《左旗项目市调315.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《左旗项目市调315.doc（54页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、阿左旗德宸房地产开发有限公司百悦蓝庭商业项目调研报告银川龙都经纪有限公司二零一二年三月目 录前言 2.巴彦浩特市宏观经济分析 51.1巴彦浩特概况51.2 经济发展状况 62.巴彦浩特镇各楼盘市调情况82.1 2012年在售住宅项目统计数据82.2 2012年在售商业项目统计数据92.3巴彦浩特市商业状况分析102.4巴彦浩特市房地产市场现状分析122.5房地产政策及城市规划发展分析132.5.1房地产政策132.5.2巴彦浩特城市规划142.6人口状况及消费分析162.7固定资产投资163巴彦浩特零售商圈概况市场分析173.1目前商业物业市场的供求及租赁水平1832巴彦浩特商圈概况203.3
2、消费者行为及心理214.项目所属商圈房地产市场现状、及未来规划225项目市场分析265.1交通条件265.2项目潜在客源及消费行为特征调查285.3 影响投资者购买行为的因素 355.4未来发展预测385.5 项目应用优劣势分析 38成熟案例解析 40前言承蒙贵方赏识，敝司有幸能参与由贵司投资的商业项目之策划顾问服务，并针对贵司项目特点提出系列的策划及建议，本报告为巴彦浩特镇市场调查分析。背景贵司拟定投资的项目位处于南大街与奇石城东路之间，北侧临近石博园，南侧靠近气象局家属院。是巴彦浩特镇城市“东扩西改”战略的核心区域，本项目所在区域已成为城市的商业中心。有鉴于巴彦浩特镇整个区域的商业大环境与
3、周边物业素质，本项目将建设成为集购物、饮食、休闲、娱乐服务为一体的综合性购物中心和高档商务住宅区。总用地面积38120 M2容积率3.26总建筑面积143391 M2建筑密度48.8%建筑占地面积18607 M2停车位381个目的本部分报告旨在为贵司拟定投资的百悦蓝庭商业项目提供策划顾问建议。让贵司在多元化信息时代有一个更明确的投资方向,在激烈的市场竟争中赢得更大的利润、让经营者获得最高的ROI（投资回报率）。思路及逻辑本项目策划顾问报告是我司经过对巴彦浩特商业市场状况的调查、对各行业租赁条件承受力以及项目经策划包装后的整体附加值三方面综合考评，结合我司多年来对商业地产行业之经验及多位策划资深
4、人士的分析而得出的。说明 本次物业市场的分析力求在反映各物业市场动态变化，市场特征以及个案项目动向的基础上，紧密结合本案的产品特征，为产品定位给出市场依据，故此本次各物业市场的分析在以下几个划分标准上进行：在区域划分上，以我项目所在的区域市场为主。在各物业市场类别的选取上，以我项目可以定位的物业形式为主。在对各区域物业个案项目的选取上，以代表性项目和与我项目有可比性的项目为主。在各物业市场的发展阶段上，以最能反映市场最新动态的信息和新近开发的个案为主。项目总平面图.巴彦浩特市宏观经济分析1.1巴彦浩特概况位置：巴彦浩特东临贺兰山，西靠腾格里沙漠边缘，始建于清康熙年间，原名定远营，蒙语意为“富饶
5、的城”，素有“塞外小北京”之称。是阿拉善盟政治、经济、文化旅游服务中心。镇区交通便利，四通八达，乌巴省际大通道、巴吉公路、银巴公路是巴彦浩特镇的三大出口，是阿拉善盟“南连北开”的交通枢纽。距银川机场140公里、乌海机场190公里。类别：内蒙阿左旗8个建制镇其中之一组成：内蒙古自治区阿拉善盟政治、经济、文化中心，阿拉善左旗政府驻地。有蒙、汉、回、满等14个民族7.9万人，人口城镇化水平达85%，辖4个街道办事处，16个社区居委会，7个牧业嘎查，5个农业村，驻镇单位556个，是一个典型的工农互动、农牧结合、城乡一体的建制城镇。人口：2011年总人口12.813.8万人，镇区人口10.210.7万人
6、；预计2020年总人口12.715.8万人，镇区人口11.614.7万人。面积：全镇总面积5433.8平方公里，镇区建成面积约为24平方公里，全市总面积 20275平方公里，占全省 13%。气候：巴彦浩特镇属典型的中温带干旱地区，冬寒而长、夏热而短，无霜期在145天左右，温差大，年降水量少，仅为蒸发量的1/11，日照充足，年日照时间3200小时，日照强度1.64千卡/CM3，太阳辐射强度大，紫外辐射强，有利于发展保护地蔬菜生产。交通：巴彦浩特镇城市规划分为东城区、新区、老城区、新城四个区，中间地带为生态园景观区，城镇化进程加快，水、电、路、讯等基础设施建设日臻完善，镇区内楼群林立，绿草如茵，风
7、格独特，蓝天、碧水交相辉映，绿地、街道整洁优雅，现代化气息日渐浓郁。现已形成“三纵四横”的交通网络，共有主干道23条，总面积60万平方米；人均拥有道路面积9.52平方米；镇区园林绿化总面积647.7万平方米，城区绿化覆盖率达35%，绿地率达33%，人均公共绿地57平方米；以新世纪广场、多功能体育场、生态公园及东关村改造、巴彦浩特污水处理厂等基础设施的建设，使城镇面貌焕然一新。1.2 经济发展状况初步核算，阿拉善左旗全年实现地区生产总值305.89亿元，比上年增长19.9%。其中：第一产业增加值8.50亿元，第二产业增加值248.02亿元，第三产业增加值49.37亿元，分别增长3.5%、25.5
8、%和8.7%。第一产业对经济增长的贡献率为0.55%，第二产业对经济增长的贡献率为86.50%，第三产业对经济增长的贡献率为12.95%。三次产业结构的比例由上年的3:78:19调整为3:81:16。阿左旗主要经济运行指标 “十二五”时期左旗经济社会发展的总体要求是：坚持以富民强旗为目标，加快推进工业化、城镇化和农牧业现代化进程，着力抓好园区建设，着力发展壮大第三产业，着力加强生态保护和基础设施建设，着力保障和改善民生，实现经济平稳较快发展和社会和谐稳定，为率先在内蒙古西部地区全面建成小康社会打下更加牢固的基础。主要发展目标是：全旗生产总值年均增长18%，突破300亿元；财政收入年均增长20%
9、，突破40亿元；全社会固定资产投资年均增长18%，累计突破700亿元；社会消费品零售总额年均增长16%，实现50亿元；城镇居民人均可支配收入和农牧民人均纯收入年均分别增长13%和15%，力争实现五年翻一目标；人口自然增长率年均控制在6.94以内。各项节能减排指标控制在上级下达指标范围内。 截止2011年七月，阿左旗财政收入完成12.01亿元，同比增收2.9亿元，增长31.87%，完成全年任务的60.04%。(资料来源于阿拉善左旗统计局) 我们认为：巴彦浩特的经济属于典型的粗放和外延式的增长模式，经济增长主要靠投资拉动。进入2012年巴彦浩特市社会固定资产投资数额逐年放大，重点项目建设顺利。2.
10、巴彦浩特镇各楼盘市调情况：2.1 2012年在售住宅项目统计数据：2.2 2012年在售商业项目统计数据：小结：截止2011年底，房管局统计数据如下：商业开发面积76.68万平米，竣工面积14.15万平米，在建面积26.88万平米，总套数4000套左右。2012年计划新开面积30万平米。住宅部分：2011年末，住宅市场开发241.68万平米，竣工面积92.82万平米，在建面积88.54万平米，总套数19114套。2012年计划开工面积109.4万平米。 通过调研得知，老城区、新区住宅均价在3200元/平米左右，东城区均价在2600元/平米左右,商业房均价5000-8000左右。巴彦浩特辖区进入
11、到3月份售楼部每天上客平均3-4组，每个售楼部每月成交不足5批，尤其是东城区月成交平均不足2批。2.3巴彦浩特市商业状况分析巴彦浩特商业状况 巴彦浩特社会消费品零售总额的比较结论：近年来，随着政府规划和购物环境的改善，巴彦浩特商贸业取得了的较快发展社会消费品零售总额的增长幅度逐年加大，已经进入良性发展阶段。 目前巴彦浩特商业处于第一阶段在最近的几年内，从中国各大城市的调查报告中可以得出：中国以零售业为主商业业态的分化和进步大致经历了三个阶段。 第一阶段是20世纪90年代中期，世界零售商巨头沃尔玛、家乐福等进驻中国市场，以其大型量贩市场、大卖场的形式，冲击着当时传统百货的商业经营方式，导致了部分
12、传统百货，特别是以日常用品、食品为主营业务的百货商家退出历史舞台； 第二阶段是20世纪末，全国各大城市都相继出现一大批传统百货倒闭，在这个时候一些专业市场、主题商贸城、专营商店等现代百货从传统百货中分离出来，浮出水面。以北京华联、上海联华为代表等本土的大型量贩超市集团，学习沃尔玛、家乐福、欧尚等国际量贩集团前辈的经营模式和管理方式，“师夷长技”，开拓出一片天空。 第三阶段就是现今的商业业态发展状况，大部分都是以规模庞大、设备齐全，融购物、休闲、娱乐于一体的大型购物中心（Shopping Mall）或Mall（摩尔）商城为中心，其周边围绕一些专卖店、特色商场、精品商场、休闲业态等作为补充，这种商
13、业业态正是体验经济时代的产物和体现. 随着巴彦浩特商业的不断发展，将导致巴彦浩特商业零售领域的竞争日趋激烈。传统百货业正遭遇前所未有的冲击和挑战。 目前巴彦浩特的商业虽然竞争激烈，但仍处于第一阶段，商业相对落后，随着巴彦浩特消费水平的提高以及消费方式的相应改变，巴彦浩特居民进出不同场所购物的频次以及比重开始发生变化，导致了一些旧有的零售业态所占的市场份额急剧下降，因而步入困境，这要求巴彦浩特零售业态结构的调整也要相应加快。商业业态巴彦浩特镇旧城区商业业态分为为街铺、百货公司、中型超市、连锁专卖店、主题商场、专业市场等,规模由十几平方至几万平方米不等。业态经营特点商场名称百货商场规模不大，品种齐
14、全，毛利相对较高，多采用专柜经营方式新世纪广场、驼城商厦等主题性商场经营品种限于一定主题长城电器、龙飞电脑城等专业市场经营品种专业性较强石博园市场等超市采用开放式货架经营方式，主营家庭日常必需品，毛率低，客流量大。开元购物中心、龙信商城等连锁专卖店规模较小，利润高七匹狼、劲霸等巴彦浩特商业业态的比例我们认为：从上述比例图可以看出街铺与专业市场数量所占份额较大，说明其商业还处于初期的发展。百货、超市、主题商场总和约占全部的近一半，相互间有一定的竞争，但也存在较大的市场空间。而大型购物中心则是目前巴彦浩特市场的空白点，应有很大的发展空间。 巴彦浩特目前缺乏的商业通过对巴彦浩特市商业市场、消费者的详
15、尽调查，我们发现目前巴彦浩特缺乏以下商业： 集购物、娱乐、餐饮为一体的综合购物中心； 具有休闲功能配套的购物场所； 具地方特色的风味餐饮、美食广场功能配套的购物场所； 新派特色餐饮（如：韩国料理、日本料理、泰餐、茶餐厅等）结论：巴彦浩特目前商业正处于发展阶段，但随着中盟财富广场、天一国际，博隆时代广场等新型商业不断涌出，巴彦浩特的商业市场竞争也愈加激烈，零售企业除了发展自身特色、提高服务质量外，还必须顺应规模领先、品牌效应、效益制胜的世界零售业大趋势。房地产市场未来发展趋势2.4巴彦浩特市房地产市场现状分析 从总体上看，巴彦浩特房地产市场发展的动力主要有来自于经济环境趋好，宏观政策有力驱动，城
16、市化加快和城建拉动等因素。今年巴彦浩特房地产市场总体开发量过大，明显供大于求。 巴彦浩特经济的持续快速增长将为房地产持续健康发展提供动力。 房地产业的投资和建筑业的投资成为拉动地方投资和经济总量增长的重要力量。城镇面貌的巨大变化和人居环境的改善，得到了社会各界的赞誉； 人民生活水平日益提高为扩大住房的有效需求提供支撑，人们更多的通过换购房来改善住房条件，住房需求进入面积增长与质量并重，从单纯的生存型需求向舒适型需求转变，住房需求将是今后相当一段时间居民消费的热点，城市化进程的加快以及大规模的旧屋区改造等都将扩大住房消费群体，会对房地产市场的联动消费提供有利的契机。新盘销售市场较活跃，进入201
17、2年以来由于城市经济的快速发展，社会对商务空间的需求逐年放大。整体来看酒店、办公用房市场的投入将放量。尤其是定位准确，配套比较完善，规格档次比较高的物业，很多开发商也看到了其中的机会。2.5房地产政策及城市规划发展分析2.5.1房地产政策房地产政策是政府对于房地产行业正常运行所采取的积极的、有利于行业发展的政策法规。主要包括方面：房地产金融及物业管理政策、房地产房改政策、购房入户政策等。2011年国家对房地产调控政策 概况二零一一年上半年国家针对房地产市场陆续出台了国八条、一房一价、限购令等一系列举措，一系列行政、经济、税收等“组合拳”政策，抑制了房地产市场的过快发展，自楼市政策调控以来，占阿
18、盟GDP比重较大的巴颜浩特镇，影响比较明显，客户持币观望情绪持续。 分析 如何疏导积聚在土地中的资金需要被高度重视。供不应求时，房价上涨，土地增值，资产泡沫上升；如因外部因素使需求速冻，交易量和投资下降，资金链紧张，积聚在土地中的资金将无法释放，可能成为刺破泡沫的利剑。因此土地是平抑房地产市场的权重力量。一方面要抓紧进行财税和土地供应制度改革，使地方政府的土地财政比例降低，进而和房价逐步脱钩；另一方面要促进已出让土地的合理开发利用，尽快形成有效供给，最终平抑房地产市场。房地产开发企业的资金缺口将明显加大，对房地产开发项目的经营产生巨大的影响；政策出台以后，房地产企业需要调整投资计划，因此，我们
19、预计今年下半年房地产投资增长速度将有所回落，从而导致固定资产投资增速回落； 对一些中心城市带高价房及商业用房的销售与开发形成巨大的压力；投资增速放缓，部分需求回落。将对房地产行业的过热倾向起到抑制作用； 央行这一政策将同时对与房地产相关度比较高的行业产生一些影响，如建材、钢铁等行业，以及与住房消费密切相关的部分消费品行业，如家电业等。2.5.2巴彦浩特城市规划巴彦浩特市区用地发展方向：1、旗域城镇体系规划范围：阿拉善左旗行政辖区范围，面积80412平方公里。2、城市规划区范围：西至那达慕会场以西1.5公里，东至军分区用地以东约3.5公里，南至城区南部高岗，北至城区北部台地。总面积98平方公里。
20、布局结构:形成“一心、双城、两组团”的城区发展格局。“一心”为中央生态园；“双城”为新城区与旧城区；“两组团”为城市西北工业组团及东南工业组团。功能分区:1、新城区：位于城市东部，西临生态园，东至规划东环路，南以柳子沟为界，北达柳树沟以南300米。以居住、办公、教育、医疗、商业娱乐为主要功能，是具有新世纪都市景观风貌的现代化城区。2、旧城区：位于城市西部，与新城区以生态园回民墓地782发射台一线为界。以生活居住、行政办公、特产商贸、运动娱乐功能为主。突出生态环境特色及人文历史优势，发展以旅游服务业为主的第三产业，构建生态城、文化城、旅游城。3、中心生态园：以涵养水源、生态保育、休闲健身娱乐功能
21、为主。建设成为城市生态绿心。4、东南工业组团：以无污染特产品加工业、制药业、保健品业及酒业生产为主。5、西北工业组团：重点发展无污染轻工业，包括旅游产品、工艺品制造、奇石宝石加工业等。城区用地指标:规划到2020年，城区总建设用地为1739.40公顷，人均建设用地139.15平方米。其中：居住用地699.24公顷，占城区总建设用地的40.20，人均55.94平方米；工业用地147.85公顷，占城区总建设用地的8.50，人均11.83平方米；道路广场用地233.08公顷，占城区总建设用地的13.40，人均18.65平方米；绿地213.95公顷，占城区总建设用地的12.30，人均17.11平方米；
22、居住、工业、道路、公共绿地四项用地之和为1294.12公顷，占城区总建设用地的74.40。新城区居住用地包括三个居住区：1、新城西北居住区：贺兰路以西，雅布赖路以北地区。以二类居住用地为主，建成环境优美、设施齐全的现代化居住区。靠近营盘山部分地段适当建设高档别墅区，满足市场需要。2、新城东北居住区：贺兰路以东，雅布赖路以北地区。以二类居住用地为主，通过完善的城市公共设施、便捷的市政公用设施、高品位的城市环境将该区打造成为融地方特色与现代风貌于一体的都市化新型居住区。新城南部居住区：雅布赖路以南，东南工业组团以西地区。改造建设成为以二类居住用地为主的普通经济型居住区。旧城区居住用地以西花园街新华
23、街为界，分为南、北两区：1、旧城北部居住区：利用近山靠水的环境优势，集中建设生态宜居型居住区。提高公共服务设施及市政基础设施配套水平，使之成为兼具山水田园意趣、历史文化底蕴与现代城市便利的宜人居住区。2、旧城南部居住区：结合民族街改造，进行分片整治开发。充分利用该区自然地形条件、历史文化特色，建设成为具有传统民俗特色的普通经济型居住区。结论：从巴彦浩特的总体规划中，可以看出，整个城市规划对本项目的利处非常之多，非常之大。首先，巴彦浩特整体战略将“快慢区分城市用地”而本项目处于已成熟发展区内，是城市重点改造的区域。其次，在“东扩西改”的总体发展规划中本项目正处于规划的中心点。2.6人口状况及消费
24、分析人口状况分析巴彦浩特市人口状况指 标全镇（常住人口）总人口12.8万人1、镇辖区人口10.7万人其中：男性- 女性- 户数约3万户左右 人/户3.912.7固定资产投资：全年全社会固定资产投资总额175.39亿元，比上年增长30.06%，其中：城乡50万元以上项目固定资产投资174.39亿元，增长30.29%。从建设性质看，新建投资101.65亿元，增长22.75%；扩建投资47.25亿元，增长120.27%；改建和技术改造投资14.25亿元，下降24.85%。在全盟固定资产投资中，第一产业投资3.55亿元，增长28.28%；第二产业投资109.48亿元，增长35.24%。其中：工业投资9
25、6.57亿元，增长25.03%；第三产业投资62.36亿元，增长21.96%。全年房地产开发投资11.03亿元，增长6.18%。全年社会消费品零售总额36.90亿元，比上年增长19.56%。按所在地统计，城镇消费品零售额33.15亿元，增长23.20%；乡村消费品零售额3.75亿元，下降5.18%。按行业统计，批发业零售额1.15亿元，零售业零售额28.36亿元，住宿业零售额1.31亿元，餐饮业零售额6.08亿元，分别增长38.82%、16.92%、48.67%和24.16%。 (数据摘自巴彦浩特市统计局统计资料)我们认为：巴彦浩特市现有教育水平普遍不高，但随着政府对教育的扶持、市民对教育重视
26、程度的提高，未来巴彦浩特市人口素质将大幅提升。接受教育程度的多少，直接影响了消费者的消费行为，接受教育程度越高，其收入也相对较高，对消费更趋于理性，更追求现代化、时尚化、品位化，比较容易接受新事物，懂得享受生活。3、巴彦浩特零售商圈概况市场分析 未来供应量分析在2008年至2011年四年时间巴彦浩特市零售物业供应/销售情况的基础之上，预计2012年巴彦浩特市商业体量的年供应量应在30万平方米左右，年销售量在10万平方米左右，如此来说，供应量大于需求量，空置量在不断增加，竞争压力仍然非常大。其中在未来1年内将出现的大型商业物业（部分）有： 名称位置商业规模预计入市时间博隆时代广场月亮湖路1000
27、002012年10月绿色之光步行街500002012年5月中盟财富广场和谐路350002012年天一国际步行街民族街以西7.73万2012年阿拉善城市广场雅布赖路4.28万2012年凯龙名都_10.3万2013年通过上表可知，在未来2-3年内将有10万以上的大型商业物业供应，主要集中在老城区和东城区，总体上来说这些商用物业对项目构成了一定的威胁与竞争，会分流很多客户。3.1目前商业物业市场的供求及租赁水平 目前商业物业供应水平目前巴彦浩特市的商业地产市场呈现出少有的火爆发展局面，新开发的项目、烂尾工程改造项目加上老商业区的改造升级项目，今年的商业营业用房施工面积将近30万平方米。商铺的销售均价
28、接近6000元。出现这种情况的主要原因不是供应短缺的问题，这恐怕与投资市场有很直接的关系。有一定的泡沫成分。从分布来看，商业物业的开发热点集中在东城区（如中盟财富广场、博隆时代广场、天一国际等在售的几个项目总体量就在几十万左右）有向商业副中心或区域商业中心过度的趋势。随着城市东扩进程的不断加快，东城区的商业渐成气候。将成为商业物业开发的下一个中心。同时由于东城区地区商业物业供给量的大幅增加，整体租金水平有下滑的可能。 目前商业物业租售水平商业物业的出租在巴彦浩特由来已久，但出售在巴彦浩特仅有两年的发展时间。因为是新生事物，投资者心智不太成熟，对投资的风险认识不足，加之开发商眼花缭乱的销售手法，
29、更让投资者无从判断，因而销售形式不容乐观。租赁方面： 传统商业中心区大型百货商场租赁不愁，租金可观；如：龙信商城，因为经营形式很好，合作方式几乎都是租金，偶有物业为扣点，一层每平方米每月租金甚至超过80元； 店中店（市场）租金不菲，招商情况较好；如：驼旺商厦，面积分割15平方米左右不等，平均租金10元/天/平方米，租金年付。 街铺因地理位置与商业繁荣程度的不同，发展各异。位置租金经营品类代表店铺新华街约32-60元/月/平方米新华街以中低档服装、家电、百货新华百货、驼旺购物、长虹家私 步行街20-50元/月/平方米餐饮、服装、美发七匹狼、劲霸、动漫城等和硕特路30-80元/月/平方米品牌服装街
30、铺，传统百货进来看、开元购物、德克士南大街20元-40元/月/平方米药店、宾馆、五金、美发阳光花园底商、巴彦花园商业奇石街3-8万/年/150平米专业市场、奇石万家福奇石市场、牧民奇石广场、体育场奇石以上租金基本为3家以上街铺租金计算所得，仅供开发商参考。综合： 商业物业产品类型多是底商型的物业，纯商业项目普遍体量较小，不成规模，巴彦浩特旧城区缺乏大型综合性的商业； 从商用物业的租售与供给看，商业物业普遍销售较好，销售单价也比较高。 巴彦浩特商业网点本来就供应总量过剩，未来2-3年又有将近十万平方米的商业物业投放市场，招商与经营将成为众多开发商的难题。 本项目所在地点离新华街成熟商业带咫尺之遥
31、，商圈的繁华还需假以时日，但根据旧有商圈过度发展而促进次商圈形成的规律，以及城市西扩的利好，本项目具有相当好的前景。 销售方面巴彦浩特市商铺投资看好，商用物业价格持续上涨，价格最高的是步行街绿色之光市场，最高售价达到12000 元/平方米。其他路段商铺价格在5000元8000元不等，与路段、商业氛围等多种因素有关。物业名称未来供应量（一层）销售均价绿色之光超过5 万平方米8000元/平方米中盟财富广场约4万平方米7000元/平方米博隆时代广场约100000平米6000元/平方米备注：以上数据仅供开商参考。32巴彦浩特商圈概况根据经济界对商业圈的界定：商业圈半径在250米至500米之内为核心圈层
32、；商业圈半径1公里左右为中心圈层；整个城市四周郊区及新城区域为外圈层；与该城市有密切经济联系的区域（或城市圈）为影响圈层。巴彦浩特的商圈行业划分很明晰。形成了较有影响力的几大商圈。即：以中低档零售为主的新华街商圈；以中高档服装市场为主的开元购物中心商圈；以餐饮为主的和硕特路商圈。以及几大商圈周边零散的不规范的商铺和商场的城市商业格局。巴彦浩特市政府加快实施“东扩西改”发展战略，促进了巴彦浩特城市化的发展，在巴彦浩特城东部即将出现一些城市商业圈的外圈层，以经营建材家居用品为主的雅布赖路和腾飞路交汇的三森家具商圈（东城区）等。成为巴彦浩特城市商业格局的延伸。现状来看，巴彦浩特商业经济的竞争很大程度
33、是以新华街为核心的旧城商圈和的开元购物中心为中心的新区商圈的较量存在问题 商业规划混乱，档次参差不齐, 配套设施不足。 购物空间的停留、观赏和娱乐性也较差； 文化餐饮服务类发展不足； 交通问题严重，停车位严重不足；已经远远不能满足消费者的需要，随意泊车较多。 区内商业业态雷同，经营综合百货的占百分之六十（60%）以上，造成行业竞争激烈，经营举步维艰。商业经营业态的分布极不合理，造成消费、休闲和购物比例不合理。只有百分之二十八（28%）的顾客消费用于休闲，其他全都是购物，顾客大都是买完就走，没有逗留型购物。 商业无整体规划，片区内缺乏休闲设施。 未来发展趋势2009肯德基在巴彦浩特市区开的第一家
34、餐厅就选择了和硕特路商圈，随着周边商铺和购物市场（开元购物中心、新世纪广场、进来看超市）的加入将在逐步成熟后发生大的改变，休闲娱乐的比重也会有所增加。未来的将成为休闲、娱乐、购物中心，必将带动整个中心区零售业的全面发展。可以预见，将来以购物、餐饮、娱乐、休闲为主题的可以提供大型一站式消费的中高档商场将有广阔的市场空间。3.3消费者行为及心理 新华街、和硕特路商圈消费群体特性 该区住宅密集，生活消费需求大；巴彦浩特著名的餐饮娱乐街，消费群体流动性大； 本区以中青年消费群体为主，集中在25-45岁之间占80%以上； 本区专业市场较成熟（服装餐饮）消费目的性明确； 主要购买家居、精品、生活日用品及饮
35、食消费为主； 是巴彦浩特市的富人区，整体消费水平比较高。但由于整体商业环境的原因，高档品牌的主流消费性不强，大部分驱车1小时到银川新华百货、东方红广场购物。但随着城建规划及交通便捷的提升，入住居民素质提升，将全面提高其整体消费购买力。 消费行为分析列表年龄段所占常住人口比例消费行为分析儿童及青少年（014岁）20%一般无收入来源，主要消费支出由他人提供，主要消费产品为：玩具、食品、服装、模仿性消费动机强。中青年（1564岁）73%有较强的购买能力，是主要的消费群体。求新颖、有特色、个性化商品。经常去美容美发和健美，名牌服装和高档食品也为青年人所爱。另外青年购房是商品房消费的主流。老年（65岁以
36、上）21.10%经济收入是相对独立的，消费能力是自主的。老年人的消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭，在休闲性消费与服务性消费所占比例大。 (数据摘自巴彦浩特市统计局)4.项目所属商圈房地产市场现状、及未来规划 房地产市场现状东部版块是巴彦浩特市新世纪发展的重点区域。该区域版块的楼盘综合品质也居各城区之首，拥有众多的高尚楼盘和品牌楼盘，翡翠城、凯龙名都等一批颇具规模的新型住宅小区已进入施工阶段，再加上本区域内多个高档楼盘项目，构成了巴彦浩特房地产开发历史上前所未有的一道风景。 2012年东部版块仍将保持其独特魅力，住宅价格均价达到3000元以上
37、/平方米。目标业态分析（包括经营规模、租金/销售或抽成比例、租赁/营运情况、商户组合特色、配套设施、商场人流情况、主要租户）百货百货公司是指在一个大型建筑物内，根据不同的商品设立销售区，开展进货、管理、运营等工作，以满足顾客对时尚商品多样化选择之需求的零售业态。 现状分析巴彦浩特市百货业这几年市场份额不断缩小，逐渐丧失第一业态的主导地位已是不争的事实。与其他城市相比巴彦浩特的百货业呈现出非常明显的两极分化特征，以开元购物，龙信商城为代表的百货后起之秀门庭若市，生意较好，而以第一百货为代表新华百货，而今步履艰难。传统百货和市场是巴彦浩特百货的主要业态。与传统百货相比，新华街、步行街、和硕特路一带
38、，本地各类小百货店、小连锁店星星点点，客流量很大。他们以营业时间、商品更换频率、差别经营方面的优势，沉着应对大商场中档设施、富丽堂皇和大促销，并利用大商场带来的人流，借势发展，他们生气勃勃、灵活善变，以蚂蚁啃大象的策略，多点围攻大商场，取得了很好的成效。 其它城市相比，巴彦浩特的超市、专业店等新生业态已发展较快，而传统大百货还需调整与市场相符。近两年来，巴彦浩特商业零售领域的竞争可谓激烈。传统百货业正遭遇前所未有的冲击和挑战。由于主要民生用品的经营逐渐向超市转移，百货业其原有的市场主流地位无疑受到动摇。作为“都市橱窗”的百货商店仍然有其广阔的生存和发展的空间，百货业仍不难找到自己生长的沃土。
39、传统百货发展趋势 与大型购物中心联姻近来我国新开之百货公司无一例外都依托大型购物中心落脚，而不再像过往那样孤身发展，而大型购物中心也选择百货商场作为其主力店之一。未来大百货出路之一在于与大型购物中心联姻，以其规模大、功能多为依托，达到互补客源的目地。可以预见，过往孤军作战的情景今后将很难在巴彦浩特新增的百货店里看到； 走品牌化、精品化路线高级百货店是传统大百货的一条转型之路。大百货要调整原有商品线的宽度和深度，淘汰大路货，集中资源经营高附加值，高技术含量，满足个性化需求的时尚精品，并以品牌专柜模式增强可选择性和消费的包容性； 走大而全、便捷性的开店思路随着时代的发展，人们的生活节奏也在不断的加
40、快，时间也愈加宝贵。顺应消费者的需求，具有综合性、便利性的大型百货是未来巴彦浩特的商业主流。 小百货发展趋势走小而精路线：小百货的灵活性是传统百货所无法比拟的，经营特色化，专业化细分市场是未来巴彦浩特小百货生存的道理，逐步向主题性商场的发展趋势。超级市场:几乎为零仓储式商场:仓储式商场本身也要投入资金于物流设备，如冷冻柜、输送带、特备扶手电梯等等，其租约要求长达15-20年。东圃正大万客隆因此仓储式商场一般都选择市中心外、租金较低的地点经营。目前巴彦浩特仓储式超市也没有。从和硕特路商业圈超市经营来看，普遍比较看好，主要是因为该地区，人口密度大，需求旺盛，但本项目商圈（2公里半径内）只有开元超市
41、、进来看超市面积超过5000平方米的大卖场，大部分为社区超市，因此本项目在业态组合定位时应该考虑超市这种业态.分析： 本项目商圈内商品档次由低到高俱全，适合各类市民。 普通消费在每人次10-150元左右，高档为每人次300元以上。 此类经营场所大部分可以开具类似办公用品/礼品类其他发票。可见消费人群多为机关人员。 专业性的市场目前巴彦浩特镇发展起来的专业性大卖场主要表现为奇石、汽车（配件）建材装璜材料、家具家居等，如石博园、龙信商城、金龙家电、长虹家私城、凯龙金座等专业性卖场。专业市场列表对比项目石博园龙信商城金龙电器三森家具店铺数300家左右200家1家1家地理位置南大街路口土尔扈特路新华街
42、雅布赖路规模3.7万平米5000 m2左右1000 m2左右48481.5m2楼层及业态一连三、四观赏石、挂件、纪念品等服装、日用品、家电、数码电子商品等经营各种品牌家电家居、陶瓷、洁具、卫浴、木门、厨柜、板材、五金、油漆客流指数经营指数一般良好 良好一般备注：以上数据仅供参考。 巴彦浩特市的装饰材料逐渐成为社会需求热点。但建材市场散、乱的现象仍不同程度地大量存在，建材物流、商流、资金流、信息流、价值流的发展水平不高，经营规模与管理水平仍处于较低水平线； 经营店家虽多，但商业规模小，许多商家星罗棋布于各大街小巷，普遍感到势单力薄；材料商也良莠不齐，材料质量难以保证，许多材料商所雇用的业务员不经
43、培训便仓促上阵，往往连材料的质地、性能、市场价格都高两倍，令许多顾客望而却步；综观巴彦浩特专业市场，总体上缺乏中高档的精品类的专业市场，类似于三森家私，湘南家私规模上、档次上都没有达到理想程度。 旅游巴彦浩特旅游区的旅游点分布以巴彦浩特市为中心向四面幅射。镇区风景宜人，庙宇轩昂，佛教文化、民族文化与现代文化相互交融。延福寺座落在巴彦浩特镇王府街北侧，1760年，乾隆为该寺赐名，并亲书“延福寺”匾额。阿拉善王府是游客目睹昔日霍硕特王府的首选场所。国家4A级旅游景区南寺距巴彦浩特镇30公里、月亮湖距巴彦浩特镇东南约65公里、独具特色的“农（牧）家游”等推动了巴彦浩特镇旅游业的兴起，镇区寺庙、公园、乌日斯、“农牧家游”与南北寺、月亮湖、天鹅湖等知名景点构成了精品旅游线路，吸引着宁夏、陕西等外地游客，是一座集人文景观和自然景观为一体的新型的塞外旅游城市。5项目市场分析项目规模及建筑硬件项目主要经济指标类别商业占地面积（m2）18607总建筑面积（m2）143391商业面积（m2）585215.1交通条件 公交系
