物业共用设施设备维护管理规范.docx

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1、物业共用设施设备维护管理规范物业共用设施设备维护管理规范 1 范围 本标准规定了物业共用设施设备使用、运行、维护管理的基本要求以及特种设备管理、设备管理应急预案与演练的基本要求。 本标准适用于深圳市物业服务企业为业主或非业主使用人提供共用设施设备运行、维护管理服务提供参考。 2 本标准适用于物业服务企业提供的共用设施设备维护管理服务。 3 术语和定义 3.1 共用设施设备 物业区域内属于全体业主共有的、保障业主或非业主使用人正常工作和生活的基础设施和设备。 3.2 承接查验 物业服务企业承接建设单位移交的新建物业或者承接业主大会移交的原有物业时，对物业本身的现存状况进行验收的行为。 注1：承接

2、查验除了需要核查物业本身的质量/安全问题外，还需要查明整个物业环境、物业设施的使用与保养结果等，物业承接验收是物业服务企业承接物业时不可或缺的工作程序。 3.3 特种设备 指涉及生命安全、危险性较大的锅炉、压力容器(含气瓶，下同)、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施、场(厂)内专用机动车辆。 注2：本规范所指的特种设备除设备本身外，还包括其所用的材料、附属的安全附件、安全保护装置和与安全保护装置相关的设施。 3.4 设备全寿命周期管理指对设备从进行可行性研究、选型决策、购置合同管理、安装调试、初期管理、设备运行、清扫、点检、保养、修理、技术改造、直至淘汰的全过程管理以及备品备件管

3、理。设备全寿命周期始于设备的规划，终于设备的淘汰。 3.5 5S质量管理类教材 是指整理、整顿、清扫、清洁、素养五个项目，因日语的罗马拼音均以S开头，简称5S。 3.6 点检 是指利用人的感观或用仪表、工具，按照一定的标准，定点、定人、定期地对设备进行检查，以发现设备的异常、隐患，掌握设备故障的前兆信息，及时采取对策，将故障消灭在发生之前的一种管理方法。 3.7 共用设施设备分类 大类 供配电设施设备 给排水设施设备 电梯 制冷设施设备 细分 发电机、变压器、高低压配电柜/配电箱及其内部配置的元器件、供配电线路和公共照明系统等，以计量表为界 生活和消防给水泵及控制系统、公共区域排水泵及控制系统

4、、给排水管线，以计量表为界 电梯、扶梯、自动人行道 中央空调主机、冷冻泵、冷却泵、风柜、新风机、冷却塔、热交换设备和盘管机，及其控制系统，冷冻/冷却水管网、通风管网 消防自动控制主机、消防广播柜、消防联动柜、气体灭火系统、防火卷帘系统、末端设备如探测器、按钮、控制模块及线路、消防排烟和送风系统，消防指示灯 视频监控录像系统、周界防范系统、门禁控制系统、楼宇对讲系统、车场道闸系统、家居智能系统等 水泵及控制系统、管网、水池、喷泉、水景等 水泵及其控制系统、沙缸、加药器等 避雷针/避雷带、引下线、接地装置等 消防设施设备 智能化设施设备 景观水设施设备 泳池水设施设备 防雷避雷设施 4 共用设施设

5、备制度管理 4.1 总要求 物业服务企业应制定共用设施设备管理手册，建立设备长效管理机制。明确共用设施设备管理的目的和原则，确立设备管理模式，推行信息化的设备管理体系。 提倡物业服务企业采用国际、国内先进的设备管理经验，了解设备管理的新趋势，建立符合企业特点的设备管理体系。 4.2 基本要求 4.2.1 建立共用设施设备档案 物业服务企业宜建立基于共用设施设备档案为基础的信息化管理系统，档案管理的内容包括但不限于： 设施设备的分类、分级和编号，在企业内或者一个特定的项目内，单台设备的编号是唯一的； 单机台账和设备管理卡，内容含括设备的型号规格、技术参数、厂商信息、生产日期和安装验收的信息等，并

6、以项目为单位建立设施设备统计表； 与企业的VI体系相适应的设施设备标示及其状态标示； 设施设备的图纸、安装使用说明书和安装、调试、验收资料； 设施设备运行使用中的运行、维修、保养、改造和更新记录。 4.2.2 编制作业指导书 物业服务企业应编制与本企业技术水平相对应的共用设施设备运行、维修、保养作业指导书，以确保企业所提供的服务产品满足合同要求，作业指导书的内容包括但不限于： 适用范围、依据和标准； 准备工作； 作业流程及作业人员的要求； 作业步骤； 安全注意事项； 相关记录。 注3：作业指导书宜针对不同类型的设施设备一一编制，且在编制时，应对作业流程一一推演，以适合企业的管理运作方式。 4.

7、2.3 建立运行使用管理制度 物业服务企业应制定符合项目管理规约所约定的共用设备运行使用管理制度，明确运行使用时间、故障处理、故障修复时间等方面的要求，明确运行使用管理责任人员的权责，明确运行时用的相关记录以及保存期限的要求。 提倡物业服务企业推行设备经济运行管理，结合物业项目的特点和各类型共用设施设备的作用，推广节能环保管理措施，如根据气候或时节变化，调整运行使用时间等。 4.2.4 设备维修保养、改造与更新管理 物业服务企业应根据物业项目的特点，制定共用设施设备维修保养、改造和更新的管理制度，明确实施计划和要求。 维修保养制度中应明确不同类型设备的维保周期、保养等级、维保标准和相关记录与证

8、据 实施改造更新时，应征得业主大会或业主大会授权业主委员会的同意后方可进行，提倡物业服务企业以设备全寿命周期管理的方法，推广应用新技术、新产品、新模式，且不应采购国家或地方明令禁止的产品，应优先选用节能产品。 4.2.5 设备检查与评估评价 物业服务企业应定期或不定期对共用设施设备的使用运行、维修保养、更新改造结果进行检查或验收，并及时处理检查中发现的问题，尽可能减少因设施设备故障对业主或非业主使用人造成的不便。提倡物业服务企业实施设施设备点检工作。 物业服务企业宜根据检查结果评价共用设施设备与服务提供标准相匹配的能力，最大限度地优化配置要求，提高设施设备的综合管理水平。 注4：设备管理的评价

9、方式可参照目标管理的方法实施。 5 设备房管理 5.1 设备房环境要求 物业服务企业应明确各类设备房的温度、湿度、通风、安全防护等基本要求，并制定超出环境条件下的应急处置措施。 5.2 管理制度上墙 物业服务企业应在项目设备房悬挂有关设备安全操作、维修保养、应急处理的流程和制度，以指导相关作业人员的规范操作。 5.3 设备房钥匙管理 物业服务企业应设专/兼职人员管理设备房钥匙，明确设备房钥匙使用管理制度，防止非授权人员未经许可进入设备房，以免发生设备或人身伤害。 5.4 设备房“5S”管理 物业服务企业宜制定设备房“5S”管理制度，延长设施设备使用寿命。 6 共用设施设备运行使用管理 6.1

10、共用设施设备运行值班与巡查管理 6.1.1 工作内容 物业服务企业应建立24小时共用设备实施运行值班机制，运行值班与巡查的工作内容包括但不限于： 定期巡查所在项目设备房环境和共用设施设备运行状况； 工作计划中安排的工作内容； 填写设备房巡查记录表； 及时汇报发现的异常情况； 及时处理发生的紧急情况； 填写值班记录 履行交接班手续。 6.1.2 交班管理 交班工作内容包括但不限于： 完整填写当班各项记录； 整理各种工器具、钥匙和资料； 打扫干净值班室内外环境； 提醒接班人员应注意的事项及其他问题； 交班人在下班前除完成日常维护、巡查工作外，必须将本班设备运转情况、运行中发现的问题或异常情况、处理

11、经过或故障维修情况等详细记录在“值班记录”上；并应主动向接班人口头介绍； 如交接班时间已到而接班人员未到，交班人员应迅速报告上级，并坚守岗位，等到接班人员或上级指派的代理人员到现场办理交接手续后，方可下班； 发现接班人员喝酒或精神异常时，应拒绝其接班并向上级主管报告。 6.1.3 接班管理 接班人员应提前进入交接地点，了解交班情况，交接双方在交接班记录上签字接班。接班工作内容包括但不限于： 查阅值班记录和设备运行的有关记录； 检查设备状况和变更情况； 检查设备房和值班室清洁卫生情况； 检查各工器具、资料、钥匙和安全用具及消防设施是否齐全完整； 在交接班时发生事故或异常现象，由交班人员负责，接班

12、人配合处理； 交班时间以正点为准，一切交接班手续务必办理妥当，以签名为准。 6.1.4 巡查管理 物业服务企业应做好共用设施设备巡查管理，包括但不限于： 对巡查人员资格要求的规定； 巡查内容的规定； 对周期性检查时间间隔的规定和设备运行负荷高峰期的巡查规定。对需24小时不间断运行的设备，可分别设置白昼与夜间巡查的频次要求； 设备运行故障的紧急处理； 交班与接班的规定； 值班及巡查记录。 6.2 共用设施设备故障紧急处置 6.2.1 紧急处理流程 物业服务企业应制定共用设施设备故障时的紧急处置制度，明确紧急情况下的工作流程，紧急处理事项主要是针对影响业主或非业主使用人工作和生活的停电、停水、停梯

13、/或电梯困人、中央空调停止供冷等。 6.2.2 紧急响应 物业项目一旦发生共用设施设备紧急情况，项目相关人员应启动紧急处置流程，积极应对，将影响降低至最低程度。 6.2.3 善后事宜 由于共用设施设备故障导致业主或非业主使用人的人身或设备伤害的，物业管理处应积极采取措施施救，保留相关证据，如有管理失职，应承担相应的责任。 7 共用设施设备维护保养管理 7.1 保养工作流程 物业服务企业应制定共用设施设备保养工作流程作，以确保按照约定履行物业服务合同，且保持企业服务水平的一致性。 7.2 保养计划 物业管理项目的专业人员应编制本项目共用设施设备的年度/月度保养维修计划，报职能部门、主管领导审批后

14、落实，计划的内容包括但不限于： 设备类型； 维保类别及周期； 作业人员和责任人员； 主要工作内容及标准； 实施时间； 检查检验； 计划的编制、审核和审批。 注5：编制保养计划时，宜结合项目设备运行周期作不同保养等级的规划，如中央空调、游泳池设备在投运前和停运后的保养安排，排水设备在雨水季节来临前的保养安排等，以降低保养的整体人工成本和保养费用。 7.3 实施保养 物业管理项目的专业管理人员应按照经批准的共用设施设备保养计划的要求，组织具备相关资质的作业人员，参照相关作业指导书的规定，対共用设施设备实施维修保养工作，完成作业任务，且试车成功后清理场地，做到工完场清。 实施保养工作前，物业项目管理

15、人员应以公告或其他方式告知业主和非业主使用人，公告的内容包括但不限于： 保养工作内容； 起始工作时间； 可能的影响； 需业主和非业主使用人应做好的准备工作。 7.4 效果检查与验证 物业项目的专业管理人员应及时对实施的维修保养工作质量进行检查和监管，注重人身和设备安全以及实施的效果，并在实施记录上签字确认。 8 设施设备管理统计分析 8.1 统计分析的内容 物业服务企业应对共用设施设备的运行使用、维护维修进行统计分析，并形成周期性的分析报告，统计分析的内容包括但不限于： 设施设备的完好情况； 设施设备维修保养成本； 设施设备的能耗； 设施设备的故障率、平均无故障运行时间等； 设施设备监督检查不

16、符合项； 从业人员能力状况； 其他检查评估数据。 8.2 统计方法 物业服务企业宜灵活运用统计技术进行统计分析，推荐使用检查表、排列图、因果图、直方图、控制图等质量管理工具进行分析，并进行趋势比较。 8.3 统计分析的应用 物业服务企业对共用设施设备的运行、维修维护、改造更新等管理运作应依据其相关的统计分析结果来决策。 9 特种设备管理 9.1 管理机构和人员配备 物业项目内有电梯等为公众提供服务的特种设备的物业服务企业，应设置特种设备安全管理机构或者配备专职/兼职的安全管理人员。其中，主要负责人应对本单位特种设备的安全和节能全面负责，且应根据特种设备的种类，配备特种设备作业人员，持证上岗。

17、9.2 安全管理及岗位责任制度 物业服务企业应明确作业人员岗位职责，给责任人下达授权书，并制定安全管理制度，制度内容包括但不限于： 特种设备安全会议制度； 特种设备日常检查制度； 特种设备隐患排查治理制度； 特种设备维护保养制度； 特种设备定期报检制度； 特种设备作业人员培训教育制度； 特种设备安全档案管理制度； 劳动防护用品发放使用管理制度。 9.3 安全操作规程 物业管理处应根据生产工艺、特种设备特点，编制岗位安全操作规程，一般包括运行参数、操作步骤、巡回检查、运行记录、异常处理、安全注意事项等，安全操作规程应当悬挂于操作场所。 9.4 使用管理 特种设备的安装、改造、维修，必须由取得许可

18、的单位进行； 特种设备应当按相应规定进行注册登记； 使用登记证、安全检验标志应置于或者附着于该特种设备的显著位置； 操作记录齐全并经相应操作人员签字确认； 特种设备日常检查记录齐全并经相应职责人员签字确认； 电梯的日常维护保养必须由取得电梯维修许可的单位进行。应当至少每15天进行一次清洁、润滑、调整和检查。其他特种设备的日常维护保养由使用单位负责组织实施。物业服务企业无能力进行日常维护保养的，应当委托取得相应许可的单位实施，但必须签订相应的合同，明确法律责任； 特种设备的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表不准随意拆除、挪用或弃置不用，要有专人负责管理，经常检查和维护保养并落

19、实到人，建立档案，编制设备检修计划，定期检修； 特种设备应在用特种设备定期检验合格且在有效期内。 9.5 应急管理与事故处理 物业服务企业应制定特种设备事故应急预案； 物业服务企业应按事故应急预案规定建立与本单位设备使用特点相适应的专/兼职应急救援队伍、指定专/兼职应急救援人员或与附近具备相应能力的应急救援队伍签订服务协议； 物业服务企业应针对特种设备应急预案定期进行培训和演练，相应记录应有相关职责人员签字确认； 发生特种设备事故，应按事故处理的有关要求上报和报告。 10 共用设施设备应急预案及演练要求 10.1 危险源分析与识别 物业服务企业应根据项目共用设施设备类型和特点编制应急预案，并进

20、行演练，编制之前，应进行危险源分析，包括以下几个方面： 危险因素：说明本单位可能导致重大人员伤亡、财产损失、环境破坏的各种危险因素; 脆弱性：说明本单位一旦发生危险事故，哪些位置和环节容易受到破坏和影响; 风险分析：说明重大事故发生时，对本单位内部或外部造成破坏的可能性，以及这些破坏可能导致的严重程度; 风险及隐患治理：说明本单位针对存在的风险及隐患所采取的综合治理措施。 10.2 应急预案编制内容 10.2.1 编制目的 编制应急预案时应简述预案编制的目的、作用和必要性等。 10.2.2 编制依据 应急预案中应明确所依据的国家法律法规、行政规章、地方性法规和规章、有关行业管理规定和技术规范等

21、要求。 10.2.3 适用范围 应说明预案适用范围、启动条件、申请程序及批准权限，以确保不同的应急事件发生时能有效应对。 10.2.4 工作原则 应简述预案编制的原则，原则要简明扼要，明确具体。 注6：不同应急预案的原则可参考以下词汇：以人为本、安全第一，统一领导、分级负责，资源共享、协同应对，依靠科学、依法规范，反应快捷、措施果断，预防为主、平战结合等。 10.2.5 组织机构及职责 10.2.5.1 应急组织体系 应急预案中应设立企业的应急组织结构图，将本单位自上到下、参与重大事故应急处理的部门或单位表示出来。 组织机构包括但不限于：指挥组、抢险组、救护组、后勤组等，指挥组组长由企业的负责

22、人担任，其他成员由企业的相关领导或专业人员担任。 10.2.5.2 应急职能部门的职责 应明确应急组织内各职能部门在应急工作中的具体职责。 10.2.6 基本应急程序 10.2.6.1 指挥与控制 应制定统一的应急指挥、协调和决策程序，以确保应急事件发生时能对事故进行初始评估，确认紧急状态，从而迅速有效的进行应急响应。 10.2.6.2 资源调度程序 应制定在紧急情况下，应急救援队伍、应急物资、应急装备等应急资源的紧急调度程序。 10.2.6.3 医疗救护程序 应制定在紧急状态下，事故现场展开医疗救护的基本程序，包括但不限于医疗机构联络、现场急救、伤员运送、治疗等所作的安排。 10.2.6.4

23、 应急人员的安全防护程序 应明确在救援活动中，保护应急救援人员安全所作的准备和规定。 10.2.6.5 事态监测与评估程序 应制定在事故应急救援过程中对事态发展进行持续监测和评估的程序，以确保在事故处置过程中提前采取合理的应急措施。 10.2.6.6 启动、终止和终止后工作恢复 应明确应急预案启动、终止的条件，以及终止后应恢复的工作内容。 10.2.7 后期处置 应制定进行污染物收集、清理与处理、设施重建、生产恢复等程序，明确事故应急处理结束后，物业企业应做好现场保护，并向上级主管部门提交事故报告。 10.2.8 保障措施 10.2.8.1 通信与信息保障 应建立通信系统维护以及信息采集等制度

24、，确保应急期间信息通畅。 应明确参与应急活动的所有部门通讯方式，分级联系方式，并提供备用方案和通讯录。 10.2.8.2 应急队伍保障 企业高层领导应确保有充足的各类应急响应的人力资源，以及专业应急救援队伍的组织与保障方案，以及应急能力保持方案等。 10.2.8.3 应急装备保障 应急预案中应明确应急设备类型、数量、性能、存放位置和备用措施。 企业行政管理部门应确保在应急救援期间，有足够使用的应急设备。 10.2.8.4 经费保障 应急预案应明确应急专项经费来源、使用范围、数量和管理监督措施，企业财务管理部门应提供应急状态时生产经营单位经费的保障措施。 10.2.8.5 其他保障 物业企业应根

25、据本单位的实际情况，确定其他相关保障措施，如：交通运输保障、治安保障、技术保障等。 10.2.9 附则 10.2.9.1 应急预案的制定与解释部门 应急预案应注明本预案负责解释部门以及相应联系人、电话。 10.2.9.2 应急预案的实施或生效时间 应在应急预案中列出预案实施和生效的具体时间。 10.3 培训与演习 10.3.1 培训 物业服务企业应对本单位应急组织机构成员实施培训，培训的内容和形式可根据本架构中不同的岗位职责分别实施，也可以对全体成员进行普及性的培训。 10.3.2 演习 物业服务企业应模拟应急预案设定的场景，每年实施不少于一次的演练演习，演练时，可邀请经培训指导的业主或非业主

26、使用人一同参与。 10.3.3 记录 物业服务企业应保存相关的培训与演习记录，并不断总结与提升。 10.4 应急预案的管理 物业服务企业应指定一个职能部门负责本企业应急预案的维护和更新，并对应急演练的相关资料进行整理和归档。 A 点检工作系统图附 录 A 点检工作系统图 日常点检 感官点检 维护保养反馈 设备原有状态专业点检 重点点检 解体点检 精密点检 简易诊断 倾向性诊断 设备保持状态技术诊断 故障分析 预防维修 精密点与性能指标控精密测试 寿命预测 附 录 B 停电应急处理流程 市政突发停电 发电机 正常启动 否 见发电机应急处理流程 是 报告主管 电梯困人 询问供电局停电原因及送电时间 填写运行记录 见电梯困人处理流程 是 根据停电时间储备足够燃油 水泵/电梯 运行正常 否 见水泵或电梯应急处理流程 告知客服中心 定时巡查发电机 发停电通知 市电恢复 准备送电 送电完成 检查设备运行情况 填写相关记录 BA 附 录 C 保养工作流程 注7：本流程应与相关保养作业指导书一同使用。 C