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1、 禄口*星汉城项目报告前 言每接到一个案子，我们便产生创新与完美甚至达极至的冲动。因为我们一直尊崇这样的理念：让贵司与我们共赢，共同打造一个让业内外人士不说是流芳，至少也可频频回眸的项目。这份企划案依然是我们在匆忙中形成的，以至市场调研没有充足的时间去完成，但是我们对本案依然倾注了满腔的激情，在短短几天时间内，我们夜以继日的超负荷工作，深深领悟本案的精髓和要义。如果有更多的时间和机会我们会更仔细的去雕琢、去调整、去完善。我们希望这份报告只是与贵司的一次沟通、一个与贵司合作的起点。期待我们致臻完美的合作！二00六年四月十日第一部分：项目土地评价报告一、 土地物理状况11地理位置目标地块位于江宁区
2、禄口镇东北侧，汤铜公路与宁溧公路交界处。其南沿宁溧路，北靠南京国际小商品城。距离主城区约20Km。距离禄口机场约8 Km。距离禄口镇约1000 m。距离机场高速入口约50 m。12地块现状地块呈规则长方形，走向南偏东约30度。地块表面平整，无坡度，土质均匀密实。地块目前处于“三通一平”状态，西北部商业部分建筑至地面主体结构3层。13周边环境资源地块周边的建筑物：周边为未开发区域，有零散农村普通自建1-2层房屋。自然景观资源：周边绿化稀少，无可利用自然景观历史人文资源：周边环境开发中，人文环境差，无可利用资源。环境污染状况：项目周边无重污染工业，气污染无。由于紧靠机场高速，临宁溧路区域存在轻度噪
3、音污染和空气粉尘污染。 项目所在区域距离禄口机场约8公里，且垂直于机场进出港航线，因此不受机场噪音污染。二、 周边现状11周边道路状况目标地块位于汤铜公路与宁溧路（双龙大道）交界处，沿靠宁溧路。其中汤铜公路为省级干道，双向四车道，路况好；地块西侧约50米即为机场高速禄口收费站出入口，通过该高速可连接绕城公路、宁杭高速等对外快速道路。因此，目标地块附近具有一定交通优势，可通过宁溧路、汤铜公路、机场高速完成城市内外的交通联系。12公共交通状况项目所处地区距离南京主城区较远，与江宁相距约17公里，仅有郊县班车雨铜线（雨花台铜山）经过，班次少，服务水平低，不能满足区域与南京主城的联系。13市政配套状况
4、地块周边1000米内市政设施匮乏。目前，主要基本生活配套依赖于禄口镇的少量市政设施。目前现有可利用配套如下：医疗：禄口卫生院（距离约1KM）。超市：位于禄口镇的苏果便利、联华超市、如海超市（距离约1-2KM）农贸市场：禄口镇农贸市场（距离约1-2KM）。教育设施：禄口镇中心幼儿园、禄口镇中心小学、禄口镇中学（距离约1-2KM）。银行：建设银行，农业银行（禄口镇）。14周边房地产开发状况 141住宅房地产区位内房地产市场起步于2005年初，区域内商品住宅体量少，居住环境较差。现仅有颐家春天、百利华府、奥斯博恩三个项目正在开发建设中。其中奥斯博恩为别墅项目，颐家春天、百利华府为公寓项目。项目名称项
5、目地址总建面积（万）主力房型销售均价（元/平方米）开盘时间/交房时间销售率奥斯博恩宁溧路188号42（本期6万）独立、双拼联排、叠加3000-50002005年10月/2006年11月52%百利华府禄口镇正阳路1号4.3二房、三房81-11119002006年7月/2006年5月底98%颐家春天机场高速禄口收费站西50米16.5二房、三房65-9521002005年11月/2007年1月56%相关个案分析 百利华府 百利华府位于禄口镇正阳路1号。占地面积3.3万，总建筑面积4.3，容积率1.3，项目共分两期开发。建筑形态为15幢6+1F多层，其中一期5幢，二期10幢，总户数378户。目前在售一
6、期153套房源，面积以81-111的二房、三房为主，均价1900元/平方米，历史最低价1680元/平方米。截止2006年4月8日，已去化98%，还剩余3套。二期预计今年4月底推出，均价约2050-2100元/平方米。另外，项目二期有约3000的沿街底商，规划为社区配套，销售方式目前未定。该项目规模小，建筑品质较低。从一期的销售情况来看，客群为中老年客户、投资型客户、低收入青年，购买用途为养老、投资、安家等，其中以中老年客户和投资客户为多。客群主要来自于南京主城区和江宁区，周边客户较少，主要为禄口镇上的事业单位员工。颐家春天颐家春天位于机场高速禄口收费站西50米处，项目占地8万平方米，总建16.
7、5万平方米，容积率2.06。建筑形态为6+1F多层、7F电梯多层，一、二期共21幢，项目整体分3期开发。一期500多套房源，均价1900元/平方米，现只剩余少量跃层。目前销售为二期，总建筑面积5.4万，共650套，以65-95平方米的经济型二房、三房为主，比例约占61%。另有35-42平方米的酒店式公寓119套，比例约占18%，为2幢电梯7层的多层。截止2006年4月8日，总体去化56%，95平方米以下的户型去化最快。分户型去化情况表：房型面积户数比例 销售率一房35-4211918%76%二房65-7814622%71%三房87-9525039%60%三房118-119406%43%四房13
8、3305%17%跃层120-1436410%2%该项目为目前区域内公寓项目的主力，项目定位于低收入人群，购买目的多为城市居民养老、短线投资、外地人安家置业。客户年龄层次不等，有较多数量的投资客，80%以上的客户来自南京主城区及江宁区。项目以低小面积、低总价为卖点，户型设计经济，进深小，开间大，与同区域的百利华府相比市场认可度较高。一期将于2006年5、6月交付，二期于2007年1月交付，交付后将开通社区巴士，往返与龙蟠中路金润发与项目之间，解决项目与主城之间公共交通矛盾。该项目与本地块规模相当，并有较好的市场表现，因而具有较强的参考性。奥斯博恩奥斯博恩位于宁溧路188号，总占地64万平方米，规
9、划面积42万，容积率0.67，建筑形态为独立别墅、双拼别墅、联排别墅、叠加花园洋房。目前在售为一期，建筑形态包含独立别墅、双拼别墅、联排别墅、叠加花园洋房，总建筑面积6万平方米，以联排和叠加为主，比例占71%。一期于2005年11月25日开盘，截止2006年4月8日总体去化52%。分户型去化情况表：房型面积户数比例单价范围 总价范围销售率独立240-3803514%均价5000120-19026%双拼260-3303815%均价4000105-13216%联排190-3207429%均价350055-12065%叠加139-17510842%均价300040-5374% *注：据网上销售数据显
10、示，样板房区同时也在销售，具体为样板区41#联排6套，去化0；43#独立4套，去化1；45#叠加12，去化1该项目以运动、渡假、休闲为推广主题，以低价为卖点。项目北侧建有8万平方米的亲水运动休闲公园， 服务于社区并收费对外开放。从销售情况来看，本项目去化速度较快的为低总价的叠加和联排别墅，而独立和双拼别墅由于总价高，产品品质较低，因此总体性价比低，去化较慢。该项目为区域内唯一的别墅项目，项目体量大，开发周期较长，具有较强的参考性。 142商业房地产区域内公开销售的商业项目仅有汤铜公路与宁溧路交界处的南京国际小商品城，为专业贸易市场。 相关个案分析南京国际小商品城南京国际小商品城位于汤铜公路与宁
11、溧路交界处，占地面积95万平方米，容积率1.19，建筑单体共3层，整体分三期开发。项目目前在销售为一期，2005年7月开盘。总建筑面积51.4万平方米，共约4150套房源。销售方式为1F+2F或1F+3F，一层为商铺，2F、3F为商务办公间，单套面积均为136.8平方米。销售起价2600元/平方米，最高价可达3500元/平方米，目前工程进度至主体结构封顶，将于2006年底交付使用。根据网上销售数据显示，截止2006年4月8日，销售率仅为3%。据调研了解，目前项目招商和商管均未能跟进。项目前景极不明朗。其他未来商业供应情况项目名称体量售价规划内容备注奥斯博恩商业街不明（约4000）未定社区配套服
12、务位于项目入口临宁溧路百利华府二期底商约3000未定社区配套服务-颐家春天三期底商未定未定未定- 143土地市场2005-2006年禄口土地出让情况：地块名称成交时间实际出让面积（）成交价（万）成交楼面价格（元/）用地性质容积率摘牌单位禄口镇新城路以南，建设路以西A地块9.10203320.69150300商业1.5南京禄口中关村科技投资禄口镇新城路以北、燕湖路以东12.2357527.32700313商业1.5南京冠宇建材事业发展有限公司从出让情况来看，区域内一级市场较为冷清，规划多为贸易、物流用地。三、 未来发展前景评析11禄口现状禄口镇位于江宁南部，距离江宁城区约15公里，目前处于起步建
13、设阶段，城市化水平低，人文环境差，配套设施匮乏，中心区为禄口镇。禄口的建设依托于南京禄口国际机场，有机场高速、宁溧路、汤铜公路穿越交汇，有一定的交通优势。区域内已落户有南京航天航空大学金城学院、民办金肯学院、南京光明乳品公司、南京特种气体厂、南京农药厂、中港汽车园（建设中）。区内西南方向有占地15000亩的甘泉湖渡假区。待添加的隐藏文字内容212发展规划禄口空港工业园紧靠禄口机场，规划中发展定位以物流、食品、机械、电子、皮革、服装、农药等制造类行业为主导，定位的核心为物流业和制造类产业。禄口空港工业园部分建设中企业1、南京六和机械公司和南京美星鹏科技实业有限公司。这两个项目均为福特汽车配套，分
14、别生产汽车冲压件和汽车涂料，投资总额达1800万美元和2500万美元。2、南京金盛国际采购商贸中心项目。金盛置业投资集团投资30亿元人民币兴建，计划建设以国内外建筑机械、建材、装饰、家居产品为主，集产品交易、展示、贸易洽谈、储运、产品研发加工及综合配套为一体的现代化“航母”级物流交易中心。3、南京环亚国际物流建材商贸中心项目计划建设以装饰材料仓储为主、门类齐全、配套设施完善的大型综合建材专业采购中心。该项目总投资20亿元人民币。13区域发展潜力评价地块所处的禄口乡镇工业园，1993年开始启动，规划总面积10平方公里，启动面积3.53平方公里，总体规划“两园”、“两城”方案。 “两园”即禄口工业
15、园、华商科技园，远期规划1.2万亩，已开发3,000亩；“两城”即华润城、星汉城。香港华润集团投资15亿元，占地1,000亩的南京华润（国际小商品城）已开始启动，将建成集轻工、商业、娱乐、居住、田园风光为一体的乡村别墅区和生态环境休闲区。目前禄口板块没有岔路口板块的交通优势，没有三山板块、百家湖板块的环境优势，也没有东山镇的配套优势。产业也主要规划为依托于空港的物流和制造业，区域消费能力低，短期内第三产业难以发展。并且，由于远离主城区，主城区难以辐射影响该区域。近期区域发展能力有限。第二部分：项目产品定位及建议一、SWOT 分析优势 （Strength）1、 地域优势：本项目位于南京禄口镇。禄
16、口历史悠久，五代十国隶属江宁、上元两县，至清代建镇。现在已被列为全国重点镇、南京卫星城、南京市区“三城九镇”优先发展战略第一镇。2、 交通优势：项目附近交通路网发达。项目紧邻宁溧公路，靠近机场高速公路（禄口收费站出入口），汤铜公路。距市区车程仅30分钟。3、 环境优势：项目周边是农村，没有严重的工业污染，空气清新，视野开阔。4、 地块优势：地块规则，土地利用率高。5、 区位优势：项目周遍已开发出售的楼盘有颐家春天、百利华府、奥斯博恩庄园，商业项目有南京国际小商品城，本区域的居住气氛、商业气氛即将形成，地块价值将有所提升。6、 配套优势：本项目位于禄口镇，周边有教育、医疗、超市、菜场等基础生活配
17、套。7、 价格优势：区域内房产价格较低能够吸引客群。8、 自身优势：项目自身带3.6万方纯商业区，自身配套完备。劣势 （Weakness）1、 本项目在目前商品房市场上体量小，很难在短时间内树立品牌。2、 交通不够便利，虽然城市路网发达，但从项目地址到南京主城区仅一条公交线路雨铜线，该公交线路班次少，服务水平低，不能满足项目与南京主城的联系。3、 区域内商业设施少，配套不整齐，便利性不够。禄口镇属于乡镇，其商业单一，整体的配套质量和档次较差。4、 由于项目紧靠机场高速，临宁溧路区域存在轻度噪音污染和空气粉尘污染。5、 项目周边绿化稀少，无可利用自然景观，更无人文景观。机会 （Opportuni
18、ty）1、 作为南京卫星城、南京市区“三城九镇”优先发展战略第一镇，政府对项目周遍土地的规划和重点商贸项目的打造，为本项目提供了良好的发展空间。2、 经过多家开发商的开发和经营，禄口地区的房地产市场开发已稍具规模，南京市民对禄口区域房产产品的较低价格和升值空间有一定认同。3、 项目紧邻政府重点商贸项目南京国际小商品城，必定为项目的商业部分带来客流。有利项目住宅部分价值的提升。4、 项目区别于周边其他项目有纯商业区域，将来可以打造成服务于周边项目的开放式商业区。同时为项目的住宅部分提供优化完善的商业配套。威胁 （Threat）1、 在一、二年内区域内住宅类产品的供应量放大，在一定程度上会导致客户
19、分流，销售会有一定难度。 2、 受国家宏观调控的影响，对房地产市场仍然有一定的影响，很多市民对购房采取持币观望的态度。3、 本区域内房产市场刚起步，市场认同度不高。4、 目前本区域内城市建设用地供应量较小，1-2年内区域内房产市场发展前景不明。二、客群定位：该地区商品房消费市场范围分为两类：一是核心目标客户：1、 市区退休的老年人（养老一族）分析：这部分人一般市区有一套房，但是需要让于子女结婚或居住，有一定的积蓄，希望能够购买环境清静、空气较好、配套设施完善的房子。一般不会选择按揭购房，他们一般购买小户型的房屋。 2、禄口本地人（当地一族）分析：禄口本地人，如企事业单位员工、镇上的居民和部分务
20、农人员为自己和子女的生活质量会考虑购买本区域的商品房。 3、 区工作的年轻人（工薪一族）分析：这部分人是初次置业的年轻人，收入不高，他们大多数依靠家庭支持提供首付，同时需要信贷消费予以支持，购房时比较关心交通问题，一般购买小户型的房屋。 二是非核心目标客户：1、 投资客（投资一族）分析：这部分人有一定的经济实力主要是考虑禄口地区的房产市场刚刚起步，价格还有较大的升值空间，所以会购房进行投资。2、 外地来宁落户人员（移民一族）分析：这部分人主要来自是省内或安徽地区，希望能够来宁落户，综合房价因素会考虑购买本区域的商品房。三、产品定位：“澳洲风格，后优化公寓”主题提炼： 澳洲风格 阐释：澳洲给人自
21、然清新、阳光充足、视野开阔、远离尘嚣之感。澳洲风格是生活价值所在，是生活质量所在，是生活品位所在。后优化公寓 阐释：随着宜居时代的来临，一部分追求生活质量，并懂得享受生活的购房者从内心深处渴望向无品质的第一代普通公寓告别，离开喧嚣拥挤的都市，呼吸清新的空气、享受自然的绿地，高品质的后优化公寓是他们心怡的产品。后优化公寓是对传统的住宅理念的颠覆和创新。凭借领先的规划设计、优越的空间尺度感，卓越的品质、适中的价格、优雅的形态，翠屏湾花园在以一种新锐、灵动的姿势，营造出诗意的生活。后优化公寓是一种类别墅产品。与别墅相比，两者在空间布局、建筑形态、景观营造等方面有着异曲同工之妙。而且后优化公寓价格上的
22、诸多优势，更贴近普通客群的消费力。第一代公寓与后优化公寓比较第一代公寓后优化公寓1容积率3容积率1.52绿化率40%,绿地率60%3多层住宅6-7层多层住宅4-1、5+1层4社区基本无水景或只有小面积人工水系社区园内水景达6500平米，并且是天然活水引园，贯穿南北，形成T字形水系5社区有一处或没有会所配套社区拥有1+3配套泛会所体系。提供娱乐、休闲多样的服务设施6社区基本没有运动设施形成运动设施体系，拥有室内外游泳池，高尔夫果岭、篮球场、网球场等全方位多样化的运动设施配套7社区基本没有大型商业配套社区拥有10000平米大型商业设施8社区基本不拥有社区幼儿园社区拥有1800平米高标准幼儿园9单体
23、单元没自主绿地空间单体单元拥有以树篱、地势高差，用四度空间的概念，营造出公共、半公共、半私密、私密四度景观围合空间。10户型设计千篇一律，满足一般的居住功能户型设计具有独创性，强调舒适与宜居，多个阳台与露台设计增加了人与自然环境的交流四：产品建议：项目整体上：加大楼间距，绿化率做到50%，商业的楼顶做立体绿化。住宅部分：取消原来规划中的别墅、酒店公寓，将产品设计为10层单身公寓、5+1 的多层和11+1的小高层。10层的单身公寓，设计为面积在50平米的挑高单身公寓。 5+1多层，设计面积为7075平米的二室一厅，90100平米的三室一厅，退台式花园洋房，确保每户都有空中庭院，提升产品价值。11
24、+1小高层，设计面积为8085平米的二室一厅，110120平米的三室一厅，有取景框式Penthhouse阳光房。商业部分：打造社区邻里中心，提供全方位的商业配套和服务 邻里中心型社区商业 阐释：邻里中心的由来。 这个理念是来自于居者有其屋的新加坡。新加坡建屋发展局成立初期，邻里中心有一个规划的标准，并且在逐步的提升的，至90年代，通过多年来的实践经验，推进新模式的邻里中心。97年10月份成立了苏州工业园区邻里中心有限公司，通过不断的实践，形成了中国式的邻里中心完整的经营理念，根据周边上去不同时期、不同顾客的需求，创新完善功能设置，以人为本。现邻里中心设定了一个基本的12项功能，主要将商业和公益
25、有机的结合起来，一些政府需求的，一些百姓必备的功能，努力实现顾客、经营者、政府三者满意，取得了企业稳步发展的良好局面。邻里中心标志着中国在开发现代化社区服务方面的先驱精神。本案要借鉴邻里中心的先进理念，打造一个以商业服务新概念的社区商业中心。邻里中心的协议的相关必备12大功能：超市、银行、邮政、餐饮店、洗衣店、美容美发、药店、文化用品店、维修店、社区活动中心、净菜场、卫生所中的部分为经营主体；以核心主力店先行，辅助店随后的原则和服务、零售项目优先、辅助项目配套的原则。辅助主力店服务设施辅助主力店零售设施辅助主力店配套辅助店文化娱乐设施辅助主力店餐饮设施核心主力店：银行、邮局、电信等美容美发、诊
26、所、家电维修等核心主力店：综合超市服装、电器、家居、书店、音像店、文化用品等各类专业店商品特色店核心主力店：影院、健身中心等艺术摄影、旅行社、网吧等核心主力店：咖啡简餐、酒吧等快餐店、风味小吃、熟食店、冰品店等邻里中心业种划分列表：景观设计建议：景观设计理念的要素要素一：周边环境的选择与外延拓展小区的环境定位，要结合该城市的形象定位，要与城市的大环境风格相协调，把住宅小区景观融入整个城市之中。要素二：内部整体环境与外部环境风格协调对于本项目而言，其内部整体环境就要作相应的设计，如营造绿色生活文化来切合美好的自然景观。力求将小区融入周边的自然环境之中。要素三：内部环境的整体构筑包括建筑风格（外形
27、及质地、色彩）、生态环境、人文环境、智能环境.建筑外立面的的新颖创新可以给人深刻的印象，并可成为楼盘成功定位的特征之一。建筑风格和目标市场的定位要准确，而环境和景观的也营造也要既然符合与建筑的和谐，也要吻合目标客群的审美情趣。要素四：单体景观（园林、园建、艺术作品和屏蔽物等）的设计与营造单体景观是形成居住面貌和特点的重要因素。单体小品功能简明、体量小巧、造型新颖别致，带有意境与特色，小品虽不能起主导作用，但它是完善居住环境，提高生活质量，创造环境艺术的重要组成部分。根据德式的建筑风格的形成，和居住环境的特色，居民的文化与爱好，空间的特性、色彩、尺度以及当地环境特点等，打造小品的表现形式与内容，
28、与环境和人文和谐统一、相得益彰。单体景观起到中介作用，即对两个相互对比的环境进行调节，以求得人的视觉和心理平衡，增强不同环境的活力。这种中介作用包括分割作用、联结作用、过渡作用等。单体景观包括：入口、门与围墙、坐椅与桌凳、地面铺装、停车场、候车棚、路障、指示牌与标志、庭院、花架与亭、台阶与挡土墙、拉极站与废物箱、雕塑、花池、水景等等。景观设计原则1. 健康性居住环境空气要保持清新、自然、防止各种有害气体和物质的浓度超标。居住环境的实体要素如住宅和其他设施的布局要能组织起良好的自然通风系统。健康性还指空间品质的健康，要求周边环境具有蓬勃的朝气，以感染居民，使之具有良好的心态。同时健康性还要求有健
29、康身心的设施，空间配套齐全，满足居民锻炼身体的需求。2. 舒适性居住环境的舒适性指使用上和视觉上的感受，让居民体验轻松、安逸的居住生活，避免受到眩光、气候的侵害。安静、空气、绿化这三个要素是人们最为关心的舒适性基础，通常衡量舒适度的因素有：居住密度、绿地面积、室外活动场所面积与设施标准、室外环境的噪声标准、日照、空气质量等各项指标；从家门口走到户外活动场地，有良好的过渡、如风雨廊、小凉亭等 ，以满足人的行为需要为标准。3. 安全性安全是人生存的首要条件，没有安全性也就谈不上其他各方面的特征，居住环境的安全性表现在日常安全系统，防灾安全系统、防盗系统等方面。环境的道路交通设计要做到人车分流；各种
30、设施尤其是儿童、老人与残疾人的活动设施要尽量做到适合不同人的需要，达到无障碍设计的要求，提高安全性等级；儿童活动场地的设置特别要考虑家长方便进行视觉监护。4. 文化性自然环境、建筑风格、社会风尚、生活方式、文化心理、审美情趣、民俗传统等构成地方文化的独特内涵。居住环境的营造应该就是这些内涵的综合体现，它的创造过程就是这种内涵的不断提纯、演绎的过程。应充分寻找与现代居住空间环境的契合点，以不同的方式、从空间形式、尺度、界面的色彩、细部表达到传统与现代的理解，延续文化脉络。环境的文化性还体现在环境与人的行为互补过程中，美好的环境提升居民的自觉意识，而文明的行为活动，反过来又促进环境品质的提升。5.
31、 原则性回归自然、亲近自然是人的本性，也是全球发展的基本战略。引入自然界的山、水、绿化，模拟自然风光，也是居住环境的基本要求。具有生态性的居住环境能够唤起居民美好的情趣和情感的寄托，人与自然共生共栖，才能体验到永恒的真理及“天人合一”的哲学思想的最高境界。6. 识别性居民是小区环境的主体，要求所处的环境具有基本的识别性，让居民能分辩出自已的住宅以及自身在空间环境中所处的位置、方向、进而掌握环境的构成模式和组织规律，以便按不同的时间和场合的需求，以最佳的方式到达自已想到达的位置，参加自已想参加的活动。强化识别性、需求赋予外部空间以视觉上鲜明的个性。可以经槙物、雕塑、喷泉等景观构筑物为标识系统。7
32、. 领域性小区环境不同于一般公共环境，它的领域性要求强烈、层次多样。居住环境可归结为由公共性空间、半公共性空间、半私密性空间和私密性空间四个层次组成的空间体系。8. 多样性“造园无格、借景有因”说的就是无需固定的格局、形式、要因地制宜地将景观组织起来、各种景色皆可为我所用。9. 和谐性多样化的环境各要素之间做到和谐统一，避免不同形式、风格、色彩的要素产生冲突和对立。同时，环境构成要素作为实体来构成空间，空间才是环境的主角，各要素需要为环境和谐的整体利益而限制自身不适宜的夸张表现，使各自的先后、主次、从属分明、共同构筑协调、统一的环境景观。10. 连续性在居住环境景观空间中，连续性是指空间界面的
33、连续，其中主要包括建筑、道路、铺地、绿化、小品等。界面连续除带来视觉上的整体感外，也会造成空间的穿插和流动。应该注意居民在居住区内不同时间、空间、方位的视角和活动方式，进行全方位的景观设计，努力创造步移景异，延绵不断的效果。尤其要注重节奏、形式、色彩与空间的协调。11. 自然性景观设计的源泉来自于自然界，现在所做的石、山、树、花等尽量仿自然界的东西。让小区景观成为大自然的延伸，让居民仿佛置身于自然环境之中去。项目与景观模式的对接1. 区域大环境与小环境的有机结合综观区域环境全局，从项目的地域性与人文环境入手，挖掘市场中最符合消费者需求的景观环境 。根据三山板块周边自然环境优越的情况出发，打造出
34、翠屏湾花园城融于自然又富创新理念的景观环境。在景观规划中通过“借景”与“引水”的概念引入小区景观中，即能够丰富小区的景观层次，又能够将小区的内部小景与外部自然水源相和谐。2. 澳洲文化的环境构筑作用创造澳洲文化氛围，既可与建筑外立面协调，使整个小区风格浑然一体，自成一格。更能诱发人们的新奇感，从而利用人们崇洋及喜新的观念来打造小区环境，提升产品价值。小区智能化的建议智能化小区是智能化建筑的一种延伸,利用系统集成的方式，将现代化计算机技术、现代控制技术、现代图像显示技术等多种高科技与各种各样的建筑通过网络联系起来，变成活生生的相互联系的社会群体，使住宅建筑物的结构、设备、服务及管理依据住户的需要
35、进行优化组合。内容包括：安全智能化、信息网络智能化、管理人性化等三个方面组成。安全智能常见系统如下:名称功能名称功能红外线小区周界防范报警系统防盗报警住户室内系统电子眼小区室外闭路电视监控系统紧急求助住户室内系统保安巡更小区内防范系统煤气泄漏报警住户室内系统闭路电视监控小区内防范系统消防报警住户室内系统一卡通感应卡门禁控制系统远程报警住户室内系统指纹门禁系统感应卡门禁控制系统远程监控住户室内系统可视对讲楼宇进出控制系统模糊报警住户室内系统信息网络智能化常见系统如下:名称功能名称功能电视会议家庭办公系统全方位有线电视家庭娱乐系统金融财金股票交易家庭办公系统视像点播家庭娱乐系统企业内部电视家庭办公
36、系统交互式电子游戏家庭娱乐系统网上购物家庭办公系统基带图像与广播家庭娱乐系统远程教学家庭办公系统远程医疗家庭娱乐系统人工管理智能常见系统如下:名称功能名称功能空调控制家庭管理系统直饮水系统小区管理系统电话控制家庭管理系统远程抄表小区管理系统灯光控制家庭管理系统紧急救护网小区管理系统影音控制家庭管理系统中央热水系统小区管理系统保安控制家庭管理系统给排水监控系统小区管理系统通行控制家庭管理系统停车场管理小区管理系统防火控制家庭管理系统智能照明系统小区管理系统节能控制家庭管理系统自动门控制系统小区管理系统开发商在选择小区智能化水平的时,必须遵守以下的原则:1. 适度先进的原则2. 业主优先的原则3.
37、 技术与产品成熟的原则4. 可持续发展的原则第三部分：定价建议定价建议由于本项目地处江宁区禄口镇西北侧，周边在建项目少，仅有三个住宅项目和一个商业项目。我们选取了项目周边的同类物业的项目百利华府、颐家春天，共2个项目作为可比案例。首先确定的是该项目当前成交均价，百利华府1900元/平方米、颐家春天2100元/平方米。表 普通住宅价格拟合系数表比较内容（指标）权重百利华府（A）颐家春天(B)拟合程度比较系数拟合程度比较系数建筑规模20%1.10.2210.2区域位置10%0.90.091.050.105项目规划15%1.20.181.030.1545外部环境15%0.80.121.050.157
38、5建筑设计15%1.20.181.10.165物业配套10%1.050.1051.050.105开发商形象15%1.10.1650.90.135合计100%/1.06/1.022数据来源：南京优派克思地产整合平台将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出参考定价：以项目A为参考：3700 1.06 =2014以项目B为参考： 3400 1.022= 2146本案价格推算可得：注：权重的确定如下表所示：项目编号项目名称与目标对象相关性项目权重A百利华府较强35%B颐家春天很强65%本案价格=项目A修正价格A权重+ +项目D修正价格D权重=2100元/平方米 根据以上数据的分析，结合目前的市场情况，本项目如若现阶段销售，普通住宅的销售均价可在：2100元/平方米左右。
