下地上结构形式层数1住宅90
23、7.0615486.941239剪力墙172住宅907.0615486.941239剪力墙173地下车库6590.9钢筋混凝土框架-1总计6590.91814.1230973.882478其中地上32788地下6590.9表1-2 主要技术经济指标表项目单位数值比重（%）人均面积（m2/人）总用地面积ha0.96510010.29住宅用地m21763.618.281.94公建用地m2714.47.40.79道路用地m23121.7832.353.43公共绿地m24050.2241.974.45居住户数户260居住人数人910户均人数人/户3.5总建筑面积m239378.910043.27住宅建
24、筑面积m230973.8878.6634.04公建建筑面积m21814.124.611.99地下及半地下建筑面积m26590.916.747.24住宅平均层数层17住宅建筑面积毛密度万m2/ha3.21住宅建筑净密度万m2/ha17.56人口毛密度人/ha943容积率3.4绿地率%36.83.9绿地面积m23552总建筑密度%25.68停车位辆140100地面停车位辆-=地下停车位辆1401001.2.10主要建筑材料1.2.10.1主要建筑材料种类根据国家相关规定，本项目建设全部使用混凝土、建筑钢材、和加气混凝土砌块。项目商品混凝土的用量为21036.18 m3，建筑钢材用量1996.26t
25、，加气混凝土砌块用量约为5930.65 m3。1.2.10.2主要建筑材料供应来源项目所需主要建筑材料均由本地供应，本地建筑材料市场供应充足，完全能够满足项目建设需要。1.2.11总平面布置方案（一）总平面布置的原则1、结合场地地形、地貌等条件，因地制宜，尽可能做到紧凑布置，节约土地，既不造成浪费，也不拥挤。2、满足城乡总体规划要求及密度、容积率、绿地率等方面的强制性规定。3、建（构）筑物的布置应符合防火、卫生规范及安全规定，满足地上、地下工程管线的敷设、绿化布置及施工要求。4、要注意减少污染和对周围环境的影响等因素。（二）项目总体规划方案1、总平面布置方案本项目总规划占地面积9650。为保证
26、项目建设场区交通的顺畅，场区南侧设置了1处出入口。项目建设2栋建筑物，小区所有建筑依地势、地形及道路走向尽量布置成南北朝向，充分利用日光的采光、采暖，并有有利于夏季自然通风。项目道路设计以人流为重点，将安全放在首位，人车分流，尽量避免人车混流，同时注重项目进出口与城市干道的关系。主干道和环路设计为6m宽，道路转弯半径设计为8m、10m宽。根据XX县城市总体规划要求，以环境保护、改善城市面貌和为居民提供一流生活环境为原则，对小区进行绿化，绿化布置在主要街道一侧，种植灌木、草皮、花卉；在小区内沿边界种植杨树，可防尘和隔音，提高环境质量，改善小气候。在建筑楼前空地处种植灌木和草坪，美化环境。项目总绿
27、化面积约为4050.22m2，绿化率为36.8%。2、竖向设计根据本场地的地形情况，竖向布置系统采用平坡式，布置方式采用连续式，排水方式采用雨污分流制，排水组织方式采取有组织向外排水方式。1.2.12建筑方案1、编制依据城市居住区规划设计规范GB50180-93（2002年版）；建筑设计防火规范GB50016-2006；高层民用建筑设计防火规范（GB 50045-2005）；住宅建筑规范GB50368-2005；住宅设计规范GB50096-2011；民用建筑设计通则GB50352-2005；居住建筑节能设计标准（节能65%）DB22/T450-2007（2009年版）；严寒和寒冷地区居住建筑节
28、能设计标准JGJ26-2010；汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97；无障碍设计规范GB50763-2012；建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005；民用建筑外墙保温工程防火技术规程DB22/T496-2012；建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法GB/T7106-2008；屋面工程技术规范GB50345-2012。2、建筑设计方案1）住宅户型分为三房两厅一卫、二房两厅一卫、二房一厅一卫、二房一卫一厨一厅，建筑面积30973.88。2）建筑立面追求朴实、简洁、明快，屋面为平顶形式，外墙面装饰为建筑涂料。3）屋顶为150厚XPS保温。住宅外窗为单框三玻塑钢窗，
29、分户门为三防门，单元门为防火对讲门。4）无障碍设计根据无障碍设计规范GB50763-2012要求，建筑入口平台候梯厅进行无障碍设计。1.2.13结构设计1、结构设计依据建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068-2001；建筑物抗震设防分类标准 GB50223-2008；建筑地基基础设计规范 GB5007-2011；建筑结构荷载规范GB50009-2012；混凝土结构设计规范 GB50010-2010；砌体结构设计规范 GB50003-2011；建筑抗震设计规范 GB50011-2010；住宅设计规范GB50096-2011；全国民用建筑工程设计技术措施（建质2009124号）。2、结构设计方
30、案1）本项目建筑类别二类，耐火等级为二级，安全等级为二级，设计使用年限50年。2）根据建筑抗震设计规范（GB50011-2010）中有关建（构）筑物抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组的规定，XX县的抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值0.05g，设计地震分组第一组。本项目抗震等级为丙类，需抗震设防。本工程所在地的标准土壤冻结深度为1.7m。基础形式：采用桩基础。3）结构选型：剪力墙结构，地上一层是公建，2-17层是住宅。3、建筑施工本项目施工质量控制等级为B级，施工队伍的资质、施工能力、技术装备均应满足该项工程的要求。4、户型方案本项目住宅建筑面积30973.88，户型三房两厅
31、一卫、二房两厅一卫、二房一厅一卫、二房一卫一厨一厅，能够满足用户的需要。从均好性的角度出发，大开间，宽敞明亮，尊贵气派，动静分区，功能合理，外凸形景观阳台，通透明亮，住宅配套设施齐全，适合各种消费群体的选择。5、主要建筑、装修材料及构造本项目交房标准为毛坯房，但也可以根据市场需求，考虑标准适度的装修房。6、住宅结构体系优化目标1）应符合环保、节能、绿色、生态原则。2）应有效提高建筑的使用面积和有效使用空间。3）应能较好满足住宅舒适性、使用灵活性要求。4）应具有较好的隔音性能，利于管线埋设。5）应具有较好的结构耐久性，控制结构裂缝的出现和发展。6）应具有适当的承载力、刚度和延性，结构体系布置清晰
32、，受力明确均匀，保证结构能正常工作且具有较好的抗震、抗风能力。7）应能因地制宜采取合适的基础形式和合理的基础设计，确保不致产生过大沉降差异沉降，确保地基稳定，避免建筑物倾覆和倾斜。8）应具有先进的结构综合经济技术指标。1.2.14公用工程方案1.2.14.1电气方案1）编制依据民用建筑电气设计规范JGJ16-2008；供配电系统设计规范GB50052-2009；低压配电设计规范GB50054-2011；建筑照明设计标准GB50034-2004；城市工程管线综合规划规范GB50389-98；民用建筑设计防火规范GB50016-2006；建筑物防雷设计规范GB50057-2010；民用建筑供暖通风
33、与空气调节设计规范GB50736-2012；安全防范工程技术规范GB50348-2004。2）电源项目所在地所需电力由XX镇供电线路提供，进户电压等级为10kV，供电电压等级为10/0.4kV。拟由二次变引进，变电站容量为12万kVA，尚有余量6.5万kVA。先接入场区北侧开闭所，然后接入场区内各负荷中心的地上箱式变电站。项目电源选择合理，供电容量可满足本项目的用电需求。3）电力负荷项目用电主要是办公设备、生活设备、风机、泵类、照明、应急照明、消防水泵等用电。根据项目用电负荷的要求，电源采用三相四线制，电压等级为380/220V。项目用电负荷包括住宅、公建和公用基础设施用电。根据住宅建筑电气设
34、计规范（JGJ242-2011）、全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇-电气（2007）和本项目的建设情况，确定用电负荷。住宅用电负荷：60-90m2的住宅用电指标取 4kW/户，户数为180户，需用系数取 0.4；90-150 m2 的住宅用电指标为 6kW/户，户数为80户，需用系数取 0.35。公共建筑用电负荷：公建用电指标为60W/m2，地下建筑用电指标取5W/m2。项目用电负荷详见下表： 表1-3 项目用电负荷计算表序号设备名称装机容量需用系数功率因数有功功率无功功率视在功率（kW）（kx）costanP(kW)Q(kVar)S(kVA)1住宅（60-90）720.000.400.7
35、01.02288.00293.762住宅（90-150）480.000.350.701.02168.00171.363公建108.850.800.800.7587.0865.314地下建筑照明32.951.000.800.7532.9524.715采暖供热设备35.000.700.850.6224.5015.196给排水设备36.000.700.850.6225.2015.627电梯81.000.630.800.7551.0338.278地下建筑通风45.000.850.800.7538.2528.699室外照明4.681.000.900.484.682.2510合计1543.48719.69
36、655.160.0011同时系数647.72622.40898.29KY=0.90KW=0.9512功率因素补偿无功补偿408.65全厂补偿后0.950.33647.72213.75681.81本项目设置2台S11/500kVA干式变压器，总装机容量为1000kVA，变压器负载率为68.18%，低压侧作集中无功补偿，功率因数达到0.95以上。供电采用无烟无卤阻燃型线缆。线缆截面积符合国家规范要求。室外电缆布线方式为直埋。4）照明设计本项目的电气设备主要是日常照明灯具的使用，因此建筑群照明用具的选择在满足功能使用要求前提下，按建筑照明设计标准（GB50034-2004）的规定进行相关设计。（1）
37、照明功率密度值 根据建筑照明设计标准（GB50034-2004）的规定，项目中居住建筑每户照明功率密度值不大于下表的限值：表1-4 居住建筑照明功率密度限值房间或场所照明功率密度（W/m2）对应照度值（lx）现行值目标值起居室、厨房、卫生间76100卧室75餐厅150根据建筑照明设计标准（GB50034-2004）的规定，项目中公共建筑照明功率密度值不大于下表的限值：表1-5 公共建筑照明功率密度限值房间或场所照明功率密度（W/m2）对应照度值（lx）现行值目标值一般商店营业厅1210300客房1513-多功能厅1815300档案室87200普通办公室119300地下车库7475（2）照明光源
38、 居住建筑室内照明采用细管径直管形荧光灯或紧凑型荧光灯，其光效高，寿命长，显色性较好，节约电能。 公共建筑采用细管径直管形荧光灯、紧凑型荧光灯或小功率的金属卤化物灯。 项目区内道路及庭院照明选用小功率金属卤化灯或紧凑型荧光灯。金属卤化灯光效高，寿命长，显色指数高，节约电能。 地下建筑采用高光效的光源，如荧光灯、高强度气体放电灯。 室外景观照明采用金属卤化物灯或高显色性高压钠灯，轮廓照明采用紧凑型荧光灯或 LED 灯。（3）灯具选择 在满足眩光限制和配光要求条件下，优先选用开敞式或直接型照明灯具，灯具效率不低于下表的规定：表1-6 灯具效率表灯具出光口形式开敞式保护罩（玻璃或塑料）格栅透明磨砂、
39、掕镜荧光灯灯具选择75%65%55%60%高强度气体放电灯灯具效率75%60%（格栅或透光罩）直管形荧光灯配用电子镇流器或节能型电感镇流器，可以提高能效。电感式镇流器能耗满足GB17896管型荧光灯镇流器能效限定值和节能评价值中节能评价值的要求。高压钠灯、金属卤化物灯配用节能型电感镇流器。项目所用照明灯具均为符合国家节能标准的类灯具。（4）照明控制不同区域和不同使用功能，能对照明分别控制。商店营业厅采用分区、分组集中控制，有利于节能。公共走道、走廊、楼梯间设人工照明，除火灾应急照明外，均安装节能型自熄开关或设带指示灯（或自发光装置）的双控延时开关。场区内道路及庭院照明采用光控、时控、程控的控制
40、方式，这样可以节约电能并方便管理。商业营业厅照明采用分区、分组集中控制。景观照明集中控制，并根据需要设置一般、节日、重大庆典等不同的控制方式。5）防雷与接地防止雷击电磁脉冲对配电系统及电子信息设备造成破坏的技术措施：（1）信号系统宜采用与建筑物共用联合接地形式；（2）根据雷电选择性和提高接闪能力，在四面沿建筑物四周，尤其各拐角处，增设避雷短针（高度小于1m）；（3）增加信息设备间的屏蔽措施；信息系统所用接地排、各类线缆金属桥架和金属管道应与主钢筋作等电位连接；各类金属机柜、电气和电子设备的金属外壳等就近与等电位连接。在建筑物、构筑物顶部设置避雷网，通过建筑物与电缆进出线、用电设备等实现综合接地
41、，其接地电阻小于1欧姆。实施总等电位联结，潮湿场所作局部等电位联结。建筑物内各级配电系统及电子信息设备应分别配置相应适配的防雷浪涌保护器。建筑物内安装防火漏电报警监测系统，保障项目用电安全。建筑物防雷等级通过计算确定。在建筑物顶部设置避雷装置，通过建筑物基础钢筋实现接地，其接地电阻小于1。实施总等电位联结，潮湿场所作局部等电位联结。为防止电磁脉冲造成的破坏，在电源进户处设浪涌保护器。建筑物做总等电位联结，采用共用接地网。装有沐浴或浴盆的卫生间做局部等电位联结，包括卫生间内金属给排水管、金属浴盆、金属洗脸盆、金属采暖管、金属散热器、电源插座的PE线以及建筑物钢筋网。6）电力管网规划高低压电力线路
42、均采用电力电缆，电缆选用低烟无卤阻燃电缆。电力主干线电缆敷设方式为电缆沟敷设，电缆沟采用有覆盖层电缆沟，电力主干线电缆沟沿路边建设。根据各段电缆容量设相应型式的电缆沟。支路采用直埋敷设。低压供电半径控制在200m左右。低压电缆均采用直埋敷设。7）设备购置1、购置500kVA箱式变压器2台；2、采暖供热设备4台；3、给排水设备2台。1.2.14.2给排水方案1设计依据（1）中华人民共和国水法；（2）中华人民共和国环境保护法；（3）城市给水工程规划规范（GB50282-98）；（4）城市排水工程规划设计（GB50318-2000）；（5）城市规划编制办法实施细则建规划1995333号；（6）城市工
43、程管线综合规划规范（GB50289-98）；（7）室外给水设计规范（GB50013-2006）；（8）室外排水设计规范（GB50014-2011）。2给水排水规划1）给水水源水源接至莱薰路城市给水管网，小区内给水管网采用枝状与环状网相结合布置形式。主干管采用环状管网，以保证供水安全性。2）供水管网项目给水系统采用下行上给式，管材采用PP-R管，消火栓系统管材采用采用内、外壁热镀锌钢管，卡箍连接。3）管材及计量给水管材采用塑料管。小区分设进水总表，住宅内每户设小水表计量。4）供水分区场区采用集中供水系统，供水方式采用变频调速供水，在地下一层内靠近负荷中心处设置供水泵房。根据市政给水压力的实际情况
44、和项目建筑高度，确定项目采用分区供水方式，分为低、高二个供水分区，高区供水分区设置2台变频水泵，1用1备。供水实现变频加压给水，分二个区，1-6层为低区（市政给水），7-17层为高区。4）用水量住宅居民生活用水为150L/人d；公建建筑按照5L/m2d；绿化浇灌用水为2L/次；道路喷洒用水为2L/次；未预见用水量按日用水量的10%测算，年用水量60024.44m3。详见用水量估算表。表1-7 用水量估算表序号用水用水规模用水量指标日用水量m3年用水量m3场所和单位和单位1居住生活用水910人150L/ 人d136.549822.50 2商业用水1814.12m25L/ m2d9.07 3310.77 3道路喷洒3121.78m22L/ m2d6.24 624.36 4绿化用水4050.22m22L/ m2d8.10 810.04 5小计159.91 54567.67 6不可预见10%15.99 5456.77 7合计175.91 60024.44 （3）排水工程1）污水量项目排水根据室外排水设计规范的要求，按项目生活日最大用水量的80%计算。经测算，项目日最大生活排水量为140.72m3。
