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1、房地产开发项目可行性研究报告一、总论1项目建设背景2项目概况（1）项目名称：（2）建设地点：（3）建设单位：（4）企业性质：（5）经营范围：（6）公司类别：（7）资质等级：（8）企业概况：（9）工程概况：（10）资金来源：3可行性报告编制依据4可行性报告研究范围5研究结论及建议6主要经济技术指标项目主要经济技术指标见表1。表1 项目主要经济技术指标序号项目名称单位指标1总占地面积平方米2总建筑面积平方米3建筑容积率4小区绿化率%5户均面积 多层住宅平方米/户 联排低层住宅平方米/户6地下停车库车位平方米/车位7综合售价 多层住宅元/平方米 联排低层住宅元/平方米8地下停车库元/位9建设投资万元
2、10每平方米建设投资元11投资利润率%12全部投资财务内部收益率（税前）%13全部投资财务净现值（税前）万元14全部投资投资回收期（税前）年二、住宅市场分析与营销战略1当前住宅市场现状2商品房市场现状与市场需求3商品房的市场需求及发展4当前住宅市场面临的矛盾和问题5营销战略三、项目选址及建设条件1项目选址2建设条件2.1 位置优越2.2 交通方便2.3 建设场区“五通”条件具备供水：供电：煤气：通讯：场地：2.4 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全2.5 土地征用情况四、建设规模及功能标准1建筑面积和内容2功能设施标准2.1 建筑使用功能2.2 设施标准（1）住宅装饰及设施标准（2）小区配套设
3、施2.3 住宅户型规划3工程项目一览表依据初步规划方案，主要工程项目见表2。表2 主要工程量一览表序号项目名称说明1土建工程建筑面积 m21.11.21.3多层住宅联排低层高档住宅地下停车库建筑面积 m2建筑面积 m2建筑面积 m22给排水工程3普通消防工程4变配电工程（强电）5照明工程6通讯工程7火灾报警及安全监视8通风工程9闭路电视10室外工程五、建设方案1. 建设场地环境1.1 地形1.2 场地自然条件（1）地貌：（2）水文地质：（3）地震烈度：（4）地基土工程地质评价：2总体规划布局2.1 片区规划2.2 小区整体规划设计原则2.3 总平面布局2.4 交通组织2.5 规划指标根据项目初
4、步方案及建设规模，规划指标见表3。表3 项目建筑技术经济指标序号待添加的隐藏文字内容1项目指标1总用地面积平方米2总建筑面积平方米3地下建筑面积（地下停车场）平方米4地上建筑面积平方米 其中：多层住宅平方米 联排低层高档住宅平方米5建筑层数 地上层 地下层6建筑总高米7建筑层高 地上米 地下米8建筑容积率9绿地率%以上10停车 地上不停车 地下辆3建筑方案设计3.1 建筑方案总体构想3.2 平面设计（1）住宅。住宅经济技术指标见表4。表4 项目住宅经济技术指标序号指标名称单位指标1套内使用面积平方米2住宅标准层总使用面积平方米3住宅标准层总建筑面积平方米4住宅标准层使用系数%5套内建筑面积 5
5、.1多层住宅 A型平方米/套 5.2多层住宅 B型平方米/套 5.3联排低层高档住宅 C型平方米/套6户内平均居住人数人/户7居住户数户8居住人数人（2）公用建筑3.3 立面设计4机构设计4.1 基础造型及处理4.2 上部结构5公用设施方案5.1 供水排水5.2 供电（1）供配电系统。（2）照明及电力设备。5.3 供气5.4 中央空调5.5 弱电设计6消防7环境保护六、项目实施进度安排本项目计划在 年 个月（共 个月）左右的时间内建成。建设进度计划如下： 年 月 日：项目建议书批复。 年 月 日 年 月 日：编制可行性研究报告并报批。 年 月 日 年 月 日：建筑方案设计。 年 月 日 年 月
6、 日：综合管网设计。 年 月 日 年 月 日：施工图设计。 年 月 日 年 月 日：报建、领取建设规划许可证。 年 月 日 年 月 日：工程开工。 年 月 日 年 月 日：开始预售。 年 月 日 年 月 日：工程竣工验收。 年 月 日 年 月 日：正式入住。七、投资估算与资金筹措1投资估算估算总投资造价见表5和附表1。表5 项目投资估算单位：万元序号项目开发产品成本分期计划进度12341土地费用2前期工程费3基础设施建设费4建筑安装工程费5公共配套设施建设费6开发间接费7管理费用8销售费用9开发期税费10其他费用11不可预见费用合计2资金筹措详见附表2。八、经济效益分析1住宅销售价格2销售进度
7、及付款计划本项目计划在 年内完成销售，各年销售计划见表6。表6 各类建筑销售计划表（%）项目合计123多层住宅联排低层高档住宅地下停车场3税费率本报告采用的各种税费率见表7。表7 税费率表（%）税费项目税费率税费项目税费率营业税土地增值税城市维护建设费公益金教育费附加费法定盈余公积金企业所得税任意盈余公积金房产税（按租金）不可预见费4盈利能力分析项目盈利能力详见附表3附表7。5清偿能力分析6资金平衡分析和资产负债分析7敏感性分析将开发产品投资、售房价格、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。详见表8敏感性分
8、析表。表8 敏感性分析表序号项目变动幅度（%）全部投资（所得税前）内部收益率（%）净现值（万元）投资回收期（年）0基本方案1开发产品投资2售房价格3预售款回笼进度4租房价格8临界点分析详见表9。表9 临界点分析表敏感因素基本值临界点全投资税前内部收益率期望值开发产品投资（万元）最高值售房价格（元/平方米）最低值土地费用（万元）最高值售房面积（平方米）最低值9主要经济指标项目的主要经济指标见表10。表10 主要经济指标表序号名称单位数据备注I建设规模1房地产开发产品总建筑面积平方米1.1商品房销售平方米其中：多层住宅平方米联排低层高档住宅平方米地下停车场平方米1.2出租房平方米地下停车场平方米I
9、I经济数据1总投资万元2资金筹措万元其中：资本金万元使用预售房款万元3经营收入万元年平均4经营税金及附加万元年平均5总成本费用万元年平均6利润总额万元年平均7所得税万元年平均8税后利润万元年平均9土地增值税万元年平均III财务评价指标1商品房投资利润率%2商品房投资利税率%3商品房资本金净利润率%4全部投资内部收益率（所得税前）%5全部投资投资回收期（所得税前）年6全部投资内部收益率（所得税后）%7全部投资投资回收期（所得税后）年8资本金内部收益率%九、风险分析及对策1市场风险分析2经营管理风险分析3金融财务风险分析附表1 项目总投资估算表单位：万元序号项目总投资估算说明1开发建设1.1土地费
10、用1.2前期工程费1.3基础设施建设费1.4建筑安装工程费1.5公共配套设施建设费1.6开发间接费1.7管理费用1.8销售费用1.9开发期税费1.10其他费用1.11不可预见费1.12财务费用2经营资金3项目总投资3.1开发产品成本3.2固定资产投资3.3经营资金附表2 投资使用计划与资金筹措表 单位：万元序号项目合计1234561总投资1.1自营资产投资1.2自营资产投资借款建设期利息1.3自营资产投资方向调节税1.4经营资金1.5开发产品投资其中：不含财务费用财务费用2资金筹措2.1资本金2.2预售收入2.3预租收入2.4其他收入2.5借款2.5.1固定资产投资长期借款 自营资产投资人民币
11、借款自营资产投资外币借款房地产投资人民币借款2.5.2自营资产投资建设期利息借款2.5.3经营资金人民币借款附表3 售房收入与经营税金及附加估算表单位：万元序号项目合计1234561售房收入1.1可销售面积（平方米）1.2平均售价（元平方米）1.3销售比例（）2经营税金及附加2.1营业税2.2城市维护建设费2.3教育费附加3土地增值税商品房销售净收入附表4 租房收入与经营税金及附加估算表单位：万元序号项目合计1234561租房收入1.1可出租面积（车位）1.2单位租金（元车位）1.3出租率（）2经营税金及附加2.1营业税2.2城市维护建设费2.3教育费附加3租金净收入净转售收入附表5损益表单位
12、：万元序号项目合计1234561经营收入1.1商品房销售收入1.2房地产租金收入1.3自营收入2经营成本2.1商品房经营成本2.2出租房经营成本（摊销）3出租房经营费用4自营部分经营费用5自营部分折旧、摊销6自营部分财务费用7经营税金及附加8土地增值税9利润总额10弥补以前年度亏损11应纳税所得额12所得税13税后利润公益金法定盈余公积金任意盈余公积金14加：年初未分配利润15可供投资者分配的利润16应付利润方方方17年末未分配利润附表6财务现金流量表单位：万元序号项目合计1234561现金流入1.1售房收入1.2租房收入1.3自营收入1.4其他收入1.5回收固定资产余值1.6回收经营资金1.
13、7净转售收入2现金流出2.1固定资产投资（含方向税）2.2开发产品投资2.3经营资金2.4自营部分经营费用2.5出租房经营费用2.6经营税金及附加2.7土地增值税2.8所得税3净现金流量累计净现金流量4所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量计算指标 所得税前 所得税后内部收益率（）财务净现值（）投资回收期（年）基准收益率（Ic ）附表7财务现金流量表单位：万元序号项目合计1234561现金流入1.1售房收入1.2租房收入1.3自营收入1.4其他收入1.5回收固定资产余值1.6回收经营资金1.7净转售收入2现金流出2.1资本金2.2预售（租）收入用于开发产品投资2.3自营部分经营费用2.4出租
14、房经营费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税2.8长期借款本金偿还2.9流动资金借款偿还2.10短期借款本金偿还2.11借款利息支付3净现金流量4累计净现金流量计算指标内部收益率（）财务净现值（）基准收益率（Ic ）附表8资金来源与运用表单位：万元序号项目合计1234561资金来源1.1商品房销售收入1.2房地产租金收入1.3自营收入1.4自营资产长期借款1.5自营资产经营资金借款1.6房地产投资借款1.7短期借款1.8资本金1.9其他1.10回收固定资产余值1.11回收经营资金1.12净转售收入2资金运用2.1自营固定资产投资（含方向税）2.2自营固定资产建设期利息2.3房地产
15、投资（含利息）2.4经营资金2.5自营部分经营费用2.6自营部分财务费用2.7出租房经营费用2.8经营税金及附加2.9土地增值税2.10所得税2.11应付利润2.12自营资产长期借款本金偿还2.13自营资产经营资金借款偿还2.14房地产长期借款本金偿还2.15偿还其他应付款2.16短期借款本金偿还3盈余资金4累计盈余资金附表9资产负债表单位：万元序号项目1234561资产1.1流动资产总额1.2应收帐款1.3存货1.4现金1.5累计盈余资金1.6在建工程1.7固定资产净值2无形及递延资产净值2.1负债及所有者权益2.2流动负债总额应付帐款短期借款借款经营资金借款固定资产投资借款开发产品投资借款2.3负债小计2.4所有者权益资本金2.5资本公积金2.6累计盈余公积金2.7累计未分配利润比率指标资产负债率（%）流动比率（%）速动比率（%）
