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1、保障性住房初步可行性研究报告1. 保障性住房概况 1.1保障性住房定义及分类保障性住房是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。保障性住房包括两限商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉租房。图表 1：保障性住房及其不同类别保障性住房定义分类定义两限商品住房即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。为降低房价，解决本地居民自住需求，保证中低价位、中小套型
2、普通商品住房土地供应。经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。廉租房廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。政策性租赁房政策性租赁房指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。2. 资料来源：银联信按照住建部的统计口径，保障性住房可分三类：廉租房、经济适用房以及限价商品
3、房；城市和国有工矿棚户区改造单独统计。1.2不同类型保障性住房特征比较（一）不同类型保障性住房共性特征社会保障性住房，特指由政府扶持，按规定标准建设，以政府核定的成本价格或租金向中、低收入者及其家庭配售或向低收入者及其家庭配租的经济适用房、安居房。可以看出，该定义明确了五个方面的限制：补贴或优惠、建设标准、价格标准、保障对象和住房形式。判断保障性住房最鲜明的特征有两个：保障对象和价格。因此，只有保障中低收入和最低收入住房困难群体、价格比同类市场住房优惠的住房才可划入目前我们所说的保障性住房范围。（二）不同类型保障性住房差异分析限价房和经济适用房最大的区别，供应对象不一样，经济适用房是无房户或者
4、不具备或者经济条件达不到住房条件的，此外，经济适用房政府是减免各种税费的，成本很低。限价房实际上土地出让金等都正常收取，之所以1800万平米中有1200万平方米是限价房，主要是财力问题。除此，二者的区别还有以下方面：首先，从价格上看，两限房要比经济适用房价格高。其次，根据我国目前的保障型住房的建设思路，经济适用房和两限房将对“中低收入人群”这个宽泛的概念进一步细化，这意味着今后两限房在申购人群、操作规则等方面将和经适房有所区别。而目前这些规则正在制定当中。再次，经济适用房的再上市受到严格的政策约束。有关部门还提出，“对今后新建和销售的经济适用住房探索建立包括内循环在内的相关制度”，今后将出台更
5、严厉的措施打击用于投资目的的购买经适房的行为。限价房、经济适用房都具有商品住宅的属性，在一定条件下可以在市场上流转，而安居房与廉租房都是纯粹的保障性住房。图表 2：限价房、经济适用房、廉租房、政策性租赁房的区别（以北京为例）比较限价房经济适用房廉租房政策性租赁房定性普通商品房具有保障性质的商品住宅具有社会公共福利和住房社会保障性质租赁型经济适用房、扩大版的廉租房产权购房者居民个人购买的经济适用房产权归个人；房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。政府所有，廉租房保障的是基本居住权，不涉及到住房产权问题公共租赁房归政府或公共机构所有
6、限制条件土地出让价格范围、销售价格、住房套型面积和销售对象建设标准、供应对象和销售价格供应对象供应对象获得土地方式出让方式行政划拨行政划拨行政划拨土地出让金缴纳情况低于普通商品房免交免交免交房屋租售价以项目综合开发成本和合理利润为基础，参照同地段、同品质普通商品住房价格，由政府部门研究确定由项目开发成本、税金、利润（3%）组成，通过竞价或政府审核方式确定或调整以较低的租金（有时可低至可比较市场租金水平的十分之一）按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房。房屋权属证书注明“限价商品房”注明“经济适用住房”-保障方式限套型、限房价、竞地价、竞房价。为降低房价，解决本地居民自住需求，保证
7、中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。按低于市场的价格(通常较同类普通住房低20%至30%)出售给符合条件的家庭租金补贴或实物配租政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。上市交易未满5年，不得转让确需转让的，由保障部门安原价（考虑折旧、物价等）回购未满5年，不得上市交易，确需转让的，由保障部门安原价（考虑折旧、物价等）回购廉租房只能用于申请家庭及其成员自主，不得转租、转借所建住房只能租赁，不得出售满5年，按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的35%比例交纳土地收益等价款满5年，按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款（2008年4月签订购房合同的按出售价格的10%补交土地
8、收益等价款）对连续1年超出规定标准的取消廉租房保障资格、停发租房补贴或收回房源套型面积90m2以下：1居60 m2以下，2居75 m2以下60 m2左右：中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。小于50 m2：一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米。建筑面积低于经适房，成套建设的公共租赁住房单套建筑面积要严格控制在60平方米以下，以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应认真落实宿舍建筑设计规范的有关规定。保障群体中等收入住房困难的城镇居民家庭定向购买的拆迁户中低收入住房困难家庭最低收入户低收入户，解决家庭收入高于享受廉租
9、房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。收益房屋销售两限房的利润大概控制在10%左右开发商利润限制在3%-4%房租公寓房租金和有限的门面房等公建配套的出租收入优缺点因为限价商品房具有一定的住房保障功能，同时可以兼顾地方政府的土地出让收益。成本好控制，资金回笼快，开发商愿意参与。具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。对于地方政府而言，廉租房建设无益于财政和政绩。特别是在土地出让招标拍卖的今天，廉租房建设会减少土地出让金收入。集约节约利用土地资源，
10、降低房地产业发展对能源、水源、空间和环境的过度消耗，从而促进房地产业与经济社会的协调发展。政策2007年12月1日建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门联合发布经济适用住房管理办法。2010年5月4日住建部、民政部、财政部要求加强廉租住房管理2010年6月12日，由住房城乡建设部等七部门联合制定的关于加快发展政策性租赁房的指导意见。资料来源：中国指数研究中心、银联信1.3我国建设保障性住房重要意义我国是一个发展中国家，人口众多，正处在城镇化快速发展时期，解决城镇居民住房问题，将是一项长期而艰巨的任务。当前，加快保障性住房建设，不仅有利于进一
11、步改善民生，也有利于增加投资、扩大居民消费，对拉动内需、促进经济平稳较快增长意义重大。改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。根据相关政策，保障房面对的人群主要是城市中的中低收入者，这部分人在数量上占据了城市人口的大部分。对于这部分人，对于整个社会而言，保障房建设更多的肩负着保障民生的重任。加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应。房地产业具有很强的关联性，特别是在开发建设时期，可有效带动相关产业的发展。加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房，解决中低收入家庭的住房困难，
12、改善居民的生活条件，不仅能够是他们减少对扩大消费的后顾之忧，还可以增加对装修、家具、家电等方面的消费需求，从而间接起到拉动内需的作用。保障性住房建设又是缩小收入差距、调整经济结构的重要途径。保障性住房建设是一种以消费为主导的结构调整，既可以有效抑制投机性购房，遏制房价过快上涨势头，又可以提高居民实际收入，改善收入结构，缩小收入差距，增加有效需求。宏观经济层面，政府出台新政加快保障性住房建设可弥补市场化房地产投资的回落，从而有效降低调控的负面影响，并避免经济二次探底。地产调控政策令市场担心经济二次探底，但是保障房政策力度超预期，住房建设部与各地政府目标责任书的签订，在某种意义上将保障房建设上升到
13、政治高度，而区域间的攀比效应将促使保障房加快建设，弥补市场化房地产投资的回落，可有效降低房地产调控负面影响。从宏观经济意义上看，商品房调控与保障房政策具有明显的对冲效应，对投资的负面影响会部分抵消，而对房价的遏制则是叠加的。保障房投资力度加大，将有利于控制高房价，有利于更好地落实房价调整的政策目标；同时减少来自刚性需求的恐慌性需求；有利于防止房价和销量的暴涨暴跌，使上升趋势得到更好地延续。图表 3：国房景气指数资料来源：国家统计局2.保障性住房背景 2.1国内现状及趋势“十一五”期间，我国以廉租住房、经济适用住房等为主要形式的住房保障制度初步形成。通过各类保障性住房建设，五年间，全国1140万
14、户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家庭住房困难问题得到解决。 到去年底，我国城镇保障性住房覆盖率已达7%到8%，城镇居民人均住房面积超过30平方米；农村居民人均住房面积超过33平方米。 未来五年，我国计划新建保障性住房3600万套。到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%到8%提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。今后一段时期，我国将进入保障性住房建设“加速跑”阶段。保障形式继续以包括廉租房在内的公共租赁住房、包括经济适用房在内的政策性产权房和各类棚户区改造安置房等实物住房保障为主，同时结合租金补贴。 未来五年，全国计划新建保障性住房3600万套，大约是过去
15、10年建设规模的两倍；同时，每年还将改造农村危房150万户以上。 2011年全国就将开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，比上年增长70%以上，创历年之最。目前，上述任务已分解到各地。通过大规模保障性住房建设，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题，同时改善一部分中等偏下收入家庭住房条件，帮助更多困难群众实现“安居梦”。 2.2政策支持对于大规模建设保障性安居工程的资金缺口问题。住建部相关专家表示，中央将会给予保障性安居工程建设很多配套政策优惠，这种配套政策将会一直延续下去。 2011年将出台更多支持保障性安居工程建设的政策，例
16、如保障房投资信托基金等。而2010年，为了确保地方政府建设保障性安居工程的融资途径，国务院在清理整顿地方融资平台中，也对涉及保障性住房的融资平台进行了特别处理。 日前，财政部等部委发出了通知，将中央财政补贴、土地出让纯收益和公积金增值收益部分所产生的资金进行统筹使用，允许地方政府建设公共租赁房也可以使用此笔资金。 专家表示，这一政策对东部沿海地区激励比较大。目前，大部分东部沿海城市依靠地方财政投入和土地出让纯收益部分就可以完成当地廉租房建设任务。多余的资金部分如果允许建设公共租赁房，这些城市会很有动力去进行新的保障性安居工程任务建设。 例如，2010年以来，中央已经陆续出台了公积金建设保障房试
17、点政策、保障性安居工程资金使用政策等数条利好保障性安居工程的政策。甚至在国务院发出“19号文”以后，也将地方政府用于保障房建设的地方融资平台特别照顾，不将其列入清理整顿范围之内。 2011年，保障性安居工程建设将会迎来更多政策“礼包”。例如，保障房信托投资基金试点批准、政策性银行贷款、土地优先供应等。另外，养老基金和保险资金可能也将逐渐获得进入保障性安居工程建设的资格。3. 宏观分析3.1投资额构成从房地产投资额构成来看，主要由建安费用，土地购置费和土地开发费用组成，其中土地购置费的占比在16-20左右（2009年为16.67，2010年前十月为21.03）。保障房单方投资额平均约2300元（
18、含土地整理成本），约为商品房的70。3.2融资途径 目前国内保障性住房的主要融资渠道为：贷款，发放企业债券，政府财政补贴，地方政府债，房地产信托基金等。 4月28日，央行最新公布的数据显示，房地产开放贷款新增1678亿元，保障性住房开发贷款新增651亿元，比年初增长40.1，占到房地产开发贷的四成左右。 一边是商品房开发贷款收紧，一边是保障房贷款趋热。一冷一热，一目了然。房企建设保障房的一个好处是，能从金融机构获得较大规模的贷款，从而解决资金问题。4. 项目模式分析4.1万科模式工业化、标准化开发“为中低收入人群盖房子也可以赚钱，还可以很好履行开发商的企业公民社会责任。未来房地产企业大规模参与
19、地方的保障性住房建设将是市场的大趋势”，这是万科对参与保障房建设的原因解释。2006年以来，万科已竣工和在建的各类保障性住房约320万平方米。万科2006年利用通过招拍挂获取的自有土地投资4600万元，打造了广州万汇楼项目，以低租金面向城市低收入务工人群、新毕业学生等出租。项目于2008年交付使用后，出租率接近100%。根据现有租金收益情况的计算，万汇楼的建筑成本可在25年后回本，该项目在剩下的45年时间内，预计有8280万元的租金收益，而平均每年收益为118万元，年平均收益率为2.6%。2010年8月25日，由万科承建的龙华保障性住房项目开工建设，龙华保障性住房项目被深圳市政府定位为公共租赁
20、住房，首次采用政府主导、企业参与的代建总承包建设模式。项目总建筑面积约21万平方米，总投资约7.6亿元，是深圳目前最大的保障性住房项目。2011年4月11日，万科与河北省签署了关于建设保障性住房的战略合作协议。据悉，万科签署的协议将涉及到在河北省辖区内的廊坊、保定、唐山、秦皇岛、沧州、张家口等六个城市合作开发建设保障性住房，包括开发建设公共租赁房、限价商品住房、廉租住房等保障性住房项目。万科盈利模式保障房开发的工业化、标准化降低开发成本。2010年8月25日，深圳有史以来最大的、由万科承建的龙华保障性住房项目正式开工建设。万科表示，在保障性住房方面有着更多优势。一方面万科在小户型住宅设计建造和
21、综合社区开发方面已经非常成熟，另一方面是万科多年来在公共租赁住房运作方面一直在实践，将力争把该项目打造成为住宅产业化的示范项目和全国保障性住房的标杆，并成为公司未来利润增长点之一。其次，保障性住房非常适合做工业化，首先是户型面积标准化，让品质更加有保障，采购成本更低；保障性住房项目往往要求包括装修两年内必须交付使用，因此，工业化在这方面的优势非常显著。万科的住宅工业化生产模式非常适合开发保障房标准化、规模化产品，按照产业化方式建设的龙华保障性住房项目，不但可缩短工期，还可解决劳动力紧缺等问题。4.2中治模式 基础设施综合开发目前，中冶已经是全球最大的冶金工程承包商，中国最大的钢结构制造商，也是
22、国内最大的保障房建设企业。2010 年，中国中冶实现收入2，068亿，其中房地产业务的收入比重上涨6.4%，达到12.1%，而房地产业务在利润中的占比为21.5%.中冶业务包括住宅、商业地产开发、销售、保障性住房以及一级土地开发等。项目范围覆盖一、二、三线城市，一、二、三线城市项目占比大约为21%、42%和37%. 2010年新开工的保障房规划总建筑面积为564万平方米。如公司以“授权开发+政府回购”模式开发天津和苑保障房项目，项目总投资约80亿元，规划总建筑面积约101万平方米，可安置居民1.5万户，预计于2011年前后建成入住。中冶通过保障性住房开发，把自己定义为“城市基础设施综合开发”模
23、式的扩张，试图从中探索出更多的盈利方式。他们充分利用自身资金、技术、经验优势，通过与政府合作，进行从土地一级开发、公路、轨道交通等配套设施建设，到房屋建设及房产开发的一整套服务。 2009年8月，中冶置业在石家庄、南京等地成立基础设施投资及保障性住房投资公司，推进“城市基础设施综合开发”模式。 2009年10月公司签署珠海横琴岛BT项目，包括路网建设、防潮堤和环境景观工程等，投资总额达126亿元。2010年4月，中国三冶以BT方式投资150亿元建设鞍山市达道湾保障性住房项目。2010年8月，公司参与总投资134亿元的秦皇岛6个县辖区的33个新民居建设项目。2010年9月，公司以总价203.3亿
24、元，取得南京下关区两块地，进行临江老城改造及开发。 作为大型央企，中冶在“城市基础设施综合开发”中的规模化优势和综合议价能力。与从事一二级联动开发的地方城投公司相比，中冶将房屋建筑和区域内配套交通基础设施建设一并囊括，这对需要进行新城开发及旧城改造的地方政府有极大的吸引力。中治盈利模式2010年保障房毛利率从2009年的7.6%上升至12.5%，虽然低于商品房40%的毛利，但也大大超越了市场预期。主要原因是公司在保障房的投资回报率基本稳定的情况下，充分发挥公司在建筑工程领域设计、施工、运营一体化的优势，在管理和施工领域创造利润，获得了超越一般保障房企业的毛利水平。4.3中建模式城市综合运营商“
25、城市综合运营商”是中国建筑着力发展的一种开发模式。目前已经与北京、上海、武汉、新疆、昆明等国内17个省、市、自治区签订了框架协议，这种包含一揽子投资计划的框架协议最终将为中国建筑带来巨量的工程施工合同、BT项目合同、土地一级开发合同以及可用于二级开发的大量优质低价土地储备。 中国建筑在长期的保障房开发中，已经建立了全方位优势承揽香港澳门公租屋开发的成功经验、“房建地产”双料龙头的品牌优势、项目质量/进度/成本控制能力领先、资金与融资平台优势、渠道优势等。因成片区域的开发，一般涉及投资动辄几十亿、上百亿，一般城投公司或地方建工企业难有实力独自承担，在银行日益收紧对地方融资平台信贷的背景下，这样具
26、有央企背景同时具备强大综合建设实力的企业成为地方政府进行城市开发的首选。2009 年以来，公司与多家国有商业银行签订了战略合作协议，与武汉市、上海市杨浦区、新疆维吾尔自治区、北京市门头沟区等近20 个省、市、区级政府达成战略合作关系，将金融资本与公司核心竞争力有机结合，实现了融投资、城市基础设施建设和房地产开发整条产业链的一体化。 2010年3月，中国建筑公告表示，以32亿元的价格收购深圳中海投。深圳中海投的主营就是股权投资，这对于中国建筑今年的收购战略无疑助益甚大。 2010年12月2日，中国建筑发布公告，公司与工商银行签订全面战略合作协议。在未来5年内，双方将进行总额不低于800亿元等值人
27、民币的融资安排。中建盈利模式中国建筑参与保障房的模式有承包、投资（限价开发、BT、经营BOO/BOT等、服务）等多种模式，其中承包业务为主导模式，其收益率约3-6，另外，BT模式也是发展重点，相对传统承包模式多出一块融资收入，其收益率相对较高，预计能达到8-10。而限价开发或混合开发的实质为地产开发，尽管收益率相对普通商品房要低，但仍有望达到10%.综合来看，公司保障房业务的盈利能力将明显超过公司传统房建业务1-2的收益率水平。“城市综合运营商”、“统筹城乡发展的城镇综合体建设模式”使得中国建筑在开发过程中可以获得多重收益项目的综合开发往往采用BT/BOO/BOT模式，企业可获取稳定的融资收益
28、；协议范围内的规划、勘察设计、运营管理等业务收入，协议范围内的地产一二级开发收益；协议范围内的房建、配套基建等工程业务收益；生态旅游/酒店/商业或配套基础设施的运营管理。企业也可能获得协议范围外的基建项目、低成本土地作为该巨额投资的潜在风险的一个补偿。 此外，通过企业和当地政府的互惠合作，企业培育了获取当地基建项目、地产开发项目的渠道优势。4.4模式分析以上提及的万科模式（工业化、标准化开发）、中治模式（基础设施综合开发）、中建模式（城市综合运营模式）、以及金隅模式（自由工业用地开发）等都是利用多渠道融资手段，以规模化降低成本并追求高资产周转率。不过，目前保障房的资金缺口还很大，即使保障房开发
29、量居全国之首的中治，也只占有保障房市场约5%的市场份额，而国家今年在全国开工建设1000万套保障房的目标已是一项必须完成的硬任务，所以基金介入的机会和空间还是很大的。保障房经营的安全性和稳定性。南京市住建委对承建保障房的开发商要求利润率控制在3%，另外可获得1%2%的管理费。上海政府要求安置房的利润率在5%左右。根据摩根大通的统计，保障房的纯利润率可达13%15%，同时开发商却可以在信贷、土地、税收等多方面获得不少政策支持，尤其是不会占用过多的开发资金，市场风险较低，而且“政府订单式”开发模式，从而节省前期市场调研、中期产品设计、工程监理，后期营销推广费用。最重要一点，不会担心房子会卖(租)不
30、出去，造成房子被空置的风险。所以，保障房建设，堪称为开发商在房地产市场低迷时的“避风港”。保障房销售的利润率和资产的周转率。房地产开发的投资收益，取决于销售的利润率和资产的周转率。而且政策性住房在需求上是稳定且充裕的，只要按时交付使用，资金的回笼就不成问题，从而将资金的周转速度最大化。以中国城市化速度每年将有1000多万人口入城，未来保障房市场规模巨大、利润率稳定在3%5%、风险低、资金周转率高、容易获得信贷支持，与“风险高、利润高但不稳定、资金周转率低”的商品房市场之间，在调控逐步深入之下，保障房市场愈发受到开发商的青睐。保障房的商业用房销售可成盈利点。如按“政府出地，企业出钱”开发保障房的
31、模式，建造100万平方米的保障房社区，以每平方平均建安成本2500元左右，开发商需投资25亿左右建安成本。依此同时，开发商至少可建造8万平方米左右的商业配套设施，如果发展商按市价以1万平方米出售商业用房可以收回8亿元左右资金，作为企业开发的盈利点。公租房的商业用房销售可成盈利点。具体到公租房的建设模式上，住建部列举了三种办法。第一种是由政府出地、政府投资、政府管理。第二种模式是“政府出地，企业出钱”，第三种模式是政府拿出一部分土地，定性为公租房用途。按第二种的开发模式。建造100万平方米的公租房社区，按平均建安成本2000元/平方米算，需投资20亿左右建安成本。按重庆市设想公租房理想盈利模式：
32、第一，公租房出租的租金可以偿还银行利息；第二，公租房的各类配套商业用房，出售后可以实现部分前期投资资金回笼；另外，一部分公租房的住户，几年后会按经济适用房的价格买下公租房，这样也可以加速开发商资金回笼问题。这三个来源就可以平衡本金和产生的利息。在归还完本息后，公租房子照样可出租的，公租房系统完全能够实现保值增值。4.5租赁房分析投资经适房资金压力不是这么大，很多民营地产商也能建，只是政府把利润率限定得较低而已。但建公租房，对于开发商来说，资金压力更大。尽管租赁房每年约有8%10%的回报，但对开发商来说，建房不可能单用自有资金，还需有银行资金。银行贷款有期限，在一定时间内需还本付息，而租赁房资金
33、回笼速度比较慢，因此资金压力大。 作为投资基金介入有三种方式。其一是盘活目前存量的公租房。比如，前两年地方政府为完成中央下达的任务，在土地出让上给开发商配建一部分公租房。这部分公租房主要由政府回购，若政府财力有问题，投资基金就可以替政府回购，同时还可和开发商磋商价格。比如推出的公租房未来市价是20000元/平方米，政府三年后以9000元/平方米的价格回购，投资基金现在就介入，可按7000元/平方米的价格回购，这样单从回购价格上就相当每年有7%的优惠，若再加上未来以20000/平方米价格的房子出租，每年租金收益率可达3%，这还不包括租金收益另有税收方面的优惠。其二，投资基金还可直接向政府拿地投建
34、公租房，一方面享有公租房土地的优惠；另一方面可将公租房做出品牌和档次，比如在不是中心位置但有轨道交通的地方，建一些以青年人为主题的小区，获得较好的租金收益。此外，还可尝试一些创新方式，比如旧厂房改造。这种方式不仅成本更低、见效快，租金收益率也可能更好。由于出租用，工业用的厂房不需变更性质，流程上也更有效率。公租房转共有产权房共有产权房全称共有产权经济适用房，2007年8月，淮安市开始试验这一模式。该模式的核心内容为：中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。其用地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政
35、府产权。 简单来说，就是政府在出让土地之初，就在土地价格上作出一定让步，差价则作为政府收购共有产权房的资金。通常，一个楼盘预留5%10%的共有产权房。 与经济适用房相同，购房者存在一定的条件约束。在其购买共有产权房后，仍有各种优惠。按照淮安的做法，购房者在5年内，可以按照原始价格购买政府拥有的产权，5年后按照市场价格购买。5年内，政府产权部分不收房租，5年后按照廉租房收取对应产权的租金。 共有产权的模式下，购房者拥有其所属产权的全部权利，可以抵押、转卖。 如公租房可转为共有产权房可加快资金的回笼速度，缓解资金压力。5. 项目方案分析 5.1 SWOT分析 机遇2010年起，开始加大保障房建设。
36、去年4月17日，国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，指出加快保障性住房工程建设。保障房资金来源不断扩充，政府对民营资本进入保障房领域也敞开大门。另外，中央强化地方对保障房供地计划的落实，并对保障房建设项目免征土地增值税。未来5年内保障性住房都将成为国家建设重点，相关利好和扶持政策预计将不断出现；而商品房目前存在政策调控，基本面难有起色。因此，保障房建设引发的投资机会具有一定的持续性。威胁政策和行业等宏观环境仍存在着诸多不确定性优势与政府关系良好，有很好的融资渠道，可承接开发建设城市地铁、轻轨、公交站点附近的安居工程和旧城改造，同时利用政府优惠政策，积累优质商业地产。弱势融资成本较
37、高，建安成本不够低，没有丰富保障性住房建设经验，未能形成良好的品牌效应。5.2开发流程和效益分析（一） 操作流程1.由基金管理公司发起私募基金；2.将募集的资金投资给保障房建设投资有限公司，作为前期保障性住房项目的自由资金开展项目；3.用自有资金通过招拍挂或行政划拨方式拿到土地以后，设立具体的项目公司，运用土地抵押贷款，用公司股权发信托产品或基金产品等方式融资。4.利用融得资金进行项目建设；5.项目进行到一定阶段后，可销售项目的部分期房或以政府回购的方式回笼部分资金，以偿还贷款或履行信托或基金产品回报；6.面向市场公开销售，回笼全部资金。（二）项目效益分析以河南郑州一地块为例，该地块100亩，
38、建筑密度30%，容积率3.0，商业配比12%。首先假定做公租房，建筑面积为60000平米，以60平米一套计算，可建100套。假定每平米的建筑成本为2000元，那么100套公租房的总投资为1.2亿元。再假定自由资金和贷款的融资比例为3：7，自由资金为3600万，贷款规模将为8400万。以年利率6.5%计算，每年为贷款所付出的利息支出将为546万。假定政府按每平米2200元回购，则收入为1.32亿，商业面积2400平米，假定1万每平米，则商业收入为2400万，总收入为1.56亿元，毛利润3600万，减去利息支出546万及规划建设费用、规划及行政事业收费等费用600万，净利润为2454万，利润率为2
39、0.45%。以上项目效益分析是将融资比例以最大比例3：7假定，融资方式也是以最低成本的贷款方式假定，如以信托基金方式融资，年利率估计会上升至9%-12%，加之多种隐形成本未计入，所以实际利润率应低于20.45%，估计在10%左右，但建设保障性住房有许多政策优惠，比如可配比建设商品房或积累优质商业用地，所以综合项目利润率会有更大空间。（三）风险分析政策风险A地方政府是否回购的风险协议履行过程中，存在政策非连续性的风险。该项目要求在开工后2年内建成。项目建成后，市政府将分期分标段在三年时间内回购，整个建设交付时间至少五年，如果届时市政府不回购或不全部回购，项目将面临无法回收成本的风险。且因该项目用
40、地为划拨土地，无法将未回购的安置房和公共租屋对外销售。B地方政府财政能力及融资能力风险虽然保障房建设资金不断增加，建设增量远大于资金增长量，导致缺口越来越大，负担越来越重。2011年全国保障性住房建设任务1000万套，总投资约1.3万亿元，除中央等四级政府要承担5000亿元，剩下的8000亿元要通过社会资本筹集。除中央补助资金外，大量资金需要地方政府支出，对政府的财政压力巨大。大量回购资金的筹措对于地方政府压力巨大。C地方政府的还款担保风险。项目总投资大，且项目建设周期短，需要市开发区提供抵押担保物。开发区能否在短时间内提供大量的担保需要沟通。项目效益风险A建设方的筹资垫资的融资风险。目前国家
41、正在紧缩银根，控制流动性，银行的贷款额度十分紧张，房地产开发贷款明显收紧，审批流程日趋繁杂，限制性条件非常多，如果“四证不全”(国有土地使用权证、国有用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证)，将无法申请开发贷款。仅仅依靠单个企业无法承担如此大规模的资金投入，一旦资金不到位的情况发生，项目实施将停滞，甚至合同解除，建设方不但将承担违约责任还会对企业形象和声誉造成不良影响，如发生融资成本上升而无相应的应对措施，则会降低投资收益甚至产生亏损。 B回购款的记取方式带来项目收益的风险1、项目工程规模大，工期短，且由于回购期较长（回购期一般有的为三年，即在工程交工满1年之后分段支付），将会影响项目
42、投资的回收，增加大量的财务成本。2、建设期利息的记取方式为同期贷款利率。但与此同时，因目前信贷政策对房地产企业的调控，房地产企业获取房地产开发贷款的难度越来越大，周期越来越长。实际融资利率可能高达同期贷款基准利率150%以上，按该利息记取方式，我方将会承担很大部分财务成本。上述可研测算中回购的利息收入系按国家基准利率测算，实际市场利率已经达到10%以上（上述测算时暂按实际市场利率为9.47%计算，即银行贷款基准利率的1.5倍）。3、刨去项目公司本身发生的管理费的成本，同时要承担上述财务费用的差额，项目盈利空间将会比较有限。综合而言，公租房建设投资较大，但投资收益率低，投资价值较差，建设方在大量
43、资金投入的同时需要承担由此产生的投资机会成本。 合资风险项目公司股权结构方面，既有全资国有成分，也有私有成分，构成复杂。且项目所需建设资金巨大，仅靠个别股东无法实现项目现金流的正常运转，各股东除需承担注册出资义务外，在项目开发过程中还应履行融资义务。否则如果一方或几方不履行融资义务，项目的资金链极有可能面临断裂、项目面临停工或者烂尾的风险的风险，届时建设方不仅将承担违约责任，在企业形象和信誉上均将受到不良影响，同时政府也会因此无法按时完成保障房建设任务，进而影响到政府政绩。（四）机会分析政府表示使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的，如伴随商品房泡沫被挤出，CPI走低，房地产行业利润率也必将走
44、低，那时保障房建设将成为地产建设的避风港，而如在保障房建设中有一定积淀，产业效益将能领跑各个行业。 根据规划，2011年国家计划建设保障性住房1000万套，相比于2010年的580万套增长了420万套，增长比例为72%，未来5年内建设3600万套。整体来看，笔者认为，保障性住房在中长期内有利于抑制房地产泡沫，也为深受行业调控的房地产企业带来另一方天地。首先，各地限购令相继出台后，商品房销售下降会影响到开发商的后继开发投入，而参与保障房开发可在一定程度上弥补公司业务下降的困境。虽然保障房建设利润率较低(仅3%5%)，但未来保障房的需求量与建设量将呈现大规模增长，而且供应的收入群体也比较稳定，在一
45、定程度保证了地产股未来几年的业绩稳定；其次，保障性住房的开发商，将在资金来源和土地供给方面享受到一定的政策支持。2011年全国新增保障性住房1000万套，财政资金投入方面，将住房公积金增值净收益和土地出让净收益按规定用于保障性安居工程。另外，国家采取积极创新财政支持方式，通过采取财政贴息、政府资本金注入、税费优惠等措施，吸引社会力量参与保障性安居工程建设和运营，这为保障性住房的开发商提供了政策优惠。不过，不是所有房地产商都能受益于保障房，笔者认为，开发能力较强的大型房地产龙头企业、具有国资背景的城投公司，以及二三线城市的房地产龙头企业，是最有可能在保障性住房项目中获得受益的三类房地产公司根据国
46、家要求，房地产行业上市公司必须在满足利润率的基础上开发保障性住房，因此，对于相关其开发能力的要求相对较强。这样使得大型房地产龙头企业更能够进入地方政府的眼帘。目前来看，万科、保利早已开始将保障性住房项目列入公司未来利润增长点。仅以万科A为例，已开发和正在开发的保障房建设项目达150万平方米以上，今年8月又在深圳、北京和南京取得3个保障房开发项目，新增保障房开发面积160万平方米以上。投资者可重点关注如万科、保利地产、招商地产等大型全国性房地产龙头企业，其保障性住房对其利润贡献度较大的企业。除了全国性大型房地产企业外，拥有国资背景的城投公司，凭借其自身优势，在保障性住房中也可分到一杯羹。目前来看
47、，保障性住房建设中，有一定比例属于旧城改造项目，这无疑使得具有国资背景的城投类上市公司成为受益者。如福星股份，为武汉城中村改造最大受益者，武汉城中村改造的客观需要、政府强力推动、自身资金实力、成功开发经验与良好口碑成为其在当地的优势。截至目前，福星股份的城中村项目储备已达522万平米，在武汉汉口等区域还有多个洽谈项目。福星股份计划今年获取500万平米城中村改造项目。投资者可重点关注云南城投、中天城投、首开股份等。再则，未来二、三线地产股的表现机会要强于其他公司。首先，从政策影响看，目前房地产调控对于对东部等发达城市的房价影响较大，而在二三线城市，政策环境稍微温和，房价相对保持稳定，也在一定程度上保证了保障性住房的利润率。第二，如同旧城改造一样，城镇化也是保障性住房建设中比重较大的一部分，近年来二三线城市城镇化进程加快，也在一定程度上对于当地的房地产企业提供发展的机遇。投资者可关注荣盛发展等立足于二三线城市发展的房地产个股。
