可研报告珠海某小区房地产项目开发可行性研究报告secret.doc

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1、可行性研究报告目录1、 项目的基本情况.51.1项目概况.51.2项目主要技术经济指标.71.3项目主要财务评价结果指标.72、项目开发宏观环境分析.82.1宏观经济环境.82.2宏观政策环境.33、项目区域市场环境分析.103.1区域定义.103.2珠海市国民经济发展状况.103.3珠海市城市发展规划.104、项目开发地块环境分析.124.1地块概况.124.2交通.124.3地块基础设施环境条件.134.4地块商业、教育、医疗及其他环境条件.144.5项目开发S W O T 分析.145、项目开发模式选择.155.1当前主要知名楼盘的开发模式.155.2本项目开发模式的选择及产品开发的指导

2、方向.166、产品规划设计建议.176.1项目建筑风格发展建议.176.2从目标客户群需求特征设计社区的功能及各类户型构成.186.3从地块本身的特点设计产品的建筑形态构成.206.4项目产品设计.216.5对本项目产品规划及创新的参考资料.286.6项目分期开发及营销顺序的选择.317、项目总体营销策略及阶段目标.317.1销售价格的拟订.317.2项目营销总体策略.358、项目开发投资与财务分析.378.1 项目开发建设方案.378.2 投资组合方式.408.3 投资与成本费用估算.408.4开发费用估算.438.5项目盈亏平衡分析.479、项目风险分析.479.1项目环境风险.479.2

3、项目时机风险.479.3项目规划风险479.4项目市场风险489.5项目财务风险489.6项目自然风险.499.7项目社会风险.499.8项目安全生产风险.499.9项目质量风险.509.10项目进度控制风险.509.11项目管理风险.519.12项目竞争对手.5110、项目可行性研究结论与建议.5110.1结论.5110.2建议.521、项目的基本情况1.1项目概况1.1.1位置该地块所在区域位于珠海南湾新城东部，东依前山河、南邻华发世纪城、北靠珠海大道，东距主城区6公里，南至湾仔、澳门3.5公里。1.1.2用地规模与地块现状用地规模：本地块面积272218.74m2，其中S1地块面积为11

4、0639.49m2：，二期总建筑面积为：221279 m2。地块现状：该地块荒置数年，灌木丛生；地势平坦，视野开阔；无高大建筑物，无需拆迁；无规划道路，中间有两条泥路；无市政水电铺设；无本地居民，一些收破烂的居民于半年前迁入。1.2项目主要技术经济指标【1】用地平衡表居住用地建筑面积（m2）住宅用地468991.24m2公建用地18190 m2道路用地 15000 m2公共绿地 82070 m2【2】项目主要技术经济指标项目数量总户数3780户居住人口平均每户人口总建筑面积住宅总建筑面积公建总建筑面积13230人3.5人607722.32 m2468991.24m218190 m2平均每套建筑

5、面积人均居住面积住宅建筑净密度绿化率容积率地上车库用地面积124.07 m235.04 m230%35% 2.2315000 m2【3】项目公建配套设施一览表项目建筑面积（m2）单价（元/ m2）金额（万元）幼儿园1500850127.5球类场地5000780390体育娱乐场地200601.2物业管理所2004008垃圾压缩站2003006变电站105050052.5煤气调压站406002.4销售中心2000800160合计10190747.41.3项目主要财务评价结果指标项目主要财务评价结果指标汇总名称评价结果（万元）项目总投资309178.478项目总销售收入399850.9利润总额574

6、63.82税后利润41933.06自有投资利润率38.39%盈亏平衡点销售率78.1%2、项目开发宏观环境分析2.1宏观经济环境2.1.1国民经济发展状况初步核算，2007年我国前三季度国内生产总值166043亿元，同比增长11.5%，比上年同期加快0.7个百分点。其中，一季度增长11.1%，二季度增长11.9%，三季度增长11.5%。分产业看，第一产业增加值18207亿元，增长4.3%，回落0.6个百分点；第二产业增加值83478亿元，增长13.5%，加快0.2个百分点；第三产业增加值64358亿元，增长11.0%，加快1.5个百分点。2.1.2固定资产的增长固定资产投资高位运行，增幅有所回

7、落。2007年前三季度，全社会固定资产投资91529亿元，同比增长25.7%，比上年同期回落1.6个百分点。分城乡看，城镇投资78247亿元，同比增长26.4%(9月份增长24.8%)，比上年同期回落1.8个百分点；农村投资13282亿元，增长21.2%。在城镇投资中，第一产业投资938亿元，同比增长41.1%；第二产业投资34522亿元，增长29.3%；第三产业投资42787亿元，增长24.0%。东部地区投资40172亿元，同比增长21.4%；中部地区投资19331亿元，增长36.2%；西部地区投资17539亿元，增长29.6%。国有及国有控股投资33951亿元，增长16.2%。房地产开发投

8、资16814亿元，增长30.3%。前三季度，累计新开工项目170123个，比上年同期增加18151个；新开工项目计划总投资60309亿元，同比增长24.2%。2.1.3消费需求的增长国内市场销售快速增长，居民消费价格继续上涨。2007年前三季度，社会消费品零售总额63827亿元，同比增长15.9%(9月份增长17.0%)，比上年同期加快2.4个百分点。分地区看，城市43331亿元，增长16.3%；县及县以下20496亿元，增长14.9%。分行业看，批发和零售业、住宿和餐饮业分别增长15.8%和18.2%，其他行业增长4.6%。2.1.4城镇居民收入的增长城乡居民收入大幅度增加，居民得到了较多实

9、惠。2007年前三季度，城镇居民人均可支配收入为10346元，扣除价格因素，实际增长13.2%，增幅高于上年同期3.2个百分点。农村居民人均现金收入3321元，扣除价格因素，实际增长14.8%，高于上年同期3.4个百分点。2.2宏观政策环境2.2.1目前中国房地产业的发展现状在不考虑房地产价格上涨对商品房需求的负面影响和不出台紧缩性宏观调控政策的条件下，预计城镇居民的住宅需求面积(人均住宅建筑面积)将从2004年的25平方米提高到2010年的35.66平方米，预计2010年之前我国城镇商品住宅需求增速将呈逐年递增态势，商品住宅需求增速将由2004年的5.77%递增到2010年的8.4%，200

10、5-2010年期间年均增速为7.35%。预计2005年以后非住宅商品房销售面积将持续增加，销售面积将从2005年的4411.76万平方米增加到2010年的8658.61万平方米，年均增速为14.43%，故房地产业仍将有很大发展余地。2.2.2金融及税收政策分析2007年12月5日结束的中央经济工作会议决定2008年实施“从紧的货币政策”，12月8日中国人民银行宣布从2007年12月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点；12月20日宣布，从12月21日起上调1年期存贷款基准利率，其他利率相应上调。这也是中国人民银行在1年内第10次上调存款准备金率，调整以后的普通存款类金融机构

11、执行14.5%的存款准备率标准，创20余年历史新高；同时，第6次上调基准利率，1年期存款利率从3.87%调整为4.14%,1年期贷款利率从7.29%调整为7.47%。我国货币政策10年来首次明确货币调控由“稳健”转为“从紧”，这意味着明年持续加息、放宽汇率波幅、上调准备金率、对信贷控制等措施可能将陆续到来。3、项目区域市场环境分析3.1区域定义该地块所在区域位于珠海南湾新城东部，东依前山河、南邻华发世纪城、北靠珠海大道，东距主城区6公里，南至湾仔、澳门3.5公里。用地东侧前山河的流域宽度将近800米，用地临河边线长度将近900米。地块靠近拱北口岸、澳门，毗邻港珠澳大桥出口，地处珠海“一河两岸”

12、重大规划的中心区域，且是市区通往横琴岛的必经之路，地理位置极其优越。3.2珠海市国民经济发展状况3.2.1珠海市国民经济发展状况2005年本地生产总值（GDP）达到634.58亿元，人均GDP由2000年的2.67万元增加到2005年的4.67万元（折合约5765美元），与2004年相比增长9.3%。2006年，珠海全市本地生产总值达74960亿元，比上年增长近17个百分点，比2003年增长五成多，年均增长近15个百分点。珠海市的规划目标是经济结构进一步优化，力争到2011年本地生产总值翻一番，人均超过1万美元。3.2.2居民消费2005年城镇居民人均可支配收入18908元，农渔民人均纯收入6

13、550元，分别比2000年增长31.1%和48.3%。城乡居民生活质量各项指标继续在珠三角城市群中保持前列。恩格尔系数由2000年的37%改善为2005年的33.2%。2006年，珠海全市本地生产总值达74960亿元，比上年增长近17个百分点，比2003年增长五成多，年均增长近15个百分点。2006年全市城镇居民人均可支配收入达到17676元，农渔民人均纯收入达到7006元，分别年均递增64和829。经济数据说明珠海市的市民具有一定程度购买能力。3.3珠海市城市发展规划3.3.1珠海市城市规划描述珠海是国家的经济特区，珠江口西岸区域性中心城市和亚热带海滨风景旅游胜地。2003年5月，珠海市城市

14、总体规划（20012020）获国务院批准。本次规划的规划期为20002020年。其中：近期为2000年2005年；中期为2006年2010年；远期为2011年2020年；2020年以后为规划远景。把珠海建设成为综合实力雄厚与社会、经济、人口、资源、环境全面协调发展的经济特区；成为有较强辐射力和吸引力、经济繁荣、交通发达、秩序优良、文明富庶的现代化的区域性中心城市；成为以信息技术为龙头的高新技术产业基地，集聚力强的产、学、研一体化创新创业基地及高附加值的产品出口创汇基地；成为亚热带海滨花园城市和具有国际影响的滨海风景旅游胜地。3.3.2珠海市“十一五”期间重大建设项目【1】广珠城际快速轨道根据广

15、珠城际快速轨道的初步设计方案，广珠线沿线共设20个站，其中珠海段5个车站，分别是金鼎站、金唐站、明珠站、前山站、拱北站。2005年年底动工，预计2008年可全线通车随着广珠城际快速轨道的建设，将对该地区功能定位、人口容量、土地使用性质和开发强度、城市空间、交通组织带来较为全面的影响，对周边地区也将起到很大的辐射和带动作用。【2】珠港大道、珠海大道建设，“五纵、三横”公路网规划目标，形成珠海市至省会和邻近城市1.5小时交通圈。3.3.3珠海市城市发展规划对本项目的影响【1】在近期规划建设图中我们可以看出，本地块处于中心城区，近期的规划建设将使得该地块各种体育、文化、教育、医疗等设施完善。这将减轻

16、我们楼盘的基础设施的投入，减轻建安成本。【2】城际轻轨的建设将会给我们楼盘带来更多的消费群体，降低资金回笼风险。4、项目开发地块环境分析4.1地块概况该地块是珠海国土储200701号地块宗地面积约272218.74平方米其中S-1地块110639.49,S-2地块20197.08平方米，S-3地块19440.37平方米，S-4地块47965.3,S-5地块73976.50平方米。其中规划用途为S-1,S-4,S-5为住宅，S-2,S-3为商业、酒店、办公、酒店式公寓，容积率（S-1,S-4,S-5）2.0 (S-2,S-3)3.5 建筑密度35%.在区域位于珠海南湾新城东部，东依前山河、南邻华

17、发世纪城、北靠珠海大道，东距主城区6公里，南至湾仔、澳门3.5公里。用地东侧前山河的流域宽度将近800米，用地临河边线长度将近900米。地块靠近拱北口岸、澳门，毗邻港珠澳大桥出口，地处珠海“一河两岸”重大规划的中心区域，且是市区通往横琴岛的必经之路，地理位置极其优越。4.2交通该地块目前紧靠珠海大道通向广州、中山交通便捷4.2.1公交起始路线：14路6：20 19：30凤凰北 邮政大厦 百货公司 湾仔沙 二中 滨海楼 南香里 香宁花园 柠溪 隧道南 兰埔 （圆明新园） 银石雅园 前山桥东 华发新城 北山 南屏 北山工业区 威尔科技园 竹仙洞 南山 湾仔中学 鸿景花园 湾仔 南湾南路北 银坑村

18、南湾南路南 珠海保税区 横琴大桥南 洋环 银鑫花园 横琴口岸 粗沙环 横琴16路6:25 21:30凤凰北 （为农市场） （翠香中）（安平大厦）（紫荆园）防疫站 大镜山 国资委 山场 山场西 交通大楼 梅华中 一中高中部 勇达大厦 恒雅名园 （长沙圩） 公交花园 上涌村 明珠北 翠微 翠景工业区 金鸡路口 漾湖名居 （前山港） 前山桥东 华发新城 北山 南屏街口 南屏中学 泰桦广场 屏东六路 屏北一路东 屏北一路中 屏北一路西 天威科技园 南屏科技园34路6:30 21:30（拱北） （拱北口岸） 口岸广场 万佳百货 凉粉桥 合罗山 供水总公司 婆石 海荣新村 前山桥东 华发新城 北山 南屏街

19、口 南屏中学 泰桦广场 南屏水库 河排 广生新村 广生 南屏果场 卡都九洲 翠湾 广昌 均昌 珠海大桥东62路6:45 21:15圆明新园 圆明山庄 兰埔东 北岭 华侨宾馆 新市花园 拱北医院 国寿大厦 万佳百货 华骏大酒店 华发国际花园 北山 冒盛大桥西 南山 湾仔中学 鸿景花园 湾仔 南湾南路北 银坑村 南湾南路南 珠海保税区 横琴大桥南 石博园201路6：10 20：50香洲 南坑 桃园新村 南香里 香宁花园 柠溪 隧道南 兰埔 （圆明新园） 银石雅园 前山桥东 华发新城 北山 南屏街口 南屏中学 泰桦广场 南屏水库 河排 广生新村 广生 南屏果场 卡都九洲 翠湾 广昌 均昌 珠海大桥东

20、 珠海大桥西 灯笼路口 鹤洲东 鹤洲北 湖心路口 明宏集团 二号闸 青湾 新世界花园 遵义医学院 黄绿背 金海岸市场 金都大厦 金海岸中学 斜尾 城建总公司 翠竹园 鱼弄 中南修理厂 月堂 唐人街 映月新村 三灶202路6：20 20：05吉大总站 九洲城 吉大 中电大厦（白莲洞公园） 竹苑 兰埔 （圆明新园） 银石雅园 前山桥东 华发新城 北山 南屏街口 南屏中学 泰桦广场 南屏水库 河排 广生新村 广生 南屏果场 卡都九洲 翠湾 广昌 均昌 珠海大桥东 珠海大桥西 灯笼路口 鹤洲北 湖心路口 白藤头 红旗医院 红旗小学 红旗镇府 红旗207路6：20 18：40香洲 邮政大厦 百货公司 湾

21、仔沙 珠海粤剧团 九洲城 吉大 水湾北 南油大酒店 水湾头 （银海新村）（日华花园） 粤海东路 银都 凉粉桥 合罗山 供水总公司 婆石 海荣新村 华发新城 北山南屏街口 南屏果场 湖心路口 遵义医学院 吉林大学东门 草塘湾 海澄工业区 上表 航展馆 田心 正表 候机大厅 珠海机场（上述表格来源于珠海公交网）4.2.2项目对外水、陆、空交通状况a. 该地区与广州，中山，深圳等地的交通主要依靠京珠高速、广珠高速、深珠高速、珠海大道、西部沿海高速等b. 该区域与澳门相距5公里，北上广州160公里，与香港深圳隔海相望。海陆空交通十分便捷九州港、香洲港、珠海机场、和市区完善的交通网路，构筑了完善的交通系

22、统。c. 广珠轻轨的通车，到广州仅需45分钟的车程d. 可考虑与公交公司合作多设立一个站点增加交通的便捷度。4.3地块基础设施环境条件 附近为“东桥村”，居民生活层次不高 该区域已经停止审批工业用地，周边企业多为制衣厂、包装厂、小型电子厂等小型企业，无大型工业企业，无重大污染源 生活配套：有东桥小学，无大型购物商场、银行等，本地居民外出购物一般去前山、和供北 租金情况：一房一厅300元左右 交通：内部不畅，东桥村规划较乱；外部为珠海大道，交通便利捷4.4地块交通、教育、医疗配套交通配套南屏科技园：约5分钟的车程；距拱北：10分钟，距吉大：1520分钟香洲20分25分钟；距保税区约10分钟车程。

23、公交便捷。距离建设中轻轨的站点只有几分钟的车程。生活配套南屏市场，香洲区人民医院学校配套中学：容闳学校（华发新城）；南屏中学 小学：容闳学校（华发新城）南屏甄贤学校 东桥小学 幼儿园：启雅幼儿园，海洋幼儿园4.5项目开发S W O T 分析4.6.1优势分析（ S ） 前河后山，视野开阔，无大型工业企业，景观优越 毗邻澳门，占据地利之便 外部紧靠珠海大道，交通便捷。 地块平坦，无需拆迁，可以统一规划4.5.2劣势分析（w） 无水电 市政配套不完善 地块外围道路设计不畅 周边居民层次较差4.5.3机遇（o） ： 珠海地产大势向好 区域升值潜力明显，有高端客户支撑 周边华发新城、华发世纪城已经塑造

24、好片区形象 随着广珠轻轨的开通、珠三角各大城市的联系越来越密切，将带来更大的发展空间 相比珠三角其他城市的房价珠海房价偏低4.5.4挑战（t） ： 宏观政策的不确定性 珠海华发的强力竞争 外地的房地产企业（时代、保丽、仁恒等）进入珠海加大了竞争的力度5、项目开发模式选择作为一个总建筑面积接近70万平方米的超级大盘，本项目不能简单考虑户型、建筑风格、园林等细节，需要结合项目分期开发计划，制定项目开发策略，研究各期产品进化步骤！5.1当前主要知名楼盘的开发模式5.1.1 传统品牌实力型：产品本质 + 品牌以这类开发模式获取项目成功的代表楼盘有珠海华发新城、广州星河湾等楼盘，总结其开发过程，可以看出

25、这类开发模式的基本特征。即高起点、高规划，以强大的产品力、完善的社区配套，提升品牌价值，扩大客户层面，突破距离对市场辐射面的限制。5.1.2目标聚集+品牌感召型即将目标市场集中于某一细分市场，在此基础上利用企业品牌的影响力及所掌握的各类资源为项目的开发提供坚强的后盾。此类开发模式的代表项目为万科四季花城、珠海海怡湾畔等楼盘。5.1.3传统复合开发型复合地产开发模式是早年楼盘开发尤其是大盘开发中较有竞争力的开发模式。以奥园为代表，以复合方式开发的楼盘常常通过将运动、休闲等多种功能引入住宅社区放大住宅社区的居住价值，提升项目在市场中的竞争力。而这种产品功能上的复合在现在看来只是产品基本层面上的复合

26、，而对风格的塑造还显得欠缺。5.1.4新复合开发型与上述传统复合型所不同的是，这种新复合开发模式是更深层次的，更加鲜明，已不是对项目功能的简单注入，而是在主题鲜明的前提下，为社区注入一些功能，其中典型的代表是万科十七英里、东海岸。5.1.5产品差异化主义通过产品的独特性，实现项目天生的与众不同，高人一等。如深圳水榭花都、熙园等项目，通过区域稀缺的Townhouse实现产品差异化。5.2本项目开发模式的选择及产品开发的指导方向根据本项目的特征及发展商的背景特征，本项目开发模式宜走“产品差异化主义”+“新复合主义”之路，创造稀缺的产品跳出市场竞争，同时在住宅社区中融合其他功能，通过这些功能的植入实

27、现项目所倡导的生活方式。在这一开发模式指导下，项目将实现如下目标：社区主题鲜明，且主题表明了一种崭新的生活方式；社区功能的复合性，本项目一定不是一个单纯的住宅社区，而是可以实现目标客户群某种生活方式的多功能住宅社区；现代、且深具文化内涵，在“新复合开发行”模式之下，社区除了复合基础的社区功能外，更主要的是通过的物质功能复合的同时表现出特地主题的文化气质。6、产品规划设计建议6.1项目建筑风格发展建议6.1.1现代高档住宅社区几类常见的建筑风格通过对深圳等地高档楼盘建筑风格的汇总分析，可以看出现代高档社区存在着三种主流的建筑风格。当然，具体到每个楼盘，这三种不同建筑风格都会有或多或少的融合，只是

28、以哪种风格为主而已。6.1.1.1自然主义追求自然生态美学，建筑与自然环境相随相生，浑然一体。此类风格的建筑及社区达到了人、建筑与环境三者完美结合的至高境界。如：深圳金地香蜜山、深圳城市山谷。6.1.1.2新古典风格（蓝本移植）如波托菲诺、瑞河耶纳等楼盘，这类楼盘在建筑规划和设计上以移植国外经典地区的建筑风格为主要特征，这种蓝本移植和仿效，不仅为楼盘的整体建筑注入了灵魂，更为后期的营销推广提供了的主线。6.1.1.3现代主义风格建筑整体表现出强烈的时代感，讲求建筑的实用功能和经济问题；采用新材料、新结构，在建筑设计中发挥新材料、新结构的特性；营造新的建筑美学，创造建筑新风格。如：深圳万科17英

29、里、百仕达红树西岸、上海万科蓝山等。6.1.2本项目社区及建筑风格的发展方向根据项目目标客户群特征及项目地势、地形特征，项目的整体建筑风格可走在建筑整体的设计以及社区功能设定上表现出鲜明的现代主义风格；在社区整体的规划上以自然主义为指导方针充分利用山、河资源，实现人与自然可以亲近、可以参与的目的；在社区细部、功能区的设计上以现代主义为指导方针打造国际化生活氛围。6.2从目标客户群需求特征设计社区的功能及各类户型构成6.2.1社区功能的设定职业分类比例主要的置业动机未被实现的潜在需求私营企业主50%本地客户以提升居住品质为主，带有一定的5+2度假性质；而外地客户主要以纯粹的5+2度假性质。在自己

30、的社区中接待商务客人或自己的私人朋友，可以让客人留宿在社区中，并能在自己的家中进行各种娱乐活动。企业中高层管理者20%多为以改善居住环境的二次置业者。幽静、不受干扰、自然、在城市之外，但又需便于到城市中心工作。有完全属于自己的生活空间，同时可以自由地享受健康、运动等。律师/会计师15%公务员10%以上“未被实现的潜在需求”中表述的是客户自己都尚未明确的内心需求，他们不会明确地为这些需求去寻找适当的物业，但一旦有这样的物业，在价格可承受的条件下，他们一定会十分追捧。根据以上分析，由本项目的目标客户群潜在需求特征可以基本判断出本项目在社区功能发展上的方向：打造一个集酒店、商务、日常居住功能于一体的

31、生态自然社区根据这一功能方向的确定，社区中需要安排以下的功能区：假日风情小型酒店：酒店规模不大，但很有异域风味；综合体建筑：商业中心及写字楼，实现产品价值拔升；酒店式公寓：便于带有一定投资或增值目的客户以及度假类客户的置业；风情商业街：以社区商业服务为主，但在整个规划上体现出浓郁的异国；艺术欣赏馆：一个小型会所，主要为小众群体提供艺术欣赏的空间；登山栈道：便于业主闲暇之余享受登山运动；游艇俱乐部：打造前山河乃至整个珠海唯一游艇俱乐部。6.2.2各类户型单位规模的基本判断置业动机区域来源比例构成偏好户型对居所的要求长期自住型改善居住二次置业本地40%130舒适/豪华户型注重社区环境、享受型生活配

32、套，住房的使用功能和景观、商务功能,且能彰显身份港澳台/其他10%内地5%珠三角5%短期自住型度假/养老多次置业本地1%130适居二、三房注重社区环境、景观、享受型生活配套、及度假功能港澳台/其他8%内地8%珠三角3%短期自住型投资多次置业本地6%70-140舒适二、三房注重社区环境、景观、享受型生活配套、及度假功能港澳台/其他5%内地2%珠三角2%长期投资出租本地3%30-70公寓、投资产品注重楼价，性价比，以及社区的发展前景港澳台/其他/内地/珠三角2%从以上图表可以基本判断出项目的住宅单位的面积范围跨度较大。6.3从地块本身的特点设计产品的建筑形态构成地块名称适合产品作用S1低密度豪宅、

33、豪华配套高层住宅标杆、展示、启动项目S2综合体建筑价值最大化、拔升档次S3酒店式公寓价值最大化、拔升档次S4适居产品现金流S5多元化产品价值最大化本项目整体地块环境虽具有一定规模，但地块的经济技术指标以及地块地形的特征对项目高端产品有一定限制。主要有以下几点限制：1、地形限制：河景为与项目东侧，较难兼顾景观与朝向；2、指标限制：项目的容积率较高及建筑密度较低，将导致项目打造低层别墅产品时具有一定难度；3、各种建筑形态的确定类别墅 + 中高层 + 高层 + 超高层商业物业通过叠拼HOUSE这种类别墅高端产品自然地提升项目在珠海本地市场中的形象。6.4项目产品设计6.4.1各类可售单位户型功能及空

34、间说明1）Private Hotel 私家产权式酒店概念说明：本项目小型度假风情酒店的客房，根据经营情况，可以考虑将其设计为产权式酒店通过出售产权的方式转为“私人酒店”。此类产品整体上以酒店进行经营，但也可以作为一种良好的投资产品。空间说明： 以30-40m2 为主，按酒店常规设计。在项目产品结构中的地位： 在总量上微小，但是项目产品核心价值的龙头。2）Hotel House酒店级洋房概念说明：酒店式公寓，享受酒店式管理及服务，适合度假、商务人士居住、投资。性质为住宅。空间说明： 以60-80m2 为主在项目产品结构中的地位： 作为社区酒店在住宅上的外延及发展，是酒店级社区中重要的组成部分。3

35、）CLUB HOUSE概念说明：CLUBHOUSE代表着建筑功能的延伸，房子除了满足居住功能外，还可以是以类似CLUB的形态存在：接待、商务办公、作为个人收藏室或者是展示厅等，也可以是度假休闲的空间载体。Club-house产生的是一种以聚会和交流为核心，同时又十分强调私密性和专属性的居所形态。细分类别及空间主要特征Grand House 240-260m2 ：五房。Grape House 200-220m2 ：五房。Grace House 180-200m2 ：四房。在项目产品结构中的地位：是作为高档项目的核心支柱性产品线可参考借鉴的户型设计关于室内游泳池的设计参考：深圳 皇家海湾公馆 大阳

36、台设私家泳池关于空中院馆的设计参考：深圳 中信红树湾空中院馆：即内庭院，指可同客厅、餐厅及卧室的一边能够相互沟通的“内阳台”。4）S.S. HOUSE（Saturday.Sunday house）概念说明：从字面意思上来看，是周六、周日休闲度假性洋房。此类户型在推广上是度假性质，但在实质上是适合居家型的中等面积洋房。细分类别及空间主要特征85-95m2 两房 复式结构，层高要求在5.8米130-140m2 三房 / 150-160m2 三房在项目产品结构中的地位：是本项目的中端产品线可参考借鉴的户型设计关于95平方米两房复式的设计参考户型方正实用，空间内容丰富，使享受尺度得到提升，5.8米层高

37、客厅的空间。套嵌着功能灵活的阁楼，楼上楼下的交流赋有戏剧性。进深约2.5米两层通高的大阳台与客厅、餐厅、开敞式厨房、阁楼分别在两个高度上形成相通的视线通廊，让享受观赏景色的界面得到大幅延展。面宽得到了更大的景观面。6.4.2各类户型的配比1）各类目标客户所对应不同产品的预期职业分类置业动机构成比重可对应的产品私营企业主终极置业同时度假性临时自住5%Grand House/CH5%Grape House/CH6%大 S.S.House纯粹度假性临时自住3%小 S.S.House 5%Hotel House二次置业改善居住5%Grand House/CH8%大 S.S.House5%Grape H

38、ouse/CH7%Grace House/CH小计50%高端产品大型企业中高管理层终极置业有一定的度假需求3%Grand House/CH4%Grape House/CH4%Grace House/CH6%大 S.S.House3%中 S.S.House度假性或商务需要临时自住2%小 S.S.House 2%Hotel House小计20%以中端产品为主会计师/律师公务员终极置业1%Grace House/CH二次置业改善生活环境8%中 S.S.House11%大 S.S.House首次置业者6%中 S.S.House2%小 S.S.House小计25%以中端产品为主其他-5%以中端产品为主合

39、计100%2）各类不同产品的构成配比产品概念户型面积M2比例CLUB HOUSEGrand 五房240-2608%Great 五房200-22010%Grace 四房180-20012%S.S. HOUSE大三房150-16028%中三房130-14015%小二房85-9512%Hotel House两房60-8015%总计100%根据以上的户型构成配比，可以初步的看出此户型构成特征基本符合此前所拟订的总体定位。6.4.3项目社区规划初步建议6.5对本项目产品规划及创新的参考资料6.5.1建筑外立面与山的关系，既现代又与大环境相协调6.5.2社区内游泳池的设计6.5.3沿河景观道及河水的利用：

40、均以保护原有自然状态为原则 6.5.4引用灭蚊设施，减轻山谷地形中蚊蝇之灾“灭蚊磁场”在香港礼顿山山地豪宅已有使用，能消灭4000米范围内的蚊子及其他吸血性昆虫。6.5.5在S.S.HOUSE大户型中设置中西厨房以及花园过道关于户型细部的设计及创新的具体建议本次难以十分深入，尚待于以后的专题研究。花园街设计：换了连接客厅与个人卧室的走廊，使各功能单位的连贯性和私密性得到前所未有的重视，给主客之间的空间和情感注入更多的精神体验。 6.6项目分期开发及营销顺序的选择6.6.1产品开发及营销顺序的决策原则及评判不同开发顺序的选择取决于项目不同产品的细分市场特征、发展商对资金回笼周期的计划、价格策略以及地势地形等四方面的因素。根据对本项目不同产品的理解，可以对不同区域、不同产品作出以下判断：逐一：本图以地形为标准大致划为四区，以便分期开发，与上文产品分区图分区不同。地块名称适合产品作用S1低密度豪宅、豪华配套标杆、展示、启动项目S2综合体建筑价值最大化、拔升档次S3酒店式公寓价值最大化、拔升档次S4适居产品现金流S5