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1、融资租赁公司资产评估融资租赁公司资产评估 评估方法 资产评估的基本方法 资产评估的方法主要有市场法、收益法和资产基础法。注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。 1、市场法 企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。其使用的基本前提有： 存在一个活跃的公开市场； 公开市场上存在可比的资产及其交易活动。 2、收益法 企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估
2、方法。应用收益法必须具备的基本前提有： 具有持续的盈利能力； 评估对象的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量； 资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量； 评估对象预期获利年限可以预测。 3、资产基础法 企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。采用资产基础法的前提条件有： 评估对象处于持续使用状态或设定处于持续使用状态； 可以调查取得购建评估对象的现行途径及相应的社会平均成本资料。 评估方法的选用 本次委评的是XX租赁公司股东全部权益，XX租赁公司系从事融资租赁的公司，评估人
3、员无法收集与XX租赁公司经营规模、业务种类相类似企业的股权交易案例，故无法采用市场法进行评估。由于XX租赁公司近年持续盈利，财务资料核算较为规范，其未来收益 能进行合理预测，因此本次评估可采用收益法进行评估。 由于XX租赁公司有较完备的财务资料和资产管理资料可以利用，资产的再取得成本的有关数据和信息来源较广，资产重臵成本与资产的现行市价及收益现值存在内在的联系和替代，因此本次评估可采用资产基础法进行评估。 根据本报告的评估目的，被评估企业自身的特点，分析评估方法的适用性后，评估人员对XX租赁公司的股东权益采用资产基础法和收益法进行评估。 资产基础法 资产基础法具体模型如下： 股东全部权益评估价
4、值各项资产评估值各项负债评估值 在评估过程中，评估人员根据各项资产及负债的具体情况，分别采用不同的评估方法，具体如下： 1、投资性房地产 委估投资性房地产为办公用房，其所在区域办公用房交易市场非常活跃，有类似的交易案例，评估人员认为市场法能够充分反映评估对象的交易价值。因该房屋本身也在出租，其所在区域附近类似房地产租赁市场较活跃，能找到类似房地产的租赁实例，评估人员认为收益法也能从收益的角度反映房地产的市场价值。综上所述，本次采用市场法和收益法进行评估。 市场法 本次评估采用的市场法是指：将评估对象与在评估基准日近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算
5、委估对象的客观合理价格或价值的方法。 本次评估采用市场法的具体思路是在充分搜集房地产交易实例的基础上，进一步选取与委估房地产处于同一供需圈内、具有较强相关性、替代性且属近期交易的类似房地产作为参照物，再根据估价对象与参照物经比较分析后的差异情况，进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正及个别因素修正等，得出委估房地产的市场价值，其公式为： 委估房地产评估值可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数 收益法 收益法利用了预期收益原理，即某宗房地产的客观合理价格或价值，为该房地产的产权人在拥有房地产的期间内从中所获得的各年净收益的现值之 和。 收益法是通过估算
6、被评估房地产在未来的预期净收益，并采用适当的折现率折算成现值，然后累加求和后，得出被评估房地产的评估值。其基本计算公式为： 式中：P房地产价格 n收益年限 R年净收益 r折现率 s年净收益增长率 本次评估采用收益法时的基本假定如下： 待估房地产能够持续、稳定的经营和获取收益； 待估房地产年净收益增长率保持一致； 影响折现率的利率、风险报酬率等因素在经营期内不发生重大变化； 无其他不可抗力的不利影响。 2、机器设备 XX租赁公司的设备主要为电子设备和运输车辆等。评估人员采用重臵成本法进行评估，即根据设备现行购臵价格、运杂费、安装调试费及其他合理购建费用计算重臵全价，再结合设备新旧程度和使用维护状
7、况综合确定成新率，相乘后得出评估值。 设备评估值=设备重臵全价成新率 电子办公设备重臵全价=设备购臵价格 车辆重臵全价=车辆重臵购价+购臵附加税+牌照手续等其他费用 3、其他无形资产 XX租赁公司的其他无形资产系办公软件-智能调度 GIS 系统 V2.0 摊余成本。本次评估以核实后的账面值作为评估值。 4、其他资产及债权债务 评估人员主要审核其他资产及债权、债务的真实性、合法性，在清查核实的基础上，确定评估值。其中： 对于应收款项，评估人员首先抽取金额较大、账龄较长的明细账户进行函证，并采取替代程序来证实余额的真实性；其次对各明细账户进行账龄分析，通过多种方式了解债务人的偿债能力，估计其可回收
8、性。在以上核实了解的基础上，确定存在风险损失的可能性，最终确定评估值。对于应付款项，评估人员调查了解其经济性质，查阅相关合同或协议书，并落实具体的债权人，通过核实债务来确定评估值。 收益法 收益法，是从收益的角度出发，将被评估单位作为一个整体，根据预期收益折现求得股东全部权益于评估基准日的价值。为避免会计利润和现金红利的缺陷和限制，准确把握股东全部权益价值，本次评估以股东权益自由现金流作为预期收益，基本模型如下： 股东全部权益价值=经营性资产价值+溢余资产评估值+非经营性资产评估值，即： 其中：P 为股东全部权益价值 Ft 为第 t 年的权益自由现金流量 Fn 为 t 年后权益自由现金流量 n
9、 为年期 r 为折现率 E 为溢余资产评估值 Q 为非经营性资产评估值 1、企业预期收益的确定 根据本次选取的评估模型，预期收益采用企业营业活动产生的权益自由现金流量。 权益自由现金流量=净利润+折旧及摊销资本性支出营运资本增加额-债务本金偿还额+新增债务 净利润=营业收入营业成本营业税金及附加营业费用管理费用-财务费用所得税 2、收益期限的确定 没有证据表明，企业所处的法律环境、市场环境可能影响企业永续经营；预计企业有能力持续拥有或取得永续经营所需的资源或资产并获得收益。 故本次评估将收益期设定为无限年期，即预测期为持续经营假设前提下的无限经营年期。 3、折现率的选取： 根据资产评估行业的相
10、关准则和操作规范，采用风险累加确定折现率 ，计算公式如下： R=Rf+(Rm-Rf）+ 式中：R折现率 Rf无风险报酬率 Rm行业平均净资产收益率 企业特有风险报酬率 4、溢余资产价值的确定 XX租赁公司的溢余资产主要为企业出租的投资性房地产。 5、非经营性资产及负债价值的确定 XX租赁公司的非经营性资产及负债价值根据分析后确定。 评估结论确定的方法 评估人员根据确定的评估方法，实施必要的评估程序后形成初步评估结论，在综合分析不同评估方法和初步评估结论的合理性及其所用数据的质量和数量的基础上，确定其中一个评估结果作为评估报告的评估结论。 二、评估程序实施过程和情况 根据国家有关资产评估的规定和
11、会计核算的一般原则，按照委托方与本公司签订的资产评估业务约定书，评估人员业已实施了对XX租赁公司的法律性文件与资产产权证明文件的查阅，对会计记录以及相关资料的审核，对相关资产进行了必要的调查，以及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。资产评估的详细过程如下： 接受委托阶段 1、接受委托方的委托后，本公司即确定了有关的资产评估人员并与委托方及XX租赁公司相关工作人员就本次的评估目的、评估基准日、评估对象与范围、委托评估主要资产的特点等影响资产评估计划的事项进行了认真的讨论。 2、根据委估资产的具体特点，制定评估综合计划和程序计划，确定重要的评估对象、评估程序及主要评估方法。 资产清查阶段 1、资
12、产评估申报明细表的填报 首先，根据委托评估资产特点，有针对性地指导XX租赁公司进行资产 清查和填报资产评估申报明细表。 2、评估对象真实性和合法性的检查 根据XX租赁公司提供的资产评估申报明细表，评估人员针对实物资产和债权债务采用不同的方式进行清查，以确定资产的客观存在及合法性。对债权和债务，评估人员采取核对报表、总账、明细账、抽查凭证和发询证函等方式确定资产和负债的真实性。 对机器设备和房屋建筑物等实物资产，评估人员根据资产评估申报明细表，对房屋建筑物及重点设备进行逐项清查、查阅产权证明，以确定其客观存在。 3、账面价值构成的调查 根据XX租赁公司的资产特点，查阅有关会计凭证和会计账簿、以及
13、主要资产购建合同等资料，了解申报评估的资产价值构成情况。 4、评估资料的收集 向XX租赁公司提交与本次评估相关的资料清单，指导相关人员进行资料收集和准备。 评定估算阶段 1、评估人员在XX租赁公司有关人员的配合下，分组分别到现场对资产进行勘察和清点，具体情况如下： 评估人员对实物资产进行现场勘查，并查阅其相关记录，填写现场鉴定作业表，与XX租赁公司管理人员进行交流，了解资产管理制度、维修制度以及利用状况。在充分调查和了解的基础上，结合所收集的资料进行综合分析，确定资产的成新率。 2、各专业组评估人员分别进行市场调查，广泛收集与评估对象有关的市场价格信息，对所收集信息资料进行归类整理和全面分析。 3、评估人员根据现场勘察结论以及市场调查的结果，确定资产评估值，编制相关资产评估技术说明。 评估汇总、提交报告阶段项目负责人对各专业组评估结果汇总，组织有关人员对评估结论进行分析，认为对XX租赁公司资产的评估结果是基本合理的。 按照资产评估规范化要求，资产评估报告书、评估技术说明按本公司规定程序进行复核后出具评估报告。
