《二手房交易骗子多,产权过户贷款注意事项汇总,拒被黑中介忽悠!.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《二手房交易骗子多,产权过户贷款注意事项汇总,拒被黑中介忽悠!.docx(6页珍藏版)》请在三一办公上搜索。
1、二手房交易骗子多,产权过户贷款注意事项汇总,拒被黑中介忽悠!二手房交易骗子多,产权/过户/贷款注意事项汇总,拒被“黑中介”忽悠! 二手房交易过程复杂,买房OR卖房的小伙伴更愿意通过中介公司来交易,好的中介可以提供充足的房源信息及良好的服务,还能为双方代办复杂的各种手续。 但是近几年二手房交易维权难不断爆出,论坛也好多次发帖都谈到遭遇“黑中介”的经历。购房者若对二手房买卖过程缺乏基本常识,确实很容易让无良的黑中介有机可乘! 为此我整理了通过中介买二手房要注意哪些问题,提防什么黑招,帮助大家檫亮眼睛,绕开“黑中介” 用虚假的房源信息吸引购房者,但当购房者交纳信息费后,见房主却成了难事。 隐瞒房屋固
2、有的缺陷、淡化交易过程中的风险、并逃避将购房细节列入合同。 一房多卖,或骗取“订金”或携款潜逃。 声称有关系能购买到紧俏的“拆迁房”等,骗取事主交纳的“定金”。 冒充房地产公司名义,以假的预售房合同进行低价抛售、重复销售。 因为买卖双方信息不对称,中介从中吃差价。 一、买方查询房源信息,卖房发布房源信息 防黑招: 中介会发布一些条件好、价格好的虚假房源信息,引诱购房者前来购买。等购房者上钩之后,就以原业主不愿出售房子为借口向购房者推荐其他房子。 一定要去房产交易中心查询房屋的真实信息,查看中介门店的营业执照,可以索要中介营业执照的复印件! 二、实地看房及房屋产权审查 防黑招: (1)留意产权不
3、明的二手房,卖房人和产权证上的所有权人是否一致? (2)房产证上有几个人的署名,在签订后边的合同时就需要有相应人数的名字。 (3)看购房时的相关凭据,购房发票、契税发票等。 (4)到房地产管理部门查询证件的真实性及房产权利是否存在抵押、涉讼等限制转移事项。 被抵押拍卖的房、集体土地上的住宅房屋、只有购房合同并没有办产权证的期,这三类房一定不要购买! 三、交意向金,签订合同 通过中介购买二手房,一般要签两个合同,即与房屋产权所有人签署的买卖契约,还有与中介公司签署的房产中介合同。房屋总价、违约金、滞纳金、交房时间、过户时间、税费支付、付款方式、物业交接等都必须白纸黑字写清楚! 防黑招: (1)一
4、定要让房产共有权人一同签字,避免后面出现共有权人不同意出售导致交易失败。 (2)如果有租约的,应该让租客签订放弃优先购买权的证明,避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。 (3)在附表中对家具家电的情况加以详细描述,例如家具家电的品牌、新旧程度等,有必要的话还可以附上家具家电的照片,以防交房时出现货不对板的情况。 (4)如果该房产附有户口,要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。 (5)要明确违约责任。 (6)房产中介一般都预备了重复使用的格式合同,这些合同中介一般都很好地考虑到了自己的利益,却很可能包括了对买方不利的霸王条款。 四、交定金 买家如想防止卖家毁约不卖,可交足额定金或约定高
5、额违约金,提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%。对于要办理按揭贷款的小伙伴需要注意了,你一定要在交定金前确认自己能否顺利在银行办下贷款来,否则,你交的定金就具有风险了。 防黑招: (1)如果你看中的房子还在按揭中,定金最好不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管。具体做法是:买卖双方到银行去签一份监管协议即可,约定在交易中心完成递件手续后,划拨到卖家账户上。 (2)交定金的时候会签一份预约买卖合同,合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等,具体条款见示范文本。 (3)卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖房,所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即
6、视为卖方收讫”; (4)为避免交房前业主存在拖欠费用等现象,你需要签一份交房保证金协议,约定从定金中扣除一定保证金。在查验家具、电器完好,水电、物管等费用缴清,钥匙交接完毕之后,再退还保证金。 五、卖家办理抵押注销手续 在二手房交易中有相当一部分房产是抵押房产。由于房产证不在业主手中,在交易时涉及向银行赎楼问题。 防黑招: (1)买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼,都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题,买家会冒风险。 (2)如果买卖的房子有贷款,那么在付款时更要特别留意,一般应由卖方提前还款解除贷款,如果卖方自有资金不足可以要求用买方支付首付款共同还款,这
7、时买卖双方需同时到贷款银行,以免自己支付的首付款被移作他用。 六、买房办理银行按揭手续 如果不是一次性付款,买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场,要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。 购房者如需贷款的,还应在办理过户手续前办理银行贷款相关手续,等审批通过后再办理过户手续,千万不可贷款审批还没通过就先办理过户手续,万一贷款审批没有通过,买卖双方都将陷入很被动的局面。 防黑招: (1)如果贷款额度达不到预期,买家需要做好支付更多首期款的准备,否则交易不成将造成违约。 (2)如果出现贷款批不下来的情况,那么为预防该情况发生后双方发生纠纷,可以在合同中约定解决方法,例如是解除
8、合同还是赔偿违约金等。 七、过户及交税 需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后,拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。 防黑招: (1)过户后房屋出现损害等风险,是由买方承担的,所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。 (2)有业主会以虚假债务为由让法院查封房产,让过户期间的房产交易终止,买方可以在合同中增加一条条款,约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封,那么视为业主违约,必须承担违约责任。 (3)在签定合同过程中,必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方,如果届时不能按时交房,买家将得到什么样的赔偿
9、,房屋是否仍存在租赁情况等。 八、物业交接 审查所买房屋是否欠缴物业管理费、水电气暖、公共维修基金等应缴费用之情形。拿到钥匙后记得先换锁,最好留下各种费用结清的收据、发票复印件等。 防黑招: 很多消费者在买二手房过程中忽视维修基金,中介往往利用这个“缺口”吃进维修基金。一般情况下,房屋交接时,买卖双方需共同到相应的物业管理公司,针对维修基金的帐户余额,进行资金交割,户名的变更。 九、买方支付末期房款 在二手房交易过程中,往往有留有部分尾款,用来保证结清水、电、煤气等公用事业费,以及物业管理费,同时还能对赠送的装修部分以及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。 十、支付中介佣金 有关佣金支付,一定要看清楚合同是如何约定的:是买方支付中介费用,还是卖方支付,或是双方共同支付,比例各占多少;是一次性支付中介费用还是分阶段,是何时支付费用。 上面说到的十大步骤,都记得保留证据 证据1 交易过程中与对方及中介机构来往的书面材料,如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件。 证据2 中介或是对方的一些决定自己购买或是出售的口头承诺,一定要坚持对方白纸黑字写下来。 证据3 如对方的交易事项是由委托人完成的,要保留委托书和证明委托人与受托人关系的文件。 房屋归谁所有,以房产机关的登记为准。卖家的房产证不在自己手里并不等于卖家失去了对房产的权利,完全可以通过挂失重新补办。