华润服装批发市场项目可行性报告.doc

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1、携手共创 财富未来华润广场项目市调报告及定位策划草案策划供稿：深圳万国地产开发商：惠州华润房地产开发公司2010-1-18前 言市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一些，因此有必要就此问题作专题探讨，与大家交流共享。深圳万国地产（华润）项目组于2007年12月1日正式成立，目的是对惠州及周边房地产市场进行分析，有针对性的深化定位调研。本调查小组在时间紧、人员少、任务重的实际情况下，未能从淡旺季和时间

2、周期上作出非常系统的调查分析，以不同类型市场的经营特色、覆盖范围、市场优劣势、地理位置、交通条件、经营模式、经营类别、金融配套设施及市场经营成功或失败的原因有了大概的了解和总结、阐述。因此，经过筛选后的重点市场作为突破点，在实际工作中采取了访谈法、观察法、二手资料法和问卷调查法，把市场篇的范围分为如下三大板块： 1. 惠州服饰板块：以惠东服饰批发市场为调查的重点； 2. 广州市区板块：以白马服装批发市场、沙东有利国际服装批发市场为调查的重点； 3. 东莞虎门板块：以富民服装批发市场和黄河时装城为调查的重点。经我司策划、市场营销中心、开发商项目组成员的讨论，并与有关专家多次商讨的基础上编写成的华

3、润广场项目调查及定位策划草案。本草案所涉及的相关建议供开发商决策参考。目 录第一部分 立地篇一、 板块概况二、 地块系数指标三、 地块现状四、 优、劣势分析五、 机会点分析第二部分 市场篇第一板块：惠州专业市场分析一、江北专业市场概况二、三环演达商业概括1、 惠东银基商贸城2、 富星服装城分析第二板块：广州专业市场分析一、广州白马服装市场二、沙东有利服装市场第三板块：虎门服装批发市场一、富民服装批发市场二、黄河时装城第三部分 分析汇总篇一、 成功案例表现二、 项目定位分析第三步分 定位篇一、 定位构思二、 总体战略目标定位三、 项目战略目标定位四、 发展定位支持五、 发展战略五大节奏的部署第五

4、部分 计划篇一、 总体计划原则二、 分阶段发展设想三、 规划定位构思第六部分 政策篇一、 近期房地产调控相关政二、 广东房地产投资回落三、 2008楼市展望四、 专家看2008上半年惠州楼市五、 分析总结第七部分 建议篇第八部分 合作篇一、万国战略模式二、万国公司的合作说明结束语第一部分 立地篇一、 项目板块概况n 本板块位于惠州大道中段松子岭加油站、惠州纺织布料城十字交叉处，地处惠州江北专业市场核心商业圈，西临连接惠博一级公路，东面紧邻白鹭湖大道（先科大道），北至惠州火车站、广惠高速、惠河高速的小金口段的入口处。n 本板块距惠州市政府300米，惠州火车站1公里，市政府近几年重点规划区域之一，

5、区域地理位置优势特性突出周边是新政务密集板块，包括市工商、法院、税务、公安局、交通局等。n 本板块位于惠州目前最为活跃的专业市场核心地。周边的惠州金山汽车城、信合国际电子城、惠州纺织布料城、惠州义乌小商品城、金泽五金机电采购中心、金泽国际物流中心、农产品批发市场、建筑材料等大型专业市场已占据江北的半壁江山，人们把江北称之为名副其实的“专业市场核心商圈”。n 本板块周边配套也日趋成熟，目前已有包括新世纪超市、丽日百货、惠康医院、银行等配套设施不断完善，是项目配套旺场的有利武器。n 本板块现有1、4、5、6、10、16、18、20、26、29、301、302、368、369、388、399、889

6、路车等（17条）公交线的站点；又是通往广州、河源、博罗、淡水、大亚湾重要的通道之一。优越、便捷的交通条件，良好的区域规划，四通八达的物流网络，为本项目制造了得天独厚的交通环境，奠定了重要实施的基础。二、地块系数（初步拟定）总建筑面积商业面积住宅面积-1/F面积层高工程最终完工45000平方米12343平方米28907平方/157套3750平方米/约130个车位1F6.0米，2、3F4.5米2008.5.1前资料来源：以上经济技术指标，根据发展商提供的地块规划总平面图，本数据仅供本方案研析作基础参考，以最终确定方案为准。三、地块现状1、项目用地性质及城市总体规划初步拟定本项目将为惠州市政府总体规

7、划确定的重点地产项目（可考虑申报）。用地范围、性质、总规基本定性，但还须进一步完善。2、主体工程基本完成根据现场观察，该地块主体已完成90%，剩下部分在紧张的收尾工作。3、营销策划机构预先进行定位市调工作深圳万国地产完成了深圳、东莞、广州等地的考察论证。四、优、劣势说明1、优势n 项目规模较大，地块形状规则，适于做大型卖场。利于规划，便于打造区域内地标型产品n 区位较佳，位于专业市场核心区域。区域认知度相对较高，与纺织布料城、义乌小商品城产生优势互补，为投资客、商家、采购商的引入奠定坚实基础。n 临近惠州大道旁，车流量较大。有利于营造浓郁的商业氛围，为商家奠定基础。2、劣势n 市场人气不集中，

8、在一定程度上影响了市场的集中效应。对商业氛围营造有一定影响，与超市、百货有关的行业经营难度增加。n 地块东边路段属“断路”。地块东边未能形成人、车聚集，短期内不会形成活跃的商业区域而增加了定位难度，也是该项目最为关键的劣势之一。n 项目的东片目前整体环境处于建设期，基础配套设施未成气候。项目配套设施缺陷，如：物流配套、休闲、餐饮、居住等，影响商家进驻及后期旺场。n 本区域居住人口较少，居住层次不一。区域投资客有限，须吸引外来客源的导入五、机会点分析1、奠定江北专业市场产业基础。 根据惠州市江北中心区详细规划的“一轴十区”设想，江北片区将成为集办公、会展、文化、娱乐、休闲、运动、商业服务、居住于

9、一体的综合片区。从功能定位和规划上讲，无疑要责无旁贷地成为惠州的CBD。2、江北是惠州市政重点发展最早、最快的区域之一2008年惠州江北的发展期开始进入快车道，部分名盘陆续破土动工，包括富力地产、万科地产、合生、金宝集团等大型地产项目如春笋般涌进，给江北地块带来前所未有的升值空间，随着江北周边商业环境、交通环境的改善，为本区域聚集人气，营造浓郁的商业氛围起到促进作用，展望未来深圳的轻轨连接江北，给惠州带来新一轮的投资热潮，无疑对本项目后期的商业营销提供良好的条件。3、周边整体规划全面提升区域形象根据江北区的整体规划，本项目周边除了将形成以专业市场核心区域之外，还将建设多项公建配套、市政配套设施

10、（学校、医院、公交集散中心、停车场等），这些配套设施的落成，将对人流的有效导入、区域面貌的全面提升，带来决定性的作用。第二部分 市场篇第一板块 惠州专业市场分析惠州专业市场主要由江北专业商圈和三环演达二大商圈组成。一、江北商业概况江北专业市场板块2004年萌芽开发期至2005年惠州农产品批发市场、金泽物流中心、金山汽车城；2006年义乌小商品城、2007年惠州国际电子城、金泽五金机电采购城和惠州纺织布料城等，每年可以吸引500800万人次进入市场参观、采购商品，成交金额高达1亿元，逐步形成成熟的专业市场商圈。它不仅拥有得天独厚的交通网络优势，而且是政府机关重要的行政、商务密集区，与惠州体育馆、

11、科技馆、图书馆、五星级酒店相邻而立。既有传统的商业商务文化，又有现代的人文气息，有一种商务、行政相融的感觉。1、形态分析名称量体（M2）销售均价经营方式租金（元/M2*月）业态分布经营状况金泽物流园2.2万5200元售后返租（年回报为8%，返租期为2年）25二层前后通透专业街铺，2005年底试营二年来经营状况综合得分为75金泽五金机电采购中心2万6500元售后返租（年回报8%，返租期为2年）25二至三层专业街铺；以五金、机电小用品为主入场内的人、车流量较少，商户处于免租期内。综合得分为90义乌一期占地3.6万平方米，规划总建筑面积约16万平方米分割租赁251-5层。主要经营：日用百货、家居生活

12、用品、化妆品、小五金家电、珠宝首饰、针织制品、床上用品、童装、文体育用品、工艺礼品、皮具箱包、特种食品、茶叶茶具等粤东地区最大的综合性小商品批发城，可容纳经营商户5000余家，目前经营情况是周边最为可观的一家。义乌二期15万平方米一楼：13000元二楼：7000元1、 买铺一次性返还3年租；2、 8回报率3、 首期充减24返租资金首层80余间预留铺位的租户进行三个月免租2、3、5层新入住租户免租一个月1至4层商业中心515层精装公寓2007年12月23日开盘当天，商铺销售达800套。纺织布料城16万平方米（561间铺位）5800元先售后租：首付3万元，20平方，10年月供仅670元，（买铺即收

13、3年24%的租金）2个大类40多个品种针织面料、棉纺、毛纺、丝织、梭织、麻织、丝绸面料；亮片、流苏、花边、商标、吊牌、中国结、珠饰、纽扣、模特、皮条等纺织服装原辅料常用品种开盘当天，商铺销售达500套。国际电子城1万平方（14层）5500元押金500元/间起，免租一年，免进场费，免装修费，0成本经营1F：106元/平方2F：63元/平方3F：39元/平方4F：26元/平方电子材料、电子元件、仪表等10天销售900间2、板块的借鉴之处表现A. 本板块建筑结构都为商业裙楼大卖场设计规划，适合做专业市场。专业投资群体把义乌小商品、纺织城、电子城形成商圈的“金三角”，若将该项目定位为“服饰专业市场”，

14、具有一定的互补、强化、填补优势，对项目整体销售、招商、运营有利。3、江北商业机会点伴随江北行政、商务、居住板块的迅速发展，大规模的投资群、消费群的这块热土在江北板块逐步形成。同时江北是惠州的行政中心，江北板块将形成了特色鲜明的区域性商业中心，在惠城区板块上也体现了本区域特色的重要性，区内的比较典型的商业街包括丽日百货、双子星和云山路口商业街，商业街集中了街铺、专业市场和酒店得三种商业形态，满足惠州乃至周边庞大的消费、采购群体。此商圈总体经营状况比较良好，消费人流非常大，经营状况非常好，基本满租，很难找到可供出租的商铺。随着惠州合生大桥于2008年底通车建成，江北的人流车流将顺着云山进入市中心，

15、这将为江北及其周边的商业带来新的机遇。从江北板块总体业态格局看各具特色。根据周边不同的居住人群，形成了不同各色的三个商业街。丽日百货商圈周边集中豪宅社区，因此商业定位为以购物、餐饮为主的社区型商业中心；三新商圈为社区配套副食品市场；云山商圈为电子、布料、酒店餐饮等商业区域。二、三环演达专业市场概况演达专业市场商圈是惠州较早形成的专业市场区域，是通往淡水、大亚湾交通要道之一,主要以汽车、建材、装饰市场为主，其中包括5年前开发的惠州汽车市场、三环装饰城、泰安居、九聪灯饰广场、美高装饰城等。随着三环专业市场用地的日渐紧张，而未能吸引更多的专业市场进驻该区域。三、周边专业市场调查分析（一）、惠东银基商

16、贸城项目说明：惠东银基商贸城以鞋服为主的专业市场，形成了一个大型的服装批发大世界。成为惠州辐射粤东的服装批发市场中心，同时也经营零售业，粤东服装消费也喜欢到这里来。一期服装街区整体经营基本良好，市场交易非常活跃，银基二期预计2008年春季试业启动，销售、招商在进行中， 4月24日惠东银基商贸城连续两天都挤满了前来订购的商家。据商贸城工作人员统计，两天来已经订购和签约预订的人群已经达到了1000人次，号称一小时内定出二十套商铺。虽然总体经营很好，但是也有部分市场不是很成功，如意一期二层级以上空置非常严重，租金也比较低，远远低于附近的服装市场。数据参考： 广东省最大的鞋服专业批发市场； 由香港盛鸿

17、投资有限公司投资4.3亿人民币建成,总建筑面积22万平米； 建设商铺3000多个.在硬件设施上，商贸城占地面积17万平方米，建筑面积22万平方米； 一层商铺3000多个；主营服装和鞋； 二层是集仓库、餐饮、休闲于一身的现代化配套设施； 整个商贸城长500米，宽200米，四条9米宽主通道、八条6米宽副通道交织成网，四通八达。空间结构浩大，建筑风格简明洗练，布局科学合理，线条舒展流畅，像一艘精心打造的商业航母。（二）、富星服装城项目说明 ：富星服装城由富星商贸广场房产开发(惠州)有限公司投资开发，系美国富星有限公司在中国设立的外资公司。于2006年2月动工，2007年底入伙，2008年元旦开业。（

18、50年产权）1、环境参考商铺类型： 商业街商铺,综合体/百货商场/购物中心 经营范围： 主题卖场（服装批发市场）装修： 简装 楼层 ：一层 共4层配套优势：农村合作信用社 、农业银行 、工商银行、惠东实验小学 惠东第三小学、惠东中医院、荞洋酒店 、丽晶宾馆、金光宾馆、雅惠宾馆等；公交车：在华侨城莲塘路（五十米大道）路口处设有1、2、3、7路公交车站。 其他：富星服装城外墙所有广告位，凡本商场商户使用，一律免收租金；发展商负责外墙、公共部位与公用分摊面积的装饰，商场内部通水通电，安装中央空调、电梯和消防设施（设有自动报警和喷淋系统），砌好各间商铺间隔墙，吊好天花，安装卷闸门。即商户拿到商铺钥匙，

19、就可以开门营业。2、项目结构：富星服装城商场首层层高为6米，余为5米。富星服装城规划用地15076.72平方米 建筑面积为84140.86平方米。富星服装城一至四层990间商铺富星服装城的立体层面为：地下一层，地面8层，局部9层。层面功能为：楼层建筑面积（平方）车位/铺位临街商铺均价负一层9982.46168位: 一层8715.28216间，27间9980元二层8463.10248间:8300元三层8470.30262间:6200元四层8470.30264间:4500元备注商铺建筑面积从18到80平米不等，价格从7万到60万元不等3、付款方式：一次性：95折 ； 中国银行按揭：总价格五成；定金

20、：人民币五万元.返租两年,第一年为房款总价格的8%,第二年为房款总价格的8%返租方式：第一年的返租款在交首期款时从总房价扣出第二年是在2009年12月返还（每一年返还款都是以原总房款的百分之八）物业管理费，按照商铺套内面积每月每平方米1元标准收取出售面积 50 平米(商铺建筑面积从18到80平米不等，价格从7万到60万元不等) 售价 8000 元/平米4、业态格局：从业态上看，惠东按以上二个典型的专业市场为例，涵盖了服装行业几乎所有的产品，包括童装、女装、男装、鞋类等等，以不同产品类别形成了多个不同的专业市场。从品牌档次上看，低档、中档、中高档相结合。既有低档的服装市场，如童装市场；也有精品服

21、装市场主体以国内品牌为主，也有部分外国品牌进驻。5、租售模式：惠东服装市场为大业主持有和小业主分割持有相结合的模式。某些档次较高的市场如童装市场是大业主统一持有，对外出租的模式，而大部分市场则多为小业主持有，可以自由买卖。6、建筑格局：以小店铺为主，主体商铺面积在18-85平米之间位置越好的商铺面积越小，而较差的位置如三层、四层因为单位租金较低导致总体租金不高，因此面积较大。7、租金：位置平均租金（元/平米天）扶梯周边租金（元/平米天）临街街铺55-125-地下一楼35-60-一楼25-4020-30二楼18-2512-15三楼15-237-8四楼8-152.5-5服装销售是一个高利润行业，惠

22、东部分服装市场经营的成功，导致区内商铺租金很高。从调查看，总体租金在15元/平米天以上，不同地段租金差别非常明显，从位置看，专业市场一般只能经营到三层，四层以上难以经营，空置率非常高。8、说明：惠州商业市场总结惠州整体商业市场表现一般，专业（批发）市场一枝独秀。在惠州江北形成的专业（批发）市场“集结地”已成为了惠州商业的一大亮点，吸引了大量的客流前来消费，总体经营状况良好，并营造出了浓郁的商业氛围，为其他商业经营模式的进入奠定了基础。但美中不足之处就是整体形象略逊一筹，层次感不高。大型购物中心大多数经营惨淡。惠州作为著名的旅游城市每年吸引了大量的人流前来观光，但这些旅游人群并没有成为惠州大型购

23、物中心的有效客源支撑，使得大多数购物中心处于惨淡经营状态（除位于老牌商圈人人乐一带的购物中心经营尚可）。造成这一局面的主要原因是，旅游人流虽大，但其真正的购物消费比例有限。特色商业街经营形势较为喜人。各特色商业街利用自身的独有优势，进行特色经营，既贴近广大市民的需求，又能吸引一部分旅游人群的消费，使其经营状况始终处于良好的状态。第二板块 广州专业市场板块分析 广州自古以来就是国内服装产业的主要供应地，也是国外的主要服装加工基地。随着服装产业的快速发展，广州产生了各种综合的、专业的批发市场。经过二十多年的发展变迁，广州已建成全世界最密集的批发市场群落之一，成为全国、乃至全世界最大的服装流通基地。

24、目前，广州已形成以白马为龙头的流花板块及以沙东有利为龙头的沙河板块的服装批发市场。主要板块有广州白马服装批发市场、黑马服装批发市场、流花服装批发市场、红棉步步高时装广场、天马大厦服装广场、广州市越秀区天龙服务总汇、广州服装汇展中心、莱莉阁时装批发商场、广州市越秀区新星服装批发商场。沙河板块主要有沙东工业品商场、天河区沙东工业品市场、沙河第一成衣批发市场、沙东第二成衣批发市场、沙河第三成衣分场、长运商业广场小商品成衣批发市场、天宝成衣批发市场。此外，还在其他地区有零星的服装批发市场存在。前几年，广州的服装批发市场基本处于异常红火的局面，但是这几年，却逐渐走下坡路。据调查，那些曾以款式新、价格廉而

25、闻名全国的广州服装批发中心，已有五成处于亏损，于是服装批发市场纷纷开始寻找新的出路，他们将设计理念、流行文化、品牌形象、经营理念当作商品来经营作为服装批发业市场发展的新方向，实现从销售低档的“大路货”向品牌经营过渡。各类市场为了在市场竞争激烈的环境下生存下去，纷纷寻找新的出路和经营方式，下面我们将对白马服装批发市场和沙东有利服装批发市场作深入的分析。（在此只针对白马服装市场与沙东有利国际服装批发市场重点说明）。（一） 广州白马服装市场 1、市场概况：白马服装市场是由广州市城市建设开发集团投资建设，市场位于紧邻广州火车站的站南路，现有建筑面积60000平方米，共10层，有4层商场，5层写字楼，1

26、层地下停车场。广州白马服装市场开办于1993年,由广州白马服装市场有限公司经营管理。市场配置中央空调、客货电梯、安全监控系统、消防系统、宽带网等现代设施。商场装饰美观，通道宽敞，附设时装表演广场、储蓄所、商务中心、托运站、停车场、快餐店等配套服务设施。广州白马服装市场是广州地区规模最大、装修最好、配套最完善、管理最规范、交易量最大的中高档服装市场。在市场内经营的业户有2000多户，既有珠江三角洲地区、浙江、福建乃至全国各地服装企业，也有香港、台湾的厂商。白马服装市场既是中、高档服装的现货批发、零售中心，也是服装品牌连锁加盟中心。批发零售、看样下单、专卖代理、连锁加盟等多种交易方式可供选择。女装

27、、男装，套装、晚装、休闲装、唐装，衬衫、外套、大衣、内衣.品种齐全。 服装市场自开业以来，市场辐射能力不断增强。客商遍布黑龙江、新疆、内蒙、西藏等地的全国30个省市、自治区。近年来辐射面更是越过国界漫向国际直达五大洲，日均客流量达数万人，年交易额均在20亿元以上。市场以环境舒心、服务贴心、经营放心、不断创新为服务质量方针，获得ISO9001:2000国际质量管理体系认证，连年荣获“全市文明市场”、“全省文明市场”、“全国文明市场”及“全省十佳文明市场”、“消费者满意市场”等称号，同时被广州市委、市政府评为“广州地区百家最佳服务单位”、“广州市文明单位”。2、白马服装批发市场情况一览表经营面积摊

28、位面积摊位数经营档次租金营业时间60000平方米48平方2000多户中高档服装地下商场1.5万/月，一楼6万/月，三楼2.5万/月，四楼8万（费用全包）/月08：30-17：30市场布局： 一楼为男装，二楼为女装，三楼为品牌专卖店，如老爷车、苹果、华伦天奴、洛兹等，四楼港台时装 经营类别 经营女装、男装，套装、晚装、休闲装、唐装，衬衫、外套、大衣、内衣 市场类型 批发零售、看样下单、专卖代理、连锁加盟 仓储方式 各档口服装基本存放在档口，仓库经营户自行解决 货物运输 市场正门口有南方航空公司货物空运办理部，火车托运办理处 广告宣传 通过电视、报纸、广播及网络等手段宣传市场形象，在中央电视台长期

29、做广告，市场外墙有其它品牌服装的广告 承租比例 全部售出 3、白马服装批发市场的优势：优势劣势交通便利火车站、省汽车站、流花车站、广州市汽车站近在咫尺周边市场的激烈竞争在白马服装批发市场周边有红棉棉纺批发市场、步步高批发市场、天马批发市场，这些市场都在瓜分白马服装批发市场的经营份额物流运输发达火车站和南方航空公司均在市场内设有货物托运办事处人流量大由于服装批发市场就在广州市交通枢纽地带，在这一区域有巨大的人流，每天人流量数万人次服装经营成本在增加由于现在服装制造成本在增加，导致服装进货价格提高，增加了批发市场经营户的经营成本周边商业氛围好在白马服装批发市场周围有红棉批发市场、步步高市场、天马市

30、场等租金较高在白马服装批发市场内，地下商场的租金1.5万/月，一楼为6万/月，三楼为2.5万/月，四楼为8万（费用全包）。租金明显比其它周边市场要高；交易方式灵活服装市场贸易方式灵活，有批发零售、看样下单、专卖代理、连锁加盟等土地资源紧张不能进行有效的品牌扩张白马服装批发市场所在区域已经是寸土寸金了，没有可以利用的土地了，影响着市场的品牌扩张，不能利用白马的品牌效应开发出白马童装市场、白马鞋业批发市场、白马内衣批发市场、白马服装装饰批发市场等等；品种齐全女装、男装，套装、晚装、休闲装、唐装，衬衫、外套、大衣、内衣等各类服装应有尽有经营档次较高服装批发市场主要经营中高档服装公司资金实力雄厚公司有

31、着足够的资金能够为市场的不断发展注入资金周边治安环境较差在火车站周边地区抢劫杀人事件时有发生，这些事件影响着市场美誉度，给市场造成了许多负面的影响；稳定的广告投放每年都会在一些全国性媒体和地方媒体作大量的广告宣传企业形象经营时间早服装批发市场于1993年开业，当时是广州市经营层次最高、经营面积最大的批发市场缺乏准确地市场内部布局图在市场内部没有市场布局图，采购者不能很好的找到自己需要的批发门市部采购服装；服务专业管理科学：服装批发市场有着一支敬业、负责的专业化队伍4、广州白马服装批发市场取得成功的原因: 得天独厚的地理位置和便利的交通。广州白马服装批发市场处于站前路一带，与省汽车站、流花车站、

32、广州汽车站近在咫尺,交通网络便利,内环高架桥线可以直通白云机场以及周边各县市。由于火车站、汽车站都在市场周边不到400米的地方,因而,无庸置疑的是物流发达便捷,能够使采购的服装快捷的流向销售场地； 产品丰富，质量可靠是其生存的根本。广州白马服装批发市场经营的品种涉及到女装、男装，套装、晚装、休闲装、唐装，衬衫、外套、大衣、内衣等各类服饰，在产品层次上高中低应有尽有，负一层的西郊商场主要经营一些较低档次的服装，而二楼、三楼、四楼的服装档次一个比一个高。人们在购买服装时能够享受到一站式购物的便利，免去了到处奔波的烦恼；科学有效的经营管理。一个团结务实的管理团队是市场经营好坏的一个重要的因素。广州白

33、马服装批发市场是由广州白马服装市场有限公司经营管理，公司以“专业精神，创新服务；竭诚合作，共同繁荣”作为服务宗旨。公司有着一支年轻、专业的队伍进行管理操作，使整个市场的经营都在一种规范的行为和管理模式下运作，保证了市场朝着健康的方向发展。龙头效应与集群效应相得益彰，共同促进整个市场的繁荣。广州白马服装批发市场是最早在站前路这一带经营专业的服装批发，随着经营的扩大，已经是这个地区的领头人物，起着很好的示范效应。其它商店由于发现白马服装生意好做，纷纷在周边安营扎寨，因而，就形成了整个服装批发商业气息，这些市场走着一条差异化的成长道路，尽量避免跟白马服装批发市场的正面攻击，采取经营与服装相关的其它的

34、商品经营，如棉纱、皮具等。通过各个商场的努力形成了今天白马这一带繁荣的市场。 （二） 沙东有利国际服装批发市场 市场概况：广州市沙东有利国际服装批发城位于中国当代服装专业批发市场的重要发源地广州濂泉路。广州市沙东有利国际服装批发城由北城、南城、恒利组成，有利服装批发城南城位于广州市先烈东路、溓泉路口，该服装城建筑面积22000平方米，商铺1200家，商铺通道流畅，有中央空调、多台自动电梯和货梯。北城位于广州市天河区溓泉路沙河服装城内。建筑面积44000多平方米，商铺1700多家。广州市沙东有利国际服装批发城集现代化设备设施于一身，融服装批发销售、展示服饰品牌形象、产品分销代理、发布行业信息、仓

35、储配送、传播服饰文化与一体的综合性现代服装批发市场。1、沙溪有利国际服装批发市场情况一览表：待添加的隐藏文字内容2经营面积摊位面积租金承租比例 营业时间 南、北城营面共66000多平方；南城22000平方，北城44000多平方5-6平方米南城1200多家，北城1700多家，南城和北城摊位将近4000家。单铺面2640元，双铺面3080元，五楼租金1500-1800元不等 全部售出6：00-19：00市场布局无明显的市场布局区隔，各楼层经营的商品都比较类似，但有较突出一点的是，一楼设有湖北时装区经营档次中低档，主要经营没有知名度的非名牌产品经营类别各类服装，包括童装、男女成衣、毛巾毛毯、内衣、鞋

36、子等市场类型综合性服装批发市场，在经营上主要以批发为主并有少量零售仓储方式各档口服装基本存放在档口，仓库经营户自行解决广告宣传通过电视、报纸、广播及网络等手段宣传市场形象，主要是招租广告，市场外墙及商场内部预留了广告位消防措施市场内共有14个消防栓，市场内明显处有干粉灭火器，有醒目的禁止吸烟提示，装有自动喷淋系统，保安配有对讲系统金融附近有中国银行、中国农业银行、中国工商银行停车场门口有停车位40个（主要针对本地人停放），地下有两层停车场管理费物业管理、卫生费80元/月，消防设施维护费30元/月，保险费350元/档，有效期为一年集资费18万，可以享有20年使用权其它门口有明确的指示牌和分布图，

37、主要是地理位置图、周边交通规则、首层平面图。手扶电梯1个，电梯9个（人货共用梯），安全楼梯8个，洗手间2个，每层有12个通道口。2、沙东有利国际服装批发市场的优势：优势劣势地理位置优越。地处广州市沙河大街服装批发市场地段周边卫生治安环境较差；交通便利。公交862、833、271、236、252、236、252、219、290、201、246、85、72、11、65、60、27、864、112、883、535、637、664等共23条线路公交车经过，广园路就从市场旁边经过，可上内环直接到火车站、省汽车站行车，时间不到20分。周边市场经营档次较低。周边主要是以经营低档次服装的沙河大街批发市场，制约

38、着沙东有利国际服装批发市场的经营档次，成为批发市场向中高档发展的障碍；租金便宜。租金为15001800元，年租金不到两万元，要比白马服装批发市场低；起点高，环境好。在设计时就充分考虑市场布局的分配和安排，使人们在比较干净的环境中购物周边已形成较好的商业氛围。市场所在地有大大小小的各类批发市场，为商场的兴旺聚集了大量的人气。 3、沙东有利国际服装批发市场取得成功的原因: （1）、政府支持。政府支持是市场兴旺发达的政策保障和政治支柱，广州市全力支持沙河大街服装批发市场的升级改造，沙东有利服装批发市场是沙河大街服装批发市场升级改造的样板工程，因而，政府持续不断的给予政策方面的支持和市场环境的支持。被

39、政府列为规划资助的重点对象之一。 （2）.准确的市场定位。广州市沙东有利国际服装批发城集现代化设备设施于一身，集服装批发销售、展示服饰品牌形象、产品分销代理、发布行业信息、仓储配送、传播服饰文化于一体的综合性现代化的服装专业批发市场。 （3）.科学的经营管理。服装城由沙东有利集团公司管理，而沙东有利集团公司已经实现了从粗放式经营向集约式经营的转变，已经成为了一个融包装策划、资本投资组合、智能化管理、多功能配套服务混合型的现代化企业，在服装市场经营管理方面也积累大量的经验。 （4）.雄厚的资金实力。公司拥有强劲的资金实力，为市场的进一步发展提供坚实的资金来源，确保了市场运做有足够的资金维持运转和

40、提升。 （5）.先进的计算机通讯网络系统。在市场内，每个客商可以充分享有计算机网络用户终端配套建设。商务网站为每个客户免费提供上网资讯，让全球采购商可以通过网络进行信息查询和市场交易活动，突破地理局限，拓展市场空间。 （6）合理先进的规划设计。六层无障碍渐进式螺旋上升环流设计构成了自成一体的现代化物流体系，客商及物品可以不受阻滞到达任何一个楼层、进入任何一个停车场目字型的商铺，使每个商铺的空间得到最充分的利用，也避免了线形商铺设计的拥挤、嘈杂、不卫生现象。第三板块 虎门服装批发市场虎门镇雄踞珠江东岸，毗邻广州、深圳、香港、珠海和澳门，南临伶仃洋，面积170平方公里，常住人口11.5万，外来人口

41、约50多万。虎门拥有上规模的服装企业1,000多家，还有织布、定型、漂染、拉链、刺绣等配套厂100多家。全镇年产服装逾亿件/套，年销售额逾100亿元。虎门不仅是坚实的生产基地，而且是庞大的服装市场。有着名闻遐迩的富民商业大厦、大莹服装广场、黄河时装城等17个现代化时装商场，8,500多家商铺，形成了一个方圆一平方公里的时装城。虎门不仅成了全国最活跃的服装批销中心，而且成为出口东南亚、欧美、西亚各地的重要基地，被中国纺织工业协会、中国服装协会授予“中国女装名镇”称号。虎门服装市场名牌荟萃，精品如云。迄今为止已成功举办过八届中国（虎门）国际服装交易会和四届“虎门杯”国际青年设计（女装）大赛，成为服

42、装界闻名遐迩的瞩目盛事。（一） 富民服装批发市场市场概况：富民服装批发市场是由专注于批发市场开发与管理的虎门富民服务公司投资兴建，在投资富民服装批发市场之后,陆续开发了富民童装城、富民农副产品批发市场、富民鞋业市场、富民布料批发市场、富民第二市场、富民夜市、富民皮料皮具批发市场，富民进出口公司和富民时装网，富民服务公司拟投资建一座占地3000亩的富民物流中心，其中包括首期占地500亩投资20亿元的富民商贸城，使富民成为华南地区拥有传统与现代物流相结合的商业航母。1、富民服装批发市场情况一览表：经营面积摊位面积摊位数市场布局租金 经营类别20多万平方1020平方每层有 2000多位，共五层。顶层

43、设有快餐厅分A、B、C、D区及内、外圈布局较合理一、二层为6-8万，三层以上为1-2万（另收管理等其他费1500元）女、男装，套装、晚装、休闲装，衬衫、外套、大衣、内衣市场类型批发为主兼有零售经营模式买断式经营经营档次中高档仓储方式档口放货，租房存货广告宣传网络广告、电视广告、广播广告、内部报刊承租比例全部售出消防措施每天派人巡视商场，有全套保安监控设备，有自动喷淋系统金融附近有中国银行、中国工商银行、中国建设银行 停车场在商场门口和周边地区设有停车场，面积3800平方米2、富民服装批发市场的优势：优势劣势地理位置优越，交通便利周边服装批发市场正在瓜分经营份额经营品种齐全，有着丰富的市场资源租

44、金偏高。比黄河时装城的租金明显偏高有效的经营管理，浓厚的商业氛围，客流量大经营时间早，管理经验丰富，最终实现了品牌经营（二） 黄河时装城黄河时装城位于服装名城-虎门。坐落于太平繁华商业中心，南贯通虎门大道、西临银龙路及虎门广场。黄河时装城是黄河集团公司属下开发的，集时装批发、超市百货、商贸、证券、娱乐、餐饮、休闲度假于一体的综合性商贸中心。一至四楼为大型时装批发中心，拥有1400多间铺位。黄河时装城是由56层黄河中心大厦、两幢28层商住两用公寓和9层面积达11.8万多平方米的大型商城所组成，其建筑气势宏伟、装修典雅、布局实用、设备功能齐全，是一个现代化的智能物业群。广场及地下停车场可同时停泊8

45、00多辆汽车。根据大型服装批发市场的需求，时装城内建立了一套完善的服务机制；如电子信息平台、商务中心、银行服务、服装设计中心、时装展示中心及导购、礼仪等配套服务。能够为进驻黄河时装城的业主和顾客，提供一个安全、舒适的购物环境。四楼香港时装城又称为(城中城)，其经营的品牌源如：香港、台湾、日本、韩国、意大利、东南亚、及西欧国家等和地区，凭借世纪南来风尽展典雅浪漫、精雕细琢、别具一格的名家风范。黄河时装城集传统服装批发商场经营管理之精华，注入现代企业管理的精髓，独创了适应现代市场经济发展和虎门本土文化经济的经营管理模式。公司秉着：营造大市场、搞好大流通、推动大生产、带动大繁荣的经营理念；荣辱与共。经营目标：创建全国性至大服装批发贸易中心，成为南派时装的代名词；在变化中抢占先机、在竞争中创造优势。1、黄河时装城市场情况一览表：经营面积摊位面积摊位数市场布局租金集资费管理费38000平方1020平方米1400多户一至三楼是时装商场，四楼是香港时装城,八楼是高级时装写字楼、大型时装表演中心5000元/月 10万元（两年），两年后有续签优先权1250元/月（包税）经营档次中档为主，部分高档。有香港时装经营类别女装、男装，套装、晚装、休闲装，衬衫、外套、大衣、内衣 市场类型批发为主兼有零售 经营模式/承租比例出租经营/ 全部售出仓储方式档口放货，租房存货