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1、2023年3月10日星期五,泉州SOHO市场调研报2,目录,一、调研综述二、SOHO市场研究三、关于泉州SOHO及LOFT类产品的市场情况四、泉州各项目SOHO产品概况五、调研小结六、SOHO产品建议,Company Logo,一、调研综述,由于住宅开发受政策限制，投资市场有限。面对政府越来越严格的楼市调控，许多购房投资者将目光转移到写字楼及不受限贷的SOHO产品。低总价、低门槛的产品使购房者将部分资金转向商业地产，相较于住宅产品，高租金、高回报更是让投资者对商业地产喜爱有加。越来越多的开发商也集中火力开发推售SOHO。调研目的：为了更深入地了解泉州市场的SOHO的产品情况、销售情况及发展趋势
2、，近期我部对泉州市场在售产品进行了调研，了解泉州市SOHO的发展趋势，为我司项目提供参考依据。,二、SOHO市场研究,SOHO办公产品定位：Small Office Home Office（50年产权）主要客群：大泉州投资客、本地小型公司企业 规划多功能厅及商务中心；可根据业主要求提供毛坯交房或菜单式装修；,SOHO 居住 产品定位：精品小户，50年产权 主要客群：大泉州投资客、过度居住 配置24小时便利店、洗衣店、自助健身房等；精装修（标准800-1000元/）；,(一)SOHO产品1、SOHO产品定义：居住类与办公类,Company Logo,2、SOHO产品开发论证,(1)需求面：SOH
3、O们的职业一般是网页设计有音乐创作、产品销售员、平面设计、广告制作、服装设计、商务代理、做期货、炒股票和一些基于信息的制造、加工、传播类的工作，如编辑记者、自由撰稿人、软件设计人员、网站设计、美术、音乐等艺术工作者、财务工作者、广告、咨询等。,Company Logo,(2)产品用地性质：,产品用地性质：对周边环境要求较高，一般依托成熟商圈或者产业园区或者高科技园区,Company Logo,3、SOHO酒店式公寓一般的目标客户,“酒店式公寓”主要包括以下目标市场：投资者，长期出国的生意人(即外籍工作人员)正在度长假的家庭、年轻人、小型办公族、长期驻外商务人士、商务、旅游等短期租赁人士。,Co
4、mpany Logo,3、SOHO的特色,1、节省资源2、灵活的空间3、特色采光设计4、高水平的室内设计,Company Logo,4、SOHO的发展前景,家庭办公将会是今后居住建筑的一个发展方向，对它的探索将会随着网络的发展而不断深化。可以想象今后的住宅和社会功能空间之间将形成一个有形的互联网、随着设计的深入，关于soho建筑的探索也将继续。,Company Logo,(二).LOFT产品,LOFT户型通常是小户型，高举架，面积在30-50平米，层高在3.6-5.2米左右LOFT户型通常是小户型，高举架，面积在30-50平米，层高在3.6-5.2米左右。销售时按一层的建筑面积计算，但实际使用
5、面积却可达到销售面积的近1倍;高层高空间变化丰富，购买者可以根据自己的喜好随意设计。Loft户型的定义主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁;流动性，户型内无障碍;透明性，减少私密程度;开放性，户型间全方位组合;艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。LOFT户型在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在所谓LOFT所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”，这个含义诞生于纽约SOHO区。目前泉州规划要求层高极限在5米，超过计容面积按二层。,1.LOFT产品的定义,Company Logo,2.LOFT户型的
6、优点,1、层次分明，立体感较强 2、动静分离，私密性强 3、别样空间，穷人别墅(LOFT户型上下双层的复式结构)4、得房率倍增，加大空间(一般一般计算面积是只计算首层面积的)5、使用成本低，物业费收单层LOFT(一般一般计算面积是只计算首层面积的),Company Logo,3.LOFT户型的缺点,1、受层高限制，大多比较压抑 2、由于夹层大都是钢结构，隔音效果差 3、楼梯陡峭，不适宜老人和儿童 4、巨大的窗户采光不好不利于观景,Company Logo,(三)、开发SOHO或LOFT产品符合需求趋势,现在现在泉州为工业主导型经济，市场对办公产品没有太高要求，目前多数公司所选择的办公场所均位于
7、住宅内，或小面积的地段办公楼，以节省办公成本。未来未来随着新城区商务行政中心,信息交流中心企业总部基地规划的带动，必定会产生大量创业者，青年置业者，及附属产业的进驻，如此将对小型办公及小面积住宅产品产生大量需求。因此开发SOHO或LOFT产品符合泉州需求趋势,Company Logo,(三)、泉州SOHO和LOFT公寓客户分析,Company Logo,三、关于泉州SOHO及LOFT类产品的市场情况,福建省技术管理规定和泉州市技术管理规定中，均明确办公物业层高不得超过5.0米。泉州传统个私企业较多，大型个私企业采用“前店后厂”模式，小型个私企业非常符合SOHO产品的定位，类故此层高4.55.0
8、米的商住/办公类物业在泉州市场上以SOHO办公/SOHO公寓形式早已出现，单层/复式均较为普遍，主力面积一般为4050平方米，成为以往泉州市场商业性质土地分隔物业产品出售，开发商快速回流现金的主力产品。目前泉州市场上，以SOHO商住/SOHO办公产品出现的项目较多（超过20个），而具有LOFT结构的项目较少（从规划方案看，仅有华大泰禾广场和润柏大都会具有少部分LOFT产品，单套面积501300平方米），附表如下：,Company Logo,泉州典型SOHO项目指标对比,Company Logo,Company Logo,四、各项目SOHO产品概况,1、润柏大都会2、华大泰禾广场3、南益鲤景湾4
9、、浦西万达广场5、中骏世界城6、泉商环球广场7、海景国际天星阁,Company Logo,1、润柏大都会-概况,5栋SOHO，SOHO，18-19层,Company Logo,润柏大都会-区位图,Company Logo,规划图,Company Logo,大都会在外墙首创采用双中空LOW-E玻璃幕墙。在外立面上，大胆采用大面积玻璃幕墙、玻璃橱窗、干挂石材，新颖独特、节能环保；152超大酒店式入户大堂、5.7米豪华电梯门厅,润柏大都会-硬件分析,Company Logo,润柏大都会-平面图,Company Logo,润柏大都会-户型分析,Company Logo,Company Logo,Com
10、pany Logo,润柏大都会-样板房,Company Logo,润柏大都会-样板房,Company Logo,润柏大都会-实调心得,优点分析,1.润柏大都会位于国立华侨大学正对面，北迎宾大道（324国道）与城东街交汇处，雄踞泉州东大门黄金地脉，地段价值与物业升值潜力无可限量！2.复式设计，100%实用率亦是吸引投资者的主要方面。3.绝板 5.4米层高，客厅挑高设计，空间感较强，通透明亮。4.得房率倍增，加大空间(一般一般计算面积是只计算首层面积的),缺点分析,1.项目位于 324国道边，车流量大日常的生活难免会有些嘈杂；2.楼盘均价过高(相对于周边项目泰禾广场11000元/平米)，均价130
11、00元/平米；3.项目位于城东新区，生活不便,Company Logo,2、华大泰禾广场-概况,泉州华大泰禾广场由高端购物中心、国际风情街区、白金五星级酒店、5A甲级写字楼、顶级SOHO办公、顶级SOHO公寓、超大型城市文化广场、臻品人文华宅等高端业态组成的华大泰禾广场，融居住、商业、办公、餐饮、文化、娱乐为一体，实现顶级商业商务完美结合，以精品商业模式，缔造泉州城市新名片,Company Logo,华大泰禾广场-区位图,Company Logo,规划5栋SOHO，9米入户大堂，主力户型50平方米，最大户型1300平方米；产品4.2-4.6米面宽，5米挑高，一层变两层，空间随便您扎腾，创享无限
12、可能,华大泰禾广场-硬件分析,Company Logo,硬件分析,Company Logo,2#楼共397套8月3日开盘；3#楼共546套9月8日开盘；均价11000元/；2#、3#楼均开盘当天售罄。1#楼546套预售证己批，预计本月会开盘(10月26日开盘)。,华大泰禾广场-销售情况,Company Logo,户型及平面图,5米挑高，可以当着小户住宅，楼上楼下，一室一厅；楼下会客、办公区；楼上卧室、休息区。,Company Logo,5米挑高，一层变两层，空间随便您扎腾，创享无限可能；,面积约41-50户型,Company Logo,样板房-办公区,Company Logo,50公寓SOHO
13、样板房,客厅极具现代感,餐厅开放式厨房&餐厅,SOHO卧室,Company Logo,楼梯个性双向楼梯,书房与“世”隔绝，独具特色,Company Logo,优点分析,1.项目位于泉州市丰泽区324国道与城东街交汇处（华侨大学正对面），业态齐全升值潜力大；2.复式设计，100%实用率亦是吸引投资者的主要方面。3.5米挑高，买一层送一层4.户型比较灵活，租住、办公两相宜5.使用成本低，物业费收单层LOFT(一般一般计算面积是只计算首层面积的)6.别样空间，穷人别墅(LOFT户型上下双层的复式结构),缺点分析：,1.项目位于324国道边环境较为嘈杂，距火车东站不远，人流复杂，治安一般，适合投资；2
14、.部分户型有黑厕现象,华大泰禾广场-实调心得,Company Logo,3、南益鲤景湾SOHO概况,鲤景湾三期规划2栋SOHO，其中一栋复式毛坯，一栋单层精装。装修标准约：10002000元/。SOHO产品含单层及复式单层 层高3米，复式挑高4.8米 面积：复式40-60，单层40-80 预计10月份开盘,Company Logo,南益鲤景湾SOHO-区位图,Company Logo,南益鲤景湾SOHO-规划图,Company Logo,LOFT平面图,Company Logo,户型图,楼上卧室、休息区,楼下会客、办公区,60复式SOHO,40复式SOHO,Company Logo,层高3米，
15、厨房，卫生间、阳台布局紧凑实用，功能齐全；精装交房。厨房在室内入门处。,南益鲤景湾近期推出的SOHO产品，250米楼间距，前后无遮挡，多达6部品牌电梯出入。,40-80精装SOHO,SOHO户型、平面图,Company Logo,样板房,复式60SOHO样板房,Company Logo,样板房,公寓60SOHO样板房,Company Logo,项目实调心得,优点分析：,1.LOFT动静分离，私密性强 2.户型设计主流，实用，前后无遮挡，部分户型有 开阔景 观视野看晋江。户型偏中小型，符合商务人士租用需求；亦有利于吸引投资性购买，风险较小。3.一栋毛坯LOFT、一栋精装SOHO公寓，满足不同人士
16、办公租住投资需求。4.SOHO公寓 250米楼间距，前后无遮挡，多达6部品牌电梯出入。,缺点分析：,1.项目的周边配套不完善2.项目所在区域人气不够旺盛，近期出租不是很理想，长远来看潜力巨大。3.部分户型有黑厕现象,Company Logo,4、浦西万达广场,浦西万达广场外墙采用玻璃幕墙和石材，入户大堂石材、面砖，富士达电梯；层高3.8米。,Company Logo,区位图,Company Logo,泉州浦西万达广场商业综合体，位于浦西万达广场的东侧、北侧，项目西侧将是住宅区。置身万达广场，将可享受城市综合体带来的“一站式”服务：居住高档住宅，出入甲级写字楼，享受豪华酒店，观赏高档电影城购物、
17、餐饮、休闲娱乐、生活配套等。生活配套齐全，万达的精装现房，可替工作繁忙的单身人士解决了装修的一大难问题。靠近中心站，交通便利，附近多路公交路线经过，出行方便。,Company Logo,总平面图,Company Logo,平面图,精装修SOHO公寓，装修成本1000/。827层为SOHO住宅，每平层6梯24户共计960套；推出4款户型，面积：40 320套、5556320套、59160套、75160套。2011年3月19日开盘当天售罄，均价13000元/(仅内部认购)。,Company Logo,项目实调心得,1.地理位置优越，项目是泉州中心城区少有的集写字楼、商业、酒店和住宅为一体的城市综合
18、体，未来发展潜力看好。2.户型设计主流，实用，项目是泉州第一个SOHO产品符合商务人士租用需求；亦有利于吸引投资性购买，风险较小。3.交通便利，宜出租居住办公投资。4.城市综合体配套优势，生活方便，楼下就是万达商业、业态齐全。,Company Logo,5、中骏世界城,规划四栋27层高精装SOHO；每栋450套、层高3.3米、面积:48-76；4.5米面宽。三期加推2013-07-12开盘2#楼精装均价：9300元/，目前90%己售 精装成本1500元/；3、4#楼均己售罄，2012-10-21一期4#楼均价7688元/，2012-11-25二期3#楼均价8500元/；1#楼预计作为商务酒店不
19、对外销售；客源以泉州市内和周边县市私营企业主为主；,Company Logo,区位图,Company Logo,中骏世界城SOHO平面图,中骏世界城SOHO标准层平面图,Company Logo,中骏世界城户型展示,洗手间2.6X2.4=6.24平,观景大阳台4.5X1.8=6.24平,长：9.6米,4.5米大开间人性化设计，将采光观景发挥到极致；超大阳台，配备迷你厨房，尽享一切生活便利性。,进门玄关，让居家更有私密性，让生活更有情趣性,卧室与客厅精致一体，阔绰气派，舒适大方；客厅即是卧室，卧室亦是客厅，摒弃一切不必要的隔断，满足都市新贵“简致实用”的精致生活追求,休息区,休闲区,工作区,娱乐
20、区,进门玄关/缓冲区,让洗手间更大些，让功能更齐全些，宽阔的空间与合理的布置，享受生活舒适性尽在每一寸空间的精心打造。,5.3X4.5=23.85平,1.9X2.4=4.56平,4#11户型48.77平,Company Logo,中骏世界城户型展示,4#05户型47.3平,玄关1.2X3.7=4.44平,洗手间1.4X3.7=5.18平,卧室+客厅5.43X3.9=21.18平,阳台4.2X1.8=7.56平,大面宽与大空间设计，采光观景俱佳；配备迷你厨房，尽享生活便利性。,阔绰卧室与客厅精致一体，外连观景大阳台，足不出户即可欣赏都市美景；休息区与工作区简约划分，满足都市新贵“简致实用”的生活
21、追求与享受。,空间宽敞，功能齐全，舒适生活随心所欲。,进门玄关，让居家更有私密性与情趣性,Company Logo,样板房,Company Logo,样板房,Company Logo,项目品鉴,优点分析：1.项目位于城东新区，配套齐全，楼下即为世界城商业和金街，虽尚未开业，但具有很大的投资潜力。2.厨房放在阳台不影响起居，景观阳台。3.户型方正通透，,缺点分析：1.单层18户，27层楼(25层SOHO)，仅三部电梯，电梯数量少，上下不方便。2.区位商业尚未开业及附近居民入住率偏低。3.项目位于新区交通生活不便。,Company Logo,6、泉商环球广场,精装SOHO位于13号地块8#楼，29
22、层、共570套左右。主力户型为40-62；共有3种户型，为41和52的SOHO，以及一房一厅一厨一卫的62户型，一层20套，共有570多套。装修标准约1500元/，预计11月开盘。11米挑高入户大堂，高标准精装。,Company Logo,区位图,Company Logo,泉商环球广场滨江商务区规划图,Company Logo,效果图,Company Logo,SOHO装修效果图,Company Logo,户型图,麻雀虽小，五脏俱全；厨房放在阳台不影响起居，景观绿色阳台。,1厅1卫1厨 41.85,1厅1卫1厨 51,Company Logo,样板房,Company Logo,样板房,Comp
23、any Logo,项目品鉴,优点分析：1.项目位于晋江南岸滨江商务区北看晋江，自然景观景观优良，极目壮阔江景视野。2.项目近邻泉州高速出入口，举步直达刺桐大桥快速跨江，轻松抵达市区各繁华中心。3.项目位于晋江南岸滨江商务区，与市中心仅一桥之隔，犹如当年上海的浦东与浦西。滨江商务区，泉州城市未来发展的重点片区，未来前景与发展价值无可限量。,缺点分析：1.项目所在区域位于晋江南岸滨江商务新区，人流量少、没有公共交通、商业尚未形成。2.新区居民入住率低，与泉州隔江、距晋江城区有一定距离，生活居住不便。,Company Logo,7、海景国际天星阁,海景国际天星阁位于海景国际中芸洲岛的西面，三面临江。
24、总建筑面积约2万1千，由一栋26层精品公寓组成。目前酒店式公寓已经封顶，正在内部精装修阶段。海景国际天星阁：酒店式公寓，层高3.2米，面积41-90单身公寓，一房一厅和两房，外墙全部采用外挂式玻璃幕墙。全部精装修标准交房。,Company Logo,区位图,Company Logo,规划图,Company Logo,实景图,Company Logo,平面图,Company Logo,户型图,Company Logo,样板房,Company Logo,项目品鉴,优点分析：1.项目景观优越，南北向均能看晋江两岸。2.岛居做为该项目的最大卖点，周边为云鹿路商圈。3.户型方正，通透明亮，不限购，不限贷
25、，总价较低，适合吸引中小投资者。,缺点分析：1.项目区域为晋江江心岛，人流量少、出行和居住目前并不好，远期会有改善。2.,Company Logo,五、调研小结,Company Logo,2013年泉州SOHO公寓供应上涨，产品多元化并有较多大户型，证明市场 此类产品逐渐成熟，为客户接受；SOHO：宜商宜住宜投资、品质感较差，市场存量和后续供应量均很大，竞争激烈不建议选择；LOFT作为MINI复式、买一层送一层，灵活解决白领生活与中小企业办公配套；品质感较强，符合区域中高端定位，目前市场存量较少建议选择,Company Logo,建议开发SOHO或LOFT类住宅产品,SOHO类小面积办公产品早
26、已在泉州遍地开花，市场存量及后续供应量都非常大，故本项目SOHO产品定位为类住宅产品，与纯住宅类产品统一考虑；建议开发部分纯办公类SOHO产品（甲级/类甲级），注重品质，同时在成本与配置之间进行灵活平衡，由于 LOFT类产品在泉州存量较少，目前有部分开发企业进行的少量试水，建议SOHO办公类产品采用LOFT形态，适度进行开发，纯办公类市场展开差异化竞争。,Company Logo,六、SOHO和LOFT产品建议,鉴于SOHO需要同时满足住宅和办公的需要，在设计上，需要考虑两者需求的统一,Company Logo,1、SOHO产品建议,产品规划要点 层高3米，户均面积50；标准层13套，边套面积
27、可放大；建议设置中央空调（若无中央空调，规划时需考虑空调外机位置的合理设置）；高速无线网络覆盖；公寓式水电煤铺设；,Company Logo,2、外立面风格示意之一,外立面风格应契合项目高品位青年住区的主题，并在片区起到一定地标昭示性作用；建议采取现代风格或类公建风格住区风格进行很好地融合；立面材料建议使用高级面砖或石材贴面，既经济又彰显项目品质。,Company Logo,3、项目公建部位装修建议,项目针对内部设施建议：公共部位根据高端住宅及市区酒店式公寓项目设计仿造星级酒店装修标准；大堂建议采用6-9米挑高，功能上结合物业部分设置大堂服务区，并设置会客厅，满足青年客户会客需求；材料建议采用
28、石材，并通过现代欧式风格，突出项目的品质感。,参考案例,Company Logo,4、SOHO精装大堂,SOHO精装大堂：建议大堂挑高8米以上，现代感设计五星级入户大堂，大理石贴面,Company Logo,5、SOHO项目内部装修建议,在室内装修上，可根据自身实力和开发经验酌情选择。建议采用现代简约风格，以简洁明快为主要特点，空间含蓄，质感较高同时控制装修成本在1,000元/平米以下，只提供硬装，保持项目的高性价比特性,Company Logo,6、SOHO精装房,在满足商务需求的请求下又要满足生活需求，所以我们建议采用精装修交房，装修风格适宜采用现代简约风格SOHO精装房示意菜单式装修标准为800-1000元/,Company Logo,7、SOHO多功能厅,SOHO多功能厅：建议SOHO设置多功能厅，可作为休息区、水吧、会议区等多重功能,Company Logo,8、LOFT产品建议,标准层1000平方米左右层高5米以上，预留加层结构件，毛坯交房首层大堂200平方左右，局部挑高8米以上空调系统采用分体空调50006000平米配置一部电梯，配置中端时尚的轿厢装修客梯吨位1.35T/部；不分区，梯速不低于2.5米/秒；公共空间精装修1500元/平方米配置必须的安保、通信系统幕墙+窗墙,Company Logo,
