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1、万豪城市广场项目可行性研究报告万豪城市广场 项目可行性分析研究报告 目 录 第一节：总论- 04 一、 项目概况- 04 二、 业主单位简介- 05 三、 可行性报告编制依据- 06 四、 可行性报告编制范围- 06 第二节：房地产市场分析- 07 一、 全市当产开发投资- 07 二、 娄底市市本级商品房供销情况- 08 第三节：商业市场分析-12 一、 春园商圈- 13 二、 火车站商圈- 19 第四节：项目建设的可行性- 22 一、 政策分析- 22 二、 区位价值分析- 22 三、 项目条件分析 - 23 四、 产品形态分析 - 23 第五节：项目建设条件 - -25 一、 地形条件-
2、25 二、 气候条件- 25 三、 经济条件- 27 三、 交通条件- 27 第六节：建筑方案及产品说明- -30 一、 项目选址-30 二、 总平面布局-34 1 三、 项目定位-35 四、 道路布置-36 五、 配套设置-36 六、 给排水系统-37 七、 电气设计-39 八、 通风排烟系统-42 九、 景观设计-42 第七节：节能节水措施- -43 一、 节能措施-43 二、 节水措施-44 第八节：环境影响与评价-46 一、 环境影响分析-46 二、 综合结论-49 三、 建议与要求-49 第九节：劳动安全卫生与消防-53 一、 劳动安全卫生-53 二、 消防措施-55 第十节：组织机
3、构与实施方案-57一、 项目开发计划-57 二、 组织管理-58 三、 实施措施-62 四、 项目实施进度-63 第十一节：项目招投标管理-64 一、 招投标依据-64 二、 招投标管理-64 三、 招投标基本情况-64 2 第十二节：投资估算与资金筹措-66 一、 投资估算-66 二、 项目总投资-76 三、 资金筹措-77 第十三节：销售收入测算-79 一、 销售单价测算-79 二、 销售总价测算-80 第十四节：财务估算及评价-84 一、 总成本费用估算-84 二、 利润估算-85 三、 项目可运用资金估算表-87 四、 项目总体现金流量表-87 五、 财务评估指标-88 第十五节：研究
4、结论与建议-89 附图及附表 项目区位图 项目红线图 娄底体育场地块规划设计条件 娄底市委常委会议纪要 关于万豪城市广场项目环境影响报告书的批复 关于促进房地产市场健康稳定发展的若干意见 万豪城市广场规划设计方案 万豪城市广场户型面积表 万豪城市广场户型图 项目工程进度图 3 第一节：总 论 一、 项目概况 1、 项目名称 万豪城市广场 2、 项目投资商 湖南五江集团、湖南清泉集团、大连三江集团 3、 项目开发商 娄底三江万豪房地产开发有限公司 4、 项目建设地点 位于氐星路与贸西街西北角，东临春园步行街，南面与娄星广场隔街相望，西邻气象局及体育馆宿舍区，北至九龙小商品市场。 5、 用地性质
5、综合用地。 6、 建设规模 项目规划建设用地面积为48586，地上总建筑面积为194167，容积率为5.2，地下总建筑面积为54607，其中商业建筑面积为80304，酒店建筑面积为47038，住宅建筑面积为126919。 7、 投资总额 89160万元。 8、 资金来源 本项目建设资金以开发商自筹资金为主，部分通过银行贷款、销售收入再投入等渠道解决。 9、 建设计划 4 项目建设周期为36个月，即XX年7月至XX年7月。 10、主要建设内容 本项目将打造成为集酒店、办公、百货、超市、影院、餐娱等为一体的大型开放式Shopping Mall和城市中央高端居住区的城市综合体。 商业区设在地块东区，
6、临氐星路和春园步行街，总建筑面积为80304，其中主力百货为22014，品牌商业为59481.36。 酒店位于氐星路与贸西街交口，沿路口设置，拟定为为五星级酒店标准，拟为一类高层设计，体现建筑地标性。 住宅区位于地块西部，采取行列式排布，为南北通透的板式高层建筑，总建筑面积为126919。 11、经济效益测算 该项目开发建设总投资为89160万元； 项目可实现销售收入为95182万元； 可实现的固定资产收入为37938万元； 可获取利润总额43961万元，税前利润率为49%； 预期支付所得税3569万元； 税后利润40392万元，税后利润率为45%； 项目全部投资财务内部收益率为47.59%
7、财务净现值(FNPY)为35784.51万元 投资利税率为12%. 二、 业主单位简介 五江集团是我国第一大搪瓷生产基地和全球最大的保温瓶生产基地,同时也是湖南省综合实力排名第二的民营企业,年销售收入达30亿元.先后开发了20万平米的五江购物中心、24万平米的五江国际建材家居城、50万平米的长沙上河国际商业广场等一大批明星项目。 5 清泉集团是一家成长型的民营企业集团,以商业地产开发为主导,由清泉集团和五江集共同开发的春园步行街是娄底商业提档升级的标志性工程,沃尔玛、国美电器、肯德基等国际品牌领街进驻,规模和档次在中南首屈一指。 大连三江集团是大连乃至东北实力雄厚,享有盛誉的城市运营商,以房地
8、产开发、建筑施工、激光科技为产业主导,拥有一大批高素质人才队伍,先后完成了大连政务中心,大连外事公寓。等多个项目80余万平米的开发规模。 三、 可行性报告编制依据 1、房地产开发项目经济评价方法 2、建设项目经济评价方法与参数 3、关于印发经济评估方法的通知及附件 4、娄底建设工程价格信息 5、娄底市总体城市规划 6、娄底体育场地勘资料 7、投资方签订的协议书或意向书 8、万豪城市广场环境保护影响评价及批复 9、香港华城规划设计研究院万豪城市广场规划方案 10、娄底市XX年*工作报告 12、有关各专业的国家设计规范 13、有关市场调研及其他相关资料 四、 可行性研究报告编制范围 根据万豪城市广
9、场规划设计方案，本可行性研究报告的编制范围为市场调研分析、建设规模目标、功能分区布局、规划建设方案、投资估算与资金筹措、项目经济效益评价和风险防范及对策等。 6 第二节 房地产市场分析 XX年国际性金融危机加速蔓延，世界经济增速明显放缓，我国经济步入调整阶段。房地产市场经过近十年的快速发展和过热增长，在国家宏观调控政策主导下，已经进入调整期。 娄底房地产市场的调整也在逐步深入，主要表现在市场供应量充足，商品房销售量、二手房成交量出现一定萎缩，房价小幅回落，但房地产税收在大幅增长，房地产信贷继续上升，房地产市场整体前景仍较乐观。 一、全市房地产开发投资 全市完成房地产开发投资与去年基本持平，土地
10、开发面积和土地购置面积大幅增长，商品房施工面积和竣工面积继续攀升，房地产开发企业融资情况良好，新开工面积和销售面积呈下降趋势。 1. 房地产开发投资 XX年第四季度全市完成房地产开发投资7.51亿万元，同比增长 11%，环比增长31%。其中完成商品住宅投资4.89亿元，同比增长54%，环比增长40%；完成商业营业用房投资0.6亿元，同比减少77%，环比减少15%。 全年完成房地产开发投资同去年基本一致，为23.27亿元，其中，完成商品住宅投资为14.9亿元，同比增长22%；完成商业营业用房投资2.6亿元，同比减少65%。 2. 土地开发面积 XX年第四季度全市完成土地开发面积35.3万平方米，
11、同比增长1.76倍，环比增长100倍；购置土地面积11.1万平方米，同比增长4.16倍，环比增长3.74倍。全年土地开发面积继续增长，完成土地开发面积49.4万平方米，同比增长49%；购置土地面积40.1万平方米，同比增长62.5%。 7 3. 房屋施工面积及销售面积 XX年第四季度全市房屋施工面积70.98万平方米，同比增长32.8%，环比增长3.51倍，其中，新开工面积60万平方米 ，同比增长53%，环比增长3.87倍；房屋竣工面积41.4万平方米，同比增长37.5%，环比增长45%；商品房销售面积37.7万平方米，同比减少12%，环比增长78%。 全年房屋施工面积380.1万平方米，同比
12、增长10.9%，其中，新开工面积176.4万平方米 ，同比减少11.5%；房屋竣工面积117.2万平方米，同比增长31%，商品房销售面积89.5万平方米，同比减少8.6%。 4. 房地产企业融资 XX年第四季度全市房地产开发企业融资9.38亿元，同比持平，环比增长68%，其中，银行贷款0.8亿元，同比减少31%，环比增长12.6%；定金及预收款2.1亿元，同比增长11%，环比增长37%；个人按揭贷款0.5亿元，同比减少46%，环比减少16%。 XX年全年房地产开发企业融资35.55亿元，同比增长11%，其中，银行贷款4.43亿元，同比增长22%；定金及预收款7.39亿元，同比增长33.5%；个
13、人按揭贷款2.7亿元，同比增长20%。 二、娄底市本级商品房供销情况 1、商品房累计批准预售面积依然旺盛。 从娄底市建设局和娄底市房地产管理局的调查数据显示，XX年第四季度商品房累计批准预售面积28.44万平方米，同比增长36%，环比增长22%，其中：住宅批准预售面积为22.46万平方米，环比增长18%。全年累计批准预售面积82.2万平方米，与去年相比减少了6.91万平方米，减少了7.75%。 XX年1月国务院发布关于对促进节约集约用地的通知，加大了对闲置土地的处置力度，明确了土地闲置费的征收标准：即土地闲置满一年不满两年的将按出让或划拨土地价格的20%征收土地闲置费，并对土地闲置特别是闲置房
14、地产8 用地将征收增值地价。这样，从紧的土地政策，不允许开发商囤地，大量的项目动工并被推向市场，同时XX年房地产市场迅猛发展，投资过热，导致XX年房屋销售压力进一步加大。 图：XX年和XX年批准预售面积表 2、全年商品房销售量持续下滑 XX年第四季度新建商品房销售面积7.1万平方米，同比只为去年同期销售量的三分之一，环比与上季持平，其中：住宅销售面积6.9万平方米，同比减少69%，环比同上季一致，商业营业用房销售面积0.1975万平方米，同比减少65%，环比增长97%。全年累计新建商品房销售面积33.58万平方米，比去年62.8万平方米减少47%，成交量连降五成，特别从第三季度开始，有的楼盘甚
15、至出现 “零成交”，成交量降至历史新低。 房地产需求全年难以走出观望，炒房者因投机能力下降不同程度退出市场，首次购房的自住性需求更为谨慎，留在市场当中真正的住房需求者对房地产产品提出了更高的要求。 3、新建商品住房价格稍有回落 XX年第四季度，新建商品住房均价为1651元/平方米，同比上涨6%，同上季相比，涨幅降低了7个百分点，环比下降1.2%；高层住宅均价为1936元/平方米，同比上涨6%，涨幅降低了3个百分点，环比下降0.2%；多层住宅均价为1473元/平方米，同比上涨7%，环比下降1.14%。 9 全年房价较去年均有上涨，但涨幅逐步下降。商品住房均价第一、二季度小幅上升至最高点1720元
16、/平方米后向下回落，到第四季度恢复至年初的水平，全年最大涨幅不到50元/平方米，而XX年从年初至年末涨幅达200元/平方米。 图：XX年至XX年商品住房销售价格 4、累计可售面积总量继续放大。 至XX年底，商品房累计可售面积达88.58万平方米，同比增长92%，环比增长32%；其中：住宅累计可售面积62.1万平方米，同比增长一倍，环比增长33%；商业营业用房累计可售面积22.27万平方米，同比增长73%，环比增长35%。由于商品房市场交易冷淡，进一步堆积了商品房累计可售面积总量，也不断扩大了市场的供需比例，商品房面积供需比例高达12.47：1。 5、120-144平方米户型销售依然占市场主体。
17、 图：不同户型住房销售面积情况 10 今年第四季度，不同户型新建商品住宅销售面积段的数据显示，120-144平方米的户型面积占整个住宅销售面积的67%， 144-180平方米的户型面积占13%，较上季稍有增长，90-120平方米面积占9%，比上季减少16个百分点，大于180平方米的户型占9%，比上季增长6个百分点，小于90平方米的户型面积所占比例与上季持平，占2%。 图：不同户型住房销售套数情况 从XX年全年不同户型新建商品住宅销售套数的数据显示，120-144平方米的户型销售套数占整个销售套数的69%，较上季增长18个百分点，144-180平方米和90-120平方米的户型分别占11%、10%
18、，大于180平方米的户型占7%，小于90平方米的户型占3%。 11 第三节：商业市场分析 在经济快速发展和城市迅速扩张的推动下，娄底商业呈现出前所未有的繁荣局面。多极商圈涌现，业态更趋丰富，辐射力不断增强；商业地产开发方兴未艾， 专业市场、订单项目不断涌现，开发理念更趋成熟；国内外品牌蜂拥进驻，知名连锁百货、超市扎堆经营，娄底商业已经达到一个新的高度。 娄底商业发展的特点具体表现在： 1. 新旧商业对消费的刺激与回应。随着新一佳、步步高、汇天、友谊阿波罗等省内外知名企业的进驻，在商业布局、营销机制等方面带来新的震荡，商业经营场地不断扩大，竞争将会成为商业提升档次的重要基点； 2. 商业层次逐渐
19、明朗，区域性商贸中心的基本框架形成。在市区已形成了以春园商圈为轴心呈“十字架”状辐射。北至友谊阿波罗大型百货，西通娄底最大九龙小商品市场以及本案万豪城市广场，东往九亿步行街及步步高。 3. 品牌布局较混乱，重复建设性问题严重。已有的商业建了又建，规划不合理，百货、超市、餐饮、娱乐、专业市场等业态还没未到充分发挥，虽然有各类品牌扎堆入驻，但国际国内一线品牌仍然欠缺，中低档商品仍旧主导市场，传统商业格局占据主流。 因此，中高档次的品牌大型百货与超大型连锁超市的紧密结合与合理布局在娄底仍然是一片空白。虽然友阿、步步高等带来了连锁百货的经营模式与众多首次入娄品牌，但在定位上依旧沿用保守式经营方式，竞争
20、档次未从根本上拉开，特别是侧重商业综合规模和生态的“一站式商业”尚未成型，这为处于核心商圈的万豪城市广场兴建提供了良好的契机。 按商业集中度、顾客消费取向、发展程度，娄底目前形成了春园、火车站两大较为成熟、各具特色的商圈。 12 春园 商圈 五江 商圈 火车站 商圈 一、 春园商圈 1）商圈概况 春园商圈是指地处娄底城市核心，以春园商业步行街为辐射半径，东至友谊阿波罗商业广场、南抵乐坪街、西达九龙市场、北接新一佳超市的围合区域。 春园是娄底商业的发源地，经过多年的沉淀和升级，春园商圈已脱胎换骨，从以清泉广场为轴心演变为以春园步行街为轴心的商业聚合，形成总体量达30多万新一佳 康星百货 汇天百货
21、 春 九龙市场 万豪城市广场 沃尔玛 园 步 行 街 今典影城 ITAT 友谊阿波罗 13 平米、数万商家、数十主力店的庞大商业规模，已成为娄底业态最全面、商户最集中、客流最密集、辐射范围最广的核心商圈。 春园商业步行街是春园商圈能量聚集的基石：超大商业体量，一站式全业态消费理念，沃尔玛、国美、今典影城等强势品牌组合，开创了娄底商业发展的新纪元。康星百货、步步高、汇天百货、友谊阿波罗商业广场等各类商家强势进驻，进一步完善了春园商圈的业态结构，夯实了该商圈的领导地位。 2）业态构成 业态定位多样化、业态构成多元化、品牌组合集约化是春园商圈的显著特点。业态范畴涵盖百货、超市、餐饮、娱乐休闲、专业市
22、场等各个类别，经营商户从大到小各档次各类型异常丰富，春园商圈成为品牌商家拓址湘中的首选。但国际国内一线品牌仍显欠缺，传统业态仍旧占据主流，中低档次的商品主导商圈格局。 a、百货 商 家 友谊阿波罗 步步高 ITAT 汇天 康星 清泉名店 南洋 品牌大型百货在娄底仍是一片空白。友谊阿波罗、步步高虽带来了连锁百货的经营模式及众多首次进驻娄底的品牌，但在定位上依旧沿袭中档大众化的保守经营路线，各百货店品牌组成类似，营业规模普遍局促，竞争档次未从根本上拉开。 区 位 长青街中 长青街东 春园步行街内 清泉广场 清泉广场 清泉广场 九龙市场内 定 位 中档精品 中档大众化 中低档 中档 中低档 中档 低
23、端 规 模 17000 20000 15000 10000 4000 3000 管 理 统一 统一 统一 统一 统一 统一 经 营 一般 良好 一般 差 一般 较好 一般 50000 超市化 14 步步高稳健的经营积累了一定数量的客户群，取得了相对可观的经营业绩；友谊阿波罗还需经历较长的培育期，而汇天百货已陷入衰退的被动竞争局面。 b、超市 商 家 沃尔玛 国美电器 新一佳 通程电器 沃尔玛的进驻给新一佳带来了巨大的竞争压力，新一佳业务模式被迫从纯超市向“超市+百货”转型，勉强维持经营。而在与国美电器的竞争中，本地品牌通程电器通过灵活经营则牢牢占据了主动权，国美业绩稍逊一筹。 春园商圈正处于扩
24、容提质期，本地商户为主力，全国性及区域性的品牌商家集中度并不高，屈臣氏等处于急剧扩张期的创新业态有吸纳空间。 c、餐饮 商 家 肯德基1店 肯德基2店 西堤岛 铭典 西典 第三空间 兰桂坊 米萝咖啡 区 位 春园步行街口 汇天国际一楼 文化局二楼 面 积 600 400 850 经 营 良好 良好 良好 一般 一般 一般 良好 良好 主 题 西式快餐 西式快餐 中西餐咖啡 中西餐咖啡 中西餐咖啡 中西餐咖啡 中西餐咖啡 中西餐咖啡 区 位 春园步行街内 春园步行街内 氐星路中 九龙市场内 规 模 18000 4000 15000 4000 经 营 良好 较好 一般 较好 备 注 负一层整层 二
25、楼 社区型购物中心 长青街邮局对面 800 九亿步行街 九亿步行街 1000 300 春园步行街银街 600 春园步行街金街 1000 15 名人茶庄 味博士 桂林人1店 桂林人2店 永和豆桨 上岛 儒林茶庄 春园美食广场 老舍茶馆 星克玛 春园路 氐星路中 氐星路中 春园步行街 氐星路中 300 1000 1000 2000 200 一般 良好 良好 良好 良好 良好 良好 一般 良好 较好 茶饮 中式 中式快餐 中式快餐 中式快餐 中西餐咖啡 茶饮 风味自助 茶饮 中西餐咖啡 氐星路图书馆2F 500 长青街新华书店 1000 ITAT百货楼上 长青街 春园步行街 2000 600 250
26、0 春园商圈是娄底美食的大本营，西式快餐、中西餐咖啡、中式茶饮、自助美食应有尽有，肯德基、上岛咖啡、永和豆浆、桂林人等多个全国连锁品牌进驻，绝大部分店面经营良好。但相对而言，品牌餐饮的集中度仍不高，麦当劳、必胜客、棒约翰、豪客来、味千拉面等急速扩张中的众多知名品牌尚未来娄，高档次高规格的中大型商务餐饮几近缺位，特色地方及异国风味美食更是一片空白，餐饮业态大有潜力可挖！ d、娱乐休闲类 商 家 雅芳时尚会所 风尚瑜珈 美丽传说 京都医学美容 彭都 禅逸瑜珈馆 区 位 氐星路 九亿步行街 九亿步行街 九亿步行街 春园步行街 春园步行街 主 题 美容美体 瑜珈 足浴 医学整形 美容美发 瑜珈 面 积
27、 1800 260 3000 540 2000 300 经 营 较好 良好 良好 良好 良好 良好 16 美时慕 沸点健身馆 今典影城 新城影院 春园步行街 春园步行街 ITAT五楼 乐坪街 美容美体 健身 电影 电影 300 700 5000 5000 良好 良好 良好 较差 美容、美体、美发足浴、健身、电影等娱乐休闲业态在春园商圈发挥了聚合效应，春园步行街俨然成为娄底时尚潮流的方向标。各商户经营状况大多良好，今典影城更是取得了颇为可观的票房收入，显示娄底娱乐休闲消费热情高涨。但KTV、酒吧、电玩、商务会所、运动馆等热门娱乐业种缺位待补充。 e、专业市场类 商 家 鑫鑫手机城 新绿岛手机城
28、长青中街 春园钻石街 九亿步行街 九龙市场 时尚潮流城 区 位 清泉广场 氐星路中 长青街 乐坪街 长青中街 春园步行街 主 题 手机 手机 精品家纺 精品家纺 面 积 800 1500 约60/个 约60/个 布 局 柜台式 柜台式 街铺 街铺 街铺 摊位分割 摊位分割 摊位分割 经 营 一般 良好 良好 良好 一般 良好 一般 一般 女装及童装 20765 小商品 潮流服饰 小商品 10000 2000 18000 春园小商品城 春园步行街 春园商圈已经形成多个专业手机、家纺、服饰、小商品市场，如长青中街、春园钻石街家纺店面集中渐成气候，形成特色街区，商户间竞争激烈。这类市场大多将较大的商
29、业平面分割成小面积铺位或柜台然后出租给小商户，但市场的运行需 17 要足够的商户数量和人流支撑，后期高效的运营管理也至关重要，九龙市场、新绿岛手机城等占据了竞争的主动权。 3）租售行情 a、租金及铺面转让费 春园商圈是娄底租金最高的区域之一，其中以春园步行街钻石街氐星路中段九龙市场临街门面为最，平均租金达160-200元/月，沃尔玛、九龙市场等主力商家是提升该区域租金的关键；春园步行街银街长青路中段九龙市场临街区域次之，但租金亦达140-160元/月的高位。品牌服饰、鞋、珠宝等是推动租金高企的主力业态。 春园核心商圈可谓一铺难求，商铺转手费随之水涨船高。其中以春园步行街九龙市场临街区域为最，转
30、让行情约为20-25万元/店面；氐星路中段、长青路中段略低，但单门面的转让费也普遍在15-20万左右/店面；九亿步行街人气稍逊，报价为空转2万元/单门面。 b、售价表现 春园商圈人气高涨，价值备受肯定，亦是娄底商铺售价最高的区域之一。XX年5月份公开发售的九亿步行街街铺曾创下16000元/的天价，并很快销售一空；XX年6月春园商业步行街开盘更是所向披靡，街铺均价达21000元/，最高价突破30000元/，创造了又一个奇迹。 春园商圈现售的商业项目有鹏泰国际、星达馨都、soho尚都，街铺售价在24000-26000元/，单铺面积在60左右，总价在200万左右，热售局面未丝毫减退。三级市场上，仅有
31、少量铺面在转让交易，春园商业步行街部分门面报价已达30000元/，相比XX年上涨幅度已达40%。 18 二、火车站商圈 1、商圈概况 吉泰邦臣 天成银座 老 街 六福大厦 金成时代广场 明珠步行街 月塘ktv一条街 庄胜项目 新一佳 火车站商圈是指东接石马公园、南临湘阳路、西达氐星路、北靠老街的围合区域，它的形成与发展和娄底火车站休戚相关，是娄底历史最为悠久的商圈。火车站商圈可谓历经兴衰，天成银座、明珠步行街等项目曾一度陷入维谷，但随着明珠电脑城、老街批发市场、月塘KTV一条街的兴盛，鹏天、华泰、六福等多个星级酒店的陆续开业，火车站商圈重拾生机，成为仅次于春园、五江的次级商圈之一及娄底最密集的
32、酒店集群。 1、 业态构成 火车站商圈业态构成分散，以批发市场、电脑/娱乐专业街为主，超市、餐饮、美容等零星布点；中低档业态占据主流，但辐射面纵贯全市。如老街是全市糖酒、饮料、水果、五金、杂货等的批发交易中心，年营业额逾十亿元；明珠步行街是娄底唯一的专业电脑市场，品牌专卖与小型店面并存；月塘KTV一条街聚集了数十家大型歌厅，堪称娄底娱乐的大本营；百洋、百花等多家超市进驻，但规模小，渗透力有限。 19 火车站商圈流动人口多，客户群构成复杂，脏、乱、差现象依然严重，制约了商圈的进一步发展；明珠步行街、老街、月塘街等专业市场自行成市，普遍缺乏引导和管理；各个业态之间缺乏有效整合和互动，过度开发的现象
33、蔓延，商圈前景不容乐观。 a、专业市场 项 目 区位 规 模 业态 经 营 明珠步行街 氐星路旁 57000 电脑市场 较好 老街 门面240个 批发市场 良好 月塘街 Ktv38家 歌厅 良好 天成银座 火车站旁 30000 电脑城 未开业 b、超市 商 家 区 位 规 模 经营 百洋超市 六福大厦1-2F 1200 一般 百花超市 市政大厦1楼 800 一般 龙胜超市 锦泉宾馆1楼 500 一般 c、餐饮 商 家 区 位 面 积 经 营 主 题 彼岸咖啡 六福大厦3F 600 一般 中西餐厅 湘都酒楼 氐星路 600 良好 大型酒楼 百事德 氐星路 300 一般 中西餐厅 d、保健美容类
34、商 家 区 位 主 题 面 积 经 营 20 雅露仙美容休闲馆 鸿远足浴 百分百美发 3、租售行情 氐星路 长青中街 氐星路 美容美体 足浴保健 美容保健 800 1200 1000 良好 较好 较好 租赁方面，老街租金持续看涨，现平均已达60元/月；明珠步行街则从30-60/月不等，出租率达八成；火车站广场周边物业街铺租赁行情为60-90元/月，且供不应求。 售价方面，火车站商圈开发量集中，是娄底楼市的热点片区之一。但楼盘大多规模偏小，档次偏低。销售当中的项目有金成时代广场，一楼街铺售价靠火车站广场侧约为22800元/，靠站前路侧约为18000元/，销售行情看好，但内铺推售艰难。吉泰邦臣80
35、00余的商铺预计于XX年中推向市场，由于定位高端，业态规划和租售前景难测。 21 第四节：项目建设的可行性 万豪城市广场是娄底有史以来投资最大、产品线最为丰富、开发理念最为领先的房地产项目，无论从宏观政策、区位价值还是产品形态、项目发展前景等方面来看，该项目都具备现实的可行性和实施的紧迫性。 一、 从政策层面分析，万豪城市广场的建设与国家鼓励投资、拉动内需的政策一脉相承。 XX年下半年，金融危机肆虐全球，国家作出了加强和改善宏观调控、积极扩大国内需求特别是消费需求、保持经济平稳较快发展的重要部署。娄底作为内陆欠发达地市，加快经济发展的愿望尤为迫切，而项目建设是推动娄底腾飞的核心环节。 万豪城市
36、广场总建设规模达20余万平米，工程概算总投资达8.5亿元，可带动的周边投资可达10亿元；项目建成后，预计可吸纳万余人就业，年创利税达亿元以上。该项目将是娄底乃至中南地区最大的城市商群和标志性工程，它的建设将大大改观娄底中心城区形象，稳固娄底作为湘中商业中心的地位，对于娄底实现“弯道超车”具有重要意义。 二、 从区位价值分析，万豪城市广场扼守城市核心区域，区位优势得天独厚，发展前景不可限量。 娄底是湖南连贯东西、纵通南北的战略要衢，也是3+5城市群重要的发展极，正处于“加速赶超”的发展阶段。万豪城市广场处于娄底城市中心最繁华核心地带，多条城市主干在项目及周边交汇，三面环街，四通八达。北临娄底市最
37、大的小商品市场九龙市场、以及城市东西主商业街长青街；东靠城市南北主轴氐星路，并与春园步行街隔街相望；南依贸西街及乐坪街，与娄底市最大的城市广场娄星广场仅一街之隔。 22 万豪城市广场据守娄底核心商圈春园商圈核心，处于人气沸点最中央，区位优势得天独厚，随着娄底经济的不断发展和城市规模的不断扩张，万豪城市广场的显赫地位将愈加凸显。 三、 从项目条件分析，万豪城市广场通过强大资本实力的注入，专业团队的强强联合，将确保项目理念领先和实施无虞。 湖南五江集团、湖南清泉集团、大连三江集团携强大资本实力、多年房地产开发的丰富经验，组成强大高效的执行团队，并与专业技术力量强强联合，全力以赴以将万豪城市广场打造成娄底城市全新地标。 万豪城市广场设计由香港华城设计研究院担纲，该院技术实力雄厚，专注于大型商业地产、城市综合体设计，富于探索和创新，先后完成了重庆龙湖地产北城天街、武汉金宝利国际广场、西安高新CB
