南宁景皇房地产项目可行性方案65（打印）.doc

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1、景皇房地产南宁良庆区项目基地与市场研究俊地润丰2008-6-5第一篇 项目概况及地块价值分析一、项目位置及概况1、项目位置：本案地块位于南宁市良庆区，地处良庆区五象大道沿海大道交汇处，大沙田三角广场附近。地块周边为良庆区历史遗留的最繁华的三角商业中心，东南面是良庆区新的商业区域，以五象大道、银海大道和金象大道为主轴，沿线展开，银行、学校、娱乐、菜市、商场等主要生活配套齐全，生活气氛浓厚。东面是南宁新开发区五象新区规划中的核心区，是一个功能复合的城市中心，也是一个以文化体育、行政为主，集居住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性城市新区，更是一个融入自然的生态城市典范。南面是银海大道沿线商业走廊沿海经

2、济开发走廊、玉洞商贸城、五象新区物流中心（规划中），是五象新区未来的物流中心，集物流、居住、休闲、娱乐为一体的综合性城市附属新区。西面为江南客运站，是大江南进入市区的主要中转车站，周边配套齐全，各住宅项目也已经入住，生活十分方便，生活气氛浓厚。2、交通状况：（1）五象新区是南宁新的物流中心，交通网络十分清晰，有南宁通往沿海港口抵达东盟的主要出口大道银海大道，有大江南通往市区星光大道，有通往南宁市重点区域东盟商务区的、南宁市第二条民族大道五象大道。（2）地块临近江南客运站、大沙田客户站，出行相对方便。（3）银海大道扩建、五象大道的完善等等，区域交通更加便利。3、周边配套：周边的生活配套：以物流、

3、商贸、行政设施为主，良庆区各行政部门几百名集中在该区域等，生活配套齐全。周边自然环境配套：东南面有南宁绿肺五象岭国家森林公园，北面有南宁母亲河邕江，西南面为大片保护绿色山林，自然条件优美。周边生活环境：因为历史遗留问题，大沙田上世纪80年代规划为经济开发区，但后来因为种种原因没有形成，规划用地多以宅基地住宅建设，形成了现在南宁郊区一个县城规模的混杂城区，各种配套档次还是三线城市规模，而且人口以外来人口为主，特别是周边乡镇进城打工族为主，集中了南宁市大部分无业游民，人员流动性大，素质层次低，成份复杂，存在治安隐患。 二、地块价值分析评估：1、地块位于良庆区大沙田经济开发区黄金商业中心，商业、商务

4、价值最高！良庆区（五象新区范围内）中心城区分三大块：大沙田经济开发区、五象新区核心区（规划中）、玉洞商贸物流区。根据五象新区规划，大沙田经济开区主要定位为五象新区的购物中心、娱乐中心、商业中心，以购物、商业为主，在五象大道、金象大道、银海大道围合区的商业氛围已经形成；五象新区核心区定位为行政办公中心、文化体育中心、金融信息服务中心、环境优雅的居住中心、休闲娱乐中心，以办公、居住和娱乐为主；本案地块处于五象新区大沙田经济开发区黄金位置,地势平整，约 亩，由开发商以 万/亩的价格拍入，地价成本相对较低，总体风险较小。根据城市历史形成的商业中心，地块具有极高的商业、商务价值！2、片区交通发达，商业、

5、商务具备硬件条件！本项目地块临近五象大道、银海大道、星光大道，进入市区、出城上高速相对方便；西北面300米是江南客运站；北面为市区；东面为五象新区核心区。健全和通畅的交通枢纽，为商业和商务定位的大沙田开发区奠定了坚实的硬性基础。目前，以五象大道、银海大道为主轴的五象新区商业、物流、商贸中心已经初具规模。3、周边生活配套齐全，商业、商务、居住都相对便利！地块周边集中了良庆区大部分行政单位，而且银行、学校、娱乐、菜市、商场等主要生活配套齐全，适宜商业、商务办公与居住。4、地块周边基本不受江南区工业污染，周边自然环境优越，宜居也宜商！地块周边远离工业区，自然条件丰富，北有邕江，南有五象岭国家森林公园

6、，宜居也宜商。 5、地块周边生活环境混乱，不宜开发高档次住宅产品！地块周边生活环境混乱，人口复杂存在治安隐患，不宜开发，高档次住宅产品。小结：基于对地块的认识，我们的建议是，本案不宜打造高品质住宅，而应以商业、商务为核心开发普通公寓产品适应当地市场刚性需求，这样既吻合市场需求，又降低风险，同时也可更大地体现项目价值。三、项目SWOT分析（一）、项目优势（S）1、位置优势：l 南宁大江南三大主要大道交汇处（银海大道、五象大道、星光大道）大沙田三角广场。l 南宁大江南主要枢纽中心银海大道、五象大道、星光大道等主要交通道路已经修建、扩建通车。l 良庆区商业中心银海大道、五象大道、金象大道商圈已经形成

7、，本地块为于该商圈的黄金位置。l 良庆区行政中心良庆区主要行政机构都集中在银海大道、五象大道、金象大道范围内。2、规模、地标优势l 该项目可拟建30层以上标志性建筑，总建筑面积可大5万以上，拟建筑产品有商业、商务与住宅组成，具有优越的规模、地标优势。3、自然环境优越区域拥有南宁绿肺五象岭国家森林公园、南宁母亲河邕江、大片绿色山林，自然条件优越。4、生活配套优势地块所在区域为良庆区行政中心，集行政办公、居住、休闲、娱乐、物流为一体的综合性城市区域，周边相关配套齐全。5、商业、商务、酒店式公寓条件优势地块所在区域为良庆区行政、商业中心，商业、商务、酒店式公寓所依赖的行政机构、交通条件、人口密度该区

8、域都相当优越，而目前周边大型中高档次商业、商务、酒店式公寓稀缺，这给地块规划商业、商务、酒店式公寓产品提供了市场机遇，既吻合市场需求，有能达到项目投资回报价值最大化。（二）项目劣势（W）1、形象劣势地块本为大沙田主要的菜市场，周边为大沙田民宅区，建筑以80、90年代的普通住宅为主，现在已经陈旧，环境相对混杂，周边环境形象差。2、人口分布层次劣势大沙田人口以外来租房居民为主，人员流动性大，而且集中了南宁市区大部分无业游民，存在治安隐患；3、区域规划与发展劣势 大沙田目前现状是历史规划遗留问题形成的，在五象新区核心区规划建设启动后，大沙田发展建设已有很大改观，但历史遗留问题还没有完全改变，城市改造

9、有待加强，环境需要尽快改善。（三）项目机会（W）1、市场机会l 项目周边商业项目少，只有金盛财富广场、与鑫利华商城，现在也只有3万的金盛财富广场项目在经营，其他都是一些零散的临街商铺经营，鑫利华商城还没规划招商。 l 项目周边商务项目少，周边没有以商务办公定义的项目，都是以住宅为主。l 项目周边公寓项目少，上档次的公寓更少。l 项目周边上档次的酒店稀缺，基本为一些私人宅基地式酒店。2、政策利好l 五象新区核心区建设的启动，将大大提升大沙田的区域价值。 l 良庆区的中心区的重新调整、城市改造，将大大改善大沙田目前城市环境。l 五象岭国家森林公园规划建设的启动、邕江下游的整治工程启动，将大大改善生

10、活自然环境。l 银海大道的扩建、五象大道的完善，将全面完善交通网络的建设 （四）、威胁1、资金链威胁；2、受国家宏观调控大势影响，观望者多，后劲乏力；3、商业、商务、公寓以投资型为主，市场消费不确定因素很多。四、结论分析：五象新区规划启动后，特别是五象大道通车后，大沙田整体房价已突破3500元/，商业项目价格突破2万元/。本项目优势与机遇明显，而劣势与威胁同样突出，本项目成功的关键在于，充分把握南宁市重点实施向南发展战略、开发新区五象新区的城市规划机遇，充分利用地块所处良庆区商业中心位置优势，抓住商业、商务、公寓供应的市场稀缺与机遇，打造良庆区首个商业、商务、公寓大型项目，以新形象、性价比优势

11、快速征服投资群体，抢占市场先机，同时也要借助五新新区建设对项目带来的价格提升机会，整合设计、园林、策划、装修专业业公司资源，做到扬长避短，差异化产品、性价比制胜的策略，快速实现销售回款。第二篇 市场分析一、 良庆区整体市场表现：房地产市场还处在初级阶段非常典型的城市新区房地产市场特征。区域城市化发展处于初级阶段，房地产刚起步35年，市场需求稳定，房价低但涨幅大，商铺价格大大高于住宅价格。一般的开发摸式是品质低、成本低、售价低，项目开发依赖地段优势，本土开发企业缺乏大盘开发的实力和经验，外来开发企业带来实力和经验，但开发摸式还是品质低、成本低、售价低。当地消费观念滞后于收入水平，口碑宣传非常重要

12、。l 市场供求：（1）、住宅：目前区域内房地产发展几年来在售楼盘相对少，供应量少，上规模、上档次的中高档产品更少，上规模、上档次的中高档产品主要集中在邕江沿线与五象大道、银海大道沿线，如邕江沿线的琴海名厦园、滨江丽景花园、新加坡城、慧谷阳光；五象大道沿线的财富锋尚、锦绣年华、阳光新城，银海大道沿线的金地花园、金象绿城、半山雅居、英华嘉园、五象彩蝶居、秋月蓝湾。目前在售的只有锦绣年华、阳光新城、金象绿城、半山雅居、英华嘉园、秋月蓝湾、新加坡城，其他已经是尾盘销售。当地居民的居住条件差，特别聚集大量外来租客，改善型需求旺盛，以居家型自住需求为主。但是，今后的土地供应量的大量增加，将导致竞争的加剧。

13、（2）商业：区域内房地产发展几年来上规模、上档次的商业项目只有金盛财富广场、鑫利华商城、阳光新城的一街区，目前在售商业楼盘更少，供应量也少，只有金盛财富广场商业在销售，能成功出售的只有金盛财富广场、阳光新城，能招商经营成功的也只有金盛财富广场，金盛财富广场引进了南城百货引起了不少轰动，也带来火爆的销售场面，目前招商已经招满。随着城市发展，各大住宅小区的交付使用，人口不断增加，相关商业配套需求更加强烈，特别是上档次、上规划的商业项目也将出现在该区域。但是，今后的土地供应量的大量增加、城市改造项目的增加，将导致区域商业地产竞争的加剧。（3）商务：区域内房地产发展几年来上规模、上档次的商务项目没有，

14、能算得上商务办公项目也只有锦秀年华、财富风尚两个项目，但这两个项目是小户型住宅项目，而不是办公的商务公寓。随着城市发展，各大住宅小区的交付使用，人口不断增加，相关商务配套需求更加强烈，特别是上档次、上规划的商务项目也将出现在该区域。 （4）酒店：区域内房地产发展几年来上规模、上档次的酒店项目没有，能算得上公寓的也只有锦秀年华、财富风尚两个项目，但这两个项目是住宅项目，没有酒店式的物业管理，不能形成中高档次酒店。随着城市发展，人口不断增加，特别是商业、商贸的不断发达，相关酒店配套需求更加强烈，特别是上档次、上规划的酒店项目也将出现在该区域。 l 市场价格：（1） 住宅：目前当地住宅在售楼盘主力单

15、价在2800-4100元/；只有集中在33003800元/。（2） 商铺：商铺价格在7000-25000元/范围，以金盛财富广场的价格作参考（3） 商务公寓、酒店式公寓：区域无参考，参考江南区的金康天和时代、荣宝华两个项目。l 产品特点：（1）住宅：区域以品质低、成本低、售价低、规模小的中低档项目为主 ，当地居民的居住条件差，以居家型自住需求为主；大部分项目没有小区配套，园林也比较简单；户型以一房、二房、三房为主，面积以45-110为主，适合中低收入居家型购买。（2）商业：区域商业还是三线城市私人宅基地住房临街商铺为主，上规模的商业项目只有金盛财富广场、鑫利华商城、阳光新城的一街区三个项目，能

16、算得上大型商业项目也只有金盛财富广场、鑫利华商城两个而已，这两个项目得商业品质、规模也只是中等而已。（3） 商务公寓、酒店式公寓：区域公寓、酒店以三线城市私人宅基地住房为主，该区域没有商务公寓、酒店式公寓项目 l 市场趋势：（1）城市化水平： 城建规模较大，城市化水平相对较高，根据“十一五”规划发展，预计今后城市化发展将进入一个快速发展时期，未来市场需求的量和质将会稳步提升。南宁市城市重点向南发展，开发新区五象新区，大沙田经济开发区定位良庆区行政中心，集行政办公、居住、休闲、娱乐、物流为一体的综合性城市区域；集居住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性城市新区。（2）消费趋势：当地的消费观念随着收入

17、水平的提高后需要适当引导，与许多城市区域房地产市场发展非常相似，随着房价的上升对高层物业的接受、商务公寓、酒店式公寓只是时间的问题，因此我们的产品规划需要适当超前，要为房价的提升预留空间，但不能太超前开发高端产品（如高层大户高端大宅）。（3）大盘开发：当地土地供应相对较充足，大盘项目开发具有的规模优势对当地市场的影响将非常巨大， 因此该项目虽然地块小，但总建筑规模属中档以上高层项目。（4）产品优化：目前区域消费主要以110以下户型为主，而且有价格优势，因此建议本项目以小户型产品为主。（5）商业、商务开发：商业、商务项目开发具有的规模优势对当地市场的影响将非常巨大，本地块开发要充分发挥地理位置优

18、势，特别是南宁为中国东盟商务中心城市地位，五象新区为南宁城市重点发展新区地位，大沙田为良庆区行政、商业中心优势，并挖掘区域优越的交通网络、优越的自然环境、成熟的生活配套，依托地理位置、交通、市场优势，开发大型商业、商务、酒店式产品。A引导当地住宅消费观念，消费升级的倡导者。B引领当地市场房价走势，房价突破的引导者。C填补区域商务、酒店式公寓稀缺的市场空白，超前产品潜在需求的供应者。D填补商业地产的市场空白， 商业潜在需求的供应者。二、大沙田经济开发区板块市场分析 大沙田经济开发区规划用地面积6.5平方公里，规划居住人口约为30万人。目前良庆区城市规模只有大沙田经济开发区、沿海经济走廊开发区两个

19、区，常住人口为10万，流动人口在5万左右。l 区域功能规划：生活便利程度:较高,生活配套齐全,交通便利。居住环境:居住氛围重,生活便利，80、90年代自人宅基地建筑，旧城改造建设正在进行中.客户群: 居住：周边中收入居家型居民为主；商业：周边中、高收入投资客。区域价值点：南宁市五象新区新区开发、良庆区行政、商业中心。片区定位：良庆区行政、商务、休闲、娱乐中心。发展潜力：高等，南宁市城市重点发展区域，五象新区是一个以文化体育、行政为主，集居住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性城市新区；地块所在位置为良庆区行政、商业中心，因此发展潜力相对高。分区职能定位：行政、商业中心。 布局结构：“行政、居住、物

20、流、休闲、娱乐”用地功能布局。l 市场供求：（1）、住宅：目前区域内房地产发展几年来在售楼盘相对少，供应量少，上规模、上档次的中高档产品更少，上规模、上档次的中高档产品主要集中在邕江沿线、五象大道沿线，如邕江沿线的琴海名厦园、滨江丽景花园、新加坡城、慧谷阳光；五象大道沿线的财富锋尚、锦绣年华、阳光新城。目前在售的只有锦绣年华、新加坡城、阳光新城、鑫金怡园，其他已经是尾盘销售。当地居民的居住条件差，特别聚集大量外来租客，改善型需求旺盛，以居家型自住需求为主。但是，今后的土地供应量的大量增加，将导致竞争的加剧。（2）商业：区域内房地产发展几年来上规模、上档次的商业项目只有金盛财富广场、鑫利华商城、

21、阳光新城的一街区，目前在售商业楼盘更少，供应量也少，只有金盛财富广场商业在销售，能成功出售的只有金盛财富广场、阳光新城，能招商经营成功的也只有金盛财富广场，金盛财富广场引进了南城百货引起了不少轰动，也带来火爆的销售场面，目前招商已经招满。随着城市发展，各大住宅小区的交付使用，人口不断增加，相关商业配套需求更加强烈，特别是上档次、上规划的商业项目也将出现在该区域。但是，今后的土地供应量的大量增加、城市改造项目的增加，将导致区域商业地产竞争的加剧。（3）商务：区域内房地产发展几年来上规模、上档次的商务项目没有，能算得上商务办公项目也只有锦秀年华、财富风尚两个项目，但这两个项目是小户型住宅项目，而不

22、是办公的商务公寓。随着城市发展，各大住宅小区的交付使用，人口不断增加，相关商务配套需求更加强烈，特别是上档次、上规划的商务项目也将出现在该区域。 （4）酒店：区域内房地产发展几年来上规模、上档次的酒店项目没有，能算得上公寓的也只有锦秀年华、财富风尚两个项目，但这两个项目是住宅项目，没有酒店式的物业管理，不能形成中高档次酒店。随着城市发展，人口不断增加，特别是商业、商贸的不断发达，相关酒店配套需求更加强烈，特别是上档次、上规划的酒店项目也将出现在该区域。 l 市场价格：（1）住宅：目前当地住宅在售楼盘主力单价在3500-4100元/；只有集中在35003800元/。（2）商铺：商铺价格在7000

23、-25000元/范围，以金盛财富广场的价格作参考 （3） 商务公寓、酒店式公寓：区域无参考，参考江南区的金康天和时代、荣宝华两个项目，4000-5300元/。l 产品特点：（1）住宅：区域以品质低、成本低、售价低、规模小的中低档项目为主 ，当地居民的居住条件差，以居家型自住需求为主；大部分项目没有小区配套，园林也比较简单；户型以一房、二房、三房为主，面积以45-110为主，适合中低收入居家型购买。（2）商业：区域商业还是三线城市私人宅基地住房临街商铺为主，上规模的商业项目只有金盛财富广场、鑫利华商城、阳光新城的一街区三个项目，能算得上大型商业项目也只有金盛财富广场、鑫利华商城两个而已，这两个项

24、目得商业品质、规模也只是中等而已。（3） 商务公寓、酒店式公寓：区域公寓、酒店以三线城市私人宅基地住房为主，该区域没有商务公寓、酒店式公寓项目 l 市场趋势：（1）城市化水平： 城建规模较大，城市化水平相对较高，根据“十一五”规划发展，预计今后城市化发展将进入一个快速发展时期，未来市场需求的量和质将会稳步提升。南宁市城市重点向南发展，开发新区五象新区，大沙田经济开发区定位良庆区行政中心，集行政办公、居住、休闲、娱乐、物流为一体的综合性城市区域；集居住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性城市新区。（2）消费趋势：当地的消费观念随着收入水平的提高后需要适当引导，与许多城市区域房地产市场发展非常相似，随

25、着房价的上升对高层物业的接受、商务公寓、酒店式公寓只是时间的问题，因此我们的产品规划需要适当超前，要为房价的提升预留空间，但不能太超前开发高端产品（如高端的大户大宅高层产品）。（3）大盘开发：当地土地供应相对较充足，大盘项目开发具有的规模优势对当地市场的影响将非常巨大， 因此该项目虽然地块小，但总建筑规模属中档以上高层项目。（4）产品优化：目前区域消费主要以110以下户型为主，而且有价格优势，因此建议本项目以小户型产品为主。（5）商业、商务开发：商业、商务项目开发具有的规模优势对当地市场的影响将非常巨大，本地块开发要充分发挥地理位置优势，特别是南宁为中国东盟商务中心城市地位，五象新区为南宁城市

26、重点发展新区地位，大沙田为良庆区行政、商业中心优势，并挖掘区域优越的交通网络、优越的自然环境、成熟的生活配套，依托地理位置、交通、市场优势，开发大型商业、商务、酒店式产品。A引导当地住宅消费观念，消费升级的倡导者。B引领当地市场房价走势，房价突破的引导者。C填补区域商务、酒店式公寓稀缺的市场空白，超前产品潜在需求的供应者。D填补商业地产的市场空白， 商业潜在需求的供应者。三、个案楼盘分析 （一）大沙田经济开发区1、锦绣年华地段： 良庆区大沙田五象大道15号规模：占地面积 9999.90，总建筑面积约90000规划： 两栋22层，一栋25层；其中商业3万户数： 774户容积率： 绿化率： 35小

27、区配套： 无外立面风格： 现代简约风格宣传推广： 小户型，绿化景观： 无户型： 一房（3562）、二房（8192）、三房（109122）、楼中楼（150）价格： 住宅38004100元/；商业700025000元/销售进度： 住宅：尾盘销售，剩余三房、楼中楼大户型100套左右，滞销。商业：目前招商已经招满，只推出底层销售，内铺销售良好，外铺（临街）滞销。分析：该项目小户型销售非常成功，早早售罄，剩余大户型，商业部分也非常成功，特别是招商很成功。2、财富锋尚地段：良庆区五象大道1号（大沙田）规模：占地面积6079 ，总建筑面积约69645 规划： 31层,14层将建设成为综合性商场，5层为商务中

28、心，631层是集办公、投资、居住为一体的小户型公寓户数： 900 户容积率： 3.50绿化率： 35小区配套： 无外立面风格： 现代简约风格宣传推广： 新城市 新生活 休闲新时代绿化景观： 无户型： 一房（50）、二房（70）、 三房（128）价格： 35004100元/销售进度： 住宅：尾盘销售；商业：没规划推广。分析：该项目小户型销售非常成功，早早售罄，剩余少量大户型，商业部分也招商不成功，主要原因不是市场原因，而是开发商内部原因。3、阳光新城地段：良庆区金沙大道269号规模：占地面积320000 ，总建筑面积约 550000 规划：多层，一梯两户、一梯四户户数： 4800户容积率： 1.

29、6绿化率： 31小区配套：近55万超大社区，社区内各大学校、银行、邮局、超市、公交车站一应俱全。一期商业街铺、幼儿园、菜市、会所外立面风格： 现代简约风格宣传推广： 4800户 幸福一座城绿化景观： 户型：两房（7282）、三房（95115）、楼中楼（169177）价格： 3650元/平方米销售进度：住宅，尾盘销售；商业：目前推出美食街 分析：该项目规模为良庆区最大项目；建筑形态为多层一梯两户、一梯四户建筑，南北朝向，与区域市场需求吻合；户型以实用型小两房（75-85）、 三房（95-120）为主，户型设计与需求吻合；推广以大社区为主线，强调小区配套完善；现在在推盘。4、新加坡城地段： 良庆区

30、大沙田经济开发区亭江路南段规模：占地面积10.5万，总建筑面积约 20万规划： 分两期开发，一期为多层建筑，已经入住；二期为高层建筑户数： 1500户容积率： 1.68绿化率： 35.4%小区配套： 外立面风格： 新加坡式洋房宣传推广： 二期，碧湾 绿化景观： 户型： 二房（7881）、三房（93137）、四房（131-140）价格： 38004500元/销售进度： 目前二期高层剩余三房、四房的大户型。商业没规划销售。分析：该项目规模为良庆区大型项目；一期，建筑形态为多层一梯两户、一梯四户建筑，南北朝向，与区域市场需求吻合；户型以实用型小两房（75-85）、 三房（95-120）为主，户型设计

31、与需求吻合，一期已经售罄；二期高层以大户产品为主，出现滞销，主要原因是只依赖邕江海岸自然环境，而区域市场总体环境不成熟，而且该项目单打独捣打高端产品无法打造区域性高端产品市场，该区域目前市场与中高端住宅产品的市场刚性要求不吻合。 （二）江南区：1、玫瑰园007地段： 江南区江南区星光大道238号（江南客运站旁）规模：占地面积 :8674，总建筑面积约 144520 规划： 一期为别墅，二期为28层高层户数： 770户容积率： 1.02绿化率：36% 小区配套： 小区内部配套:1、花园及健身设施 2、小区会所 3、商业设施 4、教育设施 5、安防系统 6、消防系统外立面风格： 现在简约风格宣传推

32、广： 系出名门 富而不娇绿化景观： 中心花园户型： 一房（3052）、二房（6292）三房（93110）价格： 36004100元/销售进度： 二期高层在售。销售良好，月销售50套以上。分析：该项目规模为江南区大型项目；一期，建筑形态为别墅，已经售罄；二期高层以中小产品为主，销售良好。2、金康天和时代地段： 江南区星光大道213号(与白沙大道交汇处，往江南客运站方向500米规模：占地面积21333.12 ，总建筑面积约 8万规划： 由3栋小高层住宅、1栋23层办公楼和4层近3万平方米的大型商场及400个车位级成的住宅、办公楼和大型商场的建筑综合体。户数： 户容积率： 2.90绿化率：37% 小

33、区配套： 外立面风格： 现代简约风格宣传推广： 绿化景观： 户型： 一房（46）、二房（7589）、三房（103128）价格： 45005100元/销售进度： 现在尾盘销售，剩余少量商务公寓。分析：该项目规模为江南区大型项目；一期，建筑形态为多层，已经售罄；二期，产品为中小公寓高层，住宅、商务公寓销售良好，商业销售不成功。二期商业招商不成功，主要原因是商业所依赖的人口密度不高、配套不成熟，商圈没形成。 （三）玉洞沿海经济走廊：1、半山雅居地段：良庆区银海大道中段（英华学校对面）规模：占地面积:20010，总建筑面积:62341.50规划：8栋多层，一梯四户户数： 672户容积率： 2.33绿化

34、率： 35小区配套：篮球场外立面风格： 现代简约风格宣传推广： 称心一辈子的理想家园绿化景观： 简单绿化户型：一房（45-55）、两房（63-83）、小三房（95-105）、楼中楼（120-190）价格： 33003500元/销售进度：最后一期销售，剩余200套左右，少量一房、两房、三房，有100套左右楼中楼。分析：该项目规模为中小型项目；建筑形态为多层一梯四户建筑，南北朝向，与区域市场需求吻合；户型以经济型小两房（63-75）、小三房（95-105）为主，户型设计与需求吻合；推广以安家主线，迎合区域低消费观念市场；价格定位为区域最高，能带动区域市场价格上涨，推动市场销售变化，销售非常好。主要

35、销售压力为楼中楼大面积户型与一房50户型难销售，主要原因是以上户型需求有限。目前银海大道在修路，估计推盘时间推迟到6月份以后。2、秋月蓝湾地段：良庆区良庆区南宁市良庆区兴业一街（银海大道中段）规模：占地面积: 26799平方米总建筑面积:55140平方米规划： 多层，一梯两户、一梯三户总户数：556户容积率：2.06绿化率：25小区配套： 无外立面风格：现代简约风格宣传推广：五象新区 湖境洋房户型：两房（6085）、三房（90110）、楼中楼（110200） 价格：28003100元/销售进度：一期售罄；目前主要在售楼中楼，二期估计近期推出。分析：该项目为中小型项目；建筑形态为多层一梯两户、一

36、梯三户建筑，南北朝向，与区域市场需求吻合；户型以实用型两房（75-85）、小三房（95-115）为主，户型设计与需求吻合；推广以景观主线，提高区域消费观念；价格为区域最低，价格优势带动销售，销售非常好。主要销售压力为楼中楼大面积户型难销售，主要原因是以上户型需求有限。目前银海大道在修路，估计推盘时间推迟到5月份以后。 3、金象绿城地段：金象三区规模：占地面积:46666.20平方米总建筑面积:180000平方米规划：一梯四户的11层小高层住宅 ，分四期开发容积率：4.80总户数：392户（一期） 绿化率： 35小区配套： 无外立面风格：现代简约风格宣传推广： 没开始推广户型：单间、两房、三房价

37、格： 估计 3100 元/销售进度： 无分析：该项目为中小型项目；建筑形态为小高层 一梯四户建筑，南北朝向，区域目前唯一小高层建筑 ；户型以小户型单间（38-55）为主、两房（75-85）、小三房（95-115）为主，户型设计与需求吻合；价格为区域中档；以高品质、小高层为主，主要以年轻人为目标客户群。现在为形象推广，未正式推出市场。四、市场分析结论 市场发展空间很大，特别是商业、商务和中等住宅项目的发展空间非常大。（1）城市化发展处于初级向中级发展阶段，房地产市场开始向中级发展。住宅产品已经成功从多层向小高层、高层住宅转变，以居住型购房为主。（2）房地产供需平稳，需求相对大。（3）商业、商务所

38、依赖的刚性市场已经成熟，商业、商务需求很大，而且该区域商业、商务项目稀缺。（4）消费者购房理念初级化走向成熟阶段，对品质、品位开始有所要求，但区域不适合开发高端产品。五、市场总结通过对地块及市场的分析，本案的定位方向进一步凸显。项目的地理位置优势无法复制，城市区域行政、商业中心、地块周边完善的交通网络、地块周边完整的生活配套为本案的开发奠定了强劲的支撑点。以市场对商业的认可，大型购物商场逐渐被认可并发展成为一种趋势的机会，主打大型购物概念以实现对市场的突破。以市场对公寓的认可，上规划上档次的商务公寓、酒店式公寓逐渐被认可并发展成为一种趋势的机会，主打公寓概念以实现对高层建筑市场的突破。 因此本

39、案进入此细分市场应该说具有风险较小、市场容量大、竞争力强的特点。待添加的隐藏文字内容2第三篇 项目市场定位一、 项目定位（一）、项目定位五象新区首席商务中心（二）、档次定位35110为主的中档住宅、商务公寓与大型中档购物中心（三）、产品定位1、功能定位 投资型公寓与投资型商铺2、主要产品规划、公寓部分：主力户型：单间、一房一厅、二房一厅、二房二厅为主，辅助户型： 三房二厅户型面积： 单间3550 一房4555 二房6085 三房90110 、商业部分：主力类型： 14层综合性商场 辅助类型： 商务办公。（四）、价格定位 1、公寓部分价格定位小户型公寓是目前市场稀缺产品，而需求相对庞大， 而且有

40、价格优势，面积小总价低，银行按揭贷款首付款低，单价可达到高出其他项目300500元/目的。良庆区目前在售小户型价格为35004100元/。鉴于项目存在众多自身优势、劣势及项目运作资金压力因素的考虑，建议项目依托户型亮点与价格竞争优势以性价比高作为入市的切入点，住公寓均价以4000元/的高性价比优势抢夺市场，快速回款，解决项目运作资金。项目规模大，二期或后期阶段项目住宅阶格有较强的上升空间，预计在4500元/以上。因此项目住宅销售价格保守价4000元/，乐观4500元/以上。 2、商铺价格定位大型的商业项目是目前良庆区市场稀缺产品，而城市的重点发展区域，良庆区商业中心位置，而该区域只有二个商业项

41、目，而该地块本为商业中心的黄金位置，这给予本项目一个天机难逢的机遇。良庆区目前在售商铺价格为700025000元/。鉴于项目存在众多自身优势、劣势及项目运作资金压力因素的考虑，建议项目依托项目优势与价格竞争优势以性价比高作为入市的切入点，商铺均价以1.5万元/的高性价比优势抢夺市场，快速回款，解决项目运作资金。项目规模大，二期或后期阶段项目商铺阶格有较强的上升空间，预计在2万3万元/左右。因此项目商铺销售价格保守价1.5万元/，乐观2.5万元/。二、目标客户群定位（一）公寓部分目标客户群定位从良庆区众多住宅项目成交客户看，本地客户约占近60-80%，其中本地客户以长期在良庆区居住的市民、租客为

42、主，主要以自住为购买动机。（1）、本地客户购买动机：以居家型为主，目的是改善居住环境。来源：l 区域市场：良庆区、江南区及良庆区、江南区管辖的乡镇居民。l 重点市场：良庆区、江南区。职业形态：改善居住环境的南宁大江南区市民-良庆区、江南区私营企业中高职员、城市白领为主，包括南宁其他区长期在大沙田租房的白领； -良庆区、江南区行政、企事业单位员工；-良庆区、江南区管辖的乡镇居民；（2）、外地客户购买动机：以投资为主。来源：l 区域市场：南宁其他区域居民。l 重点市场：青秀区、邕宁区居民为主。职业形态：A、以投资为目的市民-青秀区、邕宁区、兴宁区、西乡塘区职业炒家、经营业主。（3）、目标客户收入界

43、定个人收入在2000-5000元/月范围。（4）、年龄界定投资客30-55岁为主。（二）商铺部分目标客户群定位从良庆区商业项目成交客户看，本地客户约占近60 %，其中本地客户以大江南各区居民为主，外地客户青秀区、兴宁区、西乡塘区为主，以投资为购买动机。1、本地客户购买动机：以投资为主。来源：l 区域市场：南宁市大江南各区居民。l 重点市场：良庆区、江南区、邕宁区为主。职业形态：投资型市民-良庆区、江南区、邕宁区职业炒家、经营业主； 2、外地客户购买动机：以投资为主。来源：l 区域市场：青秀区、兴宁区、西乡塘区居民。l 重点市场：青秀区、兴宁区居民为主。职业形态：投资型市民-青秀区、兴宁区、西乡塘区职业炒家、经营业主。第四篇 产品方向及思路一、产品方向及思路 1、定位思路挖掘地块价值最大化，控制投资风险最小化，扩大有效客户层面，实现销售速度快捷是本项目的关键。l 发挥地块商业、商务中心优势，发掘地块商业价值，实现地块价值最大化。l 控制建筑成本，实现住宅户型的最佳配比，降低投资成本。l 符合规划限制条件下，尽可能提高容积率，实现单位土地产量最大化。2、产品定位（1）规划建议商业及公寓相结合，14层为综合商场，533层为公寓。（2）户型定位 ： 单间3550 25 一房4555 35 二房6085 30 三房90110 10