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1、土地地块可行性初步分析报告一、地块背景概要1、基本情况XX市XX区辖区。XX坝片区区位优势明显，片区规划建设用地4.8平方公里，常住人口8万人，可公开出让用地总规模3000亩，其中居住2500亩，商业设施500亩。可开发建设商品住宅246万平方米，商业服务设施60万平方米，适宜打造大型城市综合体。片区规划定位为以发展商业、金融、文化及生活居住为主的综合性功能区，将建设成为城市副中心，并建设成为XX市区西南片区的入口形象区。2、参考资料一条江将XX城区分隔成XX、XX和XX三个城区，江中有两个非常出名的“坝子”，XX坝和XX坝，这是江水冲积形成的沙洲。XX坝原来也是江中一块沙洲，四面临水，随着嘉
2、陵江水流改道，XX坝西面慢慢和陆地相连。XX坝原来只有4平方公里左右，随着土地整治的范围扩大，现在已经扩张到6平方公里。地跨XX、XX和XX三个城区。南北走向的高都路，东西走向的琴台路、瑶池路和星河西路，构成“丰”字形道路网，刚刚通车的这4条道路都按照城市二级主干道标准建设。地下管网已经铺设到位，地面已经完成拆迁工作，XX坝已经成为一块熟地。“XX坝占地6平方公里，容积18万人，相当于重新修建一个中等规模的县城。”一所中学、3所小学，两个大型农贸市场，齐全的金融、邮电、供电站等设施，还将成立派出所和居委会。在临江XX坝广场周边，还将建设1至2栋标志性建筑，与XX坝广场共同形成XX城市地标，结束
3、XX没有大型写字楼的历史。根据规划，XX坝将恢复原生态河道，引入XX江水建立1050亩的湿地公园。公园的设计理念为龙图腾，由北向南分别是“龙头”、“龙身”和“龙尾”，“龙头”位于XX坝片区的商业开发区内，周边建筑以金融、宾馆和商场等商业建筑为主，还具备大型文艺演出、水幕电影放映等功能。除湿地公园外，XX坝还将建滨江公园，公园密度在XX城区是最高的，“住在城市，住在公园里”。二、地块房地产市场基本判断1、 目前市场特点 “市场未来发展方向不明确”，目前控制性规划中的地块，没有体现出明显竞争优势，地块价值难以挖掘。桥未通，对政府公建配套的期望，开发信心不足。现阶段，房地产大势不明朗，拥地信心不足。
4、销售回款太漫长，对现金流要求过高。地块现有控制性规划中，道路太多，地块属性定位不切合市场实际。政府过于期望外来企业参与。地块起拍价格，几乎看不见增长价值。2、 消费者特色因地价原因造成的房价偏高，原住民就地购买可能性太低，销售压力空前。3、 机会分析 填补空白的开发模式和市场推广所开创的新需求。交通改善后，“休养、健康”居所概念的价值凸现 大城市进程中，“夹心层”迫切的基本购房需求 满足主流社会中的居住升级换房的要求 高档、全善、全新人居理念的新区引导出新的消费需求“性价比”住宅的吸引力4、 整合资源的开发运营思路 极有可能获得政策、建设、税收等专项资金和财务的帮扶支持政企互动，市场化手段全力
5、支持“新农村建设”市场化主动承担经济实用房的建设，获得政策和税费减免支持城市副中心、城市综合体叠加形成的新型居住热点5、 建议开发前提因为规模开发需要的购买力，仅仅依靠附近村镇消费力来去化，在短期内是根本不可能的，所以，必须靠填补XX主城区的购买需求，寻找新的消费潮流，才能满足规模销售的条件，故此，必须有便利的公共交通和生活配套的前置条件，才是完成销售的必要条件。简单的表诉就是XX市区的人为什么要来这里买房子？我们来这里买房子，决不是穷人，而是有更时尚的消费理由，有不低于城市生活的质量和便利条件。三、地块属性研究1、 地块基本情况（1）1号地块占地面积：82.3305亩 约5.4694万平方米
6、 容积率： 3.5建筑面积（含商业及公共配套面积）：19.1429万平方米建筑密度25% 绿地率30% 建筑高度：80米 商业建筑面积占总建筑面积的比例为15% （为：2.87万平方米）停车位1个/户 用地内临南侧必须设置国家二类标准公厕一座地块临江，地块异形，紧临桥头，商业非常难以设置，商业价值难以捉摸；地块后方设置为还房区域，紧临政府规划的市场用地，降低了地块的居住品质和档次。土地起拍价为：237万/亩 .土地款约1.9529亿元2、 成本概算（非精确计算，仅为经验参考数据）3990元/平方米2700元/平方米1020元/平方米270元/平方米=3990元/平方米楼面地价（237万/亩）1
7、020元/平方米1.9529亿元19.1429万平方米 =1020元/平方米电梯（18F）公寓2700元/平方米（1）建筑安装成本1650元/平方米（2）其它税、费、配套、景观营销等成本总计1050元（按所得税60元、景观40元、营销费用100元计入）税、费、保证金、配套费用等项目列表：一、费（一）、交纳给国家的硬性费用1、城市配套费 20元/平方米2、人防异地建设费 （乡镇不缴）3、散装水泥保证金 （乡镇不缴） 4、工会经费 1元/平方米5、失业保证金 1%6、再就业保证金 1%7、排污费 （乡镇不缴）8、残保基金 0.38%（二）、相关费用1、勘察费（地勘费） 5元/平方米2、设计费 6元
8、/平方米3、监理费 6元/平方米（三）、配套（86.5元/平方约等于90元/平方）水 28元/平方（按90平方米套2500元/套折算）电 12元/平方（按90平方米套1100元/套折算）气 42元/平方（按90平方米套3800元/套折算）有线 5元/平方（按90平方米套400元/套折算）二、 税1、营业税 5%2、城建税 5%*7%3、地方教育附加 5%*1%4、教育费附加 5%*3%5、印花税 1%6、所得税（利润） 25%7、土地增值税（140平方米套以内的普通住宅按1%，140平方米套以上的住宅及商铺按2%）三， 景观及环境附属按50元平方米计算测算方案（一）1、住宅 约8200万元销售
9、均价4500元/平方米，小户型销售总价18万/套左右大户型销售总价41万/套左右小户型用房比例70%，16万平方米，规划为小户型16万平方米X70% =11.2万平方米 约40平方米/户300套户型面积区间：4090平方米，绝对小户型为主力16.3万平方米X500元/平方米，利润8150万元。2、商业 约8200万元销售均价9000元/平方米2.8万平方米X5000元/平方米，利润1.4亿元。预计利润：2.2亿元。简单测算每平方米赚约1140元2.2亿元19.2万平方米 =1145元/平方米所需成本土地款：1.9529亿元建筑安装：5.184亿元配套税费等：2.016亿元总成本：9.1529亿元参考数据：楼面地价（237万/亩） 1020元/平方米起拍价每增加10万，楼面地价约增加51元/平方米。所以：当起拍价为300万时，楼面地价为1341元/平方米，成本：2700元/平方米1341元/平方米270元/平方米=4311元/平方米2011年8月30日
