北京大红门、住宅商业、金融、托幼建设项目可行性报告.doc

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1、目录第一章 总论1一、项目概况1二、承建企业情况2三、报告的主要内容3四、技术经济指标4五、报告编制依据5第二章 项目建设背景及必要性6一、项目建设背景6二、项目建设必要性8第三章 市场分析10一、全国房地产市场状况分析10二、北京市房地产发展现状及预测11三、本项目的区位优势17四、本项目市场分析19第四章 场址的建设条件23一、地理位置与用地范围23二、场址现状23三、场址条件23第五章 规划建设方案26一、基本原则26二、规划设计依据26三、规划设计指导思想27四、规划用地范围及指标27五、建筑设计方案28六、公用工程方案33第六章 环境保护和消防39一、环境保护39二、消防39第七章

2、建筑节能与节水40第八章 建设单位组织机构及定员41一、建设单位组织机构41二、劳动定员及人员招聘41 三、组织结构图42第九章 建设实施进度43一、项目实施进度安排43二、项目进度横道图43第十章 项目招标组织44一、项目设计招标44二、其他招标事项44第十一章 投资估算和资金筹措45一、投资估算45二、投资估算说明47三、资金投入计划49四、资金筹措50第十二章 经济效益分析51一、分析测算说明51二、财务测算52三、财务分析53第十三章 结论与建议55一、结论55二、问题及建议55附表：附表1： 投资计划和资金筹措表附表2： 收入、税金及附加估算表附表3： 总成本费用估算表 附表4： 折

3、旧费用估算表附表5： 无形及递延资产摊销估算表附表6： 损益表附表7： 现金流量表附表8： 资金来源与运用表附表9： 资产负债表附图：附图1：项目位置示意图附图2：项目总平面图附图3：住宅标准层附件：附件1：企业法人营业执照附件2：规划意见书第一章 总论一、项目概况（一）项目名称大红门住宅、商业金融、托幼建设项目（二）开发企业北京惠东房地产开发有限公司（三）项目位置及总占地本项目位于北京市丰台区大红门西路26号。四至为：东至马家堡东路；西临北京北旅汽车制造有限公司厂区宿舍；北靠石榴庄路；南接西马场北里。项目规划总用地面积79218平方米，其中代征道路用地12734平方米，代征绿化用地面积600

4、0平方米，总建设用地面积为60484平方米，其中住宅用地面积为41000平方米、商业金融用地面积为16484平方米、托幼用地面积为3000平方米。总建筑面积为210117平方米。（四）建设内容和规模本项目建设内容包括项目用地范围内住宅楼、商业金融楼和托儿所的建设。住宅建筑面积130074平方米，地上13-18层，建筑面积102500平方米，其中6640平方米为底商，为住宅提供配套服务；地下二层主要为车库、人防工程和部分配套用房，建筑面积27574平方米；地上、地下停车位共计1115位。商业金融楼总建筑面积为77643平方米,地上5-14层，建筑面积为49500平方米；地下3层，其中地下一层为6

5、000平方米的商场、地下二、三层主要布置有汽车库、自行车库和设备用房等，建筑面积为28143平方米；地上、地下停车位共计478位。托儿所建筑面积为2400平方米。本项目建成后，住宅及配套的底商面积全部出售，商业金融用房和停车位全部委托专业公司出租经营。（五）项目进度本项目拟于2007年08月开始进行项目的前期准备、勘探设计和工程招标等工作，拟于2007年12月开始正式进行工程建设，于2009年10月之前完成全部的工程建设，共26个月。住宅楼拟由2008年04月开始销售，商业金融用房拟于2009年11月开始出租。（六）总投资估算及资金筹措本项目总投资估算为152225.1万元,其中工程费6652

6、5.7万元，工程建设其他费用81328.4万元（其中土地取得费75005.0万元），不可预见费4370.9万元。其中78753.2万元拟由北京惠东房地产开发有限公司自筹解决，占项目总投资的51.73%，住宅销售回款73471.9万元用于本项目建设，占项目总投资的48.27%。二、承建企业情况（一）基本情况项目单位：北京惠东房地产开发有限公司法定代表人：田振清住所：北京市海淀区知春路76号翠宫饭店写字楼十二层C-1注册资本：人民币3000万元单位性质：有限责任公司经营范围：房地产开发，法律、行政法规、国务院决定禁止的，不得经营。北京惠东房地产开发有限公司是经过北京市工商局行政管理局注册，于200

7、4年05月成立的综合性开发企业。该公司是北京市基础设施投资有限公司下属全资子公司，主要从事房地产开发经营等。（二）人员情况北京惠东房地产开发有限公司现拥有职工28名，本科以上学历15人，占现有人数的54%；中级以上职称12人，占现有人数的43%。（三）项目负责人介绍杨兆林，男，1970年11月；汉族，中共党员；1992年7月毕业于河北省煤炭建筑工程学院建筑学专业（大学本科）。1992年8月-1997年12月：北京炼焦化学厂设计所、林产工业设计研究院设计部（建筑设计师）；1997年12月-2001年1月：北京嘉奥房地产开发有限公司香港嘉里集团（写字楼项目副总指挥）；2001年1月-2001年9月

8、：中实集团中实恒业房地产开发有限公司（前期开发部经理）；2001年9月-2002年9月：北京太合日盛房地产公司（规划部经理、工程部经理、销售部经理、“时代庄园”项目总指挥）；2002年9月-2003年1月：北京新恒基房地产集团（北营房项目总经理）；2003年1月-2006年8月：北京北化房地产开发有限公司（市场开发总监、“CBD”东都项目总策划）；2006年8月-2007年1月：北京市基础设施投资有限公司（资源开发部副经理）；2007年1月至今：北京惠东房地产开发有限公司（总经理）。杨兆林从事房地产行业十多年，主要负责房地产开发建设的管理工作，曾主持过北京嘉里中心、北京香格里拉三期、北京国宾花

9、园和时代庄园等多个项目的规划设计、项目策划、工程管理和市场营销等工作。主持过CBD东都的开发，包括项目前期准备、产品规划定位、合作及招商谈判、项目策划、市场营销推广等多个环节的工作。2005年荣获万房网北京十大精英操盘手的称号。三、报告的主要内容本报告研究的主要内容有：项目建设的背景和必要性、市场需求分析、商业金融楼和住宅楼建设方案，投资估算、财务分析及资金筹措等。四、技术经济指标表1-1 项目主要技术经济指标序号项目单位指标备注1总用地面积平方米79218.0 建设用地面积平方米60484.0 代征道路用地面积平方米12734.0 代征绿化用地面积平方米6000.0 2建设用地面积平方米60

10、484.0 道路用地面积平方米7459.2 绿化用地面积平方米19460.0 2总建筑面积平方米210117.0 2.1地上建筑面积平方米154400.0 住宅用房地上建筑面积平方米102500.0 含底商建筑面积6640平方米 商业用房地上建筑面积平方米49500.0 托儿所地上建筑面积平方米2400.0 2.2地下建筑面积平方米55717.0 住宅用房地下建筑面积平方米27574.0 商业用房地下建筑面积平方米28143.0 3容积率 住宅用地容积率2.5 商业用房容积率3.0 托儿所容积率0.8 4绿化率%32.17 5住宅户数户1115.0 6机动车停车泊位数位1593.0 住宅用房位

11、1115.0 其中地上停车位446位,地下停车位669位 商业用房位478.0 其中地上停车位153位,地下停车位325位7层数 住宅用房层数层13-18 商业用房层数层5-148建设周期月26.0 9项目总投资万元152225.1 工程费万元66525.7 工程建设其他费万元81328.4 其中土地取得费75005.0万元 不可预见费万元4370.9 10每平方米建筑面积工程投资 住宅用房元/平方米2640.8 商业用房元/平方米3542.5 11项目总投资万元152225.1 自有资金万元78753.2 销售回款万元73471.9 12销售费率%4 13营业税率%514城市维护建设税%71

12、5教育费附加%316所得税率%2517盈余公积金公益金%1518税后年均利润11571.7 20财务基准收益率%1221全部投资财务净现值万元3603.5 22全部投资财务内部收益率%13.0 23投资回收期年7.84五、报告编制依据1北京市国有土地使用权出让合同（京地出合字（2007）第0006号；2北京市规划委员会“规划意见书”（2006规意选字0171号）；3. 北京北旅汽车制造有限公司住宅、商业金融、托幼建设项目用地企业搬迁补偿协议；4项目法人单位提供的其它相关资料。第二章 项目建设背景及必要性一、项目建设背景房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。

13、经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。近年来，随着国家住房制度改革的深化、城市建设步伐的加快和人民生活水平的提高，房地产市场潜力逐步释放，对房地产投资需求日益增长，北京市房地产市场交易活跃，呈现出房地产开发企业数量不断增多、投资稳步增长、房地产市场需求旺盛、价格稳中有升的发展态势。本项目位于北京市丰台区大红门西路，由北京惠东房地产开发有限公司投资开发建设。项目用地原为北京市北旅汽车制造有限公司的国有划拨工业用地。2006年10月经北京市土

14、地整理储备中心整理上市，进入土地二级开发市场。北京市基础设施投资有限公司通过招投标中标，获得本项目的独立投资、建设和经营使用权。北京惠东房地产开发有限公司是北京市基础设施投资有限公司下属的全资子公司，主要承担地铁沿线的资源开发、共享和综合利用。本项目位于北京南城三、四环之间，中轴路西侧。项目南侧和石榴庄路北侧多为原有六层以下的居民楼；东侧隔马家堡东路是万客隆超市和苏宁电器商店；在项目所在地周边还有远洋自然、西马金润家园、星河城等2005年以后开发的多个住宅小区。同时即将建设的地铁十一号线和地铁十号线将形成北京三、四环之间的又一条环绕北京城的地铁闭环交通线路，使这一地区的交通更加迅捷。从本项目所

15、在地15分钟即可到达木樨园商圈、草桥大型生活区和洋桥生活区域；本项目距天安门10公里左右、距北京西站和首都机场约10公里和45公里，与陶然亭公园和天坛公园均在5公里范围内。项目位置图依据咨询方案和初步调查，市政基础设施主要依托马家堡东路及石榴庄路项目用地现状2006年12月，根据北京市国土资源局中标通知书要求，北京市基础设施投资有限公司（后变更为北京惠东房地产开发有限公司）与北京市国土资源局、北京北旅汽车制造有限公司分别签订北京市国有土地使用权出让合同（京 地出【合】字（2007）第0006号）和北京北旅汽车制造有限公司住宅、商业金融、托幼建设项目用地企业搬迁补偿协议，此后即着手进行本项目的建

16、设开发工作。二、项目建设必要性（一）改善城市环境，集约利用土地，加快城市化进程城市是国家政治、经济、文化教育和科学技术的中心，在国家现代化建设中起着主导作用。城市建设是形成和完善城市多种功能、发挥城市中心作用的基础性工作，它必须与经济建设相互协调。北京是我国政治、文化的枢纽，更应当注意保护生态环境，防止污染，大力加强城市绿化建设和市容环境卫生建设。本项目所在的北京南部地区，是目前北京市城市建设和政策导向的重点开发区域，随着本项目和周边规模社区的陆续建成，将进一步加快城南地区的发展步伐和提升区域环境质量。另一方面，中国的基本国情是人多地少，特别是在北京，随着经济的不断发展，对土地的需求量也越来越

17、大，所以合理用地、节约用地是城市发展的重要原则。本项目根据政府规划部门要求，合理安排建筑布局，充分发挥土地使用效率，为人们提供宜居型社区。所以本项目的建设对于完善环境、集约利用土地，使得项目所在地周边整体环境清洁优美，提供有利的生产条件和方便的生活条件，适应人们日益增长的物质和文化生活需要是非常必要。（二）良好的交通配套设施和居住环境为项目提供了有利的竞争条件推动目前房地产行业兴起的主要因素是中国的住房体制改革，从广义上讲，住房体制改革也归结于广泛意义上的消费升级，也就是大量的居民从没有住房升级到有住房，从小住房升级到大住房，随后的城镇化进程的加快和中国经济多年积累的成果带来的住房升级换代需求

18、将各大中心城市的房地产市场推向纵深发展。从上世纪末开始，北京市居民消费水平持续增长，住宅商品房销售速度也一直保持增长趋势，房地产市场越发引起居民的广泛关注。而在购置房屋的过程中，其交通配套、居住环境和房价等成为群众选择房产的主要因素。交通配套是购房者最为关注的因素之一。本项目所在地西距地铁马家堡西路站500米，北依地铁十一号线的马家堡东路站，上接三环，下通四环，位居凉水河西，其优越的地理位置和周边便利的交通环境，必将成为吸引消费者的有利条件。居住环境也是购房者考虑的重要因素。随着北京市政府对南城开发建设的战略部署进一步加快，南北京的复兴和扩张已成为不可逆转的趋势，到2005年末，丰台区常住人口

19、156.8万人，而在本区域大型居住板块常住人口已达30万人以上，区域住宅总量已突破800万平方米，还吸引了大量外来流动人口，已初步形成较大规模的居住环境，随着城市道路交通网络和基础设施的完善，这一区域的市场认知度正在逐步提升。旺盛的消费需求。本项目周边1公里范围内，各类教育与医疗机构较为齐全，购物与餐饮氛围已逐渐形成，人口和住宅供应量持续增长的同时必将带来更大的商业市场潜力，这也成为吸引消费者的有利条件之一。第三章 市场分析一、全国房地产市场状况分析从2006年初到2007年一季度，全国房地产开发景气指数趋势如图3-1所示。2007年3月份，“国房景气指数”为101.22，比2月份下降0.56

20、点，同比下降0.24点。图3-1 全国房地产开发景气指数趋势图房地产开发投资分类指数为101.47，比2月份上升0.03点，同比下降0.16点。一季度，全国完成房地产开发投资3544亿元，同比增长26.9%。完成商品住宅投资2462亿元，增长30.4%。其中，经济适用住房投资88亿元，增长41.6%。资金来源分类指数为99.92，比2月份下降0.28点，同比下降3.58点。一季度，全国房地产开发企业到位资金7125亿元，同比增长26.3%。其中，国内贷款1761亿元，增长20.9%；企业自筹资金2495亿元，增长23.2%；利用外资131亿元，增长1.54倍。土地开发面积分类指数为91.42，

21、比2月份下降1.67点，同比下降12.61点。一季度，全国房地产开发企业完成土地开发面积5306万平方米，同比增长0.4%。房屋施工面积分类指数为104.08，比2月份上升0.58点，同比下降1.30点。一季度，房屋施工面积12.44亿平方米，同比增长20.7%。其中，住宅施工面积9.63亿平方米，增长21.4%；办公楼施工面积5196万平方米，增长16.3%；商业营业用房施工面积1.42亿平方米，增长11.9%。商品房空置面积分类指数为103.54，比2月份下降1.11点，同比上升9.73点。截止到3月底，全国商品房空置面积为12617万平方米，同比增长2.7%。其中，空置商品住宅6900万

22、平方米，下降1.2%。二、北京市房地产发展现状及预测（一）土地供应计划2007年，在土地供应的空间分布上，北京市将继续贯彻落实城市总体规划、土地利用总体规划等各类规划确定的城市空间布局和区县功能定位，促进中心城、新城、小城镇和新农村的协调发展。土地供应计划指标城八区适当向朝阳、海淀、丰台倾斜，远郊区县继续向顺义、通州和亦庄新城倾斜。基础设施用地，除了确保奥运、铁路、公路等重大建设项目外，还将优先支持望京、天通苑、回龙观等城市交通“疏堵工程”、新城基础设施建设等项目。工矿仓储用地，除了确保现有高新产业园区用地外，还将优先支持自主创新企业、高新技术产业、都市型现代农业循环经济类项目用地，严禁高能耗

23、、高物耗、高污染、低附加值的产业项目。科教文卫体和行政办公用地，除了确保奥运、中央及驻京部队、市属重点项目外，还将优先支持文化创意产业、新城公共设施建设用地。 住宅商品房用地方面，将优先支持中小户型普通商品房建设，鼓励节约型住宅，继续贯彻建筑面积小于90平方米的住房面积不得少于70%的规定，限制高档住宅，禁止高档别墅建设。商服用地方面，将优先支持发展现代服务业用地，支持社区便民市场等建设，禁止供应高尔夫及练习场、滑雪场用地。（二）目前北京房地产发展状况2006年国家陆续出台了一系列宏观调控政策，如提高贷款利率、“限制外资炒房、征收二手房转让所得税、征收土地增值税、调整住房供应结构等，对北京房地

24、产发展产生了一定影响。2006年度，北京市房地产开发：商品房施工面积10483.5万平方米，比05年下降2.5%；其中商品住宅6311.3万平方米，下降13.3%。商品房竣工面积3193.9万平方米，下降15.3%；其中商品住宅2193.3万平方米，下降22.8%。全市商品房销售面积（含现房和期房）2607.6万平方米，其中商品住宅2205万平方米；商品房销售额（含现房和期房）2159亿元，其中商品住宅1626.3亿元。商品房空置面积1039.7万平方米，比2005年末减少334.5万平方米；其中商品住宅空置494.1万平方米，减少305.6万平方米。北京市房地产开发投资在经济、社会较快发展的

25、推动下，保持高速增长态势。2001年至2006年累计完成投资额7693.9亿元；2006年房屋施工面积达到14069.2万平方米，比2001年增长1.7倍；2001年至2006年房屋竣工面积累计21972.6万平方米，六年间平均每年竣工房屋3662.1万平方米。北京市房地产业是随着经济体制改革和国民经济的发展而逐步建立起来的，经历了一个从小到大、从慢到快的发展过程。2001年至2006年北京市处于营业状态的房地产开发企业个数逐年增加，2001年仅为1005家，到2006年，已达到了2958家。2007年一季度，土地开发景气指数、完成投资景气指数、新开工情况景气指数、房屋竣工景气指数、商品房预售

26、景气指数和商品房销售景气指数均处于不景气区间。但是，由于空置面积销售情况较好，以及企业盈利状况的好转，对稳定房地产业景气水平起到支撑作用。2007年一季度，空置商品房景气指数比2006年第四季度提升5.7点。盈利景气指数达到115.9，比上年四季度提升18.6点，房地产景气指数始终保持着平稳运行的态势。（三）居民消费水平状况随着国家的不断发展，全国居民整体消费水平得到了较大的提高。根据国家统计局公布的数字，2006年，全国居民消费价格比2005年上涨1.5%，其中用于居住的消费增长为4.7%,位居首位。（四）北京市房地产需求预测过去的2006年，北京市商品房销售价格持续上涨，与2005年相比房

27、地产价格指数如表3-1所示。表3-1房地产价格指数指 标2006年2005年房屋销售价格指数108.8106.9商品房108.6106.6其中：住宅109.6107.1 其中：普通住宅111.2108.2 高档住宅106.5106.3二手房109.8109.4其中：住宅109.8109.7房屋租赁价格指数102.9102.4 其中：住宅104.4103.1土地交易价格指数105.2103.82007年，在国家加大宏观调控力度和加快奥运建设的影响下，北京经济实现了平稳开局，企业生产经营状况稳定，市场需求活跃。近两年内，北京市房地产需求预计将继续保持旺盛，其原因有几个：一是拆迁带来的被动需求。二是

28、投资性需求日益膨胀，国内资金由于社会保障体系改革的滞后，医疗、教育、养老保险覆盖面极小，导致很多居民对自己未来生活存在的不确定性深存担忧；而食品、医疗、教育等费用大幅上涨以及即将进行的电煤水气等资源产品的价格改革，无疑增加了人们对未来通货膨胀的担心，因此很多居民将房地产作为重要的保值增值手段。据麦肯锡2005年一项社会调查结果看，超过一半以上的受访者都认为拥有房地产是最明智的投资方式之一。三是人民币升值是支持国际资金青睐我国房地产市场的另一个主要因素。因为日本和韩国的货币升值期间房地产市场都有非常好的表现，因此如果这些国际资金能投资房地产，那么就有望获得汇率升值和房地产价格上升的双重收益。另一

29、方面，在北京还有很多独特的消费群体，使得对北京房地产的需求非常旺盛。第一，北京拥有全国最大的以公务员为主体的官员阶层。北京是中国的政治中心，中共中央、国务院、全国人大、全国政协、中央军委、全国性社团群组织以及其内部职能机构都在北京，再加上北京市级的同类机构，总体上看官员阶层庞大。由于行政级别、职称、学历等方面的原因，这部分人的收入水平比较高，住房消费力也比较强。第二，北京拥有规模庞大的国内驻京办事机构。几乎每个省、市级地方政府都在北京设了办事处，有的县、乡也有办事处，购置房产设置办事处很普遍。不仅如此，许多省级政府的厅局机构和规模较大的地方企业也在北京设有办事处。他们不光需要办公用房，还需要住

30、宅，而且往往只讲区位，不管价位。第三，北京拥有规模庞大的涉外机构。各个国家的大使馆都设在北京，许多国际机构，如亚洲开发银行、福利基金会等都在北京设立了办事处，一些跨国公司将自己在亚太地区或中国的总部设在了北京。另外北京还有许多合资企业。这些涉外机构也需要办公用房、公寓等，而且由于国家形象、收入水平、消费习惯等原因，他们在面积、档次方面的要求也是比较高的。第四，北京拥有全国规模最大、平均层次最高的白领阶层。从IT精英到金融高管；这些人教育背景好、学历层次高、收入高，预期好，住房消费力是极强的。第五，北京拥有全国规模最大、平均层次最高的科教队伍。北京的高校多、研究机构多，而且多是著名的教学科研单位

31、，其中的教学科研人员不但工资收入高，而且科研经费充足，可用于自己支配的费用数额巨大。第六，北京拥有数量最多的文化艺术机构和从业人员。不仅如此，许多外地文化界、演艺界人士也常年滞留北京，购房购车。他们的收入水平和消费水平都很高。此外，有不少地方企业家在北京购房，偶尔一住。还有一些条件好的退休人员，因为北京的医疗水平高，也来到北京定居。以上都对北京的房地产需求产生巨大影响，这也是北京作为首都与全国各地房地产需求市场的显著区别。三、本项目的区位优势 “大红门住宅、商业金融、托幼建设项目”作为地下与地上、轨道与公路、空间与交通立体连接的城市新型建设试点项目，为了更合理、高效、节能和环保的建设本项目，即

32、更优质的利用地铁站点和周边的土地资源、提高社会服务附加值，积极有效地进行探索城市轨道交通与城市建设综合体的无缝连接及业态的升级、创新尝试。本项目规划区内，含四个不同的规划内容包括：居住、托幼、商业金融和街心绿地。项目地上总建筑面积约16万平方米，地下建筑面积将根据与地铁车站无缝连接及满足项目配套需要来确定。本项目区位的轨道交通优势主要体现在：地铁四号线、十一号线与本区域及本地块的关系如下图所示：建设中的地铁四号线，有效的联系了北京南城与北城，规划中的地铁十一号线，东西横贯南城。通过这些轨道交通设施，使南城与北京的经济核心，CBD地区和中关村地区，紧密地联系起来。如此便利的交通条件，极大地提升了

33、城南的总体价值。通过沿线周边的地产开发带来地铁的稳定客流，南城的整体房地产品质也将有质的提升。本地块西距地铁四号线马家堡西路站500米，北依地铁十一号线的马家堡东路站，上接三环，下通四环，位居凉水河西，地理位置优越，交通便利，轨道交通与房地产开发在此形成了完美的结合。地铁、地下空间、客流、区域商业、宜居型社区，各种梦想、各种理念，都在此得到完美的体现。但这些优势需要通过开发企业的认知与重视在项目的整体规划和开发建设过程中逐步实现。本项目区位的景观规划和利用如下图所示：项目用地北侧为城市绿地及马草河,为区域内为数不多的拥有城市景观的用地。项目用地内规划城市绿地与北侧绿地相呼应,形成完整景观体系。

34、除此以外，项目周边交通便利，居住环境优良，地铁、轻轨、多路公交线路和高速经过项目周边。四、本项目市场分析（一）区域环境分析北京东、西、北部区域房地产市场开发较早，且五环以内有效供应已显不足，开发商和购房者目光逐渐转向南城区域。目前，南城区域仍以中端项目为主流。近年随着整体区域价值的提升，销售价格不断攀升，该区域也出现了较多中高档产品并获得广泛市场认可度。城市建设和政策导向引起开发重点南移，城市道路交通网络体系特别是轨道交通的规划建设为各区域间价值流动提供通道，使得南城区域功能不断得到加强。截至2005年底，丰台区常住人口达到156.8万人，本区域大型居住板块提供30万常住人口，消费潜力惊人。交

35、通方便，使得周边商品房和办公楼市场需求相当旺盛。目前，本区域已售和在售项目约30个，围绕在本项目周围已形成800万平米住宅总量。与此同时，随着北京市政府对南城开发建设的战略部署进一步加快，南北京的复兴和扩张已成为不可逆转的趋势，住宅供应量持续增长的同时必将带来更大的商业市场潜力。（二）土地供应在北京未来几年内的潜在住宅类用地供应量中，南城将占有很大比例。但在目前市场条件下，其中大部分拆迁难度相对较大，土地价格相对较高。本项目通过招投标中标已取得土地使用权，项目用地现状为拆迁后的平整土地，为本项目的开工建设奠定了基础。（三）生活配套设施情况项目周边1公里的范围内，各类教育与医疗机构较为齐全，项目

36、隔马家堡东路东侧为万客隆超市，购物与餐饮氛围已逐渐开始形成。 （四）周边住宅类楼盘分析通过对本地块周边典型楼盘进行分析，发现其共同的特点是：价格上扬迅速，销售周期较短。2004年至2006年10月底，本区域居住类楼盘的平均年涨幅超过了20%。具体情况如下：2004年以前，本区域开盘项目有怡然家园、城南嘉园（一期）、晨新园、康缘居等10多个楼盘，主要价位集中在4500元以下。2005年随着北京市城市开发的重点开始向南城转移、地铁四号线的修建、市政道路等基础设施的改善以及北京市房价整体走高，本区域楼盘开始整体上涨。当时开盘的远洋自然、飞亚小区、瑞丽江畔、城南嘉园（2期）等楼盘售价集中在5500元/

37、平米至6500元/平米之间，其中地铁四号线石榴庄路站西侧的星河城更是依靠良好的设计、齐全的配套与优越的位置，突破了7000元/平米的售价。2006年，随着北京市房价的持续走高，木樨园商圈的逐渐成型与地铁四号线通车时间的临近，本区域吸引了大量本区域居民和外来经商、投资人士在此置业、投资。2006年年初开盘的远洋自然2期、瑞丽江畔尾盘、星河城3期、枫南世嘉在经过半年的涨幅后，达到了8000元/平米的左右。其中星河城3期的售价更是突破了9000元/平米。远洋自然、西马金润家园等成规模社区的建成，及正在建设的地铁4号线、规划中的地铁11号线和石榴庄路拓宽等市政交通设施的实施，带动了整个区域环境全方位的

38、品质升级。本区域及从其他区域外来的购房者会对本区域楼市形成强大的支持，使本区域房价的上升形成较大空间。另外一方面，本项目地下空间拟与地铁无缝接轨，使得本项目作为地上与地下、轨道与公路、空间与交通立体连接的城市新型建设试点项目，成为本项目主要的亮点之一。（五）商业类楼盘分析2006年的市场需求非常旺盛，企业在北京继续积极扩张，2006年第四季度空置率同比下降0.5个百分点。2007年全年预计将超过100万平米。 仲量联行北京研究部主管凯安娜表示：“由于许多企业扩张意愿强烈，我们本应看到更多的吸纳量，但同时一些原本2006年10月份完工的项目将会延迟到次年3月。很多公司都选择入驻新建成的优质写字楼

39、以迅速扩张自己的业务。2007年将有大批新项目完工，我们将看到吸纳量可能增长三倍。”由于一些写字楼项目延迟了入驻时间，市场整体租金水平仍保持平稳。而一些顶级写字楼由于没有剩余可租赁面积，因此其租金水平继续稳定在高位。受加入WTO后的金融改革带动，银行金融业成为2006年吸纳办公物业最大的行业之一。 相对开发较早目前已较为成熟的住宅市场来讲，本区域商业地产起步较晚，主要的商业业态还停留在住宅配套底商的阶段，属于住宅、商业金融和托儿所综合配套建设，各楼盘的商业配套基本上为面对本楼盘需求群体。到目前为止，马家堡住宅板块缺乏综合性商业消费中心，且区域商业特色性不够强。（六）风险分析成本风险：由于土地成

40、本已超过项目综合成本的40%以上，所以本项目必须严格控制建设成本、管理成本及销售费用，但建设成本与产品品质和售价相关联、销售费用又与市场实现和回款直接相关，因此成本是项目成败的重要因素。价格风险：本项目区域内有双限房、经济适用房及多个中档项目，还有近十万平方米的商业面积，所以各个方面的竞争都非常激烈，价格竞争首当其冲，虽然产品差异使价格高低可以有所不同，但房价始终还是购房人最注重的事情。目前市场最大的风险依然来自于政策调控，但从美联储的研究结果看，全球18个主要工业化国家经验表明：即使GDP出现一定的波动，实际房价受到的影响有限；而且政府对房地产市场进行严厉调控只会在两种情况下出现：房地产市场

41、的发展严重影响到实际产出或者金融安全。因此从近期的房地产发展态势上看，政策调控风险对本项目影响不大。第四章 场址的建设条件一、地理位置与用地范围本项目位于北京市丰台区大红门西路26号。四至为：东至马家堡东路；西临北京北旅汽车制造有限公司厂区宿舍；北靠石榴庄路；南接西马场北里。二、场址现状项目用地红线内已完成“三通一平”，北侧并排有一处配电室（施工用电预留）和一座需要保留的锅炉房（用于周边小区供暖），南侧红线上原围墙待拆，用地内还有少数树木，约250棵，多数胸径在30公分以下。三、场址条件（一）自然环境条件1地形地貌本项目地处华北平原北部，位于永定河冲洪积平原二期洪积扇上。地势略低于市中心区，区

42、域内地形平坦，由北向南倾斜，地面标高2933m，地形坡降小于1/1000，属冲积平原的地貌类型。在区域地貌环境中，位于永定河二级阶地上，在小地貌环境中，位于凉水河二级阶地上。2气候条件本项目的气候类型属典型的温带、半湿润半干旱大陆性气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥。据北京市气象局近30年统计数据，年平均最低温度为-9.4，年极端最低温度为-27.4；年平均最高温度为30.8，年极端最高温度为40.6。北京地区为季风区，冬季以北和西北风为主，春、夏季主导风向为南风。年最大风速约22米/秒，七月份最大风速约14米/秒，一月份最大风速约14米/秒。年降水量550660毫米，降水量季节性变化大，年降水

43、量80%以上集中在七、八月份。年日照时间约2700小时，年总辐射约5350兆焦耳/平方米.年。雨季施工时，对建设项目的基坑开挖、支护和施工降水等产生不利影响。（二）地震烈度本地区地震烈度为8度。（三）地质水文情况本项目用地范围内地质构造基底为前寒武系灰岩，基岩上覆盖的第四系松散堆积物为冲洪积而成，厚度在75m150m之间。第四系堆积物互相交错，连续性差，无明显变化规律，含水层岩性主要为砂砾石、中粗砂含砾及中粗砂，含水层厚度2030m。（四）交通条件本项目所在地东侧紧邻马家堡东路；南侧距四环约1公里；西靠马家堡西路，距在建的地铁四号线马家堡西路站500米；北侧距南三环约1.5公里，紧临规划中的地

44、铁十一号线马家堡东路站，而地铁十一号线规划沿石榴庄路与地铁十号线构成绕北京城的地铁闭环；732路、54路、646路、813路、百利宝专线等多趟公交线路经过项目所在地周边，交通便利。项目所在地距首都机场约45公里、北京西站10公里、天安门10公里、陶然亭公园和天坛公园5公里。（五）市政设施条件1供水项目所在地周边已形成比较完善的输配水管网系统，太平街南延新建DN600管线及石榴庄路DN300管线作为场址所在区域的供水水源，服务压力为0.18MPa；根据相关文件，本项目规划日用水量300吨/日。2雨水项目所在地北侧马草河，雨水可通过市政雨水管线排入马草河，最终流入凉水河。3污水项目所在地北侧的石榴

45、庄路铺设有DN800的污水管线，可将本项目产生的生活污水沿该市政管网排入小红门污水处理厂。小红门污水处理厂处理能力为60万吨/日，市政污水管网容量能够满足本项目新增污水排放量要求。4供电项目所在地外电源引自李窑110KV变电站，采用双回YJY-3300型电缆供电；10KV电缆从李窑变电站引出，沿大红门西路向西至马家堡东路，由马家堡东路西侧向北于角门路至本项目场址周围。5供气本项目用地范围东侧马家堡东路和北侧石榴庄路分别铺设有DN500的中压天然气管线和DN200DN300的低压天然气管线。中压管线为采暖气源线，低压管线可作为生活用气的气源。现有供气能力能够满足项目用燃气需求。6通讯和电信北京市的信息服务基础设施已具备，电信网、计算机网和有线电视网已覆盖全北京城，第三代移动通信、数字电视已普及，可满足本项目通讯和电信需求。第