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1、前言可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化、减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先要做好可行性研究工作，才能使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实，提出合理的结论，使开发商的决策建立在科学的而不是在经验或感觉的基础上。本论文通过研究该项目的建设地址、规模、建设内容与方案等是否可行，以及对项目开发的产品有无销路、有无竞争能力、投资效果等进行研究，从而得出该项工程应不应该建或建设时应按哪种方案会取得最佳的效果，并使其作为开
2、发建设项目投资决策的依据；筹集建设资金的依据1。1绪论1.1研究背景和意义房地产业是近年来中国最为热门的行业，随着我国市场经济体制的建立，住房制度的改革和房地产市场的逐步形成和规范，房地产市场竞争也日趋激烈。在大浪淘沙的市场环境和消费者日益挑剔的目光下，除了建立有效的项目前期管理的战略机制，企业别无选择。亨德森(Henderson)曾经说过:在只发生较小变化时，仅靠经验就足以指导行动。但当所做决策是战略性的，并将带来巨大的、不可逆转的后果时，以直觉和经验为基础的管理理念就远远不够用了。 如何引导房地产业健康发展，减少开发的盲目性，项目的前期阶段研究成为当前房地产行业理论界及实践应用所关心的一个
3、比较热门的问题。 现在虽然房地产开发经营管理和工程项目管理方面的资料比较多，但其普遍存在着侧重工程建设中的项目管理。缺乏以项目管理模式对房地产开发前期的研究阶段进行指导，其理论操作模式也还没有完全成熟，仍处在实践、摸索阶段，各开发商在操作上五花八门，各行其是。房地产开发市场迫切需要建立一套项目前期管理运作体系，对房地产开发实施可行性分析，确保房地产开发决策的准确性，这在管理体制改革中具有重要的意义。 在房地产的发展过程中，住宅房地产一直占据着重要的地位，但是随着经济的发展、人民生活水平不断的提高，商业房地产出现了高速发展。有关专家认为，最近一两年，以商铺为首的商业房地产成为了房地产业投资的新热
4、点。它的出现是房地产开发的必然趋势，是商业房地产开发水平提高的重要表现。就商业房地产本身而言，除了具有房地产的共性以外，在多方面都有着自身的特点。如投资规模大、投资回收期长、建设后经营成本高、对区域经济影响大等，这些都使得商业房地产决策之前的可行性分析需要用适合其自身规律的分析工具进行论证2。 本设计基于抚顺市其仕房地产开发有限公司开发的“幸福里”项目的可行性研究，目的在于使企业的投资风险降低，探究其开发价值，所以房地产开发的可行性研究报告是房地产市场不可或缺的组成部分。为满足抚顺市城市居民的住房要求，创建城市型商务住宅小区，促进经济发展，该公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的
5、分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，结合靠近抚顺市商业区，临近抚顺市主干道路这些优越条件为本项目开发带来了不可多得的商机。通过一系列的分析研究，初步认为“幸福里”项目是可行的，具有一定的开发价值，会给百姓、企业以及社会带来一定的效益。1.2可行性研究现状1.2.1国外研究现状可行性研究是随技术、经济和管理科学的发展而产生并日益完善，日趋成熟起来的一门综合性科学。早在30年代，美国在开发田纳西河流域时就把可行性研究列入流域的开发程序，成为项目开发的重要阶段。在促使项目开发顺利进行，提高项目的投资效益，优化项目开发方案中起了重要作用。四五十年代在一些工业发达国家被广泛应用，现已形成一套比较
6、完整的理论工作程序和评价方法。伴随应用计算技术和电子计算机的发展，可行性研究已渗透到许多领域，不仅仅是西方把可行性研究作为工程项目投资决策的重要手段，发展中的一些国家也都开展了对项目可行性的研究，把它作为项目投资前的重要工作内容。1972年联合国工业发展组织编写出版了可行性研究的第一本重要著作项目评价准则，1978年出版了工业可行性研究编制手册，1980年又编写了工业项目评价手册，这就为世界各国特别是发展中国家工程的开展建设提供了较为完备的参考资料，同时也是为在国际上推行可行性工作拓展了空间。随着房地产项目可行性研究的不断深入发展，一些专家和学者分别从房地产项目的可行性研究的重要性评价、项目准
7、则、投资风险的不确定性、投资成本和收益等多方面对房地产项目投资的可行性进行了前沿研究与分析。如达斯古帕塔等编著了项目评价准则对投资项目涉及的评价准则进行了规范梳理和界定。Gaglon.E.GreerAndMicher.D认为在房地产可行性研究中应对风险的分析和认识应进一步提高，尽量避免决策失误的产生。W，BehrnesAndP.M.Hwranaek认为可行性研究是房地产投资决策的重要环节，可行性研究是一个系统的综合工程，可行性研究应不断优化细化。美国摩利.赛尔丁出版的房地产投资策略对不同类型房地产的收益和风险进行了解析。Arhtur.J.Koe认为在房地产项目可行性研究中对不确定性因素分析，应
8、采用概率分析法，此种方法对测算风险及对项目的影响程度有明显效果。1.2.2国内研究现状我国实现经济体制改革开放后，可行性研究的概念内容和方法被逐步介绍到我国，并运用于工业项目建设前期的技术经济分析，国家相应出台有关文件要求投资项目实施可行性研究。八十年代初国务院出台的关于“技术引进和设备进口工作再行条例”中明确规定所有新建，扩建大中型项目，都要经过反复周密的论证和比较后，提出项目可行性研究报告。1983年国家计委颁布了关于建设项目进行可行性分析的试行管理办法，对可行性分析原则、编制程序、编制内容、审查方法等做了详细规定，可行性研究成为我国投资项目建设前期不可缺少的环节。1987年又颁发了建设项
9、目经济评价方法与参数和关于建设项目评价工作的暂行规定使得我国可行性分析工作得到进一步提高。1989年出版了可行性研究词典，此书对我国建设项目可行性研究工作的规范化起到了促进作用。1993年建设部和国家计委联合颁发了建设项目经济评价的方法与参数及关于建设项目经济评价工作的若干规定。90年代后期，房地产投资环境趋于成熟。2000年建设部颁发了房地产开发项目经济评价方法。2002年投资项目可行性研究与案例应用手册出版，手册中结合实例就投资项目可行性研究进行了深入阐述。2005年最新环境工程造价计价与投资项目经济评估分析实物全书出版，对环境工程投资项目做了详尽论述。2007年最新建设项目可行性研究与经
10、济评价方法参数及环境影响评价标准实用手册出版，手册对项目的评价方法和可行性研究进行了不同项目的列举，并进行了分析总结3。近年来我国的一些学者和相关人员也对房地产投资的可行性从不同方面进行了研究。曾祥瑞（1994）在房地产投资可行性分析方法研究中对房地产投资可行性分析投资资金比例和方法进行了深入研究。提出用租金平均水平估算出总收入，对照投资成本从而来判断是否决定投资。安力（1995）在房地产开发可行性分析售价预测方法浅析中提到合理、正确的预测房地产售价是房地产可行性分析不可缺少的环节，采用收益还原法和市场比较法来确定房地产的销售价格是合理可行的。陈传钊（1997）在房地产项目可行性研究中信息系统
11、的应用探讨中认为，房地产项目可行性研究信息数据不可缺少，而其中很多数据的不确定性和变性较强，为了提高可行性分析的准确性和科学性，建议采用先进的手段和方式，如计算机等高科技手段，并且提出了可行性分析计算机软件程序的开发设计思路。李明启等（1998）定性分析了房地产融资和投资风险，对房地产的基本评价方法和投资风险的定量分析做了深入阐述。阎小燕（1999）在房地产投资可行性研究中的区位分析中提出房地产投资可行性分析中，区位分析是重要组成部分，认为房地产开发商在投资选择项目用地时，要从城市布局及规划考虑项目用地投资的合理性。在进行投资地段研究时，可根据高走理论、近水发展理论、上风口发展理论、沿边发展理
12、论和来分析预测。徐冬梅（2008）对我国房地产项目的风险管理和造价控制进行了研究。梅贤(2008)对房地产建设与城市规划的关系作了研究。王跃峰提出在市场需求分析部分应采用马尔可夫概率转移矩阵预测法和灰色预测法相结合对市场需求进行预测，可减少预测误差，为房地产市场研究开辟了一种新思路。张炯研究了蒙特卡洛法在房地产开发项目风险评价中的应用，为投资项目决策提供更为科学的依据。陈键飞在相关研究中指出，房地产开发项目研究主要从市场、技术、效益三方面对项目进行分析，市场分析和效益分析尤为重要，并对市场研究和效益评价提出了自己的观点。1.3 房地产开发项目可行性分析概述1.3.1可行性分析的概念房地产项目可
13、行性研究是房地产项目前期工作中至关重要的内容，它是指在项目决策之前，根据国民经济发展规划和市场需求、行业发展规划和地区规划的要求，对与项目有关的社会、经济、资源、市场、工程技术等各方面问题进行全面深入的技术经济分析、论证和比较;对房地产项目的经济、社会和环境效益进行科学的预测和评价;从而判断项目在技术上是否可行，经济上是否合理的科方法。 对项目预先的分析和预测是房地产项目可行性研究的重点，它有比较明显的前瞻性。房地产中也含有一部分事后的项目评估论证，事后项目论证是对前期分析的验证。可行性论证要求尽可能的预见房地产的发展前景和趋势，充分掌握各种信息及数据，使得分析和评价准确性尽量的高，避免出现由
14、十决策失误而造成不必要的经济损失。1.3.2房地产项目可行性研究的目的及作用1.3.2.1房地产项目可行性研究的目的房地产项目可行性研究的目的是使决策科学化、民主化、程序化，提高决策的可靠性并为项目的实施和控制提供依据或参考。1.3.2.2房地产项目可行性研究的作用一个完善科学的房地产开发项目可行性分析，能够为投资者从多方面提供可靠依据，实现投资项目决策的民主化、科学化，减少或避免投资决策的失误，使项目决策的成功和项目的综合效益提高。按照可行性研究结论进行决策，是提高投资决策正确性的有力保证。房地产可行性研究的作用主要表现在以下几个方面: 1）可行性研究是进行房地产项目投资决策的重要依据 房地
15、产项目的开发经营周期较长，耗资较大，花费的财力、人力、物力都会很多，是不可能只凭感觉和经验就能确定的。只有进行可靠细致的成本分析、市场预测和效益估算，才能对项目所面临的问题进行全面的分析及评价。项目投资者主要根据可行性研究的评价结论，决定一个项目是否应该投资和如何投资。因此，它是项目投资的主要依据。 2）可行性研究是开发商与各方签订协议、合同的依据开发商在落实项目的前期工作及可行性研究确定项目实施方案框架内，会与资金融通、设计、供应等部门协商和签订相关协议合同。可行性研究是开发商与各方签订协议、合同的依据。 3）可行性研究是项目审批的依据 我国规定投资项目必须要列入国家投资计划，特别是房地产项
16、目在我国要经过政府管理部门的立项审批，而立项审批的依据之一就是项目可行性研究报告。 4）可行性研究是项目资金筹措的依据由十房地产投资数额较大，房地产开发商在筹集资金时，需和金融机构发生相关业务往来，金融机构提供贷款是根据安全性、流动性、和收益性二原则，因此它们会把可行性分析作为建设项目中请贷款的首要条件，在接受项目贷款时先会对贷款项目进行全面细致的评估及分析，以确认项目是否具有偿还能力，当风险较小时，才同意贷款。因此，可行性研究也是金融机构提供信贷和企业筹集资金的依据。 5）是编制下阶段设计任务书的依据 可行性研究对开发项目的选址、规模、设计方案构想、配套设施情况等都进行了分析和论证，推荐好的
17、建设方案，这些都是项目设计任务书的相关内容。 6）是项目后评估的依据项目后评估是以可行性研究为依据，将项目的实际效果与预期效果进行比对评估，从而对项目的运行进行全面评价，以达到吸取教训、总结经验、不断的提高项目决策水平和收益。1.3.3项目可行性研究的依据1）建设部及国家纪委部联合颁布的房地产开发项目经济评价方法。2）国家批准的城市总体规划、交通和市政基础设施、详细规划等资料。3）国家和地区经济建设的政策、方针和规划。4）国家所规定的经济指标和相关参数。5）经批准的项目合同、建议书等有法律效力的资料。6）相关工程技术方面的规范、指标、标准、要求等资料。7）经济、社会、自然情况等基础资料。8）开
18、发项目初步规划方案。1.3.4可行性研究的划分阶段根据项目的大小与不同类型，从浅到深，项目论证一般分为一般机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究三个阶段4。表1-1 可行性研究划分表工作阶段工作性质主要任务投资估算准确度费用投资占总投资的百分比所需时间一般研究机 会项目的构想对项目投资方向和设想做较为粗略的分析，寻找有利的投资机会士30%0.2-1.0一般1-2个月初步可行性研究项目的初选是正式的详细可行性研究的预备阶段，确定有无必要性进行详细可行性研究士20%0.25-1.25一般4-6个月详细可行性研究项目的确定从技术上，财务和社会效益上作进一步探讨，并对项目提出结论性意见，并完成可行性
19、报告士10%一般大项目0.2-1.0小项目1.0-3.0一般8-12个月1.3.5房地产可行性研究的内容房地产投资项目可行性研究的主要内容与其他建设项目有所差异，但同样是解决投资的必要性，可行性和合理性的问题。它主要包括以下10个方面的内容。 1）房地产投资项目概况研究 项目概况研究包括投资项目人文状况和自然状况等。项目概况是可行性研究的基础内容，反映进行投资时国民经济发展状况和政策形势、社会状况、消费水平、心理意识及项目开发地的自然水文地质等基本条件，即投资项目环境的描述。房地产投资项目概况研究，为房地产投资决策创造了条件，同时也为以后的研究工作做好了准备。 2）房地产市场的分析和预测在充分
20、调查和掌握各类数据资料的基础上，对所开发项目的市场供给状况及市场需求进行系统的分析并做出客观的预测，内容涵盖项目开发的成本、销售对象、市场售价、及开发周期、销售期等相关预测。 3）选出最优的规划方案 在可供选择的方案中进行对比分析、选出最为可行的、合理的方案作为项目投资方案，并对其进行详细阐述，内容包括选定方案的建筑物布局、建筑物及项目的主要技术参数和技术经济指标、功能分区、市政基础设施布局等。 4）项目的进度安排将开发项目进度进行合理的规划安排，按照前期工程、主体工程、附属工程，验收交工等阶段安排开发项目的进度。大型的开发项目，建设期较长、投资额大，需要进行分期分批开发，所以要对各期开发的状
21、况同时做出统筹安排。 5）投资项目资金估算 将开发项目的成本费用等进行估算分析。项目开发的成本费用主要有前期工程费、土地费用、市政基础设施费用、建筑安装工程费、期间费用、相关配套设施费用及各种税费等。应将费用估算依据和估算范围进行阐述。对十估算的准确度来说，可以不必象预算那样精确，但应注意各项费用在不同阶段的变化状况，从而提高评价的准确度。 6）资金筹措成本和筹措方案的估算根据项目的投资安排和投资估算等，合理估算出资金的需求量，制定出筹资方案，对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资之前就应做好对资金的规划安排，采用不同的筹资方式筹措资金，保证项目的正常运行。 7）财务
22、评价 财务评价是以国家有关法规及现行财税制度、现行价格等为依据，从项目开发角度对项目的偿债能力、赢利能力等进行财务状况分析，从而考核项目财务可行性的一种方法。内容包括在项目的成本预测和销售预测的基础上进行预计资产负债表、预计损益表、预计现金流量表的编制，偿债能力表、资金来源及运用表的编制，进行偿债指标和财务评价指标的计算，据此分析投资的结果。 8）投资风险分析投资风险分析是可行性研究的一项重要内容，包括敏感性分析、盈亏平衡分析、和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的经济、社会、市场、环境、政策等的相关分析，确认各种因素对项目的影响程度，从而为项目运作过程中的关键因素进行评估控制提供可靠
23、依据。并根据风险的可能性为投资者了解项目的风险状况提供参考。 9）国民经济评价 国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国民经济角度出发，用国家规定的相关参数计算、分析项目对国民经济的净贡献，从而评价项目经济合理性的经济评价方法。项目评价的重要组成部分之一就是经济评价，也是投资决策的重要依据。国民经济评价包括环境效益评价和社会效益评价。社会效益指项目投资为满足社会需求所做贡献的大小，如对提高当地居民居住水平、对城市经济发展、社会经济增长及其他关联企业的发展、对国家税收所做的贡献等。环境效益是指项目开发给城市环境改善带来的效益，如项目对十美化城市、改善居住条件及投资环境、消除环境污染等所做的贡献
24、。当前房地产项目一般不要求做国民经济评价方面的量化经济分析。 10）结论根据对各项评价指标及相关因素的分析，对项目的可行性做出明确结论，针对项目存在的问题提出合理化建议。1.3.6房地产可行性研究的步骤及注意事项1.3.6.1可行性研究的步骤1）策划组织准备 进行可行性研究的组织准备，成立专门的准备小组。可行性研究是一项专业技术性很强的研究，这就要求参与准备的人员专业素质较高。此步骤包括项目开发设想、委托设计单位、研究项目的界限、范围、内容和要求等。 2）市场的调研及相关资料的搜集 此步是房地产可行性报告的基础工作，由于房地产项目受多方面的制约和影响，这就要求调研和资料的搜集要全面、综合、细致
25、。只有调查研究所收集的资料全面、及时、准确，才能使所做出的可行性研究报告更加准确。 3）优化及选择方案 由十不同的方案会给投资人带来不同的收益，所以应认真评选研究小组的后选方案，通过对方案的技术、经济、环境方面的比较，从而选择最优的方案，使经济效益和社会效益最大化。 4）方案的详细研究 此步是对优化选择方案的深化和延续，运用多种技术经济方法对其进一步研究分析项目的可行性。 5）编写研究报告书可行性报告书的形成是在经过了上述步骤后编织出来的，报告是投资项目可行性研究成果的最终体现，是筹划开发建设资金的依据，要求全面、细致。1.3.6.2可行性研究应注意的事项可行性研究的结果要以报告的形式出现，成
26、为贷款、中请立项、和相关部门签订协议、合同的重要资料，是决策的重要依据。可行性研究工作的重要性，使得必须注意以下事项: 1）可行性研究必须坚持事实求是的公正原则。在进行可行性研究时，必须实事求是按客观实际情况进行分析论证和评价，不能把可行性研究当成一种目的，为了可行而研究，作为争项目、抢投资、列计划的通行证。必须保持编制单位的客观立场和公正原则。因此，从事可行性研究的单位与工程项目建设单位应该没有任何厉害关系，不受其他方面干预。这样才能保证可行性研究的科学性和严肃性，才能为正确的投资决策提供科学依据。 2）可行性研究要重视调查研究，掌握经济信息资料。可行性研究的可靠性和精确性不是取决十人们的主
27、观愿望的，而是取决十项目研究人员所掌握反映客观实际状况的经济信息资料数量的多寡及其质量的高低。因此，首先必须进行细致全面的搜集调查，充分掌握经济信息资料，并加以整理、验证完善调查的相关数据资料。 3）可行性研究的范围要清楚、目标要明确。可行性研究必须规定内容要求及范围等，进而明确目标。 4）可行性研究的格式深度等都具有一定要求。可行性研究比一般的论证格式及深度更为严格。可行性研究具有准确性及可比性，在工作中常常把规划和可行性研究混淆起来，将过去规划的一套方法当作可行性研究，这是不正确、不科学的。 5）可行性研究报告是在收集信息资料和分析论证的基础上提出的结论性意见，它为决策者正确决策提供了科学
28、依据，可行性研究报告应力求条理清晰、简洁明确、结论肯定。 6）可行性研究报告本身不是决策，而是为决策者提供决策的依据。可行性研究也不是目的，而是为做出正确判断和正确决策的必要的手段。决策者在进行评价和决策时，应充分考虑可行性研究报告提出的建议。在大多数情况下，决策者和可行性研究报告的结论是统一的，但有时也会出现可行性分析与决策的偏差，甚至有较大的偏差。如果决策者做出了新的决断，这非但不能降低可行性研究的作用，相反，这种新的决断正是在可行性研究报告的基础上产生的。这时，就要按新的决策重新修改可行性研究报告，并对决策的技术经济效果做出新的估计。1.4项目技术路线1.4.1主要研究内容及基本思想从国
29、内外研究状况来看，房地产可行性研究在国外比较成熟，对风险的分析也较深入，而且这种研究的成果己经广泛运用十生产运作和工程项目的实践中。随着国外先进的管理思想的引入，我国学者对风险管理的研究也开始增多，但是，把风险管理理论运用十房地产可行性研究的案例却相对缺乏，而且目前对房地产投资风险的研究，大多停留在定性研究方面，对于定量方法的实际应用研究还有待深入。正是由十房地产前期可行性研究中对投资风险领域存在着空白，才为本文的研究提供了切入点。为了减少房地产开发经营的风险并且使房地产投资项目的经济效益评价和择优更为精准，本文试图建立一套科学、全面的房地产投资可行性研究流程:在一般可行性研究内容中加入对投资
30、风险的定量分析，并提出风险应对措施，弥补了我国现行可行性研究中对风险因素考虑不全面的现状5。具体流程如下。1）对投资方案进行全面的市场调查。2）对投资的社会经济环境和投资对象进行全面的分析，对成本和利润进行准确预测的基础上来确定投资方案。3）运用层次分析法确定房地产投资全过程各风险权重值，进行深入的风险分析，提出风险应对措施，以此来保证最大限度的降低投资风险和提高投资收益。 利用这一套科学有效的投资决策流程，可减少房地产企业投资的自目性，同时也促进房地产业的健康发展。以期对房地产企业投资决策过程有一定的实践指导作用。1.4.2研究技术路线研究前的组织准备现场调查与资料、数据收集、意见反馈开发方
31、案的设计、评价和选择详细研究编写项目可行性分析报告可行性研究的主要依据市场分析项目分析财务分析经济预算融资方案风险分析得出结论图1-1技术路线2项目市场分析2.1项目概述2.1.1项目建设单位概况抚顺市其仕房地产开发有限公司于2007年9月成立，注册资金7800万元，具有房地产开发二级资质。经营范围:房地产开发、销售、物业管理等。公司成立几年来，立足抚顺市，吸取先进的房地产开发技术和科学高效的管理方法，打造诚信、务实、优质、高效、开拓创新的企业精神，建立了一支拥有各类工程专业技术人员和懂管理、有经验的企业管理团队。下设业务发展部、市场开发部、项目经理部、质量安全部、工程部、材料部、人力资源部、
32、公关合同部、审计部、结算部、财务部、综合办公室、法律顾问室、物业管理公司等14个部室分公司。其仕房地产开发有限公司是抚顺市新兴企业，在城市发展加快脚步的同时，企业一步步的成长，终于独当一面得到“幸福里”项目的开发经营权，并将在未来为抚顺人民建设更多温馨舒适的生活商务住宅，迅猛壮大。 2.1.2项目提出背景抚顺市在历届党委、政府的正确领导下，城市建设有了突飞猛进的发展，近年来全市国民经济保持了快速连续增长的势头，城市面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。为进一步加快城市经济发展步伐，实现抚顺市经济的超常规跨越式发展，市委、市政府高度重视城区的建设发展，为城市的建设发展制定了一系列优惠政策，
33、加大招商引资力度，优化投资环境，加快了城市的发展速度。为进一步加快抚顺市城区，特别是中心区的改造步伐，改善人民群众的生活环境，提升城市形象，抚顺市市委市政府决定加快市区规划改造，在以“三个代表”重要思想为指导的前提下，统一规划、综合开发、配套建设、改革管理体制，对中心城区项目，基本实现农民市民化、土地国有化、管理社区化、城乡一体化的总体目标，实现城市一体化管理。2.1.3项目概况2.1.3.1项目位置抚顺市幸福里项目位于抚顺市新抚区道街社区九道街东西两侧，南靠新抚路，北临中和路。土地平整，性质为城市建设用地，项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。新抚区作为城市发展的行政、商业、教
34、育中心，该小区地处抚顺市城市规划建设和重点开发地段。环境幽雅，交通便捷，地理位置十分优越，是居民区开发建设的理想位置。2.1.3.2项目基本数据幸福里项目总规划用地面积21100，总建筑面积共49083，其中住宅29488，公共建筑16002，商务公寓1956，附属面积836，地下室800，容积率为2.53/2.1,绿地率为25%，户型范围50-125。2.2项目建设的必要性1）项目建设符合国家产业政策2008年以来，中央根据形势变化，适时调整宏观经济政策，采取积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加大金融对经济增长的支持力度，取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模。同时，国家出台了减免
35、住房交易税费、调整住房贷款首付比例和利率政策。在中央经济工作会议上还提出了2009年经济工作的五项重点任务，确保在保增长上下功夫。任务中指出，要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。无疑，重中房地产业是国民经济的重要支柱产业，适当调整政策，力保房地产业的健康运行是保障经济稳定增长的重要一步棋。房地产业作为我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利十保持国民经济的平稳较快增长，有利十满足广大群众的基本住房消费需求，有利十实现全面建设小康社会的目标。中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要中提出“发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业。加强城镇基础设
36、施建设，健全城镇居住、公共服务和社会服务等功能”。根据国家产业结构调整指导目录(2005年本)，本项目建设符合第25款“其他服务业”第1条“电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态”，第19款“城市基础设施及房地产”中有关房地产开发建设的产业发展要求，将“经济实用商品住宅”列为当前国家重点鼓励发展的产业。因此抚顺其仕房地产有限公司充分依托公司雄厚的实力开发建设幸福里项目，能够为抚顺市民提供优美、舒适的居住和生活环境，提升市民生活质量，促进现代化城市建设的进程和经济的发展，符合国家相关的产业政策。2）项目的建设符合地区政策和发展规划自2008年以
37、来，寿光市为响应国家促进房地产业发展的有关政策，为进一步提高寿光市市民居住水平和居住质量，促进交易活跃，稳定房地产市场、推动经济社会又好又快发展，出台了寿光市人民政府关十支持和促进房地产业持续健康发展的意见，该意见在改革改进现行管理制度和工作规则，提高行政审批效率，规范房地产开发市场秩序，加大行政性收费优惠及财税、金融支持力度，加强舆论引导和行业自律等，较以往规定均有重大实质性突破，明确规定了提高房地产开发市场准入门槛的标准和节约集约用地所享受的优惠，取消预售款监管收费;进一步规范和简化了行政审批程序，缩短审批办结时限，提高审批效率;缓收城市基础设施配套费，暂停收取城市建设综合开发费、沿河收益
38、配套费，调整防空地下室易地建设费收取标准，对个人购买普通住房缴纳的税费视不同情况给予财政补贴，适当放宽公积金贷款条件等。这一系列有利政策有利于抚顺市房地产业持续健康发展，有利十推动城市经济又好又快发展。本项目可健全、提升抚顺市的居民居住水平，满足居民居住需求，进而促进经济和现代化城市发展的步伐。因此本项目的建设符合地区政策和发展规划。 3）项目的建设是改善城市环境、建设现代化园林城市的迫切需要 创建国家级园林城市、推动城市化进程是潍坊市委、市政府确定的奋一斗目标，围绕这一目标，市政府也积极响应，投入大量资金、人力和物力，加大了城市建设步伐。但与此同时，城市急剧扩张与城市管理体制改革相对滞后的矛
39、后也口益显现，城市的管理体制在很大程度上不能够适应城市的空间布局和人员结构状况。因此，要实现市委市市政府提出的目标，必须加快城市改造步伐。 4）项目的建设是加快城市经济结构和社会结构调整，增强社会整体活力的必然选择。 任何一个城市的发展，都要经过一个从初生到快速发展到成熟的过程。抚顺市作为辽宁的老工业基地城市，正处十快速发展的时期，这就决定了经济结构和社会结构的调整都要适应快速发展的要求。随着经济结构的改变，工业企业逐步外迁，商贸服务业将会迅速兴起，必然会给城市带来更多的经济发展机遇和就业机遇。同时城市组成结构及人员素质在很大程度上决定了城市的整体形象，是城市发展活力的具体体现。因此加快城市改
40、造增强城市整体活力的重要途径和必然选择。 5）项目的建设是促进相关产业发展，拉动经济增长，经济发展的需要。 房地产建设生产和消费，与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品以及金融、旅游、园林、运输、商业、服务等行业的发展。因此，住宅业是一项本身创造价值，又能带动相关产业发展的新的经济增长点。同时，住宅销售增长10%，可带动GDP增长0.5%。因此，该项目开发建设项目的实施将极大的促进相关产业的发展，拉动地方经济增长4。综上所述，该项目的建设不仅改善城市面貌，提升当地居民的生活品质，而且对抚顺市的经济发展产生巨大的拉动作用。
41、因此，幸福里项目的开发建设是十分必要的。2.3市场综合分析2.3.1宏观政策分析从1999年9月21口起，国家将个人住房贷款和个人住房公积金贷款的最长期限从20年延长到30年，并推出了多种住房消费贷款方式，制定实施了减免房地产交易税，发展和完善房屋交易中介机构等一系列优惠政策和措施，增强了居民住房消费的信心和购买力。现今中央根据形势变化，适时调整宏观经济政策，采取积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加大金融对经济增长的支持力度，取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模。为把居民储蓄转化为促进经济增长的消费动力，自2008年9月份以来央行已连续四次降低利率、二次降低存款准备全率，两次双率同
42、时下调。同时，国家出台了减免住房交易税费、调整住房贷款首付比例。本项目所在地市也出台了支持和促进房地产业发展的“33条”政策措施，据悉省里也将出台相关政策，这些都是房地产业发展的利好政策，必将对房地产市场产生巨大的刺激作用。 从目前房地产业的发展看，在当前“保增长、扩内需”的政策背景下，普通购房者的信心必然会进一步坚定。特别是相对十外地的房产政策，应该说，项目所在地市的契税、营业税补贴的力度更大，会直接刺激房产交易，拉动房产流通。由于契税补贴是针对新建商品房，而营业税补贴也要在出售旧房并在购买新时才能兑现，所以政策的效果会更多的体现在商品房市场，购房入户政策对一些购房者也有较大吸引力。随着国家
43、积极的财政政策和适度宽松的货币政策的实施，特别是财政补贴等政策的落实到位，预计市区商品房会有明显提升。2.3.2抚顺市概况抚顺地处辽宁东部山区，地理位置优越，东与吉林省接壤，西距省会沈阳市45公里，北与铁岭毗邻，南与本溪相望。距沈阳桃仙国际机场40公里，距营口海港200公里，距大连海港400公里，均有高速公路和铁路相连，交通十分便利。抚顺市下辖四区三县和两个开发区。四区为新抚区、望花区、东洲区、顺城区。三县包括：抚顺县、新宾满族自治县、清原满族自治县。两个开发区为抚顺经济开发区、抚顺胜利经济开发区。全地区有街道34个，乡镇47个、居委会400个、村委会959个。抚顺是多民族杂散居地区，民族总数
44、为34个，其中少数民族33个。在全市总人口中，汉族占72.51%,少数民族占27.49%。人口最多的少数民族有：满族、朝鲜族、回族、蒙古族、锡伯族。总面积为11272.1平方公里，其中市区面积为1300多平方公里。全市总人口为226万人，其中市区为141万人，三县为82.6万人。曾为亚洲最大的煤炭开采城市，拥有世界上最厚的优质煤层，中国北方最大的石油化工城市，全国十大重工业城市之一，全国31个特大城市之一，全国最早进行棚户区改造的特大级城市，在建国初期曾为直辖市（与北京同为省级行政单位，1954年6月19日中央人民政府委员会第32次会议决定将抚顺等11个直辖市降为省辖市）。抚顺地区属长白山系，
45、是长白山西南的延伸部分，由龙岗哈达岭的余脉构成。境内山峰连绵，森林资源十分丰富。到2000年底，全市林业用地达81.4万公顷，占全市土地总面积的72.2%；森林面积65.7万公顷，其中人工造林面积达8520公顷，森林覆盖率达67.6%。居全省第一位；木材蓄积量为5255万立方米，年产木材32.5万立方米，均居全省之冠，是辽宁省重点林区。抚顺水储量充足，年均降水量在750-850毫米之间。境内河流众多，主要河流有浑河、太子河、清河、柴河、富尔江和柳河等12条，小流域1万多个。有大型水库1座，中型以上水库63座，可利用的水域面积达6667公顷。全市水资源总量约39.82亿立方米，其中，地表水约32
46、.32亿立方米，地下水约7.5亿立方米，总供水量约16.5亿立方米；水资源人均占有量为1530立方米，仅次于本溪、丹东两市，居全省第三位。抚顺市最大的河流是浑河，最大的水库是大伙房水库（最大设计蓄水量为21亿立方米，居全省第一）。每年为沈阳和抚顺及辽宁中部城市群提供水26亿立方米。抚顺有金属、非金属、煤矿3大类矿产资源34种。现已开发矿种有22种，优势矿种18种，大型矿床3处，中型矿床3处，矿点和矿化点700多处。矿产总量约54.97亿吨，保有总量约43.32亿吨，占全省保有总量的16.74%。红透山铜锌矿的规模和储量居全省前列。金属、非金属储量累计达5亿余吨。抚顺经济据2008年统计信息，全
47、市完成地区生产总值662.4亿元，按可比价格计算，比上年增长16%。其中第一产业实现增加值44.3亿元，增长7.6%；第二产业实现增加值376亿元，增长18.6%；第三产业实现增加值242.2亿元，增长13.6%。三次产业增加值占生产总值的比重为6.7：56.836.5。2.3.3抚顺消费能力分析随着人们生活水平的口益提高，提高生活质量，提高生活品味已成为中国人的一种生活理念。2011年，我市城市居民家庭人均消费性支出达到12440元，比上年增长24.3%，剔除价格因素，实际增长18.5%，名义增幅比全省平均增幅高出12.9个百分点，增速位居全省第一。我市城市居民人均可支配收入达到18069元。伴随经济社会的高速发展，人们的消费能力不断提升，消费重点逐渐改变，由满足吃、穿、住等基本生活需要向更高层次的享受型发展。2011年，我市城市居民家庭服务性消费快速增长。增速位居全省第一。2.3.4抚顺市房地产发展概况抚顺深入实施“两城两带”和县区跨越发展战略，全市多点支撑的格局基本形成。沈
