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1、第一节：地块价值及发现1、项目城市区位及四至2、项目经济指标3、项目配套4、项目SWOT分析,项目区位,北固山景区/“长江北湖风光带”,本项目位于“滨江风光带”上，当地人称之为“北湖”。“长江北湖风光带”是一道正在不断延伸的风景，整条风光带建成后，全长35公里，将充分展示镇江的人文历史和水域文化，成为一条绚丽的城市景观大道。行走在滨江风光带上，犹如徜徉于一幅气象万千的水墨画中。千年古城水文化的历史，正被悄然改写,项目位于主城京口区，北临5A级景区北固山和长江北湖风光带。地处东吴路与梦溪路交叉口的西南侧，东吴路与梦溪路均为繁华路段。与老城区近在咫尺，距离繁华的市中心大市口仅2公里左右，约8分钟车
2、程。,项目区位,本项目周边各方面资源比较丰厚，周边楼盘定位都比较高端，如招商北固湾、兆和皇冠假日、江河汇，高端市场的竞争力过大。,东至梦溪路南至绿竹园小区西至居住区通道北至东吴路,项目四至,本案,项目中的东吴路与梦溪路均为繁华路段，人流、车流量比较大，整体感觉比较好；项目的西面和南面路段为小区内通道，道路比较狭窄，且周边小区比较老旧，影响视觉效果。,项目经济指标,本项目体量不大，总建筑面积为15.7万平方米，自身配有3万平方米的文化mall，容积率适中，综合周边项目，高端市场竞争力较大，本项目可走亲民路线，开发为宜居产品，提升产品的文化价值，让凤凰置业与城市文化地脉相融合。,项目概括,项目紧邻
3、5A景区北固山和长江北湖风光带上，周边江景资源丰富，风景十分优美。,项目北面就是镇江最著名的北固山，李白、杜甫、辛弃疾都在此题词作赋，留下一段段千古绝唱的诗词。,景观资源,何处望神州？满眼风光北固楼。,项目配套商业资源：项目周边商业配套资源非常完善，商场、超市、银行等一应俱全，生活非常便捷。,项目周边商业资源：商业街道：第一楼步行街、大市口广场、大市口国际名店街、太和广场、大祥时尚街、商业城购物广场、龙吟坊商业街、镇江招商市场等。综合商场：百盛商城、镇江八佰伴、联富商城、苏宁电器等超 市：世纪联华、华润苏果超市、北京联华超市等银 行：工商银行、农业银行、建设银行、交通银行、招商银行、江苏银行等
4、一应俱全酒 店：锦江之星、格林豪泰酒店、如家快捷、汉庭快捷等公司大厦：京谷大厦、科技大厦、邮政大厦、世纪大厦等众多,市列珠玑，户盈罗绮！,项目配套文化资源：项目周边教育资源非常完善，文化气息非常浓郁。,项目周边主要教育资源：文化资源：镇江市图书馆、镇江中国画苑教育资源：镇江一中、京口区实验小学、镇江实验小学（少年宫）、五条街实验小学、江滨实验小学、江滨中学、司法警官学校、江南高级中学、桃花坞小学、船艇学校、镇江十八中、化工学校、解放路小学、教师进修学校、镇江三中、江苏大学北固校区等,随风潜入夜 润物细无声,文化是人的精神家园，是民族的血脉和灵魂.,项目配套医疗、市政资源：项目周边医疗、市政一应
5、俱全，日常生活 非常便捷。,区域内各条道路公交路线滨江路：118路、18路、20路东吴路：4路、8路、130路、133路、135路、D3路滨江大道：170路解放路：D3路、1路、2路、4路、6路、12路、14路、24路、35路（夜）、123路、133路135路梦溪路：8路、11路、18路、20路、22路、25路、104路、118路中山路：D1路、1路、10路、19路、20路、24路、28路、168路、51路、K208路、39路、115路、116路、135路、K201路、K221路、31路（夜）,项目配套公共交通：项目附近公交线路丰富，区域内交通十分便利；从图中标识的公交路线看，中山路与解放路主
6、干道路旁公交线路密集；同时公交线路贯穿镇江市中心、旅游景点，如大市口、北固山公园，生活娱乐十分方便。,项目总结项目处于镇江的主城区，具有地段的核心优势，属于稀缺资源；周边景观、配套资源比较丰富；居住区域比较集中，但同时老旧小区较多。,凤凰地产的文化及品牌效应紧靠北固山公园，人文景观资源丰富北临长江北湖风光带，江景资源得天独厚紧邻市中心，地块所处位置处于市中心商业圈辐射范围内,项目体量较小，产品比较单一。地块南侧存在在大量老旧小区，影响项目视觉效果,镇江沿江主城区域住宅稀缺。本案周边竞争对手项目不多，招商的北固湾项目定位太高端。,周边目前在售项目所售产品形态丰富，体量较大。镇江市场GDP容量较低
7、，市场相对封闭，购买力不强，市场前景不明朗,SWOT 分析,竞品楼盘,招商 北固湾 竞品楼盘之1,项目简介,城区：京口区 板块：滨江 占地面积：388000平方米建筑面积：750000平方米 容积率：0.93物业类别：世界级滨水社区（高层,小高层,花园洋房,联排别墅,双拼别墅,独立别墅）装修情况：毛坯 均价：大高层均价9000元物业公司：招商局物业镇江公司开发商：招商局地产,项目总占地近40万平米，总建筑面积约75万平米，分多期开发，物业类型包括别墅、花园洋房、江景洋房等为一体的大型城市综合体项目。建筑规划设计由著名的中建国际(CCDI)水立方(国家游泳中心等六个08奥运场馆)顶尖设计团队亲自
8、操刀。,招商北固湾/推盘进度及均价,北固湾项目11年10月2日开盘，首期开盘推出洋房、别墅类产品，洋房均价为12000元/；2011-11-9 首推出2栋观澜小高层近200套销售，面积段为82140平米，均价为：11000元/，期间推出10套优惠房源；2012-4月11月 期间陆续推出二期6栋悦江高层（33层），面积段为82166平米，均价为：85009000元/,活动1万抵10万。2013-9月 三期悦山推出2栋高层（22层），面积段为86、100-120、138，均价为：1000011000元/，活动1万抵10万。,国家5A级景区北固山下，坐拥“三山一江”的顶级自然资源。8000米的滨江风
9、光带，让人感受到自然与人文的默契。临近长江路、滨水路等城市主干道，便捷交通直达镇江各地。周边从幼儿园到大学一应俱全，滨江医院等医疗保障系统近在咫尺。招商物业提供的五星金钥匙管家。,招商北固湾周边资源,部分广告/招商 北固湾,户型解析/招商 北固湾,86(两房户型)/结构比较方正，利用率高，属于常规户型，但无赠送面积，,104（小三房户型）/结构比较方正，利用率高，属于热销户型，但无赠送面积。,舒适三房，虽户型方正，利用率较高，但由于无赠送面积，此类产品只能处于正常销售状态，不能产生热销。,户型解析/招商 北固湾,招商北固湾为别墅、花园洋房、江景洋房等为一体的大型城市综合体项目，体量较大，周边环
10、境资源比较优越，整体定位比较高端，品牌效应很强。本项目体量小，直接环境资源不足，与其相比，存在一定的差距。,小结/招商 北固湾,兆和皇冠假日 竞品楼盘之2,城区：京口区 板块：滨江 占地面积：77000平方米容积率：2.14物业类别：住宅、联排别墅 普通住宅装修情况：毛坯 产权年限：70 均价：12000元/平方米售楼地址：镇江市京口区长江路21号物业公司：镇江兆和物业管理有限公司开发商：镇江强凌房地产开发有限公司,项目简介,兆和皇冠假日位于长江路，北望长江头，南眺运河尾，以得天独厚的地理优势，打造城市高端滨水住宅项目。兆和皇冠假日将镇江最受瞩目的三山一江结合到项目中，缔造与自然水乳交融的完美
11、情境，打造国际化的豪宅。,兆和皇冠假日/推盘进度及均价,兆和皇冠假日13年3月23日开盘，目前在售2栋31层的大高层项目，总户数145户，可售115户，去化很慢，在售面积为120平、170平、245平，均价12000元/平。目前购房9楼以下76折，其他86折。后期将推出7栋联排别墅，面积在320平390平，总共31户。,备注：该楼盘主要以大面积户型和别墅为主，去化非常慢，与本项目不具有可比性。,3室2厅3卫1厨 242.00,3室2厅3卫1厨 245.00,户型解析/兆和皇冠假日,尽管户型整体比较方正，但利用率不高，超大户型的3房产品导致去化速度极其缓慢。,江河汇 竞品楼盘之3,城区：润州区
12、板块：滨江 占地面积：85999平方米建筑面积：350400平方米 容积率：4绿化率：30%物业类别：住宅、高层、商铺、写字楼装修情况：毛坯、精装修产权年限：70 均价：8000-9000元/平方米售楼地址：润州区长江路99号开发商：镇江汇丰房地产开发有限公司,项目简介,江河汇属于“旧城改造项目”，建设用地129.3亩，总建筑面积约48万平方米。总投资额约35.88亿元人民币。项目位于长江和古运河的交汇之处，最高楼约为200米。,江河汇9月15日开始认筹，推出存2万抵6万的活动。9月24日开盘，首推2栋17层（15、17栋），1栋30层的大高层（16栋），面积段为91-248，均价：8600元
13、/；由于去化慢，预计推出的7、8、9、10号楼尚未加推。,江河汇/推盘进度及均价,户型解析/江河汇,江河汇的户型结构虽方正，但南北不通透，这一弱点也是导致项目销售缓慢的重要原因之一。,户型图/江河汇,江河汇的户型结构虽方正，但南北不通透，这一弱点也是导致项目销售缓慢的重要原因之一。,江河汇是中华路旧城改造实施的第一个商业综合体项目，由甲级办公写字楼、精品住宅、临江大平层豪宅以及商铺等组成的商业综合体。规划建设13幢高楼，其中100米以上10幢，最高的大楼高199.9米。目前在售高层小高和精品住宅。30层高层16#号楼，17层小高层15#17#号楼户型是90-170平米不等，均为2房2厅或者是3
14、房2厅，均价是8600元/平米江河汇的户型大部分为南北不通透设计，这一弱点是导致项目滞销的重要原因，由此可见户型合理设计的重要性。,小结/江河汇,城区：京口区建筑面积：630000平方米 容积率：3.57绿化率：30%物业类别：商业、公寓、商场、写字楼、住宅装修情况：毛坯 产权年限：70 均价：11000元/平方米物业公司：紫金物业管理公司开发商：镇江城投集团,项目简介,该项目11年10月开盘，由于的地段优势明显，处于主城区中心位置，销售速度较快，但户型和建筑设计均一般，目前已经进入尾盘期，虽位置离凤凰文化广场较近，但不能形成竞争。,如意江南 竞品楼盘之4,城区：京口区 占地面积：120000
15、平方米建筑面积：300000平方米 容积率：2.34绿化率：37%物业类别：高层、花园洋房、叠加别墅项目特色：镇江首席英伦风精英人文社区总户数：2500 均价：5300元/平方米售楼地址：镇江市京口区学府路168号物业公司：幸福基业物业开发商：镇江幸福基业房地产开发有限公司,项目简介,项目位居长三角两大经济圈中心，周边全国百强的江苏大学、江苏科技大学、镇江一中等教育资源邻里；2大高新产业开发区保驾护航，景观优美，人文气息浓郁。镇江孔雀城规划为约30万平米英伦风情社区，物业形态涵盖78-125为主力的N+1多功能成长型户型，四层叠加花园洋房以及英伦风情商业街；镇江孔雀城82-124N+1多功能成
16、长型户型，高附赠100%得房率。,英国宫 孔雀城 参考楼盘之1,户型简析/英国宫孔雀城,户型面积：93户型特点：入户处赠送一间，在交付前二次施工，规避规划带来的问题。南北双阳台设计，增加了室内空间的使用功能。阳台的进深较长，扩大了阳台的使用空间，增加了附送面积。,户型面积：116户型特点：通过空间的赠送打造成完美四房，增加了使用功能。户型方正，利用率高。L型人体工程学厨房，洗菜、烹饪灵活转身。阳台的进深较长，扩大了阳台的使用空间，增加了附送面积。,户型简析/英国宫孔雀城,户型面积：124户型特点：通过空间的赠送打造成舒适四房，增加了使用功能，成为改善型热销户型。南北双向阳台设计，观景、晾晒各的
17、其所。,户型简析/英国宫孔雀城,孔雀城产品类型为高层、花园洋房、叠加别墅，项目的户型设计是一大亮点，大部分户型通过赠送设计，使之成为性价比极高的楼盘。英国宫孔雀城市是镇江目前销售榜的冠军楼盘，该楼盘利用特色的英伦风格建筑和绝佳的户型设计淡化了其区位比较偏的弱点。综上优点再加之合理的定价，使之成为热销楼盘第一位，同样实现了其投入产出的利益最大化。,小结/英国宫 孔雀城,城区：镇江建筑面积：650000平方米 容积率：1.38绿化率：37%物业类别：小高层装修情况：毛坯 产权年限：70 均价：6500元/平方米物业公司：深圳市国贸物业管理有限公司开发商：中南集团,中南御锦城位于镇江市京口片区禹山路
18、红豆购物广场东侧，结合中南世纪城、锦园共180万方大盘，中南御锦城占地500亩，建筑面积约65万方，全部高层设计，小区大体分为四期建筑，一期由7栋小高层1栋高层组成，二期由7栋小高层1栋高层组成，三期规划为9栋，由于限高分别有3栋一单元的高层和5栋一单元16层小高层组成。四期全部规划13栋32层高层，共计38栋。规划有幼儿园、会所每期均有相应的商业配套设施。,项目简介,中南 御锦城 参考楼盘之2,户型简析/中南御锦城,户型面积：84户型特点：通过阳台赠送，后期可扩展客厅的面积，使84平也能拥有大客厅。户型整体比较方正，利用率非常高。,中南的户型赠送面积整体来说都比较的规整，赠送的面积利用率很高
19、，项目的户型很值得借鉴。,户型简析/中南御锦城,户型面积：115户型特点：通过赠送，增加一个房间，使两房变成三房。户型整体比较方正，利用率非常高。客厅的阳台赠送，可二次改造，扩大客厅的使用面积。卧室观景阳台，增加舒适度。,133平方米,123平方米,改善型三房、四房的户型设计方正，通过赠送，大大提高了得房率，成为改善型热销户型,户型简析/中南御锦城,远洋香奈河畔 参考楼盘之3,城区：润州区建筑面积：356000平方米 容积率：1.5物业类别：高层 小高层 联排产权年限：70 均价：5700元/平方米售楼地址：檀山路10号物业公司：北京远洋基业物业管理有限公司开发商：远洋地产镇江有限公司,远洋香
20、奈河畔，地处镇江官塘桥路与谷阳路交界，位于南山风景区的东侧，属于主城区的主心区位，是一个以住宅为主的超大型法式风情高档生活社区。以小高层为主加上少量高层和联排，社区内有幼儿园和小学。,项目简介,户型面积：103户型特点：通过空间的赠送打造成完美小三房，增加了使用功能。户型方正，利用率高。通过赠送扩大了阳台的使用空间，增加了附送面积。,户型简析/远洋香奈河畔,孔雀城产品类型为高层、花园洋房、叠加别墅，项目的户型设计是一大亮点，大部分户型通过赠送设计，使之成为性价比极高的楼盘。英国宫孔雀城市是镇江目前销售榜的冠军楼盘，该楼盘利用特色的英伦风格建筑和绝佳的户型设计淡化了其区位比较偏的弱点。综上优点再
21、加之合理的定价，使之成为热销楼盘第一位，同样实现了其投入产出的利益最大化。,小结/英国宫 孔雀城,参考楼盘万科 沁园,城区：润州区板块：南徐新城占地面积：21.58万平方米建筑面积：37.47万平方米 容积率：1.74物业类别：高层 小高层 装修情况：精装（1000元/平）产权年限：70 均价：8300元/平方米售楼地址：檀山路10号物业公司：上海万科物业管理有 限公司开发商：万科企业股份有限公司,项目简介,万科沁园，位居南徐新城正核心，魅力百万大城，镇江宜居新典范。四大生态景区环聚：国家4A级南山、白龙山公园、白龙潭、蛋山风景区，自然资源无可比拟。沪宁、京沪双高铁，立体交通网络，便捷坐享南徐
22、发展前景与契机。ARTDECO外立面，隽永经典。内部空间上，万科精装修悉心打造，全面居家方案，以品牌、品质与细节制胜，量身定做人性化合理家居空间。全国金牌物业NO.1著称的万科物业，24小时不打烊服务，全心全意全为您，幸福成就百万大城宜居典范。,3室2厅1卫1厨 94.00,2室2厅1卫1厨 80.00,户型简析/万科沁园,万科的户型虽然没有面积的赠送，但项目户型整体比较规整，面积段控制较好，加之自身的品牌效应，所以产生了热销。,3室2厅2卫1厨 124.00,3室2厅2卫1厨 120.00,万科的户型虽然没有面积的赠送，但项目户型整体比较规整，面积段控制较好，加之自身的品牌效应，所以产生了热销。,户型简析/万科沁园,
