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1、呼和浩特市房地产行业发展状况的调查报告建行内蒙古区分行营业部二0一0年十月三十一日关于对呼和浩特市房地产行业发展状况的调查报告内蒙古区分行 伴随着自治区经济的快速发展,首府呼和浩特的城市化进程进一步加快,房地产行业呈现出快速发展势头。房地产投资规模逐年扩大,银行投入该行业的资金占比逐年提高。在支持行业发展的同时,也积聚了一定的信贷经营风险。今年年初以来,国务院多个部委出台了若干宏观调控政策,再次对楼市调控发力,旨在促进房地产市场平稳健康发展。宏观调控政策正逐步显现其作用,但是现在的房地产行业的发展还没有步入健康平稳的发展轨道。为准确了解呼和浩特市房地产行业发展现状,降低我行信贷资金风险,根据区
2、分行关于对房地产行业进行快速调查的通知,营业部完成了对呼市房地产行业的调查工作。现将具体情况报告如下:一、 呼和浩特市房地产行业发展现状及供给状况1、房地产开发施工与竣工情况2010年1-9月房屋施工面积总量1882.58万平方米,与上年同比增长25.78%,其中,新开工面积为472.48万平方米,与上年同比增长72.79%。房屋竣工面积104.66万平方米,与上年同比下降17.07%。其中,商品住宅竣工面积下降14.47%,经济适用房增长100%,环比增长159%,办公楼下降66.41%,商业营业用房下降8.33%,其他下降24.01%。随着房地产市场升温,到9月新开工面积涨幅较大,同比无论
3、商品房还是住房涨幅均较高。2008年-2010年9月房地产施工、新开工增长情况表项目单位2008年1-12月2009年1-12月2010年1-9月2010年9月与2009年同比增减%房屋施工面积平方米16390610162979281882583125.76其中:新开工面积平方米46569853707361472483172.29住宅施工面积平方米13204231127041681444418722.53其中:新开工面积平方米37425823078171370233956.53经济适用房施工面积平方米305000033900001338312-60.17其中:新开工面积平方米132000076
4、0000259116-64.5办公楼施工面积平方米71342972828096353933.3其中:新开工面积平方米21428158035202686364.33商业营业用房施工面积平方米17299941789620229469953.55其中:新开工面积平方米487216418043576682130.6其他施工面积平方米7429571075860112340611.46其中:新开工面积平方米212906153112243124.6.71经济适用房下降幅度较大,同比呈下降态势,且降幅较大。此外,其他同比则大幅增长。2、商品房供给和销售分析2010年9月,呼市商品房当前上市面积311.92万平
5、方米,同比增长22.75%,环比增长6.88%。其中,住宅上市面积251.43万平方米,同比增长28.28%,环比增长7.81%。其中批准预售面积218.16万平方米,同比增长9.75%,环比增长5.24%。现售备案面积93.76万平方米,同比增长69.42%,环比增长10.89%。批准住宅预售面积180.73万平方米,同比增长16.95%,环比增长6.31%;现售备案面积70.7万平方米,同比增长70.48%,环比增长11.85%。主要指标与去年同期对比情况如下:商品房供需情况表指标名称计量单位商品住房办公楼商业营业用房合计当期上市面积万平方米251.4318.5741.92311.92与上
6、年同比增长%28.282.64.7522.75与上月环比增长%7.812.13.616.88批准预售面积万平方米180.7312.6524.78218.16与上年同比增长%16.95-12.5-16.829.75与上月环比增长%6.3100.535.24现售备案面积万平方米70.75.9217.1493.76与上年同比增长%74.486.2667.5569.42与上月环比增长%11.857.058.4110.89从上表可见,当期上市、批准预售及现售备案面积均呈增长态势,说明房屋供应充足,目前呼和浩特市商品房市场销售处于上升态势。3、商品房空置面积情况2010年1-9月,全市商品房空置面积94.
7、18万平方米(包括待销商品房、滞销商品房、积压商品房),比去年同期下降了52.16%。与上月环比下降22.59%。其中空1-3年以上91.05万平方米,同比下降53%,与上月环比下降24.66%。详细情况如下表:2010年1-9月商品房空置面积明细表项目单位面积与上年同比增长%与上月环比增长%商品房空置面积平方米941846-52.1622.59其中:空置1-3年平方米910467-5324.66按用途分:住宅平方米513432-64.4425其中:空置1-3年平方米495476-65.6326.39别墅、高档公寓平方米18073-20.360其中:空置1-3年平方米18073-20.360办
8、公楼平方米67008-49.8630.1其中:空置1-3年平方米59722-47.1735.06商业营业用房平方米215163-30.62.84其中:空置1-3年平方米210637-30.45.89其它平方米14624380.251.04其中:空置1-3年平方米14463281.7551.892010年1-9月商品房空置总量比去年同期减少了102.7万平方米。其中滞销(13年)的待销房屋占97%。同时也要看到,环比除别墅持平外,其它上升幅度也较高,特别是其它用房涨幅50%以上。一方面表明供应较充足;另一方面表明房源数量在下降,房屋销售持续升高。其它用房空置较高主要是车库等价格较高,有些楼盘甚至
9、高于住房价格,也应当引起重视。4、商品房和二手房销售价格及变化趋势2010年1-9月,不同价位新建住房供求结构特点是:以每平方米售价在3000-4000元之间的住房为主,成交面积和成交套数分别占成交面积和成交套数的33%和34%;其次是2500-3000元之间的,占27%。不同价位新建商品房供求结构表 单位%1500-2000元/平米2000-2500元/平米2500-3000元/平米3000-4000元/平米4000-5000元/平米当期上市面积占比5.265.587.263.8518.2成交面积占比6.1214.6526.5433.0219.68当期上市数占比6.926.977.5860.
10、1818.35成交套数占比7.3115.9426.8533.8916.01从当期上市面积和套数及成交面积和套数价格占比情况分析,一方面表明呼和浩特市的住房价格状况,另一方面,说明呼和浩特市大多数购房人群能够承受的住房价格。2010年9月商品房销售平均价格,依据市内四区不同地域、不同价位,经算术平均法计算,商品房平均销售价格5223元/平方米。与上年同比增长30.6%,与上月环比增长1.5%。其中商品住宅平均价格3970元/平方米。与上年同比增长29.5%,与上月环比增长1.51%;办公楼平均价格4384元/平方米。与上年同比增长23.9%,与上月环比增长1.48%;商业营业用房平均价格7314
11、元/平方米。与上年同比增长33.9%,与上月环比增长1.5%。呼和浩特市商品房价处于高位运行,并始终持续增长的趋势。4月份国家房地产宏观调控政策出台,对呼和浩特市的房地产价格影响不大,房价仍然较快增长,同比始终以两位数的速度增长。5、二手房交易情况2010年1-9月,存量房成交套数6116套,与上年同比增长35.46%与上月环比增长15.46%;成交面积56.4万平方米,与上年同比增长43.26%,与上月环比增长18.24%;成交额171687.74万元,与上年同比增长82.28%,与上月环比增长20.5%。二手房成交套数5580套,与上年同比增长33.72%,与上月环比增长15.82%;成交
12、面积46.9万平方米,与上年同比增长36.18%,与上月环比增长16.09%;成交金额127690.71万元,与上年同比增长70.14%,与上月环比增长16.98%。呼和浩特市二级市场从成交面积、成交金额及成交套数同比环比均呈增长态势,且增幅较高。具体二手房交易详情见下表:二手房买卖基本情况表成交面积(万平方米)成交套数(套)成交金额(万元)当月与上年同期相比%当月与上月环比%当月与上年同期相比%当月与上月环比%当月与上年同期相比%当月与上月环比%二手房56.443.2618.24611635.4615.46171687.7482.8220.5二手住宅46.936.1816.09558033.
13、7215.82127690.7170.1416.98二手房成交价格平均3044元/平方米,同比增长27.26%。环比增长1.91%;二手住房2723元/平方米,同比增长24.97%,环比增长0.78%。二手房成交面积和套数、成交额和平均价格4月之后均呈增长趋势,特别是二手住房涨幅均较大。从价格上看,比商品房价格增长快,6月之后增速开始慢于商品房价格。主要一是2010年呼和浩特市新房价格较高,带动了二手房价格;二是呼和浩特市二手房基本在市区较好地段,所以价格涨幅也较高。6、销售价格指数情况 根据发展改革委员会、国家统计局数据显示,到2010年9月,全国70个大中城市房屋销售价格指数同比增长109
14、.1%,比上月高出0.2个百分点。呼和浩特市房屋销售价格同比指数为108.7%,比全国70个大中城市平均水平低0.4个百分点,环比100.3%,比全国70个大中城市平均水平低0.2个百分点。按由高到低排序,在全国70个大中城市中分别位居16位和48位。其中,新建住房销售价格指数同比增长109.8%,比全国指数低1.5个百分点,环比100.2%,比全国指数低0.3个百分点。按由高到低排序,在全国70个大中城市中分别位居20位和52位;二手住房销售价格指数同比为102.9%,比全国指数低3.3个百分点,环比100.2%,比全国指数低0.3个百分点。二、呼和浩特房地产开发企业经营情况及供需状况1、2
15、008-2010年9月房地产企业投资完成情况2010年1-9月全市房地产完成开发投资997726万元,与上年同期相比增长40.16%。其中,商品房住宅建设投资额695700万元,同比下降9.4%,商业营业用房投资167400万元,同比增长6.02%;办公楼投资39700万元,同比下降1.74%;其他投资97200万元,同比增长5.13%。按用途分房地产投资状况如下表:房地产开发投资情况表项 目单位2008年1-12月2009年1-12月2010年1-9月2010年1-9月与2009年同期比增长(%)本年完成投资万元1004350112658799772640.16其中:商品住宅万元771531
16、745572695700-9.4办公楼万元4984811249239700-1.74商业营业用房万元1371021715331674006.02其他万元4586996990972005.13从投资构成看,商品住房和办公楼完成占完成投资的比重较去年有所下降,其他略有增加。其中商品住宅下降9.4%,商业营业营业用房和其他用房分别增加6.02%和5.13%。因今年呼市临街改造和一些商铺的竣工等,加之去年以来住宅楼基本都配置车库,因而使商业营业用房和其他用房涨幅较高。2、土地购置开发情况 2010年19月份,完成土地开发面积1142880万平方米,同比增长了123.85%;土地购置面积为1026190
17、万平方米同比增长110.61%;待开发土地面积1816752万平方米,同比增长3.6%。本年土地成交价款109306万元,同比增长240.73%。今年前三季度无论土地购置、完成开发土地及成交价同比均呈大幅上涨,特别是成交价涨幅240以上,表明土地价格涨幅较大。同时也表明随着房地产市场的持续升温,房价没有出现下降,而是上涨。2008年到2010年9月呼和浩特市土地购置开发情况如下表:2008年至2010年9月土地购置开发情况项目单位2008年1-12月2009年1-12月2010年9月2009年与2008年增减%2010年9月同比增减%购置土地面积平方米983382180875510261908
18、3.93110.61完成开发土地面积平方米168808911096901142880-34.26123.85土地购置万元133756845081096306-36.82240.733、房地产企业投资情况分析 2010年1-9月,房地产开发到位资金(包括上年结转资金)为1,769,941万元,与完成投资的比例为1.77:1。资金来源中有自有资金和定金及预售款占比较多,分别占全部资金的25.34%和24.18%。银行贷款增长幅度较高,但是占全部资金来源比重略有下降。自筹资金和其它资金涨幅也较高,主要是自有资金和定金涨幅较高的结果。具体情况如下表:房地产开发投资资金来源结构表项目单位2008年1-1
19、2月2009年1-12月2008年与2009年同比增长%2010年1-9月2010年9月与2009年9月同比增长%本年资金来源合计万元1432462159580911.4176994160.49其中:上年末结余资金万元179326157814-1227284129.01本年资金来源小计万元1253136143799514.85149710067.96其中:银行贷款万元142136140919-0.86241293208.91占本年资金来源比重%11.349.816.127.36自筹资金万元7640937663330.2965944246.57占本年资金来源比重%60.9753.2944.05-
20、6.34其它资金来源万元3402895317435659663564.14占本年资金来源比重%17.1536.9139.83-0.93从上表来看,房地产开发资金来源与去年同比增长幅度较大,表明了资金到位良好。今年房地产市场的飙升,银行贷款增幅较高,一定程度上助推了房价的攀升。三、房地产运行市场分析“房价收入比”是世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标,是指家庭所居房屋的价格和这个家庭年收入之比。比如,2009年某家庭的房价是30万元,他们该年的收入是万元,房价正好为年收入的倍,他们的房价收入比就是5:1。以我市2010年9月人均收入2万元,每个家庭按3口人,住宅销售价格为3970元/平
21、方米,以90平米住房计算,房屋价格35.73万元,房价收入比就是6:1。同比增长一倍。房价的涨幅远远超过收入的涨幅,导致大量贷款的增加。2008年以来在国家不断加强房地产市场调控政策的作用下,促使购房者的预期在发生变化,2008年4月购房者开始呈上升势头,到09年12月份商品住房实际销售面积114.55万平方米,10503套,同比增长32.06%,到2010年9月商品住房实际销售面积125.9万平方米,11881套。同比增87.64%。从住房供给方面,商品房施工面积、新开工面积与去年同期相比有所增长,无论批准预售商品房与商品住宅面积增长幅度均较大。这其中有随机备案的因素,也有房地产市场火爆的因
22、素。全市空置一年以上的商品房面积由2009年的947006平方米下降到2010年9月的495476平方米;商品房现售面积由2009年全年的114.55万平方米增加到2010年9月前九个月的125.9万平方米;商品住宅平均售价由2009年的3312元/平方米增加到2010年9月的3970元/平方米。一方面说明上市商品房在增加,住宅市场供应仍然充裕。但另一方面也存在不正常因素,应该引起各方高度重视,那就是住房价格提高和销量增加对贷款的需求也大大增加,银行贷款2009年9月为78111万元,2010年9月猛增到241293万元,同比增长208.91%。风险系数提高,应该引起我行的高度重视。应当看出,
23、呼市城镇人口人均收入还处于低水平状态,房价的上涨,势必造成按揭贷款每月应还款额的增加,给购房者造成一定的还款压力,从而使银行贷款产生风险。四、 国家宏观调控政策对呼市房地产业的影响一个城市的房价是由供求关系决定的。而国家今年的宏观调控的重心是为了打击炒房囤地、维护市场健康。所以,在呼和浩特这个仍以自住刚性需求为主导的城市,其楼市走势不会受到宏观政策太大的影响。从前面的分析可以看出,呼和浩特市的楼市基本未受调控政策影响,成交依然火爆。本轮调控更多是针对房价上涨过快的一线城市,对房地产仍处于发展阶段、房价还有上涨空间的二三线城市便成为投资者的新目标。如呼市的万达广场和团结小区改造等大项目,能引领和
24、带动房地产的走势。有些地段相对好的项目尚处前期推广阶段,开盘日期和开盘价都未确定的情况下,已经出现咨询的人群。南二环周边已经涨到5000元/平方米以上,尽管这个价格超出了很多人的预期,但房源仍吸引了众多潜在买家。价格5000元以上的品质项目越来越多。首付提至三成的政策对购房者也不会有太大的影响,三套及以上房贷暂停的政策短期内可能会对交易量产生影响,但100平方米以下住房增加,相对不高的总价很难从根本上改变购房者的心态。我行积极落实中央调控政策,严格按照人民银行的规定执行房贷标准,进一步控制房贷风险。如果以后银行不控制房贷规模,势必助推呼和浩特市的房价持续升高。近期国家出台了一系列调控政策,各地
25、也在出台相关配套政策,对房价过快上涨的城市产生了深刻的影响,国家的宏观调控政策对开发商和购房者释放一个信号,就是使房地产业健康发展,购房者理性投资,严打炒房囤地捂盘惜售行为。房地产市场蓬勃发展包括两方面原因,一方面是投资者看好某城市的发展潜力,另一方面是城市购房者刚性需求旺盛,这两方面良性结合会促使房地产市场健康运转。实际上呼和浩特房地产市场上的购房刚性需求是仍然存在的,投资性需求也不少。一是首府城市,城市化进程加快,拥有各种垄断资源;二是城市人口增加,住房需求增长;三是周边盟市、旗县投资和投机需求因素;四是地方政府GDP增长因素。受国家宏观调控影响,虽然目前的观望情绪会延缓购房者的购房计划,
26、但长期来看呼市住房的市场潜力很大,如果地方政府能够加以适当合理的引导,对于呼和浩特房地产市场的健康发展是非常有利的。五、当前房地产行业发展面临的困难和问题1、是房屋价格增长过快,存在隐性危险。2009年以来,新建商品住房成交面积有较大幅度增加,但随着房地产市场的回升,呼市也出现了房价上涨过快的问题,应当引起高度重视。房价上涨过快蕴藏着风险不利于房地产市场的健康有序发展。如果后续购买力不足更容易引发价格泡沫。2、是房地产市场成熟度不够。我市房地产在建项目中,有不少比例的项目手续不全,这说明我市房地产市场成熟度低。其主要原因是以下几个方面,一是房地产企业自律性较差,存在有潜意识的违规动机;二是相关
27、部门的市场监管力度不够;三是需要进一步完善运行机制。鉴于此,需从这三个方面着力规范一级市场。同时,需进一步发展住房二级市场,培育住房租赁市场,推动房地产市场全面发展。3.房地产企业自有资金不足,拿地后依靠银行贷款运作,一旦银根收紧,资金链断裂,出现烂尾楼现象。4.房地产结构不合理,保障性住房不足,投机性需求仍有一定空间。随着国家调控政策的出台,以“增供给,重自住,抑投机”为目标,促进房地产业健康发展。5.呼市的建筑市场有待进一步规范,从规划、设计、施工、销售、服务等各环节进行规范和监管。六、我行目前授信支持的房地产企业运行情况1、总体情况截至2010年9月末,区分行营业部房地产开发贷款余额为1
28、12203万元,较年初增加50098万元,增长45%。其中正常为109535万元,不良2668万元。截至2010年9月末,区分行营业部个人房地产贷款金额为274431万元,较年初增加81046万元,增长42%。其中个人住房贷款余额为254036万元,较年初增加75041万元,增长42%。不良贷款率为0.26%。个人商业用房贷款余额为20395万元,较年初增加6005万元,增长42%。不良贷款率为0.91%。2、营业部对公房地产贷款客户情况近年来呼和浩特市房地产市场处于快速发展阶段,我行从2005年开始适时调整信贷战略,加快房地产信贷投放力度,优选客户项目,率先抢占市场。到2010年9月,共有十
29、几个房地产开发企业得到我行的大力支持。其中包括内蒙古巨华房地产公司、内蒙古奈伦房地产公司、内蒙古东达乾丰房地产公司、内蒙古兴泰房地产公司等。到目前为止,以上各房地产开发企业运行情况良好,11亿多的贷款中,只有满都拉电力房地产公司的贷款逾期,形成不良。以上各开发企业的优质楼盘,销售状况良好。3.加强房地产贷款的贷后管理工作。第一、落实切实可行的担保方案1.落实合法、有效、合规的抵押担保方式是保证我行信贷资产安全的手段之一,目前我行房地产开发贷款,普遍采取利用开发项目土地做抵押的担保措施。2.保证人的持续、有效保证。为保证我行股东个人第三方连带责任保证业务的持续有效,加强担保人履约责任,凡今后在办
30、理股东个人第三方连带责任保证业务时,必须针对股东个人办理贷款卡,同时进行系统录入。并要求将此作为我行贷款发放前的落实条件之一执行。第二、严格执行封闭运行协议,最大限度地降低风险我行对公贷款支持项目没有完全落实封闭运行协议,有部分资金体外流失现象,反映贷后管理信息不准确,企业对我行的综合贡献度下降。针对该问题,我行今后要加强贷款封闭运行管理,严格按照封闭协议执行。个人贷款中心要与公司业务部门积极配合,在办理配套按揭贷款时,首付款除提供首付款收据外,要求开发企业提供我行账户进账单等措施,以避免资金的流失。七、当地金融部门对房地产行业的信贷政策及工作思路 各行基本执行国家的信贷政策。1、各商业银行暂
31、停发放居民家庭购买第三套及以上住宅贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。2、对贷款购买首套商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。3、各商业银行加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。4、对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业,各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。5、对不认真执行差别化信贷政策的商业银行,一经查实要严肃处理。6、继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与
32、保障性安居工程的贷款需求。7、鼓励金融机构支持保障性安居工程建设,抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。八、我行授信业务主要风险点和控制措施以及应对策略建议(一)近年来,房地产客户已成为各家商业银行争夺的重要客户之一。让我们先了解一下房地产行业的主要特征。 1、资源有限性。建房子,要占用大量的土地资源,而土地是不能再生资源。随着人口的增加和社会的发展,对土地的需求越来越多。结合我国具体国情,农业生产的基础地位,工业化进程与18万亩耕地红线的保护,我国城市化进程所需土地只能限量供应,建设用地自然形成客观垄断。2、资金密集性。房地产投资数额巨大,一平方米的土地价格少则数百、多则数千乃至数万
33、元,兴建建筑物的工程造价也很高,一个项目的投资动辄几亿,甚至几十亿。3、高资产负债特征。房地产开发企业自身资金有限,房地产业项目投资中绝大部分资金来自银行贷款,据统计,我国35 个大中城市房地产企业整体资产负债率高达70% 以上。4、现金流不稳定特征。房地产开发项目在开发前期主要以现金投入为主,经营净现金流往往表现为负数,而在开发中后期,随着商品房的预售,资金逐渐回笼,经营净现金流随着销售的增长而增加,甚至在一个年度内即可覆盖前期的现金投入。5、具有很强的产业关联性。由于房地产行业产业链长、与其它产业关联度大,因此对其他行业乃至整体宏观经济的带动作用十分明显。我国房地产建筑成本中80% 是材料
34、消耗,涉及建材、机械、冶金、陶瓷、林业、化工等多部门。此外,房地产需求特别是消费性需求是综合性消费的过程,对其它行业影响力系数约为2,所以它又是一个拉动需求型行业。房地产业的投资乘数效应投入相关带动投资乘数效应100 元住宅消费130-150 元其它商品的销售1.3-1.5 100 元住宅建设资金相关产业170-220 元的需求1.7-2.2 吸纳100 人就业带动相关行业200 人就业2.0 增加1 个单位的产值GDP 增长2.9 个单位2.9 6、政策敏感性。作为国民经济发展中的支柱产业,房地产业在发展过程中不可避免地受到国家政策的影响。这种影响主要体现在以下五个方面:一是国家对土地资源的
35、开发和使用计划直接影响到土地的供应量,进而影响房地产业的开发状况;二是国家的各项税费政策会影响到房地产的成本和交易价格,进而影响房地产商品的销售情况;三是国家对房地产信贷政策,直接影响到开发与消费能力;四是国家对房地产交易所采取的政策会影响到房地产资源配置趋势和流通状况;五是国家对住房市场的政策导向,直接影响到不同收入阶层居民的购房倾向。7、周期性。国民经济增长率与房地产业发展状况之间存在十分紧密的关系。房地产业发展水平与国民经济增长率高度正相关,在经济的不同发展阶段,房地产业的发展水平有所区别。房地产业与宏观经济增长率的相互关系国民经济增长率房地产发展状况小于4%萎缩4%-5%停滞甚至倒退5
36、%-8%稳定发展大于8%高速发展10%-15%飞速发展因此,由于宏观经济具有周期性波动的特征,导致房地产行业在宏观经济增长率波动的同时处于不同的发展状况,表现为行业的景气循环。其中最为直观的表现就是在财政、货币扩张政策与收缩政策的相互交替变动下,房地产与宏观经济同步所显示出的周期性特征。宏观经济与房地产景气循环经济增长特征宏观政策未来房地产行业表现经济增长停滞,通缩逐步显现扩张的财政政策,进入降息周期财政的基础设施建设将带来土地价值提升,利率不断降低, 但由于需求不振,开发商投资意愿仍然不强。随着财政政策的效果显现, 房地产景气由收缩逐步落底。经济稳定成长,通缩情况转变中性的财政政策,降息周期
37、末端房地产开发投资增速加快,房地产价格稳定上涨,景气处于好转阶段。经济加速成长,伴随通货膨胀中性的财政政策,利率温和上升供给小于需求以及通货膨胀导致房地产价格出现非理性上涨,利率逐步开始温和上升,景气由好转转至成长、成长高峰。经济增长放缓,伴随通货膨胀紧缩的财政政策,利率急速上升房地产供给大于需求,高利率环境抑制资产价格,并同时抑制需求增长,房地产价格继续下跌,景气由成长高峰转为收缩。8、金融属性。房地产既是消费品也是投资品,可以分享经济增长和社会发展红利。当经济发展、政府在城市基础设施上大量投资、社会总体福利上升时,房地产往往具有更高的价格。从这一点看,房地产投资具有一定的对抗通货膨胀风险的
38、保值作用。此外,个人购买力随时受到通货膨胀的影响,但是房租水平上升或者房产价格上升就有效对抗了购买力下降这一问题。但是,过高的房价也会导致资产泡沫,引发金融危机。9、利益复杂性。房地产产业在国民经济地位举足轻重,涉及中央和地方政府、开发商、金融机构、购房者等巨大利益关系,房价大幅波动影响国计民生,是一个最具争议的行业。(二)根据上述特征,房地产授信业务的主要风险点可概括为以下几个方面。1、政策风险。今年年初以来,国务院先后出台了若干房地产调控政策。包括贷款购买商品住房的首付款比例调至30%及以上,全国告别三套房贷,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于50%,贷款利率不低于基准利率1.1
39、倍的规定。这些政策会给房地产销售带来一定影响。2、市场风险。主要存在建筑成本上升、市场预期下跌等不利因素对项目投资总额、盈亏平衡点以及销售前景的影响,这些因素会影响到房屋销售价格,另外,随着房地产市场的整治和监管,对违规经营的房地产企业造成影响,我行应密切关注我行信贷支持的房贷企业的信息,并进一步采取贷后管理措施。3、销售风险。开发商是否依法合规,五证齐全。分析项目的销售前景以及成本控制。项目的楼面地价高低决定了项目成本的高低,楼盘地理位置,户型结构,周边环境等决定销售业绩,从而影响资金回笼。4、运营风险。自营性商业地产项目建成后将出租经营,项目必须达到一定的出租率才能产生足够的现金流入以维持
40、经营,并偿还贷款本息。因此,应分析项目运营风险,包括同类商业物业的竞争、是否已签订合作协议、招租情况、租金提升的可能性和议价能力等。还应分析是否存在租金被挪用的风险。5、资金风险。对于项目公司,若存在自有资金不到位、总投资预算不足等情况,将直接造成项目烂尾风险。对于综合实力在行业内排名较前的优质开发商,多家商业银行纷纷给予其授信额度,如果银行监管不到位,容易造成企业过度投资或者银行贷款资金被挪用,使银行贷款资金面临一定的风险。6、关联交易风险。对于大型房地产集团客户,母公司与子公司之间、各子公司之间形成各不相同的紧密的资金链条,通过内部关联交易或者往来,长期占用关联方资金,形成各种资金调度,增
41、加银行信贷资金监管难度。 (三)风险防范措施及应对策略建议1、在授信方案中,授信前提条件应对“四证”办理、自有资金到位、借款人承诺贷款不得挪用等方面进行规定,以防范合规性风险;2、落实贷款封闭管理。经过多年实践,封闭管理已经成为控制和防范房地产贷款风险,以及取得按揭等联动效益的重要手段。通过设定监管贷款专用账户及预售房收入账户,可起到监控贷款使用及销售回笼的作用,从而动态监控项目的成本与销售,确保贷款不被挪用和按时回收。3.根据房地产市场需求主体分类,调整和完善差别化信贷政策。4.加强押品管理,认真落实放款条件。5.在项目达到预售条件时,督促开发商尽快按计划办理相关证件开展预售。项目开始预售后
42、,密切跟踪预售进度是否达到预测水平,做好预售款收入的监控,按计划逐步回收贷款。6.监测开发商在我行的各类结算账户,发现结算量出现异常,应及时了解原因,采取相应措施。7.关注股东的重大项目投资状况以及土地储备和开发的情况,及时结合国家当期土地、房地产等相关政策分析,如果对项目产生不良影响,将及时采取应对措施。九、今后呼和浩特市房地产发展趋势预测及可持续发展情况(一)房地产的支柱产业地位不会动摇房地产是一个产业链条长、关联度高、带动性强的重要产业,横跨生产、流通、消费三大领域,对兼容金融、建材、运输、装饰家电等50多个相关产业都有直接的拉动作用。近年来,首府经济保持高速增长,而房地产及相关行业在国
43、民经济发展中也占据极其重要地位,为我市经济发展作出了重要贡献。(二)后期房价不会大起大落房地产调控已经成为政府的常态行为。而每一次调控政策都更加成熟。房地产业在经济发展中所占比例过高,保障性住房缺位。从更深层次来看,房地产投资增速大大超过了固定资产投资,再加上国家4万亿元资金流入房地产行业,相应的金融风险已经显现出来,市场上资产泡沫增多。再加上9月份房地产市场出现了量价齐升的现象,多方因素促成了楼市调控政策的出台。作为首府政治、经济、文化、金融中心,出现现金流断裂的情况比较小,后期的房价不会大幅度的上升和下降。这次房地产调控,政府的主要用心是遏制一线城市房价过快上涨。(三)今后持有多套房产获利
44、会不断减少目前有统计数字显示,呼和浩特市商品房均价在5000元左右,有的地方甚至达到上万元,这种价格区间是否正常?从发展来看,内蒙古的未来还有广阔的发展空间,个人的收入增长以及人口转移肯定会对城市的住房需求持续扩大。经济发展的目的就是要改善人们的生活水平,就是要建设更好的城市,建设更好的工业,来解决人口就业和转移的问题,所以,今后城市住房的供给也会较快增长。但在这种背景下,未来房价从长期来看,还会是一个上升的趋势。此外,住房对居民来说,主要是满足生活需要,而不是过多地把它看成一个投资、保值、升值的手段,现在房产税、物业税都开始酝酿,如果说你基于投机或投资的方式购买大量住房,住房的持有成本会很高
45、,以后包括增值税、遗产税都将不断提出来,持有大量房产作为一个财富的保管方式,是不恰当的,付出的成本会越来越多,获利也会不断减少。但是,基于居住的需要,房子住好一点、宽敞一点,这个在政策和制度上还是支持的。(四)完善房地产市场需求主体分类,建设高、中、低档房屋,满足不同层次住房需求。 目前,楼市调控目标有3种定位。一是遏制过快上涨,二是逼使房价下降,三是达到合理的价位。到底合理价位是什么?第一,在不同城市合理价位是不一样的;第二,在不同城市的地段,价位是不一样的,不同的楼盘价位也是不一样的,更主要的是在不同人的心目中,对购买力的合理价位的理解也是不同的。如何达到合理的价位?实际上最终我们要用收入比来衡量房高房价照样有人在买,如何达到合理价位?有两种途径,一种是控制房价的涨幅。房价的涨幅和收入的涨幅总体上达到平衡,这对控制房价过快上涨很有必要。二是调整供应结构。要使不同的收入家庭都能买得起,或者租得起房子,当然也要买得到和租得到和他收入相匹配的房子,这样才能算合理的价位。尽管现在保障房不够,如果我们把结构调顺了,高收入的买高房价,低收入的买低房价,中等收入的买中等房价的房子,这样就达到了合理价位。当然,完善这一制度还需要相关法规制度先行。 建设银行内蒙古分行营业部风险管理部2010-10-31