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1、仙踪酒楼,可行性研究报告,目 录,第一部分 项目总论 项目背景 项目概括 第二部分 市场分析 项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 区域市场细分 第三部分 项目分析与竞争对手分析 地块解析 项目SWOT分析 竞争对手分析,第四部分 销售及经营收入预测经营收益预测销售利润据市场价格做出的投入预算资金来源与运用分析第五部分 可行性研究结论与建议 可行性研究结论 项目主要问题的解决办法和建议 项目风险及防范建议,一 项目总论,1 项目背景 2014年青岛世界园艺博览会是由国际园艺生产者协会（AIPH）批准的专业性国际展会，为A2+B1级。仙踪酒店”首先是针对2014年青岛世界园艺博览会所开的绿色生态
2、的酒楼，其次青岛世界园艺博览会过后稍后改造适合对周边大学和周边居民的经济型酒楼，目标市场从中高等消费群体转为中低等消费群体。我组人员经过详细的市场调查、市场预测、投资估算以及投资环境、行业概况、地区市场需求、竞争状况等内容的分析。,2 项目概括 青岛仙踪酒楼位于青岛市李沧区九水东路602号，2013年开业，2012年局部装修，酒店隶属于青岛华涛酒店管理有限公司，是青岛酒店管理学院在青岛的开发项目之一。青岛仙踪酒楼总建筑面积约3800平方米。地上四层，地下两层，功能分布为：地下一层为酒店泵房、员工更衣室、员工洗澡间和员工餐厅区，地下二层为停车场，地上四层为仓库，地上二层、三层为中餐厅包房，地上一
3、层为酒店前台、餐饮零点、中厨房以及冷库区。餐饮区：中餐厅设有20间包房（其中地上三层有特大包房2间，小包房8个；地上二层1间22餐位大包房、1间16餐位包房、2间10餐位包房、1间8餐位包房、1间4餐位包房和4个6餐位包房组成）及地上一层可容纳200多人的零点。酒楼的中央空调、厨房设备、电梯、锅炉安装时间是2012年4月26号。,二 市场分析,项目投资环境和市场研究 据2014年青岛世界园艺博览会执委会办公室副主任周红介绍,这次博览会将是中国首次在临海城市举办的、具有山地型特色的世界性园艺展会,规划面积约6平方公里。园艺博览会园区选址以崂山风景区为背景,独有的滨海风光以及山地型地貌特征是“青岛
4、世园会”园区最显著的特点。同时,园区与城市紧密融合,各项基础配套设施完备,展园的建设不需要对现状地形、植被和水体进行大的改变,有利于节约办展,李沧区李村河以南、浮山路以西、九水路以北、重庆中路以东区域，占地约200亩，总建筑面积为约35万平方米，总投资额约18亿元，其中包括星级酒店，精品酒店式公寓、多层商业街、大型Shopping Mall(内有超市、时尚百货、国际影城等大型主力店)、高尚居住小区、特色休闲餐饮商业街等，将成为青岛区域最具代表性的时尚综合生活主场,据介绍，餐馆所属的整个区域将按照500米见绿的要求，加快节点绿地建设，对山林特别是世博园区及周边山林进行绿化美化，使全区绿化覆盖率由
5、目前的37.4%提高到世园会举办时的38.5%。另外，园区还将实施生态恢复工程，采取垂直绿化与回填绿化相结合的方式，对废弃采石场等进行生态恢复，大量增植变色、彩色、开花树种，尽快完成背景区的植树及山体修复工作。一系列的措施使景区更加完美，大量吸引游客，增加各方面营业服务。青岛仙踪酒楼距世博园1020米，与三所高校毗邻，距青岛地铁李村站比较近，酒楼是九水东路与滨海大道的交叉点，公交车极为方便快捷,区域分布,李沧区地理位置,市场宏观背景,未来四年，市政府计划在东部世博园区建设上投入30亿元，重点用于基础设施建设，借助这一机遇，李沧区特别是李沧东部的道路、管网等基础设施建设将全面加速，城区承载能力和
6、服务能力将全面提高2014年世界园艺博览会举办的6个月内，将接待客流量达 1100万人次。自然环境优势，投资30亿打造国内一流5A景区李沧区的文化旅游业将因此实现质的突破，宾馆酒店业、花卉种植业等相关产业也将得到快速发展影响力和知名度将大大提升，增加客流量交通规划整治和城市管理都将提升到新的水平，清新亮丽的环境面貌和大气洋气的市容吸引海内外游客。,区域市场细分,按地理变量细分市场 首先此地针对世园会的地理位置进行客源分析，其次有三所高校，最后周边的新建小区，所以此地中下等客源较多。按人口变量细分市场 首先世园会的游客多样，其次是三所高校的老师和学生，最后是周边小区的年轻人。按心理变量细分市场
7、由于此地中下等客源比较多，所以根据消费者的需求来建设此酒楼。按行为变量细分市场 首先世园会的客源对此地不太了解，要打出招牌；其次高校学生比较了解要重视菜品。,三 项目分析与竞争对手分析,地块解析青岛楼市分析人士张百忍则认为，市区土地有效供给不足，旧村改造涉及土地太大，而一个区通常由一家开发商主导开发2010年上半年，银座竞得青岛李沧区地块。李沧3个村的改造由绿城独占，要开发七八年，供应量分散，市场需求就不能很好满足作为李沧区东部的首个两改项目，侯家庄、佛耳崖、麦坡三个村庄改造项目由国内知名房企浙江绿城集团接手，这一项目占地270公顷，建筑面积约209万平方米，也因此成为青岛最大房地产开发项目。
8、这一项目估计要开发7至8年在青岛市公共资源交易大厅，李沧区3幅地块以低价卖出，并且现场只有3家企业参与竞拍，成交价格相比几个月前周边地价便宜不少，土地市场略显冷清。,2 项目SWOT分析,根据以上分析，从酒店的经营环境、竞争对手来看，该项目有以下优势及劣势 优势1地理位置优越 酒楼位于客流集散地段，处于世博园辐射范围内，三所高校聚集区。2.酒店功能齐全 酒楼处于正常营业，拥有338个餐位，并有工餐厅、员工洗澡间，酒店功能齐全，物业配套设施相对完善。,劣势1.周边环境嘈杂，聚客能力差虽然酒楼距世博园较近，地理位置较好，客流量较大，但是人员混杂，来往车辆较多，酒店周边环境嘈杂；客源停留时间较短，造
9、成酒店聚客能力先天、后天不足。2.餐饮客源结构单一 酒楼的地理位置决定了酒楼团队用餐很少，主要是散客用餐，参应客源结构单一。而酒店338餐位的中餐厅，资源浪费严重，运营成本增高，经济效益下降。3酒楼水、电整体核算酒楼的水表、电表只设在工程部整体核算，没有分部门单独设置，不利于部门能耗控制，增加了酒楼能耗,机遇 青岛市政府计划2014年开通西镇到汽车北站的地铁，酒楼距李村站较近，2014年的世界园艺博览会会在附近举行，会带来更多的客流量，还有三所高校，发展潜力巨大 挑战 虽然酒楼距世博园较近，地理位置较好，客流量较大，但是人员混杂，来往车辆较多，酒店周边环境嘈杂，客源主要是以散客为主。由于酒店所
10、处的地理位置比较特殊，限制了团队用餐和婚宴市场的开发；酒楼团队用餐很少，主要是散客用餐，参应客源结构单一，周围中高档酒店较多，竞争激烈、客源市场分流情况严重。,3 竞争对手分析,四 销售及经营收入测定,各类物业销售收入估算酒店总销售收入估算价格调整1、根据周边地皮价格和建筑所需的市场价格的依据定价。2、李沧区同类型产权式酒店的售价普遍在5000-8000之间，可作为本项目的价格参考。3、考虑到市场的接受度，以及降低开发风险，我们可以根据经验人为将其调低，以低价入市。由以上分析，我们在充分考虑市场接受度、开发商供款负担和收益的平衡问题，经过多次尝试，将初步均价定为：4000元/（2）结论：通过以
11、上对价格的技术性和市场接受度的分析，我们最终得出本项目的可实现均价为4000元/。,据市场价格做出的投入预算,以下数据是根据一般纯餐饮酒店集团的费用所占收入的百分比所推算出来的。,餐饮收入,经营收益预测,根据青岛华涛酒店管理有限公司的历史数据及对青岛市和酒店周边市场进行调查，做出以下预测：通过加强销售提高一定的客房出租率工资总额不变餐饮由于酒店所处地理位置及周边竞争环境，上座率可提高的程度不大。,成本费用预测,根据青岛市同类型酒店的调查以及酒店行业的运行规律得出费用占营业收入的比例如上表，据此推算出酒店营业费用的总额为233万元。,餐饮收入预测,餐饮部分根据酒店行业同级别酒店的行情，将餐饮的毛
12、利率确定为50%，因此餐饮的毛利为4596660元。,成本费用预测,根据青岛市同类型酒店的调查以及酒店行业的运行规律得出费用占营业收入的比例如上表，据此推算出酒店营业费用的总额为646万元。,地皮价格加建筑钱数为：2000*3800+12000000=19600000 元格力中央空调 智能多联8匹冷暖 一拖二 价格：12888.00元*2=25776元大型锅炉价格：100000元LG一顿载重电梯价格：120000元*2=24000元装修费为:7500000元餐具等设备费：80000元其它费用:100000元总费用：27429778元,资金来源和运转分析 项目总投资由项目已支付工程款及销售费用、
13、财务费用组成，资金来源包括自筹资金、银行融资和本项目销售回款。项目资金来源构成情况如表：,五 可行性研究结论与建议,可行性研究结论 经过对青岛李沧区经济状况以及2014年博览会带来的机遇的研究分析，我公司经过详细的市场调研后认为：酒店建成营业后，酒店目前有1000多万元的银行贷款。本方案预测营业后一年的收益，税前利润为307万元。由于近几年的市场竞争压力不断增加，酒店收益上升空间较小。,项目主要问题的解决办法和建议,周边环境嘈杂，聚客能力差 博览会之后周边环境得到良好的改善，积极创新，开发有特色的菜品吸引顾客。餐饮客源结构单一 开展各种促销活动加大宣传力度，与各个旅行社建立良好的关系，提高酒店知名度。酒楼水、电整体核算 提高员工的操作技能避免不必要的损耗。积极展开各种业务上的培训，提高员工的节约意识。,项目风险及防范建议,1、项目本身风险（1）项目销售报批中的不确定因素（2）政府政策指导对本项目的影响2、市场风险（1）市场对该类型产品的接受程度（2）宏观房地产市场的投资活跃程度（3）预期金融政策的调整对投资性物业销售的影响3、经营风险 横岗酒店业未来竞争形势，其他酒店对本项目形成的威胁,4、防范建议（1）、加快销售准备工作，抢占市场先机；（2）、加大营销推广力度，缩短销售周期，规避政策调整对房地 产市场的冲击；（3）、提高酒店经营管理水平，保证未来合理的投资回报,
