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1、第一章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称XX市XX住宅工程项目。1.1.2项目地址该项目位于XX市经济技术开发区XX村，东邻XX国道，西临XX路，处于XX西道以南，XX西道以北。1.1.3城中村改造的意义“城中村”改造成为我国彻底城市化进程中的一个必然环节。城中村给城市的发展带来了“脏、乱、差”等诸多问题，也落下了“治安差”等诸多隐患。“城中村”改造是极其复杂的系统工程，事关村民、集体、开发商、政府等多方利益。都市里的村庄既是我国历史的遗留物,又是高速城市化进程中的新生体。“城中村”改造也就成为我国彻底城市化的一个必然环节。1、 “城中村”的类型及存在的主要问题当前“城中村”在我国存在以下
2、几种类型:A类,完全没有农用地的农村,且己经完全被城市包围;B类,有少量农用地的农村和处于城市近期重点建设区域的农村;C类,有较多农用地的农村和暂时不列入城市重点建设区域的农村。由于二元结构的存在，“城中村”存在着诸多问题,其中比较典型的有以下几点:一是“城中村”的管理体制与城市社区管理体制不适应，由于许多管理关系不清、责任不明，导致遮掩在城市角落里的村庄成为城市管理上的“盲点”。二是“城中村”的规划滞后,“城中村”基础设施建设薄弱、用地发展无序、建筑物零乱、消防安全隐患大、环境卫生恶劣,外迁入人口难以管理。三是没有一次产业用地,或只有少量的一次产业用地。四是“城中村”村小农经济观念浓重,安于
3、现状,受教育程度普遍偏低,综合素质较差,就业困难,较难满足城市发展的需求。2、 “城中村”形成的原因第一，从市场的供需关系上看,“城中村”优越的区位条件使之成为房地产开发的热点，从供给方看，村民在短期内获取既得利益的心态使开发建设偏离正确的轨道。第二，“城中村”土地未能及时收归国有，宅基地制度的存在，是造成“城中村”问题的根本原因。第三,尚未形成一套真正有效的针对于“城中村”改造的管理制度,相关的城市建设管理法规对于土地的所有权归农村集体所有的“城中村”的建设无法产生足够的效用。第四,在各个层次的城市规划编制与实施过程中,对“城中村”所带来的后遗症缺乏足够的重视和深入研究,未能及时针对“城中村
4、”特有的情况制定合理可行的规划建设标准。3、“城中村”改造的必然性第一，改造“城中村”是推进城市化进程的迫切需求。城市对周边地区具有较强的主导力、聚集力和辐射力，也是现代文明向广大农村辐射的源头。如果“城中村”不进行彻底的改造,城乡建设和管理就难以适应经济发展和居民生活水平提高的要求。第二，改造“城中村”是建设现代化城市、营造良好发展环境的迫切需要。“城中村”杂乱的建筑景观,“脏、乱、差”的生活环境.在很大程度上破坏了城市的形象,降低了城市的品位,成为城市现代化的一大障碍。因此。要建设现代化城市。提高城市的品位和竞争力。就必须从物质形态、管理体制上改造好“城中村”。第三，改造“城中村”也是加强
5、社会主义精神文明建设的迫切需要。 “城中村”缺乏配套基础设施，居民受教育程度普遍偏低，就业困难，不能适应城市发展的要求。因此,改造“城中村”的物质环境，加强社区建设，更新居民的思想观念和提高其文明素质，已成为维护社会治安和加强城市精神文明建设的当务之急。4、 “城中村”改造的作用“城中村”改造是符合城市发展的客观规律,改造是城市发展的需要,不改,则会制约城市的发展。其主要作用表现在：第一，“城中村”改造有利于提高人民群众的居住质量；第二,“城中村”改造有利于集约利用城市土地资源；第三，“城中村”改造有利于提升城市形象；第四，“城中村”改造有利于拉动经济增长；第五,“城中村”改造有利于推动社会进
6、步。我国已经进入全面建设小康社会时期，人们生活水平稳步提高，XX市“十二五”规划突出了坚持以科学发展观为指导，以推进经济社会结构战略转型为主题，围绕以战略性新兴产业为先导、现代服务业与高效都市农业双翼驱动的“一体两翼”现代产业定位和国际化生活品质之城的城市定位，着力抓好城乡统筹发展、品牌文化支撑、民营经济升级、园区集群扩张四项重点工程，争创经济强市，建设文化名城，打造品质XX的发展目标。为此建设时尚消费之城，打造集观光旅游、文化博览、运动休闲、体育健身、康体养生、金融服务等为一体的高档次文化休闲消费城市，最大限度地吸引京津高端消费。建设商务休闲之城，以生活品质最高、建筑风格最美为目标，提升“净
7、、绿、亮、美、韵”等必备指标水平，使XX成为自然和谐、安全舒适、温馨高雅的商旅城市。廊坊市力通伟业房地产开发有限公司思想超前，对XX开发区XX村进行城中村改造，开发“XX小区项目”，除部分回迁户外，致力于为在XX工作的从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。1.1.4总用地面积XX小区项目，规划总占地58045（87.0675亩）。1.1.5建设规模XX小区项目规划总建筑面积为144075.04，其中地上总建筑面积137967.14（地上建筑物中，住宅130919.14，公共建筑7048），地下储藏室建筑面积6107.90。XX小区分为南北两个独立组团
8、，北部组团由15共计五栋24层的高层住宅组成，南部组团由69四栋18层高层住宅组成。XX小区总居住户数1440户（需要安置回迁户数为256户，需要安置面积40196），规划总居住人口4608人，容积率2.37，绿化覆盖率36.4%。1.1.6主要建设条件1、 供水在XX道北侧有DN1000mm上水管线，本项目上水可从此干线引入。2、 雨水、污水排放XX道现有现状DN2100mm的雨水管线和DN1800mm的污水管线，可以就进排入。3、 供电拟从XX道开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室。4、 供气由XX道天然气管道线引入。XX小区项目内设天然气调压网站。5、电信本项目预计需装机容量为15
9、00门的程控交换机，拟由当地电信部门解决。1.1.7主要技术经济指标XX市XX住宅工程项目项目主要技术经济指标，如表1-1所示。表1-1 项目主要技术经济指标一览表序号项目名称单位指标备注1规划用地面积5804587.0675亩2建筑物占地面积110293总建筑面积144075.043.1地上总建筑面积137967.143.1.1住宅建筑面积130919.143.1.2公建建筑面积70483.2地下储藏室建筑面积房6107.904规划户数户1440户5规划居住人数人46083.2人/户6容积率2.377建筑密度%19.08绿化率%36.49停车位辆1440户10项目能源消耗10.1水m1787
10、5510.2电万度1446.2210.3天然气Nm38607410.5综合能耗tce2261.231.1.8产品方案根据项目的地理位置、规划条件、市场竞争格局和市场需求状况，结合目前对XX市场所做的调研分析，在坚持走差异化的原则下，结合项目自身用地规划情况及上述所提到的项目整体定位，对本项目最终整体规划如下1、总体规划思路经典城市住房，精致空间环境，组团式纯居住社区。2、产品定位明快、丰富、简洁、自由的，纯居住中高档精品物业。3、户型选择小区规划以高层住宅为主。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪高品质住宅区的风貌。XX小
11、区项目除部分回迁户外，主要居住对象为在XX及周边地区工作的离退休人员、中高档白领阶层、企业高层管理人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的XX本地市民家庭。4、技术设备条件室外外墙：采用高级外墙涂料。屋面：现浇平屋面或坡屋面。室内设计理念：本案是以毛坯房形式供应客户，可提供若干设计方案样板间供客户参考。配套设备电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。电气配置：开关、照明、插座、电表各一个。天然气：天然气管道安装到厨房。给水：变频式供水系统，每户独立水表，给水分为生活用水、温泉水两套系统。排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。智能化系统安全防范系统
12、：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。“一卡通” 智能系统：IC卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。1.1.9项目建设期本项目根据开发计划，从2011年10月起至2014年12月底完成房地产开发任务，开发建设周期为3年。1.1.10投资估算XX市XX住宅工程项目项目总投资36546万元，其中土地费用共计2559万元（土地摘牌价为10369万元，除去需要安置回迁户数为256户，需要安置面积40196的余额），建安工程费共计25223万元，工程其它费用2413万元，管理费用1498万元，营销费用2315万元，财务费用926万元，不可预见费1572万元。
13、1.1.11项目销售收入与利润估算 项目销售收入46298万元，营业税金及附加为2546万元，预提土地增值税为694万元，利润总额为6511万元，所得税为1628万元，税后利润为6023万元。1.2项目开发单位简介本项目由廊坊市力通伟业房地产开发有限公司承办。廊坊市力通伟业房地产开发有限公司成立于2009年8月3日，在廊坊市工商局注册，企业住址在廊坊市广阳区新世纪步行街第五大街216号，企业经营范围为房地产开发销售，注册资本3000万元。1.3项目编制依据与研究范围1.3.1本报告的编制依据依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：1、国
14、家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）和国家现行的财税制度。2、建设用地规划设计条件。3、河北省土地增值税征收管理暂行办法。4、房地产投资项目基础数据的分析估算。1.3.2本报告的研究范围项目建设规模及建设内容、开发项目的市场分析、项目选址与自然条件、项目环境影响分析、投资估算、资金需求与资金筹措、财务评价说明、结论和建议等。在此基础上，考虑项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。1.4结论通过财务分析，安置回迁户数为256户，需要安置面积40196后，本项目所得税后的财务内部收益率为20.1
15、3%、所得税后的财务净现值为1194万元、投资回收期为3.44年，上述指标表明，本项目有较好的效益，在财务上是可行的。该项目的建设产生的现金流充裕，各项财务指标均优于相应的标准，同时，该项目建设有利于改善XX市的城市面貌，并对提高人民的生活质量具有重要意义，具有良好的社会效益，只要对项目进行科学运作，规范管理，项目达到预期目标是有保证的。1.5问题与建议考虑到XX小区项目建成后，除回迁户外，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，（其用户多数为XX私营企业主和政府官员、外埠高收入人群）结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意附属设施的建设，如停车场及安保措施。另外，在住宅户型的选择上，要
16、充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于XX经济的快速发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。第二章 宏观环境与市场预测分析2.1 房地产市场调控政策分析房地产是国民经济的重要产业。1998-2009年，房地产开发投资对我国经济增长贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点；金融危机爆发后最关键的2009年，房地产业对我国经济增长贡献率达19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。2.1.1房市调控特点相比之下CPI与房价关系更密切，以此确定房价的合理区间符合中国的历史实际。2010年政府对房地产实
17、行了一系列调控，被称为“史上最严厉的调控”。然而对比2009年，2010年房地产各项指标全面上扬，房地产开发投资同比增长33.2%，施工面积同比增长26%，房地产开发企业完成土地购置面积同比增长28.4%，商品房销售面积同比增长10.1%，房地产开发企业资金来源同比增长25.4%。房地产投资占城镇固定资产投资比例从2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地产信贷总额占新增信贷总额比例也从20.5%上升到25.4%。观察近10年的房地产调控，发现房价增幅与GDP、CPI增幅密切相关，10年来房价同比变动处于二者之间，在CPI进入下行通道时，房价降幅高于CPI；进入上升通道时，房价涨
18、幅又高于CPI，在CPI指数进入通胀或存在通胀预期时，房价指数高于CPI，尤其在加息后仍为负利率时更推动房价上升。相比之下CPI与房价关系更密切，以此确定房价合理区间符合中国的历史实际。房地产调控的含义是抑制房价过快上涨、使房价回到合理区间。目前，地方政府被要求出台房价控制措施，但关于房价合理区间尚未形成共识。对于存在房地产泡沫的热点城市，房价收入比和租售比通常作为衡量房价合理性的指标，难以作为近期确定房价合理区间的唯一依据，因房价已被投资性购房比例过大所扭曲，收入已包括了投资炒房人的收入，但二者可作为保障性住房的评判依据；以自住性为主的二、三线城市，应以这两个指标为主确定房价合理区间。下文将
19、对房地产调控政策做详细分析。2.1.2金融手段1、收缩流动性降低杠杆率政策是直接有效的先看货币手段，包括加息、提高准备金率、控制二套房贷等。本轮加息的背景是应对货币供应增速过快、防止资产和消费品价格上涨、改变存款负利率状况、应对通胀、平衡人民币升值等。加息对房地产的影响取决于以下两个作用的叠加效果：通胀预期下房价上升，加息是否跑得过通胀；加息使开发和购房成本上升，对房价起抑制作用，但成本上升是否跑得过房价上升，若房价上升更快，成本上升将被消纳。其次，收缩流动性，降低自有资金杠杆率。2009年房地产投资自有资金率降至20%以下，房地产开发成本的资金杠杆率从原来的2.86倍大幅提高到5倍以上，热点
20、城市逼近10倍。 2010年在一系列政策调控下，开发商自有资金率提高到52%，投资杠杆率下降到2倍以下，有效降低了开发商的投资杠杆率。提高首付是降低投资性购房杠杆率的有效手段，如将首付从20%提高到40%，一般会使资金杠杆率下降五成。当前炒房人已难以利用银行贷款炒房，收缩流动性降低杠杆率政策是直接有效的。2、限购令临时性限购的正负作用只有密切观察市场反应，审势调整。在通胀预期下，购房热潮涌现，支付全款投资购房比例上升，钱从银行存款、股市迅速流向购房市场，2010年四季度交易量大幅上升，房价仍居高不下。调控手段中针对二套房的政策从贷款限制上升到限购，从货币手段上升到户籍手段，直接进行了行政干预，
21、意在遏制投机炒房。35个大中城市是限购的主要对象，目前只有16个地方政府出台了“限购令”。2010年35个大中城市商品房占全国销售总额的51.6%，占总销售量的35.6%。若设定这些城市投资性购房比例平均为15%20%，“限购令”将使全国房地产交易量下降5%7%左右，交易额下降7%11%，控制流入的资金量约2500亿4000亿元。到底能限制多少房地产贷款？2010年新增房地产贷款2.01万亿元，按照统计数据，个人抵押贷款占60%，由于交易额下降使开发贷和个贷都下降10%左右，约减少2000亿元。当前对“限购令”的看法不一，有的认为是歧视外地人，有的认为是行政干预。限购令的直接作用是限制一部分资
22、金进入房地产，但更重要的作用是使市场进入观望，交易量会应声而下，对后市的威慑力量远高于实际限购数量。而房地产开发商在现金流不困难的情况下，可能会等待观望，不太可能出现大的降价。2011年各项调控政策有待落实，尤其是保障性住房见效需要时间，当前临时性限购的正负作用只有密切观察市场反应，审势调整。2.1.3保障性住房与房产税1、大力支持保障性住房建设关键是解决资金和土地问题据REICO报告：2010年全年保障性住房完成投资约8400亿元，拉动房地产开发投资增幅约5个百分点。2011年规划新开工建设1000万套保障性住房，预计年底竣工率为60%；按每套平均60平米计算，将新增保障性住房竣工面积约3.
23、6亿平米。预计2011年全年保障性住房完成投资约1.3万亿元，将拉动房地产开发投资增加约10个百分点，拉动GDP增长1个百分点。保障性住房既可有效供给、平抑房价，又可挤出房地产泡沫、拉动经济，可谓一箭双雕。如规划如期完成，将对房地产市场乃至经济稳定起到重要作用，但土地指标和资金筹集不容乐观。若国土资源部不提供指标，而从现有指标中分配，就等于从地方政府财政收入中往外分，显然有较大难度；保障房建设共需1.3万亿-1.4万亿，中央政府出1000亿，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融资平台债务未还，从何筹资？因此，大力支持保障性住房建设关键是解决资金和土地问题。房产税是前段时间热议的话题。中国指数研究
24、院专题报告指出：如只针对高端物业征税，即重庆模式，预计全国每年针对住宅的征税规模将不足千亿，资金控制作用不大，对地方政府也难有效补给；如对所有存量住宅征税，税率为1.5%，全国一年的房产税将为7600亿元，但近期这种方式不现实。房产税并不能在短期直接降低房价，但会对房价预期起作用，意义在于建立合理的长效税收机制，对于促进商品房市场机制的形成必不可少。2、土地是平抑房市的权重力量如何疏导积聚在土地中的资金需要被高度重视。2010年，全国70个大中城市土地交易价格同比涨幅保持高位，前3季度同比上涨21.5%。据国土资源部的数据：2010年全国土地出让成交总价款达2.9万亿，较前一年增加71%。；全
25、国土地出让收入预计占地方本级财政收入的71%。土地财政比重持续上升，地方政府是最大的受益方。金融机构以进行土地抵押贷款方式进入土地市场，形成了土地金融。据国土资源部公告：2009年全国84个城市土地抵押贷款2.59万亿元，比上年增加42.8%。2010年土地抵押贷款无疑会超3万亿元。开发商进行土地抵押贷款后，需经历2年左右的开发周期才能成为产品进入市场交易。如这期间市场形势发生大的变化，巨额资金将直接关联到金融层面。上世纪90年代初海南房地产泡沫破灭就是教训之一。以上表明在中国现行土地出让制度和房地产开发模式下，无疑是地根吸住了银根，尤其是在宽松的货币政策下，进入房地产领域的货币大量沉积在土地
26、中，2010年尤为突出。如何疏导积聚在土地中的资金需要被高度重视。供不应求时，房价上涨，土地增值，资产泡沫上升；如因外部因素使需求速冻，交易量和投资下降，资金链紧张，积聚在土地中的资金将无法释放，可能成为刺破泡沫的利剑。因此土地是平抑房地产市场的权重力量。一方面要抓紧进行财税和土地供应制度改革，使地方政府的土地财政比例降低，进而和房价逐步脱钩；另一方面要促进已出让土地的合理开发利用，尽快形成有效供给，最终平抑房地产市场。2.2 2011年一季度全国房地产市场运行分析与发展预测2.2.1政策影响分析2011年一季度，房地产调控政策整体延续了上一年的调控思路，但调控力度进一步加强。1月份，国务院颁
27、布新“国十一条”，调整了住房税收政策和信贷政策，并要求各地公布2011年度的房价调控目标，同时对重点城市统一要求出台楼市限购政策，凸显了政府调控房价和稳定市场的信心和决心。2月份，未出台限购政策的重点城市陆续出台了限购细则，限购力度有所加大。截止3月31号，全国657个城市中已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标。大多数城市将房价目标设定在涨幅控制在10%左右，目标显得有些保守。但在中央进一步深化房地产调控的政策指引下，不排除未来部分政府会对房价控制目标进行修正。从政策影响来看，随着近期保障、土地、金融、税收等一系列调控政策的出台，房地产市场出现了一些明显的变化，投资性需求明显下降，部分
28、城市房价快速上涨的趋势得到遏制，房地产开发企业土地购置意愿有所下降。预计，随着各市限购政策的落实，全国各重点城市房屋成交量将会继续下降，房价将会在成交量下降3个月后出现较为明显的变化趋势。2.2.2全国房地产市场运行情况1、房地产开发投资保持平稳增长2011年1-3月，全国房地产开发完成投资8846.4亿元，同比增长34.1%，增幅同比下降1.0个百分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为22.4%。90以下住房增速略有回落。1-3月，90以下住房完成投资1802.4亿元，同比增长25.4%，增速较上年同期下降15.3个百分点。分类型看，商品住宅完成投资6253.1亿元，同比增长37.4%，增
29、幅比上年同期上升4.4个百分点，其中，经济适用房完成投资146亿元，同比增长8.8%；办公楼完成投资361.4亿元，商业营业用房完成投资1058.2亿元，同比分别增长19.1%、40.2%。2、房地产开发到位资金增速回落，利用外资和自筹资金规模增速较快2011年1-3月，全国房地产开发企业到位资金总计19268亿元，同比增长18.6%，增幅比上年同期下降42.8个百分点。其中，国内贷款3836.8亿元，增长4.4%，利用外资144亿元，增长45.2%，自筹资金7126.3亿元，增长27.2%，其他资金来源8161亿元，同比增长18.7%，其中个人按揭贷款回落5.3%。与上年同期各资金来源的比重
30、相比，自筹资金比重同比上升了2.5个百分点，其中自有资金比重上升0.5个百分点。其他资金来源上升了0.1个百分点，其中定金及预收款比重上升1.9个百分点，个人按揭贷款比重下降了2.7个百分点。国内贷款比重同比下降2.7个百分点。3、土地购置面积增速加快从购置土地面积看，1-3月，全国房地产企业共购置土地面积8180.8万，同比增长32.7%，比上年同期上升2.7个百分点。全国土地购置费用为1555.4亿元，同比增长29.3%，与上年同期相比回落27.2个百分点。4、商品房建设规模继续扩大，新开工面积增速同比大幅回落2010年1-3月，全国商品房建设规模继续扩大，新开工面积增速同比大幅回落。分地
31、区看，西部地区新开工面积增速慢于中、东部地区，但竣工面积增速明显快于中、东部地区。从施工面积上看，1-3月全国房屋施工面积为32.7亿，同比增长35.2%，增幅比上年同期下降0.3个百分点；其中，住宅施工25.2亿，增长34.4%，比上年同期下降1.1个百分点。其中，商品房新开工面积3.98亿，增长23.4%，增幅同比回落37.4个百分点；其中，住宅新开工面积3.1亿，增长19.6%，同比回落43.1个百分点。从竣工面积上看，1-3月全国商品房竣工面积1.3亿，同比增长15.4%，增幅同比上升3.4个百分点；其中，商品住宅竣工面积1.02亿，同比增长14.8%，比上年同期上升5个百分点。5、房
32、屋销售增速较为平稳2011年1-3月，全国商品房销售面积实现1.76亿，同比增长14.9%，与上年同期相比回落21个百分点，与上月相比加快1.1个百分点；其中，商品住宅销售面积达1.58亿，同比增长14.3%，办公楼347.4万平米，同比增长15.6%，商业营业用房1046.2万平米，同比增长14.1%。商品房销售额实现10152亿元，同比增长27.3%，与上月相比下降0.1个百分点。其中，商品住宅销售额为8607亿元，同比增长25.9%。从各季商品房销售面积上看（季度值），一季度房屋销售增速与上季度基本持平，保持平稳增长。6、房价环比出现下跌的城市数量增多2011年3月份，全国70个大中城市
33、中新建商品住宅价格环比下降的有12个城市，比2月份增加了4个；环比价格上涨的城市有50个，比2月份减少了6个。二手住宅价格环比下降的城市个数有16个，比2月份增加了12个；环比价格上涨的城市有44个，比2月份减少了6个。2.2.3 2011年房地产市场走势预测通过对1998年1月-2011年3月房地产各相关统计数据的分析，考虑到国内外宏观经济环境的变化以及未来的政策走向，利用ARIMA预测模型，我们对2011年全年全国房地产市场的主要指标进行预测。由于2011年年初楼市调控力度再次加大，尤其是限购政策的升级会对市场交易产生更大的影响，预计未来市场实际走势可能要比模型预测的结果回落幅度更大，甚至
34、不排除个别指标尤其是销售面积会出现负增长。1、房地产开发投资继续保持增长，但增幅回落预计2011年，房地产开发投资增幅将继续保持增长，但增幅均出现小幅回落。房地产开发投资完成5.84万亿元，增长21.1%，增幅回落12.1个百分点；其中，商品住宅投资完成4.25万亿元，增长24.9%，回落7.9个百分点。2、房地产开发资金来源增速回落受货币政策和房地产市场销售形势变化的影响，预计2011年，房地产开发资金来源增幅会出现回落。预计全年房地产开发企业资金来源达84554亿元，增长16.6%，增速较2010年回落8.8个百分点。2011年房地产主要指标预测情况单位：亿元、万、%3、房屋建设增长平稳回
35、落预计2011年全年，全国商品房施工面积为47.12亿，同比增长16.2%；商品住宅施工面积为35.9亿，增长14.0%。与2010年相比，商品房和商品住宅施工面积分别回落10.4和11.3个百分点。在竣工面积上，预计2011年全年商品房竣工面积达76740万，同比增长0.7%；商品住宅竣工63043万，同比增长3.0%。与2010年相比，竣工面积增速有所回落，商品房竣工面积回落7.5年百分点，商品住宅竣工面积回落3.1个百分点。4、商品房销售压力增大2010年，受房地产调控政策尤其是限购政策的影响，市场观望心理加强，商品房销售形势压力较大，预计2011年全年商品房销售会出现回落。从具体指标上
36、看，预计2011年全年，全国商品房实现销售面积11.08亿，增长6.2%；其中，商品住宅实现销售面积10.58亿，增长13.7%。2.2.4 2011年河北省房地产情况据河北省统计局最新资料显示，1-5月，全省房地产开发投资快速增长，规模扩大，全省商品房销售面积1671.7万，比上年同期增长43.5%，商品房销售形势较好。前5个月，全省房地产开发投资完成987.3亿元，比上年同期增长59.6%，增速同比提高0.7个百分点。其中，商品住宅完成投资 729.1亿元，增长50.7%；商业营业用房投资完成144.2亿元，增长95.8%。 1-5月，新开工面积4225.3万，增长19.2%。商品住宅销售
37、面积1521.8万，增长38.9%；商业营业用房销售面积99万，增长1.4倍。商品房销售额643.7亿元，增长62.2%，其中住宅销售额569.9亿元，增长57.5%；现房销售额增长55.9%，期房销售额增长63.5%。由于当前房地产政策调控力度进一步加大，各地限购政策陆续出台，这些措施均会对商品房销售产生一定的抑制作用，预期商品房实际销售情况要比预测的数值更低。2.3 XX市房地产市场2.3.1综述从2003年以来，XX市房地产市场需求旺盛，价格一路攀升。XX市新建房地产项目销售率基本在95%以上，市场年涨幅超过30%，有的楼盘与开盘时售价相比，其涨幅甚至超过一半。目前XX市上规模的房地产开
38、发企业有十余个，其中名气较大的有荣盛地产、华夏地产、兴胜地产等，目前XX市住宅市场以多层和小高层板楼为主，但高板也逐渐为人们所接受，譬如山水花园与宏瑞御景高板楼盘很受市场欢迎。高档楼盘均价由2007年初的每平方米2150元左右，2008年上涨到每平方米2500-2700元以上，2009年上涨到3300-3700元每平方米，有个别楼盘最高价达到4500左右（XX山水花园），但随着城中村改造、XX三年大变样及XX高新技术开发区新区的开发，将促使未来1-2年内房地产市场供应激增的局面，市场竞争将异常激烈。与此同时，XX经济技术开发区的开发也将在未来同时释放大量的产品面市，XX市楼市将在未来一两年内竞
39、争异常激烈。当然，中央推动城镇化建设及放宽中小城市户籍限制及城中村改造将吸引一部分农村人口进城就业安家等，这就为XX房地产发展提供了一定的人口支持。2.3.2环境竞争容量分析1、主要楼盘表2-1 XX在建主要楼盘规模项目名称水岸商城宏瑞御景山水花园温泉提香小镇金域湾占地面积（万）20221020.710.65建筑面积（万）403333242.717.04整体销售率%801、2期销售98%1、2期销售98%1期销售90%1、2期销售完毕区域内总体建筑面积约为180万；现存量约为95万（预估）。2、销售价格表2-2 销售价格对比项目名称水岸商城宏瑞御景山水花园温泉提香小镇金域湾占地面积（万）202
40、21020.710.65价格区间240030003300-42003390-45002300-30003100-3400均价30003600370026003050区域内项目的销售均价主要集中在30003600元/左右。区域内项目的价格销售区间为2400-4500元/左右之间，价格差距较大。3、容积率与绿化率对比表2-3 容积率与绿化率对比项目名称水岸商城宏瑞御景山水花园温泉提香小镇金域湾占地面积（万）20221020.710.65容积率22.33.11.941.6绿化率%35.2035363040区域内项目的容积率主要集中在1.6-3.1之间。区域内项目的绿化率主要集中在30%-40%之间。
41、区域内项目相对容积率低，绿化率较高，舒适性较佳。4、容积率对比表2-4 户型对比项目名称水岸商城宏瑞御景山水花园温泉提香小镇金域湾左岸主力户型二室、三室三室二室、三室二室、三室二室、三室二室、三室面积区间80-200105-20070-22088-14090-140120-300区域内项目的主力户型为两居室，面积为80105，其次为三居室，面积为120150左右。2.3.3典型个案1、山水花园基本情况开 发 商：中集嘉业房地产开发有限公司。项目位置：位于XX市开发区XX道北侧。使用年限：70年。物业费用：0.95元/月。 建筑面积：30万。商业面积：4万。绿 化 率：35%。均价 ： 3390
42、-4500元/。物业类型：高层 小高层。主要客群：当地的人群（政府官员、公务员）。销售情况：1、2期销售98%。主力户型：2室、3室。户型区间：90222.52左右。项目分析项目主要以高层、小高层为主，项目对面是XX市人民政府。优势：地处核心区域，交通便利，配套齐全：项目位于市政府以北，一中以南，项目周边学校、餐饮、娱乐、购物等配套设施齐全，三处公园围合，景观环境优越，项目建筑精良，质量安全保证劣势：价位较高，产品同质化程度较高。地理位置决定了小区南侧道路的建设与开发对于整个小区销售的影响 2、宏瑞御景项目概况投 资 商：北京中天宏瑞房地产开发有限公司。项目位置：位于XX市开发区XX道。使用年
43、限：70年。建筑面积：20万。物业费用：0.8元/月 容 积 率：2.1。绿 化 率：35%。中心花园：1.2万。销售价格： 3300-4200 元/。物业类型：高层 小高层、洋房。主要客群：当地的人群（政府官员、公务员）。主力户型：洋房户型160左右的3室。项目分析优势：地处核心区域，交通便利 。配套齐全：项目位于市政府以北，一中以南，项目周边学校、餐饮、娱乐、购物等配套设施齐全。产品形象较佳，市场口碑良好。劣势：产品为塔板型结构，并且成品为厚板（14米），价位较高。物业管理费用标准很低使未来的服务质量的提高受到影响。产品的性价比低，相对价格相对较贵。 第三章 项目选址与建设条件分析3.1项
44、目选址3.1.1选址基本条件眼下人们买房，不光看房型、地段、朝向，还要看小区的环境、园林设计、信息网络等是否到位。本着节约用地，少占耕地，有利于场区合理布置和安全运行，有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹的原则，依据：1、符合XX市建设规划的要求。2、适应小区投资项目的要求。3、适应小区房屋用途的要求。4、拥有便利的交通条件。5、满足土地的地质条件，市政基础设施等因素需要。3.1.2项目选址XX小区项目位于XX市经济技术开发区XX村，东邻XX国道，西临XX路，处于XX西道以南，XX西道以北，规划总占地58045（87.0675亩）。项目所在区域属开发区城中村改造项目，从政府规划方面
45、可以看出，城中村改造优惠政策将使该区域的面貌发生翻天覆地的变化，未来区域内配套，交通，市政，景观，商业等将更为完善，区域价值将进一步提高，这为项目品质奠定区域价值基础。3.2XX市投资环境分析3.2.1地理位置XX市地处东经11615-11655，北纬3859-3913，东邻天津市西青区、武清区，西接保定市雄县，南邻文安县，北与固安、永清及廊坊市安次区接壤。XX位于北京、天津、保定三大城市“金三角”中心，北距首都北京90公里，东距天津74公里，西距保定90公里。3.2.2自然条件1、 地形地貌XX市位于冀中平原北部，境内地势平缓，自西北向东南倾斜，呈西高东低之势，地面高程山海拔11.1米缓降到
46、2.1米(黄海高程)，自然坡降为千分之一，比西北邻县低洼，客水多汇于此。全市地貌按地势和土壤母质成因不同，可分为西北部高上区、东北部风沙区、中部河间洼区、溢流洼溢洪区和东淀滞洪区五个类区。 2、气候XX市气候比较温和，四季分明，光照充足，属暖温带大陆性气候。春冬多东北风少雨雪，夏季多东南风多雨，多年平均降水量507毫米，最大降雨量为921毫米，最小降水量为280毫米;平均气温12。2，平均无霜期176天，全年日照时数为2493小时，平均日照率为57%。主导风向为东北西南风，多年平均风速3.0米秒。最大冻土深度67厘米。3.2.3资源状况1、水文地质XX地处海河水系下游，历史上处于东淀(三角淀)、西淀(白洋淀)之间，上接西淀，下连海河，素称九河下稍。境内港汊交错，淀泊相连。境内现旧河多废，已构成新的水系，有大清河、中亭河、牤牛河、新河等四条季节性河流，以及大型排灌渠50条，全长275公里。横贯全境东西的中亭堤与大清河之间为溢洪区，西段称溢流洼，东段为东淀。地下水分为全淡、浅淡
