净月项目可行性分析报告.doc

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1、长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告东北区域事业部2010年5月目 录1项目概况11.1 地理位置11.2 规划指标21.3 土地现状与交地条件21.4 项目背景42.全市宏观经济概述52.1 城市概况52.2 经济发展62.3 城市规划93.全市房地产市场分析概述123.1 房地产行业123.2房地产市场134.区域经济环境研究194.1 净月区概况194.2 社会经济204.3 重点项目介绍214.4 发展规划214.5 小结245. 区域房地产市场分析245.1 市场整体特征245.2 区域总体市场走势255.3 区域土地出让市场概述 255.4 区域市场在售项目概述（含别墅与商

2、铺等产品）265.5 典型项目介绍296. 项目开发经营计划356.1 说明356.2 开发策略和开发顺序356.3 项目产品建议366.4 成本控制策略376.5 初步规划设计方案376.6 经营销售计划416.7 重要节点安排437 项目投资收益分析447.1 测算假设条件447.2 成本控制447.3 项目融资计划467.4 项目经济效益分析467.5 项目整体经济效益分析评价527.6无抵税发票条件下的整体效益评价528.综合分析与建议538.1 风险评估及对策538.2 地块SWOT分析568.3 结论与建议581项目概况1.1 地理位置本项目行政隶属于长春净月经济开发区，位于长春净

3、月潭国家森林公园的西侧，北侧为长影世纪城和长春轻轨一号线始发站，西侧为在建的保利歌剧院与吉林省三馆（文化馆、展览馆、科技馆）。区域内自然环境优美，旅游资源丰富，市政设施完善，交通条件便捷，是长春乃至吉林省一个集生态涵养、文化休闲、高尚宜居、高端产业于一体的生态型现代新城和高端物业聚集区域。本项目距长春市人民政府所在地约9公里，距净月经济开发区管委会约1.8公里，距长春市人民广场中心商圈约15公里，距长春火车站约20公里，距离长春龙嘉机场约25公里，距长春净月潭国家森林公园正门入口处约2.8公里。图1.1 项目区位图宗地四至：东至净月大街，南至规划净月甲一路，西至规划路，北至丁二十二路。图1.2

4、 项目四至图1.2 规划指标本项目包含三个地块，分别为净月02036-1号地块、净月02036-2号地块、净月164-4号地块。其中：1号地块为商业用地，2号、4号地块为商住用地。规划限高18米。具体指标如下：表1-1 项目规划指标地块编号用地性质用地面积（m2)容积率土地年限02036-1商业服务业201264.501.2040年02036-2住宅用地、商服320851.301.1050年164-4住宅用地、商服335571.401.1050年小计857687.201.10特别说明： 上海协捷建筑设计事务所于2010年1月提交了一份项目总体规划设计方案），将容积率做足，据此统计，该项目的总建

5、筑面积为963582.37m2； 根据长春净月经济区规划局于2010年1月23日对目标公司提交的规划设计方案的书面报批意见，该项目三块土地的容积率均不得低于1.0。但按照长春操作的惯例，该项目报批0.73的容积率完全可行，需目标公司协助报批； 通过对净月区内住宅产品的市场调研，及对不同容积率下产品组合的投资收益测算，综合得出：商业部分的容积率为1.2、住宅部分的容积率为0.73时，项目品质才能达到最佳化，项目利润方可实现最大化；据此统计：该项目的规划总建筑面积720705，可售面积718800，其中：住宅部分477300，商业部分241500。1.3 土地现状与交地条件1.3.1 宗地现状宗地

6、内：有约10处未动迁的农家小院和两排高力项目部临时办公房，现状为平房、林地、果园和荒地，宗地四至用围挡围隔，项目东南角为原始森林。地块内部地形呈南北高、中间低、东边高、西边低，最大高差约38.3米。 1.3.2 承诺交地状况和交地时间（1）土地现状 截止到2010年3月15日，1号地块内有4户未拆迁（其中3户无证）；2号、4号地块内有11户未拆迁（其中3户无证）；（2）土地交付预估长春市土地储备中心与净月区管委会承诺在2010年4月底前净地交付。由净月区管委会拆迁完毕后交地，交地责任人为净月区管委会。1.3.3 前期市政状况道路项目周边东西向道路主要有丁二十二路，南北向主要道路为净月大街、长双

7、公路。另外，劲松街和净月甲一路为规划道路，动工修建时间待定。管线a. 污水：已至红线外；b. 雨水：已至红线外；c. 自来水：已至红线外；d. 中水：需自行建设中水回用设施或按长春市环保局缴费办理异地建设。e. 电力：按长春市电业局规定地埋线缆按建筑面积收取配套费。f. 燃气：已至红线外；g. 电信：已至红线外；h. 热力：已至红线外；场地宗地仅有约15户居民尚未拆迁，可快速实现净地。风险无1.4 项目背景1.4.1收购价格现阶段，江苏高力集团拟将项目公司51%的股权予以转让，转让价格为86700万元，现金支付。（注：目标公司可提供约45075万元的土地成本发票）截止2010年2月28日，长春

8、高力置业有限公司共获取3块土地，5个土地证，占地面积共计857,687平方米。通过查询得知，该项目在2007年出让时的地价款为42921万元，已缴纳契税2154万元，合计45075万元。各地块信息如下：土地编号占地面积（平方米）土地使用性质土地使用权人土地证取得时间地价（万元）契税（万元）164-4302014住宅长春高力置业有限公司2009年12月28日163112154164-433557商服2009年12月28日02036-1201265商服长春东方联合置业公司2007年4月25日2661002036-232085商服2007年4月25日02036-2288766住宅2007年4月25日

9、合 计8576874292121541.4.2收购主体、交易方式和付款安排通过在境内收购目标公司51%股权的方式获取本项目。我公司将结合目标公司向我司提供的关于土地闲置是因政府拆迁原因而导致的说明、土地证解押、欠缴土地出让金的支付等，安排付款进度。初步计划：2010年我司拟支付的对价款共5亿元，其余在2011年支付。1.4.3 长春高力置业公司简介长春高力置业有限公司（以下简称“高力置业”），现注册资本2亿元人民币，公司2006年10月18日成立，原名称为“长春东方联合置业有限公司”，后经过多次增资和股权结构调整，2009年4月4日，高力置业成为长春高力投资集团有限公司的全资子公司（实际控制时

10、间为2007年12月3日）。公司的主要经营业务为房地产的开发和销售。 另据了解：高力置业近期进行了新一轮的股权重组，现股东为江苏高力集团。2.全市宏观经济概述2.1城市概况长春，吉林省省会，全省政治、经济、文化和交通中心，中国最大的汽车工业城市，中国建成区面积和建成区人口第九大城市，东北地区中部最大的中心城市，位于中国东北腹地区域,地处东北平原中央，西北与白城市毗邻，西南与四平市相连，东南与吉林市相依，东北同黑龙江省接壤。市区是东北地区天然地理中心。长春素有“汽车城”、“电影城”、“光电之城”“科技文化城”、“大学之城”、“森林城”、“雕塑城”的美誉，是中国汽车、电影、光学、生物制药、轨道客车

11、等行业的发源地。随着东北亚经济圈的日趋成熟与升级，长春市迎来了高速发展的黄金时期，房地产业也呈现出蓬勃发展的发展态势。2.2经济发展图2.1 长春市GDP总量走势图长春市2009年1-9月实现全市地区生产总值（GDP）1994亿元，前三季度GDP增长率为12.8%。长春地区生产总值能够保持发展的势头，主要是因为随着长春市的经济增长，投资环境的大力改善，城市建设力度的不断增加，很大程度上加快了长春市的经济发展。图2.2 长春市产业结构情况示意图2008年，长春市的三大产业仍然是第二产业超过第一、第三产业，高达1311.8亿元，同比增长25%。从数据显示，长春市的第三产业发展也在逐步加快。 长春市

12、近几年来的加工制造业发展较快，也带动了整个城市的经济增长，百万辆汽车、300万吨化工醇、1000辆动车组等重大扩能项目顺利实施；农业农村、城市建设、改善民生、安全建设等各项工作顺利推进，重点实施铁路、公路、机场、水利、电力、生态环保、城市公共设施、民生八大工程，从而带动全市未来的经济增长，使城市的产业结构又增添一个新的增长点。 图2.3长春市历年进口总额情况示意图2008年，全市全年实现进出口总额87.9亿美元，比上年增长26.5%。其中，进口71.5亿美元，增长31.4%；出口16.4亿美元，增长9%。在出口中，国有企业出口7.6亿美元，下降1.9%;外商投资企业出口5.8亿美元，增长30.

13、3%;一般贸易出口13.5亿美元，增长7.5%。外贸依存度为23.8%，比上年下降1.1个百分点。图2.4 长春市历年固定资产投资情况示意图2009年，全市预计完成固定资产投资额2372亿元，同比增长了30.2%。在2004年之前固定资产投资增长比较缓慢，保持在400亿元左右。2004年之后，随着长春城市化进程速度的加快，增长速度逐年提高，至2006年，城市建设已发展到一定水平，增速有所放缓，但仍保持着相对较快的发展速度。图2.1 长春市历年人均可支配收入与人均消费支出示意图2009年长春市城市居民年人均可支配收入较上年增加1274元。其中人均工资性收入11183.52元，同比增长6.9%；经

14、营净收入1836.99元，同比增长22.7%；财产性收入181.55元，同比增长26.3%；转移性收入4528.61元，同比增长17.2%。收入增长也极大地促进消费水平的提高。人均消费性支出整体显示为稳定增长的消费趋势，而且增长率逐年上升，城市总消费水平也在不断升高。随着长春市经济的发展，也将为居民创造更多更好的就业机会，在未来几年里，长春市的发展水平还将以较高的速度持续发展。长春现辖6个市辖区、1个县，代管3个县级市，总面积20604平方千米，市区面积4906平方千米，四环内建成区（核心建成区）面积379.94平方千米，五环内建成区面积660.19平方千米（五环-绕城高速以内）。截止2008

15、年5月，长春地区总人口868.72万，六大主城区、四大开发区总人口487.6万（四环路以内）， 其中三环以内户籍人口368万，外来和流动人口约为120万。2.3城市规划2.3.1 空间布局 长春市主城区空间发展方向和空间发展思路为“南拓、北优、西控、东展”：南拓“空旷”的城市腹地，开发建设南部新城，打造城市副中心北优优化铁北资源，进行企业土地资源置换，造集约化的物流中心西控把西部作为城市生态屏障控制在西部的发展东展发展东部和东南部的生态居住和东北部的工业用地 主城区空间结构为“双心、三翼、多组团”：“双心”分别指人民广场一带主中心和人民大街南端的南部副中心；“三翼”分别指西南、东南和东北三个主

16、要城市发展方向：西南翼：向西南方向的长春国际汽车城和长春高新园区为主的工业园区；东北翼：向东北方向是以长春经济技术开发区为主导的工业园区；东南翼：是以净月潭旅游经济开发区为主导的生态居住区和旅游风景区，沿线可包括伊通河风光带。“多组团”是指城市的空间拓展采取组团的布局模式长春未来城市主要发展方向为东南，以净月组团为代表的南部生态新城建设将是长春发展城市新中心的重点，净月是唯一的生态居住板块，是中高档人群的主要导入区。2.3.2用地规划 南部中心城区：建设成为城市新中心、以高新技术产业和高品位住区为特征的现代化新城区。 西南部产业新区：建设成具有国际影响力的汽车产业集中区 东北部产业新区：建设包

17、括玉米加工为主导的农产品加工及其下游产业、安龙产业区、商贸物流、空港物流保税中心等在内的多功能城市产业新区。 东部经开工业新区：建设以先进制造业为主的产业新区。 西部客站发展区：建设以城市西部客运站场服务和产业配套为主的多功能新区。 北部新城区：建设以北部商贸中心、区域性物流园区、装备制造业和生态宜居地为主的多功能城市新区。 净月组团南区：建设配套齐全、设施先进、自然和谐、环境优美的生态新城区。3.全市房地产市场分析概述3.1房地产行业3.1.1 房地产投资近几年，长春市房地产开发投资继续保持了“总量扩张明显，增势强劲”的良好发展势头，住宅开发投资占房地产开发投资比重呈逐年上升的趋势。据统计：

18、2009年18月份，长春市完成房地产开发投资271.8亿元，同比增长28.8%，其中:住宅开发投资201.6亿元，同比增长25.2%；同时，从房地产开发投资结构分析，住宅开发投资的增长加大了住房市场的有效供给，对满足市场不断增长的住房需求起到了积极作用。随着大规模的棚户区改造和危旧房屋改造力度加大，必然引起住房刚性需求的增加，从而拉动房地产开发投资的高速增长。不难判断，长春市房地产开发投资的规模仍处在合理的增长空间。图3.1 长春市历年房地产开发投资额情况走势图3.1.2 房地产建设指标 2008年全市商品房施工面积2183.5万，同比增长8.5%。商品房竣工面积482.4万，同比下降9.9%

19、。商品房销售面积571.4万，同比增长11.2%。商品房销售额199亿元，同比增长19.2%。空置面积283.2万，比上年多出13.2万。2009年1-8月，商品房施工面积1767.6万，同比增长15.5%。其中，住宅施工面积1430万，同比增长18.4%;商品房新开工面积753.3万，同比增长24%。其中，住宅新开工面积636.9万，,同比增长29.9%。图3.2 长春市历年房地产建设指标情况走势图32房地产市场321 土地市场概况截至2009年12月底，全市经营性土地供应量同比小幅下降，共推出国有经营性建设用地60宗，用地总面积364.94万，其中商住用地334.36万，商业用地30.58

20、万；工业用地供应量同比大幅下降，推出工业用地68宗，面积239.51万。总成交经营性土地59宗，327.27万，其中商住用地296.96万，商业用地30.31万；总成交工业用地71宗，面积189.89万。 2009年长春土地市场相对2008年较活跃，成交量同比上升44.6%，完成计划量的65.5%，成交均价和楼面地价均创历年新高。从土地公告供应的区域来看，2009年，二道、净月区公告土地面积较多，其中净月区最多，占比29.5%。2009年长春市土地供应的热点区域仍然是南城，主要是市政府的南迁、南部新城的带动，还有净月旅游开发区优越的自然环境和良好的人文气息，使得该区域的土地受品牌开发商的青睐。

21、今年，二道区土地供应量大幅增加，源于大量的棚户区改造和工业企业的退城进区，使得市区土地资源释放，改善市区环境。绿园、高新区经过07年的放量，需要一定的消化周期，近两年土地出让量较少。图3.4 2009年长春市经营性土地公告区域比例图近年来，长春土地成交重点区域发生了一些变化，其显著的特点是开发区的成交量远远大于老城区成交量，近三年四个开发区的成交量总和为672.52万，占全市总成交量的64.2%。从2009年各区成交土地来看，成交土地总量最大的是二道区和净月区，分别成交土地面积为80.45万和92.85万，占全市土地成交总量的24.6%和28.4%；其次是南关区和朝阳区，分别成交土地面积为37

22、.01和32.3万，分别占全市土地成交总量的11.3%和9.9%，这四个区的成交量占全市成交量的74.2%。图：2009年经营性土地成交区域分布图3.5 2005-2009年经营性土地成交均价与楼面地价走势2009年土地成交均价和楼面地价大幅上升，环比增幅均达到历史最高水平。2009年土地成交均价约为2628.88元/，环比上升64.8%，楼面地价约为1466.26元/，环比上升79.3%。09年土地市场的成交价格受个别地块的影响较大，9月份以来，长春土地市场发生了较大的变化，出现多家开发商争抢一块地的火热场面，有4块溢价率50%以上的土地，最高溢价率达到252%，拉高了今年的土地成交均价和楼

23、面地价。3.2.2 商品房市场概况 2009年商品住宅市场供不应求，全年供求比为1：2.072009年1-12月，商品住宅新增供应量为293.6万，新增供应套数31869套。同比双双下降，分别下降均为40.1%和40.2%。从各月走势来看，前两个月受到年关、春节影响住宅上市量最少，新增供应上市多集中于5、6、8、9这四个月。一年一度的房交会在5月份开幕，成为开发商推出新品的集中月份，10月份秋季房交会是长春历史上首次一年举办的两次房交会。其中，8月份达到了全年供应峰值，进入传统的“金九银十”后，供应量逐月减少。8月份为2009年新开工项目的新品集中上市期，因此这期间的供应量大幅增加。进入10月

24、份后，新增供应开始一路下滑，而11-12月份又值长春市传统的“冬歇期”，新增供应量环比仍大幅度下跌。图3.6 长春市2009年1-12月商品住宅市场供求情况对比数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2009年1-12月，商品住宅共成交63965套、成交面积607.66万、成交金额270.98亿元、成交均价4460元/。同比分别增长了69%、69.5%、90%和12.1%。成交高峰期体现在5-11月之间，11月达到成交最高峰。1月份受春节假期影响成交量最少，仅为14.2万。进入5月，市场进入热销期，开发商在此期间进行楼盘的大规模宣传，各类产品放量加大，刺激了房地产市场的成交，在随后的几个月成交

25、量有较大提升。进入下半年后，传统的“金九银十”销售旺季出现。成交走势呈递增趋势，11月成交69万，7215套，成为今年成交最高的月份。图3.7 009年1-12月商品住宅成交面积与套数走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 2009年商品住宅成交面积绿园区稳居首位2009年1-12月绿园区住宅成交量为90.52万，位于各区域之首，占比14.9%；其次成交量较多的为宽城区，总成交量为84.85万，占比14%；绿园、宽城推案量较大，并且销售价格相对较低，且属于老城区邻近中心城区，交通便利，进而拉动了这两个区域的成交量。南关、高新、经开和二道成交量也都在70万以上，分别占比为13.1 %、12

26、.6%、11.9%和11.6%。净月区成交量也接近60万，达到59.63万，占比9.8%。朝阳区和汽贸区成交量相对较少，但都在30万以上，占比6.5%和5.7%。表：2009年1-12月长春市区域商品住宅成交面积排行榜排序区域成交面积（万）成交套数（套）成交金额（亿元）成交均价（元/）1绿园90.52960233.9737502宽城84.851091028.7033803南关79.71812643.3654404高新76.39706536.1647305经开72.12823428.5539606二道70.6347783829.55672441807净月59.6266373135.5138388

27、59608朝阳39.4302503122.410360156809汽贸34.3787342812.76162223710数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 2009年商品住宅成交套数以中小户型为主，60-90占比32.2%2009年1-12月商品住宅成交量中占比最大的为60-90面积段，成交20617套，占比32.2%；其次为90-120面积段。成交17642套，占比27.6%。60以下面积段成交12365套，占比20%。120-150和150以上分别占比12.8%和8.1%。从上述数据可以看出，目前中小户型仍是主流产品。还是以客户的刚性需求为主。大面积段产品在长春市场仍有一定需求。商品

28、住宅的成交与供应结构相对应，2009年1-12月的商品住宅新增供应中，占比最大的即60-90的户型，其次为90-120。供应结构在一定程度上决定了成交户型的情况。和面积段相对应，户型成交方面也是二房、三房成交量较大。图3.8 长春市2009年1-12月商品住宅成交各面积段占比情况 2009年1-12月商品住宅成交均价4460元/2009年1-12月商品住宅成交均价4460元/，同比增长12.1%。除1月份和3月份之外，2009年中其它月份商品住宅月度成交均价都保持在4000元/以上。整体来看，从价格走势图可以看到成交均价上半年涨幅较小，下半年成交均价普遍较高，维持在4400元/以上。环比波动幅

29、度较大，整体成交均价呈现平稳态势，基本围绕4000元/上下波动。2009年1-12月的成交均价在10月达到最高点，为4860元/，之后有所回落，但依旧高于上半年其它月份。10月份秋季房交会是长春历史上首次一年举办的两次房交会。展会经济促进商品房的成交，其成交均价也达到了本年度较高水平。图3.9 长春市2009年1-12月商品住宅成交均价走势总体来看，2009年长春市可用相对火热来说明，在各种利好政策的支持下，房地产市场又呈现一片繁荣的景象。在2008年市场持币观望后，2009年市场刚性需求释放的催动下，市场抗风险能力增强。2010年长春市场需求仍以刚性需求为主导，辅以改善性需求，供应结构将维持

30、稳定的发展态势，没有较为明显的市场风险因素，2010年长春市场整体处于低度风险的区域内。市场表现为成交量的增速将进一步放缓，但随着市场供应结构的不断调整、购房需求的增加，将推进市场去化速度，但同样激烈的市场竞争不可避免，这就要求各开发商把握市场机会，提高产品创新，规避同质化竞争，进而推动长春房地产市场的良性健康快速发展。4 区域经济环境研究4.1净月区概况净月开发区位于长春市市区东南部，西临长春高新技术开发区，东与长春市二道区毗邻，南与长春市双阳区接壤，北接长春经济技术开发区，是建设二十一世纪长春南部新城的最佳区位。净月开发区距长春火车站16公里，距市中心人民广场14公里，距长春国际机场23公

31、里，有长大、长伊、长四、长吉四条公路途径该区，郊区102路、120路小公共汽车及160路公交车临区而过，城市轻轨已于2003年底开通。优越的地理位置，便捷的交通为房地产开发提供了十分便利的条件。该区域西北侧为开发区新建的文化园区，有东北师范大学净月校区、吉林公安高等专科学校、长春中医学院等高校组成。东北师范大学还拟在其校区南部建师大附中、附小。良好的文化氛围，为房地产开发提供了较为理想的文化氛围。近几年，拥山临水的自然环境和道路等配套设施逐渐完备，净月区初步形成了“城在林中、路在绿中、房在园中、人在景中”山水型新城区的框架和风格，东南板块的区域价值得到大幅提升。目前，净月别墅项目已经超过10家

32、，占长春别墅市场供给量的70%以上。4.2 社会经济成立于1995年的长春净月经济开发区，是经吉林省人民政府批准设立的省级开发区。区内包括国家“AAAA”级风景名胜区净月潭国家重点风景名胜区、亚洲最大的人工林场净月潭国家森林公园、吉林省净月潭旅游度假区。规划面积478平方公里，辖玉潭、新湖、新立城三个整建制镇、净月、永兴两个街道办事处和净月潭国家森林公园、新立城水库、伪满皇宫博物院、汽车文化园，常住人口14.6万人。开发区三面临水、四面环林，区域内林水总面积243平方公里。经过十多年的发展建设，净月经济开发区经济连年保持20%以上的高速增长，主要经济指标在全省省级开发区中均列首位。投资吸引力不

33、断增强，区域整体价值迅速提升，成为海内外投资商关注的焦点和投资的热点。数据显示：2009年，净月经济开发区全年完成地区生产总值277亿元，同比增长20.2%，占整个长春市GDP13.3%的比重；完成全口径财政收入20.1亿元，同比增长26.1%，其中可支配财力12亿元，为公共支出提供了强大支撑；完成固定资产投资284亿元，同比增长33%。各项主要经济指标均好于年初预期，创历史最好水平。目前，净月开发区己经形成了以净月潭森林公园、伪满皇宫博物院、长影世纪城等为代表的旅游休闲产业体系，以东北师大净月校区、吉林农业大学、税务学院新校区、华侨外国语学院、吉林省农科院、中国农业科技东北创新中心等为代表的

34、文化教育科研产业体系，以香港和记黄浦、中海水岸春城、富奥花园、万科地产等为代表的房地产业体系，以国家制造业软件基地一汽启明软件园、干细胞中心、生物医药、精密制造等高科技产业群为代表的高端产业体系。 （长春著名景点：净月潭） （长春著名景点：长影世纪城）4.3 重点项目介绍（1） 和记黄埔 御翠园项目该项目由和记黄埔地产有限公司投资兴建，香港LCK设计公司，欧式建筑风格，占地92万平方米，建筑面积42万平方米，总投资21亿元人民币。主要建设高档住宅、会所及观景公园。（2） 万科 兰乔圣菲项目该项目由万科集团投资兴建，别墅由美国JDWA规划设计所设计，多层住宅由深圳雅尚设计有限公司设计，西班牙及美

35、国加洲相结合的建筑风格。占地13.5万平方米，建筑面积10.8万平方米，总投资3.5亿元人民币，主要建设叠拼别墅、花园洋房、多层小户型住宅及商业。（3） 华业 玫瑰谷项目该项目由深圳华业集团投资兴建，由澳大利亚五合国际设计公司设计，现代田园建筑风格。占地32万平方米，建筑面积34万平方米，总投资9亿元人民币，主要建设商业及住宅。（4） 力旺 弗朗明歌项目该项目由吉林省盛荣房地产有限公司投资兴建，由美国HPA公司设计，地中海建筑风格。占地25万平方米，建筑面积21万平方米，总投资11.5亿元人民币，主要建设高档住宅、商业中心及会所。（5） 中海地产项目该项目由中海集团投资兴建，共分为三个组团，水

36、岸春城为西班牙风格，莱茵东郡为德国风格，水岸馨都为苏格兰风格，总占地92万平方米，总建筑面积98万平方米，总投资30亿元人民币，主要建设高档住宅及会所。（6） 幕利亚超五星级酒店项目该项目由长春吉实益田置业有限公司投资建设，日本建筑设计公司和法国KS设计公司设计，占地10万平方米，建筑面积13万平方米，总投资13亿元人民币，主要建设超五星酒店、会议传媒中心及酒店配套设施等项目，拟建设发展为旅游度假、会展会议、休闲娱乐为一体的综合类酒店。长春吉实益田置业有限公司成立于2006年3月，由印尼慕利亚集团和深圳益田集团共同投资组建。该项目建设将填补长春南部高端酒店市场的空缺，更好地完善区域旅游度假设施

37、，促进净月潭旅游板块的价值提升。（7） 富奥汽车展览馆项目该项目由华商集团投资兴建，占地1.5万平方米，建筑面积1.2万平方米，总投资2350万元人民币，主要建设汽车展览馆，已经投入使用。该项目是国内最大的老爷车展览馆，由吉林省建工学院设计，于2005年3月正式兴建，2006年初建成，2007年7月投入使用。展区宽敞明亮，主要反映了中国汽车的摇篮长春，再现了长春汽车发展的每一个过程：从第一辆“解放牌”卡车开始，从东风到红旗，从解放CA10到80年代末卡车，长春汽车工业由最初的摸索阶段到现在的繁荣发展都在这里生动体现，展品中还有部分美国、前苏联4050年代的老爷车。展馆中所展出的老爷车中很多车型

38、已是国内唯一，精美绝伦的装潢设计与老爷车相得益彰，已经逐渐成为国内外老爷车爱好者心中的理想殿堂。4.4 发展规划在2010年1月20日召开的长春净月经济开发区2010年全区工作会议上，净月经济开发区管委会主任管树森对未来五年的净月作了远景规划。未来五年，净月开发区将明确“三大目标”，建设“五大园区”，努力用五年左右的时间，把净月开发区建设成为结构合理、功能完善、特色鲜明的长春市生态核心区、中央休闲区（CRD）和高端产业集聚区。坚持“一主三辅”的产业方向，实施“园区带动”发展战略，集中力量主攻具有牵引性和辐射力的龙头企业，拓展上下游产业空间，促进产业结构的优化和升级，打造面向东北亚、服务“长吉图

39、”的新兴现代服务业产业集群。五年累计实现地区生产总值2500亿元，年均增长20%；现代服务业增加值占地区生产总值的比重达到75%以上；累计实现全口径财政收入140亿元，年均增长20%；累计实现固定资产投资3000亿元，年均增长30%。 4.5 小结净月区自理条件优越、自然景观较好，文化氛围较浓，未来开发产品形态适合高端产品，是长春高端产品及富贵阶层第一居所和投资的首选之地。5 区域房地产市场分析5.1 市场整体特征作为整个城市颇为稀缺的自然资源，净月有着其他城区不可比拟的森林和水系，而这种环境上的优势给居住者带来的最直接影响就是生活的安逸和高质量的空气指标；另外，净月的教育资源也极为丰富，大学

40、校园集群区域集合了东北师范大学、农业大学、中医药大学、华侨外国语学院、长春税务学院等多家高校的校区，在提供优质教育资源的同时，更为区域的发展注入了更多的人气和动力。而以这个区域为中心的居住氛围和商业氛围发展也颇为迅速，首先是高校周边的居住氛围乃至整个净月的居住人口的快速增加，都让净月一改前几年人烟稀少的状况，而居住者数量的增多直接带动的就是商业的大跨度繁荣。这些因素也是净月区内多家地产项目所看重的优势。据相关部门统计，长春共有别墅楼盘25个，其中在售21个，绝大多数别墅集聚在净月开发区，有16个之多，占整个别墅市场的64%，仅在售项目就有13个，占在售别墅市场的65%。也许是净月开发区偏城市东

41、南一隅，山水兼宜，得天独厚的地理区位优势，赢得长春绝大多数别墅开发企业的青睐，形成以其为核心的别墅群落。在翻阅了长春主要别墅楼盘的价目单后，经过我们统计，平均价格从650019000元/平方米不等，其中以9000元/平方米居多，独栋别墅的价格普遍高于联排别墅、叠加别墅和双拼别墅等产品，而由于别墅产品的面积区间大，产品附加价值多，购买总额更是远远超过了一般住宅的水平，例如在力旺弗朗明歌购买一套联排别墅，总房款大约需要172260万元，一套双拼别墅大约需要388480万元/栋。据某些别墅项目的售楼处工作人员介绍，购买别墅的购房群体主要是城市的高端人群，包括私营业主、企事业单位领导、一汽管理层及政府

42、高官等。目前，净月经济开发区内香港和记黄浦、中海、万科、国信等大的地产开发企业为代表的别墅类产品已成为区域内住宅的标志性产品。另外，嘉年华广场项目、迅驰净月大学城项目、万科小东沟项目及保利净月项目也有望在2010年亮相净月区。在住宅市场人气趋旺的带动下，商业地产投资不断升温。全年商业地产开发面积达27.7万平方米，是上年的2.6倍，占全区房地产开发面积122.3万平方米的22.6%，较上年提高10个百分点，地产开发结构呈现出商业比重逐步提升的良好态势。5.2 区域总体市场走势图5.1 净月区2009年1-12月商品住宅供求关系对比净月区2009年商品住宅供应量为25.9万，该区第一季度无新增商

43、品房供应，供应量主要集中在5-10月份，其中5月的房交会使该区供应量达到峰值。7月和11、12月推案量较少外，其后各月波动均较小，市场环境比较稳定。净月区2009年商品住宅成交量为59.6万，随着3月冬休期过后，全年成交呈递增趋势发展，1至5月份成交量逐步上升，其后的半年中，逐月攀高，在12月份达到峰值。5.3 区域土地市场概述2008年1月1日至今，净月区共成交13块土地，土地溢价显著。具体明细如下：项目地址受让方楼板价(元/)总用地面积()总建筑面积()容积率樱花街东、丁二十二路南、樱花东街西、规划甲一路北龙创地产4,508135028155282.21.15聚业大街东、丙三十二路南、梧桐

44、街西、规划甲1路北华瀚集团1,116204331255413.751.25净月大街东、金河南街南、空地西、空地以北长春万润房地产1,5243997154796581.2长春净月经济开发区内临河街以东、规划云一路以南、世三路以西、云友路以北保利地产2,012168069268910.41.6长春市净月区临河街以东、世二路以南、云一路以西、世三路以北长春金逸房地产1,278986301479451.5劲松街东、满天星路南、轻轨车场西、柳莺东路北吉林盛嘉地产2715779863577.81.1净乙四路以东、博学路以南、净乙五路以西、丙二路以北长春兆基地产761339097542555.21.6世二路

45、以东,世禹路以南,云一路以西,空地以北长春顺达地产1,062784451255121.6临河街以东，世二路以南，云一路以西，世三路以北83609125413.51.5临河街以东，世二路以南，云一路以西，世三路以北25480382201.5净月大街东，吉林华桥外国语学院南、空地西、空地北399886479863.21.2规划乙十四路东、长春中信城南、聚业大街北长春中信鸿泰1,23636983882.91.05彩云街以东、市水产研究院用地以南、以西、省农科院用地以北吉林瀚邦地产1,10263546114382.81.85.4 区域市场在售项目概述（含别墅与商铺等产品）净月是长春最主要的别墅聚集地，品牌开发商云集，竞争日趋激烈。5.4.1区域内竞品分布图5.4.2区域内竞品基本情况项目名称占地面积建筑面积容积率总期数/现期数总户数销售率开盘时间入住时间万科潭溪别墅7.560.663/326970%2009.62009.122010.12东方之珠水晶湾14.9110.662/135660%2008.82009.8中信城246102