房地产开发可行性研究开题报告.doc

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1、 本科毕业设计开题报告 论 文 题 目：大连市机场新区域AS-9号地块项目可行性研究报告 学 院： 建 工 学 院 专 业 、班 级： 工程管理082 学 生 姓 名： 欧阳鲜 指导教师（职称）： 孙 峤 2012年3月9日填毕业设计开题报告要求开题报告既是规范本科生毕业设计工作的重要环节，又是完成高质量毕业设计的有效保证。为了使这项工作规范化和制度化，特制定本要求。一、选题依据1.设计题目及设计领域；2.应用现状和发展前景。二、设计内容1.设计的主要内容；2.拟完成的主要成果。三、设计工作安排1.拟采用的主要设计方法或设计方案；2.设计工作进度计划。四、文献查阅及文献综述1.参考文献；2.文

2、献综述。学生应根据所在学院及指导教师的要求阅读一定量的文献资料，并在此基础上通过分析、研究、综合，形成文献综述。必要时进行调研或实习完成文献综述。文献综述作为开题报告的一部分附在后面，要求思路清晰，文理通顺，较全面地反映出本设计项目的工作基础和内容。五、其他要求1.开题报告应在毕业设计工作开始后的前四周内完成；2.开题报告必须经学院教学指导委员会审查通过；3.开题报告不合格或没有做开题报告的学生，须重做或补做合格后，方能继续设计工作，否则不允许参加答辩；4.开题报告通过后，原则上不允许更换设计题目或指导教师；5.开题报告的内容，要求打印并装订成册。一、选题依据1设计题目 机场新区域AS-9号地

3、块住宅项目开发可行性研究报告2 设计领域 房地产开发项目投资前期可行性研究3. 应用现状和发展前景可行性研究，是指在调查的基础上，通过市场分析、技术分析、财务分析和国民经济分析，对各种投资项目的技术可行性与经济合理性进行的综合评价。可行性研究的基本任务，是对新建或改建项目的主要问题，从技术经济角度进行全面的分析研究，并对其投产后的经济效果进行预测，在既定的范围内进行方案论证的选择，以便最合理地利用资源，达到预定的社会效益和经济效益。 可行性研究必须从系统总体出发，对技术、经济、财务、商业以至环境保护、法律等多个方面进行分析和论证，以确定建设项目是否可行，为正确进行投资决策提供科学依据。项目的可

4、行性研究是对多因素、多目标系统进行的不断的分析研究、评价和决策的过程。由于房地产投资具有资金投入量大、回收期长，经营风险高的特点。房地产开发项目决策一旦失误不但浪费大量的人力、物力、财力，加重企业债务负担，给开发商带来致命性打击；而且还会导致银行贷款沉淀，甚至影响城市合理性开发进程。因此根据房地产业的投资特点，就要求细致入微的房地产开发项目总体策划和研究。然而，我国大部分房地产开发商仍沉浸在房地产业遍地黄金的市场观念中，存在盲目捞几桶金的思想，所有烂尾工程都是开发商在房地产开发项目前期决策时，根本就不作深入的市场调研和全面的可行性分析所造成的；另外，虽然有些房地产开发项目有可行性研究报告，但大

5、多是用于争取政府审批立项的文字游戏和数字游戏，钻 政府审批环节把关不严格的空子，结果在这场游戏中，开发商往往套牢了自己。因此，注重并加强房地产开发项目投资前期的可行性研究工作显得尤为重要和紧迫。可行性研究是开发主体、政府和银行机构评审房地产建设项目投资的基础和依据可行性研究是房地产建设项目立项前期的一项首要工作。首先，可行性研究是开发商投资决策的重要依据。可行性研究基于全面深入的市场调查和分析，以大量数据论证了房地产建设项目在市场中的需求空间、技术操作的先进性、规划设计的科学性、财务分析的盈利性，以及社会效益的贡献性。公司根据房地产建设项目可行性研究的评价结果，结合公司自身的优劣势和市场预测，

6、最终作出房地产建设项目是否投资的决策。其次，可行性研究是开发商向政府机构审批立项的基础资料，是申请银行贷款、发行企业债券或信托基金的基础依据。政府建设部门、规划部门、计划部门和土地管理部门等机构通过评审房地产项目可行性研究报告，在兼顾经济效益和社会效益的基础上，批准建设执照。银行和信托公司通过审查房地产建设项目可行性研究报告，评估其偿债能力和风险收益水平，作出是否贷款和发行信托基金的决定。最后，可行性研究报告是工程建设和房地产建设项目考核的基础依据。可行性研究囊括了房地产建设项目工程建设的各项技术细节和相应的成本估算，而且房地产建设项目竣工后的决算和考核，都以可行性研究报告中制定的成本预算、技

7、术标准和经济指标作为考核依据。 规范的可行性研究能够刹住盲目投资。近几年，我国各大城市房地产投资迅猛增长，1998年1999年，全国房地产投资增长率保持在15%左右，2000年涨到19.5%，2001年高达25.3%，2002年仍为21.9%。投资高速增长的背后是空置商品房总量和空置率的攀升。据有关资料统计，2001年全国空置房总量9000多万平方米，积压资金约2000亿元，2002年达1.25亿平方米，净增39%，其中空置时间超过一年的占50%且分布主要集中在大中城市，积压资金超过2500亿元。按正常标准，商品房控制率应控制在10%以内(美国约为7%，香港3%4%)，而我国的商品房空置率达到

8、了26%，这表明房地产业进入了严重超警戒线运行状态。显然更深层次的原因反映出房地产建开发项目的前期可行性研究薄弱。经过近10年的发展，我国大中城市的房地产市场逐步走向了成熟，房改初期的暴利岁月已一去不复返，理性的房产需求迫切要求房地产理性开发，要求开发商必须作好房地产建设项目的可行性研究，切忌盲目投资。 二、设计内容1. 设计的主要内容 由于开发项目的性质、规模和发杂程度不同，其可行性研究的内容页不尽相同。一般房地产开发项目可行性研究报告的内容，主要包括以下几个方面： （1）项目概况 （2）开发项目用地现状调查及拆迁安置方案的制定 （3）市场分析和建设规模的确定 （4）规划设计方案的选择 （5

9、）资源供给条件分析 （6）环境影响分析 （7）项目开发组织机构和管理费用研究 （8）开发建设计划的编制 （9）项目经济及社会效益分析 （10）结论及建议2. 拟完成的主要成果 可行性研究的最终成果是可行性报告，它是投资者在前期准备工作阶段的纲领性文件，是进行其他各项投资准备工作的主要依据。对投资者而言，可行性研究有如下作用： （1）为投资者进行投资决策提供依据 （2）为投资者申请项目贷款提供依据 （3）为工程设计提供依据 此外，可行性研究报告还可以为寻求合作者、设备订货、施工准备、机构设置等提供依据。项目可行性研究报告主要是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路

10、线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术 、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据。可行性研究报告是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、析比较以及预测建成后的社会经济效益。 三、设计工作安排1.拟采用的主要设计方法或设计方案 可行性研究方法很多，如经济评价法、市场预测法、投资估算法和市场调研等。 （1）投资估算法

11、投资费用一般包括固定资金及流动资金两大部分，固定资金中又分为设计开发费、设备费、场地费、安装费及项目管理费。其主要方法：指数估算法，即“0.6次方法则”、因子估算法和单位能力投资估算法。 （2）市场调研市场调研，其调查对象，除了消费者，还包括所有一切市场上的营销活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题的资料，并予以分析研究的方法。 对于房地产市场，除了进行公开个案市场的调查、研究之外，还包括公司营销手段的具体执行情况，目标市场状况，消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析，以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何。 收集并充分研究所收集到的资料，就能够知道

12、公司营销计划的执行情况，以及公司的经营业绩。这样，就能够随时纠正营销过程中的偏差，保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。 （3) 经济评价法房地产开发项目经济评价，是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。为了引导房地产业健康发展，减少房地产开发投资的盲目性，提高房地产项目经济评价质量，根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法， (4) 市场预测法 市场预测的方法一般分为定量预测和定性预测两大类。定性预测是根据掌握的信息资料，凭借专家的个人和群体的经验和知识，运用

13、一定的方法，对市场未来的趋势、规律和状态做出质的判断和描述。定性预测较为常用的类推预测法、专家会议法、德尔菲法等。其核心都是根据专家个人的经验、智慧和能力进行判断。定量预测是根据市场历史和现在统计数据资料，选择或建立合理的数据模型，分析研究其发展变化的规律并对未来做出预测，包括因果预测、延伸预测和其他预测方法。2.设计工作进度计划 第1周至第2周：收集房地产开发相关资料及数据，与导师商定论文选题，拟出 论文提纲，简单阅读中文和外文参考文献；完成外文文献翻译 及开题报告初稿； 第3周：提交开题报告，论文开题答辩毕业设计题目汇总与审查；修改开题报告， 文献阅读选取； 第4周：根据搜集的相关资料，选

14、取适当的指标，对国家、地方、区域三级市场 进行市场景况分析，包括：经济基本面信息、房地产市场发展景况、相 关政策法规。 第5周：设计调研问卷，并实施。 第6周至7周：根据上阶段的市场分析，以及项目用地的实际状况和相关城市规 划要求，进行项目的市场定位分析、SWOT分析、建设条件分析、 项目规划方案设计，建设方案分析，以及开发进度安排完成CAD 制图（项目规划设计平面图、标准层结构图）和开发进度横道图。 第8周至9周：根据工程进度，拟定营销方案，包括：销售面积实现计划和销售 收入实现计划和市场推广策略； 第10周至11周：进行项目的投资估算和基础数据的测算，安排项目建设资金的 筹措和使用计划，编

15、制有关的财务报表，选取适当的财务评价 进行经济评价，不确定性分析和风险分析。 第12周至13周：完成论文初稿，并交导师审阅修改论文，准备答辩； 第14周：系级，院级，校级论文答辩四、 需要阅读的参考文献1 国家、地方有关部门针对房地产开发项目的相关法规及政策细则2 大连市统计局编。大连市统计年报3 张阎.大连房地产市场走势分析J，中国房地产信息，1999（12）4 吴璟，张红，刘洪玉，北京市新建商品住宅市场回顾与预测：2005-2006，建筑经济，2006，（6）5 房地产开发，刘洪玉，北京：首都经贸大学出版社，20066 房地产基本制度与政策，中国房地产估价师学会编，中国建筑工业出版社， 2

16、0057 工程经济学，黄有亮，徐向阳等，南京：东南大学出版社，2006（案例）8 房地产基本制度与政策，中国房地产估价师学会编，中国建筑工业出版社，20059 工程项目管理，梁世连主编，中国建材工业出版社，2004；10 投资项目可行性研究指南，中国国际工程咨询公司编，中国电力出版社，200211 房地产开发项目经济评价方法，中华人民共和国建设部编，中国计划出版社，200012 城市住宅区规划原理，周俭编著，同济大学出版社，2000 13 房地产估价理论与方法，中国房地产估价师学会编，中国建筑工业出版社，200514 城市住宅区总体规划，周俭编辑，同济大学出版社，200015 大连市城市总体规

17、划，审 核 意 见指导教师评阅意见（对选题情况、研究内容、工作安排、文献综述等方面进行评阅）签字： 年 月 日教研室主任意见签字： 年 月 日学院教学指导委员会意见签字： 年 月 日公章：附：文献综述1.前言 所选的课题是机场新区域AS-9号地块住宅项目开发可行性研究，金典公馆由阿尔滨建设集团有限公司投资，位于大连市周水子国际机场南侧地区，占地面积270亩，总建筑面积30万平方米，总投资近一千万。选择该课题的意义在于：对房地产开发项目开发商而言，房地产投资具有前期资金投入量大、回收周期长，经营风险高等特点。项目决策一旦失误，浪费大量的人力、物力、财力，加重企业债务负担，会给开发商带来致命性的打

18、击。首先，可以作为确定房地产开发项目开发建设的必要依据。房地产开发项目投资者根据可行性研究的结果，决定是否投资开发该项目。规范的可行性研究能够“刹住”盲目投资。其次，可以作为向金融机构融资的依据，向当地政府和其所属城市规划部门、土地管理部门、建设管理部门等申请立项和建设执照的依据，也是环保部门审查项目对环境影响的依据。再者，作为开展房地产开发项目设备和原材料订货、施工准备等房地产开发项目建设前期工作的基础，为后续建设工作顺利进行铺垫；对金融机构而言，要在审查项目的可行性研究得出结论的基础上，判断如果借出资金，在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险有多少，从而决定是否贷款以及确定贷款的利率；对国家

19、政府部门而言，如果房地产开发项目投资失败，会导致对银行的还款滞后，甚至影响城市的开发进程。因此房地产开发项目可行性研究可以作为政府各级管理计划部门编制固定资产投资计划和编制各个阶段规划设计的依据。 2、研究思路 所选课题的研究思路是先对金典公馆项目情况进行概述，其中包括项目概 况（项 目名称、地块情况、建设单位等）、可行性研究的目的、依据、主要步骤。然后进行调查和预测，通过对投资环境、房地产市场状况、目标客户的确定及目标客户的需求分析来确定项目可行性。然后对方案进行投资和收入估算，再确定资金筹措计划，然后进行经济评价，选出最优方案。最后还要进行不确定性分析，包括敏感性和临界点分析，最终得出结论

20、，并给出建议。 3、可行性研究概述 可行性研究，是指在调查的基础上，通过市场分析、技术分析、财务分析和国民经济分析，对各种投资项目的技术可行性与经济合理性进行的综合评价。可行性研究的基本任务，是对新建或改建项目的主要问题，从技术经济角度进行全面的分析研究，并对其投产后的经济效果进行预测，在既定的范围内进行方案论证的选择，以便最合理地利用资源，达到预定的社会效益和经济效益。可行性研究必须从系统总体出发，对技术、经济、财务、商业以至环境保护、法律等多个方面进行分析和论证，以确定建设项目是否可行，为正确进行投资决策提供科学依据。项目的可行性研究是对多因素、多目标系统进行的不断的分析研究、评价和决策的

21、过程。 我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。 4、可行性研究的作用可行性研究是开发主体、政府和银行机构评审房地产建设项目投资的基础和依据可行性研究是房地产建设项目立项前期的一项首要工作。首先，可行性研究是开发商投资决策的重要依据。可行性研究基于全面深入的市场调查和分析，以大量数据论证了房

22、地产建设项目在市场中的需求空间、技术操作的先进性、规划设计的科学性、财务分析的盈利性，以及社会效益的贡献性。公司根据房地产建设项目可行性研究的评价结果，结合公司自身的优劣势和市场预测，最终作出房地产建设项目是否投资的决策。其次，可行性研究是开发商向政府机构审批立项的基础资料，是申请银行贷款、发行企业债券或信托基金的基础依据。政府建设部门、规划部门、计划部门和土地管理部门等机构通过评审房地产项目可行性研究报告，在兼顾经济效益和社会效益的基础上，批准建设执照。银行和信托公司通过审查房地产建设项目可行性研究报告，评估其偿债能力和风险收益水平，作出是否贷款和发行信托基金的决定。最后，可行性研究报告是工

23、程建设和房地产建设项目考核的基础依据。可行性研究囊括了房地产建设项目工程建设的各项技术细节和相应的成本估算，而且房地产建设项目竣工后的决算和考核，都以可行性研究报告中制定的成本预算、技术标准和经济指标作为考核依据。 5、房地产项目可行性研究存在的问题 可行性研究近年来在我国各类建设项目中得到了较为广泛的应用，对有效控制投资、保证科学决策起到了很好的作用，但仍有一些问题应引起高度的重视。例如，有的项目工期一拖再拖，投资一增再增，仍然难以建成；有的项目虽然建成，但不能达标达产，达不到预期的经济效益和社会效益。造成这种情况的原因很多，其中在可行性研究阶段工作粗糙，没有科学、客观、公正地提供依据充足、

24、内容完整、实事求是的可行性研究报告是重要因素之一。面对这一严酷的事实，我们有必要指出可行性研究中存在的问题并研究其改进对策，以便更好地为投资决策服务。 （1）调查研究不全面、深度不够、论据不足。在房地产开发项目可行性研究报告论文中，某些勘察设计单位贪图省事，不作全面调研，对建设项目的地理位置、气候、地理水文、名胜古迹、文化背景等平铺直叙，轻描淡写。技术性论述不到位，主次不分，让人看后看不出该文的意义所在。 （2）立场不公正。为了满足领导或业主的需求，对推荐方案只讲优点，缺点讲得少，搞陪衬方案，立场不公正。只是作表面文章，缺乏主要工程数量、估算投资、征地拆迁数量等对比表。有的设计单位怕担风险，盲

25、目依照业主的要求，不按数据说话，不算经济帐，起不到对比相关方案的目的。 （3）经济评价不客观。经济、财务评价是房地产开发项目可行性研究报告的核心，是决策阶段项目排序和取舍的主要依据。正因为如此，一些搞经济评价的人员，为了达到房地产开发项目投资效益最大化，对经济净现值、内部收益率和投资回收期等数据人为地进行调整，有的甚至修改基础数据，不尽合理。对研究的结论含糊其辞。 （4）房地产开发项目可行性研究数量不准确、投资估算偏差大造成房地产开发项目可行性研究数量不准确、投资估算偏差大的原因主要是有些设计单位勘测不认真，个别技术人员责任心不强，技术不过关，导致得到的工程数量不准确，使得房地产开发项目可行性

26、研究得到的结果出现很大的偏差。 6、总结对策 针对目前项目可行性研究存在问题，我们应该用以下对策解决。（1）可行性研究工作的理论指导三结合。项目的可行性研究工作是需要长期的耐心细致的市场调研和技术分析工作，作好这项工作要求实际操作者在工作中可以微观经济效益分析与宏观经济效益分析相结合；定量分析与定性分析相结合；动态分析与静态分析相结合。（2）建立科学的指标评价体系。房地产开发项目指标评价体系是房地产开发项目可行性分析的重要组成部分，其中包括规划评价、市场定位评价、设计方案评价、经济评价等。（3）规范房地产可行性研究市场，培育专业房地产可行性研究市场，推进房地产咨询业进一步健康发展。 （4）完善

27、房地产开发项目可行性研究审批备案制度和引进社会监督机制。首先，国家要加强房地产开发项目可行性研究方面的法律法规建设，制定相关的政策。其次，建立房地产项目开发的社会监督机制。对房地产项目建设情况和销售情况进行定期的追踪调查，暴光”烂尾楼”的开发单位、已经被吊销营业资格的可行性研究机构和已经被吊销资格证书的房地产开发项目可行性研究人员的名单，让社会舆论充分发挥对房地产开发项目相关单位和相关个人的社会监督作用。 参考文献：16 国家、地方有关部门针对房地产开发项目的相关法规及政策细则17 大连市统计局编。大连市统计年报18 张阎.大连房地产市场走势分析J，中国房地产信息，1999（12）19 吴璟，

28、张红，刘洪玉，北京市新建商品住宅市场回顾与预测：2005-2006，建筑经济，2006，（6）20 房地产开发，刘洪玉，北京：首都经贸大学出版社，200621 房地产基本制度与政策，中国房地产估价师学会编，中国建筑工业出版社， 200522 工程经济学，黄有亮，徐向阳等，南京：东南大学出版社，2006（案例）23 房地产基本制度与政策，中国房地产估价师学会编，中国建筑工业出版社，200524 工程项目管理，梁世连主编，中国建材工业出版社，2004；25 投资项目可行性研究指南，中国国际工程咨询公司编，中国电力出版社，200226 房地产开发项目经济评价方法，中华人民共和国建设部编，中国计划出版社，200027 城市住宅区规划原理，周俭编著，同济大学出版社，2000 28 房地产估价理论与方法，中国房地产估价师学会编，中国建筑工业出版社，200529 城市住宅区总体规划，周俭编辑，同济大学出版社，200030 大连市城市总体规划，16 周全.房地产开发项目可行性研究.水利与建筑工程学报，201017 李福生.投资项目可行性方案研究论证的新构想，价值工程，2010 1. 保留原文档的格式2. 从可研整体发展情况出发的文献综述，不局限于所选的地块3. 1、2可以不要，或修改融合到相应的部分4. 缺少如何做可研的内容，这部分是主题，可研包括的内容，所采用的主要方法