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1、XXXX四星温泉休闲酒店可行性报告第一节 项目概况2第二节 背景分析221政策分析222市场分析323选址分析4第三节 目前星级酒店现状及趋势5第四节 经营定位641定位基本理念642定位主要依据643经营理念6第五节 功能布局与建设基本思路751功能设置852酒店设计建议1053酒店建设标准11第六节 投资进程与前景展望 1261投资进程1462前景展望18 第一节 项目概况11项目名称XXXX生态温泉大酒店（暂定）12发起单位XX开发公司13企业性质有限责任公司14地 址中国河北XX县15投资总额1600,000,00元人民币 第二节 背景分析21政策分析 伴随着中国经济的持续增长以及社会
2、消费水平的与日俱增，以劳动密集为主要特征的第三产业也必将得到新的支持和发展。 项目所在地XX县及项目辐射周边半径15公里内的XX工业区均无高星级酒店与高档次商业中心，项目建成后将弥补这一空白，成为高新区的重要服务配套项目与政府形像工程，项目与XX县政府合作，项目的启动与建设必将得到XX县政府的关注和支持。22市场分析 XX工业区位于华北平原腹地，地处京、津、石三座大城市和沧、保、衡三个地级市的中心位置，同时处在环渤海经济区和京、津、冀都市圈内，具备吸纳国内外资本、承接产业转移的区位优势，为经济互补合作和共同发展开辟了广阔前景。 XX工业区毗邻大广高速公路（大庆广州）XX北出口和保沧高速公路（保
3、定沧州）XX出口，具备了京、津、石1.5小时高速公路直达的交通优势。 XX工业区规划面积16.33平方公里，目前建成区5平方公里，已形成了以毛皮业为主导的毛皮、装备制造、商贸物流及铁路发展等特色产业集群，2009年5月被省政府正式批准为省级重点产业聚集区，2010年9月被省政府正式批准为省级物流产业聚集区。 XX工业区确立了“毛皮产业”、“电器装备制造业”、“路缘经济产业”三大产业方向，高起点、高水平编制完成了XX工业区产业发展规划、总体规划、控制性详细规划、规划环评等基础性规划。 XX县人口33万人，XX工业区地处京、津、石三座大城市和沧、保、衡三个地级市的中心位置，地理位置得天独厚，距北京
4、170公里，距天津、石家庄150公里，距沧、保、衡三个城市在100公里以内。在200公里经济圈内拥有人口1亿人，同时有首都机场、天津国际机场、石家庄国际机场三大航空港，有黄骅港、天津港两个大型海运港口。单单县城范围内便有中小型企业1000多家，流动与非流动人口过10万.2010年全县国民生产总值完成88.8亿元，财政收入完成10.6亿元，出口创汇1.09亿美元；利用外资684万美元，本地居民的消费理念虽然较为理智，但消费能力却不容置疑。 尽管XX县区内酒店经营状况均处于中等水平，竞争相对激烈，但是我们调查后了解到，现正在营业的酒店，其硬件设施和风格均大同小异，服务质量也是不能恭维。随着经济的持
5、续增长，其市场空间也正逐渐扩大。如果“XX生态大酒店”依托自身优势，在硬件产品差异化和服务细节上下足功夫，必然会在同类企业中独树一帜。23选址分析项目选址具有不可替代地理优势，配套齐全，项目用地所在区域水、电、通讯等基础设施齐全。从地块本身大体情况来看，其“三通一平”工程难度系数一般，利于整个建设速度。环境、市政配套等均适合该项目的开发和建设。XX明化镇组地热井资料，取水层段10101362m，砂层厚度135m，单井涌水量1440md，井口水温57。馆陶组热储层以上部明化镇组地层为盖层，亦为孔隙型热储层，地层底界深度在20002350m，岩性为浅灰色、灰白色中、粗砂岩、含砾砂岩、砂砾岩、杂色砾
6、岩。热储砂岩单层厚度6175m，一般在10m左右，具有层数多、单层厚度薄的特点。声波孔隙度平均为23左右，仅个别单层可达26，底部砾岩声波孔隙度偏低，一般20左右。据XX馆陶组地热井资料，取水层段15102255m，砂层厚度223m，单井涌水量2640md，井口水温达82。4水质特征XX地热井水质情况见下表。本区地热水中主要阳离子为Na一，主要阴离子为HCO一、CI一，属HC0ClNa型水。地热水中主要离子含量、偏硅酸含量、矿化度、总硬度随取水深度增加而增大，pH值相应降低。明化镇组地热井热水中偏硅酸含量达到天然矿泉水界限指标，但氟化物含量超标；偏硼酸含量达到了医疗矿泉水有医疗价值的浓度，偏硅
7、酸含量达到了矿水浓度，氟、偏磷酸含量达到了命名矿水浓度，因此该热水可命名氟、偏磷酸复合型医疗矿水，同时，其热水为淡温泉。馆陶组地热井热水中锶、偏硅酸、溶解性总固体达到天然矿泉水界限指标，但氟化物含量超标；偏硼酸含量达到了有医疗价值浓度，偏硅酸、氟含量达到了命名矿水浓度，因此该热水可命名偏硅酸、氟复合型医疗矿水。本区地热水具有较弱的腐蚀性，在利用过程中应注意管道、利用设施的防腐。根据GB89781996污水综合排放标准，本区地热水中有害成分含量均小于国标最高允许排放浓度，故热废水排放不会对环境产生明显不良影响。地热开发利用地热资源作为一种新型环保能源，有效地加以开发利用，将会取得良好的经济效益和
8、社会效益。XX地区具有开发价值的热储为上第三系明化镇组、馆陶组热储。明化镇组热储埋藏浅但热水温度较低，馆陶组热储埋藏深热水温度高，地热开发利用应分层段开采。由于馆陶组热储具有层数多、单层厚度薄的特点，且孔隙度偏低，因此应从下部选取厚度较大、孔隙度较高的砂层200m左右成井，预计单井涌水量可达2400md左右，水温80左右。明化镇组上段热储砂层发育，厚度大、孔隙度高，应作为明化镇组热储开发的主要层段，取100m左右的砂层成井，预计单井涌水量1440md以上，水温50以上。馆陶组地热井热水温度高、水量大，热水可直接用于供暖，按日开采2400m、水温80，排水温度35计算供暖面积可达1010m。明化
9、镇组上段地热井热水温度较低，应主要用于洗浴等方面，用于供暖应采取地板热辐射供暖方式，按日开采1440m、水温50，排水温度30计算供暖面积为3510m。开发中可采取打对井方式，即同时钻凿一口明化镇组地热井、一口馆陶组地热井，将两口井热水混合后进行供暖。地热水除用于供暖外，还应综合开发利用，用于种植、养殖、游泳馆、材料加工等多方面。由于地热水中含有多种微量元素，许多达到了医疗矿泉水的标准，具有较好的医疗保健作用，适宜于洗浴和医疗用水。第三节 目前星级酒店现状及趋势 根据全国星级酒店研讨会的调查，目前酒店业的现状及趋势是： 四星级以上的酒店经济效益普遍较好； 高星级酒店凡是娱乐、休闲度假规模巨大的
10、效益较好； 凡是注重酒店形象包装及品牌策划的酒店均效益较好； 老式以单纯商务为主的酒店正在转型之中，私营大型酒店，股东淡出经营权是当今酒店发展的趋势； 酒店管理公司运作模式正在向国内二，三线城市大举发展。第四节 经营定位41定位基本理念411档次定位：准四星生态温泉商务酒店。412功能定位：中、高端商务，会议，娱乐，高新区商业休闲中心。42定位主要依据 目前，XX县尚无一家集商贸、酒店、餐饮、办公、休闲、娱乐与一体的综合性商业服务中心，建成营业后将弥补这一空白。在XX县内建设准四星生态商务酒店，在XX尚属首家，鲜明的功能与市场定位，将成为在XX酒店市场竞争中取得成功的第一步。43经营理念431
11、主题理念：打造XX县首家独特的生态温泉商务酒店。高新区内最体面的商务接待应酬场所，最具有品位的娱乐、桑拿水疗休闲去处，最时尚的商业、办公、居住空间。432衍生理念：XX集团的实力象征，以物业保值增值，以准四星级标准的商务客房及配套会展、餐饮设施为品牌形像，以规模化的客房、温泉桑拿和KTV包房为利润中心，以特立足，以特取胜，人有我新，人新我精，人精我奇，人奇我变。433运作策略：在最短时间内，形成企业自己的核心竞争力（即独特的竞争优势手段及良性循环机制），实现标准化运行。以个性化的服务为特色，按五星级模式经营客房、餐饮，娱乐、桑拿。除与旅行社等代理机构建立广泛的伙伴关系外，应着重建立以会员制为发
12、展导向的营销方式，完全以顾客需求为中心，充分利用信息资源，准确界定酒店的目标市场，营造经营特色。 第五节 功能布局与建设基本思路51功能设置511环境设计建议 赞成xx公司的环境设计方案，建议能进一步考虑参考中国饭店协会发布的绿色饭店标准。512单体功能布置建议公共建筑部分：酒店及办公 建议酒店、办公主楼、裙房与居住建筑部分地下建设成地下室，使停车位增加到150个（包含生态停车场）以上，以满足营业需要。A、酒店底层设主入口、接待大厅、总服务台、大堂吧，无国界西餐厅，商务中心，监控、消防控制室，医疗、美容、办公及附房等用房；二层设中餐厅，中餐包房，多功能宴会厅及厨房；三层设KTV包房（约40间）
13、，酒吧，KTV接待大厅，KTV专用厨房，办公及附房等用房；四层设桑拿（约30间房）、水疗、棋牌、桌球、健身房、乒乓球、沙壶球等休闲娱乐用房；五层设多功能会议厅，会见室（贵宾休息室），中小会议室，小型室内展览馆、会议休闲区（咖啡吧），室内生态花园小品，办公及附房；六至十层为标准客房和套间客房，屋顶花园，露天恒温游泳池、赞成设计单位每层均带有空中花园的设计方案，其中六层为蒸气客房区（桑拿与客房共用）。B、高级办公写字楼八至十层（一至五层属酒店部分）为高级办公写字楼。居住建筑部分赞成设计单位的方案，由高级公寓与宿舍两部分组成，建议考虑在宿舍底层设置洗衣房。商业建筑部分赞成设计单位的方案，建议弧形布局
14、商业街建两层，考虑引进小百货、小超市、小型快餐店、针对工业区的小型展览馆等商业模式。52酒店设计建议521总体设计指导思想以市场需求及经营目标为前提，充分考虑开业以后的经营效果和投资回报，能够体现“生态商务酒店”特色，有鲜明和良好的市场形象。522酒店设计应体现出较强的对市场需求环境的适应性、可变性和前瞻性（建成后能领先市场2年以上）。原则为：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能设计等按照现行国家GB/T14308四星级饭店标准设计建造；酒店的装修以及其他设备设施、用具、陈设等可考虑市场的实际需要和投资状况，进行灵活变通处理，力求既能满足初步的经营目标，树立良好的形象，又能节省投资。523酒店
15、的建造与装修应重设计，轻材料。体现设计是灵魂，建材为设计服务的投资理念，充分使人工环境与自然环境相搭配。建议避免贵重材料的堆砌而忽视酒店的文化内涵和个性。524 客房应控制在88间套左右，套房（含残疾人房）、双人房、单人房建议按0.5：4.5：5比例建设，双人房床宽1.2米，单人房床宽2米。设一豪华客房楼层（行政楼层），以套房和豪华单人房为主，其中三套房或四套房相邻设有若干标准房，在平面布局上宜单独成区，以确保安静、方便，并能满足政府接待保卫工作的特殊要求。525大型多功能会议厅，必须交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊、衣帽间和配套的服务、贮藏用房及卫生间。设120230平方米左右的会见
16、室一间，含隐蔽式卫生间。建议包含娱乐、康体、客房在内的所有房间全部接入宽带网。大型会议室应配置同声传译设施。如若可能建议建设一个生态会议室，使用特殊的玻璃与外界隔开，通过先进的光控作用，室外的人看不到室内的人，里面的人可以看清室外风光，配以绿色植物、石径小道和各种先进的会议设施，以避免过去会议室那种压抑、疲劳的感觉，让顾客感觉非常舒适、惬意。526娱乐餐饮能适应大型会议、政府接待、地方厂商经济活动及当地婚庆活动和其他各种中高档散客宴请等需要。要有可容纳2桌和4桌的包厢，包厢面积适当宽敞，要单独设有卫生间。多功能宴会厅即可接待大中型宴请，又可分拆为包厢。与餐厅配套的厨房部分，与娱乐配套的小姐房部
17、分，面积适当，布局合理，传菜线路不与主要公共区域相交叉。527建议娱乐与桑拿要有独立通道。健康娱乐功能内容发展快、变化多、人流量大，某些区域要有一定的私密性，因此设计中要注意区域划分的独立性和合理性，要有前瞻性和可变性，以适应市场需求的变化。桑拿休闲大厅设可调节的多功能座椅，且均设可独立上网的液晶电脑或电视机。528政府接待是一块较大的市场，是酒店树立形象的重要阵地，也是服务于当地政治、经济发展的具体表现。因此酒店在筹建之初就应从硬件设施和软件管理上考虑此内容，以有利于更好地提供服务和酒店自身的发展。在交通组织、位置布局等方面，应考虑具有较佳的私密性、独立性和安全性的要求，例如会见室与豪华餐饮
18、包厢二者之间应尽可能临近；大会议厅及多功能厅则应尽可能设贵宾休息室及单独通道；套房不宜设在同一楼层。529与经营功能区域相配套的前厅是酒店的门面，空间要有迎宾的氛围和效果，大堂净高应在6米以上，体现高星级酒店的气势。服务功能要全，布局要合理，流线要通畅。中庭的设计应考虑消防安全需要。工程设备区尽可能集中设置，要注意环保与节能，防止噪音与振动对宾客产生不良影响。设置适量维修、洗衣、监控、仓库等用房，并附设员工服装间。办公用房采用集中与分散相结合的布置方法。一线各部门可考虑分设在各经营区域，对宾客服务的宜设在前厅附近，对内及其他业务往来的可设在写字楼内。酒店初步考虑总员工数约为100人（含技师）左
19、右，男女比例约各占50%。应设有员工食堂（60100个餐位）、独立更衣室、淋浴室、员工培训教室和员工活动室及卫生间。员工及后勤用房独立设置，应与主楼有封闭式连廊相连。5210酒店设计应充分考虑环境因素，建筑物要有自己的个性和特色。总体布局中要有自己的庭院与艺术小品，力求营造优良的内部环境，并与外部环境相协调，应体现出环保、绿色、园林、高雅等要素。5211酒店应引进并体现绿色饭店的理念，在节能、环保、利用新能源（建议至少户外使用太阳能LED灯）等方面，从设计之初就加以考虑，同时在经营管理上向客人提供绿色产品，包括酒店的内部环境、食品等都应体现绿色理念，在市场上确立个性化形象。5212酒店的设计建
20、设应重视日后经营成本的控制。水、电、气、空调等应根据经营管理需要，适当分区域布置系统，必要时进行分区域设置计量装置。53酒店建设标准酒店的建设按现行国家GB/T14308标准实施。531标准客房每间净面积不小于20平方米（不含小过道及卫生间），净高在3米以上，拥有独立的卫生间（卫生间净面积不小于7平方米，并可考虑4件卫生设施布置或者干、湿分区）、衣橱等。532拥有适量的双套房和豪华套房（不少于4开间），双套房应分别设有供主人和来访客人使用的卫生间。533拥有中央空调系统，各区域通风良好。534拥有智能化管理系统、计算机网络系统、网络通讯系统、公共音响图文系统（包括园林与休闲区）、现场视音频传播
21、系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施。535拥有性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备，且均可直抵地下室。536拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统。537整个酒店区域内要求交通流线顺畅第六节 投资进程与前景展望611整个项目筹建同时启动，但根据进一步论证结果，将项目中建设速度快、回报周期相对较短的商业与公寓项目先行建成，争取在酒店开业前完成招商并全部率先开业经营，提前为酒店积聚人气，相对减少投资压力。（其中除去四星级酒店尚有约4平方米左右的住房和2000平方米左右的商业，项目的建成将成为工业园中的亮点。612经过上述分析，我们认为在目前选址兴建准四星酒店及相关商业配套项
22、目是具有前瞻性的，是可行的。为保证项目建设的有序推进，我们建议成立项目筹备办公室。建议项目筹备办公室负责人由公司董事会委托有丰富酒店项目筹备经验的专业人员担任，办公室下设项目协调组、项目调研组、项目设计组和项目顾问组，各组工作人员由XX公司代表与相关专业公司代表共同组成。筹备办公室在项目全面投入营运之后过渡为项目公司董事会。项目筹备办公室一经成立，首先解决项目策划论证、项目公司注册等问题，其后则按照既定进程全面展开各项筹备工作。建议成立XX酒店物业管理公司，建设XX集团自己的酒店物业管理品牌与管理团队，为集团未来涉足第三产业积累人才和经验。621从市场战略的角度分析，企业的成功在于能解决市场中
23、的核心问题并且明显优于其竞争对手。XX生态温泉大酒店凭借全新的经营管理理念和独具心得的操作手法在开发和占领本区域的商务及休闲娱乐市场中必将大有作为。622项目实施的进度安排建设项目实施年度为2年，即2011年X月2013年12月。为了提高工作效率，尽早完成项目建设任务，部分工作交叉进行，具体进度安排如下：（一）前期工作1.工作内容：成立项目组织机构、进行可行性研究、立项、设计等2.工作时间：2011年X月2012年3月（二）开工准备1.工作内容：筹措资金、项目预算、设计标书、招标投标、项目基础建设包括三通一平工程等2.工作时间：2011年X月2012年3月（三）建设阶段1.工作内容：所列项目的
24、建设2.工作时间：2012年3月2013年12月（四）验收阶段1.工作内容：项目评估与验收及设备调试2.工作时间： 2013年12月（五）人员招聘与培训1.工作内容：人员招聘、人员培训2.工作时间：2013年9月2013年12月二、机构设置为了有效地对XX县温泉地热资源的开发、利用、保护，实现本项目的建设目标，实施可持续发展战略，发挥XX县温泉地热生态景区在沧州市旅游区中的重要作用，由XX县旅游局指定人员组建建设专班，统一负责该区生态环境保护、旅游资源开发、经营管理和市场促销工作。建设专班负责项目区的计划、决策、组织、指导、协调、监督等管理工作。主要职责如下：1依据国家、河北省、沧州市、XX县
25、有关旅游业发展及生态保护等方面的重要法规、方针、政策和旅游发展规划，结合本项目的实际情况，制定贯彻实施旅游发展计划与年度计划；2根据总体规划设计，对项目区旅游资源进行认真调查、大力开发和切实保护，并严格实施规范化管理， 3组织客源市场的开拓、旅游产品的开发与宣传促销工作，负责从业人员的培训、建设和思想政治工作；4加强旅游行业管理，维护旅游市场秩序，接受游客投诉，负责项目区安全和环境卫生管理；5开展科研、科教、科普工作，实现生态旅游资源的合理开发和永续利用。三、人力资源开发与管理造就一批能主动适应市场变化并能引导市场消费潮流的新型管理人才和高素质的员工队伍，是旅游业全面、稳定、持续发展的重要保障
26、。（一）人力资源现状XX县旅游行业从业人员数量、规模基本上能满足旅游业发展的需要。但从业人员的素质偏低。在直接从业人员中，高学历的人才较少，特别是受过旅游管理专业大学（含大专）教育者更少，人力资源的数量与素质的矛盾较为突出，严重制约着旅游产品质量的提高，阻碍了旅游业发展的步伐。（二）人力资源需求预测1.数量需求共100人温泉部：40人客房部：25人餐饮部：25人管理人员：10人2.素质结构控制（1）学历结构近期 高中低=145中期 高中低=1.544.5远期 高中低=244（2）职位结构管理人员中管理职位设计：高级6%，中级18%，初级76%。（3）技能管理结构企业服务工种的技能等级：高级5%
27、，中级60%，初级35%。（三）旅游人力资源开发措施旅游资源的开发应以人本管理理论为指导，确保人力资源的数量配备充足、结构比例合理、素质适应旅游业发展要求。1.学历教育与岗位培训相结合。通过建立高等学历教育和岗位培训相结合的机制，充分利用教育资源，建立旅游人才培养基地。可以与兰州地区有关旅游院校联合开办学历教育班、技能培训班，提高旅游从业队伍的职业道德意识、专业服务技能和综合素质。2.岗前培训与在岗培训相结合。在旅游从业人员中，严格执行培训上岗、资格认证、登记考核等制度；积极组织旅游从业人员参加全省统一组织的各类岗位和技能培训及资格认证考核，如导游资格证书培训考试、酒店经理证书培训考试等。通过
28、严格培训上岗制度和持证上岗制度，使旅游从业者的服务意识、服务技能与国家标准行业标准靠近，从而切实提高旅游人力资源的质量，解决现有的数量与质量的矛盾。3.开阔视野、加强交流。有计划、有步骤地分批选派管理人员赴国内旅游发达地区甚至国外旅游发达国家参观、考察、学习，开阔他们的视野，培养他们的市场意识、竞争意识和开拓创新精神。4.构建人才信息库。通过建立人才信息网络，开拓用人思路，打破企业界限，加强同行业之间的合作。四、项目管理（一）实施原则本项目建设和经营将严格遵循以下原则：1可持续性地利用和保护资源；2保护环境，防止过量建设和消费；3一切设施既要考虑市场需求，也要考虑与环境资源相协调；（二）项目管
29、理本项目将严格履行项目基本建设管理程序：前期工作。本项目的前期工作将按国家有关要求完成，按项目管理权限报批；组织落实资金。按项目要求和国家有关产业导向、资金安排方向、以及社会资金流向，及时组织本项目资金到位。招投标。本项目拟建的全部项目，按照工程性质、属性分类，全部按招投标法实行招标；市场准入。加强市场管理，严格市场准入，确保有实力、有技术、资金力量雄厚的企业参与本项目建设；工程监理。对工程质量、进度和费用实行招标监理，确保监理有效，并建立和完善“政府监督、社会监理、企业自检”体系。交、竣工验收制度。本项目完成后，由地级市以上质量检测部门对工程质量进行鉴定，市以上审计部门进行资金审计，合格后及
30、时组织交工验收和竣工验收。（三） 实施方案本项目由项目业主具体组织实施。项目实施进程中，严格按照“项目法人负责制、工程项目招投标制、工程监理制、合同管理制和环保责任制”的要求，在每一个环节精心组织，严格执行。项目实施前，业主聘请有资质和资信的单位对本旅游区各建设项目进行设计，建设中聘请有资质和资信的单位作为业主的技术顾问，并参与项目管理。专业性，技术性要求较高的子项目，如设备、设备安装、环保设施建设等，以行业技术部门为主管理，部分项目如饮水、电力、广播电视、通讯等建设，由行业部门自行负责建设和管理。但实施范围和规模、建设进度等必须与本项目的总体设计相一致。XX县其他单位在本项目的实施中，根据项目要求，主动配合，努力使工程质量、进度、费用按既定目标实施。 623酒店的投资者XX集团在本地区有丰富资金、人才、信息、客户网络、商誉等资源，酒店成功开业无疑将与公司的主营业务相得益彰,XX生态温泉大酒店的建成将为整个XX县的第三产业产生明显的示范和带头作用，提升改善当地招商引资环境，必将获得良好的社会、经济效益。
