成都某房地产项目可行性研究报告.doc

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1、XX国际项目可行性研究报告中国 成都 天府新城门户地标地铁1号线、唯一在售上盖甲级写字楼成都XX实业公司二零一零年十月八日目 录1.项目概况51.1.项目名称51.2.项目开发公司51.3.项目建设单位51.4.项目位置（四至范围）51.5.项目周边目前现状51.6.项目性质及主要特点51.7.项目地块面积及边界长52.项目建设合法性及建设条件62.1.项目合法性62.2.项目建设条件62.3.项目规划数据63.市场研究63.1.宏观经济环境63.1.1全国整体经济情况63.1.2成都经济情况73.2.2010年成都房地产情况93.2.1. 2010年上半年全国房地产市场运行情况93.2.2.

2、 2010年上半年宏观调控政策分析103.2.3. 2010年上半年宏观调控政策对商业地产的影响123.2.4. 2010年上半年成都市商品住宅市场整体概况133.2.5. 2010年上半年成都市主城区土地供需市场概况133.2.6. 成都市主城区写字楼市场153.3.天府新城发展情况243.3.1天府新城，成都新中心！243.3.2天府大道，成都商务第一线！253.3.3天府新城规划263.3.4成都金融商务总部区273.3.5天府新城写字楼供给303.3.6天府新城写字楼需求303.4.项目所在区域企业入驻情况313.5.XX国际项目所在区域写字楼现状323.5.1在售写字楼项目综述323

3、.5.2在售写字楼价格323.5.3在售写字楼建筑形态333.5.4在售写字楼面积333.5.5在售写字楼销售情况333.5.6下半年入市写字楼343.6.项目地块周边写字楼现状343.7.XX国际项目周边典型楼盘情况353.7.1拉德方斯353.7.2 ICON高新国际广场363.7.3特拉克斯373.7.4德商国际373.7.5新希望国际383.7.6美年广场393.7.7凯旋广场403.7.8蜀都中心413.8.XX国际项目优劣势分析423.8.1XX国际项目区位情况423.8.2XX国际项目优势分析473.8.3XX国际项目劣势分析483.8.4XX国际项目机会分析493.8.5XX国

4、际项目威胁分析493.9.XX国际项目销售方案503.9.1销售计划503.9.2营销及销售团队503.9.3营销及销售相关工作523.10.XX国际项目预期销售价格533.10.1.影响XX国际价格的因素533.10.2.XX国际价格制定原则和方法543.10.3. 楼盘对比法553.10.4. 租金还原法563.10.5. XX国际项目销售价格583.10.6. XX国际价值和销售收入593.11.XX国际项目销售计划604.项目投资614.1.项目投资概述614.2.项目成本测算614.2.1土地费用614.2.2前期工程费用614.2.3建筑安装工程费用614.2.4基础设施建设费用6

5、14.2.5公共配套设施建设费用614.2.6管理费用614.2.7销售费用614.2.8财务费用614.2.9各种税金支出614.2.10其他成本支出估算615.开发进度616.资源供给617.资金筹集与使用计划627.1.1建筑材料的需要量、供应计划和采购方式627.1.2施工力量组织计划627.1.3项目施工期间的动力、水电等供应627.1.4项目竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应628.财务评价628.1.获利性评价628.1.1成本利润率628.1.2销售利润率628.2.效率评价628.2.1经营比率628.2.2资金利用率628.3.信誉评价628.3.1流动比率628.3.

6、2杠杆比率628.4.静态获利分析638.4.1投资收益率(R)638.4.2投资回收期(Pt)638.5.动态获利分析638.5.1财务净现值（FNPV）638.5.2财务净现值率(FNPVR)639.风险评价639.1.盈亏平衡分析639.2.敏感性分析639.2.1变动因素一639.2.2变动因素二6310.综合评价6310.1.经济评价（定性）6310.2.社会评价（定性）6310.3.环境评价6310.4.总体结论及建议64XX国际项目可行性研究报告1. 项目概况1.1. 项目名称 1.2. 项目开发公司1.3. 项目建设单位 1.4. 项目位置（四至范围） 1.5. 项目周边目前现

7、状1.6. 项目性质及主要特点1.7. 项目地块面积及边界长2. 项目建设合法性及建设条件2.1. 项目合法性2.2. 项目建设条件2.3. 项目规划数据3. 市场研究3.1. 宏观经济环境3.1.1全国整体经济情况据初步统计2010年上半年，中国国内生产总值172840亿元，按可比价格计算，同比增长11.1%，比上年同期加快3.7个百分点。其中，第一产业增加值13367亿元，增长3.6%;第二产业增加值85830亿元，增长13.2%;第三产业增加值73643亿元，增长9.6%。2010年上半年，全国规模以上工业增加值同比增长17.6%，比上年同期加快10.6个百分点。分登记注册类型看，国有及

8、国有控股企业增长17.7%，集体企业增长10.2%，股份制企业增长18.8%，外商及港澳台商投资企业增长17.0%。分轻重工业看，重工业增长19.4%，轻工业增长13.6%。分行业看，39个大类行业中38个行业实现同比增长。分地区看，东部地区增长16.7%，中部地区增长20.7%，西部地区增长17.6%。2010年上半年，全社会固定资产投资114187亿元，同比增长25.0%。其中，城镇固定资产投资98047亿元，增长25.5%;农村固定资产投资16140亿元，增长22.1%。分地区看，东部地区投资增长22.4%，中部地区增长28.0%，西部地区增长27.3%。上半年，房地产开发投资19747

9、亿元，增长38.1%。2010年上半年，城镇居民家庭人均总收入10699元。其中，城镇居民人均可支配收入9757元，同比增长10.2%，扣除价格因素，实际增长7.5%。3.1.2成都经济情况3.1.2.1. 2009成都经济情况2009年成都市实现地区生产总值4502.6亿元，比上年增长14.7%。其中：第一产业实现增加值267.8亿元，增长3.7%；第二产业实现增加值2001.8亿元，增长17.7%；第三产业实现增加值2233.0亿元，增长13.4%。一、二、三产业比例关系为5.9:44.5:49.6。全年民营经济实现增加值2389.1亿元，比上年增长17.1%，占GDP的比重为53.1%，

10、对经济增长的贡献率为61.1%。2009年末成都市从业人员为729.5万人，比上年末增加25万人，其中城镇从业人员为409.5万人，增加27.3万人。全年城镇新增就业13.9万人。2009年成都市建筑业实现增加值337.0亿元，比上年增长13.0%。建筑企业完成总产值1587.9亿元，竣工产值631.4亿元，施工面积11295万平方米，竣工面积3472万平方米。2009年成都市固定资产投资完成4025.9亿元，比上年增长34.0%。民间投资完成2173.0亿元，增长19.8%。2009年新增固定资产2257.5亿元。2009年房地产投资完成945.1亿元，比上年增长2.4%。含预售在内的商品房

11、销售面积2693.1万平方米，增长84.0%，其中住宅销售面积2532.0万平方米，增长85.9%；实现商品房销售额1329.0亿元，增长87.2%，其中住宅销售额1234.3亿元，增长90.0%。2009年末成都市区建成区面积439.2平方公里，城市铺装道路长度2645公里，铺装道路面积6289万平方米。全年地铁1、2号线工程完成投资33.3亿元，东部、南部新区起步区基础设施建设完成投资57.9亿元。2009年末成都市户籍人口1139.6万人，比上年末增加14.7万人；常住人口1286.6万人，增加16.0万人。城市居民人均可支配收入18659元，增长10.1%；农村居民人均纯收入7129元

12、，增长10.0%。 3.1.2.2. 2010上半年成都经济情况2010年1-7月，成都市固定资产投资累计完成2428.47亿元，比去年同期（下同）增长7.3%。按构成看，基本建设完成投资1110.98亿元，下降10.4%；房地产开发投资完成703.25亿元，增长56.4%。工业完成投资726.33亿元，增长1.3%;民间投资完成1483.37亿元，增长23.8%。从经济类型看，国有经济投资呈现下滑态势，非国有经济投资增长较快。1-7月，国有经济共完成投资780.00亿元，下降17.1%；非国有经济共完成投资1648.47亿元，增长24.7%。分产业看，一产业下降，二产业略有增长，三产业增长较

13、快。1-7月，一产业完成投资43.04亿元，下降38.5%；二产业完成投资741.58亿元，增长2.1%；三产业完成投资1643.85亿元，增长12%。其中增长较快的行业有电力煤气及水生产供应业、批发零售和住宿餐饮业，分别完成投资43.44亿元、46.95亿元、28.72亿元，分别增长49.0%、38.2%、52.1%。3.2. 2010年成都房地产情况3.2.1. 2010年上半年全国房地产市场运行情况3.2.1.1.房地产开发完成情况上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。6月当

14、月，房地产开发完成投资5830亿元，比上月增加1845亿元，增长46.3%。上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%;房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%;房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%。上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。3.2.1.2.商品房销售情况上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.

15、7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。3.2.2. 2010年上半年宏观调控政策分析2010年，国家调控房地产业的基调是“重民生、抑投机”，进一步加强房地产市场调控，房地产政策坚持“维稳”调控政策取向，同时加大和完善市场制度建设，抑制部分城市住宅价格上涨速度过快，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。 2010年国家具体出台了促进房地产市场平稳健康发展的一

16、系列宏观调控政策，大力增加保障性住房和普通商品住房供给，继续鼓励居民自住和改善性需求，抑制投机性需求，加强房地产市场监管，完善房地产市场制度，综合运用土地、金融、税收等市场调整手段，来稳定房地产的价格。主要从4个方面进行调控：第一，要加大保障性住房建设力度，加快棚户区的改造；第二，要鼓励居民购买自住房和改善性的用房；第三，要运用税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控；第四，要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法违规的行为。2010年，从中央到地方，房地产调控的重拳相继落下。调控政策的两重目标是保证销量的稳定和防止价格增长过快。主要从调供应、调银根、抑投机、加大对开发

17、商调控、促进保障性住房建设等5个方面进行调控，通过金融、税收等多种手段，从信贷政策调整到供应结构调整，从规范拿地到规范期房销售，从增加供应到限制需求。 具体包括：1) 打击开发商囤地，清理闲置土地；2) 打击捂盘、开发商须一次性公开全部房源 ；3) 强调要加强房地产供应和监管；4) 首次提出要制定保障性住房供地计划，保障性及普通住房不低于住宅用地70%；5) 19条土地调控新政明确：开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被冻结等19条内容。 6) 保留16家以房地产为主业的央企，其余78家央企退出房地产行业 ；7) 首套房契税优惠收紧 ，七折利率优惠取消 ，明确首次购房标

18、准：从2010年开始，首次购房标准以户（夫妻带未成年子女）为单位认定；8) 严格二套房贷，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍 ；9) 存款准备金利率上调，达到17% ；10) 二手房营业税优惠取消；11) 逐步推进房产税改革，物业税酝酿开征为期不远；12) 土地增值税预征率调整，成都等西部省份不得低于1%。3.2.3. 2010年上半年宏观调控政策对商业地产的影响 2010年宏观调控政策更偏向于对住宅的调控，如首套房契税优惠收紧 、七折利率优惠取消 ，严格二套房贷、对贷款购买第二套住房的家庭、贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利

19、率的1.1倍 等政策，均从调供应、抑投机、加大对开发商调控、促进保障性住房建设等4个方面，加强了对住宅市场的调控。而成都的商业地产市场，不受第三套房贷限制，这就意味着商业地产的投资门槛已经比住宅可能还低。多套住宅投资，与商办物业投资相比，贷款100万，以10年银行按揭，多套住宅房贷付出的月供比商办物业多付的月供要高出594元，10年就要多付出71280元的利息。写字楼物业的投资年回报在7-10%，同时写字楼物业带来的租金收入一直保持着20%-25%的年增长率。21世纪前10年是住宅市场投资的黄金时代，后10年是商业地产投资的黄金时代。随着住宅市场调控政策的密集出台，市场上已有不少原本投资住宅的

20、人，计划转战商业地产市场，计划把投资的住宅出手，把资金转移到商铺和写字楼上。受住宅贷款受限的政策刺激，2010年上半年，新希望大厦、凯旋广场、美年广场、优诺国际、峰汇、新视界广场、喜年广场等项目的来访来电增加，成交额上升。不少写字楼售楼部的来访来电比前段时间增加了20%-40%，而实际成交率上升了10%30%。 3.2.4. 2010年上半年成都市商品住宅市场整体概况2010年上半年，成都市商品房市场受到新国十条的严重影响，去年下半年开始的量价齐升报复性反弹得到有效遏制，一举扭转了从2009年上半年就开始的供不应求的局面，成交量与供应量基本持平，供应量略微高于成交量。1-6月，共成交商品住宅3

21、29.07万平米，环比下跌46.3%，同比下跌48.7%，新增供应仅310.78万平米，仅为2009年全年供应量的40.1%。2006-2010年成都市主城区商品住宅供需走势3.2.5. 2010年上半年成都市主城区土地供需市场概况1） 供需环比下滑 同比大幅度上升 2010年上半年，成都市主城区（包括高新区）共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地41宗，最终成交39宗，流拍2宗，总出让面积2464亩，成交2392亩；供应量同比上升502.4%，环比下降39.5%，成交量同比上升484.8%，环比下降40.2%。2007-2010年成都市主城区住宅及商业用地供需走势（亩） 其中住宅类用地供

22、应19宗，成交17宗，成交量共1082亩，同比大幅上升599.7%，环比下降58.4%；商业类用地供应及成交22宗，共1310亩，同比上升415%，环比下降6.2%。2009-2010年成都市主城区商业用地月度供需走势（亩）2） 城南热度不减2010年上半年的主城区土地市场中，城南依然是热点交易区域，占据了主力位置，成交国有建设用地22宗共约991.35亩，成交体量占总成交量的40.2%。其次为城东，成交5宗共约505.18亩，成交体量占总成交量的21.1%。城西和城北各成交8宗和4宗，成交面积分别约为460.17亩和435.05亩。上半年城中区域没有一块国有建设用地出让。2010年上半年区域

23、市场供需走势（按方位）3） 近阶段土地成交情况（部分）2010年1月8日，青羊区陈麻婆地块以单价1950万/亩、总价55106.61万元由成都乐地投资公司竞得，楼面地价7312.5元每平方米。2010年9月29日，锦江区琉璃场净地以单价1008元/亩、总价71,352万元由龙光地产股份有限公司竞得，楼面地价4200元每平方米。南部新区仁和片区（高新区原清和村6组、7组）地块，总面积120.4682亩，以单价1020元/亩由中铁房地产集团有限公司竞得。3.2.6. 成都市主城区写字楼市场3.2.6.1 成都写字楼综述成都市写字楼施工面积分别在上个世纪1998年和本世纪的2002年达到最高峰，又分

24、别在2001年和2003年跌至谷底，但是写字楼的市场需求仍然得到逐年稳定增加。 成都真正意义上的甲级写字楼始于1996年建成的“新时代广场” 。时至2000年，成都甲级写字楼只有冠城广场、川信大厦、新时代广场等3个甲级写字楼。2004年，成都甲级写字楼市场开始启动，在2006年和2007年进入快速发展阶段，市场供应量加大，出现一个高潮。仁恒广场、时代广场、汇日央扩、城市之心、航天科技大厦、联邦威斯顿等甲级写字楼入市。2008年、2009年，受自然灾难、全球金融危机和2007年后大量的新建筑写字楼项目入市等三重因素的影响，导致需求没有增加，从而供需差拉大。2008年下半年、2009年上半年，成都

25、甲级写字楼的空置率有一定幅度的上升，但甲级写字楼租金与2007年持平。2010年后，由于全球经济复苏、国家偏重于对住宅市场宏观调控、成都快速发展等多重因素的影响，会为成都带来巨大的商务办公需求。同时，成都商务办公市场有较大量的规划项目进入市场，可以预见，成都的写字楼市场在未来1-2年应该是一个谨慎乐观的局面。3.2.6.2 成都写字楼分布态势经过近几年的发展，成都市写字楼市场已经逐渐形成“一心两线”，呈“十字形”发展态势分布在成都CBD、天府新城和东大街片区，形成三足鼎立的市场格局。 成都传统的商务办公物业主要沿天府广场、春熙路-顺城街-玉带桥-东城根街-人民南路的区域分布，形成成都城市中央商

26、务区(CBD)，而CBD区域由于土地供应有限，未来发展空间将受到限制。目前，随着成都向南向东的发展规划，成都商务办公的分布已经开始出现由市中心向南、向东延伸发展的状况，建筑品质呈快速上升趋势，中高档商务办公物业集中在东大街、人南路“十”字区域内，主要以纯写字楼的形式出现；而中低档商务物业则更多的出现在一环路沿线等其他区域。 天府新城，成都副中心，总占地45万平方公里，规划总建筑面积6000万平方米，规划就业人口60万人，被赋予时尚城南、科技城南、国际城南、宜居城南4大城市定位。随着成都市金融产业发展规划(2010-2012年)的提出，天府新城几年内将被打造成为及中央商务区、总部科研基地、会展经

27、济、金融后台中心、高档住宅聚集区等多个功能中心。目前，在天府新城已聚集大量涉外机构、中外餐饮、用国际化衡量标准建立的基础设施，在未来的3-5年，必定成为成都商务第一核心。3.2.6.3 近几年成都写字楼供需分析从2005-2009年度甲级写字楼供应、占用、空置率变化情况可以看出，2005-2007年，甲级写字楼供略大于求，基本处于一个供需平衡的状态。2007-2009年供需差异增大，空置率上升，主要是由于2007年后大量的新建筑写字楼项目入市，而2008年的自然灾难和全球金融危机的影响，导致需求没有增加，从而供需差拉大。 2010年后，随着全球经济和我国经济逐步复苏。成都作为中国西部的商业和商

28、务中心，是中国西部最大的经济体，历来备受全球金融投资者的青睐，其良性的可持续发展环境与成果，在世界范围内享有盛誉，堪称中国西部经济的CBD，中国城市综合竞争力成都位居西部第一，城市经济实力位居西部第一，拥有最大的保险市场，拥有中国第二大银行市场，拥有中国第二大外贸目的地，拥有第三大零售市场，拥有世界百个最繁忙的航空港之一，有9个领事馆、位居中国第三。目前已有Intel、IBM、可口可乐等170多家世界500强企业在成都设立（区域）总部，未来几年，在成都设立（区域）总部将达到200余家。所有这些，都会为成都带来巨大的商务办公需求，成都的写字楼市场在未来1-2年应该是一个谨慎乐观的局面。2005年

29、2009年写字楼供需情况图3.2.6.4 近几年成都写字楼租赁分析从成都甲级写字楼2004年2009年度的租金变化情况，可以看出，租金在80120元/月之间，整体保持着平稳上涨趋势。但是在2008年、2009年受金融危机影响、成都写字楼供需比进一步拉大的情况下，甲级写字楼平均租金有一定程度的下滑。2009年，成都甲级写字楼市场租金呈现先抑后扬态势，第二季度开始，随着一些区位、硬件较好的高品质乙级写字楼的入市，对甲级写字楼市场造成冲击以及去年存量较多、金融危机等影响，空置率有所上升，各物业采取了降低租金、增长免租期以及装修补贴等策略吸引客户入住，这一情况到了第三季度逐渐好转，随着年末换租期的到来

30、，以及全球金融危机逐渐消退，公司业务逐步回升，各写字楼租赁成交价格有所回升。但是，2009年成都甲级写字楼租金维持在在110元/平米左右，预计2010年后，全球经济完全复苏，但是甲级写字楼含量增加，在这正负抵消的情况下，成都甲级写字楼租金会维持在110元/平米的水平。 2004年2009年成都甲级写字楼租金走势图3.2.6.5 成都写字楼客户分析甲级写字楼：外资企业占53%，内资企业占47%。从行业上看，以制造业、通信科技、专业服务为主，占租客的79%。乙级写字楼:内资外地企业在成都设办事处占60%，本地公司35%，合资公司5%。从行业分类上看，以消费品、专业服务、通信科技、自造业为主，类似甲

31、级项目租客。普通写字楼：以本地中小公司为主占80%，外地公司设办事机构占15%，少数外资企业占5%。从行业上看，以专业服务、消费品为主，占租客85%。成都甲级写字楼需求增量部分主要来自新成立的外资企业和国内大型公司。在世界500强中170多家跨国企业扩展城市排行上，成都仅排在北京、上海、广州和深圳之后，位居二级城市之首。同时，这170多家跨国企业中，有22%在成都设有分支机构，这些跨国企业的入驻给成都写字楼的发展带来了机遇。3.2.6.6 成都写字楼价格分析从销售价格来看，在2004年入市的开行国际广场、时代广场等一些高档写字楼的出现抬高了成都市写字楼的整体均价，2007年的力宝大厦、2008

32、年的国航世纪中心、2009年的喜年广场和拉德芳斯价格仍在上升。随着国家宏观调控政策的进一步实施，住宅市场的投资受到更大的抑制，这部分客户必然转向商业地产和写字楼。可以预见，成都高品质、好地段、有发展预期的甲级写字楼的售价还会有较大幅度的上涨。2004年-2008年甲级写字楼价格走势3.2.6.7 2009成都写字楼整体情况从整体上来说，2009年成都甲级写字楼目前的入驻率是较好，但并未达到90%以上的理想入驻状态，成都甲级写字楼的供求相对平衡，供略大于求。 截止2009年12底，已投入使用的甲级写字楼有20个，其中中心城区12个，城南区域8个，共计写字楼面积82万左右。 其中，市中心的写字楼体

33、量有47万，占总数的57.6%。租金水平介于80140元/.月，物业管理费介于1520元/.月。根据调查统计，约有20%的楼盘能达到90%以上的理想入驻状态，约有65%的楼盘能达到6090%的较好入驻状态，其余15%的楼盘的入驻率介于4060%之间。加权平均后得到成都甲级写字楼的入驻率为80%左右。3.2.6.8 2010成都写字楼整体情况2010年的政策调控，“受伤最重”的无疑是住宅市场，各种资金绕开住宅市场，开始涌入写字楼和商铺，间接给写字楼市场带来发展的新契机。2010年成都约20多个新写字楼项目开盘亮相，总供应体量将达到400万平方米。 随着地铁1号线的通车，城南CBD核心区的写字楼区

34、域更受关注，花样年美年广场、新希望国际广场、凯旋广场、蜀都中心等写字楼，吸引了众多准备入驻城南的企业和投资者。 2010年1-6月成都市新增写字楼6156套，规模为39.9万，规模环比下降54.04%，同比下降19.30%，从新增走势来看，2010年新增最大出现在1月。 写字楼供给从成都市五方位来看，城南新增最大， 规模为15.96万 ，其次是城东， 其中城西上半年无新增供给。 从成都五城区和高新区写字楼新增供给来看，规模最大为高新区， 为11.69万，锦江区以10.33万紧随其后，其中金牛区上半年新增零供给。 2010年1-6月共成交写字楼34.6万 ，成交4751套， 成交金额为23.2亿

35、。2010年1-6月主城区写字楼成交均价为7176元/，环比上升7.49%，同比上升21.49%； 主城区写字楼成交均价就环域来说，一环内和天府新城价格最高，一环路内写字楼均价达10504元/，天府新城大源组团均价达到9000元/平米左右、金融总部区写字楼均价达到12000元/平米左右。 成都写字楼上半年成交数据统计（含成都主城区所有商业类项目，数据来源成都市房管局）成交套数：4751套1成交面积：34.6万2成交总价：23.2亿3成交均价：6710元/成都写字楼上半年成交面积TOP10 （含成都主城区所有商业类项目，数据来源成都市房管局）排名项目名称面积(平方米)1新希望国际44972.88

36、2花样年美年广场21991.383喜年广场20324.004金沙万瑞中心19331.975浅水半岛16298.676正成双楠格调13608.617金府SOHO12255.588天合凯旋广场12214.679云景豪庭11580.0210大绑第一城10908.95成都写字楼上半年成交套TOP10 （含成都主城区所有商业类项目，数据来源成都市房管局）排名项目名称套数(套)1正成双楠格调3952浅水半岛3823大绑第一城2994花样年美年广场2655金府SOHO2216九峰国际2137东力国际广场1988新希望国际1899优博国际18810红帆蓝调1703.3. 天府新城发展情况3.3.1天府新城，成

37、都新中心。1997年成都政府首次提出了城南“现代化城市新区、高新技术产业化基地”的城市战略新定位;2004年，定位调整为“城市副中心”，2007年，升级为城市新中心，现代化新城区”；2008年城南再次升级为“天府新城”，并被赋予时尚城南、科技城南、国际城南、宜居城南4大城市定位。随着成都市金融产业发展规划(2010-2012年)的提出，天府新城几年内将被打造成为及中央商务区、总部科研基地、会展经济、金融后台中心、高档住宅聚集区等多个功能中心。天府新城总占地45万平方公里，规划总建筑面积6000万平方米，目前已经建成1000万平方米，目前每年新开1000万平米以上，每年竣工1000万平方米的速度

38、高速发展。 天府新城规划就业人口60万人，其中软件及服务外包产业20万30万人，总居住人口达60万人。 在成都中轴线天府大道上已聚集大量涉外机构、中外餐饮、用国际化衡量标准建立的基础设施。有着成都市政府新行政中心、1个西部最大配套最全的会展中心、6个顶级艺术休闲馆（成都歌剧院、现代美术馆、极地海洋世界等）、大量个城市综合体、9个领事馆（美国、德国、法国、新加坡、韩国等）、众多个高端品牌开发商（包括和黄、九龙仓、新鸿基、华润、中海等）、11个五星级酒店（包括洲际、希尔顿、假日、茂业万豪、W酒店、豪生等）、120多个世界500强企业。3.3.2天府大道，成都商务第一线。经过近几年的发展，成都市写字

39、楼市场已经逐渐形成“一心两线”，呈“十字形”发展态势分布在成都CBD、天府新城和东大街片区，形成三足鼎立的市场格局。天府大道，地处成都未来城市中心， 成都最高品质的办公、居住、休息区域，必将成为成都商务第一线！3.3.3天府新城规划天府新城根据区位的不同，规划为3大组团：站南组团（新南天地）、金融城组团、大源组团。站南组团（新南天地）购物商圈位于天府新城站南组团内，东临天府大道，西靠益洲大道，北临火车南站，南靠三环路，占地达14万平米，总商业面积达40万平米。依据规划，新南天地购物商圈将由欧尚、宜家、迪卡侬、富森美（一期及二期）、苏宁广场、凯丹广场（环达通）六大主力商家构成以及天府大道以东的凯

40、德商用、大鼎MAX等购物中心。目前，站南组团商圈，一个涵盖家装、家具、家电、精品百货的“家居生活一条龙服务商圈已经初具规模，不久之后将成为天府新城的门户。 金融总部商务区北起高新区繁雄大道，南至民丰大道，东至新成仁路，西至站华路，用地面积约5平方公里。 建成后的金融后台服务园区后台服务中心将达到30家，总投资规模超过200亿元，从业人员超过10万人，将成为全国金融后台服务机构最多、配套服务功能最完善的金融后台服务中心。作为区域金融机构集聚中心，金融总部商务区将着力引进金融及相关机构入驻，在区内形成金融业集聚发展的态势，未来将构建以金融、商务、行政为主，配套完善的酒店、商业、娱乐等的发展业态。大

41、源组团的产业规划以世纪城为中心的会展旅游片区、以天府软件园为载体的国家软件产业基地、以大源CBD为中心的总部聚集区、益州大道两侧的金融后台服务业聚集区、剑南大道两侧的高尚居住区。 3.3.4成都金融商务总部区3.3.4.1成都出台金融发展规划：2015年将成西部金融中心 在1993年，成都就被国务院确认为“西南金融中心”；2007年，省政府提出构建“西部金融中心”的目标，并于2009年制定了全面加快“西部金融中心”建设的具体规划；2010年，成都市金融产业发展规划(2010-2012年)，提出了到2012年，成都市将成为西部金融机构集聚中心、金融创新和市场交易中心、金融服务中心，到2015年，

42、初步建成为西部金融中心。 3.3.4.2成都金融总部商务区总体介绍成都金融总部商务区是2010年成都市委、市政府确定的13个市级产业功能区之一，将打造为中国的西部金融中心，是集金融、商务、居住、休闲娱乐等功能于一体的现代综合金融总部商务区。西部金融中心建设规划（20102012年）对成都新的金融布局有了更为明确的表述：到2012年，成都初步建成为西部金融机构中心、西部金融市场和交易中心、西部金融服务中心。而金融总部商务区、金融后台服务业集聚区等也主要集中在城南的天府大道两翼。规划金融总部商务区北起高新区繁雄大道，南至民丰大道，东至新成仁路，西至站华路，用地面积约5平方公里。 建成后的金融后台服

43、务园区后台服务中心将达到30家，总投资规模超过200亿元，从业人员超过10万人，将成为全国金融后台服务机构最多、配套服务功能最完善的金融后台服务中心。作为区域金融机构集聚中心，金融总部商务区将着力引进金融及相关机构入驻，在区内形成金融业集聚发展的态势，未来将构建以金融、商务、行政为主，配套完善的酒店、商业、娱乐等的发展业态。3.3.4.2成都金融总部商务区产业成都金融总部商务区将形成“核心产业+商务拓展+服务配套”的产业布局。核心产业以银行、证券、保险等代表的金融主业集聚发展，以专业服务业和综合服务业为代表的特色服务业集聚发展。商务拓展以金融产业互动产生的商业、商贸、商务配套，打造区域“24小

44、时”生活圈，汇集高端商业、商贸、商务三大配套产业发展。服务配套为成都金融总部商务区发展提供必要的公共服务、行业服务、产业服务支撑；是区域产业、品牌能级提升的关键。根据产业集群构想和区域整体发展概念，成都金融总部商务区的空间产业结构将采取“一核两体，一带一心”的组团式结构： 1) “一核”是指以金融产业及其相关产业集聚的产业核心，2) “两体”是指以高端商业、商务为主的商务拓展组团和以公共服务、行业服务、产业服务为中心的服务配套组团；3) “一带”是指以沿锦江河组成的休闲观光生态景观带，4) “一心”是指区域内的城市绿化景观中心，将充分体现区域的生态功能及产业功能。3.3.5天府新城写字楼供给2

45、009年天府新城新增供应26.68万，成交量达到25.8万，供需基本持平。成都市未来3年内待开发商业写字楼物业项目总量预计将达到约675万左右。其开发主要集中在高新南区，占总开发量的70%以上，大约532.1万。2010年天府新城将有44.2万，2011年有164.6万，在2012年后将达到323.3万。其中非产业类写字楼总量和产业类大型企业自用写字楼项目总量基本持平。3.3.6天府新城写字楼需求截止到2009年，成都有外资企业1700余家，国有企业为5000多家，私营企业累计达162000多家。在蓉的企业数已将达到近17万。如果按平均的商务办公面积按150平方米计算，商务办公的需求为2550

46、万平方米。随着天府新城会展、政务、商务为核心的三大中心建设形成，会展和政务中心的建设已初具规模；同时地铁1号线的运行，城南迎来了商务办公的“黄金十年”。以会展、政务、商务为中心需求正在积蓄，原有散落在旧城区内的企业也逐渐开始向南搬迁，靠近城市主轴经济，靠近城市新中心，近17万成都商务企业集体向南的大迁徙也正式拉开了历史帷幕。除了120多家世界500强企业、9个领事馆、大量国内大型企业外，在南迁大军中还包括众多中小企业，其中以IT、外包型的企业外、金融企业、律师事务所、文化产业企业、房地产企业等为主，从而带来数千万平方米的办公需求。3.4. 项目所在区域企业入驻情况目前，成都金融商务总部区基本是以国企总部、大型企业总部为主，包括国家电网、成都海关、西南油气田、国控电力大厦、川投调度中心、中国联通西南公司等公司。随着成都金融商务总部区规划的深入建设，目前已有已有民生银行、安邦保险、中国人寿、中信银行、中国进出口银行等知名金融机构，四川银监局、四川保监局、成都市金融办等金融监