商业中心项目可行性研究报告.doc

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1、11.1 项目情况介绍番禺罗家商业中心拟由深圳泓源投资有限公司开发建设。项目位于番禺区东环路、清河东路与市莲路交界处，总占地约10万，为集体性质用地。项目拟分两期开发，一期占地46940.3，拟开发成商业物业；在项目一期用地范围内有罗家电脑城、罗家购物广场、多家餐饮企业以及五金、配件、杂货等商铺；项目地块临东环路 项目地块临清河东路项目地块临市莲路 项目地块临街表：罗家商业中心项目一期规划指标序号指标数值单位1.占地面积46940.3平方米2.容积率23.许可建筑面积93880.6平方米4.建筑密度0.35.许可单层建筑面积14082.09平方米6.一期拟开发面积67000平方米7实际容积率1

2、.4273458绿化率0.31.2 研究目的 研究项目番禺区相关物业的市场状况，判别项目的市场前景，寻找项目的市场空间，以论证项目的可行性； 确定项目的市场定位，并通过行之有效的策略，争取实现项目市场价值最大化。1.3 研究方法本报告通过分析广州市及番禺区宏观经济、人口状况、房地产市场状况、区域现状及有关规划、各商圈相关物业发展状况及项目区位等因素对项目发展的影响，结合项目自身的条件、规划要素，判别项目的市场前景，及确定项目的市场定位，提出项目建议；梳理各种对项目发展的利弊因素，扬长避短，提出行之有效的招商、经营策略建议，实现项目最大的市场价值。具体采用的研究方法有：研究方法一：定量定性分析法

3、根据客观、科学、公正的原则，针对研究的目标，通过戴德梁行资料库、政府统计文献、城市规划和政策法规的公告、房地产刊物、互联网、实地探访等形式，广泛搜集有关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论据支撑，并在此基础上进行定性的研究，做到定量与定性相结合。研究方法二：类比法在本次研究中，我司通过考察番禺各种类型的商业物业，通过对其优劣势的分析，并结合我司积累的商业地产方面的经验，将项目与潜在的竞争对手进行比较，通过研究竞争对手的发展现状以及其成功与失败之处，为项目扬长避短提供有效的参考。2 广州市及番禺区社会经济状况及城市发展趋势2.1 广州市及番禺区社会和经济

4、运行情况分析2.1.1 国民经济发展情况分析 国民经济持续快速发展，人均国民生产总值不断攀升2005年广州市生产总值（GDP）5115.75亿元，按可比价格计算，比上年增长13%。番禺区2005年生产总值（GDP）596.3亿元，比上年增长13.8%，增长速度比广州市全市高0.8个百分点；其中南沙分区后番禺区的生产总值（GDP）473.3亿元，比上年增长10.3%，人均国内生产总值为52253元。番禺区自2000年以来生产总值都保持10%以上的增长速度，经济实力进一步加强。（数据来源：番禺统计年鉴、番禺统计信息网） 产业结构优化2005年南沙分区后番禺区的三次产业分别为26.5亿元，242.6

5、亿元，204.2亿元，分别比2004年增长5.2%，7%和15.9%；第三产业所占比重为43.1%（不含南沙），且增长速度分别比第一产业和第二产业高10.7%和8.9%，比广州市全市平均水平高3.3个百分点，在全市12个区（县级市）中，增速居第一位，显示出番禺区第三产业的增长幅度比第一产业和第二产业快，产业结构的优化调整正在加速进行中。 投资力度继续加大，投资结构有所调整广州市全年完成全社会固定资产投资1445.33亿元，增长7.1%；新增固定资产605.01亿元，下降45.6%；固定资产投资率为28.3%，比上年下降2.0个百分点。房地产开发投资488.86亿元，增长2.5%，占33.8%，

6、比重比上年下降1.5个百分点。番禺区受广州固定资产投资影响下，固定资产投资总额增长激烈，自2000年以来一直保持40%以上的增长速度发展，2003年达到78%的近年最高速度。房地产投资在宏观环境的影响下有所调整，番禺区2003年和2004年投资额都有所降低，出现负增长。 商贸业发达广州市2005年全年实现社会消费品零售总额1898.74亿元，稳居全国大城市第三位，增长13.2%。全年批发零售业商品销售总额7368.95亿元，增长14.9%。批发零售业销售额较快增长。全年批发零售业实现增加值530.43亿元，增长12.7%。实现零售额1591.88亿元，增长13.5%。番禺区2005全年实现社会

7、消费品零售总额231.9亿元，增长23.1%，高于市平均水平9.9个百分点，增速居全市第一位。在社会消费品零售总额中，批零贸易业184.2亿元，增长24.6%，餐饮业43.4亿元，增长26.9%。由此可见番禺区零售贸易业整体上增长速度比广州快。2.1.2 人口分布及增长情况2005年末广州市户籍人口数750.53万人，比上年末增加12.86万人，增长1.7%；近年番禺区人口增长速度缓慢，2000年至2003年间共增长5万人，2004年年末全区总人口102.87万人，比上年末增加5.19万人，增长5.05%，是2000年以来增长最快的一年，人口总量相对稳定。2.1.3 居民生活水平、消费结构情况

8、分析 居民人均收入逐年递增广州市城乡居民收入水平不断提高。2005年全市单位职工平均工资为33839元，增长9.1%。全年城市居民家庭人均可支配收入18287元，增长8.3%，农村居民家庭人均纯收入7080元，增长6.9%。2005年19月番禺区城镇居民收入平稳增长，居民家庭人均可支配收入13989.69元，比上年同期（下同）增长4.5%。以此收入测算，全年城镇居民收入为18653元，高出广州居民366元。 生活质量进一步提高广州市全年城市居民家庭人均消费性支出14468元，增长10.3%。其中，服务性消费支出5068元，增长8.9%，占消费性支出的35.0%。2005年19月番禺区支出增长较

9、快，人均消费支出10915.46元，同比增长9.4%。2004广州市城市居民家庭人均可支配收入16884元，人均消费性支出13121元；番禺区城乡居民家庭人均可支配收入17988元，比广州平均水平多1104元，人均消费性支出13189元，比广州平均水平多78元。数据表明番禺区城乡居民生活水平比广州市平均水平高。 城乡居民年末储蓄余额加速上升番禺区人均储蓄余额增长迅速，2000年至2004年增长速度都超过10%，从2000年的26736元增长至2004年的45502元，由此可见番禺居民的消费能力不断加强。2.2 广州市及番禺区商业发展情况根据广州市整体发展战略“东进，西联，南拓，北优”，番禺区地

10、处广州市南部，是南拓战略的重点区域。广州市区划调整后“新番禺”的商业网点发展规划已初步编制完成，到2010年，番禺将沿地铁发展建四级网络，北部发展批发市场，南部主攻农副产品交易， 8个镇商业中心和28个楼盘商业中心构成的商业中心区和一批社区商业中心区。 根据广州市番禺区20042010年商业网点发展规划（送审稿），未来番禺区商业发展空间结构体系将由两大系统、三条发展轴、四级网络商业功能区和五大重点发展区为主体，构建多中心、多层次、均衡分布的组团式布局。中心城区发展区北部重点建设区东 部 重 点 发 展 区南部引导发展区大学城重点发展区三条发展轴是地铁三号线发展轴线、地铁四号线发展轴线和沙湾中心

11、城区石基商业发展轴线。四级网络则由包括易发商业步行街商业中心、番禺广场罗家现代商业中心、汉溪现代商业中心在内的区级中心区，由6个商业中心组成的区级副中心区，由8个镇商业中心和28个楼盘商业中心构成的镇级（大型楼盘）商业中心区和包含一批村及社团（组团）商业中心的社区商业中心区构成。 未来番禺五大重点发展区分别是中心城区发展区、北部重点建设区、东部重点发展区、南部引导发展区、大学城重点发展区。中心城区发展区东起石基南部干线，西至市桥景观大道（规划中），北至北二环，南到市桥水道，以易发步行街以及繁华路、大北路一带区域和番禺广场罗家购物中心为代表的城市商业中心。北部重点建设区是金山大道以北，南部干线以

12、西的区级副商业中心区，依托主要快速干道发展大中型专业（批发）市场，提升所在范围的镇级和社区商业中心，发展以零售和服务为主导的商业网点。东部重点发展区包括石基、石楼、东涌（鱼窝头），将以建设广州新城为契机，发展区级零售和休闲服务为主导的商业功能区。南部农副产品交易中心是以沙湾水道以南的鱼窝头、榄核、大岗等镇构成。大学城商区主要满足大学生和教职工的商业需求并辐射周边。（资料来源：广州日报） 番禺区商业网点的发展规划主要分三类，第一类是现代商业中心，第二类是批发市场和物流园区，第三类是零售网点。具体情况如下：2.2.1 中心城区发展区重点建设和改造现代商业中心番禺区近期要重点建设和改造两个有代表性的

13、现代商业中心，这两个商业中心都位于中心城区发展区，形成番禺区最具影响力的商业中心，留住区内消费层，有利于形成番禺区的商业形象。其中两大商业中心包括：汉溪现代商业中心和繁华路的现代商业中心。2.2.2 建设和改造批发市场园区和物流园区番禺区批发市场的发展比较快，但是由于缺乏总体规划和宏观指导，大部分批发市场都有着规模小、档次低、管理滞后的弊病，为了更好地利用交通四通八达的地理优势，番禺区近期要重点规划发展4个批发园区和1个物流园区。其中包括万博中心和 雄峰商贸城(目前空置)构成的高级批发市场园区；由沙溪批发市场升级改造的批发园区；由易发音响批发市场和百越珠宝采购博览中心组成的专业批发市场园区；由

14、莲花山大型水产品交易批发市场、石楼大型农副产品批发市场以及升级改造的清河市场构成的农副产品批发市场；沙园家电物流中心园区。2.2.3 建设和改造零售网点 大型零售网点建设番禺区经济发展速度加快，跟上经济日益发展的步伐，满足人民生活的需要，番禺建设东区大型商业网点和新汽车站旁商业网点。 建设现代商业步行街商业步行街作为城市中最具活力的公共空间之一，能有效地促进本地消费，易发商业步行街目前已经成为具备购物、休闲、美食、娱乐、文化等配套功能的新型商业步行街。 建设社区型网点番禺区的大型楼盘的迅速发展，形成不同规模的商业网点，满足社区内居民的生活需要。（资料来源：番禺区经济贸易局）2.3 广州市及番禺

15、区城市规划情况根据广州城市建设总体战略规划纲要，番禺区将建设成为广州中心城区、科教资讯中心和航运中心。根据广州城市建设总体战略规划纲要城市功能南拓的需要，积极疏解旧城功能与人口，大力发展广州大学城、南沙新港区等。到2020年，城市建设用地可以达到381平方公里，全区可以容纳340万人口；积极建设广州新城，到2050年，城市建设用地可以达到586平方公里，全区可以容纳415万人口（包含南沙区）。片区空间结构由两条依托轨道交通的发展轴、三条沿江城市发展带、四条结构性生态隔离带、六个发展区共同构成的具有南国水乡特色的网络型生态城市结构。具体表现为：2.3.1 两条依托轨道交通的发展轴轨道交通三号线是

16、北起广州新机场，南到番禺广场并延长至海鸥岛，串联着广州新城市中心和番禺片区的一系列发展热点，在番禺片区通过大石、钟村、市桥、石碁、石楼、东涌、黄阁及南沙经济技术开发区，是现状广州市旧城功能疏解和拓展的主要地区。轨道交通四号线串联了一批基于知识经济和信息技术的新兴产业地区，从广州科学城、琶洲国际会展中心、广州生物岛、广州大学城到广州新城，汇接轨道交通三号线，辐射南沙经济技术开发区和南沙新港区，是广州市未来新的城市功能布局的策略性增长地区。2.3.2 三条沿江城市发展带 珠江后航道发展带：由北部调整完善区、广州大学城发展区构成； 沙湾水道发展带：由市桥调整完善区、广州新城重点发展区构成； 蕉门水道

17、发展带：南沙地区沿蕉门水道发展(南沙区已单独设区)。2.3.3 四条结构性生态隔离带 北部生态廊道沿珠江后航道城市发展带和沿沙湾水道城市发展带之间的东西向生态隔离带，西起大石、钟村镇西部的农业生态保护区，向东经过化龙农业大观园、莲花山，延伸至珠江。 中部南北向生态廊道北部调整完善区、市桥调整完善区与广州大学城重点发展区、广州新城重点发展区之间的生态隔离带，南起蕉门水道入海口，经市桥组团东侧生态隔离带、向北延伸至珠江后航道。 中部东西向生态廊道广州新城重点发展区、市桥调整完善区与南沙重点发展区之间的生态隔离带，西起滴水岩，沿沙湾水道向东延伸至珠江。 西部生态廊道南起洪奇沥水道入海口，沿西部快速道

18、路，经滴水岩、大夫山，向北延伸至珠江后航道。2.3.4 番禺五个发展区 北部调整完善区包括大石、钟村两镇以及南村镇中部快速干道以西部分，以大石为组团中心。该区是番禺的北门户，重要的工业基地，广州城郊型高素质环境居住区，珠三角现代都市旅游胜地。 市桥调整完善区包括市桥街、沙湾镇以及石碁镇中部快速干道以西部分，是广州市南部重要的生活服务中心、商品流通中心和番禺片区的行政中心。 广州大学城重点发展区包括新造镇以及化龙镇的大部分、南村镇中部快速干道以东部分。是广州信息港的重要组成部分，是华南地区高级人才培养、科学研究和交流的中心，是以信息技术为主导的高新技术产业基地之一，是学、研、产一体化发展的新功能

19、区。 广州新城重点发展区包括石楼、东涌两镇以及石碁镇中部快速干道以东部分、化龙镇的一部分，是集以控制、管理、服务等新型技术产业为主导的现代物流、生态型文化旅游产业、国际化商务办公、居住于一体的新功能区。 中部都市农业发展区包括榄核、鱼窝头、大岗、灵山四镇，是番禺片区主要的农业区、重要的加工基地，是市域重要的高新农业和都市型农业发展区。2.3.5 番禺区工业布局沿规划中的西部疏港快速干道，在北部调整完善区、市桥调整完善区、中部都市农业发展区直到南沙重点发展区的西侧，串联了一系列现有的和规划的技术和资金密集、外向型为主导的传统工业发展区，通过疏港道路与南沙新港相连。 北部调整完善区要促进现状工业从

20、粗放、劳动密集型向资金、技术密集型升级。逐步搬迁混杂于居住区中对居民生活有影响的零星工业，集约发展沿西部疏港快速干道的大石石北、钟村钟屏工业区。 市桥调整完善区要逐步搬迁内环路以内的混杂于居住区中对居民生活有影响的零星工业，集约发展沿西部疏港快速干道的沙湾福龙工业园区，内环路内侧不应再设置工业用地。中心城区原有的工厂，逐步迁往城外。 中部都市农业发展区要真正保护农田，必须要有均衡的产业结构，为继续发挥大岗、灵山以及榄核几个镇工业发展的现有优势，沿西部疏港快速干道集中规划布置若干大型工业区。 沿规划中的轨道交通四号线发展轴，在广州大学城重点发展区、广州新城重点发展区发展一系列新兴产业园区。2.3

21、.6 综合交通规划 主骨架路网布局番禺区的主骨架路网系统主要包括：高速公路、快速路、区域性主干道、主干道一级、地区性主干道、主干道二级四个层次。 主骨架路网形态与结构：以片区“五纵八横”的高快速路网为骨架，区域性主干道为辅助，各发展区地区性主干道为基础的三级走廊型网状路网结构体系。 高快速路系统：高速公路4条，其中南北向1条，东西向3条；城市快速路10条，其中南北向5条，东西向5条。 主干道系统：区域性主干道系统共32条，其中，南北向15条，东西向17条。 轨道交通骨架线网规划未来番禺区的发展将逐步形成以轨道交通为核心，以公共交通为支撑的公共交通依赖型地区，轨道交通战略骨架线网规划包括确定线路

22、大体走线和重要轨道交通枢纽站两个层面。 与本案相连站点番禺区战略轨道交通线网由四条线路组成，分别是地铁三号线、地铁四号线、地铁七号线、紫坭轻轨线，所设站点遍布中心城区，且轨道系统内设多个大型换乘枢纽站。（资料来源：广州市城市规划局番禺分局）2.4 社会发展情况对项目的影响1 番禺区居民收入水平每年递增，消费性支出加大，数据显示番禺区人均可支配收入和人均消费性支出都比广州市平均水平高，显示出番禺经济水平非常发达，居民具有巨大的消费能力；2 经济的持续发展，收入的不断提高，为商业、餐饮娱乐业的发展提供很好的外部环境；3 社会零售总额每年巨大的增量，需要有更多的商业物业支持其发展；4 广州城市的南拓

23、，番禺市区的向外扩展，将对新的商业中心的形成起强大的推动作用。5 交通路网的发展提高了市桥商业对周边镇区的辐射能力。3 番禺区商业物业市场分析3.1 广州市商业物业市场状况3.1.1 商业物业市场总体状况随着广州城市建设的发展、城市总体规划的重新定位、交通网络的扩大和完善，目前在市区内已形成了北京路、上下九、农林下路、天河城、中华广场、环市东和江南西七大主要商圈。该七大商圈大多分布在地铁一、二号线沿线，基本上都有地铁相连。七大商圈分布图：（1） 北京路商圈北京路是广州城始建的所在地，地处广州市旧城中心，历来就是最繁华的商业黄金宝地，号称“岭南第一街”，有着深厚的文化底蕴。改革开放后，北京路汇集

24、了广州百货大厦、新大新公司等市级大百货商店以及一批著名的时装商场，并与西湖路夜市、高第街专业市场等闻名全国的商业街道共同形成一个商业气氛最浓的商圈。1998年5月，北京路商业区在双休日开通了“步行街”，并在之前按照“商业入室经营”的要求结束了西湖路夜市和高第街专业市场，从而令路段内所经营的商品质量，档次及消费群体素质都由中低档提升到中高档次。1999年6月28日，随着地铁一号线的正式通车营运，北京路的商业发展更为迅速，以北京路为中心的四周支线，如中山四路、中山五路、北京南路、西湖路、文德路、文明路等路段都因为地铁的通车而更加繁荣、兴旺。地铁为此区域带来滚滚人潮，弥补了步行街封路时对其产生的交通

25、影响，从而吸引了众多的品牌专卖店进驻，形成了以中高档商品为主，众多名牌商户，著名服装、饮食等品牌店各式其式的繁荣商业圈。北京路的商业随着广州经济的发展而发展，并逐渐走向现代与历史文明相结合的道路。根据规划方案，北京路商圈的范围将进一步扩大，不仅将围绕北京路的教育路、文德路、中山五路、西湖路、惠福东路、大南路、高第街等“三纵五横”商业街区纳入统筹规划范围内，还将北京路步行街向北延伸到财厅，向南拓展到沿江路天字码头，构建北段以文化为主题的文化商业区，中段以中高档服装、综合性大型商场为主的购物旅游区，南段为娱乐休闲区的商业功能结构。重点发展饮食、娱乐、康体等服务业门类，吸引国际知名品牌进入，提高国际

26、化水平，在2010年左右建成具有岭南特色的国际商业步行街。（2） 上下九商圈该商圈地处广州近一个世纪来的传统商业旺区“西关商廊”，商业发展历史悠久。其商业网点不但具有西关特色，而且密度高、品种全面，“街铺商业”极为发达。是广州市三大商业重地之一。由于经历了历史风雨的洗礼，加上荔湾区发展速度较其它新兴区域缓慢，其居民消费力相对较低，该商圈内经营的商品以中低档为主，成为”又平又靓又多“的小商品集散地。90年代中期该路段建起了荔湾广场，使上下九路至第十甫路一带的商业档次得到一定提升。1995年9月30日，下九路及第十甫路开通“商业步行街”，开业时有商店348户，其中包含百货、酒楼餐馆、中西药店、文化

27、娱乐及其它服务性商店。1999年，为保护好本区的人文景观，荔湾区政府对上下九路进行了重新整饰，保留旧有岭南建筑风格，全街洋溢着独有的西关风情，吸引了不少中高档的店铺进入。目前该商圈内云集了各类专卖店、西关美食店、平价商店、小型商城，是一个集饮食、购物、旅游、文化于一体的传统商业区。但整体商业档次仍较北京路低。所以上下九商圈目前已开始着手商业结构调整，铺建康王路段的交通，使上下九、东风路、中山路能连成一个“非”字型路网，推动上下九商圈经济业态从低端向高端发展，以龙头企业带动经济往纵向模式发展。（3） 农林下路商圈农林下路北接环市路、东风路，南连东山口，接通龟岗大马路与署前路，交通四通八达，是广州

28、市三大传统商业区之一。所处的东山区历来是商贾云集、商贸频繁的富庶之地，客源以政府员工、华侨为主，商业底蕴浓厚。东山区80年代多以临建商铺为主，中期随着大型购物中心在广州的纷纷出现，以及广州商业的日趋繁荣，引来了不少省外乃至外国公司扎根本区。1996年，北京“王府井百货大厦”南下广州，在农林下路建起楼高9层的大型商厦，与原有的东山百货一起，带旺了农林下路及东山口一带。98年后，农林下路传统商业街地位有下降趋势：几家名店撤出，逐渐变成现在以临铺为主，品牌店为辅的中档商业街，经营商品档次逐渐下降，而王府井百货和东山百货的发展亦相对落后，区内缺乏大型龙头商业项目带动。针对此情况，为了巩固农林下路商圈的

29、商业地位，发展东山区经济，1999年东山区对从东山口至环市路的2100米农林商业街进行改造，包括街内路灯装饰、灯光、广告招牌、两边店铺及治安、车辆管理，还重新设置8个绿化景点。又针对农林商业街商铺档次参差的问题，对低档商店进行拆除，重建新的两层装有落地玻璃的店铺，加大力度，提高区内经营档次。在市政规划下，农林下路将在五年左右变成一条高楼林立，高级商场聚集的商业街，但目前落成的新裕大厦和东山锦轩现代城对该商圈商业氛围的影响并不大，商业档次的提高没有实在的景象可寻。（4） 天河城商圈天河城商圈的形成和发展得益于广州城市发展中心的东移。天河作为新城市中心，随着天河体育中心的落成、火车东站的建成，以及

30、地铁1号线的开通，出现了以天河城广场为中心，并扩散至天河购书中心、体育东路、体育西路、广州火车东站一带的新兴商贸区。位于天河立交旁的广州购书中心，从1994年起每年接待国内外读者逾800万人次，销售额逾亿元，打响了该区商业发展的第一炮。1996年，天河城广场的开业，更为此区商业繁荣掀开崭新的一面。随后，紧邻其右的宏城广场亦开业，更使体育中心一带成为新兴之商业旺区。加上天河北路、体育东路、体育西路一带聚集了中信广场、大都会广场、金利来大厦等一批高档次的写字楼，成为广州新一代的中央商务区，云集了大批高素质的白领人员；地铁一号线的开通，亦为该区带来巨大人流。数量庞大的顾客消费群支撑着该区逐渐形成集购

31、物、娱乐、饮食、休闲于一体的现代商业带。天河城商圈与传统商业区相比，缺少了岭南文化内涵，更多地显示了广州大都市现代化商业区的形象，其新型的购物模式和较高档次定位得到了众多消费者的认同，势头丝毫不让北京路、上下九等老牌商业街。目前，天河城商圈的范围不断扩大，形成一个以天河城和正佳商业广场为商业中心，向外辐射的各具功能的互补商业形式共存的大商业格局。在东起石牌东路、西至广州大道、北到广园东路、南临珠江的10平方公里范围内建立起涵括传统商业、文化体育产业、休闲娱乐产业、电子信息产品、家居建材、高档餐饮、汽车销售等多功能的立体性商业圈，并着力成为华南第一商圈。（5） 中华广场商圈中华广场商圈位于中山二

32、、三路段，是新兴的大型综合商贸区，以中华广场为中心，由流行前线、地王广场、东川名店城、陵园西通讯专业市场、东较场摩托车配件专业市场等组成。80年代起这里仅有少量零星的临街铺，至1998年金濠商业城（老鼠街）迁至中山三路开业后，陆续带旺了该区。随着电讯业的兴起，陵园西逐渐建起许多经营电讯产品的商店，此类商店越开越多，使陵园西成为电讯一条街；随后加上地铁一号线开通，流行前线开业，又有继天河城后的一大型集购物、饮食、娱乐于一体并引入吉之岛名店的中华广场开业，整个中山三路商业火热起来。之后又逐渐将商业气氛延至中山二路、中山四路、东川路、东山口，整个商圈的商业地位不断巩固，形成新的商业旺地，气势直逼市级

33、商业区。陵园西路目前以中华广场和流行前线两个连接地铁的商场物业和陵园西电讯一条街带动着整个区域的商业发展，经过几年的发展和中华广场的大规模宣传攻势，中华广场商圈的商业地位已经初步得到消费者的认可。流行前线成功转型，从以前经营低档物品、吸引中小学生为主的场所，发展成为目前已被青年消费者接受，经营品种多样化、品牌化的中档商业地点。加上中华广场的开业率和综合功能的设置有了突破性的进展，特别是在娱乐和餐饮方面，令该区的人流量大幅上升，对年轻一族消费者的吸引力越来越大。（6） 环市东商圈环市东商圈的所在同时也是广州市一个重要的中心商务区，经过多年的发展，该区的交通、商业、购物、饮食、娱乐等功能配套已极其

34、完善，星级宾馆酒店和高档写字楼林立，著名商场购物中心举目皆是，剧院、酒吧以及各式食肆点缀期间，都会经济氛围十分浓烈。七、八十年代，随着友谊商店、白云宾馆、花园酒店等一批涉外的商场酒店在环市东路开业经营，吸引了广州第一批的甲级写字楼在此落户。继93年广州世界贸易中心大厦投入使用，之后陆续有国际电子大厦、东山广场、宜安广场、荣建大厦、好世界广场等高档写字楼物业推出，加上广东国际大酒店、文化假日酒店等一批星级酒店的落成，环市东中心商务区由此形成。为适应中心商务区的购物、饮食和娱乐需求，以友谊商店为首逐渐出现了多个高档次购物商场、中高档次的各地特色饮食和别具风情的酒吧以及咖啡店，成为广州以高消费为特征

35、的商业圈，并享有“广州尖东”的美誉。特别是友谊商店世贸购物城花园酒店名店街，齐集了大量世界名牌专卖店，是广州最大的精品购物商圈。2003年9月，白云宾馆改造工程完工，建成了一个专门引进国际高端品牌进场经营的丽柏广场。继而友谊商店出资9000万元扩建裙楼与白云宾馆相连，加上现在友谊与世贸中心的空中走廊，形成了一个营业面积达5万平方米的世界名牌百货购物圈。丽柏+友谊+世贸的精品消费金三角与环市东路对面的花园酒店、好世界广场、宜安广场遥相呼应，将共同撑起以高端商务消费为特色的环市东精品购物商圈，这也是目前中国华南地区最大的高档精品购物圈。（7） 江南西商圈80年代江南大道中一带建起了南丰商场、江南大

36、酒店、海珠购物中心，之后又有各类商铺开业，将兴旺的商业氛围延伸至江南西路。如今江南西路已成为继上下九、北京路、农林下路、体育西路以外广州第五条繁荣街道，拥有数家大型商场和一批名牌专卖店。除上述大型商场外还包括有江南西女人街、潮流至上名店城及一系列临街商铺，以中、小型规模商店，经营中档商品，品种以服装精品、鞋业为主，亦有部分饮食业商铺，十分兴旺。该商圈的商业气氛成熟，加上与其连接的江南大道和商业发展日趋兴旺的宝岗大道，构成了一个“H”型的商业购物中心区。由于该商圈位置得天独厚，将成为广州河南地区一个商业、服务、文化和金融中心。3.1.2 市场供求情况(1)市场供应情况数据显示，过往几年广州市的商

37、业物业供应有较大的起伏，主要是在原八区范围内，如2002年与2004年相差一倍以上（缺乏2003年数据），而番禺花都区则保持相对的稳定状态，在20万/年上下波动，并且在广州市的总供应中占据较大的比例。(2)市场需求情况从一手商业物业的成交看，番禺花都区除2002年成交额突增，超过原八区之外，其他年份都保持着比较稳定的成交量广州市二手商业物业成交保持着增长的势头，并且番禺花都两区的成交量都较为活跃，超过了原八区的成交量。同时，与两区一手商业物业成交量比较，除2002年一手成交激增外，其他年份都持平甚至超过一手成交量，可见在番禺、花都两区二手商业物业市场活跃的态势。（3）成交价格除2003年外，广

38、州市原八区的一手商业物业成交均价变动幅度较为稳定，在13000-14000元/之间，且均价远高于十区的均价，显示出番禺花都两区物业远低于原八区水平。与一手市场比较，二手商业物业市场均价明显较低，且十区与原八区的价格差距、波动幅度都较小。3.2 番禺区商业物业市场状况3.2.1 总体市场状况番禺位于珠江三角洲腹地，居民生活水平一直处于珠三角的前列，商业比较发达，传统商业主要集中在番禺区中心位置市桥，随着番禺地区房地产业的不断发展，居住人口的不断增加，带动相关商业配套不断建设，番禺商业已逐渐形成三大商业板块市桥板块、洛溪板块、华南板块。市桥板块市桥板块在番禺区商业中居于中心地位，不仅面向市桥镇，同

39、时也是辐射各镇、街道；经过多年的发展和历史沉淀，市桥地区已形成具有特色的步行街和购物商店。纵观整个市桥商业物业市场，商业主要集中在大北路与繁华路一带，大北路类似于广州的北京路，沿线有易发步行街、番禺宾馆、龙泉大酒店、友谊中心、名店城、各类型服装专卖店等，糅合了百货、餐饮、娱乐、主题商城、专卖店等业态，是目前番禺市桥商业核心区。繁华路一带是市桥另一商业旺区，沿线分布着番百商业大厦、金口岸大厦、繁华盛世广场等出名商厦，天下通讯手机专卖店、各类型服装专卖店也分布其中，该区域以购物功能为主。表：番禺市桥商场情况名称业态组合经营面积（平方米）位置易发商业街百货、专卖店、专门店4万多（总建）大北路繁华盛世

40、广场超市、专门店26500繁华路番百商业大厦百货少于3万繁华路禺山商场百货少于2万大北路百德中心专卖店、专门店10000多工业路友谊中心百货少于2万繁华路友谊大厦百货少于2万光明北路百越广场珠宝4万光明北路目前大北路和繁华路一带商业物业中，除了易发商业步行街外，经营面积规模普遍偏小，而大北路、繁华路等商业街因街道过小、缺乏可供大量人群集散的广场，使到周边物业无法升级为大型的商业中心；而且传统商业区内停车设施严重不足，不利于吸引自驾车的高端消费群体，也影响了传统商业区内物业升级为高级商场。市桥商业物业过于集中在大北路和繁华路一带，加上在传统商业区拆迁改造的成本非常高，使到在市桥传统商业繁华区发展

41、大型中高端商业物业的可能性较低，随着住宅楼盘的郊区化，大型商业也在向郊区发展，好又多定址南郊使这一趋势更加明朗化。一个大型的购物中心应该具有规模大，功能全，位置优越三大特征，这样的大型购物中心已经在周边的镇区出现，并被证明在镇区也有生存空间，如顺德容桂镇的天佑城和东莞虎门的虎门天河城，面积均达到9万；纵观市桥板块现有的购物中心，从规模来看，最大的易发商业街面积约为4万，其余商场面积均少于3万平方米，规模偏小，引入超市或百货后就没有多少面积可以容纳其他商业业态了；从功能来看，大型购物中心商品种类应齐全，购物功能强大，辐射能力很强，除此之外还应配套休闲、饮食、娱乐等功能，而此类购物中心未在市桥板块

42、出现；从位置来看，购物中心应靠近商务圈和居住区，具有良好的交通和开阔的广场，而现有的商业集中在大北路和繁华路两侧，在广场和交通方面都有待于提升。由此可见，在番禺及作为番禺商业中心的市桥，尚未出现真正意义上的大型购物中心。洛溪板块洛溪商业板块主要是服务于洛溪当地各小区的区域性板块。洛溪是番禺房地产起步相对较早的区域，早期居住物业主要以渡假性质为主，随着广州城市南拓的进一步深化，中心城区不断扩大，洛溪板块楼盘已由渡假型向常居型转变。但区域的商业仍为社区商业，集中分布在吉祥路周边，以裙楼商铺为主，由于距离广州较近，受广州中心城区大型商业物业辐射力影响，社区商业一直无法升级为大型的购物中心。丽江花园“

43、渔人码头”商业项目曾经尝试以购物中心的形式出现，但由于主要面向小区内的住户，缺乏足够的人气支持，经营情况一直不甚理想。随着洛溪板块人口数量的不断增加，区域商业向相对较高层次演变。2005年奥园城市广场面市，拥有6层共约2.2万平方米的商业面积，将成为洛溪板块首个真正意义上的购物中心。奥园城市广场商业地产项目面市后，陆续有新地购物广场、华美商贸中心、奥祈大厦等多个商用物业推出招商，并成功引入麦当劳、真功夫等知名品牌店。而随着这些新建商用物业在洛溪板块的投入使用，洛溪板块可望进入商业地产开发的全新阶段。受广州城区商业辐射的影响，在未来相当一段时间里，洛溪板块的商业较难升级为大型的购物中心，在很大程

44、度上仍然局限于区域性商业板块这一范围内，难以对市桥商业板块构成挑战。华南板块经过10多年的发展，华南板块已由一大片农田发展为广州市居住中心之一，区内拥有8个占地过千亩的大型楼盘，随着广州南拓策略的不断深化，以及基础设施的不断完善，华南板块各大楼盘已由渡假型向常居型转变，而区域居住人口呈现几何级数增长，为区域内商业物业的发展提供了良好的条件。华南板块具有多个大型楼盘，每个楼盘都有自己的小区商业商铺配套，如华南新城里面的“缤纷天地”购物街；星河湾的星河湾商业街；广州雅居乐的楼盘配套国际风情步行商业街、宏城超市；以及祈福新村的祈福食街、大型超市、肉菜市场等，但这些商业仅作为社区的配套。由于华南板块市

45、政规划的滞后，各小区重复建设情况普遍，直接影响物业的经营，除了祈福新村由于有大量社区居民支撑，社区商业经营得比较成功外，其它楼盘配套商业普遍经营不理想。由于各楼盘商业资源无法有机整合，得不到合理的配置，影响区域商业做大做强。地铁三号线2006年底通番禺、新火车站2008年在钟村石壁建成、新光快线即将开通，加上华南板块本身就拥有庞大的高质素居住群体，受诸多利好因素刺激，华南板块商业开始呈现加速发展趋势。华南板块计划兴建的大型商业物业有汉溪商业中心、锦绣香江花园裙楼商业物业、南国奥园悉尼组团西侧的商业街、祈福报建总建筑面积达30万平方米的大型商业MALL、长隆购物中心和海印集团地块，加上万博中心一

46、期，商业总面积将超过80万平方米。结论：这一板块拥有众多高质素的消费群体，有地铁与市桥、广州市区相连通，交通方便，而且未来商业面积巨大，业态众多，一旦商业成熟后将对市桥商业板块的中心地位形成冲击。除了这三大板块之外，番禺区是珠三角传统的商业集散地，造就了大量的专业市场，比较著名的专业市场有沙溪的专业批发市场、大石的家私、建材市场。但番禺专业市场大多数采用粗放形式经营，整体档次不高，租金水平也较低，各镇中小型专业市场租金一般在20-30元/平方米.月。番禺迎宾路、华南快速干线开通之后，番禺与外界特别是广州的联系性得到进一步加强，促进番禺物流业的发展，带动电子、茶叶、汽车销售等专业市场的兴起，这些专业市场不仅规模大，整体档次也较高，知名度较高的专业市场有广州锦绣茶品交易中心、番禺易发（国际）电器灯光音响城、各品牌4S汽车专卖店。3.2.2 市场成交情况（1）一手商业物业成交番禺区的一手商铺成交以2002年达到顶峰，随后逐年下降，但随着成交量的下交，价格有了明显的上升，到2006年第一季度达到了7094元/。（2）各街镇一手商业物业成交情况数据显示，2005年钟村由于新火车站建设的原因，其成交量迅速扩大，明显高于其他各镇居于首位，且价格也迅速攀升，超过了市桥街，位居桥南街与沙头镇之后，成为番禺区的投资热点；而与项目相邻的东环街成交并不活跃，且其均价相对较低。表：2005