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2、，力求寻找市场空隙点、市场差异与可执行层面。下面我针对本项目的工作内容制定如下执行计划：（一）市场调研目的本次调研旨在通过分析目前行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、投资经营力、可比类似竞争业态现状，以商业需求和市场依托为导向，以客观的市场研判为依据，提出可行的市场定位，为项目的招商销售提供依据。市场调研所要需掌握的资料：1、 了解该区域城市商业整体规划、布局与经营现况2、 了解定位所述行业在城市的发展状况与需求3、 了解商铺投资经营户的来源、投资意愿与经营需求4、 了解舆论及投资经营者对项目的态度5、 了解商业总体量与饱和度6、 了解行业持续发展力与辐射能力7、 了解
3、周围城市和行业组织的可借资源（二）工作周期 3.29-4.7，共计10天。（三）调研内容与形式调研内容：政治法律环境、项目环境、商业地产环境、投资经营特殊群体、消费来源及辐射力、争对手情况。调研形式：资料收集及访谈调研。（四）工作组人员名单与分工项目组全权负责： 项目报告主撰： 报告策划负责： 销售支持： 研展专员： 商业分析： 工作计划统筹： （五）工作阶段内容与要求工作阶段工作内容执行时间安排准备工作工作计划安排，成员确定问卷与访谈提纲设计并讨论请主委审核问卷，并准备好问卷与访谈提纲调研礼物准备项目所在市商业地产市场调研项目立地条件与环境调研当地商业环境与商业现状商业政策、行业法规与商业规
4、划及商业供应量市场特色与可依托资源的调查行业组织与政府走访投资经营户的访谈同类可比市场的调研市场供应情况的整理、分析项目SWOT研判研究成果提报市场可行性报告及新定位递交市场定位项目业种规划与组合项目定位报告主要内容，依据项目执行结果与开发商意见再执行功能布局初步定位项目主题定位项目品牌形象定位目标客户与消费群体定位销售策略定位产品设计建议书项目整体开发规划与建议项目建筑风格与环境规划建议待添加的隐藏文字内容3交通组织规划建议项目营业空间规划布局建议项目投资收益测算成本费用分析营业利润分析经济效益分析（六）商业调查的课题与目的一、政治法律环境调查 （略） 目的：协助进行市场决策二、项目基地调研
5、目的：进行项目立地条件调研与分析 1、项目周边的交通状况2、项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况等3、项目周边的商业设施氛围与竞争物业的情况。三、项目商业大环境调查 目的：分析项目的市场容量1、地区或城市的经济特性（国民经济产业结构和主导产业），包括经济发展规模、趋势、速度和效益。2、项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。3、服务区域城市居民收入水平、消费结构和消费水平4、目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。5、税政服务：重点调查商业经营户的政府政策。经
6、营成本（税收、租赁费用）和收入状况。四、商业地产环境调查 目的：分析当地市场商铺需求状况1、 商圈分布、商业的构成（市场与商业街区）与消费者来源。2、 商铺价格、功能（用途）、结构、建设进程、推广方式、销售租赁状况等。 3、 类比市场的现分布、价格、档次、定位、结构、建设进程、推广方式、销售租赁状况等。5、本项目可比市场，现经营投资户对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对我们项目产品的接受程度。 6、商铺需求影响因素调查：地区投资租赁户的构成、来源及消费群体消费目的；投资租赁户现实需求和潜在需求的情况；投资租赁户的收入变化及其购买能力与投向。 7、商铺需求发展趋势分析。五、投资经营特殊
7、群体分析 目的：了解项目可行性与机会点1、地区经营户情况调查。 a、当地从事大型商业的人员调查；b、经营成本及投资收益情况；c、对当地商业情况、分布的认识及需求；2、项目投资可行调查 a、项目了解度调查 b、当地投资情况了解*投资者来源与分布情况；*经营及置业心态；*投资回报情况； c、项目的认可情况与未来预计了解六、消费来源及辐射力调查 目的：分析市场的消费辐射能力1、消费来源调查 可比市场消费群体的类型、消费群体的来源、消费目的与消费习惯2、消费需求力调查可比市场消费量、消费方式、消费频率3、媒体沟通渠道调查了解主要的宣传通路和客户可触媒介 七、竞争对手情况调查 目的：对比项目，寻求项目操
8、作最佳方式 1、争者及潜在竞争者的实力和经营管理优劣势调查。 2、竞争者的商铺设计、建材及附属设备选择、服务优缺点的了解。 3、竞争者价格的调查和定价情况的研究。 4、对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究。 5、对竞争对手销售渠道使用情况的调查和分析。 6、对未来竞争情况的分析与估计等。 7、项目城市，尤其是同街区同类型商铺的供给量和在市场上的销售情况。8、竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向（可不进行专项调查）。（七）工作表单项目所在市非个体商业情况调研记录开场：您好，我们是受*房产委托进行商业地产研究的工作人员，（递名片），由于我们刚来，对项目所在市还不是很了解，今天很冒昧
9、地拜访您，主要是考虑到您是这个行业里的专家，我们对项目所在市商业能进行个详细的了解，取取经，。拜访人拜访者身份描述联系地址访谈记录 拜访时间： 1、您了解*房产和*房产开发的（案名）商贸城吗？什么渠道知道的？2、项目所在市的商业概况（布局、格局、特点）与经济特色与未来趋势走向分析。3、项目所在市的主要的商业经营者的来源与经营品种，销售对象与地区4、项目所在市的商业对外的销售或者辐射的情况5、项目所在市以前是否有过类似航宇房产的开发商业与住宅的外地公司开发项目。结果如何？6、您对项目所在市商业的优势与劣势的看法？7、您对我们项目定位为（*）的看法怎么样？8、您认为以我们项目这么大的面积与项目所在
10、市目前的商业现状，项目可以操作的机会是那些？怎么操作最合适？我项目的商铺销售价格可能达到的价格？9、（针对市场管理部门）我想大概了解下，经营者现在的经营成本（税费、管理费等）和大概年收益。项目所在市商业个体调研记录开场：您好，我们是*房地产的工作人员，（递名片），我们现在在（地点）开发一块商业项目，今天很冒昧地拜访您，主要是想听听您的意见，了解下情况。（考虑到经营户时间上可能比较紧，所以可将下面的提纲打乱，逐个记录。或者找市场工商部门或市场办公室推荐进行访谈。）拜访人拜访者身份描述联系地址访谈记录人： 拜访时间： 档案编号：1、您现在的店铺是买的还是租的？租：您是什么时候开始经营您现在的店铺的
11、？当时租金与转让费用大概是多少？您现在的大致租金/年是多少？现在转让的话要什么转让价格？购买此店铺要多少价格？买：房东是项目所在市的吗？当时购买的价格是多少？现在进行租售价格为多少（此问题必问）？2、您是项目所在市本地的吗？如果不是，是来自哪里的，和您同地区来项目所在市经营的还有吗？现在在经营什么？有没商会或者团体？（如果有。记录下联系方式）3、现在经营的项目主要的面对的客户是哪些？都从哪里来？除项目所在市还有那里的？（项目所在市以外的客户是怎么了解您与您的产品的）4、项目所在市的消费能力怎么样？（分析。浅谈）生意经营如何？5、您对您现在的经营格局和物业管理满意吗？有什么意见？6、如果您现在再
12、开新店，会经营些什么？还是维持不变？7、您对于我们的项目（项目地点）了解吗？通过什么渠道了解的？8、您对于我们项目定位为（*）的看法怎么样？您认为做什么最合适？9、您是否会去我们项目开新店或者分店？您对那的租金和商铺销售单价能接受多少？ 10、项目所在市从前是否有过类似我们的房产开发，商业与住宅的外地公司开发项目。结果如何？11、您现在的经营的年收益大概有多少？（我们只是侧面了解）12、您的文化程度和年龄能了解下吗？项目所在市同类可比竞争市场调研描述表市调人员： 市调时间： 售楼电话： 编号：物 业 名 称位 置开 发 商代理商经 营 公 司物管收费开 盘 时 间交房时间开业时间总 建 筑 面
13、 积每层营业面积车位及收费情况规划情况楼层面积范围单价范围总价范围主力面积主力单价主力总价销售率公摊营销方式及其详情经营定位楼层经营规划配套设施购买客源 分析优势分析劣势分析Editors note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: jnjonesjr (CNN) - I
14、 will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the worlds first satellite - Sputnik. I also missed watching Neil Armstrong step foot on the moon and the first space shuttle take off for the stars. Those even
15、ts were way before my time.As a kid, I was fascinated with what goes on in the sky, and when NASA pulled the plug on the shuttle program I was heartbroken. Yet the privatized space race has renewed my childhood dreams to reach for the stars.As a meteorologist, Ive still seen many important weather a
16、nd space events, but right now, if you were sitting next to me, youd hear my foot tapping rapidly under my desk. Im anxious for the next one: a space capsule hanging from a crane in the New Mexico desert.Its like the set for a George Lucas movie floating to the edge of space.You and I will have the
17、chance to watch a man take a leap into an unimaginable free fall from the edge of space - live.The (lack of) air up there Watch man jump from 96,000 feet Tuesday, I sat at work glued to the live stream of the Red Bull Stratos Mission. I watched the balloons positioned at different altitudes in the s
18、ky to test the winds, knowing that if they would just line up in a vertical straight line we would be go for launch.I feel this mission was created for me because I am also a journalist and a photographer, but above all I live for taking a leap of faith - the feeling of pushing the envelope into unc
19、harted territory.The guy who is going to do this, Felix Baumgartner, must have that same feeling, at a level I will never reach. However, it did not stop me from feeling his pain when a gust of swirling wind kicked up and twisted the partially filled balloon that would take him to the upper end of o
20、ur atmosphere. As soon as the 40-acre balloon, with skin no thicker than a dry cleaning bag, scraped the ground I knew it was over.How claustrophobia almost grounded supersonic skydiverWith each twist, you could see the wrinkles of disappointment on the face of the current record holder and capcom (
21、capsule communications), Col. Joe Kittinger. He hung his head low in mission control as he told Baumgartner the disappointing news: Mission aborted.The supersonic descent could happen as early as Sunday.The weather plays an important role in this mission. Starting at the ground, conditions have to b
22、e very calm - winds less than 2 mph, with no precipitation or humidity and limited cloud cover. The balloon, with capsule attached, will move through the lower level of the atmosphere (the troposphere) where our day-to-day weather lives. It will climb higher than the tip of Mount Everest (5.5 miles/
23、8.85 kilometers), drifting even higher than the cruising altitude of commercial airliners (5.6 miles/9.17 kilometers) and into the stratosphere. As he crosses the boundary layer (called the tropopause), he can expect a lot of turbulence.The balloon will slowly drift to the edge of space at 120,000 f
24、eet (22.7 miles/36.53 kilometers). Here, Fearless Felix will unclip. He will roll back the door.Then, I would assume, he will slowly step out onto something resembling an Olympic diving platform.Below, the Earth becomes the concrete bottom of a swimming pool that he wants to land on, but not too har
25、d. Still, hell be traveling fast, so despite the distance, it will not be like diving into the deep end of a pool. It will be like he is diving into the shallow end.Skydiver preps for the big jumpWhen he jumps, he is expected to reach the speed of sound - 690 mph (1,110 kph) - in less than 40 second
26、s. Like hitting the top of the water, he will begin to slow as he approaches the more dense air closer to Earth. But this will not be enough to stop him completely.If he goes too fast or spins out of control, he has a stabilization parachute that can be deployed to slow him down. His team hopes its
27、not needed. Instead, he plans to deploy his 270-square-foot (25-square-meter) main chute at an altitude of around 5,000 feet (1,524 meters).In order to deploy this chute successfully, he will have to slow to 172 mph (277 kph). He will have a reserve parachute that will open automatically if he loses
28、 consciousness at mach speeds.Even if everything goes as planned, it wont. Baumgartner still will free fall at a speed that would cause you and me to pass out, and no parachute is guaranteed to work higher than 25,000 feet (7,620 meters).It might not be the moon, but Kittinger free fell from 102,800 feet in 1960 - at the dawn of an infamous space race that captured the hearts of many. Baumgartner will attempt to break that record, a feat that boggles the mind. This is one of those monumental moments I will always remember, because there is no way Id miss this.
