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1、惠州江北XX小区可行性研究分析报告第一部分：项目概况一、宗地位置项目位于惠州市江北XX小区，三环北面。属江北CBD片区，距离惠州海伦堡约500米。金山湖片区水口片区东江新城片区东平片区麦地河南岸片区下角片区惠州海伦堡江北片区地块位置市人民政府10分钟车程地块位置二、宗地现状1、四至范围该宗地南侧为三环路，北侧为36米金石一路（规划）及金泽物流和农产品配送物流园区，西侧为36米纵二路（规划）及农产品厂员工宿舍，东侧为50米纵三路（规划）及空地。三环北路金泽物流和农产品配送物流园区农产品厂宿舍金龙大道金石一路农产品厂员工宿舍 自东向西金石一路东面小路三环路2、宗地现状现状为菜地，水塘，有一条排洪渠
2、（望江沥）将地块一分为二（从惠州土地交易中心获知）。注：地块具体红线范围须进一步获取。 水塘菜地水塘空地普通电线排洪渠水塘空地三、项目周边的社区配套1、交通配套（1）主要城市干道：地块位置n 东面：先科路(8车道)黄色路线表示n 南面：云山路（快速路）绿色路线表示n 西面：惠州大道(8车道)蓝色路线表示n 北面：三环路(8车道)红色路线表示（2）交通达到方式n 车行到达方式一市中心到达方式：惠州大道云山路先科路地块。此为最便捷和最为临近市区的车行方式。该方式将成为市中心区到达项目的首选方式。n 车行到达方式二惠州大道三环路地块。江北片区可选到达方式。n 公共交通到达方式本项目周边尚未开通公交车
3、站.（3）地块周边道路： 北侧：36米路宽金石一路（完成部分路段）南侧：三环路西侧：36米路宽纵二路（规划）东侧：50米路宽纵三路（规划）2、2000米以内主要生活配套目前，项目周边配套设施比较欠缺，距离项目1000米以内有望江公园（规划中）、金泽物流与农产品配送中心、惠州市妇幼保健院江北分院、惠城职校、惠州财经学校以及惠台学校，其他配套设施均在2000米以外。 妇幼保健院江北分院 惠台学校3、2000米以内周边生活、休闲等配套设施距离本项目2000米范围之外有各种生活、休闲以及娱乐配套设施，如占地60万平方米的惠州市体育公园、市民乐园、丽日购物广场、万家福购物广场、玫瑰园大酒店、各金融设施网
4、点、惠州邮电大楼和移动通讯大楼营业厅、涛景高尔夫球场等。随着政府相关行政单位的进驻，江北区中心的生活配套日益完善。丽日购物广场四、未来规划未来江北行政中心区规划以居住和办公为主，配套设施齐全五、规划控制要点地块经济技术指标地块挂牌编号规 划编 号土地使用权面积（m2）计算指标用地面积（ m2）容积率总建筑面积（m2）建筑密度（%）绿地率（%）GJB2009-11JB41-04-0125417254172.563545（其中商业：6355）3030JB41-04-0531246312462.578115（其中商业：7815）3030JB41-04-0637822378222.594555（其中商
5、业：9460）3030合计9448594485236215（其中商业：23630）目前未取得地块的详细规划设计要点，通过惠州土地交易中心得知有一条排洪渠（望江沥）将地块一分为二，及地块内有两条24米的规划道路，对地块规划设计产生较大的不利因素。六、土地价格2009年地块周边土地成交情况地块挂牌编号用地面积（ m2）容积率总建筑面积（m2）挂牌起始价（亿元）成交价（亿元）楼面地价（元/ m2）每亩价格（万元/亩）江北24号小区158532.2613227.7880480460891.58江北24号小区2225502.86314034733473550103江北40号小区21541.40.5717
6、6.5江北XX小区944852.5236215（其中商业：23630）1.81766（挂牌底价）127.4（挂牌底价）七、 小结n 地块规模适中,所处区域为江北CBD片区，未来升值潜力大。n 地块车行交通路网交完善，10分钟以内车程可通达江北南区主要生活配套。n 地块目前就近周边生活配套尚不完善。n 地块被排洪渠分成两部份且红线内设有规划道路，不利于地块整体开发规划。严重影响地块质素。第二部分：市场分析一、 惠城区房地产市场1、成交情况2009年上半年一手市场成交住宅7583套，合约90.5万，超过08年全年的成交量；市场销量猛增，这是由于政策调整告一段落，买家结束观望情绪，纷纷入市，08年压
7、抑的市场需求在09年上半年被充分释放。惠城区住宅成交套数（单位：套）惠城区住宅成交套数（单位：万）数据来源：惠州房管局2、价格情况2009年惠城区住宅均价持续稳定增长，09年10月均价突破5000元/。06/1 07/1 08/1 09/1 09/10 二、 江北片区住宅市场江北片区占据地段优势，定位为惠州未来的CBD，集办公、商业、金融、居住、休闲以及娱乐为一体。该片区规划为未来的城市中心区，定位为惠州城市的CBD，集办公、商业、金融、居住、休闲、娱乐、科研于一体。新规划区居住办公氛围浓厚，环境优越，住宅项目档次较高，总体质量居惠州楼市前列，但目前人气及商业配套尚还不足。价格在4500元平方
8、米以上。 1、2009年上半年住宅市场成交情况n 2009年上半年江北区住宅供应1204套，合约13万平方米，与上年同期相比分别增加23%和减少19%。n 2009年上半年江北区住宅成交2221套，合约24万平方米，与上年同期相比分别增加4倍和3倍。n 截止2009年6月30日江北片区住宅存货量3618套，合约面积41万平方米。2、近期住宅市场成交情况n 成交情况09年6月至09年11月网上登记的套数和登记的面积都呈现上升的趋势。 数据来源：搜房网n 供求情况09年6月-09年的10月江北区的市场供应套数下降，在11月份出现供应新高；成交量在6月最高，7-11月份呈现稳步上升态势；市场新供应面
9、积在09年7月与09年11月份最多，10月份最少，呈现不规则态势；而成交面积在6月与11月最高，在8月份有所下降后，逐渐上升态势。 数据来源：搜房网n 存量情况江北片区的旧有存量呈现下降的态势，存量消化率上涨；新增存量也呈现下降趋势，新增消化率呈现不规则的上升态势；旧有存量面积在09年8月份最高，存量消化率呈现U型态势；新增的土地存量在09年8月份最高，存量消化率亦呈现不规则的上升态势。 数据来源：搜房网重点在售楼盘情况地块位置片区楼盘名称地址开发商规模 产品面积销售均价销售情况江北片区帝景湾惠城区江北区文昌一路1号 合生创展占地：20万；总建：60万洋房160-2107600（望江1.2万）
10、“爱琴蓝郡”组团以售罄，目前正在进行下一期的蓄客润宇豪庭惠州市惠城区江北三新南路润宇实业占地：0.5万洋房、公寓50-130，主力户型：105-1304300 08年11月开盘，推出330多套，目前剩下28套，月均销售35套双城国际惠城区江北24号小区惠州麦雅实业投资占地：7.7万；总建：21万洋房55-1704800 08年8月份开盘至今，已销售265套，剩余55套，合计销售面积23943.25盛世华府惠城区江北5号小区菊花一路6号金城地产占地：4万；总建：13.5万洋房156-2304900 09年5月23日推出200多套单元，目前剩下30多套，月均销售70套万科金色华庭惠州市江北三环路台
11、商协会和惠台学校旁万科地产占地：15万；总建：30万洋房2房：86；3房：126；4房：1685600 08年9月推出290套至今售罄；09年7月推御水居至今已经销售158套，合计28165.25， 海伦堡惠州市江北区三环北路28号中颐集团占地：7.8万；总建：24万洋房2房：80；三房：115-1504500 09年1-7月售出399套，合计销售面积46754 三、其它片区住宅市场1、主要片区分布图麦地-河南岸片区水口片区东江新城（文头岭）金山湖龙丰东平江北片区2、主要片区住宅市场情况（1）东平片区占据新开河和东江天然水景资源优势人居板块。东平片区地理位置优越，兼有江北及老城区的优势，生活配
12、套较完善，且生活环境较好。片区人口比较多，有很大的购房需求，同时其优势还体现在附近有很多企事业单位，不仅有购房需求，也有购房实力。本片开发的楼盘规模一般比较大，早期主要由东湖花园和长湖苑两大楼盘鼎力撑起，近期开发的楼盘档次以中高档为主，如荷兰水乡、东方威尼斯等。普通住宅楼盘均价多在4500元左右，高档楼盘价格在5000元/以上，别墅产品售价已经突破10000元/。n 2009年上半年东平片区住宅供应393套，合约5.5万，与上年同期相比分别增加8倍和10倍。n 2009年上半年东平片区住宅成交1423套，合约15万，与上年同期相比分别增加7倍和7倍。n 截止2009年6月30日东平片区住宅存货
13、量1243套，合约面积17万。数据来源：惠州房管局 2007年至今取得预售证及现售项目重点在售楼盘情况表片区楼盘名称地址开发商规模产品面积销售均价销售情况东平区荷兰水乡惠州市东平区12小区光耀地产占地：80万别墅、洋房联排：203-250别墅：1.5万；洋房：5500-6500别墅6月底推出43套，目前剩下几套，洋房还没有开盘鑫月汇峰东平半岛东平南路与环岛二路交汇处鑫月实业占地：1.05万；总建：7.86万洋房94-1264700 08年11月推出490多套；销售率为85%，月均销售约45套东方威尼斯2期东平半岛环岛一路1号群星地产占地：15万；总建：28万洋房124-156；258（复式）4
14、800 09年7月开盘，推出100套单元，现以售罄（2）麦地-河南岸片区同样占据地段优势，为惠州城市成熟区，定位为以居住为主，集休闲、购物、娱乐为一体的综合片区商住板块。该板块生活配套成熟、商业气氛较浓，未来发展潜力较大。目前此片区开发楼盘数量较多，但楼盘规模及档次要低于江北及东平片区，多为高层及小高层，户型偏小，主要针对大众消费群体，高档楼盘数量较少，除个别中高档楼盘之外，普通住宅价格一般在40005300元之间。n 2009年上半年麦地河南岸片区住宅供应2636套，合约16万。n 2009年上半年麦地河南岸片区住宅成交3901套，合约37.3万。n 截止2009年6月30日麦地片区住宅存量
15、1380套，合约17.5万。n 截止2009年6月30日河南岸片区住宅存货量3285套，合约面积30万。重点在售楼盘情况表片区楼盘名称地址开发商规模产品面积销售均价（元/）销售情况麦地-河南岸片区云天华庭惠城区演达路与石湖路交汇处东鹏基地产占地：0.63万；总建：4.43万洋房80-1204500 08年10月开盘推出338套，目前剩下10多套，月均销售约32套御湖苑惠州市河南岸白泥路10号鸿欣地产占地：3.8万洋房120-160一期以售罄美地花园城惠城区演达二路美地地产占地：6万；总建：18万洋房1房：51；2房：68-78；三房：103-1154300 08年10开盘推出592套，目前剩下
16、30多套，月均销售约55套幸福魔方惠城区鹅岭西路23号百利通地产占地：3万；一期总建：7万洋房1房：30；2房：55-904800 09年5月开盘推出700多套，销售率为80%，月均销售约180套惠港新天地惠州市演达大道创成地产占地：2.6万；总建：16.8万洋房公寓：35；2房：83；三房：916600（带1000元标准装修）09年6月开盘推出890套单元，目前销售率约为50%，月均销售约200套泰豪绿湖新邨麦地东路8号泰豪实业占地：4.2万；总建：18万洋房2房：95；三房：120-150；四房：1604600 08年10月开盘推出约800套，目前销售率为90%，月均销售约70套（3）金山
17、湖片区在地段及配套等资源不足的情况下，项目更多的是凭借自身的营造来提升项目的档次，这区域的楼盘代表山水华府，打造成环境较佳的高档产品。 金山湖位于惠城区的南面，政府规划三大风景湖区之一，衔接惠城与惠阳、大亚湾的重要发展枢纽，规划向南发展城市新中心区，具有较大的发展潜力。本片房地产市场目前处于起步的阶段。此前开发的楼盘多以别墅等高档房产为主，未来依托其惠州三大风景湖区之一及政府打造教育走廊规划的优势，成为豪宅开发热点区域，但目前受交通、市政相关配套不够完善的制约较大。目前金山湖片区开发了两个高档楼盘，分别为山水华府以及金山湖花园，均为惠州本地有名的开发商兴建，目前售价在5000元以上，产品均为高
18、档大户型。n 2009年上半年金山湖片区住宅供应782套，合约13.4万，与上年同期相比分别下降27%和15%。n 2009年上半年水口片区住宅成交1030套，合约15.5万，与上年同期相比分别增加4倍和3倍。n 截止2009年6月30日水口片区住宅存货量1429套，合约面积27万。重点在售楼盘情况表片区楼盘名称地址开发商规模产品面积销售均价（元/）销售情况金山湖片区金山湖花园惠城区三环南路18号（河南岸汽车站旁）隆生地产占地：8.2万；总建：21万洋房153-2606000（复式）；4600（平层）09年3月份开盘推出800户，目前销售率为30% 山水华府河南岸金山湖9号小区（惠州学院对面）
19、山水华府置业占地：12万；总建：23万别墅、洋房141-170洋房：5200别墅：850009年6月开盘推出170多套，目前剩下约30多套，月均销售约70套（4）水口片区作为惠州市区的东大门，水口正在打造惠州市区东部区域性城市中心，成为魅力新水口，与江北未来CBD相呼应，将成为惠州未来的CLD。目前整个片区的房价比较低，是惠州近年来新兴起的区域。该片区集中了几个大型的项目，如合生国际新城，该项目占地64万，是水口片区最大的楼盘，另外还有珠江御景湾、世纪东方城等，这个区域的洋房主要价格集中在4000元/左右，别墅集中在8000-10000元/。n 2009年上半年水口片区住宅供应236套，合约6
20、.3万，与上年同期相比分别下降62%和26%。n 2009年上半年水口片区住宅成交723套，合约7.9万，与上年同期相比分别增加3倍和2倍。n 截止2009年6月30日水口片区住宅存货量1252套，合约面积25万。重点在售楼盘情况表片区楼盘名称地址开发商规模产品面积销售均价（元/）销售情况水口片区合生上观国际惠城区水口中心区三环路旁亚新地产占地：33万；总建：103万洋房、别墅5房：190；6房：2604000（毛坯）；4800（装修）06年以来推出635套别墅，现已销售过9成，今年8月份推出152套洋房，现已销售约8成珠江御景湾惠城区水口中心工业大道旁珠江集团占地：10万；总建：20万洋房四
21、房：156；五房：1903500 08年9月以来推出160多套，现剩下约2成，月均销售15套左右世纪东方城惠城区水口文化体育中心旁鸿升地产占地：12万；总建：26万别墅、洋房别墅：250-400；洋房：148-170洋房：3700；联排别墅：6500；双拼：7500 08年10月推出108套洋房单元；目前剩下不到10套江南御都东郡惠城区水口镇中心区环镇路五经集团占地：6.07万；总建：17.8万洋房洋房：105-1183400 08年5月推出约500套，目前还剩下约150多套四、小结n 09年房地产市场回暖，江北区市房地产市场温度较高，销售态势好，存量消耗力强，江北片区的具有一定的住宅需求量。
22、n 地块周边除我司已开发海伦项目，主要竞争对手为万科及双城国际后期开发用地，及潜在的该片区后期供应用地。第三部分：规划设计初步分析根据规划设计要点，预设地块建设项目的指标概况如下表：总占地面积（m2）94485.00 园林绿化面积（m2）28345.50总建筑面积（m2）306212.50 道路广场面积（m2）28345.50建筑占地面积（m2）30235.20 容积率2.50地上建筑面积（m2）236212.50 建筑密度0.32地下建筑面积（m2）70000.00 绿化率0.30住宅建筑面积（m2）207582.50 居住总户数（户）1730商业建筑面积（m2）23630.00 机动车位总
23、数（个）1750公建/会所面积（m2）231212.50 开发建设周期（年）4第四部分：投资收益分析1、开发周期假设项目开发周期为四年项目合计一期二期三期四期占地面积(m2)94485.00 地上建筑面积（m2）236212.50 62803.13 69363.75 69363.75 34681.88 住宅（m2）207582.50 51895.63 25%62274.75 30%62274.75 30%31137.38 别墅（m2）0.00 0.00 商铺（m2）23630.00 5907.50 25%7089.00 30%7089.00 30%3544.50 车位（m2）0.00 0.00
24、 公建/会所（m2）5000.00 5000.00 100%0.00 0%0.00 0%0.00 2、开发总成本估算 根据开发周期对项目每期进行开发投资成本估算序号项目单位成本筹备期一期二期三期四期综合成本比例1土地成本766 18093.88 0.00 0.00 0.00 0.00 18093.9 25%2开发前期准备费80 元/m21886.55 0.00 0.00 0.00 0.00 1886.6 3%3主体建筑工程费1142 元/m27170.27 7919.30 7919.30 3959.65 26968.5 37%4主体安装工程费173 元/m21086.49 1199.99 11
25、99.99 600.00 4086.5 6%5社区管网工程费118 元/m2737.94 815.02 815.02 407.51 2775.5 4%6园林环境费131 元/m2820.84 906.58 906.58 453.29 3087.3 4%7配套设施费219 元/m21374.76 1518.37 1518.37 759.19 5170.7 7%8开发间接费128 元/m2805.76 889.94 889.94 444.97 3030.6 4%9期间费用320 元/m22006.56 2216.17 2216.17 1108.09 7547.0 10%10项目总投资3075 元/
26、m219980.43 14002.62 15465.39 15465.39 7732.69 72646.5 100%比例28%19%21%21%11%100%3、资金来源分配按照总成本的估算，对项目所需投入资金来源作如下分配设定：资金来源总计筹备期一期二期三期四期自有资金51%37181 100%1998040%5601 30%4640 30%4640 30%2320 银行贷款14%10094 0%050%7001 10%1547 10%1547 0%0 销售收入28%20105 0%00%0 50%7733 50%7733 60%4640 施工单位垫资及其他7%5267 0%010%1400
27、 10%1547 10%1547 10%773 合计100%72647 100%19980100%14003 100%15465 100%15465 100%7733 4、销售收入结合目前市场情况，保守预期项目一期住宅开盘销售价格为4200元/ m2（保守估计）,商铺为6200元/ m2（保守估计），后期随着小区逐渐成熟，预计售价较首期有所上升。一期二期三期四期单价数量总额(万元)单价数量总额(万元)单价数量总额(万元)单价数量总额(万元)普通住宅（m2）430051896 223154500 6227528024 480062275 298925000 3113715569 别墅（m2）0
28、000 00 商铺（m2）63005908 37226500 70894608 70007089 49627500 35452658 车位（m2）0 000 00 销售收入57803 26037 11000 69364 32631 11800 69364 34854 12500 34682 18227 合计111750万元 5、项目静态收益类别指标成本72647收入111750毛利润39103毛利率53.8%营业税及附加6314土地增值税1117所得税7918净利润23754净利润率32.7%6、现金流量表序号项目名称合计建设经营期筹备期一期二期三期四期1现金流入111749.6 0.0 26
29、036.8 32631.5 34854.2 18227.1 1.1销售收入111749.6 0.0 26036.8 32631.5 34854.2 18227.1 2现金流出105329.5 19980.4 15734.1 23495.5 34854.2 11265.4 2.1总投资72646.5 19980.4 14002.6 15465.4 15465.4 7732.7 2.2销售税金及附加6313.9 0.0 1471.1 1843.7 1969.3 1029.8 2.3土地增值税1117.5 0.0 260.4 326.3 348.5 182.3 2.4所得税12448.4 5860.
30、1 4267.7 2320.6 3税前净现金流量31671.7 (19980.4)10302.8 14996.1 17071.0 9282.3 4税前累计净现金流量(19980.4)(9677.7)5318.4 22389.4 31671.7 5税前折现净现金流量(19980.4)9725.1 13361.6 14357.5 7369.1 6税前累计折现净现金(19980.4)(9135.0)4738.8 18830.6 25143.8 税前财务净现值23440.5 税前内部收益率51.6%7税后净现金流量(19980.4)10302.8 9136.0 12803.2 6961.7 8税后累计
31、净现金流量(19980.4)(9677.7)(541.7)12261.6 19223.3 9税后折现净现金流量(19980.4)9725.1 8140.2 10768.1 5526.8 10税后累计折现净现金流量(19980.4)(9135.0)(482.6)10312.5 15261.2 税后财务净现值13384.8 税后内部收益率34.9%7、盈亏平衡一期二期三期四期整体综合成本157341763517783894580078 销售收入26037326313485418227111750 盈亏平衡点60.4%54.0%51.0%49.1%71.7%按分析结果，在项目完成开发建设的时点，整体
32、销售率只要达到71.7%以上，就可以处于盈利状态，避免亏损。8、敏感性分析以土地成本为敏感性因素作分析：敏感度指标所得税前所得税后土地价格底价投资收益率（%）44%32.7%财务净现值（I=5.64%）23440.5 13384.8 内部收益率（%）51.6%34.9%土地价格底价*1.5投资收益率（%）28%20.8%财务净现值（I=5.64%）14900.8 6640.7 内部收益率（%）27.6%16.5%土地价格底价*2投资收益率（%）15%11.2%财务净现值（I=5.64%）6361.1 -103.5内部收益率（%）13.4%5.8%以公司的盈利标准为分析依据，土地竞拍价的上限宜设
33、在土地出让底价的11.5倍区间，即18100万元27150万元。第五部分：结论1、项目优势n 区位优势：连接江北CBD中心区，借助江北区规划利好，未来升值潜力大；n 路网优势：周边路网发达，车行可以较方便的到达社区。2、项目劣势n 处于北区待发展地段，在惠州市民心目中处于偏僻地段；n 区域人气不够旺盛，生活配套.市政设施缺乏，距离商业中心距离较远；n 地块被排洪渠分成两部份且红线内设有规划道路，不利于地块整体开发规划。严重影响地块质素。n 南临三环路，且四周设有规划道路，可能对本项目造成噪音影响；3、项目机会点n 江北CBD中心区的建设，使得区域不断升温，房价不断攀升超过老城区；n 我司在地块
34、附件已经海伦堡项目，取得了良好的口碑，是我司在惠州可持续开发另一项目的机会点，可衔接现有项目收官后后续的楼盘的供应开发。n 近郊缺乏品质规模楼盘，这给品质楼盘的开发带来机会。4、项目威胁点n 南部新城以及水口等片区住宅的开发，分流江北的置业群体； n 江北片区近年来土地供应将持续放量，近郊楼盘将不断涌现，竞争将加大；n 少量经济适用房的开发，廉价价格及产品形象将给项目销售带来一定威胁。综上所述，根据项目的经济效益评估土地竞拍价的上限宜设在土地出让底价的11.5倍区间，但地块本身规划设计条件存在较大不利因素，地块不适宜较高价格竞得，由于地块处于江北CBD片区，具备较大的升值潜力，因此建议地块的理想的竞拍价上限不适宜超过11.5倍区间。
