家居可行性报告.doc

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1、家居中心项目可行报告一、环境篇1、 地理位置分析2、 交通状况分析3、 人文环境分析4、 市场环境形成分析二、市场篇1、 大市场情况分析整体市场业态分布与规模，具体内容2、 细分市场情况分析 相关物业市场分析 相关行业商家分析 市场构成分析预测 市场前瞻性分析3、 竞争对手分析 万博中心 花花世界 骏景商业城 其他竞争对手4、 优劣以及可行性分析 项目优势所在 项目劣势所在 可行性分析三、策划篇1、 项目的主题思想内容2、 项目的二大开发路线 工程项目 招商策划推广工作 3、其他环境篇1、 地理位置分析本项目地块位于天河区与黄埔区的交界处，在广州整体规划中，该区域是广州将来重点开发的地区，未来

2、的发展前景十分广阔。地块西面是广州早年的工厂区，目前多数工厂的经济效益不佳，随时都有进行商业开发的可能，近期已经完成的商业项目有：六家汽车专卖店和百安居建材超市，即将开业的有靓家居建材超市；地块东面是以经营木材闻名全国的渔珠木材市场，更有黄埔港成就物流中心；向北则是广州多家大型房地产开发公司争相进军的黄金地段，多个楼盘已经拔地而起，并以优良的性价比赢得了天河区和黄埔区白领的青睐，更有奥林匹克体育中心和科学城两个大型的文体设施增添本区域的文化氛围；地块南面是广州目前汽车专卖店最集中的AEC汽车城。在广州市政府“南拓、北优、东进、西连”整体规划部署确定后，本项目所处的地理位置成为广州“东进”途中一

3、个关键的环节，黄埔大道的拓宽工程早在几年前就告完成，并成为广州市区连接黄埔区的重要通道，环城高速公路出入口就在本项目地块附近；北面的中山大道更是广州市区连接黄埔乃至东莞的交通要道。地块周边新近建成或正在建设的多个楼盘更预示了本项目所处位置在广州城市发展中的重要性。另外本项目地块原有的自然资源比较丰富，北面是20万平方米的杨桃公园，东面是30万平方米的东圃公园。在广州市区内，这样优良的自然资源确属罕有，吸引了多家房地产开发商在附近开发楼盘，目前已经成功开发的有羊城花园、远洋明苑、盈彩美居、美林湖畔花园等，预计将来还会有房地产开发商选择在此开发楼盘，近期内本项目地块周边的新入住人口将超过5万人，未

4、来还将不断增加。因此，可以预言，未来几年内，本项目地块周边的外部环境在不断的改进的同时，商业开发的前景将十分广阔。2、 交通状况分析东圃地区共有六条主干道形成三横三纵的局面。纵向的是大观路、科韵路、车陂路；横向的是中山大道、黄埔大道、广园东快速干线。在这三横三纵的路网之内及周边的范围，将成为一个新的商业旺地。本项目地块紧邻黄埔大道，向东1公里为黄埔港码头，码头内设有专用的铁路线；向西不足1公里就是广州环城高速公路东圃出入口，可以顺利连接广州市内及周边的多个城市；更有华南快速干线连接番禺等地；另有多条公交车线路途径此地。地块周边交通条件的利好方面是，紧邻本项目地块的东侧即将开辟两条道路，一条为2

5、0米宽的规划路连接中山大道，一条为40米宽的规划路直通广园东路（明年即将动工）；在地块当中也将开通一条30米宽的规划路，向北通向杨桃公园。通过上述改造，本项目地块的外部交通环境可以得到根本的改善，使未来市场的物流更加顺畅，也为消费者的到来提供了更多的交通便利。另外，地铁五号线将横贯东圃，连接市区中心，按照现有的规划，5号地铁线在地块附近设立站点的可能性极大。综上所述，该地块无论是水路、铁路、公路还是地铁，都是广州其他大型专业市场无法比拟的，为专业市场将来畅旺的物流及人流提供了可靠的保证，同时也将为专业市场带来无限商机。本项目所处位置不利之处在于，目前由黄埔大道连接黄埔区不够顺畅，由黄埔港向东黄

6、埔大道的改造工程暂时搁浅，使由此向东的交通状况十分拥挤，严重制约了车辆的往来。3、 人文环境分析东圃板块夹在天河北中央商务区和黄埔产业区之间，商务区和产业区分流出的人流，使东圃成为一个理想的生活区。明年的东圃，将不再满足于只作为天河体育中心商业区与黄埔区之间的一个过渡地带这种角色，它将会把自己提升到一个更高层次，那就是成为一个新天河，一个广州新城区的中心。东圃以后的发展将以体育、文化、旅游、休闲四大功能为主，现在东圃除了新建大量的体育运动设施外，更侧重于营造环保、休闲、文化气息浓郁的区域环境。未来的东圃将不会出现如天河中心区那样的高密度住宅建筑群，而是以密度较低的大型住宅区为主。目前东圃已成为

7、新广州人占主流的“白领特区”，而且也是广州楼市最热闹的区域之一。明年这里将在现有的10多个大盘的基础上，再出现3个大盘，而且商业配套也陆续上马，所以明年该区域的热度将进一步上升。在商业方面，明年占地8万平方米的骏景商城开始动工，而规模庞大的超级购物中心花花世界也将动工。骏景花园和东圃广场等也会在明年有写字楼项目推出。目前地块周边的楼盘：美林湖畔、盈彩美居、东圃广场、远洋明苑、中海康城、春江花园、旭景家园、富力天朗明居、骏景花园、羊城花园、天韵阁等。上述各楼盘的诉求虽然各有特色，但是它们的目标消费群体的定位几乎如出一辙，即将目标锁定为以在天河与黄埔两区工作的“白领”为主，此类业主或准业主的主要特

8、征分析如下：l 共通点： 目前居住在天河区、黄埔区为主，延伸至东山等其他区域 家庭积蓄在8万元以上 家庭月收入在5000元以上 年龄层次为2545岁的中青年为主 自住为主、投资为辅l 特征： 事业正在起步阶段，但是有较稳定的生活状态 个性较独立、容易接受新鲜事物 工作忙碌、对住宅的产品品牌、地理位置及自然环境较重视 看重产品本身是否适合自己 对物业的软硬件配套质素有较高要求l 心理特点： 接受新鲜事物，追求个性化生活 注重健康生活享受的需要 注重生活空间的私密性 注重小区的自身配套设施，面积、平面布局的实用性 对物业管理有较高要求l 生活习性：大多分布在天河等区域，年轻，工作压力较大，业余时间

9、喜欢参加度假休闲，有一定的文化素养，有进取心，追求心灵的自由空间。4、 市场环境形成分析天河新商业区的定位与天河城周边不同，它是一个休闲型、观光型、生态型的世界名牌集中的新区，也将是珠三角商家进入广州地区的桥头堡地带。而每条道路的商业定位也不尽相同。中山大道主要以大超市来带动，目前进驻的有万佳、好又多、万客隆等，正在商谈进驻事宜的还有几家；黄埔大道则以建材市场和汽车卖场为主，而且以后在这里也不会再开发住宅物业，使得该路段的商业价值更显得可贵。其中，科韵路、车陂路和中山大道、黄埔大道之间所形成的“井字形”地块内，所有用地都已被征下，将成为这个新商业区内最先发展起来的一个区域。这里的商业定位是以连

10、锁零售业、批发市场、建材市场、商场等为主要内容，除了现在已经进驻的英国百安居外，在科韵路还将出现新商业中心，而从 A EC汽车城到美林海岸花园这部分的路程内，也将陆续启动商业配套。黄埔大道在经历了多年的发展后，最早形成的是建材市场、木材市场、家居市场等专业市场，如南兴、喜龙、亿宝等建材市场及百安居和好美家建材超市；鱼珠木材市场；天马、美居中心、靓家居、金海马等家居市场。从2000年开始，在黄埔大道及其附近的区域，陆续建成了多家汽车市场，如：名车城、美居车展中心、晶都汽车城、AEC汽车城等，多年闲置不用的跑马场也在被改造成汽车市场，同时在黄埔大道的两侧陆续建成了多家汽车专卖店。在黄埔大道被陆续开

11、发的同时，各个市场的规划、设计与经营理念都在不断发生变化，市场在追求个性化、现代感及服务配套等方面不断完善，特别是近期建成的专业市场更是在这些方面进行了不同的尝试，并在一定程度上取得了成功。从本项目周边商业特征看，首先是这里集中了两家大型的专业市场，一个是以经营木材为主，一个是以经营汽车为主，在它们的带动下，早期是衍生出了多家木材市场，本项目现有市场就是在这种情况下形成的；在AEC汽车城建成并投入使用后，在AEC汽车城的附近连续建成了两家汽车专卖店，预计还会有其他的汽车专卖店将陆续选择在附近区域内修建。值得注意的是，就在AEC汽车城建成后不久，鱼珠木材市场也开始对商铺进行装扮，并在临街的商铺上

12、绘制了大型的广告画，以图经过简单的装饰改变市场的面貌，重新树立市场形象，避免与新建的颇具现代风格的汽车专卖店形成强烈的反差，确保市场能够获取稳定的效益。从市场发展趋势方面看，无论是新建的市场，还是原有的市场，都在市场的新颖度方面、外部环境方面和服务等方面做着不懈的努力，力图通过上述改进获取稳定的市场份额。同时市场的专业性越来越清晰，特色更加显著，在各自特有的市场领域中。市场篇一、 大市场情况分析名 称面 积百安居东圃店经营面积约20000百安居海珠店经营面积约15000好美家经营面积约12000靓家居江南店经营面积约4000(4层,每层约1000)美居中心B座经营面积约15000美居中心C座经

13、营面积约16000百康居经营面积约9000瀛富五金装饰材料商贸广场约30000,停车场3000天隆建材广场约8000广州市车陂装饰材料城约12000粤景商业城占地约80000南天商业城占地约238000恒生商贸批发市场占地约250000五洲装饰世界占地约200000亿宝装饰材料城占地约20000天马装饰材料广场占地约40000南兴装饰材料城占地约30000喜龙装饰材料城占地约25000天健商贸广场占地约350000天州数码家居装饰博览中心占地约15000泰康装饰材料城占地约10000新泰康装饰材料城占地约20000广州装饰材料城占地约15000广东装饰材料城占地约20000羊城装饰材料城占地约

14、20000总面积147.4万1、建材市场发展规模以及主要业态我国建材流通业经过10多年的发展，无论其规模数量、经营方式都获得了长足发展，目前已形成了5种市场业态模式，主要有建材连锁自选超市、建材综合商城、建材直销商场、建材条街和地摊式市场。广州就有大、中型建材市场40多个，销售摊位超过7万个，加上500多家各种小型建材市场、经销商、专卖店，总摊位数不下20万个。根据中国建材工业经济研究会提供的报告，未来年建材工业发展速度将高于国民经济发展速度，到年，建材工业产值预计达到万多亿元，成为国民经济的重要增长点。我国加入WTO后，越来越多的海外建材商将继续不断地涌入我国抢占市场，现在的形势是要么吃掉别

15、人，要么被别人吃掉。在这样的情况下，在建材市场开发这块大蛋糕上，应在原有的基础上，积极争取更大的市场份额，凭借一定的品牌效应，以及完善的物业管理及系统的广告投入等的优势，进占广州市的建材装饰市场。2、建材市场的发展与广州城市的发展、房地产的发展密不可分广州市近几年的城市无论是城市中轴线的改变，还是城市“一 年一小变，三年一中变，十年一大变”的政策，构筑一张高质量的“交易交通网。交通的发展引爆了城市的发展,随着国际化中心城市地位的建立巩固,广州良好的房地产市场环境、氛围也是相当诱人的。从政府政策、人们观念等城市综合环境来看，广州是一个充满活力的市场.广州居民的消费观念先消费、后花钱，所以，对于动

16、则几十万的购房消费，他们会选择银行按揭的付款方式，也就是说，购房者只要有万元甚至更少的存款，就会考虑先按揭购房，再每月偿还贷款供楼。开放的消费观念为广州房地产市场提供了庞大的买家群。其次，广州是一个具有高包容性的城市，广州以及广州人能容纳各方人士在此工作、发展，并在此融入社会、落地生根，天河区更可以说是外地人的聚居地。由于城市的包容性使不少外地人在广州购房置业，据调查，近年外地人购房占广州总购房人数的。房地产的发展是建材家居市场的直接影响者业态的形成与分布与发展的规模与楼盘的发展保持着高度的默契性.二、细分市场分析1、相关家居建材市场的分析广州郊区相关商业城商场名称粤景商业城南天商业城恒生商贸

17、批发市场五洲装饰世界商场规模占地约8万，拥有约500间商铺，主要经营五金、瓷砖、机电、水暖器材等占地23.8万，约有1200间铺，拥有大型货仓，主要经营日用百货、五金交电等占地25万，约有1000间铺，拥有15万大型货仓，主要经营批发五金、交电、百货、陶瓷、水暖器材等占地20万，第一期开发占地92404.5约有1000个，仓库可使用面积为6万主要经营建筑陶瓷、洁具、橱具、木板材、五金交电等商场位置洛溪桥脚、比邻南洲路、工业大道北有环城高速公路立交上落，南靠振兴大街船运码头，洛溪桥脚、比邻南洲路、工业大道北有环城高速公路立交上落，南靠振兴大街船运码头位于番禺区大石迎宾路沙溪丽江明珠酒店以东，番禺

18、大桥东侧，紧靠华南快速干线，处于较偏僻的地方位于番禺区大石桥东侧，紧邻迎宾路靠近地铁三号线洛溪新城出入口，105国道交汇处交 通驾车可从广州大道进入，但是出去时需要绕道行驶回河南，无公交车直达驾车可从广州大道进入，但是出去时需要绕道行驶回河南，无公交车直达交通较方便，但是回广州时需要到较远的地方掉头，缺乏人气无公交车直达邻近迎宾路，交通方便，但是位于郊区地方，缺乏人气，无公交车直达租金价格均价60元/ 建设费用1.5万/间(每间约20）1000元/间（每间约22）免建设费用商铺每间80，分上下两层计算，20元/。厂仓13元/均价1800元/间，（每间面积80/64）每年递增10%物业管理费用5

19、元/简单的保安、清洁200元/间/月，24间九折，5间以上八折2元/220元/月/间，拥有较完善的保安队伍和管理人员付款方式签约30天内交两个月的租金和管理费和建设费签约30天内交三个月保证金，预付三个月租金和管理费一次性支付150元/间的商铺招牌费和1000元/间的综合服务费，定金3000元/间，押金3个月租金缴交定金3天内签订合同交相关费用，过期不退定，并视客户放弃承租绿 化在大门处有10的绿化带在主通道部分有绿化带没有绿化带有少量的绿化带有少量的绿化带建筑质量简陋的二层，贴瓷砖外立面，里面为无装修简单的二层建筑，油乳胶漆外立面铺内无装修简单的二层建筑，贴瓷砖外立面，铺内无装修简单的二层建

20、筑，油乳胶漆外立面，铺内无装修外 观属于中低档外观，缺乏整体的规划，指示不明确，通道之间有塑料蓬遮顶属于中低档外观，缺乏整体的规划，指示不明确，通道之间有塑料蓬遮顶中档外观，有明显的分区，通道之间有塑料蓬遮顶中档外观，通道之间没有塑料蓬遮顶，有品牌铺位与普通铺位的区分装 修简单的外墙贴瓷砖，每户配一卷闸门，独立的电表，一个月的装修期，免租金和管理费简单的外墙乳胶漆，每户配一卷闸门，独立的电表，一个月的装修期，免租金和管理费简单的外墙贴瓷砖，每户配一卷闸门，独立的电表，一个月的装修期，免租金和管理费简单的外墙刷乳胶漆，每户配一卷闸门，独立的电表，一个月的装修期，免租金和管理费发展商实力及信誉广州

21、市恒生集团有限公司广州市番禺区五洲科技发展有限公司出租情况出租率超过95%，营业率99%出租率超过90%，营业率95%一期出租率约60%营业80%二期出租率约为20%正在建设一期已出租完毕广 告并没有系统的广告投入没有没有没有商场内的交通情况停车场的面积约有2000，主通道宽为10M，副通道宽6M，没有完善的交通管理停车场的面积约有5000，主通道宽12M，副通道宽8M，没有进行人车分流停车场面积约有1000，主通道8M，副通道6M停车场的面积为1000主通道宽10M，副通道6M，黄埔大道一线商业城商场名称亿宝装饰材料城天马装饰材料广场南兴装饰材料城喜龙装饰材料城商场规模占地面积2万，约有50

22、0间铺，主要经营布艺、橱洁具、卫浴、木地板、工艺玻璃、五金、门窗、油漆等占地面积约为4万，约有350间铺，主要经营橱洁具、卫浴、木地板、工艺玻璃、五金、门窗、油漆等占地3万，约有500间商铺，主要经营橱洁具、卫浴、木地板、工艺玻璃、五金、门窗、油漆等占地2.5万，约有250间商铺，主要经营橱洁具、卫浴、木地板、工艺玻璃、五金、门窗、油漆等商场位置位于马场路与黄埔大道，交通便利，位于黄埔大道，交通便利位黄埔大道石牌，交通便利，位于员村二横路与黄埔大道交会处交 通交通便利，有多路的公交车直达交通便利，有多路的公交车直达交通便利，有多路的公交车直达，经营时间最长，人气旺交通便利，有多路的公交车直达租

23、金价格二期不分位置76元/（每间33，实用率为8成），建设费用为4万元/间租金115/（每间铺面积64.2，实用率7.5成）120元/，早期建设费用5万/间（每间30）每年递增10%首层115/二层15元/（每间64）物业管理8元/24小时保安管理费4元/，广告3元/管理费5元/，有较多的保安人员和管理人员管理费5元/付款方式保证金为两个月的租金和管理费，预交一个月的租金和管理费保证金为两个月的租金、管理费和广告费，并预交一个月的租金、管理费和广告费管理处现在暂时没有铺位出租，与在场经营的商铺联系，转租30/月6000元，一个月押金，预交一个月的租金两个月租金和管理费为押金，预付一个月的管理费

24、和租金绿 化在正门对开有少量的绿化带没有有少量的绿化带没有建筑质量简单的混凝土框架结构，客户可搭建阁楼，首层不低于4.2米，铺内没有装修简单的混凝土框架结构，客户可搭建阁楼简单的混凝土框架结构，客户可搭建阁楼简单的混凝土框架结构，已建二层建筑外 观中档外观，通道之间有塑料蓬遮顶，统一招牌、广告牌大小属于中低档外观，缺乏整体的规划，通道之间有塑料蓬遮顶属于中低档外观，缺乏整体的规划，通道之间有塑料蓬遮顶属于中低档外观，没有连通的塑料蓬遮顶，有统一的塑料蓬装 修简单的外墙贴瓷砖，每户配一卷闸门，独立的电水表，一个月的装修期，免租金和管理费用绿色铁皮包装门框以上的外墙，其他外墙刷乳胶漆，每户配一卷闸

25、门，独立的电水表，一个月的装修期，免租金和管理费简单的外墙刷乳胶漆，每户配一卷闸门，独立的电水表，没有统一的外立面，客户自行处理，独立的电表发展商实力及信誉出租情况一期已出租完毕，二期的出租率为95%，整体的营业率为90%出租率为95%，营业率为90%出租率为100%，营业率为99%出租率为100%，营业率99%广 告没有没有没有没有商场内的交通情况停车场的面积总共为2000，主通道约8M，副通道为7M停车场的面积为3000，主通道约为7M，副通道约5M停车场的面积为2500，主通道宽约为8M，副通道约为6M没有停车场，汽车停放在路边，主通道6M相关商业城商场名称天健商贸广场天州数码家居装饰博

26、览中心泰康装饰材料城新泰康装饰材料城商场规模占地35万，号称华南地区最大的国际家居装饰商贸批发基地，年贸易额超百亿，共有约2000间铺主要经营五金、瓷砖、板材、水暖器材等、拥有大型的仓库。占地1.5万，约有250间，主要经营装饰材料、五金行业及家居装饰用品占地1万，约有200间铺，主要经营五金、瓷砖、水暖器材等占地2万，约有400间铺，主要经营五金、瓷砖、水暖器材、玻璃等商场位置位于广州近郊，扼守105国道进出市区必经之地，距环城高速沙河出入口，仅有两公里。位于广州市广州大道北同和路京溪段位于广州市海珠广场附近的泰康路位于广州市海珠广场附近的泰康路交 通可驾车从广汕公路、广佛公路、广珠、广深公

27、路、沙太路等进入，有公交车直达门口可驾车从广州大道进入，有公交车直达交通发达，有多路的公交车直达交通发达，有多路的公交车直达租金价格五金区45元/，陶瓷卫浴区首层70/，1万元广告费均价90元/，广告费用60元/月/铺，租金第三年起递增10%均价250元/，每年递增10%均价300元/物业管理无管理费，有简单的保安、清洁管理费6元/付款方式押金两个月的租金，预交一个月的租金押金三个月租金预交一个月的租金押金三个月租金预交一个月的租金押金三个月租金预交一个月的租金绿 化有少量的绿化带有少量的绿化带没有没有建筑质量有三层建筑、二层建筑，首层建筑内，可以搭建阁楼简陋的框架结构，首层作建材商场，二层作

28、家私广场简单的砖瓦结构简陋的框架二层，可建阁楼外 观外观较高档，有整体的规划，有明显的分区通道之间没有塑料蓬遮顶外观较高档，没有分区通道之间没有塑料蓬遮顶较低档，没有统一的规划通道之间没有塑料蓬遮顶外观高档，统一的招牌通道之间有塑料蓬遮顶装 修有统一的外墙装修贴瓷砖，独立的电表，一个月的装修期，免租金简单的贴瓷砖，独立的水电表。发展商实力及信誉广东天健实业集团有限公司广州天州商贸有限公司出租情况出租率70%，营业率52%出租率30%营业率50%出租率99%，营业率100%出租率100%，经营率为99%广 告没有没有没有没有商场内的交通情况停车场的面积约有3000，主通道宽为10M，副通道宽8M

29、，停车场面积约有1000，主通道宽为8M，副通道6M没有停车场，通道较窄，车不可进入场内没有停车场，通道较窄，车不可进入场内南岸相关商业城商场名称广州装饰材料城广东装饰材料城羊城装饰材料城商场规模占地1.5万，约有250间，主要经营装饰材料、五金行业、板材、木料等有约5000的仓库占地2万，约有300间，主要经营装饰材料、五金行业等有6000仓库占地2万，约有500间，主要经营装饰材料、五金行业等有5000仓库商场位置位于广州市南岸路30号位于广州市南岸路30号位于广州市南岸路31号交 通交通方便，位于广州市的繁华地段，有公交车直达交通方便，位于广州市的繁华地段，有公交车直达交通方便，位于广州

30、市的繁华地段，有公交车直达租金价格均价200元/（包括了管理费、水费等）均价220元/均价230元/物业管理简单的保安系统，定时倒垃圾简单的保安系统，定时倒垃圾付款方式押金三个月租金，预交一个月租金押金三个月租金，预交一个月租金押金三个月租金，预交一个月租金绿 化没有没有没有建筑质量有较旧的由厂房、仓库组成的简陋建筑，也有新建的二层建筑有较旧的由厂房、仓库组成的简陋建筑，也有新建的二层建筑有较旧的由厂房、仓库组成的简陋建筑外 观没有统一的规划，较杂乱没有统一的规划，较杂乱没有统一的规划，较杂乱装 修没有，一般由租户自行处理没有，一般由租户自行处理没有，一般由租户自行处理发展商实力及信誉广州市施

31、乐置业有限公司出租情况出租率99%，营业率99%出租率99%，营业率100%出租率99%，营业率100%广 告没有没有没有商场内的交通情况没有固定的停车场位置，车辆可以进入商城，主通道宽10M，部分副通道较窄没有固定的停车场位置，车辆可以进入商城，主通道宽12M，部分副通道较窄没有固定的停车场位置，车辆可以进入商城，主通道宽14M，部分副通道较窄广州主题式建材商场商场名称美居中心B、C座百 康 居商场规模两层，首层15000平方米，二层15000平方米，内有商铺230家三层，经营面积9000平方米商场位置花城大道与冼村交界北面宝岗大道东侧交 通主要由黄埔大道转中轴线或冼村路进入由宝岗大道进入租

32、金价格租金50-150/平方米，最高180/平方米/月，管理费43元/店/月一楼180元/平方米，二楼98元/平方米，三楼50元/平方米物业管理全方位物业管理全方位物业管理付款方式3按一租3按一租，30万元顶手费绿 化较大面积内外绿化较少建筑质量中央空调、扶手电梯、星级大堂装修商住楼裙楼改造，中央空调，扶手电梯外 观条形砖加户外广告，略显低档一般，无特色装 修公共装修，室内无装修交楼公共装修，无装修交付发展商实力及信誉出租情况98%，专业店98%98%广 告系统广告系统广告商场内的交通情况主通道10米，副通道4米主通道4米，无明显副通道A传统建材市场B建材超市C主题式商场开业经营最久、人气最旺

33、的是传统建材市场，普遍处在城市发展中心或临近地带，但大部分都为简易建筑，一般都存在购物环境差（杂、乱、差）、公共设施落后、停车场面积小、管理混乱的情况。而且各有各的隐忧，随着新地块的发展需要清撤与升级改造，但由于本身发展瓶颈太多与无法解决，束缚了自身与行业的发展。建材超市因装修的简单而带来的产品销售价格的优势。而对比一家一户分散经营建材市场，建材超市由于有集中进货、统一管理等优势，其竞争力也是相当强的。尤其是对生活日益匆忙的现代都市人，一万平方米的超市逛下来，所见产品基本不重复，还是十分令人向往的，充分满足了小区域消费的直接需要。但是建材超市也有其缺陷的地方：单个规模偏小，产品种类覆盖广但品种

34、较少,不能充分满足消费者全面要求.主题购物中心-装潢豪华的美居中心B、C座与百康居,美居中心B、C座主要经营高档次的建材装饰，B座已开业三年的时间，已有一批固定的消费人群，并且建立起了自己的品牌，C座开业已有一年，C座的开业扩大了美居中心在高档建材市场上的占有额，亦吸引了更多的人流。在建材市场方面，广州美居中心BC座主要以高档建材为主，正所谓“物以稀为贵”，高档的建材在建材市场中的占有率远远低于中低档的建材的市场占有率，所以美居中心在建材市场上的占有率以及影响力远远不及现在一些位于黄埔大道的建材商业城，但建材城的购物环境与商品诚信度又不断降低，那么庞大中档的建材市场将是市场开发商发展的的庞大空

35、间。在三种的建材市场中，毫无疑问的美居中心B、C座的档次和整体的规划等都有非常明显的优势，但是美居中心B、C座所面对的消费群体有明显的局限性。毕竟财富积累的金字塔显示，中、高消费的人群只是约占人群的30%，所以其他70%的庞大消费人群将选择适合其收入的市场。序号名 称地 址档次经营性质占地面积建筑面积层数租金f/管理费/实用率1天河金海马精品店黄埔大道中、高自营500015,0003租业主20元/2芳村金海马家居博览中心芳村高、中、低自营首层出租商厦裙楼80,0004230含租金内首层出租厂家3广州大道金海马家居广州大道中、低自营400080002水泥临建4香江家私江南大道高、中、低自营200

36、00400004租厂房改造5时代广场5F（联邦家私）天河北高、中出租、转租大型商厦500001230含租金内50%联邦部分转租6天河城4F中山大道高、中出租大型商厦46001均价1075850%7中华广场5F中山三路高、中出租大型商厦100001130140含租金内60%8万国广场4F江南大道高、中出租大型商厦42001均价55含租金内60%21家9美居中心黄埔大道高、中出租13万含其它经营2首层200二层130含租金内60%10珠江新城广场4F黄埔大道高、中出租除好美家建材超市外全部撤场，改娱乐大世界，正招商45业主租金40元/11恒生家私（三层罗浮居）中山一路高、中、进口自营商住裙楼100

37、003三层进口家居12天马家私城黄埔大道中、低出租200001100含租金内80%铁棚临建13宝岗家私城宝岗大道中、低出租4000017535含租金内80%铁棚临建14幸福家居广场机场路高、中自营、出租商住裙楼120003110含租金内60%15雅筑家品起义路中、高自营商住裙楼1000038月开业15广州百货大厦新翼7F西湖路高、中出租大型商厦5000116名雅家私城广州大道中、低出租6000100002首层60二层18含租金内80%水泥临建17明珠广场黄石东路中、低出租商住裙楼150002首层70二层20含租金内80%18运恒家私城黄石西路中、低出租600010000首层60二层20含租金内

38、80%水泥临建19安华灯饰城黄石东路出租90002水泥临建20环球家具批发城石井凰岗中、低自营20000200002村地出租地租金不超过10元，建场再承包出租20元/21大石家私城番禺大石中、低出租商住裙楼360002首层80二层40含租金内80%22乐尔居家居博览中心番禺迎宾路559号中、低自营、首层部分出租商业裙楼294003首层部分60含租金内80%业主80万出租23吉盛伟邦广州国际家居博览中心番禺迎宾路万博中心出租20万10万2483828184860%11月1日开业24大南路布艺灯饰专业街越秀区大南路临街商铺，大型新建商业楼、小型商场分租300450元/25南华中家具专业街海珠区南华

39、中路26南天国际照明中心广州大道中珠江新城花城大道1号高出租商住裙楼3000062001201007065386050%2004年3月28日开业2、建材行业细分分析l 建材超市(1)百安居东圃店项 目面积所占比例备 注休闲椅2001.00%位于黄埔大道，科韵路和车陂路之间，经营面积约2万平方米。超市门口主要摆放涂料、洁具、节能灯、小五金等植 物500.25%日用杂品2001.00%地 板7003.50%漆5002.50%砖15007.50%天 花1500.75%土建配件1500.75%板材及木材15007.50%电动工具4502.25%小家电4502.25%五 金10005.00%门10005

40、.00%装修配饰300.15%装饰花1000.50%床上用品1800.90%地 毯3001.50%橱 柜10005.00%洗物盆1300.65%电 器3501.75%炉 罩6503.25%热水器3001.50%洗手间配件4002.00%卫浴器皿12006.00%灯 饰8004.00%壁 纸500.25%布 艺6003.00%家居杂品7503.75%饰 画800.40%家 具225011.25%接待洽谈室2001.00%合 计86.10%(2)百安居海珠店项 目面积所占比例备 注入墙柜1500.94%家居杂品2001.25%饰 品1000.63%休闲椅1200.75%装饰公司3001.88%洁

41、具180011.25%厨 柜15009.38%厨房电器3001.88%卫浴配件4002.50%家 具15009.38%灯 饰10006.25%布 艺1500.94%床上用品1500.94%饰 画500.31%地 毯500.31%椅 子800.50%板 材8005.00%建筑五金3001.88%门10006.25%小五金6003.75%工 具3001.88%小家电500.31%空 调500.31%电 料1500.94%装修工具800.50%地 板6003.75%漆6003.75%砖15009.38%接待室2001.25%餐 饮1000.63%合 计88.63%(3)好美家项 目面积所占比例备 注漆8006.67%位于珠江新城广场首层、二层，面向黄埔大道，经营面积约12000平方米。超市门口主要摆放涂料、地板，原来在超市外经营建材的临街商铺已经有50%撤出。电器及