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1、酒店业行业分析报告,酒店业概述,酒店指用于接待临时停留旅客居住的企业(国际酒店业协会)。酒店分类：,广义的酒店分为两类：商业类和补充类。商业类包括所有地方性酒店，其中含度假区，同时也含汽车旅馆以及招待所等。补充类包括度假营地、度假村、疗养院、宿舍、可以为所有旅游度假者敞开供应的山间木屋、别墅、公寓等，以及只是在一段时间里为旅游者提供住宿，而其他时间留作它用的学生宿舍或公寓等。,全世界旅行者大约有三分之二的是通过入住商业类酒店来解决旅游住宿问题，其余旅游者则通过其他途径来解决住宿。,酒店业经济特点,根据国际酒店协会的统计，1995年在全球注册的311133座酒店中，欧美两个地区就分别以17112
2、3和87969家酒店而占全球注册酒店总数的83，客房数的82，床位数的81，而亚太地区酒店数、客房数和床位数比例则分别是9、14、14。从收益角度，也是呈现集中化态势，1995年酒店业在全世界所创造的利润为2530亿美元，其中欧洲占39.5%，为1000亿美元，美洲为810亿美元，占32，这两个地区就占全球酒店利润总额的71.5%。酒店业组织形式更是体现这种集中化态势，全球酒店业兼并案例层出不穷，从1970年到1997年全球十大联号酒店由于收购兼并客房数量从约50万间增长到270万间。,培训成本较高,资本密集型行业,对需求变化特别敏感,竞争异常激烈,集中化态势,10-15万USD,酒店业产品分
3、析,产品发展趋势,客户对服务标准期望更高,减少成本的方式来提高价值,设计将日趋合理,客房,客房会越来越实用，而且将会提供更加全面的办公设施、更多功能的可视系统、更加便捷的内外通讯以及更为广泛的娱乐设施，另外设置无烟客房或者酒店无烟区域的趋势也将会继续下去。,餐饮服务将会越来越专业化，拥有品牌的主题餐厅将会普及，同时将提供更广泛的外卖餐饮服务，包括提供外卖食品和家庭包餐服务等。在美国，许多酒店已经将其酒店餐厅扩展到以经营品牌为主的特许权经营系统中。,会议厅设计和建造将会越来越注重效用，将会安装一流的视听系统、空气净化器、通风照明装置以及度身定制的仿生学座椅等。,虽然酒店康乐中心不会给酒店带来较高
4、的利润，但它的存在有利于促进酒店食宿的消费。,餐厅,会议厅,康乐中心,另外，亲切友好并且注重环保的酒店产品将会是酒店产品发展的趋势。随着酒店提供的产品等级不断变化发展，酒店行业不同市场的差别也越来越明显，目前酒店有高档、中档、经济实用型酒店以及基本类型旅馆等类型，即使在同一个酒店里面也存在不同品牌的产品，酒店产品的划分使得市场细分越来越明晰。,酒店业的经营战略,战略,之前：回答未来我们凭什么赢得竞争，靠什么求得生存,之后：形成管理模式母子公司、组织变革、人力资源、营销、企业文化等,总成本领先战略,标歧立异战略,目标集聚战略,规模,品牌,细分市场,酒店业竞争优势分析,决定市场竞争状况的主要有三个
5、因素：,酒店企业为了确定自己的竞争地位，可以从以下几个方面获得竞争优势：,在资源使用以及所提供的产品方面充分利用消费水平的差别,规模经济,范围经济,通过分散网络达到地理上的分散,酒店业的竞争环节,酒店业价值链从获取房地产开始，最后归结到客户服务。在这一系列过程中，其中某一环节获取优势，都可能确定自己的竞争地位。,酒店业竞争关系,价值是酒店业竞争的关键要素，酒店业的价值实际上就是客户所需要的东西，这其中包含了许多特征，例如质量、需求以及价格等。酒店经营者经营行为有所创新就会增加企业价值从而增强企业的竞争地位。在下图中，描述了酒店企业在通过有目的的以较低的成本提供与竞争对手有差别的企业价值，从而以
6、最高的平均房价来获取更多的目标市场份额。,酒店业竞争要素,酒店质量、价格和服务等价值因素都是酒店企业竞争的关键点，但是在不同的酒店服务市场，甚至在同一市场的不同企业，经营行为的变化对企业竞争地位的重要性是不同的，在不同的市场对价值的期望也是不同的。以提供高附加值著称的四季酒店（Four Seasons Hotels and Resorts）委托咨询公司对旅客进行调研，这些旅客样本全年平均进行了20次商务旅游并且在豪华酒店平均住宿41晚，这次调研充分证明了豪华酒店中高附加值服务的重要性，另外也清楚地表明了对于客户来说可靠的服务比较低的价格更为重要（见下表）。,国际酒店业发展状况分析国际旅游人数增
7、长,国际酒店业发展状况分析酒店经营的发展,国际酒店业发展状况分析全球酒店连锁发展的现状(一),其中，经济型和适用型的酒店仅占28%，发展潜力较大。,全球各类连锁酒店所占的比重分别为：,各类酒店的数量分布图,豪华,5%,高档,30%,中档,37%,经济型,20%,适用型,8%,国际酒店业发展状况分析全球酒店连锁发展的现状(二),全球各地区的各类酒店所占的比重,从全球酒店分布来看，北美的各类酒店分布最均衡，经济适用型酒店占到41%。这是其他地区酒店业的发展方向。,南美酒店业很不成熟，豪华和高档酒店所占比重过大，经济适用型仅6%。这说明，南美居民较少享用酒店服务，其经济适用型酒店发展潜力较大。,欧洲
8、豪华高档酒店所占的比重也较大，但比南美要好，经济适用型酒店的发展潜力也大。,中东和非洲来说，这种不平衡更突出，尤其是非洲，其酒店服务仅仅针对国际旅游者，国内居民较少享用。,亚太地区高档和豪华型的比例也较大。不过，澳大利亚的情况和美国差不多，酒店业比较成熟。,国际酒店业发展状况分析全球酒店连锁发展的现状(三),目前，全球连锁酒店一年的营业收入是2000亿美元，其中一半以上来自豪华高档型酒店，经济适用型酒店的营业收入仅占14%。,各类酒店的营业收入分布图,目前，全球连锁酒店的客房出租率超过70%，尤其是豪华酒店的出租率高达75%。这说明，酒店服务的需求量较大，有点供不应求。,目前连锁酒店的市场占有
9、率，在美国高达70%，在欧洲也有30%，在其他地区亦超过15%。北美地区的酒店企业主要以连锁经营的方式运作，因此连锁酒店所占的比重较大，而亚洲的酒店企业则主要以个体经营的方式运作，连锁酒店所占的比重较小。,国际酒店业发展状况分析连锁酒店集团的经营模式（一）,=,=,连锁酒店经营的三个基本要素：,品牌涉及酒店的名称、规范的服务、国际上的知名度。,酒店管理涉及日常管理、战略管理、营销策略。,房地产涉及所有权的问题,连锁酒店三种经营类型,品牌经营者，拥有管理和品牌，如Four Seasons、Marriott International；,自营者，拥有管理和房地产所有权，如Westmont、Lodg
10、ian；,综合经营者，拥有管理、品牌和房地产的所有权，如Bass、Hilton、Accor。,连锁酒店的四种经营方法,特许权经营。这种经营模式对资本的依赖程度比较低，其收入来自特许权使用费，投资回报率比较高。,委托管理。这种经营模式对资本的依赖程度比较低，经营过程中的支出都是由酒店所有者承担，其收入按酒店销售额的某个百分比计算，投资回报率比较高。,租赁经营。这种经营模式在经营过程中产生的支出都由租赁者承担，而不是由酒店所有者承担。,自营。这种经营模式对资本的依赖程度比较高，投资回报率一般比较低。,经营模式不同，投资回报率也不同。,国际酒店业发展状况分析连锁酒店集团的经营模式（二）,连锁酒店的四
11、种经营模式,连锁酒店经营模式的分布结构,全球连锁酒店中有54%的采取特许权经营的方式，18%的采取委托管理的方式，25%的采取租赁和自营的方式。,一般来说，经济适用型酒店的要求和标准比较低，设施和服务比较容易统一，这类酒店进行特许经营较容易。,此外，当经济形势看好时，独自经营的比较多，而当经济形势看淡时，租赁经营的就多起来了,国际酒店业发展状况分析全球最大的连锁酒店,如表列出了全球前20名连锁酒店的各项指标。这种排名是按照其拥有的客房数来进行的，它反映了该连锁酒店的接待能力。2001年，排在榜首的依然是假日酒店，它拥有近29万间客房。该连锁酒店的品牌属于巴斯集团。从这个表中，我们也可以发现，一
12、个酒店集团可以拥有多个品牌，如雅高集团，它拥有第六汽车旅馆（第11名）、美居（第16名）、宜必思（第19名）、诺富特（第20名）等不同档次的世界知名品牌。,国际酒店业发展状况分析全球最大的酒店集团,全球最大的酒店集团15强中有9位是美国的公司，其中排名第一的赛恩德恩斯公司就是一家美国公司。它主要采取特许权经营模式，是一家上市公司，而且还是纽约指标股。排名第10位的太阳梅立亚是一个客房预定中心。排名前12位的酒店集团均针对不同市场，同时经营几个品牌。世界酒店业的集中程度越来越高。,我国酒店业发展状况地区不均衡性,截至2000年年底，我国旅游酒店数量已经达到10481家，其中五星级117家，四星级
13、352家，三星级1899家。这些酒店按照国际标准进行管理和运营，经过这么多年的发展，已经达到相当高的水平，在硬件和软件上与国外的水平相比大致相当。但是在我国经济水平低下、旅游业欠发达的状况下，酒店业的发展呈现出许多不均衡现象。,中国的酒店业是随着商品经济的发展同步发展的。,50年代中国的旅馆业是以小旅馆为主，其设施简陋、服务简单、卫生状况十分糟糕。,60年代建造的大批防空洞被用作旅馆、旅社。,70 80年代初，旅游业得到一定的发展，酒店建设开始被提上历史日程。,90年代以来，小旅社逐渐在市场中遭到冷落，而一批与国际接轨的大酒店的纷纷崛起。,地区不均衡性,据统计，1996年底，北京、上海、广州三
14、个城市拥有涉外酒店756家，仅占全国旅游涉外酒店总数的14.54%，但营业收入总额却达到了345亿元人民币，占全国旅游涉外酒店营业收入总额的42.48%，盈亏相抵以后的利润总额达39.21亿元人民币，占全国旅游涉外酒店利润总额的482%，三城市旅游涉外酒店的平均入住率、劳动生产率以及平均利润率方面都远远超过全国平均水平。另外在全国酒店企业中，广东省的酒店业非常突出，1997年广东省的旅游涉外酒店有1114座，占旅游涉外酒店总数的21.4%；客房数有19万间，占全国旅游涉外客房数的27.58%；营业收入也近乎全国涉外酒店营业总收入的三分之一的天下，盈亏相抵以后的利税总额9.09亿元人民币，占全国
15、旅游涉外酒店利润总额的117%，广东省的旅游酒店业已经达到相当规模。另外从1997年酒店业经营情况来看，除台湾以外的31个省市自治区旅游涉外酒店盈亏相抵后利润总额为正的仅有6个地区，分别是北京、上海、广东、河北、河南和西藏，地区差距异常显著。,我国酒店业发展状况档次不均衡性,资料来源：2000年中国旅游业统计公报,虽然酒店业的经营效益每况愈下，但高档次酒店经营效益强于低档次，星级酒店的经营状况要好于非星级酒店的，高星级酒店的经营状况要好于低星级酒店的。,我国酒店业发展状况规模不均衡性,资料来源：2000年中国旅游业统计公报,我国旅游涉外酒店在规模上呈现明显的阶梯型分布，基本上规模越大，客房数越
16、多，企业数量越少，符合一般性规律，不同规模旅游涉外酒店经营情况也明显反映出这种规模性的特征。1994年不同规模的酒店都有所盈利，到1995年拥有客房数100199间的企业开始亏损，紧接着1996年客房数200299间的企业也加入亏损，而到1997年和1998年，只有拥有500间客房的酒店利润总额为正值，其余全部亏损，并且亏损额加大。在众多小规模酒店纷纷落败的情况下，拥有500间客房数量的大型酒店更显出其鹤立鸡群的一面。,我国旅游酒店业盈利状况（一）,旅游涉外酒店客房出租率变化情况,旅游涉外酒店利润总额变化情况（亿元）,我国旅游酒店业盈利状况（二）,酒店企业经营状况日趋恶化。这种状况的产生，主要
17、有以下几方面原因：,酒店供给速度过快,旅游涉外酒店客房数增长率与入境旅游人数增长率比较,酒店需求增长速度放缓,管理水平欠缺,房地产市场影响不可忽视,我国酒店集团化进程跨国酒店集团的进入,酒店集团化管理是国际上酒店经营管理的重要趋势，这一趋势在中国也早已显现，一方面国际知名酒店在我国管理着众多高星级酒店，另一方面我国从1993年起也开始批准成立了40家酒店管理公司，较为著名的有上海的锦江、新亚、衡山；北京的兆龙、友谊；江苏的金陵；广东的东方等，中国酒店行业已经呈现中外并存、多元共存的局面。,跨国酒店在中国管理酒店家数（截止到98年底）,跨国酒店管理集团凭借着全球预订系统、促销手段以及管理等方面的
18、优势，使得其在我国酒店业的市场份额以及盈利状况都处在领先地位，到1997年底，共有中外合资、合营、外商独资酒店600余家，占我国酒店业的15.7、客房数的22，营业收入的43，利润的81！,我国酒店集团化进程国内大企业集团的进入,在国际酒店纷纷进入我国旅游酒店业的同时，我国各行业的企业集团也大举进军旅游业，特别是在酒店业方面，一些具有垄断性经营的行业，依据其行业优势也正在积极涉足酒店业，其中较为突出的有电力系统、烟草系统、外贸系统以及邮电系统等，过去中央各部委以及军队也依据行政网络化的基础进军酒店业，中国银行系统拥有了5家直属的全资酒店，由中国银行在全国各地参股控股以及提供贷款担保方式的酒店总
19、数达到200家，资产总额达到40亿美元，1997年中国银行组建了酒店管理公司，其目的就是资产盘活，谋求酒店企业集团化发展。虽然我国酒店管理公司已经有40多家，但所管理的酒店只不过200多家，所管理的酒店数量较少，相比较来说，美国前十大酒店集团就拥有客房219万间，相当于美国客房总数的58。另外，这40余家管理公司真正具有较强实力的并不多，即使是我国最大的酒店联号上海锦江集团，其所辖的酒店也只不过32家，客房9127间，在全球酒店联号与酒店管理公司龙虎榜上也只不过仅居82位，因此我国酒店业集团化进程刚刚开始，未来我国酒店企业间的整合将会加剧。,酒店企业经营情况分析方法（一）,一、判断饭店企业生命
20、期,饭店企业的生命期与其他行业有显著的不同，饭店企业通常经历三个阶段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都较短，根据咨询公司的研究表明，一家饭店的平均生命期为40年，通常只有少数企业由于不断创新的缘故使得企业生命期延长到80到90年，例如美国的Willard酒店和Sheraton Palace 酒店。饭店企业的入住率和收益在起初的5到10年之间，也就是起步期阶段基本上增长都非常迅速，并且在开业后8到15年之间（中期）收益都会维持相当高的水平，之后创利能力逐渐下降（衰退期）。但是影响饭店企业的生命期的因素很多，这其中包括人口、周围环境、交通流量以及新饭店的建造等。,二、客房销售收入预测,通常预测
21、饭店销售收入步骤有以下几步：A、利用过去的销售收入、预订情况作为预测的基准；B、运用目前的经济趋势（例如客房入住率的趋势）；C、考虑有可能增加销售收入的特殊情况（例如会议预订）；D、扣除有可能影响销售收入的因素（例如来自新开张饭店的竞争）。,1、预测步骤,2、分析影响因数,虽然一些饭店销售收入仅仅与本地的经济、客房入住率以及新建客房数息息相关，但大部分饭店销售收入都受到整个国民经济的影响，并且这种影响对于不同的饭店也有所区别的，这主要依赖于不同饭店的客源状况，如果客源结构中本地、国内以及国外客人的比例不同，影响饭店企业盈利的因素也是有所不同的。预测饭店企业的销售收入通常依据客源的情况分为以下几
22、个类别：A、商务散客；B、游客；C、出席会议者；D、会务组；E、旅游团；F、航空乘务人员等等。,3、分析饭店收入管理控制模式,国际上饭店企业也像航空公司一样开始进行实施收入管理控制，这种收入管理控制就是通过房价的涨跌来使自己的收入最大化。国际上有些饭店已经开始运用电脑系统根据历史数据进行管理，电脑程序可以根据目前的客房入住率情况提供不同的房价折扣，也可以对客房预订进行控制。1988年希尔顿饭店集团开始使用收入管理系统，这个系统可以提前120天预测需求情况，因此房价可以提前4个月确定。当客房入住率低迷的时候，房价就会降低，而当市场需求旺盛的时候，房价就会升高。饭店企业通过提高旅客所能接受的最高的
23、房价来获得最高的客房入住率，从而使得收入最大化，这就是收入管理控制的根本，因此只有把饭店入住率和房价结合才能真正反映饭店企业的经营情况。,酒店企业经营情况分析方法（二）,三、饭店餐饮业分析,所有提供全面服务的饭店毫无例外都提供餐饮服务，比较典型的饭店其餐饮业的销售收入大约是客房收入的一半，但利润却只有客房利润的1020左右，因此有些较为节省的饭店为了避免提供餐饮服务则将其饭店地址选在普通餐馆附近，例如假日酒店连锁店过去通常都包含餐饮服务，但目前这些部门都处在盈亏的边缘，因此最近新建造的假日酒店连锁店则将设在餐馆附近。虽然餐饮服务对饭店企业的利润贡献不大，但我们在分析一家饭店企业经营情况的时候，
24、有些关键因素不能不考虑，这其中最为重要的就是饭店的大宗餐饮服务，一般就是饭店所提供的会议用餐方面。由于饭店的餐饮价格较高，并且还收取一定的服务费，饭店的大宗餐饮服务由此比普通餐馆在这方面获利要高出许多，因此在分析饭店餐饮方面的时候要特别关注该饭店的会议客人情况。而与大宗餐饮服务相对，送餐服务即使其菜价惊人，对于饭店来说依旧是处于亏损经营状态，餐饮分配运送成本、额外人力成本以及影响了正常餐饮服务等造成了送餐服务的高成本，因此许多饭店送餐仅限于早餐，只有高档次饭店才提供全面服务。在一般人眼里，饭店的餐饮服务是非常盈利的部门，实际上在有些企业的账面上餐饮服务的盈利确实也是非常可观的，这种局面产生的主
25、要原因就是我们在分析饭店餐饮部门盈利状况的时候，往往忽略了餐饮服务作为一个单独的部门时其管理成本、与销售相联系的成本、固定资产运营成本以及能源成本等，实际上就是分析角度问题，是否将餐饮部门与其他部门分开，是饭店企业盈利预测的前提。,酒店企业经营情况分析方法（三）,四、饭店企业成本分析,对于一家新开张的饭店企业，其主要的成本因素有土地成本、建造成本、利息成本、家具、固定设施成本以及其他日常运营成本，这中间比较重要的就是土地成本，有些饭店是自有土地，而大多数饭店的土地则是租赁来的，这样使得不同的饭店之间土地成本相差很大，另外建造饭店的类型、客房数量的多寡也将会影响每套客房的土地成本，例如度假村以及
26、高级别墅平均土地成本要远远高于普通饭店客房，饭店楼层多、客房数量高的饭店其分摊到每套客房的土地成本也就相对较少。另外，饭店企业的资金成本也是一个非常重要的因素，饭店企业的资金来源、借贷资金以及所带来的利息成本的多少以及通货膨胀等都会极大影响饭店企业的盈利状况。除此之外，对饭店企业进行对比分析的时候，还要考虑饭店企业运营的稳定性，这包括企业经营饭店的许可情况以及各种供水、供电、供热等基础设施安全性等方面，此外饭店的“能见性”、招牌的式样、交通的便利、经营的特色以及与政府和企业之间的关系等，都是我们在分析时不能忽视的。,酒店企业经营情况分析方法（四）,在分析一家饭店企业的时候，通常与其具有相似特征
27、或者在同一区域的饭店进行对比分析，这中间就要使用各种经营指标，比较常用的指标有：盈利能力指标平均每日房价（客房收入/入住客房数量）客房入住率（入住客房数量/所提供的客房数量）净利润率（净利润/总销售收入）变动成本比率（变动成本/总成本）管理成本比率（管理成本/总销售收入）食品成本比率（食品成本/食品销售收入）饮料成本比率（饮料成本/饮料销售收入）偿债能力分析流动比率（流动资产/流动负债）速动比率（流动资产存货待摊费用）/流动负债）流动资产比率（流动资产/总资产）现金流量,五、饭店的经营指标分析,酒店企业经营情况分析方法（五）,饭店的建造由于受到经济形势、税收政策以及投资心理的影响极大，另外从饭
28、店建造到开始营业的时间也较长，因此很难确定饭店企业开始营业时市场的真正需求，从而有可能造成在某地或者在某一时间对某一类型的饭店供求不均衡，因此饭店盈利情况有较大的周期性，应该说，我国饭店企业从目前经营不佳的状态中解脱出来是不可避免的。随着全球旅游业以及人均收入的增长，人类对饭店的需求也是稳步增长的，但这种需求随着科技的发展将会与过去有所不同，信息高速公路的发展使得面对面的会谈被可视电话以及电话会议所代替，饭店的会议或者商务性质的需求将会减弱，取而代之，与运动、娱乐等相关的需求继续保持旺盛增长态势。此外饭店企业的周期性盈利状况也造就了饭店企业的演化，收购兼并是饭店行业永恒的主题。,五、经营前景分
29、析,我国饭店发展之路,利用品牌进行扩张,对于已经具有一定品牌价值的饭店企业，利用品牌，通过特许权、租赁和委托管理的方式对外进行扩张，不失为一个拓展企业发展空间的好方法。,建立经济型旅馆网络,向其他旅游相关产业发展,积极拓展其他业务,形成集团管理模式,饭店的网络化经营是整个饭店业发展的趋势，而从我国饭店企业的实力来看，建立高星级饭店网络尚不可行，唯一可行的可能就是经济型旅馆网络化建设，这种旅馆可以不限地域，投资较小，,通过相关多元化，实现旅游酒店业产业协同。,探寻无关多元化发展之路，抓住时机壮大实力。,完善公司治理，形成母子公司管理、人力资源管理、营销管理、企业文化合组织创新管理模式，实现酒店业集团化发展战略。,
