土地一级开发可行性研究报告模板和实例.doc

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1、XXXXXX可 行 性 研 究 报 告项目名称：（说明研究的项目的全称）委托方：（说明本研究报告的委托方名称）编制方：（说明编制本研究报告的机构或个人名称）编制作业日期：（说明本次报告编写的起止时间）目录摘要摘要正文：（说明报告研究的项目名称、项目情况、研究中的关键参数和研究结论） 南站欧式风情小镇核心区摘要落款：（编写机构的名称、并加盖公章和法人签名）摘要日期：（编写摘要的年月日）编写说明（说明可行性研究报告的编写中应用到的重要假设条件，关键资料数据的来源，以及报告中使用的未经条查确认或无法调查确认的资料数据以及对其所作处理可能带来的影响。本研究报告的使用范围）XXXX土地一级开发项目可行性

2、研究报告一、 项目总说明在项目总说明中，应着重就项目背景、项目主办者或参与者、可行性研究的目的、可行性研究报告编制的依据及有关说明等向读者予以介绍。二、 项目的界定与描述1 待开发宗地的产权关系及其他法律关系2 宗地自然特征和区位特征3 宗地范围内地上地下物状况4 宗地所处的环境5 宗地实施一级开发后的状态三、 投资环境研究(主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。)四、 市场研究(按照所评估项目的特点，分别就当地与所评估项目相关的土地市场、房地产市场整体和特定物业类型子市场进行分析研究。市场研究的关键是占有大量的第

3、一手市场信息资料，通过列举市场交易实例，令读者信服你对市场价格、供求关系、发展趋势等方面的理解。)五、 项目策划1 土地一级开发项目的开发深度2 项目实施进度计划安排3 项目组织与实施方式4 项目融资方式5 项目完成后宗地和地上地下物处置方式与经营管理六、 投资与成本费用估算(这一部分的主要任务是就项目的总投资进行估算，并按项目进度安排情况做出项目资金使用计划。项目总投资的估算，应包括项目投资概况、估算依据、估算范围和估算结果，一般投资估算结果汇总中应包括（1）土地取得费用、（2）地价款、（3）前期工程费、（4）市政基础设施建设费、（5）公共服务设施建设费、（6）管理费用、（7）财务费用、（8

4、）销售费用、（9）开发期税费、（10）其它费用、（11）不开预见费。项目资金使用计划实际是项目财务评价过程中有关现金流入的主要部分。此外，根据土地一级开发项目的特点，还要在本章制定出确实可行的成本控制措施。)七、 项目竣工后的土地价值分析和基础数据的预测和选定(这一部分的主要目的，是分析确定土地一级开发工作完成后，所形成的土地一级开发产品（熟地）的市场价值，确定合理的处置时机与处置方式，形成项目收款计划（财务评价中现金流入部分）。土地价值分析应采用市场比较法、假设开发法、成本法和基准地价修正法中两种或两种以上评估方法。项目评价基础数据的预测和选定，主要是就项目成本和收益以外的其他相关参数，如基

5、准收益率、贷款利率等参数进行选择。)八、 项目财务评价(这是项目可行性研究报告中最关键的部分，在这里，要充分利用前述各部分的分析研究结果，对项目的经济可行性进行分析。这部分的内容一般包括（1）现金流量分析、（2）资金来源与运用表与（3）贷款偿还分析。现金流量分析，要从全投资和资本金两个方面对反映项目经济效益的财务内部收益率、年投资回报率、财务净现值和投资回收期进行分析测算。资金来源与运用表集中体现了项目自身资金收支平衡的能力，是财务评价的重要依据。贷款偿还分析主要是就项目的贷款还本付息情况做出估算，用以反映项目在何时开始、从哪项收入中偿还贷款本息，计算贷款偿还期，以帮助开发商安排融资计划。)九

6、、 社会评价(社会评价是从全社会的角度，对项目预计可以取得的社会效益、环境影响进行分析，就项目开发完成后对周边交通环境的影响进行评价，可以用效益费用分析的方法判断项目的可行性。部分土地一级开发项目与政府公共配套工程、市政工程、绿化和广场项目等的建设相关，此时土地一级开发的效益可能主要表现为社会效益，此时社会效益评价的结果，就会对项目的可行性产生决定性的影响。)十、 风险分析(一般包括定性分析和定量分析：定量分析包括平衡点分析和敏感性分析：平衡点分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的安全程度；敏感性分析则要说明影响项目经济效益的主要风险因素在一定幅度内变化时，对全投资和资本金的经济评价指标

7、的影响情况。敏感性分析的关键是找出对项目影响最大的敏感性因素和最可能、最乐观、最悲观的几种情况，以便项目实施过程中的操作人员几时采取对策并进行有效的控制。定性分析是指对项目自身的目标市场和当地政治、经济、社会条件可能的变化对项目经济效益的影响进行定性分析。)十一、 结论：(可行性研究的结论主要是说明项目的经济效益评价结果，是否表明项目具有较理想的财务内部收益率（是否达到了同类项目的社会平均收益率标准）、是否有较强的贷款偿还和自身平衡能力和较强的抗风险能力、以及项目是否可行。)附表基本报表1 全部投资财务现金流量表单位:万元序号项目合计12. n 1现金流入1.1土地出让收入1.2土地出租收入1

8、.3持有期末净转售收入1.4其他收入1.5回收固定资产余值1.6回收经营资金2现金流出2.1开发建设投资2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6所得税3净现金流量4累计净现金流量5净现值(i= ) 6累计净现值1. 开发建设投资中应注意不包含财务费用；2. 在运营费用中应扣除财务费用、折旧费和摊销费；3. 当采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需要计算1.5、1.6、2.5 和2.7 项；4. 当采用出租经营模式时，还需要计算2.3 和2.5 项。基本报表 2 资本金财务现金流量表 单位:万元序号项目合计12.n1现金流入1.1土地出让收入1.2土地出租收入1.

9、3持有期末净转售收入1.4其他收入1.5长期借款1.6短期借款1.7回收固定资产余值1.8回收经营资金2现金流出2.1开发建设投资2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6所得税2.7借款本金偿还2.8借款利息支付3净现金流量4累计净现金流量5净现值(i= 6累计净现值计算指标:财务内部收益率、财务净现值注:1. 当采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需要计算1.7、1.8、2.5 和2.6 项。2. 当采用出租经营模式时，还需要计算2.3 和2.4 项。基本报表3 投资者各方财务现金流量表单位:万元基本报表3 投资者各方财务现金流量表单位:万元序号项目合计12.

10、 n 1现金流入1.1应得利润1.2资产清理分配1.3回收固定资产余值1.4回收经营资金1.5持有期末净转售收入1.6其他收入2现金流出2.1开发建设投资出资额2.2经营资金出资额3净现金流量4累计净现金流量5净现值(i= 6累计净现值计算指标:财务内部收益率、财务净现值注: 当采用合作开发模式时，才需要编制此报表。基本报表 4 资金来源与运用表单位:万元序号项目12. n 合计1资金来源1.1土地出让收入1.2土地出租收入1.3自有资金1.4长期借款1.5短期借款1.6回收固定资产余值1.7回收经营资金1.8持有期末净转售收入2资金运用2.1开发建设投资2.2经营资金2.3运营费用2.4修理

11、费用2.5经营税金及附加2.6所得税2.7应付利润2.8借款本金偿还2.9借款利息支付3盈余资金4累计盈余资金注:1. 当采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需要计算1.6、1.7、2.5、2.6 和2.7 项;2. 当采用出租经营模式时，还需要计算2.3 和2.4 项。基本报表 5 损益表单位:万元序号项目12. n 合计1经营收入1.1土地出让收入1.2土地出租收入2经营成本2.1土地出让成本2.2土地出租经营成本3运营费用4修理费用5经营税金及附加6利润总额7所得税8税后利润8.1盈余公积金8.2应付利润8.3未分配利润注:1. 当采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需要计算58

12、 项；2. 当采用出租经营模式时，还需要计算3 和4 项。基本报表6 资产负债表单位：万元序号项目12. n 1资产1.1流动资产1.1.1应收账款 1.1.2存货 1.1.3现金 1.1.4累计盈余资金1.2在建工程1.3固定资产净值1.4无形及递延资产净值2负债及所有者权益2.1流动负债总额2.1.1应付账款 2.1.2短期借款2.2借款2.2.1经营资金借款 2.2.2固定资产投资借款 2.2.3开发产品投资借款负债小计2.3所有者权益 2.3.1资本金 2.3.2资本公积金 2.3.3盈余公积金 2.3.4累计未分配利润注: 当采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需编制此表。基本报

13、表7 效益费用分析表单位：万元序号项目合计12. n 1效益1.1直接效益1.1.1土地使用权出让转让价值1.2间接效益 1.2.1 新增和改善基础设施价值1.2.2 新增或改善公共服务设施价值1.2.3 工商企业税费收入1.2.4 回收经营资金1.2.5 其他间接收益2费用2.1开发建设投资2.2基础设施经营费用2.3项目管理费用2.4经营资金3效益费用比率辅助报表 1 项目总投资估算表单位:万元序号项目总投资估算说明1开发建设投资1.1土地取得费用1.2地价款1.3前期工程费1.4基础设施建设费1.5公共配套设施建设费1.6管理费用1.7财务费用1.8销售费用1.9开发期税费1.1其它费用

14、1.11不可预见费2经营资金3项目总投资3.1开发产品成本3.2固定资产投资3.3经营资金注:项目建成开始运营时，固定资产投资将形成固定资产、无形资产与递延资产。辅助报表2 开发建设投资估算表单位:万元序号项目开发产品成本固定资产投资合计1土地取得费用2地价款3前期工程费4基础设施建设费5公共配套设施建设费6管理费用7财务费用8销售费用9开发期税费10其它费用11不可预见费合计辅助报表3 经营成本估算表单位:万元序号产品名称开发产品成本12n 结转比例经营成本结转比例经营成本结转比例经营成本12345678经营成本合计辅助报表 4 土地取得费用估算表单位:万元序号项目金额估算说明1土地收购补偿

15、费用1.1搬迁补偿费1.2一次性停产停业综合补助费1.3设备搬迁安装费土地收购补偿费用合计2征地费用2.1土地补偿费2.2人员安置补助费2.3地上物及青苗补偿费2.4新增建设用地有偿使用费2.5耕地开垦费2.6菜田基金2.7防洪费2.8超转基金2.9耕地占用税2.1征地管理费2.11其他征地费征地费用合计3农民居民拆迁费用3.1拆迁补偿费3.2搬迁补助费3.3提前搬家奖励费3.4拆迁服务费3.5拆迁管理费3.6拆迁评估费3.7其他拆迁费农民居民拆迁费用合计总计注：具体费用项目可根据实际情况增减，但增加费用项目需有必要说明。辅助报表 5 前期工程费估算表单位:万元序号项目金额估算说明1规划、设计

16、、可研费2水文、地质勘察费3道路费4供水费5供电费6地上物清拆与场地平整费7其它合计辅助报表 6 基础设施建设费估算表单位:万元序号项目建设费用改造费用合计估算说明1道路2上水3污水4雨水5天然气6热力7供电8电信9人防工程10市政管理用房11环卫设施12其它合计辅助报表7 公共服务设施建设费估算表单位:万元序号项目建设费用估算说明1公园2中心绿地3中心广场4景观小品5公共厕所6公交车辆场站7其它合计辅助报表8 其它费用估算表单位:万元序号项目金额估算说明1临时用地费2临时建设费3施工图预算或标底编制费4工程合同预算或标底审查费5招标管理费6总承包管理费7合同公证费8施工执照费9工程质量监督费

17、10工程监理费11竣工图编制费12工程保险费13其它合计辅助报表9 销售收入与经营税金及附加估算表单位:平方米、万元序号项目合计123 n 1出让收入1.1可出让面积1.2单位售价1.3出让面积比例2经营税金及附加2.1营业税2.2城市维护建设税2.3教育费附加注: 当采用合作开发模式时，才需要计算2.12.3 项。辅助报表10 出租收入及经营税金估算表单位:平方米、元/平方米、万元序号项目合计123 n 1租金收入1.1出租面积1.2单位租金1.3出租率2经营税金及附加2.1营业税2.2城市维护建设税2.3教育费附加3持有期末净转售收入3.1转售价格3.2转售成本3.3转售税金注: 当采用土

18、地出租经营模式或将部分土地用于出租经营时，才需编制此表。辅助报表11 投资计划与资金筹措表单位:万元序号项目合计123n1项目总投资1.1开发建设投资1.2经营资金2资金筹措2.1资本金2.2借贷资金2.3预出让收入2.4预出租收入2.5其他收入小计附图附件第一章 概 述I1.1项目概述11.2可行性研究报告的编制目的31.3可行性研究报告的编制依据31.4项目效益分析41.5特殊说明事项4第二章 项目的界定与现状描述62.1宗地法律关系62.2项目的自然条件与区位72.3地上物状况102.4宗地环境112.5宗地开发目标13第三章 投资环境1431海淀区经济介绍1432海淀区大西山风景旅游区

19、现状分析1433海淀区大西山风景旅游区目前存在的问题1534项目建设的必要性分析16第四章市场分析1741总体宏观经济分析1742土地市场分析1843旅游市场分析1944北京市旅游饭店业发展的主要特点2645竞争性项目分析第五章 项目的策划和运作3051规划设计条件3052项目组织结构与实施方式3153拆迁补偿方式3154项目实施进度计划3155资金筹集.3456土地销售时间和方式选择.3457收款方式与回款计划.3458营销策略.34第六章 总投资成本分析36661征地费36662拆迁费.3663前期工程费.36 64市政基础设施及公共服务设施建设费.37 65地价款.4066管理费用.40

20、67财务费用.4068销售推广费.4069开发期税费.41610不可预见费41611资金使用计划.41第七章 项目竣工后的土地价值分析.4271假设开发法测算土地市场价格.4372开发余值的分析43第八章 财务分析4581销售收入估算4582成本分析4583静态分析4584现金流量分析4585借款偿还4686结论46第九章 风险分析4791不确定性分析4792盈亏平衡分析4793敏感性分析4894投资环境风险4995资金风险5096管理风险.5097政策风险50第十章 社会效益评价51101对就业效益的影响51102对环境效益的影响51103对政府财政的影响51104对区域发展的影响51第十一

21、章 结论53第一章 概 述凤凰岭地块位于海淀区大西山风景旅游区的西北部。大西山风景旅游区与皇家园林旅游区和稻香湖旅游度假区一起，并称为海淀区三大旅游区。大西山风景区位于北京的西北城郊，如上图红色部分所示，风景区中心距西直门约25公里，距中关村约18公里。2000年以后，该区域所属的海淀北部地区先后编制了海淀区北部地区总体规划、海淀区苏家坨镇镇域规划、北京市海淀区大西山风景旅游区控制性详细规划（征求意见稿）、北京市海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明等一系列规划文件，已获得北京市规划委员会关于海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题的批复（市规函【2005】1553号

22、），这为凤凰岭地区的建设发展提供了依据。凤凰岭地区已经具备土地一级开发的基础条件。北京市土地整理储备中心海淀区分中心作为拆迁主体统一组织土地一级开发，并按规定对可出让的土地实行招标、拍卖，挂牌交易。1.1项目概述1.1.1项目名称北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目1.1.2项目位置本项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至凤凰岭旅游设施项目二期项目，北至凤凰岭路。总用地面积24.859公顷，其中建设用地面积9.82公顷，代征道路面积3.02公顷，代征绿地12.019公顷。可规划地上面积2.95万平方米。1.1.3项目任务项目任务：对规划建设用

23、地，按计划完成项目用地的拆迁、市政基础设施建设和公共配套设施建设，达到“三通”，地块内场地平整，实行土地挂牌出让。1.1.4项目实施的意义整体规划、统一开发，显化及提升国有土地资源的内在价值。在加强海淀区域经济发展的整体性、繁荣该地区经济的同时，发挥本项目土地自身优势，提升大西山风景旅游区的北部商业档次。项目的实施将具有以下意义：l、实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本地区经济发展和城市建设用地的需求；2、符合海淀区经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目标。建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化经济中心的一部分，形成一定的区域优势，

24、对整个地区的良性发展有着重要的社会意义；3、项目区将形成以住宿、商务会议为主体的现代化旅游度假圈，良好的区域环境、快捷方便的交通、适度的商业规模、合理的规划布局、新颖的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高区域成熟度，体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利；4、改善就业结构，增加就业机会；优化建设结构，改善环境；实现经济效益、社会效益和环境效益的统一和城市的可持续发展。1.2项目申请报告的编制目的为土地一级开发单位提供决策依据；为政府管理部门提供审批土地一级开发项目的依据；为金融部门提供审查贷款可行性的依据。1.3项目申请报告的编制

25、依据北京市城市总体规划（2004年-2020年）海淀区土地利用规划关于海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题的批复 （市规函【2005】1553号）海淀区北部地区总体规划海淀区苏家坨镇镇域规划北京市海淀区大西山风景旅游区控制性详细规划（征求意见稿）北京市海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明北京市房屋重置成新价评估技术标准（京国土房管拆2003808号）北京市非住宅楼房估价技术规范（京国土房管拆2002646号）北京地价项目区基础资料拆迁、估价、市政预算等行业标准1.4项目效益分析项目建设期为9个月，回收期为11个月。通过对项目地块的土地开发成本测算及土地收益测算，

26、得到项目评价的综合结论为：1、成本支出：项目总投资为12553.24万元。2、出让收入：土地出让地价款测算为13653.35万元。3、利润：通过测算利润为1100.11万元。4、综合考虑土地开发价值后，按基准收益率10%折算，项目财务净现值为1004.4万元，年内部收益率为12%，项目在财务上可行。1.5编写说明1. 本报告是在委托方提供基础文件、有关数据资料的基础上做出的。委托方对所提供的文件以及相关数据的真实性和可靠性负责。2. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。3. 本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。4. 我们已对本报告中的研究对象进行了实地勘查

27、。5. 本报告中所引用的经济数据系经过我们长时间的研究及市场分析所取得的，如有偏差，仅供参考。6. 本研究报告作为办理土地一级开发项目立项使用。第二章 项目的界定与现状描述2.1宗地法律关系1、宗地性质及基本情况北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目地均为集体土地，项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和龙泉寺一级山区公路，北至凤凰岭路。总用地面积24.859公顷，其中建设用地面积9.82公顷，代征道路面积3.02公顷，代征绿地12.019公顷。可规划地上面积2.95万平方米。项目地块为车耳营村和西山农场所有，共24.859公顷。属于国有土地。厂房及林地均为