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1、目 录第一章 总 论- 2 -第二章 项目建设的必要性- 9 -第三章 市场分析- 10 -第四章 建设地点及自然条件- 13 -第五章 主要技术方案- 15 -第六章 环境保护、绿化和节能- 21 -第七章 项目的组织管理、实施计划- 24 -第八章 项目招投标- 28 -第九章 投资估算与资金筹措- 35 -第十章 项目经济评价- 38 -长宁上府家居广场可行性研究报告第一章 总 论一、项目名称：长宁上府家居广场二、项目建设地：宜宾市长宁县城三、项目建设单位：四、项目建设单位概况：五、项目建设概况随着宜宾市长宁县城市建设的发展，长宁县迅速崛起了许多商住小区，全县房地产业和旅游业发展势头强劲
2、。本次研究项目位于碧玉溪两侧，北边是地税局和商住楼，南边烈士陵园和商住楼，西边为竹海广场，东边为交警大队。碧玉溪从本项目地块流过。周边配套设施完整，交通方便；地段环境优越，超市、医院、学校等生活配套完善，娱乐、休闲十分便利；本项目分三个地块，其中地块一为旧城区改造工程，用地面积为11899.29 M2。地块二和地块三为广场建设，总用地面积9588 M2。其中地块一拆迁120户，拆迁面积19550m2左右。换新房按县规定1：1.1比例计算或按3400元/ M2 补偿，置换面积合计21505m2左右。六、文化广场建设的经济与社会价值6.1、文化广场建设必要性 由于本项目中地块二和地块三紧临竹海广场
3、，附近无休闲、娱乐、文化广场、健身运动场所等，本项目地块二和地块三将打造一个长宁县地标性的文化广场，作为城市文化名片的象征，汇聚长宁特色，把本地的历史文化、信仰、文化特色等全部展现出来，建成后将是长宁旅游新的一景，会让游客和周围群众更深的了解长宁，会吸引更多各地游客，同时也是附近群众文化活动的场所，群众健身的场所。6.2、文化广场带来的社会效益和本项目环境效益 1文化广场建成后，到长宁旅游的游客，来竹海广场游玩的游客或本地群众也会被吸引到本项目文化广场参观、游览、运动、健身等。填补了长宁县一直以来无“旅游、商业、文化、居家”为一体的综合经济项目空白。同时也为本地商业区增加了人流量，促进该地区的
4、经济消费，推动长宁经济发展。2预计将增加该地区50%的人流量，30%的经济消费。与之同时也增加了长宁整体的经济发展，税务等财政收入。3本三个地块为打造长宁“旅游、商业、文化、居家”为一体的综合标志性项目，建成后不仅起到了该地区的经济推动，城市环境美观作用，同时也完全降低本家居广场的容积率，增加了绿地率，提高了旅游、商业、居住环境的舒适性。4文化广场的建设，为长宁城市环境美观增加了更新色彩，改善了原来凌乱的环境，让长宁的旅游经济等上一个更新的台阶。项目总规划用地面积21249.93M2，其中地上建筑物：住宅建筑面积44325 M2，商业建筑面积13931.77 M2，会所面积1182 M2。地下
5、建筑物：地下车库建筑面积14871.77 M2；地下商业建筑面积4474.45 M2，机动车停车位555个，非机动车停车位861个，全名健身场所396.26 M2，容积率2.8，绿地率30%，是一个大气、时尚、新颖的高档商业广场小区。该地段房产开发前景好、升值潜力大。本项目的开发建设将完善该地段城市整体功能，改变周边环境，提升该地段城市品位。七、编制依据1、主要依据：（1）城市房地产管理法（2）建筑法 （3）国务院城市房屋拆迁管理条例 （4）国家计委建设项目可行性研究管理办法（5）国家计委建设项目经济评价方法与参数（6）四川省房屋拆迁管理条例（7）国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参
6、数（第二版）（8）相关各专业的国家设计规范（9）建设单位提供的其它相关资料2、研究范围：本报告主要依据国家有关政策、法规、规范、规程对项目建设的合法性、必要性、市场分析、建设条件、建设规模、建设方案、环境保护、投资估算、经济效益评价等方面进行研究。八、重要经济技术指标序号名 称单位数量比例%备注1规划总用地面积m2 21249.93100.00-1.1规划建设净用地面积m211899.29-1.2绿地代征地面积m29350.642规划总建筑面积m279084.99-2.1地上计入容积率的建筑面积m259438.77-2.1.1住宅建筑面积m244325.00-2.1.2商业建筑面积m21393
7、1.77-2.2地下建筑面积m219646.22-2.2.1地下车库建筑面积m214871.77-2.2.2地下商业建筑面积m24774.450.26（地下商业比重）3容积率52.8（住宅容积率）4基地面积m24844.525建筑密度40.7%6总绿地面积m23569.797绿地率30%8机动车位个555-8.1地下停车个496-8.2地面停车个599非机动车位个86110全民健身场所m2396.26九、结论与建议1、结论（1）本项目符合国家产业政策，符合国家宏观经济政策。本项目的建设可促进区域经济及城市建设的发展，改善市民居住条件，改善城市美观，增加旅游景点。（2）本项目的建设，符合长宁县总
8、体规划，较好地贯彻了政府加快中心城区改造与基础设施建设的决定；有利于完善周边的配套设施建设，促进长宁县旅游资源的开发。（3）本项目建设用地处于宜宾市长宁县城，位于四川盆地南缘，宜宾市腹心地带，历史上因“地处蜀南最远，蜀每有事而独晏然自保，民族和睦相处，长久安宁”而得县名，至今已有1300多年历史。长宁县蜀南竹海是国家AAAAA级旅游风景区，商业服务设施及各项市政设施如水、电、路、通信等基础设施均较完备，地理优势明显，是一幅优质福地，是商务办公、居住的理想之地，开发前景良好。（4）项目总投资为32467.05万元，其中：工程费用19548.14万元，其它费用12918.91万元（其中建设期贷款利
9、息615万元），预备费230万元，项目周转用流动资金500万元；建设资金总额32467.05万元，其中：项目资本金13000万元，申请商业银行贷款10000万元，预售收入投入9467.05万元。（5）从项目建设的经济效益评价来看，项目经营收入35357.07万元，税前利润2890.2万元，税后利润2167.65万元；（6）该项目建设对增加就业机会，改善投资环境，提升长宁县的城市形象，带动长宁县经济发展也有一定的现实意义。从以上分析可以看出，该项目启动的各项基础条件已具备，项目的各项优势明显，具有投资稳定，风险小的特点，既符合国家的有关方针、政策，又能产生客观的经济效益和良好的机会效益。因此该项
10、目可行。2、建议（1）该项目的社会和经济效益良好，建议上级主管部门和银行给予支持，促使该项目早日上马，早见成效。（2）建议认真做好工程的招标、施工图设计和施工工作，加强工程质量监控，保证工程质量和施工进度。（3）在建设中要充分注意公用设施、环境设施、生活环境建设。（4）精心编制工程实施计划，在确保工程质量和进度的同时，要严格控制建设投资，加强营销运作，以尽快回收资金和减少资金投资；同时狠抓项目建设质量，争取获得最佳的经济和社会效益。第二章 项目建设的必要性一、项目的建设，符合长宁县城市发展总体规划，是长宁县城市建设和发展的需要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。该项目的
11、建设对实现城市发展战略、推进城市提质扩容是有帮助的。二、项目的建设，有利于完善碧玉溪周边的配套设施建设，有利于加强城市总体功能，促进土地升值，繁荣市场经济，进一步促进该区域城市次中心地位的提升。同时，该项目的建设，有助于增加财政收入，筹集城市建设资金，保障城市建设的持续发展。三、项目的建设，符合国家关于加快实现城市住房商品化和社会化的政策，有利于促进长宁县住房货币化分配进程，满足人们日益增长的住宅消费需求，改善旧城区人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。同时，该项目的建设，可以带动众多第三产业的发展，增加内需，刺激消费，促进长宁县经济的发展。同时，项目的建设有利于增加社会就业岗位，缓解社会
12、就业矛盾，维护社会安定。第三章 市场分析一、全国房地产市场现状及发展趋势自2003年开始升温以来，中国房地产市场持续增长了将近四年，到2007年达到了顶峰，虽然这种势头在2008年出现减缓，全国楼市走向低迷，但GDP仍保持了9.8%的增长。在政府保增长的决心下， 2009年GDP继续保持8%以上的较快增长，房地产市场的发展仍有巨大的潜力。这源于相互影响的三方面事实：第一，中国是一个经济转型国家。对于一个发展中国家来说，城镇化是一个不可避免的问题。自1978年推行市场化改革以来，中国的城镇化就开始持续进行，1996年以后步伐明显加快。持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。不仅如此，中国到
13、目前为止已经历了长达30年的经济持续高速增长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求，为房地产市场的发展提供了强劲动力。第二，中国是一个体制转型国家。中国正从严格传统的计划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，住房改革也是伴随着其中的诸多改革措施之一。以往城镇居民主要依靠单位分房，而现在则已基本由市场解决。住房推向市场，促成了一个巨大的房地产市场的产生和发展。除了这两个方面以外，中国还是一个人口大国，十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。 以上三个方面，分别从不同层面反应了中国的现状和特色。它们共同揭示了中国房地产市场发展不可估量的潜力。只要这些因素
14、没有改变，房地产市场发展的趋势就不会改变。而在相当长一段时期内，这些因素很难改变。因此，我们对房地产前景保持乐观。二、近几年来长宁县房地产状况及发展趋势近几年来，房地产作为长宁县新的经济增长点和城市居民新的消费热点，对于扩大内需（包括投资与消费需求）拉动经济增长，加快城区扩容提质步伐，改善居民住房条件和提高人民生活质量等方面作出了积极的贡献。近几年来，随着福利房全面停止上市和中心城区建设步伐的加快，长宁房地产开发投资增幅进一步加快，房地产市场日趋成熟。目前，长宁县房地产价格总体来说比较合理。三、销售前景预测分析1、项目价格分析位于长宁县本项目北边的商住楼，其二手房销售价高达3600元/平方米左
15、右；位于长宁县本项目南边的商住楼，其销售均价在3700元/平方米左右；在几公里内的龙湾半岛，其均价在3600元/平方米左右；恒远瑞景湾楼盘，其销售均价在3500元/平方米左右。与上述项目比较，本项目在产品设计、景观资源、区域位置等方面拥有相对优势。根据项目的定位，以及长宁县总体房价水平，预计本项目2015年至2016年住宅销售平均价为3800元/平方米，地下车库平均销售价为40000元/个，商业铺面8192.57元/平方米。根据长宁县目前商品房的销售价格及未来趋势，结合本项目的特点，本报告认为该价格在长宁县具有较强的竞争力。2、销售前景分析本项目定位明确，位置优越，资源丰富，交通便利，设计独特
16、，较其它房地产开发项目比具有十分明显的价格优势。可以预见，本项目具有良好的销售前景。第四章 建设地点及自然条件一、区域位置长宁县地处四川盆地南缘，位于东经104.44-105.03，北纬28.15-28.47之间，东临江安，南界兴文、西长宁县与高县、珙县交邻，并紧靠宜珙铁路，北与南溪县、宜宾市相连。南北长约60公里，东西宽30公里，地势南高北低，海拔245.9米-1408.5米。育江河南北纵贯全县。县城长宁镇，距宜宾市政府所在地57千米。全县幅员面积975.2平方千米，辖9乡11镇，266个村，25个居民委员会，2066个村民小组。总人口42.14万人。本项目位于碧玉溪两侧，北边是地税局和商住
17、楼，南边烈士陵园和商住楼，西边为竹海广场，东边为交警大队。二、自然条件长宁县属中亚热带季风气候，四季分明，气候温和。雨量充沛，无霜期长350天，主要自然条件如下：1、温度：年平均气温：18年平均最高气温：27.8年平均最低气温：6.52、湿度：年平均相对湿度：79%3、风年平均风速：1.34m/s4、降水年平均降水量：1545mm最大月降水量：1891.9mm最小月降水量：23.2mm最大积雪厚度：15cm5、地震情况根据中国地震动参数区划图（GB18306-2001），该区域地震动峰值加速度g=0.05，对照地震基本烈度为度。三、市政基础设施本项目用地处于竹海广场旁，周边是成熟的生活区，现有
18、配套十分完善，地理优势明显，具有优越的景观区位交通条件，是建设商业居住理想之地，开发前景良好。四、建设条件用地分三个地块，总用地面积21249.93平方米，其中地块一11899.29平方米，地块二5823.80平方米，地块三3526.84平方米，符合项目建设要求。第五章 主要技术方案一、设计原则1、符合“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的原则，符合城市规划要求，满足消防、交通、安全疏散、环境保护等要求。2、尊重场地环境特征，合理利用地形地貌，塑造具有识别性与归属感的居住小区。3、“以人为本”，充分考虑居民的行为模式与心理需求，合理组织交通和空间布局，尽能提升居住空间的环境品质
19、。4、消防、环保必须做到“三个同时”。二、规划设计依据1、宜宾市规划管理技术规定2、民用建筑设计通则GB50352-2005;3、城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2010;4、地下工程防水技术规范GB50108-2001;5、房屋建筑制图统一标准GB/T50001-2010; 6、屋面工程技术规范GB50345-2004;7、汽车库建筑设计规范JGJ100-98;8、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97;9、宜宾市规划管理技术规定10、商店建筑设计规范JGJ48-88;11、建筑设计防火规范GB50016-2006;12、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95
20、;13、国家相关法律法规及工程规范标准。三、总体规划及总平面布置1、以“观念新颖、整体协调、定位恰当、切合市场”为指导思想，解决“建筑、人、建筑”三要素的密切关系，使建筑融入到环境中，提高居住质量。根据位置不同，采用不同的组合方式，丰富了小区的整体形态。2、从城市设计的高度出发，力图在周边繁杂无序的背景上，创造出一组完整、大气、时尚、新颖的商业高档小区，结构由北向南分延伸式设计，采用行列式的布局方式，形成层次鲜明，错落有致的建筑布局。采用塔楼式的布局方式，以节约更多用地，形成开阔空间。综合考虑采光、通风、消防、视觉、卫生等要求确定大于28m的建筑物间距，满足视觉、私密性、通风及绿化空间景观要求
21、，实现“大视野、大尺度、大自然”的居住环境品质。同时充分利用地形，车库采用半掩埋形式、阶梯状由北及南逐级降低，在减少投资的基础上，保证了车库的连通性、整体性，最大程度的满足了日照要求及人居住环境的要求。3、充分考虑住宅的基本功能，采用紧凑的平面布局、良好的通风采光布局，通过设置较大的入户花园、空中庭院及大阳台，提升居住品质。单元式住宅每套面积范围控制在70120m2之间。通过用建筑空间语言书写建筑形象，用轻巧的构件去概括零散琐碎的窗、阳台等界面，在局部细节上重点刻画比例、机理来确立小区的清新形象，在总体简洁的基础上，通过对塔楼顶部屋顶的重点处理而突出小区的个性特征。4、小区的对外交通主要是通过
22、建设路和竹都大道。并以入口广场为对景，北侧及西侧均设有次入口，通过小区北部环形道路连接，保证道路畅通及人员的疏散。小区内道路主要道路宽4米，次要道路宽3米。采用人车分流形式。从主入口广场进入小区，通过竖向交通，沿内部道路直通各栋大楼。5、小区配套布置幼儿园、卫生站、会所、综合商店、餐饮、社区服务中心、物业管理用房、配电房等公共服务设施。配套设施采用集中布置和就近利用的原则。四、结构方案1、荷载（1）基本风压：W0=0.35KN/m2，基本雪压：S0=0.35KN/m2。（2）楼面货载：住宅楼面货载标准值取2.0KN/m2，底层车库货载标准值取4.0KN/m2。2、结构选型根据用地周边已建成结构
23、选型，结构设计按6度抗震设防，多层住宅楼采用框架结构，高层住宅采用框架-剪力墙结构，抗震墙抗震等级为二级。五、供配电及电信工程1、电力负荷预测用电量取值：住宅每户按0.025KVA/m2，公共服务设施按0.1KVA/m2，地下车库按0.005KVA/m2，则小区总变配电量为：5091KVA。2、供配电十九层以上消防及应急照明用电按一级负荷，普通客梯、水泵用电按二级负荷，一般电力照明用电按三级负荷。该小区用电电源由10KV城市供电网采用高压电缆从室外埋地接入到各配电室。3、电信电话系统分二大区块，每一区块设一个电话光节点机房，由城市通信线路引入主线至小区内的电信交接间，再传送至各用户，引入线采用
24、铜芯铝绞线。有线电视由市政有线网引入，采用传输带宽860MHZ，双向HFC网络结构形式，共分二大区块，每一区块设二个有线电视光节点机房。电缆干线采用中心分配的星型结构，用户分配网采用集线器及分配放大器加集中分配的形式分配到户。用户采用一户一根电缆引到户，同时设置光纤宽带、闭路电视监控、家居智能化、家庭安防报警系统。六、给排水和消防1、给水（1）用水量预测生活用水量按300升/人日，消防用水按40 L/S计，则小区最大日总用水量为1600吨/日。（2）水源：城市供水干管。给水网管：给水网呈环状布置，室外给水管道为生活消防合用系统，主管管径为DN200，支管管径为DN40-DN100。2、排水（1
25、）排水采用雨污分流制排水。生活污水经小区污水管网收集后排至市政污水干管。雨水则经区内的雨水管网收集后排至雨水渠箱，按漫流设计。（2）雨污管道一律采用暗装，主污水干管管径为DN400,次干管为DN300,雨水管管径为DN300DN800，雨污管采用混凝土管。室内排水管采用U-PVC材料。3、消防（1）消防车道项目南面主道路为4米，次要道路为3米，并通达至各栋建筑，满足消防车通行的要求。（2）建筑结构防火设计带有地下停车库的建筑组合楼停车库部分按耐火等级一级要求设计，住宅楼均按二级耐火等级设计。（3）防火分区整个小区按地上、地下室分别设置防火分区。地下室设自动灭火系统。停车库每个防火分区面积均小于
26、4000m2，设备用房单独为一个防火分区，分区面积小于500m2。每个防火分区设有两个以上疏散口，防烟分区小于500m2。地上部分每个单元之间设置防火墙，每个单元为一个防火分区。（4）室内消防栓系统采用环状布置，环网设在地下室及室外地坪以下。每栋楼均在底层与水平环网相接。在最高处塔楼上设18m3消防水箱一座，与水平环网相接；地下室设消防栓泵二台，与地下消防环网相接，同时在室外设消防水泵接合器，与地下消防环网相接，消防栓在室内任何一位置均有二股消防水柱射到，在地下车库消防泵房设有消防水泵。地下消防池储水量396m3。第六章 环境保护、绿化和节能一、环境保护该项目由于所处地段周边环境和自身功能的需
27、要，对自身的环境质量和环境保护均有较高要求和标准。拟将噪声和振动设备尽可能放置在地下室或远离使用房间。安装电动设备均采用减振弹簧支吊架，楼板上安装电动设备隔振橡胶垫。部分重要区域的设备基础采用弹簧减振垫。1、该项目建成后，通过分析，污染的产生主要有如下几个方面：（1）固体废弃物：如生活垃圾。（2）生活污水：住宅组团内排出的生活污水。（3）大气污染：厨房的油烟、汽车尾气、空调废气。（4）噪音污染：汽车行驶和鸣笛产生的噪音，空调外机工作时产生的噪音。2、污染治理措施（1）固体废弃物：各类固体垃圾产生后，要求自觉投入设在各处的垃圾收集点内，由专人管理，定时清运至城市垃圾中转站或垃圾处理场内。（2）生
28、活污水治理：生活污水必须经污水处理装置处理初步达标后方可排入城市排水系统。（3）大气污染：要求入住用户生活燃料统一采用液化石油气、管道煤气或电，杜绝使用燃煤。厨房的油烟可以建议用专用设备过滤后通过烟道排入天空。另外，严格控制进入小区内的机动车辆，推广使用无铅的高标号汽油，大力提倡使用电动车，达到改善汽车燃料结构的目的。严禁使用质量低下的空调，提倡使用环保型空调，控制空调使用时间，以达到减小废气的排放量。（4）噪音污染控制：在规划范围内设禁鸣标志，控制车速，要求汽车使用噪音净化器，以减少由于汽车行驶鸣笛产生的噪音对居民的干扰，另外，严格控制空调使用的频率。设置空调外机隔音网，提供使用环保型静音空
29、调。二、绿化总绿地面积为：3569.79m2，绿地率为30%。三、节能为减少能源消耗，拟采取以下措施：1、节水节电 用水用电采用计量制，采用节能高灵敏度的电表和水表，并将生活用水与洗涤用水，景观用水分开。变压器用科技含量高的干式变压器，室内外路灯设自控节能开关，大力提倡使用节能型电器。2、节约暖通、采光耗能在规划和建筑单体设计中，充分考虑各幢建筑物之间的距离和朝向，充分利用自然采光、通风，从而达到节约采光、通风的能耗。3、隔热、保温在屋顶和外墙的材料运用时，尽可能采用保温、隔热性好的高科技建筑材料，加以封闭性良好的门窗等，可达到较好的节能效果。4、新技术应用在建设工程的各个环节上，大力推广使用
30、新材料、新工艺、新技术、充分运用现代科学技术，取得节能的综合效益。第七章 项目的组织管理、实施计划一、项目的组织管理分为两个阶段：建设阶段和经营管理阶段。1、建设阶段（1）组织机构对项目建设实施过程中建设单位的组成机构、人员配备作出初步分析。经与建设单位确定，其组织机构如下：建设组织机构图董 事 会财务部工程技术部开发策划部拆迁安置部行政人事部营销部采购供应部总 经 理（2）职工定员此定员系指建设单位从事本项目开发建设需配备职员。经与建设单位商定，定员的初步安排如下：职工定员表序号部门人员（人）1董事会32总经理13行政人事部54财务部35采购供应部46开发策划部47工程技术部108营销部10
31、9拆迁安置部810合 计482、经营管理阶段（1）组织机构项目建成后的物业管理，根据建设方的意见以及国家颁布的小区物业管理等有关文件精神，三年之内，拟由建设单位聘请物管资深人士组建物业管理公司进行管理，实行业主代表大会及其委员会与物业管理公司相结合的体制。三年以后，由业主代表大会决议是否需要对外公开招标聘物业管理公司进行物业管理。重大问题由业主代表大会及其委员会与物业管理公司共同决策，日常管理则由物业管理公司负责。物业管理公司各机构的运行经费来源，可根据长宁县政府出台的宜宾市住宅区物业管理办法及国家颁布的有关法律、法规，采取向在该小区各业主（含住户及经营性业主）收取一定的费用解决，费用的收取以
32、国家文件为依据。组织机构图重大决策业主代表大会委 员 会物业管理公司办公室管理部维修部经营部保安部（2）职工定员此定员系指物业管理公司从事日常工作所需各部门定员（本报告只作初步分析）。除聘请全国资深物管人士2人专职外，其余各人员均实行外聘。定员的详表如下：职工定员表序 号部门人员（人）备 注1经理办公室1专职，设经理1名2管理部5负责日常卫生、绿化、保安3财务部2由发展商专职1人，外聘1名4多种经营部1实行有偿服务，负责开拓性经营活动5维修部2简单的水、电及设备维修、维护6合 计11二、项目实施进度计划项目的建设得到了有关部门及领导的大力支持，建设单位也做了大量的前期准备工作，本报告认为，为保
33、证工程顺利进行，项目的建设实施过程中应做到有条不紊，科学管理，注重施工安全和质量，并协调好建设和周边环境保护的关系，尽量减少对周边居民生活、生产、学习的影响。经与建设单位商定，并根据项目建设的实际特点，实施进度初步安排如下：2013年11月2014年1月，完成项目前期各项审批工作；2014年1月2014年5月，完成场地平整及建筑设计、施工招标；2014年6月2016年5月，主体工程完工；2015年10月2016年11月，主体装修及室外配套工程；2016年12月，竣工验收。第八章 项目招投标一、工程项目招标投标概述招标投标是国际上通用的交易方式，是一种规范化的竞争手段。在建立和完善社会主义市场经
34、济体制过程中，全面工程方面招标投标，有利于运用竞争机制，使资金得到经济的、有效的使用，确保招标项目质量优化。1、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。改革开放以来，我国经济有了飞速发展。企业原来在生产销售过程中建立的优势已经不复存在，于是不断加大技术改造的力度，通过招投标了解和成功引进国内外先进的生产技术，开发新产品，以领先者的姿态从容面对市场新一轮竞争。2、招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有效途径。改革开放以来，企业的经营自主权逐步得到落实，但投资决策并未完全以市场为导向。由此，会产生一系列弊端：投资总量难以调控，投资结构不够合理，低水平重
35、复建设过多，投资效益低下，银行不良贷款增加，贷款资金本息不能如期收回。3、招标制度能够降低引进技术设备的价格。在招标投标过程中，投标方为了经济利益，市场份额，企业信誉等各方面考虑，都力争中标，而价格是否较低是评标的中标的重要依据之一，因此，投标方往往在投标过程中竞相压价，争取中标。4、招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。由于当今科学技术更新快，产品更新升级换代的周期缩短，因此，有时时间对企业来说就意味着效益。在这种情况下，通过规范的招标制度完成工程和设备的采购能为企业节省大量的时间和精力。5、招标制度公开、公平、公正的特性保证了企业采购过程的透明化公平性竞争与择优选定是招标投标的基本
36、属性，是招标过程的首要条件。随着我国加入WTO和经济的飞速发展，企业的采购行为将进一步规范化，招标投标制度将会越来越多来地运用于各个领域，为我国经济建设的发展作出更大的贡献。二、工程项目招标投标因素分析招投标是作为一种市场交易方式的最优选择应运而生的，一个成功的招标项目往往意味着采购业主在时间、投资及精力上的大大节省，同时也会为投标人减少销售环节中的人财物力消耗。但是，影响一个招投标项目成功与否的因素是多方面的，其中任何一个因素不配合，就有可能造成招标项目的失败。1、业主与招标机构的配合是否默契是招标项目成功的基础。首先，业主应对招投标这种采购方式有一定的了解，信任这种方式，并希望通过招投标带
37、给企业良好的效益。其次，业主与其委托的招投标机构应建立相互之间的信赖，并时常就各自的想法进行相当程度的相互沟通，从而保证在整个招标项目实施过程中，采购业主与招投标机构“步调”、“口径”一致，不致产生误导投标人的结果。第三，采购业主在其采购行为纳入招标程序后，由于招标机构自身信息渠道的广泛性、发标途径的多样性，常常会争取到众多的潜在投标人。此时，如果采购业主与招标机构配合默契，在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采取一视同仁的态度，公平地对待他们，将有助于吸引更多投标人，从而在该项目招标过程中形成良好的竞争氛围，有效降低设备的投标报价，增加设备的配置，实现采购业主利益最大化。2、招投标文
38、件技术及商务条款的编制是否合理是招投标项目成功的关键。采购业主在项目纳入招投标前有时会与部分投标人先期交流、接触，在这种背景下，其提供给招投标机构的采购设备技术要求难免会出现以某品牌设备技术规格为蓝本的情况；而有时，采购业主也可能由于对拟采购设备不完全了解，提供给招标机构的参数过于简略。3、招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。近年来，我国招标投标法及招标办法的管理规定相继颁布，国家对企业通过规范招标采购设备也给予了一定的政策扶植。然而，由于招投标的重要意义已经被社会普遍接受和认识，越来越多的机构看好这个市场的前景，纷纷进入。他们对有关招标投标的国家政策法规和管理规定不了解、不熟悉，同
39、时急于占领招标市场，往往采用无序竞争，一味满足采购业主的不合理要求，违反国家的相关招标管理规定，视经济效益为其最高的追求目标，从而给规范操作的招标机构带来巨大的冲击。4、招投标机构从业人员的敬业精神和自律精神是招标项目成功的基本保证。招标从业人员在招标项目中应树立“服务”意识，一切从业主利益出发，以高度的敬业精神要求自己，配合采购业主的时间安排加班和出差，主动办理好各种手续并勤与其联络，急业主之所急，想业主之所想。由于招标机构在招标项目中位置的特殊性，参与主持评标工作的招标机构成员往往会在评标委员会中占一席之地，这都需要招标从业人员严格自律，遵守招标投标法和国家有关招标管理的规定，尊重评标委员
40、会的决定，不做损害采购业主利益的事。5、业务素质高，专业分配合理的专家评委为招标项目的成功提供有力的技术支持。招标机构如果与一批各行各业的具有高度专业素质的专家建立了融洽的、长期的工作关系，则在招标过程的招标文件审核和开标评标中，采购业主和招标机构就有很大把握邀请到专业配置合理的专家评委，基于这些专家长期在自己研究领域的丰富经验，他们常常会给采购业主从各方面提供合理的、关键的意见和建议，完善招投标文件或对参与投标的设备给予公正的评价，招标项目由此可在发标阶段寻找到更多投标人，采购业主则可在评标阶段了解投标人更全面的情况，这在技术方面对招投标项目的成功是一个有力的保障。6、做好招投标项目的前期准
41、备和后期跟踪、回访是确保招投标项目成功的一个重要条件。一个招投标项目的运作并不是从发标到开标、定标的简单过程，从招投标从业人员角度说，它是包含了项目前期和后期两个阶段的较长周期的工作。也就是说：招投标并不仅仅局限于从编制招投标文件到开标、定标完毕这么一个过程，项目开展前，招投标从业人员就应当提早介入，收集资料、寻找潜在投标人、与采购业主保持沟通，确保招投标顺利实施。在项目定标，采购业主与中标人签定购货合同乃至到货过程中，招投标从业人员仍应及时跟踪项目进展，在货物验收合格，正式投产后，还应回访业主，了解设备使用情况。也就是说，招投标从业人员真正将业主的事情当成自己的事情一样对待，招投标这种采购方
42、式才能完全体现其优点和益处。三、招标依据根据中华人民共和国招标投标法、四川省招投标管理规定按以下要求招标：施工单项合同估算价在100万元人民币以上的；重要设备、材料等物资的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；勘察、设计、监理等服务，单项合同估算价在30万元人民币以上的；单项合同估算价低于本条第项、第项规定标准，但项目总投资额在1,000万元人民币以上的。四、招标范围序号名 称招标情况备 注不招标招标1项目勘察、设计招标2土方工程招标3桩基工程施工招标4土建工程施工招标5装修装饰工程招标6水电工程招标7小区绿化、景观塑造招标8小区道路及基础设施施工招标9重要设备、建筑材料等物资的采购招标
43、10项目监理招标五、招标方式项目招标均采用公开招标的方式。项目的勘察、设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，水电工程，绿化、景观塑造，小区道路及基础设施建设，重要设备、材料等物资的采购，项目监理宜采用委托招标的组织形式。第九章 投资估算与资金筹措一、投资估算1、投资概况项目规划总用地为21249.93M2，规划总建筑面积为79084.99m2，经测算，项目总投资为32467.05万元，其中：工程费用19548.14万元，其它费用12918.91万元。（详见项目投资估算表）。 项目投资估算表 单位：（万元）工程项目或费用名称建安工程费其它费用合计一工程费用1住宅/商业/绿地14238
44、.372前期费用2016.86二开发费用1管理费827.152税费2007.083销售费用372.88三其它费用1征地费（31.875亩）7311.72基础设施建设费2135.763公共配套设施建筑费427.154财务费用1688.185其他规费等711.92四预备费230五项目周转用流动资金500建设投资合计19548.1412918.9132467.052、估算依据及说明（1）工程费用，根据四川省建设工程2009定额，国家相关经济规范及宜宾市目前同类建筑单位工程造价。土建工程：包括整个建筑物及其它构筑物等投资；给排水、供配电工程：主要包括给水、排水、供水、配电、通讯等设备投资及安装费用；总图：主要包括道路工程、绿地工程等投资。（2）安装工程参照宜宾市目前类似工程的造价指标进行估算。（3）其他费用中包括各种规费、征地拆迁费、建设单位管理费、勘察设计费、监理费等。征地费，根据建设单位提供的取得国有土地使用权所支付的成本进行估算；（4）预备费：主要是指因设计变更及施工中增减工程量引起的不可预见费部分，以及考虑价
