广西南宁市“联盟新城”可行性研究报告.doc

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1、“联盟新城”可行性研究报告 - 住宅事业部 -2006年2月16日1南宁市宏观经济分析31.1城市概况31.1.1广西自治区概况31.1.2南宁市概况31.2宏观经济发展概况51.2.1GDP增长51.2.2人口变化61.2.3产业结构变化61.2.4金融机构存款余额71.2.5居民生活水平71.2.6固定资产投资71.3城市发展规划81.3.1南宁市城市总体规划20042020年规划纲要81.3.2 “136城建工程”91.4宏观经济走势预测101.4.1积极因素：中国东盟博览会（南博会）101.4.2不利因素：“行政生产力”的膨胀112南宁市房地产市场分析122.1总体指标与投资环境122

2、.1.1房地产投资122.1.2总体供销情况122.1.3价格变化142.1.4投资环境142.2需求分析152.2.1购买力152.2.2需求量162.2.3需求结构162.3供给分析172.3.1供应量172.3.2供应结构172.3.3主要地产板块解析172.4结论233主要竞争项目解析244项目分析与定位304.1项目概况304.1.1项目位置与周边环境304.1.2现有规划指标344.2SWOT分析与竞争策略选择344.2.1SWOT分析344.2.2竞争策略选择354.3项目定位364.3.1客户定位374.3.2产品定位384.3.3价格定位415经济测算426开发计划427结论

3、421 南宁市宏观经济分析1.1 城市概况1.1.1 广西自治区概况 广西壮族自治区简称桂，地处祖国南疆，与越南为邻。春秋战国时为百越（粤）地，秦置桂林郡，部分属象郡，唐属岭南道，宋为广南西路，元属湖广行省，清为广西省，年成立广西壮族自治区。现辖地区、地级市、县级市、县、自治县，多个市县对外开放，全区面积约万多平方千米，2004年末，全自治区人口总数为4889万人，有壮、汉、瑶、苗、侗、叙佬、毛南、彝、仡佬等民族，自治区首府南宁。 广西具有沿海、沿边、沿江的区位优势，同时处在我国大陆东、中、西三个地带的交汇点，是华南经济圈、西南经济圈与东盟经济圈的结合部，是西南乃至西北地区最便捷的出海通道，也

4、是联结粤港澳与西部地区的重要通道。特别是随着中国东盟自由贸易区的建立，广西作为连接中国西南、华南、中南以及东盟大市场的枢纽，在拥有5.3亿人口的东盟和5.4亿人口的泛珠三角经济圈两个大市场中，将发挥结合部的重要战略作用。1.1.2 南宁市概况南宁是广西壮族自治区首府，简称“邕”，建郡于公元318年，拥有1680多年的历史。毗邻粤港澳，背靠大西南，面向东南亚，是连接东南沿海与西南内陆的交通枢纽，是西南各省最便捷的出海通道，是西部各省区唯一沿海的省会城市，也是“南贵昆”经济区、大西南经济圈和泛珠三角经济圈的重要城市，更是连接中国和东盟的重要枢纽城市和前沿城市！独特的区位使南宁拥有了独特的发展优势，

5、而日新月异的城市建设更使人对南宁刮目相看。近年来，南宁先后荣获全国卫生城市、全国城市环境综合整治优秀城市、全国双拥模范城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、中国人居环境奖、全国创建文明城市工作先进城市、联合国迪拜国际改善居住环境良好范例奖、全国生态环境建设十佳城市、全国青年文明社区示范城市、全国社会治理行进单位等荣誉称号，城市面貌发生了巨大的变化，显示了南宁社会经济文化的健康快速协调发展。地理条件：南宁位于中国广西南部，地形平坦，四面山丘环绕。南宁毗邻粤、港、澳，南临北部湾，西接印支半岛。背靠大西南，面向东南亚。邕江穿城而过，是珠江水系的主要支流。面 积：全市总面积22112平方公里，其中，市

6、区面积6559平方公里，建成区面积152平方公里。气 候：南宁属于南亚热带季风气候区，夏长高温多雨，冬短温暖干燥，无霜期长。年平均气温21.6，年降水量为1304.2毫米。行政区划：南宁现辖兴宁区、良庆区、邕宁区、青秀区、江南区、西乡塘区6个城区和武鸣县、横县、宾阳县、上林县、马山县、隆安县6个县。交通运输：南宁具有沿江、沿海（距防城港172公里、北海港204公里、钦州港104公里）和沿边（距中越边境重镇友谊关200多公里）地缘优势，拥有发达的航空、铁路、公路、水路立体交通运输网络。航 空：南宁吴圩国际机场是国家4D级机场，目前已开通飞往北京、上海、广州、香港、曼谷、河内等20多条国际国内航线

7、。铁 路：南宁火车站开行的旅客列车国内直达北京、上海、广州、西安、成都、昆明、郑州、南昌、张家界等城市，开行的国际列车可直达越南同登。公 路：南宁的公路由国道、省道、高速公路编织成联系紧密、辐身四方、方便快捷的公路网络，可通达广西各县、市和全国主要城市。目前全国最长的区内高速公路桂林至北海高速公路以首府南宁为重要节点；西南地区最近的出海通道南宁至河池（水任）高速公路已于2004年9月开通，连接贵州、四川等地；南宁至中越边境重镇友谊关、南宁（坛洛）至百色的高速公路正在建设中，此外，南宁至广州高速公路等项目正在建设。水 路：南宁港作为西江航运干线的龙头港和我国内河主枢纽港，是西南出海通道的重要组成

8、部分，担负着南宁及周边地区资集散、广西各地外贸出口、南昆铁路部分货物运输任务，从水路可直达龙州、百色、贵港、梧州、广州、香港、澳门。主要航线有邕梧线、邕穗线、邕百线、南宁至香港（澳门）线等。供 水：南宁市自来水公司拥有6家水厂，日供水总能力为95.5万吨，可充分满足工业及生活用水。供 电：南宁市现在35千伏及以上变电站49座，主变容量4864.2兆伏安。2004年供电量为58.88亿千瓦时，售电量为54.67亿千瓦时。市内交通：南宁市城区道路交通网建设日益完善，现有一环、二环、快速环道和外环高速共4个环道的交通框架。目前全市（含六县）共有36个客运服务站，开辟了区内外客运班线共754条，已开通

9、区内外零担线路56条。市区现在9家出租汽车公司，出租汽车约3450辆；现在4家公交公司，全市营运的公交车辆有1981标台（辆）。1.2 宏观经济发展概况1.2.1 GDP增长 2000年以来，南宁市经济发展保持稳定增长态势，尤其是2003年行政区划调整之后，南宁市的经济总量增加，整体经济实力更加强大：2004年全市GDP达到588.86亿元，较上年增长13.2%，增幅为1996年以来最大；2005年1-9月份，全市GDP为477.02亿元，同比增长13.2%，其GDP总值居全自治区首位，增速居全自治区第4位。注：2003年进行了一次大的行政区划调整，南宁市管辖范围扩大1.2.2 人口变化自20

10、03年进行行政区划调整后，南宁市人口保持了快速增长。20002001200220032004人口总量（万人）291.41294.56297.71666.33（区划调整）686.19较上年增加（万人）5.543.143.1515.1419.861.2.3 产业结构变化近年来，南宁市三次产业迅速发展，其中第二产业发展最快，在产业结构中所占的比重也逐年增加，第三产业所占比重已经超过50%，由于南宁市在旅游和边贸方面具有巨大的市场潜力，所以第三产业今后还有很大的发展空间。项 目200220032004第一产业所占比例21%19%18%第二产业所占比例27%28%31%第三产业所占比例52%53%51%

11、 由下图可知境外旅游和边贸发展波动很大，尚没有进入稳定发展的轨道。项 目2001200220032004国际进出口总额（亿美元）5.375.466.586.37增长率-18.49%1.68%32.46%-3.21%境外旅游人数（万人）5.675.923.476.56增长率22.20%4.40%-40.96%87.73%1.2.4 金融机构存款余额 2001年以来，城乡居民储蓄存款余额保持14%以上的年均增长率，增长较快。1.2.5 居民生活水平 近年来南宁市城镇居民水平持续提高，但是增长幅度落后于总体经济的发展水平。 1.2.6 固定资产投资南宁市2001年加大落实扩大内需的政策，全市固定资产

12、投资大幅增长，尤其是2002年实行“136”工程以来，增长速度明显加快，2003年以来一直保持30%以上的增长率；房地产投资增长尤其突出，自2003年以来增长率保持在60%以上，远远高于年均GDP的增长速度。 1.3 城市发展规划 南宁市城市发展规划主要围绕两个大的发展战略展开，分述如下。1.3.1 南宁市城市总体规划20042020年规划纲要 根据广西自治区建设厅审计通过的南宁市城市总体规划20042020年规划纲要，对南宁市城市功能定位空间拓展进行了如下调整：（1） 空间拓展调整：未来南宁突出“一轴两带” 提出了到2020年市区人口达300万人、市区建成区面积300平方公里左右的总目标，以

13、邕江为轴线，推进城市建设，加快总面积达127平方公里的相思湖新区开发，拓展城市发展空间。未来南宁城市应突出“一轴两带”，构建“一主两次多核”的多中心城市空间体系，逐步形成沿东部、南部展开的扇形布局形态。其中对南宁市各街区的规划建议分为旧城商贸居住区、单位制中高档居住区、工人居住区、文教区、城市建设新区五个区域，对这些区域提出调整土地功能，逐步疏散人口；通过政策导向和优惠条件，鼓励老龄人口搬迁至相思湖新区；通过内城用地置换，实现部分党政机关外迁。（2） 居住环境：重污染企业逐步外迁 适当引入某些制造业和第三产业功能，满足区域居住人口的就业需求。本着重发展低污染新型工业，严格控制产业企业类型，并将

14、现有重污染企业逐步外迁，改变生活居住环境质量。完善区域内部的大容量城市公交系统，为居民上班出行提供便捷、便宜的出行方式。增加配套社会设施尤其是休闲娱乐设施的设置。包括南湖虚拟街道办事处的城市建设新区，职能定位为大型商贸会展基地和高级居住区，加快新区市政和社会基础设施的配套建设，增设托幼、医疗、教育和娱乐等相应生活设施。（3） 旅游品牌：打造“南国绿色明珠”全面提升全市的旅游品牌，突出“绿都、壮乡、边关”的独特自然景观和人文景观优势，以自然风光与历史文化相结合的旅游产品为主体，建设好一座城市：南国绿都南宁；经营好二个王牌：绿都文化游、商务会展游；打造好三大金牌：壮民族风情游、南疆揽胜游、东盟跨国

15、游把南宁建设成为集观光游览、休闲度假、文化生态、商务会展等一体的“南国绿色明珠”。到2020年，南宁市游客年增长率46，旅游收入年增长68，游客可达31003800万人次，旅游收入330390亿元。提出建设“中国绿城”、争创联合国人居环境奖的发展目标，制定和完善环境保护、资源保护、园林绿化、风景名胜区和自然保护区保护、人口与环境容量限制等规划，提高南宁市生态环境保护与建设水平。1.3.2 “136城建工程”1.3.2.1 概念解释“136工程”是南宁市政府在2001年末提出的城市建设管理目标，即“一年小变化、三年中变化、六年大变化”，时间跨度为20022007年。基本思路是拉开城市框架，拓展城

16、市空间，打通城市干道，完善配套设施，推进旧城改造，加快新区开发，强化城市管理，不断完善大西南出海通道枢纽城市和区域综合性核心城市功能，营造良好的生态环境和投资环境，提高市民的居住水平和生活质量，塑造首府城市新形象，促进城市建设与经济、社会、环境可持续发展，努力建设具有民族特色和亚热带风格的现代园林城市，最终建成“中国绿城”。 一年小变化。即在2002年拉开序幕，从堤路园、南湖南广场、青秀山风景区开发到民族大道的环境整治，加快国际会展中心主体工程和快速环道贯通进度；开工永和大桥，继续完善朝阳溪二期工程。 三年中变化。即经过3年时间的持续建设，以构筑完善的城市交通网络系统为主线，带动邕江北岩堤园路

17、和凤岭新区的开发。随着行政区划的高速和快速环道的建设加快，建设大南宁、服务“南博会”成为关键词。因此，相思湖新区进入规划建设的启动阶段，第二、第三年拟投入170多亿元的资金，更大规模的建设正在推进。 六年大变化。即奋战6年，在经营城市制度上，要不断创新：城市开发建设市场化运作，管理规范化、法制化；在城市的品位上，让一座生态型、山水型的中国绿城形象凸现，健全和完善现代化、信息化为内涵的城市基础设施，造就良好的投资环境，使南宁屹立在中国东盟自由贸易区的前沿。1.3.2.2 2002-2004年进展状况 2002年至2004年共有200个项目建成并投入使用，累计完成城市建设投资203.96亿元，环内

18、城区面积由3年前不足100平方公里扩张至406.4平方公里，“提前6年实现城市总体规划”。通过3年的努力，南宁市城市框架迅速拉开，基础设施逐步完善，交通“拥堵”得到缓解，园林绿化率大幅度提升，市容市貌焕然一新。1.3.2.3 2005-2007年规划“136”“六年大变化”目标建设项目中心城区内分为十大项共计259小项，2005-2007年计划投资472亿元，包括服务“中国东盟博览会”项目、道路桥梁、新区建设和城区建设、新区土地储备准备金、旧城改造和经济适用住房、旅游风景设施及园林绿化、轨道交通项目前期工作、城市功能设施建设、水环境整治、市政公用配套设施等。“136”“六年大变化”目标建设项目

19、六个县分为共计62小项，2005-2007年计划投资14.81亿元，包括六个县城的县城道路建设、环卫设施、工业经济区的基本建设、水系和公园的建设、旅游设施建设等项目。1.4 宏观经济走势预测 一方面，在中国东盟博览会（简称南博会）的带动下，南宁市未来几年内城市面貌和基础设施建设预计将取得跨越式的发展，投资环境将进一步优化，开放程度继续扩大，二、三产业发展潜能的释放将为总体经济运行提供充足后劲。另一方面，南宁市现有的城市发展模式存在着诸多弊端和政策性风险，在未来城市运营中必须注意经济发展与社会和谐相统一、发展速度与发展质量相互协调以及经济内部各部分均衡发展的问题，否则，经济运行可能陷入进退两难的

20、僵局。1.4.1 积极因素：中国东盟博览会（南博会） 中国东盟博览会是温家宝总理在第七次中国东盟领导人会议上倡议举行的，这一倡议得到东盟国家领导人的普遍欢迎。经商务部批准，中国东盟博览会由广西壮族自治区政府承办，每年在南宁举办一届，故又称“南博会”。中国东盟博览会是集货物贸易、服务贸易、投资合作、文化交流和高层论坛于一体的综合性国际博览会，博览会将围绕中国与东盟全面经济合作框架协议以及自由贸易区建设实际进程，以双向互利为基本原则，以自由贸易区内的经贸合作为重点，同时面向全球商界开放。博览会不仅要扩大中国对东盟国家的出口，也将促进东盟国家对中国的出口；不仅为中国企业“走出去”搭建平台，同时也为东

21、盟企业来华投资创造机会。 南博会将在以下几个方面带动南宁市的发展（1） 城市环境、交通路网和基础设施建设会上一个大的台阶，第二产业发展迅速。（2） 会展业和旅游业的实力增强、地位提高。（3） 进一步确立南宁市区域核心城市的地位，物流、人流、信息流和资金流的聚集效应加速，城市竞争软实力增强。1.4.2 不利因素：“行政生产力”的膨胀 近几年南宁市城市发展尤其是“136工程”所取得的长足发展主要是依靠行政主导完成的，不是由市场经济的竞争规则主导，发展模式是投资拉动型的粗放式增长，许多问题被经济发展暂时掩盖了，而这些问题又是不能随发展自动解决的，他们的集聚必然影响发展的可持续性，甚至令发展陷入停滞，

22、这些问题突出反映在：（1） 挺进式的城市拆迁导致大量的拆迁纠纷，拆迁补偿政策引发诸多不满，2002-2004年拆迁的15个旧城片区中，有8个涉及业主纠纷，其中3个进入了行政诉讼阶段；此外，拆迁产生大量的被动需求没有被及时满足，这不仅孕育了矛盾，而且给进一步的拆迁改造设置了障碍。（2） 金融风险日益加大。据估算，在2002-2004年的230亿元城建投资中，财政支出仅占1/8，同时，各项目公司的自有资金比例很小，大部分的资金缺口由银行信贷来提供，并主要依靠销售和招商回款来偿还，拆迁不畅和销售缓慢的风险小则令个体开发商资金链断裂，严重的会令整个城市改造由于资金周转不畅而停止，甚至导致银行不良资产大

23、量增加，引发连锁性的经济和社会问题。 国务院于2004年发布了关于控制城镇房屋拆迁规模，严格拆迁管理的通知（即国务院2004年第46号文件），对大规模的城市拆迁和安置进行了严格限制；此外，2006年南宁市要进行新一届党政领导班子的换届选举，这也给以往城市发展模式的持续性增添了不确定因素。2 南宁市房地产市场分析2.1 总体指标与投资环境2.1.1 房地产投资 2003年以来南宁市房地产投资总额保持60%以上的高速增长，房地产投资占固定资产投资的比率由2001年的18%直线上升到2005年9月的30%，增长速度惊人。房地产投资成为近年来南宁市经济增长最强劲的引擎，但是要在较长时期内保持这样的增长

24、率是十分困难的。 年 份 项 目20012002200320042005年1-9月房地产投资总额（亿元）104123190261230房地产投资增长率18%29%61%66%61%房地产投资占固定资产投资比率18%19%21%25%30%2.1.2 总体供销情况 自从2002年南宁市实行“136”工程以来，南宁市商品房供应与销售都呈现大幅增长势头：2004年与2002年相比，商品房施工面积增长132%，竣工面积增长219%，销售面积增长187%，形成供需两旺的局面（可见下图）。 但是需要注意的是，和往年同期相比，2005年各季度商品房供需变动出现较大起伏：主要受国家政策的影响，第二季度的市场供

25、应量比去年同期下降43.4%，成交量比去年同期下降32.5%；在随后的第三季度，市场度过了政策适应期后，供应量和成交量又出现大幅攀升（详见下图）。从预售比（合同登记面积/批准预售面积）来看，1-3季度分别是1：2.07，1：1.1，1：0.9，综合预售比是1：1.1，在没有进一步考虑需求内部结构情况下，供需总体平衡，市场目前及预期需求良好，不过，相对于供应的市场消化能力逐渐减弱。 市场的风险主要来自国家宏观调控，政策的稳定性及长期规划的可行性值得特别关注。2.1.3 价格变化 至2005年5月，商品房价比2000年上涨了900元，涨幅48%，但是房价不是持续上涨的：03年房价经历了一个波谷，而

26、且2005年房价较2004年略有下降。（详见下图） 对2005年以来的房价进一步分析可见，进入第二季度，主要受宏观政策的影响，商品房供应量与成交量出现较大波动，商品住宅房价随之持续下降（详见下图）。虽然可能存在登记滞后等情况从而影响时点房价的准确性，但下降的趋势是确实和值得关注的。2.1.4 投资环境 自南宁实施“136工程”以来，城市面貌发生了很大改观，基础设施逐步完善，交通“拥堵”得到缓解，园林绿化率大幅度提升。2002-2005年共安排城建项目556项，涉及道路桥梁、相思湖新区基础设施、旧城改造、重点公建、经济适用住房和廉租房建设、堤路园、水环境综合治理、园林绿化、市政公用配套设施、公共

27、配套设施、供水、公交、燃气、路灯、环卫、人防、旅游风景设施、文化、体育、广场、信息化建设以及城市综合管理等22个方面。 南博会落户南宁后，市政府加大了标志性建筑和大型景观工程的建设，先后建成了南湖南广场“名树博览园”以及民歌广场、会展广场、五象广场等9个城市广场，建成了占地14公顷全长1.2公里的邕江一桥南岸江滨休闲公园、18洞的青秀山高尔夫球场、五城区游园绿地等项目。城市面貌和基础设施的大幅提升创造了优越的投资环境和生活环境，带动了房地产业的快速发展。由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院三家国内权威研究机构共同组建的“中国房地产10研究组”， 经过对中国35个大中

28、城市深入细致的调查研究，最近完成“2005中国城市房地产开发投资吸引力十强”报告，其中南宁市名列第四。（见下表）2005中国城市房地产开发投资吸引力十强名次12345678910城市上海北京重庆南宁合肥天津南京广州南昌成都尽管我们对城市发展的社会协调性和可持续性表示怀疑，但不可否认的是南宁市近几年的整体投资环境大大改善。2.2 需求分析2.2.1 购买力 2005年1-11月，南宁市城镇居民可支配收入8523元，比上年同期增长15.05%，扣除物价因素后实际增长13.85%；11月末，全市金融机构存款余额1207.63亿元，比年初增长9.3%，总体讲，本地居民的综合购买能力不断增强，增速较快。

29、本项目定位于中高收入人群，居民购买能力的持续提升也将扩大本案的潜在客户范围。 南宁是广西自治区首府，也是西南地区区域性核心城市，南博会的召开又使之成为我国与东盟各国经贸、文化交流的南疆重镇，外来人口众多，随着城市整体环境的改善，外来人口的增长速度也在加快，其中境外和周边市县先富裕起来的人们具有较强的购买力。 由于本项目体量不大，所以就可预见的居民购买能力来看，可以支撑项目的销售。2.2.2 需求量 近几年南宁市商品住宅需求快速增长，预计这种势头仍将继续。（1）旧城拆迁与改造：实行“136工程”后，2002-2004年，南宁市拆迁房屋面积230余万平米，拆迁速度大大提高，已经产生大量的被动需求。

30、（2）市区规划人口增加：2005年南宁市市区人口150万，按照城市规划2010年将达到208万，这意味着未来五年内每年将新增市区人口10万以上。（3）人均规划居住面积增加：2005年南宁市人均居住面积24平方米，规划到2020年将达到30平米，结合每年新增的人口计算，未来5年内南宁市每年需要新增360万平米住宅才能满足规划需求，而2004年南宁市商品住宅销售面积为314万平米，在现有基础上还有较大市场需求空间可待挖掘。（4）外来流动人口增加：2004年9月的数据显示，南宁市（含武鸣、邕宁两县，不含五县）居住天以上登记在册的外来流动人口达33.05万人，同比增长52.52，其中20.76万人居住

31、在南宁市的各类出租屋里，随着南宁市投资和生活环境的改善，外来流动人口数量还会继续攀升，这会大大刺激投资型客户的需求。2.2.3 需求结构从物业需求档次上看：中低端住宅需求占据主体，这主要是因为大部分居住需求是由城市大规模拆迁引发的被动需求，而这部分需求以中低档房为主；此外，在增加的外来人口中，农民工约占70%，他们的居住需求更是集中在中低档房屋上，其所引发的投资需求也相应的处在这一居住档次上。虽然中高档楼盘需求比重下降，但这是因为中低档需求增长过快导致的相对下降，在绝对量和自身纵向比较上，中高档楼盘的需求近年来仍有较快增长，随着“中国东盟博览会”的到来，南宁市作为物流、人流、资金流和信息流集散

32、地的地位日益确立，预计中高档楼盘的需求会保持一个长期、快速的增长。从置业目的上看：我们将客户分为两种，即自住型和投资型，目前南宁市住宅客户仍以自住为主，此外，实地调研和相关数据显示，投资型客户所占比例很大，明显高出北京市比例水平。分析其原因 ，一是南宁市现有投资渠道单一。二是相对一手房房价稳中有升的态势，近年来住宅租金和二手房价上涨迅速，其中，流动人口的增加提供了大量的出租需求，统计资料显示，2005年，南宁市居民自有房屋出租收入同比增长98.99%；而作为中低档房的替代品，二手房需求随着大量拆迁的进行而快速增长，房价相应上涨。三是受近几年中国“炒房热”的影响。 投资型客户比例过大对房地产市场

33、来说有利有弊，弊大于利。利、房屋租金的快速上涨支持和促进了当地居民二次置业需求的增长；弊、掩盖真实居住需求，传达错误市场信息，造成房价虚高、投资增长过快，引发虚假繁荣，一旦出租、转手不畅或是遇到价格下跌，泡沫就会破裂，导致房地产市场长期低迷。南宁市房地产市场的快速发展刺激也掩盖了这种风险，这值得新进入的房地产开发企业注意。 2.3 供给分析2.3.1 供应量 2002-2004年，南宁市商品房竣工面积一直保持90%以上的增长率，但是进入2005年，商品房的实际竣工及批准预售面积的增长速度明显回落，这主要是受到国家宏观调控政策的影响更加苛刻的金融信贷政策和城市快速扩张过程中引发的拆迁纠纷、居民安

34、置等社会矛盾；仅就目前可以得到的数据显示，2005年1-9月，商品住宅批准预售面积209.6万平米，与去年基本持平；另据保守的数据统计，目前南宁市在建商品房面积在1100万平米以上，所以，未来市场供应潜力很大。2.3.2 供应结构新增商品住宅中，中高档房的比重较大，中低档房增速相对较小，这与前面所分析的市场需求变化相逆，这造成目前中低端市场严重的供需不平衡；此外，中高端市场增长放量的同时，产品同质化现象明显，这无疑加剧了这一区段市场的竞争。南宁市政府已决定于2005-2006年建设150万平米以上的经济适用房，可以在一定程度上缓解中低端市场的供需失衡状况；不过和北京、上海等地不同的是，南宁市对

35、于中高端住宅供应并没有从政策上加以控制，相反，从提高整个城市形象和居住品质的目的出发，市政府鼓励和支持琅东和凤岭等中高端市场板块的优先发展。2.3.3 主要地产板块解析根据各个区位的功能、住宅产品特性和客户需求的不同，可以将南宁市区分成六个房地产板块，下面就各个板块的现状和发展趋势进行分析说明。2.3.3.1 琅东板块现 状 （1）城市新兴开发区琅东板块是南宁市目前新兴的城区，有着各城市新城区共有的特点：规划理念超前，经济发展较快、在售楼众多，而且多为中大盘，从一个城市发展方向来看，琅东区无疑是南宁市发展的重点区域，目前南宁市的新的金融中心和商业圈已开始东移，琅东区不久将成为南宁市的新城市中心

36、。（2）交通网络较为完善由于琅东板块是新兴的城市中心，众多新建的道路网络构筑了琅东板块发展的脉络，以民族大道为中心，道路系统从两旁展开，经汇春路、桂春路、锦春路、东葛路等为两翼，再配以外环快速干道，使交通网络较为完善。（3）商业生活配套设施迅猛发展在商业配套方面，琅东板块发展迅猛，如于2005年10月份开张营业的占地7万平方米的商业中心金湖广场、在建的航洋国际城的平方米的购物中心，商业气氛在逐渐形成，商业发展仍有较在的空间。（4）高档住宅区域，房价全市最高目前该区的地价不断攀升，目前房价基本在3500-4500之间，已是全市地价最高的一个区，地价的上涨直接导致的是楼层的升高和楼价的上涨，该区的

37、楼盘以小高层和高层为主，如铭湖经典、汇金苑、绿城画卷、水晶城、地王国际商会中心等，这里已成为南宁市最多高楼聚集地。趋 势 （1）未来南宁市商务中心（CBD）在南湖两岸，民族大道两边，高楼林立，已初步具备现代金融商业中心的雏形，对未来南宁市的发展起着领头羊的作用，新的商圈也将由此产生。（2）空置地块不多：房价上涨，但市场威胁减弱由于经济的迅猛发展，琅东板块（特别是南湖周边一带）空置地块已不多，所开发楼盘多为占地规模不大，带商业性质的高层住宅，如南湖沿线的铭湖经典、汇金苑、绿城画卷、南湖国际广场等楼盘。可以说，在南宁进入大盘时代的趋势下，琅东板块在大型住宅市场上的竞争力将会有所减弱。（3）对凤岭板

38、块带动作用大于威胁。随着该区的进一步发展和成熟，从市场的角度来看将不可避免地与凤岭板块产生相互竞争，但从一个城市功能的划分和城市角色扮演的角度来看，琅东板块的发展一方面拉近凤岭板块与市中心的距离，另一方面商业和生活配套的成熟也是凤岭板块发展的契机。 2.3.3.2 凤岭坂块（本案所在板块）现 状 （1）定位为大型永久性生态居住区该板块位于南宁市东部，是琅东板块向东的延伸，处于其一级辐射带范围内，区域内生态环境优越，山林密集。市政府已经将其定位成南宁市的高档生活居住区。（2）初步发展阶段，商业、生活配套远未完善该板块是2002年才开始正式进入房地产市场的开发，目前几个大规模楼盘（荣和山水美地、新

39、天地、翡翠园）正处于开发初中期阶段。周边市政生活配套设施亟待完善。（3）现售楼盘呈大规模、高档次、高价位特点由于自然地理环境优越，而且处于区域开发初期，所以板块内项目体量较大、档次较高，相应的价格也不菲，下表是几个典型楼盘的基础数据情况。 楼 盘总建筑面积（万）容积率均价（元/）山水美地160 1.2-1.53800-4000香谢里211.23800翡翠园481.43600大自然花园210.74000 关于区域内楼盘的具体情况将在后面的项目分析中作进一步的说明。趋 势 （1）市政规划重点板块，相关配套将日益完善该板块是南宁市未来十五年规划中的重点板块，而且处于城市发展重中之重的东盟商务区位于板

40、块内，可以预见板块内的市政配套将会有快速和质的提升。（2）中高档楼盘供应潜力巨大，竞争将日益激烈。该板块为开发新区，在城市规划中有着较高的起点与标准，加之该区域自然生态未受到破坏，各大市政配套也规划在此区域，多个政府部门也即将迁移至此，预计这里将成为南宁市今后几年中高档楼盘供应最集中的地区，也是中高端市场竞争最激烈的地区。2.3.3.3 仙葫坂块现 状 （1）高档别墅住宅区雏形已现该板块位于凤岭板块以南，邕江以北，因拥有青秀山与江的景观优势，环境优美，为开发高档别墅住宅区提供了极大的发挥空间，区域内已集中了近10个别墅群，占地近5000亩，投资总额近16亿元，全部建成后将成为广西规模最大，档次

41、最高的别墅住宅区域。（2）市政配套设施远未完善该板块是经济开发区，虽然交通状况已有一定基础，但距离市区相对较远，缺乏必要的生活配套设施。趋 势 （1）别墅供应量会呈增长态势目前该区域集中了近10个别墅群，预计未来仍将有所增加，例如：定位为西南地区顶级别墅小区的龙胤花园，占地360亩，投资36亿元，将建成220栋山水园林别墅；天池山，占地500亩，投资22亿元；丽水湾，占地161亩，投资1亿多元。（2）不排除别墅滞销的可能虽然国家建设部今年作出决定：“未来五年内不批准别墅项目建设用地”，这项决定可以说为开发商提供了喘息的空间与时间，但仙湖开发区内已批准建设的别墅项目已达近10个，再加上其它板块内

42、的别墅项目，对于处于产品金字塔顶端的物业种类，其供应量恐怕不是市场能够短期内消化的。2.3.3.4 江南板块现 状 （1）老工业区：区域环境先天不足，污染较为严重和所有城市的老工业区一样，江南区相对与其他片区有污染较为严重、生活环境较差的不足之处，在市民居住意向的选择上吸引力不够。（2）市政及生活配套较为齐全，但已渐趋老化江南板块作为南宁市的老工业区，其城市建设方面的发展已有相当长的时间，交通设施、商业设施、生活设施等已较为齐全，但由于更新速度慢，各种设施已开始出现老化的现象。（3）楼盘价位、档次较低。现阶段该区内有翠湖新城、江南新兴苑、金湾花城、锦绣江南等几个大型楼盘，由于先天环境较差，所以

43、多是中低端住宅，区域目标客户群体主要是中低收入人群和周边乡镇进城人员，对于中高端客户缺乏吸引力。 趋 势 （1）旧城改造的重点：市场供应会有所扩大该板块是市政府重点改造区域，随着南宁城市规模的扩大，工业企业逐渐向城市周边区域转移，江南板块的居住环境将得到改善，配套设施亦得到更新与进一步完善，且因工业企业的迁移将会有大量的土地可用于房地产开发。（2）产品仍以中低端为主其中大量的经济适用房将处于这一区域内。2.3.3.5 城北板块现 状 （1）南宁市科技文化区板块内以教育、科技为主要功能，南宁市各高校均处于板块内，文化氛围较重，这也是该板块相比其它板块的优势，但是由于南宁市的科教水平并不发达，所以

44、区域购买力并不强。（2）市政、交通、生活等配套基本完善板块内已形成良好的交通网络系统，市政生活配套已基本齐全，但仍有待进一步完善。（3）住宅产品以中档房为主板块内主要有恒大新城、文华园、振宁翠峰、水韵家园、柠檬宿、城市碧园等楼盘。由于该板块位于市中心的北部，已处于城乡结合部的位置，地段优势毕竟不如市中心板块及琅东板块，景观优势又不如凤岭板块，因此，综合各方面的因素，城北板块的楼盘以有稳定收入的工薪阶层为主。趋 势 （1）高新科技区带动板块发展 板块的发展动力主要源于区域内高科技区的发展，而高科技区的发展又取决于政府的重视程度。 （2）住宅产品平稳改良 相对于其他板块，本区域的住宅市场变化最为平

45、稳，产品将逐步的得以改良，但预计不会有跳跃式的发展。2.3.3.6 市中心坂块现 状 （1）商业、交通及生活配套等配套非常成熟一般地说，城市发展的主要时期均较为集中在城市中心区域，随着人口的增长，经济的发展，区域内的各种城市设施也相应会完善，但也带来环境污染，交通拥挤，居住条件恶化等问题。（2）住宅产品体量较小，价位高俗话说“物以稀为贵”，且市中心板块内人口数量多，商业非常发达，其地段优势非常明显，这一切自然导致该板块内房价的高涨。趋 势 （1）输出需求：将有大量的人口需周边转迁市中心人口密度大，人均居住面积小，加上城市改造的助推力，必然产生相当数量的二次置业大军，同时他们面临着两种选择：一是留在市中心，但楼价太高，二是向周边迁移，楼价不高且不拥挤，大多数人会出于经济考虑而选择后者。（2）未来供应十分有限，价位高由于可供开发的住宅用地所剩无几，大型住宅小区将难以出现，高容积率住宅将成为日后供应主流，不过由于地价高、拆迁安置费用昂贵的原因，房价会很高。2.3.3.7 小结 将以上个地产板块分析的主要内容汇总成下面的表格板块名称功能定位居住环境生活配套交通状况现有市场特征发展潜力琅东板块高级商务中心区环境良好，区域配套有待成熟较为完善相当便利供应量适中、档次高、价高供应有限，配套建设将有极大改观。凤岭板块高尚生