关于房地产估价报告和房地产可行性研究报告.doc

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1、 邯郸市XXXX22号楼5单元12号房地产估价报告编 制 人：XX学 号：XXXXXXXXXXXXXXX班 级：08房地产经营与估价1班指导老师：XXX 目 录致委托函.4估价师声明.5估价的假设和限制条件. 6一、估价的假设条件. 6二、估价的限制条件.6估价结果报告.7一、委托估价方.7二、受托估价方.7三、估价对象 .7四、估价目的.8五、估价时点.8六、价格定义.8七、估价依据.9八、估价原则.9九、估价方法与技术思路.10十、估价结果.10十一、估价人员.10十二、估价作业时效.10十三、估价报告应用的有效期.10估价技术报告.11一、个别因素分析.11二、区域因素分析.11三、市场

2、背景分析.11四、最高最佳使用分析.11五、估价方法选用.11六、估价测算过程.12七、估价结果确定.14八、估价结论.14九、估价人员.15十、估价作业.15附件.16致 委 托 函刘某某先生：我公司于2011年3月25号接受贵方委托，对位于邯郸市丛台路XXXXXXXXXXXXXXXX的全部房产进行评估，估价目的是房屋出售提供价值参考，到2011年3月30号评估工作结束。根据委托方提供的房屋所有权证和个国有土地使用权证以及估价人员现场查勘，估价对象为邯郸市丛台路XXXXXXXXXXXXXXXX的全部房产，建筑面积102.5平方米。估价人员在现场查勘的基础上，在本报告中已说明的假设与限制条件下

3、，本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，经过测算，对影响房地产市场价格因素进行分析，最终确定委托估价的房地产在估价时点2011年3月30号完整权利状态下的公开市场价值为：人民币555236万元（大写人民币：伍拾伍万伍仟贰佰叁拾陆佰元整。邯郸市XXXX房地产估价公司 2011年3月30号估 价 师 声 明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系

4、或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.本报告一式贰份，复印件无效。6.我公司注册房地产估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。7.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 估价的假设和限制条件一、 估价的假设条件我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据如下假设：1.任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方有关法律、法规，并支付了应缴税费。2.在估价时点估价对象不存在任何产权纠纷，不受任何权利限制，可以在公开市场上合法地进行转让。3.在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿

5、的交易市场。4.有一段合理的洽谈时间，可以通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。二、 估价的限制条件1.本报告评估的估价对象建筑面积以房屋所有权证为准。2.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价建筑结构质量进行调查的责任。3.本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点的假设条件、市场状况而言，并以房屋使用保养良好、基础配套设施齐全、交通便捷为前提，并未考虑市场价格波动、税费率变化、国家经济政策发

6、生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，而且，由于房地产不易变现的特点，如欲对房地产进行短期强制处分，可能导致处置价格低于其正常价格。因此，使用者在运用本报告的结果时应予充分考虑。4.本报告仅为委托方提供市场价格咨询。不得用于拆迁补偿、涉案纠纷等其他用途，若用于其他用途，对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。5.本报告必须完整使用方为有效，对使用本报告中部分内容而导致的损失，我公司不承担责任。6.未经我公司允许，本估价报告全部或部分内容不得公开发表。估价结果报告一、委托估价方委 托 人：刘先生身份证号：130*委托人地址：邯郸市丛台路XXXXXXXXXXXXXXXX产权所有人：刘

7、某某二、受托估价方估价机构：邯郸市XXXX房地产评估有限责任公司法定代表人：XXXX住所：XXXX号联系电话：3020008资质等级：叁级资质证书编号：冀建房估（邯）13号三、估价对象（一）估价对象登记状况：权属人刘先生房屋坐落邯郸市丛台路XXXXXXXXXXXXXXXX产权来源商品房所有权证号邯房权证国字第*号房屋结构砖混结构层数/层次六层/六层建筑面积102.5 m2建造年代2000年2、估价对象概况估价对象位于邯郸市丛台区，周围生活配套设施齐全，基础设施接入程度好，有20、26、46、65、203路公交车停靠，估价对象距离邯郸火车站5公里。估价对象地块长方形，地势较平坦，地质对建筑物无不

8、连不良影响，基础设施接入程度为“五通一平”即通上水、下水、电、通讯、道路和场地平整；建筑物为砖混结构，三室两厅平面布置，功能分区合理实用；估价对象装修情况为：内外墙涂料墙；地砖地面、防盗门、铝合金窗，使用保养状况较好。3、估价对象区域概况四、估价目的为确定房地产出售额度提供参考依据而评估房地产出售价值。五、估价时点2011年3月30号。六、价格定义1、价值内涵本次评估的价值为待估标的物的公开市场价值，目的是为委托方申请房屋抵押贷款时提供价值依据。2、价格定义房地产抵押价值评估，采用公开市场的价值标准，参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格，同时也考虑未来市场变化风险和短期强制处分等对抵押价

9、值的影响，抵押物拍卖价格可能会低于市场价格。3、本报告中房地产抵押价值，等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价依据1、法律、法规及技术规范、约束性文件：（1）、中华人民共和国城市房地产管理法（2）、中华人民共和国土地管理法（3）、中华人民共和国担保法（4）、河北省建筑工程技术经济指标（5）、城市房地产抵押管理办法（6）、商业银行房地产贷款风险管理指引（7）、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会颁布房地产抵押估价指导意见（8）、中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范（9）、房地产价格评估委托协议书2

10、、委托方提供的资料（1）、房屋所有权证复印件 （2）、委托方提供的其它资料八、估价原则本次房地产估价遵循下列估价原则：1.合法原则：房地产价格是房地产权益的价格，国家和地方现行有关房地产政策、法律、规定、城市规划为影响房地产使用状况的前提条件，当房地产合法使用时，其权益才受法律保障。因此估价中以估价对象的合法使用为前提。2.最高最佳使用原则：要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。3.估价时点原则：房地产市场是一个动态市场，房地产价格反映的是某一时点的价格。时点不同，相同的房地产价格会有所不同，即强调时间的相关性和时效性，故本次估价遵循估价时点原则。4.替代原则：在同一市场中具有相

11、近效用的房地产，其价格应当相近。即在估价一宗房地产价格时，如若附近地区或相似区域内有若干效用相近的房地产价格存在，则可以依据“替代原则”推断出估价对象的价格。故本次估价遵循此项原则。九、估价方法与技术思路估价人员通过对邯郸市尤其是估价对象区域内房地产的了解，结合对估价对象周边状况的调查，考虑与估价对象相似的房地产在市场上有较充分的交易案例，根据房地产估价规范采用市场比较法作为此次估价的方法。十、估价结果估价人员遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，针对邯郸市及其估价对象所在区域的房地产市场现状，在对估价对象进行详细勘察、并认真分析现有资料的基础上，经过周密细致的测算，并结合估价师的专业经验，

12、确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于估价时点的公开市场价值为：房地产总价：555236万元人民币（大写：人民币肆拾陆万叁仟玖佰元）房地产单价：5416.93元人民币/平方米。十一、估价人员乔怀军、苏卫光、孙风芹十二、估价作业日期2011年3月25号2011年3月30号。十三、估价报告应用的有效期自2011年3月30号至2012年3月30日。估价师签字（章）： 邯郸市XXXX房地产估价公司2011年3月30号房地产估价技术报告一、个别因素分析根据国有土地使用权证。估价对象土地为划拨土地，用途为住宅用地，地块为长方形，地势平坦，地址对建筑物无不良影响，基础设施齐备。估价对象建筑物维修保养情况较

13、好，为框架剪力墙结构的毛坯房。二、区域因素分析估价对象位于邯郸市丛台区，周围生活配套设施齐全，基础设施接入程度好，有20、26、46、65、203路公交车停靠，估价对象距离邯郸火车站5公里。估价对象地块长方形，地势较平坦，地质对建筑物无不连不良影响，基础设施接入程度为“五通一平”即通上水、下水、电、通讯、道路和场地平整；建筑物为砖混结构，三室两厅平面布置，功能分区合理实用；估价对象装修情况为：内外墙涂料墙；地砖地面、防盗门、铝合金窗，使用保养状况较好。三、市场背景分析综合分析宏观调控政策导向及预期土地、金融、税费、信贷等政策变化，预计2011年二手房市场在经历政策消化期的短期观望之后，成交量将

14、有所下滑，但整体仍将保持活跃；二手房价涨幅将明显趋缓，成交价格的稳中有升仍将继续。四、最高最佳使用分析该房地产为于邯郸市丛台区，为住宅，配套齐全、交通便捷、根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最佳使用。五、估价方法选用在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行分析，根据估价期日委估房屋估价目的、资料状况和邯郸市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法测算委估房屋的价格。比较法是将估价对象房地产与近期已发生了交易的类似房地产加以比较，从已经发生了交易的类似房地产的价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。六、估价测算过程1、可比实例选择实例A：广安小区，房屋

15、面积为86.80m2，单价为5450元/m2，1999年竣工，总层数为六层，所在层次为六层；实例B：广泰小区，房屋面积为127.23m2，单价为5460元/m2，2000年竣工，总层数为六层，所在层次为六层；实例C：连城别苑，房屋面积为172.02m2，单价为5500元/m2，2004年竣工，总层数为六层，所在层次为六层；通过市场调查和向有关部门查询，收集了与估价对象有关的若干市场交易实例，根据相关替代性原则，按用途相同、地区相近、价格类型相同、估价时点接近、交易情况的要求，从交易案例中选择如下3宗案例作为可比实例。实例情况见表-1。 2、因素选择根据影响房地产价格的主要因素，结合估价对象和可

16、比实例的实际情况，所选择的比较因素有用途、交易日期、交易情况、区域因素、及个别因素等。区域因素有商业繁华度、交通便捷度、公共设施完备度、环境条件优劣度；个别因素有结构、房型、建筑装修、成新状况、朝向。3、因素条件描述估价对象和可比实例的各因素条件说明，详见表-1。表-1 比较因素条件说明表 比较因素估价对象实例A实例B实例C坐落XXXX与估价对象相同与估价对象相同与估价对象相同交易日期2011年2月2011年2月2011年3月交易价格待估5470元/平方米5450元/平方米5500元/平方米区域因素商业繁华度较好较好较好较好景观较好较好较好较好交通条件较好较好较好较好区域环境较好较好较好较好公

17、共配套设施较好较好较好较好个别因素土地使用权类型划拨划拨划拨划拨土地用途住宅住宅住宅住宅结构砖混砖混砖混砖混户型三室两厅一卫两室两厅一卫三室两厅一卫三室三厅一卫建筑面积102.5 m286.80m2127.32 m2172.02m2成新状况九成新九成新九成新十成新朝向南北南北南北南北装修状况简装简装简装毛坯楼层6/66/66/66/6设备设施状况较好较好较好较好2.编制比较因素指数表以估价对象的各种因素条件为基础，相应指数为100，根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素指数表。表6.2 比较因素指数表 估价对象ABC坐落100100100100交易日期100100100100区域

18、因素商业繁华度20202020景观20202020交通条件20202020区域环境20202020公共配套设施20202020个别因素土地使用权类型10101010土地用途10101010结构10101011户型10101010建筑面积1091112成新状况10101011朝向10101010装修状况1010109楼层10101010设备设施状况101010103.编制比较条件因素指数表表6.3 比较条件因素指数表 单价坐落交易日期区域因素个别因素估价对象待估100100100100实例A5450元/平方米10010010099实例B5460元/平方米100100100101实例C5500元/

19、平方米100100100103七、估价结果确定式7.1：待估价格=实例价格X交易情况修正X区域因素修正X个别因素修正V1=5450x100/100x100/100x100/99=5505.05V2=5460x100/100x100/100x100/101=5405.94V3=5500x100/100x100/100x100/103=5339.81V平=(V1+V2+V3)/3=5416.93元/平方米八、估价结论刘某某先生所委托的邯郸市丛台路XXXXXXXXXXXXXXXX的建筑面积102.5m2的房地产于2011年3月30日（估价时点）的现状公开市场价值为：房地产总价：555236元大 写：

20、伍拾伍万伍仟贰佰叁拾陆元整九、估价人员XX、XX、XX十、估价作业日期 2011年3月30日 邯郸市XXXX房地产评估有限责任公司2011年3月30日附 件1、房地产价格评估委托协议书2、委托方身份证复印件3、委托方房屋所有权证复印件4、估价机构资格证书复印件5、估价机构企业营业执照复印件6、注册房地产估价师资格证书复印件7、估价对象现场勘察照片注：附件与正文具有同等法律效力 邯郸市XXXX房地产评估有限责任公司 2011年3月30日 邯郸市XXXXXX项目可行性研究报告 编 制 人：XX学 号：XXXXXXXXXXXXXXX班 级：08房地产经营与估价1班指导老师：XXX 目 录第1章 项目

21、申报单位情况201.1 项目申报单位.201.2 项目申报单位情况 20第2章 拟建项目背景与概况 .212.1 项目名称 .212.2 项目申请报告编制依据 .212.3 报告提出理由.212.4 项目拟建地点.22.第3章 项目主要技术经济指标.23第4章 项目的投资环境分析与市场分析.244.1 项目投资环境分析.24.4.1.1 政策环境分析.244.1.2 经济环境分析.254.1.3 社会文化环境分析. 25.4.1.4 宗地现状分析. .264.2 项目市场状况分析.264.2.1 邯郸市的房地产现状分析.274.2.2 竞争楼盘状况分析. 28.4.3 项目客户群分析. .29

22、4.3.1 客户群购买能力分析.304.3.2 客户群购买动机分析.304.3.3 客户群家庭状况分析.314.4 项目SWOT分析.324.5 项目定位.344.5.1 项目客户定位.344.5.2 项目产品定位.344.5.3 项目价格定位.34第5章 建设规模、项目开发条件、建筑方案设计.365.1 建设规模.365.2 项目现状及建设条件.365.2.1 项目现状.365.2.2 建设条件.365.3 建筑设计指导思想和原则.375.4 总体规划方案.375.5 设计方案及建筑方案描述.38第6章 资源供给状况和建设条件.396.1 建筑材料需要量、采购方式和供应计划.396.2 施工

23、力量的组织计划.396.3 项目施工期间的动力、水等供应方案.406.4开发项目的组织机构及人员备.40第7章 项目投资估算、收入估算及资金筹措状况.417.1 投资估算依据.417.2 项目的投资估算.417.3 收入估算.447.4 资金筹措计划.44第8章 财务评价.458.1 经济评价基础数据.458.2 销售收入.458.3 项目资金平衡分析.45第9章 风险分析.46第10章 研究结论与建议.47第11章 附表.4811.1 投资估算表.4811.2贷款还本利息表.4911.3销售收入及经营税金估算表.5011.4项目总投资及用款计划表.5111.5项目投资财务现金流量表.5211

24、.6 资金来源与运用表.53第1章 项目申报单位情况1.1 项目申报单位本项目的申报单位为邯郸市XXX房地产开发有限公司。该公司拟作本项目的法人单位，负责本项目的投资建设。1.2 项目申报单位情况公司座落于邯郸高新技术产业开发区，成立于 2005 年，是一家具备国家贰级开发资质的集团公司。小区在使用过程中，获得了用户的一致好评。百旺小区是咱们公司开发的品牌项目，不论是从小区整体的规划、环境、规模到后期的物业管理在咱们邯郸都是一个高品质的成熟社区，PARK湾是咱们公司打造的又一个品牌项目，从社区的整体规划、环境以及现代简约式的建筑风格包括后期的物业服务我们力争做到比百旺小区更上一个台阶，将本小区

25、塑造成邯郸市的城市名片。邯郸市XXX房地产开发有限公司在资金储备、技术力量、管理水平、质量信誉等各方面，都具备了综合开发的能力和水平。第2章 拟建项目背景与概况2.1 项目名称邯郸市XXXXXX项目2.2 项目申请报告编制依据建设项目初步规划方案建设项目规划设计条件通知书邯郸市建设规划管理连审会2009年会议记要建设项目经济评价方法与参数国家有关政策、法律、法规建设单位提供的基础资料及数据2.3 项目提出理由邯郸市地处河北省南部，是国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家园林城市、全国双拥模范城、中国成语典故之都和中国散文之城、太极之乡。国务院批准具有地方立法权的“较大的市”和市区人口超百万的

26、特大城市。改革开放以来，邯郸经济和社会各项事业取得了长足发展，人民生活水平迅速提高。2010年，邯郸市全部财政收入完成243.9亿元，增长21.3%，超年初计划10.3个百分点，高于省平均2个百分点；一般预算收入完成116亿元，增长33%，超年初计划23.1个百分点，高于省平均8.2个百分点，总量和增幅均居全省第三，财政实力进一步增强，收入结构不断优化，为全市经济社会发展奠定了坚实基础。邯郸市城镇面貌三年大变样活动实施意见日前经邯郸市政府第七次常务会议原则通过，自此，2008年到2010年邯郸市城镇面貌三年大变样的路线图已确定。 构建大都市 亮点更彰显建设中的邯郸结合邯郸文化底蕴和自然资源特征

27、，邯郸市将进一步完善“1+8”组团式都市区发展规划，构筑科学合理的城乡规划体系。集中规划建设生态水网、五仓区改造、火车站周边综合整治、文化艺术中心、赵苑周边景区、广府景区、龙湖景区、邯武快速公路、环城高速、文化商步街等标志性地段、标志性景区、标志性建筑，塑造一批彰显特色、独具魅力的城市亮点。 邯郸市要利用三年时间，构建更为高效、快捷的路网新格局。主城区路网建设以拓展中轴线、连接卫星城、整治小街巷、建设样板街为重点，到2011年形成外有高速绕城、中有环路贯通、内有主干道连接的城市道路网络。这些因素推动了邯郸市房地产总体需求水平的提高，拉动房价不断上涨。本项目的开发建设，既是全区全市房地产市场发展

28、的需要，也是现代化城市经济发展的必然产物。改革开放的不断深入和人民生活水平的较快提高，使住房条件的改进和完善也表现的日益迫切，该项目优越的地理位置、完善的市政配套设施以及项目法人单位雄厚的技术力量和房地产开发管理经验、建设经验、社会信誉等，为本项目的实施提供了有力的保障。通过本项目的实施，在西宁市建造一个集人文环境、建筑艺术、科技含量为一流的现代化住宅小区。2.4 项目拟建地点项目位于邯郸市丛台区，座落于中华北 丰收路与幸福大街交叉口西北角（老舒尔美厂），场址地理位置优越，商业繁华，交通便利，是理想的住宅小区用地。第3章 项目主要技术经济指标表3.1 主要技术经济指标表主要指标项目数量单位总用

29、地面积30419总建筑面积106466.43其中地上建筑面积101325.43地下建筑面积5145住宅建筑面积97679公共绿地面积10646.65配套公建面积3646.43容积率3.5万/ha建筑密度16.91%绿地率35%其中地上停车位70个地下停车位285个总据住户数1616户总居住人口5172人第4章 项目的投资环境分析与市场分析4.1 项目投资环境分析4.1.1 政策环境分析在刺激政策取向没有根本性改变的情况下，明年房地产价格仍然会震荡向上。 房地产作为一种较为特殊的资产，一方面具有类似机器设备等实物资产所具有的使用价值特性，但另一方面又具有实物资产所不具有的价值虚拟化特征。因此，房地产价格的决定因素，一方面取决于房地产在生产和生活中提供使用价值的大小，另一方面