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1、济南市五顶茂岭山庄住宅小区项目可行性分析一、 总论（一） 工程概况1 项目名称：济南市五顶茂岭山庄住宅小区2 建设地点：济南市工业南路562号3 建设单位：开元房地产开发公司4 工程概况：项目占地24900，总建筑面积42600，其中小高层住宅23600，多层住宅16800。工程总投资13730.07万元，每平方米造价3223.02元。5 资金来源：企业项目资本金 2000万，不足部分由商业银行贷款及预售房款解决。（二） 可行性研究报告编制依据1. 开元房地产开发公司与济南市第五化工厂签订的国有土地使用权转让合同；2. 济南市规划设计院工业南路沿线控制性详细规划；3. 济南市建筑工程学院设计研
2、究院“五顶茂岭山庄住宅小区”项目初步规划方案；（三） 可行性研究报告研究范围根据项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。（四） 可行性研究结论根据收益计算，税后项目的财务内部收益率为13.37%，财务净现值（Ic=12）107.03万元，投资回收期3.97年，其经济效益良好，项目可行。（五） 主要经济技术指标 （见表1）（六） 存在问题和建议 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时对初步确定的住宅户型和功能标准做进一步的市场调研，要根据市场变化做出更为准确的市场定位。二、 市场分析与营
3、销战略（一） 济南市当前住宅市场分析济南市住房市场的发展状况有以下特点：1. 政策的效应作用非常显著；2. 市场比较明显地处于景气状态；3. 个人购房比例大幅度提升（如图1所示）；4. 商品房以“白领阶层”和私营企业主为购买主体。表1 项目经济技术指标序 号项 目 名 称单 位指 标1总占地面积平方米249002总建筑面积平方米426003建筑容积率1.34绿化面积平方米20105综合售价 小高层住宅 多层住宅 配套公建元/平方米元/平方米元/平方米4200350050006建设投资万元13730.077每平方米建设投资元3223.028投资利润率%15.859内部收益率（税后）%13.371
4、0净现值（税后）万元107.03（i=12%）11回收期（税后）年3.97图1 购房比例对比图（二） 本项目区域市场调查1 该小区位于工业南路西端，西临二环东路，交通便利；2 人口较为密集。东部是济南市的工业区，在此上班的工人多在此购房居住3 该地区居民收入平均每月20003000元左右；4 住房档次以中档为主，高档为辅，中高档结合，价位在30004000元/左右。（三） 营销战略1. 营销推广策略(1) 广告宣传策略五顶茂岭山庄住宅小区项目要针对确定的目标群体，按计划分阶段系统地进行广告宣传，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。(2) 促销策略本项
5、目销售对象主要是：拟更新换代商品房的消费者；中高收入的消费者；驻济南市办事机构商用或商住；其他消费者。最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况，以及市场情况而定。拟采用多种促销手段，包括：广告宣传；内部认购；人员直销；举办展销会等。2定价策略(1)价格定位项目价格定位为中高档住宅，考虑上述因素，小高层住宅价格定在38004500元/，多层住宅在30004000元，配套公建在45005500元/。(2)定价方式主要按期房价现房价综合价集团购买价，并考虑楼层差朝相差地段位置差。定价方式突出小住宅小区内环境地段位置楼层及朝向等购房因素的差异。三、 项目选址及建设条件（一） 位置优越项目建设地块位于
6、工业南路西端，紧靠市五顶茂岭山和百花公园，自然环境优越，随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立，该小区的开发建设具有无可比拟的区位优势。（二） 交通方便小区周围有多条公交线路经过：47、87、80、10、23路等，交通十分便捷。（三） 建设场区“五通”条件具备（四） 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全小区附近有七里河综合批发市场、七里河菜市场、万嘉隆超市、市中心医院、省图书馆、七里河小学、甸柳一中等社会配套，充分满足小区生活需要。（五） 土地征用情况开发土地以定点拆迁方式获得济南市第五化工厂生产用地24900，采用转让变更方式办理用地手续。四、 建设规模及功能标准（一） 建筑面积和内容初步规划
7、总建筑面积42600，其中小高层住宅23600，多层住宅16800，配套公建2200。（二） 功能设施标准1 建筑使用功能五顶茂岭山庄住宅小区住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。2 设施标准住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合山东省城市住宅建设标准和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。（三） 工程项目一览表依据初步规划方案，五顶茂岭山庄住宅小区主要工程项目见表2。五、 建设方案（一） 总体规划布局1、 小区整体规划设计原则（1）高绿化低密度；表2主要工程量一览表序 号项 目 名 称说 明1土建工程建筑面积426001.11.1.11.1.21.21.2.11
8、.2.21.2.31.2.41.31.3.11.3.2小高层住宅A3C6多层住宅A1A2B4B5配套公建商业服务会所建筑面积23600建筑面积8000建筑面积15600建筑面积16800建筑面积4200建筑面积3900建筑面积4050建筑面积4650建筑面积2200建筑面积1800，C楼西端建筑面积400，A楼东端2给排水工程水箱、水池、水泵机房3普通消防系统住宅区4变配电工程（强电）配电房、变配电设备5照明工程小区照明6通讯工程普通电话配线7火灾报警及安全监视公共场所火灾报警，可视防盗门8通风工程地下停车库通风9闭路电视住宅区10室外工程室外绿化及部分道路场地（2） 综合服务配套设施齐全；（
9、3） 户型设计适应“升级换代”居住要求。2、 总平面布局五顶茂岭山庄住宅小区总平面由4块形状较为规则、大小不同的住宅建筑组合而成，中间间隔有绿化带，小区内设有会所和商业服务点，区内空间布局合理。交通组织小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成。道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车库出入口分别设于小区东面主出入口。（二） 建筑方案设计根据济南市总体规划，小区规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的居住环境，并按照“统一规划、分期实施、配套建设、充分利用土地”的原则，综合提高经济效益和社会效益。拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。六、
10、 项目实施进度安排本项目拟采用滚动开发的方法，分三年开发完毕。第一期2005年初开工，开发A1、A2多层住宅和A3小高层住宅及会所。区内部分道路、市政管网的建设和小区绿化计划一年内完成大部分，小高层用一年半。第二期2006年初启动，开发B4、B5多层住宅，一年内完成。第三期2007年初开工，开发C6小高层，计划开发期为一年 半。详见表3。表3项目开发面积计划表开发面积（）04年05年06年07年高层6000200010005600多层81008700公建4001800合计1450012500100056003、 投资估算与资金筹措（一） 投资估算根据建设单位提供的项目土建工程基础数据，按本项目
11、设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及可行性研究财务评价的有关取费要求，估算总投资造价见表4和附表1。序 号项 目开发产品成 本分 期 计 划 进 度05年06年07年08年09年1土地费用6000300030002前期工程费168.656.256.256.23基础设施建设费124.541.541.541.54建筑安装工程费44841424118812006725公共配套设施建设费2033.21508.3508.3508.3508.36开发间接费7管理费用168.9131.5839.4839.4842.5815.798销售费用337.8463.1778.9678.9685.1731.58
12、9开发期税费10其它费用11不可预见费168.9131.5839.4839.4842.5815.79小 计13485.975156.334951.921963.921350.6463.1612财务费用244.139.7292.56109.32.43合 计13730.075196.055044.572073.221353.0763.16表4五顶茂岭山庄住宅小区项目投资估算 单位：万元（二） 资金筹措项目总投资13730.07万元，项目资本金2000万元，分两年等额投入；商业银行贷款1549.23万元；按国家对商品房销售的有关规定，不足资金从预售房款中解决。详见附表3。七、 经济效益分析（一） 住
13、宅销售价格根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，小高层住宅4200元/，多层住宅3500元/，配套公建5000元/。（二）销售进度及付款计划本项目计划在五年内完成销售，所有业主在两年内等额支付清房款，见表5。（三）盈利能力分析项目在计算期内经营收入16892万元，可获利润总额2176.44万元，可分配利润1458.23万元。项目缴纳的经营税金为986.49万元，企业所得税718.23万元，合计缴纳税金1704.72万元。详见附表3。项目投资内部收益率（所得税后）为13.37%，在内部受益率为12%时净现值可达107.03万元，投资回收
14、期3.97年。详见附表4和附表5。（四）清偿能力分析按照项目的借款条件和还款计划，从第三年开始分两年偿还本息，第一年还款1753.52万元，第二年还款39.81万元，总计付利息111.73万元。详见附表6。（五）资金平衡分析和资产负债分析在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡的。从总体上看，项目的清偿能力是较强的。资金平衡分析详见附表7。表5 各类建筑销售计划表（）项 目合计0506070809小高层住宅2360047205900590047202360多层住宅1680033604200420033601680配套公建22002200八、 风险分析及对策（一） 市场风险分析1 从济南市目前
15、住宅市场来看，出现了住房供过于求的情况，除了市场有效需求不足，房价超过消费者的承受能力等原因外，小区位置偏僻，设施不配套，交通不方便，缺乏良好的居住环境是其重要原因。2 做好方案规划。项目市场定位建立在住宅小区合理规划的基础上，包括小区总体规划、配套环境规则、户型规则等。应重点从方案的规划和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。（二）经营管理风险分析1 本项目主要应加强市场营销工作，多渠道、多种方式推广促销，加大定向目标客户协调力度，抢先签署预售合同，减少项目市场销售风险。2 在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资
16、成本。3 做好物业管理和售后服务工作。九、 结语通过上述对五顶茂岭山庄住宅小区项目可行性的详细分析，该项目的选址和建设条件较好，具有一定的市场销路，财务分析结果表明，项目的经济效益良好，项目可行。同时，项目也存在一定的市场风险、财务风险和经营管理风险，在项目实施中应采取相关措施，降低成本，减小风险，避免项目的失败。参考书目： 1 中华人民共和国城市房地产管理法2 城市商品房预售管理办法3 商品房销售管理办法4 城市房地产开发经营管理条例5 城市国有土地使用权出让转让规划管理办法6 中华人民共和国土地管理法附录 附表1 项目总投资估算表 单位：万元序 号项 目总 投 资估 算 说 明1开发建设投
17、资13730.071.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期税费其它费用不可预见费财务费用6000168.6124.544842033.21168.91337.84168.91244.12经营资金3项目总投资13730.073.13.23.3开发产品成本固定资产投资经营资金13730.07附表2投资使用计划与资金筹措表 单位：万元序号项 目合 计123451总投资13730.075196.055044.572073.221353.0763.161.11.21.31
18、.41.5自营资产投资自营资产投资借款建设期利息自营资产投资方向调节税经营资金开发产品投资其中：不含财务费用财务费用13458.97244.15156.3339.724951.9292.561963.92109.31350.642.4363.162资金筹措13730.075196.055044.572073.221353.0763.162.12.22.32.42.52.5.12.5.22.5.3资本金预售收入预租收入其他收入借款固定资产投资长期借款自营资产投资人民币借款自营资产投资外币借款房地产投资自营资产投资建设期利息借款经营资金人民币借款200010180.841549.231000297
19、3.951222.110003717.44327.132073.221353.0763.16附表3损益表 单位：万元序号项 目合 计123451经营收入168923158.4394839484258.41579.21.11.21.3商品房销售收入房地产租金收入自营收入168923158.4394839484258.41579.22经营成本13730.072608.713157.923157.923432.5213732.12.2商品房经营成本出租房经营成本（摊销）13730.072608.713157.923157.923432.5213733出租房经营费用4自营部分经营费用5自营部分折旧、摊
20、销6自营部分财务费用7经营税金及附加986.49184.45230.56230.56248.6992.238土地增值税9利润总额2176.44365.24559.52559.52577.19114.9710弥补以前年度亏损11应纳税所得额2176.44365.24559.52559.52577.19114.9712所得税718.23120.53184.64184.64190.4837.9413税后利润1458.23244.72374.88374.88386.7277.03序号项 目合 计123451现金流入168923158.4394839484258.41579.21.1.21.31.41.
21、51.61.7售房收入租房收入自营收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金净转售收入168923158.4394839484258.41579.22现金流出15434.795501.035459.772488.421792.24193.332.12.22.32.42.52.62.72.8固定资产投资开发产品投资经营资金自营部分经营费用出租房经营费用经营税金及附加土地增值税所得税13730.07986.49718.235196.05184.45120.535044.57230.56184.642073.22230.56184.641351.07248.69190.4863.1692.2337.9
22、43净现金流量累计净现金流量1457.21-2342.63-2342.63-1511.77-3854.41459.58-2394.822466.1671.341385.871457.214所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量2175.44-2222.1-2222.1-1327.13-3549.231644.22-1905.012656.64751.631423.812175.44计算指标 所得税前 所得税后内部收益率（FIRR） 19.8% 13.37%财务净现值（FNPV） 417.2 107.03投资回收期（年） 2.83 3.97基准收益率（Ic） 12% 12%附表4 财务现金流量表（全部投资） 单位：万元
