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1、双塔超高层建筑可行性研究报告 目 录项目概况31项目概况32项目公司4市场分析与预测 5项目定位分析与优劣势分析 8商业裙楼定位策略 9项目建设周期及工程进度安排13投资估算与资金筹措15项目损益表及静态盈利能力18项目财务效果评价18资金使用和资金回笼时间计划18结论20项目概况项目概况25095土地使用权561512它是双塔超高层建筑物地下三层799594地上裙楼五层2790012为框架结构主楼六层至四十二层为筒体结构3084880次楼六楼至十九层剪力墙结构1350609原来主楼设计为宾馆或酒店式公寓副楼设计为写字楼或公寓裙楼设计为商场另为工程配套附属用地178534平方米为绿地和停车场用
2、地项目原为西部xx市x集团公司投资开发的项目由中国xx设计院设计由x建筑工程公司承建土建施工大楼设计为一座双塔式的现代化和具有国际水准的商业大厦1994年11月开工修建主体于1997年6月封顶目前是西部xx市第一高楼我司于xx年x月x日在拍卖会中竞买成功取得项目产权 本项目于2005年初正式复工目前已完工的项目有钢结构加固主副楼内隔墙电梯定制主楼外装修等正在施工的有副楼外装修消防给排水通风空调等即将进场施工的有电梯安装主楼内装修等项目整体进展顺利各项工程都在有条不紊地进行明年9月底前完工应该不成问题本项目主楼共684套酒店式公寓于05年3月正式开盘销售至10月末已实现销售500余套销售额超过1
3、亿元资金回笼6200多万元目前正以每天3-5套的速度进展总体销售形势一片大好副楼也将于11月底推出销售目前已有100余组的客户储备预计销售期为3个月本项目1-5楼为群房设计用途为商业总面积为2790012项目公司西部xx市xx房地产开发有限公司成立于2003年8月4日由xx公司 注册地英属维尔京群岛 独立投资设立的外商独资企业注册资本xx万元人民币已到位xx万元经营范围包括在西部xx市范围内从事房地产开发经营和新型建筑材料研发制造等公司注册地址为西部xx市公司现有员工29人具体有工程部商务部营运部开发服务部财务部和行政部组织架构图如下启示依托周边规划并结合本案的立地条件本项目可塑性强未来发展潜
4、力较大市场分析与预测2004年对西部xx市房地产市场而言是变局迭出的一年先是土地政策阳光化接着银行信贷门槛抬高政策和金融的双重规范象两只大手重重地拧着房地产行业的水分但同样的政策却出现了冰火两重天的局面2004年住宅价格猛涨销量大增甚至一举消化了积年的空置住宅商品房住宅类的开发商是春风得意而商业地产市场就显得冷清放量空置面积供需矛盾日渐突出2003年的竣工销售率为7232004年的竣工销售率低到了476从2001年商业地产需求的突然放量到2002年商业地产的大面积竣工以及2003年的空前发展商业地产2004年西部xx市市区累计供应商业用房面积12744 万平方米同比增长3263销售面积8138
5、万平方米同比增长634这说明2004年西部xx市商业用房市场供应增长较快而需求相对疲软2004年1-10月市区商业用房供应过量3498万平方米1-11月供应过量4055万平方米而全年 1-12月 供应过量4605万平方米由此可见西部xx市市区的商业用房已经相对过剩且由于供应过快需求与供应之间的差距已经越来越大相对过剩的直接后果便是商业用房的空置面积不断上涨2002年商业营业房的空置面积就达到历史新高4118万平方米接近当年商业营业房的销售面积2003年商业营业房在建规模达到3235万平方米其空置更攀高到4306万平方米2004年空置面积更大幅增长了265达到了5492万平方米历年商业用房统计数
6、据出现这一现象的主要原因是商业用房的投资开发增长过快造成的供应相对过剩产品结构单一同质化问题突出市场定位不尽合理等低层次重复建设严重恶性竞争影响到整个商业地产市场的发展 本项目周边商铺售价序号项目名称项目地址销售面积产品定位售价元m21A013万m2产权商铺1F29000元2F14800元2B024万m2产权商铺1F25000元2F18000元3C036000m2产权商铺1F26000元2F18000元4D0423万m2产权商铺1F上34000元1F下23000元5E056000m2产权商铺22000元6F062万m2产权商铺1F20000元2F9000元7G076500m2产权商铺1F280
7、00元2F11000元项目定位分析与优劣势分析项目位于城市核心区域区位价值较高 XX区域是西部xx市传统的商服繁华区该区域目前已有家乐福太平洋百货等大型商业企业入驻为区域良好商业前景奠定了基础本案区域商业价值较高 本案主塔楼高达42层目前为西部xx市第一高楼这是本案营销的独有优势本案作为西部xx市著名的烂尾楼之一在西部xx市有较高的知名度营销工作具有一定基础CBD的规划有利于本案区域前景价值的提升对物业价格能形成直接支撑 二项目劣势 本案作为一个综合性的建筑物业在销售初期没有树立起一个整合的形象项目临XX路快速通道处于XX商圈的边缘商业消费人流较少不利招商工作的开展塔楼作为住宅在设计上没有考虑
8、居住功能的完善特别是生活阳台的设置等产品相对与居住型消费者缺乏吸引力当前宏观政策调控大房产投资行为被抑制投资市场活跃度的降低对本案形成了一定的负面影响 三项目机会 XX路目前开始改造取消单行道的限制改造后本案以前商业死角的情况将得以消除对招商工作的开展有促进作用区域内大型商业楼盘的陆续启动招商的成功区域商业面貌可能出现根本性的改观为本案商业带来机遇XX国际等项目将拉升区域项目价格为本案价格提供支撑本案如能建立相应优势则可能获得较好市场反应本案区域是西部xx市规划的CBD区域商务氛围浓厚四项目威胁 西部xx市商业物业开发量近年持续上升在市场容量有限商业企业资源有限的情况下商业物业对消费者商业企业
9、的争夺日趋白热化四商业裙楼定位策略1商业裙楼的意义 利润的重要来源项目增值举措展示价值与裙楼平台园林结合营造商务休闲共享空间四大公共空间体验 1 时尚都市体验 主题特色店吸纳西部xx市最顶级的品牌商家营造西部xx市消费制高点抬高项目定位如宾利西部xx市4S店XX春天哈根达斯亨利表行等有会员制或俱乐部服务成立西部xx市首家游艇俱乐部或华侨俱乐部同时招募时代英雄入会重要城市商家入会等提供店铺装修设计顾问服务四大公共空间体验 2 文化体验 个性化装修有会员制服务对精神食粮的全新体验世界知名建筑传统文化饮食旅游汽车烟酒类等品味主题文化区四大公共空间体验 3 休闲娱乐体验消解购物街单一功能 实现真正休闲
10、驻足功能商业家乐福概念业态丰富最大限度聚集人气形成共同兴趣人群的聚会交流地点XX影院商务主题吧贵族女人馆康体会馆等商业四大空间体验 4 异国饮食文化统一品位一体化装修西部xx市异国风情街日本料理意大利批萨韩国烧烤各国风情水吧等集成空间裙楼平台园林商务吧2商业裙楼的定位一 CBD国际时尚消费区mode shoppingmall购物中心产业经营比例零售52 娱乐30 餐饮18定位支撑XX商业圈是谁在消费 在XX商业圈大约有85的消费群体是白领阶层他们的消费特征是追求时尚享受生活与金钱无关的消费XX商业圈是谁在经营 零售业家乐福太平洋百货等医疗省市人民医院金融中行工行等大型银行机构同时还有部分知名娱
11、乐和餐饮行业但目前未出现特色商业中心XX商业圈有没有商业中心Xxxx目前来看是XX商业圈的商业经营中心而且体量巨大并有品牌百货商家入驻对我项目商业冲击较大故在定位上尽量规避重叠我项目商业的定位需出奇制胜 在XX商业圈商业战场争夺白热化的阶段需要的定位是本区域从未出现的我们的时尚消费概念将由顶级品牌卖场前沿娱乐主题商务风情餐饮文化展场构成立体的循环消费体系依托本项目的外观形象打造XX商业圈首席时尚MALL一个纯粹的城市前沿领地购物中心招商目标 业态规划 一层规划顶级消费品牌店如宾利西部xx市4S店仁和春天哈根达斯亨利表行等汽车服饰西式快餐品牌钟表珠宝首饰化妆品工艺品店 银行邮局旅行社二层规划百货
12、书市家电音像制品家居用品童装童玩体育用品健身器材三层规划主题文化会馆贵族女人馆商务吧风情水吧康体会馆美容美发艺术摄影 四层规划餐饮城娱乐城KTV五层规划数码影城可与华协影城整合或招蛾眉影院风情水吧裙楼平台主题园林商务吧兼会员俱乐部负1-3层规划地下停车场 租金使用面积GF100150元月一层200350元月二层100150元月三层5080元月售价套内面积一层355万元 GF1525万元 二层2万元 均价13万元 3商业裙楼的其他定位定位二餐饮主题的综合性商业楼一层规划建议引进两至三家如麦当劳必胜客塔克钟等知名的饮食机构一方面可以聚集人气另一方面也将发挥品牌效应带动整个商场的销售和租赁二层规划引
13、进巴西法国美国印尼泰国等极富异域风情的美食餐厅为消费者提供高品位高档次的美食新天地比例按地域20分配三四层规划引进高档大型中餐海鲜餐馆等主要设置包间式的消费场所两层分别引入一家该类大型餐饮企业五层规划引进如宾诺良木缘等咖啡屋及酒吧为消费者提供舒适的聊天休闲的空间比例名典50左右吧50负1-3层规划地下停车场规划宗旨动静相容统一档次风味规划以特色及风味为核心缔造高品位风情饮食休闲文化新空间 定位三以高档次音响为主的专业市场一层规划音像品牌设备专卖场可划分为品牌音响设备区DVD数码区及时尚音乐设备区三个区域比例品牌占50时尚占30数码区20二层规划纯音像制品专卖场可划分为欧美流行前线港台旋风内地潮
14、流三个区域比例欧美30港台30内地40三四层规划设置专业视听室影吧网吧休闲书咖厅等配套服务为消费者提供视听一站式音像服务比例视听室30影吧40网吧10休闲区20五层规划引进如宾诺良木缘等咖啡屋及酒吧为消费者提供舒适的聊天休闲的空间比例名典50左右吧50负1-3层规划地下停车场规划宗旨集音像设备音像制品销售和视听享受空间于一体创造全方位的音乐及影像的梦幻世界 4商业裙楼的运营模式A零售产权整体租赁的运作模式采取所有权经营权使用权三权分离的模式将商业裙楼产权划整为零划分为10-100的小产权进行销售回收资金然后引入或组建专业的商业管理公司通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权年回报利率
15、定在8 B零售产权分零租赁的运作模式将商业裙楼按层分隔成10100不等的小型独立商铺既方便销售产权又不影响经营商铺由业主自营或自租产权和经营权直接分散到客户C自留产权整体租赁的运作模式将商业裙楼作为资产统一招商经营2-3年内不推向市场进行销售 三种运营模式比较 结论根据项目的情况分析第一种模式适合本项目的商业裙楼五项目建设周期及工程进度安排任务名称工期开始时间完成时间1主楼4142F结构施工30天2005年6月1日2005年7月1日2主楼钢结构施工45天2005年7月1日2005年8月15日3主楼加固45天2005年5月10日2005年6月24日4主楼轻质墙板安装110天2005年6月4日20
16、05年9月22日5主楼幕墙施工100天2005年5月1日2005年9月10日6主楼给排水主管安装30天2005年7月4日2005年8月3日7通风工程施工60天2005年7月6日2005年9月4日8主楼强弱电施工150天2005年7月1日2005年11月28日9主楼消防施工150天2005年9月10日2006年2月7日10主楼电梯施工90天2006年1月8日2006年4月8日11主楼光彩照明30天2006年3月1日2006年3月31日12主楼智能化120天2006年7月25日2005年11月22日13主楼室内装饰施工300天2006年10月1日2006年7月30日14主楼屋面防水施工7天2006
17、年3月6日2006年3月13日15副楼加固25天2005年6月20日2005年7月15日16副楼轻质墙体施工60天2005年7月1日2005年8月30日17副楼钢结构施工30天2005年7月14日2005年8月13日18副楼给排水主管安装30个工作日2005年8月15日2005年9月23日19副楼强弱电施工100个工作日2005年8月8日2005年12月23日20空调管道施工100天2005年8月15日2005年11月23日21消防施工60天2005年8月10日2005年10月9日22智能化施工100天2005年8月10日2005年11月18日23外墙保温板施工100天2005年8月10日20
18、05年11月20日24土建施工100天2005年10月6日2006年1月14日25门窗安装90天2005年9月2日2005年12月1日26副楼屋面防水施工7天2006年3月10日2006年3月17日27裙楼砖砌体施工30天2005年7月8日2005年8月7日28裙楼新增楼梯施工25天2005年7月20日2005年8月14日29裙楼给排水施工20天2005年9月8日2005年9月28日30裙楼强弱电施工45天2005年9月20日2005年11月4日31裙楼空调管道安装30天2005年12月18日2006年1月7日32裙楼消防施工100天2005年11月28日2006年3月8日33裙楼扶梯施工60
19、天2006年3月1日2006年4月30日34裙楼内装施工60天2006年3月1日2006年4月30日35裙楼外装施工60个工作日2006年9月21日2005年11月20日36裙楼屋面防水施工10天2006年4月5日2006年4月15日37地下室砌体施工45天2005年7月6日2005年8月20日38地下室水电安装45天2005年8月4日2005年9月18日39地下室暖通施工40天2005年9月8日2005年10月18日40地下室墙体加固25天2005年7月20日2005年8月14日41地下室楼层改板30天2005年7月10日2005年8月9日42地下室车库施工60天2005年10月10日200
20、5年12月9日43地下室设备安装20天2006年3月8日2006年3月28日44防火门及防火卷帘门100天2006年3月8日2006年6月16日45整栋大楼系统调试60天2006年5月15日2006年7月14日46整栋联动试车30天2006年6月15日2006年7月15日47室外总平施工60天2006年3月15日2006年5月14日48消防工程验收30天2006年7月12日2006年8月11日49整个大楼竣工验收30天2006年8月6日2006年9月5日六投资估算与资金筹措建筑面积2790012用地面积561512层数地上42层地下3层裙楼5层项目数量单价元合计万元备注一土地成本1收购成本27
21、90012 150620 420232 2契税2790012 4519 12608 3拍卖手续费2790012 1506 4202 4其它土地成本小计2790012156645 437042二设计咨询费5小计2790012746920839 三开发报建费6小计2790012 2496 6964 四建安工程费7脚手架结算1194 发生数8结构加固3082 合同为单价控制9前期遗留3016 已签合同10总报措施11551 已签合同11土建施工29467 估计数12安装施工58934 估计数13裙楼幕墙龙骨3240 已签合同14裙楼幕墙44476 已签合同15裙楼保温22800 已签合同16亮化工程
22、633 已签合同17总体工程11622 估计数18中央空调88000 估计数19通风工程9520 已签合同20消防工程16653 已签合同21裙楼电梯36080 未签合同22升降机1127 实际23发电机1330 估计数24其他预估87177 预留数小计2790012 157671439902五营销费用26小计2790012 17921 50000 六单位管理费27建设单位管理费小计2790012 11756 32800 七资金成本28资金成本小计2790012 35842 100000 暂估八税收及附加29营业税及附加小计2790012 62294 173800 总计279001245209
23、6 1261347 2资金筹措投资资金来源裙楼总投资为1251347万元扣除已支付的土地成本2790012156646 437042万元已支付群楼前期费用和工程款约910万元尚有资金缺口1261347-437042-910 733305万元资金来源主要是银行贷款8000万元二是承包商垫资银行贷款的使用及偿还 06年2月初开始使用贷款贷款申请额度8000万元贷款期限1年资金用途用于群楼建设还款来源为裙楼的销售回笼资金七项目损益表及静态盈利能力项目预计全部销售额为30094万元具体测算如下 单位万元序号损益科目估价经济指标备 注数量 单价收入销售收入30094001-4层商场2240610m213
24、431元预留资产地下室1-3层799594m2收入合计3009400支出项目拍卖成本437042后续建安工程439902前期费用27803销售费用50000管理费用32800财务费用100000税金173800支出合计1261347净利润1748053八项目财务效果评价年投资回报率 净利润总投资 1748053126134735年 3960销售净利率 净利润销售收入 174805330094 58九资金使用和资金回笼时间计划1销售收入估算一层46925425000元 1173135万元 夹层19556812000元 234682万元 二层49027815000元 735417万元 三层5371
25、1810000元 537118万元 四层5483926000元 329035万元 合计30094万元2 项目销售回款计划06年2月开始销售预估06年7月底完成销售的30既销售回款9028万元8-11月完成销售的40销售回款12038万元12-072月完成销售的20回款6019万元剩余10不作估计3贷款资金使用及现金回流还款计划 1工程款等预计平均每月支付667万元共667万元月11月 7337万元 单位万元 项目名称资金来源06年2月06年7月06年11月07年2月合计一用款工程款管理费等等贷款667 月7337合计7337二现金流入销售回笼开始销售902812038601927085销售面积
26、672289624481承包商垫款3004003001000合计28085还款3024201640339073注商业裙房1-4层销售均价按市场参考比较保守估计价格134万元平方米计算向金融机构借款的还款比例设定为销售回款的335十结论可行性从市场面看区域拥有良好的规划前景和升值空间未来房地产市场朝供需两旺发展项目顺势开发必有作为从技术面看现有建筑施工技术完全满足项目开发建设所需从经济评价上看投资收益良好可望获得4811以上的回报率在财务杠杆的情况下内部收益率甚至高达274从社会效益和环境效益上看项目作为值得关注的重点项目建成后将形成一个的明星楼盘以优质的产品宜人的景观完善的配套和贴心的物业管理
27、打造成高品质空间具有良好的社会效益和环境效益因此本项目是完全可行的抗风险能力时间控制风险给项目运作带来压力销售是项目运作的关键采用积极有效的方式促进项目产品顺利去化是提高项目抗风险能力的基石与此同时项目以品牌优势可以不断创造行情引领市场从而有效降低项目自身经营风险总经理行政部营运部财务部副总经理工程部开发服务部核准通过归档资料未经允许请勿外传购物中心招商目标分布零售设施核心主力店西部xx市顶级消费品牌店汽车珠宝服饰等辅助主力店时装电器家居书店音像店等各类专业店配套辅助店不同地区商品特色店文化娱乐设施核心主力店大型影院歌城主题文化展览等辅助主力店康体会馆美容美发等配套辅助店艺术摄影旅行社商务网吧
28、电玩城等餐饮设施核心主力店中餐西餐风情酒水吧等辅助主力店快餐类风味小吃类配套辅助店快速银行邮局诊所等模式主要特征优劣势分析适用物业优势劣势零售产权整体租赁三权分离所有权经营权使用权售后返租委托专业经营公司经营管理快速回笼资金风险小可以避免零售产权分散导致经营混乱的局面涉及规划设计招商销售工程等所有环节对开发商的综合运营能力要求极高大型封闭式商场零售产权分零租赁二权分离所有权和经营权直接分散到客户由产权所有人经营管理开发商资金压力小运作周期短短期回报高长远隐患相对不明显往往一卖就散后期难以管理对物业形象和开发商的品牌有损专业型商业步行街和低层商业楼盘1-2层自留产权整体租赁二权分离所有权和经营权由经营方负责整体经营不拆零销售产权租赁关系明晰简单无违规之嫌操作安全简便推广费用低资金回收有限对开发商的社会公关能力要求极其高中型百货商场和超市
