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1、大型商业综合体项目立项申请报告 目 录第一章 总 论1一项目背景与概况1二主要技术经济指标4三问题与建议5第二章 项目投资环境与市场研究6一投资环境分析6二沈阳房地产市场分析8三项目竞争优势分析13四市场供求分析14五销售预测15六营销策略17第三章 建设规模与项目开发条件21一建设规模21二项目现况概况21三项目建设条件21第四章 项目建设方案26一建筑设计指导思想与原则26二建筑方案26三主要技术经济指标32第五章 节能节水措施33一节能措施33二节水措施34第六章 环境影响评价35一环境保护设计依据35二项目建址环境现况35三项目建设与运营对环境的影响35四环境保护措施36五环境影响评价
2、37第七章 安全与消防38一危害因素及危害程度分析38二安全设施38三消防设施39第八章 组织机构与人力资源配置40一组织机构40二人力资源配置41第九章 项目实施进度42一建设工期42二项目实施进度安排42第十章 投资估算与资金筹措44一投资估算44二投资使用计划与资金筹措50第十一章 财务评价52一基础数据选取52二经营收入的估算52三经营税金的估算54四成本费用的估算55五利润及利润分配情况56六盈利能力分析57七偿债能力分析57八不确定性分析59九财务评价结论60第十二章 风险分析与对策61一风险分析61二风险对策62第十三章 结论与建议63一结 论63二建 议64附 录附表1项目总投
3、资估算表2开发建设投资估算表3资金来源与运用表4经营收入与经营税金及附加估算表5项目自营部分成本估算表6损益表7全部投资财务现金流量表8资本金财务现金流量表附件1企业法人营业执照复印件2挂牌交易成交确认书3选址意见书4建设用地规划许可证5土地使用证61500宗地图附图1项目所在位置图2项目效果图3项目总平面图4项目东立面图5项目南立面图6地下二层平面图7地下一层平面图8一层平面图9五二十三层平面图10二十四层平面图11机房平面图第一章 总 论一项目背景与概况一项目名称二承办单位情况1公司名称公司名称公司英文名称S法定地址52公司宗旨公司的经营宗旨是以沈阳市的国际化发展为契机利用合资双方的各自优
4、势加强经济合作坚持不断创新使城市房地产具有先进理念和突出人文特征的可居住性促进沈阳房地产业的蓬勃发展使投资者获得合理的经济效益3公司经营范围房地产开发房屋销售及物业管理4公司合资各方情况中方 法人代表法定地址外方 执行董事法定地址 5注册资本合资公司的注册资本为610万美元其中中方出资4575万美元占注册资本75外方出资1525万美元占注册资本的25 6公司经营情况该项目是公司在沈阳开发的第一个房地产项目其母公司上海高远控股有限公司是一家以房产开发经营为主集进出口贸易生产实体和实业投资为一体的综合性公司公司2004年的销售收入45569万元实现利润2061万元销售利润率为452总资产为5114
5、2万元资产负债率为47公司已开发完毕的有上海和玉苑居住小区以及正处于开发和经营中的上海长风4-B地块建设项目公司为上海华易豪房地产发展有限公司周浦文化商城白马大厦等项目公司拥有良好的经营业绩以及丰富的房地产开发经验7合营公司的期限合资公司的期限为40年三可行性研究报告编制依据1投资项目可行性研究指南2国家计委办公厅关于出版投资项目可行性研究指南试用版的通知计办投资号3沈阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划4建筑设计院提供的该项目初步设计方案5委托方提供的其他材料四项目提出的理由沈阳是东北的政治经济文化中心伴随着中央提出振兴东北老工业基地的举措沈阳正实现跨越式的发展一些国内外的知名企业云集沈城
6、且该项目所在地铁西区是沈阳重点开发的城区沈阳经济开发区也位于铁西新区汇集了众多国内外著名公司日前铁西新区的公司在以日均5户的速度增加目前铁西新区的写字楼已经不能满足各类公司日益增长的需要随着公司数量的增加高级白领的人数也在不断增加对高档住宅以及周围的商业配套提出了更高的要求本项目的建设将会为铁西乃至沈阳提供良好的办公和购物环境为铁西区建设成为现代商贸生活服务区添加浓墨重彩的一笔优越的地理位置良好的周边环境星级酒店式的服务项目一旦建成必将成为各类中小公司及白领阶层的首选将给投资者带来丰厚的回报五项目拟建地点项目地块位于沈阳铁西区建设中路1号北临建设中路东为兴华南街南起小五路西面以乐工二街为界六建
7、设内容根据初步设计将该项目定位为集公寓式住宅SOHO写字楼以及大中型商业中心为一体的区域性标志性建筑其中商业建筑面积21163平方米含地下一层5689平方米公寓式住宅建筑面积2596653平方米办公写字间建筑面积2178312平方米七预期目标项目建成后将为业主提供一流的办公和生活环境处处以人为本的设计理念智能环保的配套设施以及星级酒店标准的物业服务将大大缓解铁西区在办公高档公寓商业方面的需求成为铁西区的标志性建筑八项目主要建设条件项目拟用地经规划部门核定为商业宾馆酒店商场写字楼公寓用地项目建设符合城市规划的要求地质水文情况满足该项目建设的需要项目拟用地位于沈阳市铁西区商业圈中心位置项目区附近酒
8、店宾馆银行医院商场众多各种购物娱乐休闲餐饮医疗通讯金融设施齐全区域社会配套比较完善本项目地处规划建设中的沈阳地铁1号线和5号线的交汇处沿线城市公共交通比较发达多条公交线路过此地并在附近设有站点出行十分方便以上建设条件为该项目的开发建设和后期的销售创造了良好的条件二主要技术经济指标建筑占地面积739974平方米总建筑面积7451169平方米其中地下建筑面积112877平方米地上建筑面积6322399平方米建筑占地面积4070平方米容积率854绿化率30建筑密度55项目建设期25年项目建设总投资26537万元开发建设投资26325万元自有资金12000万元银行贷款12000万元 本金11407万元
9、建设期利息593万元 商品房销售总收入30345万元自营部分年收入2931万元土地增值税303万元全投资税后财务内部收益率FIRR 25 财务净现值FNPV 7000万元Ic 10 投资回收期含建设期Pt 417年三问题与建议一问题该项目主要包括soho写字楼大中型商业中心公寓式住宅三个部分根据该项目所处的地理位置 soho写字楼大中型商业中心的销售或出租前景看好根据沈阳目前的情况公寓式住宅将面临一定的竞争据调查目前沈阳已上市和在建的公寓式住宅类产品总数超过40个随着产品大量进入市场竞争将不断加剧差异化竞争的局面正逐步形成二建议公寓式住宅之间最大的差异在于配套和服务这是其能否生存的关键所在面对
10、激烈的竞争形势投资者应通过差异化战略针对不同顾客群体采取不同的营销策略同时以科学人性化的内部设计优良的工程质量温馨的服务赢得客户这样才能取得良好的销售业绩第二章 项目投资环境与市场研究一投资环境分析一国家政治经济形势及有关政策2003年党中央提出了振兴东北老工业基地的战略决定使东北地区面临着史无前例的发展机遇一场新的辽沈战役已经打响随着一系列优惠政策的出台扶持东北地区发展的力度不断加大这个良好的形势也给沈阳房地产市场带来无限的生机与活力最近针对少数大城市房价上涨过快住房供应结构不合理矛盾突出房地产市场秩序比较混乱国家宏观调控房地产1沈阳是东北地区的政治经济文化中心是我国著名的重工业城市近几年在
11、党中央振兴东北老工业基地大政方针的推动下发展十分迅速2005年沈阳工业整体规模和水平大幅提升对内对外开放取得新进展城市国际化程度进一步加深县和郊区经济加速发展城市化工业化进程不断加快第三产业日益繁荣城市功能进一步拓展2005年全市地区生产总值完成2240亿元同比增长16全社会固定资产投资实现13632亿元增长403社会消费品零售总额实现9151亿元增长131地方财政收入实现1815亿元增长301连续五年保持30以上的速度递增财政支出完成2509亿元增长234城市居民人均可支配收入达到10098元增长132房地产投资保持平稳健康发展的态势2005年房地产开发投资完成4136亿元同比增长207交易
12、面积900万平方米交易额300亿元同比分别增长17和22总之沈阳在振兴东北老工业基地的进程中重新焕发出活力2铁西新区位于沈阳市西南部由铁西区和沈阳经济技术开发区两大区域组成新区总面积74平方公里人口总数为万人铁西新区将体现集中的大商贸大物流大环境大文化大工业五个特点一年见形象三年大变样五年大发展的建设目标用2-3年时间完成现代商贸生活服务区企业全部搬迁改造启动的建设霁虹现代生活服务区建成全国最大的市民广场与市府广场遥相呼应年完成现代商贸生活服务规划企业的全部搬迁改造实现建大以北工业占地的全部退出建设功能完备的现代商贸生活服务区5-8年时间完成传统产业全部向装备制造业重点发展区的聚集和提升铁西新
13、区按照高标准规划高水平经营高质量建设高效能管理的思想点线面的综合推进全面启动了铁西新区建设2003年振兴沈阳先行号角已经吹响沈阳市的城市建设也进入了新一轮加快改造的发展时期这给建设消费带来了加快发展的新机遇个人购房成为市场主流利好趋势的出现显示了沈阳房地产市场持续发展的旺盛势头并因此迎来了大众住房消费的新时代20042005年是沈阳楼市迅速发展的一年大量新盘上市及旺销成为推动楼市的重要力量把目光投向200年沈阳楼市很多新盘已经开始逐渐步人们的视野200年楼市的热闹景象已经开始显现从沈阳楼市整体发展看沈河和平等中心城区可供开发的土地明显减少200年沈城开发的楼盘0集中在城市周边地区今后房地产业的
14、开发建设重心将是沈城周边地区住宅郊区化已经成为房地产开发的趋势这一趋势在今年将会进一步增强开发投资在房地产开发投资中商品住宅投资由1998年的201亿元增加到2004年的2333亿元增长了106倍平均每年增长505比房地产开发投资增速高47个百分点占房地产投资的比重由1998年的565提高到2004年的681主导地位得到了进一步加强2004年施工面积中商品住宅占711比1998年提高74个百分点竣工面积中商品住宅占889 比1998年提高86个百分点所处区域楼盘名称项目地址租售均价盛京商业广场商贸国际沈阳市和平区民主广场西侧出售5000平年精装公寓4380平年精装写字楼3680平年清水写字楼云
15、顶大厦沈阳市和平区文萃路24号600元平最低450元5638元平均价中韩大厦沈河区惠工街124号1100平年9200平 均价 沈阳财富中心写字楼部分沈阳市沈河区北站路整层出租1600元年平含物业电梯空调 8300平大厦黄河大街105号 1000平年 丽阳商务大厦皇姑区黄河大街1041号6500平均价 750平年精装千缘爱都国际建设东路70号 4700平均价鲁尔大厦铁西区兴华南街5号00平均价楼盘区域地址建筑形态户型户型特点面积 2004销售价格元2005销售价格元1和平区青年大街219号26层四层裙房地下2层 1-1-1 2-2-2 3-2-2 4-2-2以100以上大户型为主其余20左右为7
16、01007069-10242 13496 17681 239418200元 均价9400元起价8300元 均价9500元2SR新城浑南新区点式高层住宅群体一层抬高地面15米地下一层 2-2-1 3-2-2自120起大户型129-142 158-1846000元-10000元3950 折88 20 3950 折85 15 4150 折90 40 4200 折90 503沈阳财富中心沈河区团结路55号高层联体建筑地下二层公寓式住宅办公室各分2栋 65以5078小户型为主4894-10732620050层 18层以下 100层 18层以上 南北朝向差500元4博润大厦铁西区北二东路17号1栋塔楼商业
17、裙房地下一层小户型51-794700起价5700 均价 5300 起价四铁西新区房地产发展趋势随着近几年铁西棚户区和工厂的改造拆迁铁西已经逐步成为沈阳大型居住区域从2004年起铁西开发建设的住宅项目价格逐年攀升上涨趋势明显但与和平沈河皇姑等区域相比仍具备价格优势另外由于铁西区原是重工业老厂房聚集之地如今逐步完成了向优质住宅区域的转变便利的交通条件市政生活配套设施的完善铁西新区宜居新区的重要基础中高档楼盘继续发烧近年铁西新区房地产开发一直独占鳌头商品房销售面积超过其它各区稳居沈阳房地产销售榜首随着市政配套设施的日益完善城市功能的逐渐增强铁西新区的房价也一直稳定攀升新区楼市的一个突出特点是定位大众
18、实用楼盘主体大多是中小户型适合人居的中小面积和相对便宜的价使铁西新区楼市再次火爆的可能极大今年春江花月万熹绿景等更多项目的登台亮相加上区域内原有的新湖北国之春鑫丰雅苑等项目铁西新区的中高档房地产开发将继续发烧地铁物业房价攀高地铁因素已经成为铁西房价上涨的加速器铁西市场已经成为很多开发商未来房价与和平缩短距离随着房地产市场的一骑绝尘家乐福乐购家世界麦德龙世纪联华等大型超市纷纷进驻铁西新区在凝聚人气的同时铁西区的生活配套设施逐步完备这些大发展大改造在改善和提高区域整体环境的同时也为房地产市场的发展搭建了良好的平台目前铁西区的土地价格已由三年前的每平米几百元增长到现在的3000元兴工街等繁华地段已经
19、涨3500元铁西新区的房地产价将与皇姑拉平与和平区的差距将缩小万人口容量引爆区域开发大市场74平方公里人口总数为万人庞大的人口增量势必会催生巨大的居住需求带来区域房地产开发的逐渐升温一需求方面分析1商业铁西新区目前有100万人口是沈阳人口最多的区随着铁西新区的不断发展外来人口的不断增加目前的商场远远不能满足未来发展的需要铁西区和于洪区接壤于洪区有56万人口并且距离市中心比较远购物很不方便随着铁西区的发展将会不断吸引于洪区的消费人群来铁西购物消费者对商场的需求会进一步增加2写字楼铁西新区的发展受到省乃至党中央高度关注并且沈阳经济技术开发区也座落于铁西区吸引了国内外众多企业入驻铁西新区据统计目前铁
20、西区日均增企5户3500多户其中规模以上企业357户投资的跨国公司83家其中世界五百强企业25家1商业铁西新区是沈阳五大城区之一中国著名的工业区相对便宜的地价和密集的人口使这里成为商家投资的特点根据铁西政府提供的资料显示目前已经形成大型购物市场体系现代商贸体系家居装饰市场体系为工业配套的市场服务体系便民连锁市场服务体系等5大体系其中大型购物市场体系建成的有乐购家乐福大连友谊爱客家上海联华重工店和麦德龙再建的有欧倍德上海联华兴工店家世界如果加上颇有规模的铁西百货大楼中兴超市加盟店和铁富超市等铁西拥有综合性商场和超市的数量已经跃居沈阳首位2写字楼铁西区现代商贸体系有鲜为人知的建成和在建的共10座高
21、26层以上的商务大厦建成的有荣达大厦博润大厦再建的有千缘大厦3座鲁尔大厦东环双子大厦等目前铁西区写字楼的供给情况远远不能满足企业不断增加的需求3公寓式住宅据了解沈阳目前已经确定的公寓式住宅项目在40家左右其中铁西区现有博润大厦和天宝国际两座高层公寓式住宅随着铁西区的发展企业日益增多高级白领人群不断壮大现有的高档公寓式住宅不能满足高级人才的居住要求五销售预测 一 销售供需分析1商业2005年沈阳地区商业公建销售情况如下各方面条件都好的楼盘销售率在90以上条件相对差的销售率在30以上预计未来三年沈阳的大中型商场将以每年10速度递增条件好的商业公建销售率将达到100相对差的地方将达到60以上2写字楼
22、目前沈阳写字楼经营较差的空置率达40经营较好的空置率约在10左右在北京第三产业占GDP的比重每上升一个百分点将增加250万平方米写字楼的需求沈阳第三产业的发展空间巨大第三产业产值正在以每年12速度递增可见未来三年沈阳写字楼经营较差的空置率达20经营较好的空置率约在05左右3公寓式住宅小户型公寓式住宅由于地理位置优越交通方便户型小总价低提供精装修及全套式酒店服务标准等优势深受年轻白领阶层和商务人士的青睐更受投资客户的关注因此该类物业在沈城问世后销售形势一直看好金茂国际公寓在短短3个月内销售率超过42当代程式销售率也达到90中润国际在短时间内竟达到93的良好销售佳绩与该项目同在铁西区的博润大厦自0
23、4年以来销售率为67随着沈阳高速的发展高级白领人才不断的涌入未来三年预计高档公寓式住宅的销售率平均将达到90以上 二 销售价格预测1产品销售价格房地产产品的销售价格应在对周边乃至整个沈阳市现行的房地产市场价位作充分调查的基础上结合本项目的具体情况分析以后得出在对本项目周边地区分析中不难看出类似楼盘其价位在40006000元平方米范围内详见表2-3项目周边市场重要个案分析表2-3楼盘地点类别均价房型面积现状博润大厦铁西区北二东路17号公寓式住宅5700 5179现房荣达大厦铁西区景星南街90号商住429040-167现房爱都国际建设东路70号商住470044-93现房鲁尔大厦铁西区兴华南街5号商
24、住480037-60期房华利大厦和平北大街28号商住600075-150现房均价单位为元平方米鉴于项目所处铁西区商贸中心的黄金位置结合上述周边区域房地产价格的市场调查确定本项目的销售价格写字间 5100元平方米公寓式住宅 4800元平方米精装修空中别墅 5500元平方米精装修商场 11500元平方米地下停车场 90000元每车位2产品出租价格写字间 1000元平方米年商场 1600元平方米年地下停车场 3600元每车位年六营销策略一前期的市场调研分析知己知彼百战不殆我们应在立足区域市场同时面向整个沈城市场针对竞争对手消费群体进行细致周密的调研分析从而确定目标客户群体区域及整体市场的主要竞争对手
25、分析其营销策略和销售方式等二提炼项目卖点将产品的优势最大化的展现给目标客户群如地段铁西区中心位置标志性建筑完美工作生活理念3PPerfect1P完美的星级酒店式服务2P完美的地理位置3P完美的智能化的办公环境在推广的过程中不空洞地推出概念以项目优秀的品质作为支撑点 三项目相关运作思路1目标客户群项目的目标消费群体是那些高级白领人群以及各类公司团体为顺利地实现销售针对项目应进行阶段性市场目标客户群定位确保宣传的准确性对原有的客户群体加大信息刺激力度深挖现有目标客户群拓展潜在客户群体开展对非目标客户群体的挖掘充分储备客户资源2购买行为分析针对购买公寓式住宅的消费人群进行分析得出其购买因素大体分为纯
26、居住型商住办公投资出租其比率为204040应抓住消费者心理诉求点进行宣传推广房地产经营的成功50在于地块选择30在于规划设计20归功于销售执行但关键的是前面的80是得由后面的20来加以实现的由此可见销售管理的重要性3有针对性的销售技巧培训A基本要求要让自己被客户所认可销售人员的自身形象注重个人的修养锻炼个人的主动交际能力B销售技巧方面的锻炼信心的确立工欲成其事必先利其器信心是成功的必要元素成大事者必定信心十足我们要将如项目是毫无挑剔的的观念灌输给销售人员使其对项目产生极大的自信心从内心深处萌发出对项目的由衷热爱将这份激情倾注于销售工作中去事半功倍相应的可采取晨会激励等方式进行4媒体组合为达到刺
27、激目标客户群对项目提高关注度实现销售考虑到靠单一的报纸媒体宣传力度不够应采取多媒体相互配合扩大信息量传递弥补报纸媒体到达率的缺陷方案如下媒体选择及其作用报纸媒体相对其他媒体沈阳日报和辽沈晚报在沈阳地区具有较强的阅读量推广宣传应以沈阳日报为主辽沈晚报为辅其信息传递准确可用于企业项目宣传形象传递项目进程信息等电视媒体由于广告的增多单一媒体的有效性在逐渐削弱众多开发商已从单一媒体的宣传逐渐向多媒体组合宣传发展电视媒体可生动形象地将产品展现于消费者面前而且对其他项目的跟踪调查表明通过电视媒体获取楼盘信息的消费者在逐渐上升户外媒体这种媒体针对性较强可弥补报纸媒体到达率的缺陷选择目标群体集中地区发布以此来
28、抓住受众的视线进行反复刺激电子楼书电子楼书已悄然进入房产销售领域它是在对房产销售市场的深入考察和探索的基础上将软件技术和多媒体手段巧妙结合起来的一种全新的房地产宣传模式该项目的目标客户群绝大部分为白领阶层他们每天生活绝大部分时间被网络占据电子楼书在标志企业宣传力度的同时也为这部分白领提供了项目较为全面的介绍顺应了现代科技时代发展的趋势派发将其作为一种媒体是因为与其他媒体相比派发的信息传递更直接可将信息有效地传递致每位消费者第三章 建设规模与项目开发条件一建设规模本项目用地位于沈阳市铁西区建设中路南侧工程总占地739974平方米总建筑面积为7451169平方米其中地下总建筑面积112877平方米
29、地下两层地上二十六层结构形式框剪建筑性质公建二项目现况概况1地点与地理位置项目位于沈阳市铁西区建设中路1号北临建设中路东临兴华南街南起小五路西面以乐工二街为界紧邻铁西广场处于沈阳市铁西区现代商贸服务带核心位置是一处完整的独立街区2土地权属类别及占地面积本项目系建设单位通过招拍挂取得土地使用权项目占地面积为739974平方米3现有土地状况土地现状为净地三项目建设条件1地形地貌条件项目选址场地地形平坦原地貌为浑河冲积平原由第四纪冲洪积形成2工程地质水文地质条件1工程地质条件场地内地层结构由上至下可划分为杂填土杂色上部以粘性土沥青碎砖块碎石炉渣等建筑垃圾和生活垃圾为主组成下部以粘性土为主组成结构松散
30、稍湿层厚l025米不等中砂黄褐色以长石石英为主含少量云母粒径均匀松散稍湿分布连续层厚3058米不等砾砂黄褐色以长石石英为主含少量云母粒径不均匀中密密实稍湿饱和分布连续局部地段呈圆砾状层厚90122米不等粉质粘土黄褐色含有红褐色氧化铁斑及黑色铁锰质结核含少量云母略有光泽韧性中等干强度中等无摇振反应饱和可塑分布连续局部地段呈粉土状层厚0523米不等拟施工场地地貌单一地层较稳定无不良地质现象适宜建筑2水文地质条件在勘察钻探深度内均见有地下水场区地下水类型为潜水受大气降水及区域水文地质的补给稳定水位在地面下660720米左右其市政高程的33903400米 2004年05月16日05月18日测2004年
31、10月14日10月16日测 水位随季节变化明显变化幅度1米左右场区地下水对混凝土无腐蚀性对钢筋混凝土结构中钢筋在干湿交替环境中有弱腐蚀性对钢结构有弱腐蚀性3周边建筑物与环境条件项目拟用地位于沈阳市铁西区商业圈中心位置北部紧靠铁西广场其周边地区均规划为商务金融服务区和城市生活区大部分为商业用地东北临中医学会医院与沈阳火车站遥相呼应南行60米为铁西百货旁有中国农业银行和招商银行距兴华公园和沈阳工业大学近在咫尺西临交通银行中国家具城日新超市和勋望小学距沈阳第五人民医院铁西第一医院铁西中心医院仅有几分钟的步行路程北部紧依中国工商银行不远处即为铁西区政府和沈阳型材综合市场项目区附近酒店宾馆银行医院商场众
32、多各种购物娱乐休闲餐饮医疗通讯金融设施齐全本项目地处规划建设中的沈阳地铁1号线和5号线的交汇处使本项目区域性中心位置的优势更加突出项目所在地周边公共设施完备生活条件便利加上临近沈阳火车站人流物流信息流汇集人气旺盛商机无限为置业者提供了良好的生活环境和发展空间4城市规划条件项目拟用地经沈阳市人民政府规划部门核定为商业项目用地本项目建设符合城市规划的要求5交通条件 项目拟用地位于兴华南街与建设中路交叉路口区的主要道路枢纽文教体卫设施文教体卫第四章 项目建设方案一建筑设计指导思想与原则一指导思想根据国家近期对房地产业所制定的一系列调控政策沈阳市对项目区的统一规划要求规划建设条件及周边地区的市场分析结
33、合项目独具特色的地理位置项目定位要立足于面向各类中小型公司和中高级白领阶层高标准高质量以人为本科学设计建成体现建筑美感环境优雅设施齐全服务周到的集写字间公寓式住宅和商场为一体的综合大厦二设计原则为了确保实现上述指导思想要求在外观上既与周围环境相协调又具有独特的建筑风格既满足各类功能的使用要求又最大限度地节约用地符合城市规划的各项限制要求公建的设计要合理实用各个单体要有利于置业者拆合使用的需要公寓设计每个户型的内部结构都以现代公寓要求为依据主活动区卧房客房均有明确的功能划分以人为本创建方便舒适环保温馨的人文工作居住环境二建筑方案一建筑方案描述1建筑艺术与风格本项目采用了著名的李祖原建筑师事务所的
34、设计方案项目主体设计两座方形的塔楼公寓办公对角相应彼此相互成辉中部略低于两边建筑流线明晰功能合理造型大方挺拔建筑在总平面平面立面设计上积极导入新的公寓理念和商务办公概念将建筑融入环境结合庭院景观购物休闲娱乐设施创建崭新的综合性商业服务设施及现代的居住设施树立商住办公中心新形象2建筑特征与结构1建筑特征项目裙房部分为大型商业建筑采用钢化玻璃及石材外饰面建筑形式处理活泼并具有较强的商业气氛塔楼主体外墙作石材饰面结合体采用玻璃幕墙结合平面功能布局形体上具有体块相互穿插的构图特点利用角窗与其上下口石材线角的结合以及预留空调室外机位的百叶处理展现公寓建筑的现代与韵律感项目内外部均采用暖色系进行配置在东北
35、地区漫长的冬季时间里为环境增添色彩给人创造温馨舒适的氛围2建筑结构基础形式本工程基础采用钢筋混凝土筏式基础主楼下筏板厚18m裙房下筏板厚08m结构形式主楼采用现浇钢筋混凝土框支剪力墙结构转换层在地上第5层裙房采用现浇钢筋混凝土框架结构3建筑功能本项目的主要功能是办公商业经营和居住4建筑与城市的协调项目主体采用双塔式建筑结构具有比较突出的现代建筑风格将成为沈阳市的标志性建筑之一其商业建筑与公寓式住宅凝练为一体与周边建筑物协调呼应共同构成一个完善的城市空间群体形象对铁西区城市建设起到了积极的美化作用二主体工程与辅助工程1平面布置和功能要求1平面布置项目用地平面基本呈正方形平面布置将充分利用地形并结
36、合各单体的使用功能采用混合式总平面布置项目主体呈西北至东南的走向其中塔楼西北部为办公写字间东南部为公寓式住宅并由中间体联成一体中间体部分为公寓式住宅部分为办公写字间商业主入口布置在两条主干道交汇处的广场处次要出入口分设在建筑北侧西侧及西南侧公寓入口设于建筑南侧办公写字间入口设于建筑西侧地下汽车库出入口设于建筑的西南侧项目功能分布及面积分配一览表表4-1序号楼 层楼层面积功 能1地下二层55989 机械汽车库设备间2地上一层56888商业建筑设备间3一四层裙房1547434商业建筑4五二十六层东南部256583公寓式住宅5五二十六层西北部218571办公写字间6屋顶层23425机房2功能分配本项
37、目由地下两层地上四层裙房及公寓式住宅办公写字间组成其中地下二层为机械汽车库部分为战时六级物资库地下一层为商业及设备用房地下一层地上下一致四层为商业用房五二十六层塔楼东南部为公寓式住宅西北部为办公写字间屋顶为设备用房各功能分布及面积分配详见表4-12主体工程项目主体工程为四层裙房和二十二层双塔楼的建筑组合其中单个塔楼长宽各30米中间连接体长195米宽16米地面建筑高度为1185米地下建筑径深98米本项目主要建筑工程指标见表4-2项目建筑内容及工程表表4-2项目名称平面功能层 数层高米主体高度米面积地下二层地下停车场180车位 六级物资设备用房一层50-9855989地下一层商业设备用房一层48-
38、4856888一-四层裙房商业建筑地上四层5020154743五-二十六层公寓式住宅办公写字间二十二层35985475154屋顶层设备间一层401025234253辅助工程项目将在楼外设置台阶和坡道沿建设中路和兴华南街商业主入口一侧结合台阶设置绿化建筑小品休息设施及广告设施并设少量地面停车位同时考虑在裙房屋面设置屋顶花园以立体绿化的方式增加绿地面积 三主要工艺设备系统1电梯大厦内设10部电梯每部电梯载重量为1000KG其中塔楼部分设客梯7部商场部分设客梯1部货梯2部商场部分设自动扶梯2部2监控系统在建筑物的主要通道出入口电梯轿箱地下停车场等处设置监控点监控室与消防控制室合用在地下车库设置车辆管
39、理控制系统3有线及卫星电视系统本项目公寓式住宅部分设置有线电视及卫星电视系统在四层屋面设置卫星接收天线在四层设置有线电视机房住宅部分客厅起居室主卧室等均设置有线电视出线座有线电视信号由市政管网引入4电话计算机网络综合布线系统本项目一层设置电话计算机网络信息系统总机房在每层弱电管井内设电话网络接线箱公寓部分户内客厅起居室主卧室设置电话计算机网络出线端口办公楼部分按10M2办公工作区设置一个语音数据双孔信息插座5火灾自动报警系统本项目设有火灾自动报警系统每层均设自动喷洒灭火系统满足消防规范要求 四配套设施1给水系统水源由市政自来水管网提供水质符合生活用水标准2排水系统雨水建筑物雨水及其它废水排至室
40、外雨水管网生活污废水生活污废水采用合流制污废水排至室外经化粪池处理后接入市政污水管网3空调系统本项目办公写字楼空调型式采用风机盘管加独立新风系统冬季供热夏季供冷商场外区采用风机盘管系统冬季供热夏季供冷内区采用全空气系统夏季供冷公寓式住宅楼采用家用多联机按户设置每台室内机内设热水盘管有外窗的厨房卫生间设风机盘管写字间温度为夏季24-26冬季20-22商场温度为夏季24-26冬季18-204通风系统地下车库和设备间楼内公共卫生间设机械排风系统及机械补风系统公寓卫生间设吊顶式排气扇通风厨房设排油烟机机械通风电梯机房设机械排风系统5采暖供热系统本项目采用城市热网集中供热一次热媒为8060热水二次热媒为
41、5060热水换热站设在地下一层换热设备选用三台板式换热机组商场办公楼及公寓式住宅楼各设一台不设备用6电力系统由市政外线引来两路独立10KV高压电源在本建筑地下一层设置变电所供裙房办公楼及其他公建部分用电高层公寓部分由室外箱式变电站供给三主要技术经济指标项目占地面积739974平方米总建筑面积7451169平方米其中地下建筑面积112877平方米 其中地下一层商业建筑面积56888平方米 地下二层车库及设备间面积55989平方米地上建筑面积6322399平方米其中商业建筑面积1547434平方米公寓式住宅建筑面积25658 3平方米办公写字间建筑面积218571平方米建筑占地面积4070平方米容
42、积率854绿化率30建筑密度55停车数190辆其中地下停车180辆地面停车10辆第五章 节能节水措施一节能措施一设计依据项目的节能设计主要依据国家计委国家经贸委建设部文件计交能19972542号关于固定资产投资工程项目可行性研究报告节能篇章编制及评估的规定民用建筑节能设计标准JGJ-26-95二主要设计原则执行国家现行的节约能源的政策指令规定及有关标准合理利用能源降低能源消耗提高经济效益能源选择应贯彻国家能源方针和因地制宜的原则项目所选设备应采用国家推荐的节能产品严禁采用国家明令淘汰的低效高耗能产品三节能措施供配电设计符合评价企业合理用电导则GBT3485-1998的有关规定优先采用低压电容器
43、作为无功功率补偿以降低无功损耗大型公共场所空调系统选用节能技术移峰填谷节能降耗塔楼部分公寓式住宅和办公写字间连接呈方形错落排列提供良好的采光和通风尽量控制窗墙面积比外窗及幕墙采用中空玻璃外墙及屋顶采用外保温构造做法并在热桥部位进行保温处理以降低能耗二节水措施一设计原则国家计委和水利部颁布的建设项目水资源论证管理办法评价企业合理用水技术通则 GBT97111993 二节水措施树立全员节水意识广泛开展全员性的节水工作通过各种形式宣传普及有关生态建设节约用水的知识政策和法律使广大用户树立全员节水意识明确自己在生态建设和节约用水方面的权利和义务注意选用节水型工艺和设备在生活间中采用较先进的节水器具实现
44、工艺冷却水的循环再利用第六章 环境影响评价一环境保护设计依据该项目的环境保护设计及监管依据将参照以下标准中华人民共和国环境空气质量标准GB309596中华人民共和国污水综合排放标准GB8978-1996中华人民共和国城市区域环境噪声标准GB309693中华人民共和国工业企业厂界噪声标准GB12348-90中华人民共和国建筑施工场界噪声限值GB12523-90二项目建址环境现况根据环境空气质量标准GB309596的标准衡量可吸入颗粒物SO2NO2CO都低于标准值环境空气质量达标根据城市区域环境噪声标准GB309693区域昼间和夜间等效声级均未超过国家标准三项目建设与运营对环境的影响一施工建设期对环境的影响分析项目施工期的主要环境问题是建筑施工过程中掘土地基深层处理及土石方建筑材料运输设备装配等施工行为对周围环境产生的影响这种影响一般是暂时可逆的施工结束即会消失施工期的主要污染物有施工行为产生的扬尘施工机械及运输车辆产生的噪音建筑施工排水和施工人员的生活污水建筑施工垃圾和施工人员的生活垃圾另外还有对周围环境景观的影响二运营期对环境的影响分析项目运营后
