房地产项目可行性研究.doc

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1、房地产项目可行性研究 项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。 可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发组织机构、管理费用的研究；(8)开发建设计划；(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。 可行性研究的工作阶段 投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区

2、和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为30%，研究费用一般占总投资的0.2%0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达20%,所需费用约占总投资的0.25%1.5%。 详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步

3、骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%3.0%，大型复杂的工程约占0.2%1.0%. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。 可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行：(1)接受委托；(2)调查研究；(3)方案选择与优化； (4)财务评价和国民经济评价；(5)编制可行性研究报告。可行性研究报告财务评价报表国家计委发布的投资项目可行性研究指南（试用版）规定的项目可行性研究报告所需附置的

4、报表为：表1 销售收入、销售税金及附加和增值税估算表表2 总成本费用估算表表2-1 外购原材料费用估算表表2-2 外购燃料动力费用估算表表2-3 工资及福利费估算表 表2-4 固定资产折旧费估算表 表2-5 无形资产及递延资产摊销费估算表表13 项目财务现金流量表(新设项目法人项目)表4 资本金财务现金流量表(新设项目法人项目)表-5 投资各方财务现金流量表(新设项目法人项目) 表6 损益和利润分配表(新设项目法人项目)表7 资金来源与运用表(新设项目法人项目)表8 借款偿还计划表 一、土地开发成本构成 1、土地征用及拆迁费 新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土

5、地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。 2、土地购置费 双方在土地交易中发生的价款。3、出让金 国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。4、七通一平费 指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。 场地平整 勘察设计 临时设施 桩基工程 土建安装 管理费 七通一平费用单独施工、计算时计入。 利息 七通一平费用单独施工、计算时计入。5、耕地占用税6

6、、耕地开垦费7、征地管理费 指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。 8、占耕地教育附加费9、新增建设用地有偿使用费10、南水北调费11、新菜田开发基金12、出让金业务费13、契税14、利息 目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。二、建筑及安装工程费 1、建筑及安装工程费 指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括： 人工费 直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资

7、。 材料费 工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费。 机械使用费 工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。 施工管理费 为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括：- 工作人员工资、工资附加费、办公费、差旅费、验试验费 设备购置及安装费 包括各种设备的购置及安装费。- 供热及换热站、电设备、安装（外接及配电室、配电箱费用）、梯2、小区内公共服务及建设费 指按规划要求兴建 中小学校、幼儿园 健身设施或用房 医院 派出所 环境卫生用房 物业管理用房（保安监控室） 居委会 商店

8、停车场（洗车场） 其他服务设施3、小区内公共设施配套工程建设费 （单指工程施工费用） 道路 停车场 地面硬化 围墙 排水、排污管道 供水管道、二次加压 监控系统 供电线路、路灯 宽带及机房 有线电视 通讯线路 供热管道及换热站 园林、绿化三、基础工程费 （主体工程基础费用）四、城市基础设施配套费1、渣土费2、人防费3、中学增建费4、城市基础设施配套费5、旧城改造费6、公建地费7、墙改费8、便道占用费9、环境保护监察费10、城市绿化费五、前后期费用1、勘察设计费 2、监理费 3、招标费4、质检费5、测量、放线费6、价格评估费7、综合开发管理费8、房屋所有权登记费9、房屋所有权登记工本费10、物业

9、前期费11、散装水泥限袋12、工程质量监督费13、工程造价管理费14、安全监督费15、劳动定额测定费16、外省承包工程管理费17、施工图纸审查费18、预算费19、施工噪音管理费20、专家评审费六、预备费1、热力补贴费2、供暖3、煤气集资4、煤气施工5、供电6、供水外接7、排污费、经营管理费 企业运行项目管理过程中所发生的费用。1、监察审计费2、资质年审费3、营业执照年审费4、治安费5、卫生费6、行业管理部门培训费7、城市交通集资费8、报刊费9、街道管理费10、计划生育管理费11、社会统筹12、教育基金八、贷款利息 项目贷款或投资款项的计息，各银行是以复利计息的。九、不可预见费十、销售、广告费1

10、、销售提成费用2、广告费3、销售营业税十一、各种税费 国家和地方政府征收的投资方向调节税、工商统一税、企业所得税、印花税等。十二、总投资额十三、利润额可行性研究报告编制单位： 第一章 概况一、公司概况：1、名称：2、法定地址：3、宗旨：公司采用先进而适用的技术和科学管理方法，生产出在质量、价格等方面有国际竞争能力的产品，以期获得满意的经济效益。4、经营范围：5、生产规模：二、投资方概况：（1） 名称：（2） 注册国家（地区）：（3） 法定地址：（4） 法定代表人：姓名；职务；国籍三、公司投资总额、注册资本、投资方式：1、投资总额：2、 注册资本：3、投资方式： 投资者以现汇投入万美元，其余以等

11、折合万美元投入。汇率均按投入之日中国人民银行公布的人民币市场汇价折算。4、投资回收期预测年。从市场、技术、经济等方面分析，该项目市场前景广阔，投资省、见效快、属国家允许、鼓励类项目，该项目是可行的。第二章市场需求预测及建设规模的确定一、市场调查二、市场需求预测三、生产安排：公司拟定生产规模为年产，根据建设进度，具体安排如下：年份生产规模四、外销：公司已拥有可靠成熟的生产工艺技术，并且通过国内外市场的调查和研究，该产品市场前景广阔。公司确定产品外销%，内销%的方案是可行的。第三章资源、物料、外协条件和供应保证一、生产所需原料、材料、燃料等的来源、可靠性、用量及费用估算：品种数量费用估算供应来源二

12、、供电：项目共需装机容量KVA变压器台，年需耗电度；现有KVA变压器台；需新增KVA变压器台。三、给排水：项目年需用水吨，公司现有年供水能力吨，需新增年供水能力吨。由供水系统供应。四、供汽、热：项目年需用汽、热吨，公司现有年供应能力吨，需新增年供应能力吨。由供汽、热系统供应。五、其它：第四章公司选址、土建及项目进度安排一、公司选址在开放县境内，可享受国家优惠政策。并且根据交通便捷的原则，公司地址选择在。二、厂区总图布置见附件：三、公司计划占地面积平方米，需新征土地（亩、平方米），需新增建筑面积平方米，物料堆场平方米。四、项目实施内容及进度安排：时间建设内容建设进度第五章产品生产技术、设备和生产

13、工艺一、产品生产技术方案：二、主要设备：为不断开发新产品，提高产品质量，公司采用目前较为先进的生产设备。（1）主要国产生产设备如下：序号名称规格型号数量用途现有或新增（2）经研究，为保证产品质量，公司拟进口部分生产设备如下：序号设备名称规格型号设备状态（新、旧）数量用汇（万美元）贸易国或地区三、生产工艺流程及主要工艺参数：第六章生产组织安排一、公司管理机构（机构框架图）： 二、生产组织：公司计划职工总数人，其中管理人员人，生产工人人。三、员工培训计划：第七章环境保护、劳动卫生与安全一、环境保护方案：二、劳动卫生与安全：加强劳动管理，保证公司安全生产和文明生产，为此我们采取以下措施：三、建立安全

14、消防措施：（1）公司设灭火机台，消防水龙头个。（2）建立消防制度，有专人保管使用灭火机和消防防水龙头。第八章资金安排及经济效益评价一、项目投资估算如下：序号项目数量单价金额一、土地土建设备其它二、流动资产三、合计二、项目经济效益评价：1、生产成本与销售收入：2、财务效益评价：3、项目投资期预测：4、评价结论：综上所述，从技术、市场、经济等方面分析，该项目是可行的。 企业及代表签字：年月日于定位为先：上海新天地案例 上海的新天地如今已经成为一个有国际知名度的聚会场所，并已经纳入了上海旅游景点的清单里面，更是休闲时尚生活的时尚旅游中心，而其前身则是一处破旧的居民区。而在大连，拥有百年商业氛围积淀的

15、大连市“天津街”，却遭遇了前所未有的危机销售几近停滞，各项目面临“死盘”的危险。商业地产开发的这一正一反两个案例，或许会对业界有所启迪。 项目定位：上海是一个国际化的大都市，拥有本地、国内和国际访客，因此新天地不是单纯的购物中心，而是时尚的中心。 项目实施：三个阶段整体策划布局、推广和招商、经营和管理。 整体策划布局：层层推进 第一个阶段初步定位是综合性的。因为当时在整个上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集中在一起。上海当时比较有名的一条路叫衡山路，但是衡山路是很多不同的个体组成，它没有一个整体的投资者和管理者。 第二个阶段的定位是上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景

16、点。这个定位希望所有的人来到上海时一定要来看新天地，新天地变成你来上海非要看的地方不可。 第三个阶段定位于一个国际交流和聚会的地点。里面会有很多的活动，很多人会在这个地方聚会，二十几年没见面的朋友都可以在这个地方。 推广和招商：谁是第一批进住的商户很重要 这个跟电影一样，让后面的商家有信心进来，首先有几个大牌“撑场”，让大家知道将会是什么档次的商业，所以谁是第一批的住户很重要，也包括给第一批的商家一个相对优惠的条件。 招商常常需要强调一条：假如只看租金，而不管商家是谁，那这个项目就很难做了，因为商业地产的租金事实上不是发展商自己来定的，而是由市场来决定的不是因为这个地方的投资成本，也不是因为周

17、边的房租，而是由这个地方能够创造的营业额是多少来决定的。 经营和管理： 整个项目在2001年9月份左右开业。 装修本身有很多问题，应该在前面做建筑设计的时候考虑到很多商家的需求，也一定要有一个比较专业的团队，它了解不同的业态他们对这个房子的结构、高度、空间布局等方面，要在前期与房地产商进行合作，甚至先请一些主力店的商家到这个项目来，让他给些更多的要求。事实上很多国外的商家都很愿意公开自己的要求，这不是秘密。事实上，美国的一些商家很专业，他会给你一本书，里面记载着他所要求的高度、长度、宽度，很规范。所以这些资料本身也没有什么保密性，但是对一个房地产商在开始做房子建设的时候，这是很重要的资料，你们

18、需要拿到的。要不然的话你这个商业设施建出来在很多方面都会很浪费，很多的装修都是没有必要。 效益分析： 一、由于新天地的品牌效应，带动了周边房地产地价的提升，从最开始的每平方米8000元10000元，到现在的每平方米2万元。 二、当时设定的平均目标是8%10%的投资回报，我相信到今天这个目标应该可以达到。3万平方米的地、6万平方米的建筑面积只租不卖，这个店铺整个的作价接近2500美元一平方米，现在很多人用40005000美元去买，说明项目本身的价值也在提升。一、拟设立企业的基本情况 1、投资人情况2、企业组织结构二、拟设立企业的服务项目1、业务结构及收益模式2、业务提供方向3、业务发展和实施计划

19、4、技术方案5、业务覆盖范围三、业务预测和发展规划1、市场调研与分析2、收费方案3、预期服务质量4、发展规划5、竞争战略6、广告与宣传方案四、投资效益分析1、销售收入预测2、利润预测3、财务分析4、社会效益和经济效益五、预计营业时间六、企业的劳动工资、福利及培训七、结论曲周温泉SPA度假村开发项目可行性报告曲周温泉SPA度假村开发项目可行性报告 第一章 项目概述 第一节 项目说明 项 目 名 称 曲周温泉SPA度假村 项 目 地 点 曲周县城309国道南侧 开发占地面积总建筑面积总 投 资 67000平方米（100亩）25000平方米7900万元RMB 承 办 单 位 河北众诚房地产开发集团有

20、限公司 开 发 时 间 2004年2007年 第二节 开发目标 曲周温泉度假村开发项目是曲周县国土资源局确定的建设项目之一。作为开发曲周县旅游产业结构温泉旅游，其开发要本着高标准、高起点、高档次的原则。以承揽各种会议、团体及散客、高级服务项目为三大定位。目前，国内旅游市场一直存在着南热北冷的局面，尤其是冬季，南北差距更大，究其原因，北方寒冷的冬季缺乏热点的载体，大部分旅游景点因季节因素基本上处于冬眠状态，这种情况严重制约了这一区域旅游业的正常发展。由于温泉旅游受季节的影响较轻。而且，冬季的温泉旅游项目对游客更有吸引力。因此，开发建设温泉旅游项目要本着弥补北方冬季旅游清淡的局面，以该区域增加冬季

21、旅游新热点为基本发展目标。现在，温泉旅游项目的开发在南方已达到了如火如荼的程度，而在北方还处在起步阶段，具有较大的发展空间。因此，曲周县这一开发项目要充分利用丰富、优质的地热资源，瞄准河北省南部地区及周边旅游市场，努力开发吸引河南、山东等外省游客，建造一处集健身、疗养、娱乐、训练和文化享受等于一体的大型综合旅游服务设施。基于这一发展设想，曲周温泉SPA度假村的开发建设要努力达到和实现以下目标： 建立河北乃至北方冬季旅游市场的新热点； 建立中原地区自然健康的会议中心； 建立北方温泉文化休闲娱乐场所； 建立国内重点温泉疗养康复基地； 第三节 主要设施 曲周温泉SPA度假村规划占地面积6.7万平方米

22、。主要设施由休闲娱乐设施和综合服务设施两大部分组成，具体如下： 一、水上乐园 水上乐园是温泉SPA度假村的重要娱乐设施。在规划和设计上要根据北方四季分明的特点和温泉的自身优势，分别建立适宜四季嬉水的室内外水上娱乐设施，形成度假村能够及引游客的主要服务场所。 水上乐园规划占地面积10000平方米，由室内嬉水馆、室外水上娱乐场和游泳馆三部分组成。整个建筑的风格要注意互相呼应，可视环境景观为主要部分。整个区域要努力追求自然风格，成为有山、有水和绿树成荫的人造景区。嬉水娱乐设施要考虑以青少年为消费主体，选择安装和引进国内外先进的设施和形式，使之成为度假村的主要闪光部位。游泳馆要配套服务设施完善，一年四

23、季皆宜游泳的场所。 二、温泉世界 温泉世界是温泉SPA度假村的主要工程，是度假村的主打服务项目，该工程规划建筑面积12000平方米，由温泉浴城、休闲汤都及SPA水疗中心三部分组成。 1、温泉浴城：是温泉世界的基础设施要突破传统的洗浴观念，在传统洗浴设施功能的前提下增加和引进先进的洗浴服务设施和服务项目，提高服务档次和设施水平。该服务项目的市场定位主要是本地企事业单位及周边居民及短期观光游客。 2、休闲汤都：是温泉世界的精华。该服务区要注重突出温泉文化，重点吸纳东、西方的温泉泡汤文化，采众家之长，集健身、休闲、文化享受于一体的精品服务项目，一改传统的温泉“洗澡”和“治病”观念，要设计建造各式各样

24、的温泉汤池，重点突出回归自然的形式。如各个汤池有的取山野意味，有的取园林意识，有的处于花丛环抱，有的处于巨树浓荫，有的为山环绕与水洞相连。各个汤池有大有小，大者可容纳百十人，小的鸳鸯汤池仅供二人。休闲汤都主要吸引高消费层次的入境旅游者（以爱好“泡汤”的日本、韩国、台湾的游客为主）和国内的私营企业主、企事业单位高级白领高消费旅游者。它是温泉度假村的主打品牌。 3、SPA水疗中心：是度假村的特殊服务设施，也是休闲的主要配套服务设施。SPA水疗为近来香港、台湾及东南亚地区非常热门的项目，是利用地热温泉及自然植物药物、专门为男、女士进行保健及美容服务的项目。 随着国民收入的增加和生活水平的提高，人们的

25、旅游消费水平也不断地提高，而且，近年来，健身游客量不断增长，这对传统的接待方式又提出了新的要求，尤其是对度假型的健身要求呈不断增长的态势。就曲周温泉SPA度假村周边及整个邯郸的旅游景区来看，目前尚未具备有特色和竞争力的健身旅游项目。随着邯郸市及周遍地区工农业的蓬勃发展，人们工作的劳累是需要放松、锻炼、休闲、保健项目的，可以推想，健身型的接待设施极具市场开发前景，而且，由于开发建设中的温泉SPA度假村内本身就有吸引游客的、水上乐园、温泉SPA水疗中心等观光、娱乐和其它服务设施。因此，开发建设温泉SPA度假健身项目在市场方面不会有太大的困难，甚至一定能成为该区度假消费的热点。 曲周温泉温度高，含有

26、多种对身体有益的矿物质。因此，要有充分发挥温泉这种固有功效的基础上，针对治病和健身的需要，配合纯中草药及中医针炙、按摩、推拿、拔罐等治疗形式及文化娱乐健身设施达到“有病治病，无病健身”的目的，使之成为国内有名的温泉康复所。 三、游泳馆、球类馆 游乐市场时兴的台球、沙球、保龄球等，达到休闲娱乐的要求。 四、度假村酒店 度假村酒店是位于温泉度假村内的餐饮住宿服务设施。酒店设计要合理，服务设施要配套、完善，而且，园村式的布局与规划、设计中的温泉度假村容易协调、统一。 该酒店位于度假村的北区或东区，建筑面积15000平方米，投资2000万元。有160间高、中档套房和标准房，具有供300人同时就餐住宿的

27、会议能力。服务设施按三星级的标准配套、完善，而且还具备了与整个度假村各种服务设施和要求相配套的最佳基本条件，是理想的规划方案。 度假村酒店可以与其他单位合作或就让他们单独运做。 第四节项目用地 温泉SPA度假村位于曲周县城309国道南侧，属曲周县最有发展前景的黄金地段，整个项目用地100亩，可由项目承办单位自行调整解决。 第五节配套情况 温泉SPA度假村的配套主要有电、水两大项。 一、电：全村需要用电100万度，由本曲周供电公司通过电网供应，来源充足。 二、水：生产用水分冷水和热水两部分。根据各设施年用水量估算，年用水60万立方米，其中冷水40万立方米，热水20万立方米。冷水热水均由自备生产井

28、供应。现有的温泉生产井年出水量120万立方米。整个生产所需的冷、热水完全可以保证需要。 第六节环保情况 温泉SPA度假村建设项目是以健身疗养、休闲娱乐为主体的综合服务项目，不同于工业生产项目的开发，不会产生废气、废渣，无粉尘、无噪音。其温泉综合服务区和酒店产生的洗浴废水和生活污水经过处理，完全能够达到排放标准。因而，整个项目完全符合环保要求。 一、水上乐园。主要服务项目为嬉水和水上运动项目，池水只需消毒和经常更换，不会形成污染源，可自然排放和二次利用。如垂钓养鱼用水等。 二、酒店及其它餐饮服务区用油、气作燃料，属环保型燃料。 三、温泉世界和酒店及餐饮服务区产生的洗浴废水和生活污水通过循环处理，

29、然后经过排污管道进入地下进行自然过滤，可达到排放要求。 第七节项目投资 一、资金总额：曲周温泉SPA度假村集食宿、健身、理疗、娱乐、度假为一体的综合服务项目，工程量大，需要大量的资金。据估算，整个项目总建筑面积25000平方米，总投资5900万元人民币。 二、资金来源：由河北众诚房地产开发集团有限公司投资解决。 第八节开发步骤 温泉SPA度假村由于内设服务项目多，工程量大，开发建设需要较长的时间，因此，应坚持一边开发，一边经营，一边完善的原则，逐步完成各项服务设施的建设。建设将分三个阶段进行。 一、完成基础设施和中心设施的开发建设。温泉SPA度假村的水上乐园、温泉世界和SPA水疗中心等休闲娱乐

30、设施是整个项目的基础和主体。就整个工程的建设顺序来看，应首先将资金投入到温泉世界的开发建设上，其次是SPA水疗中心的建设，根据资金和招商情况进行实际性的运作。因此，应将开发单位的自筹金首先投入到温泉世界的开发建设上，计划该工程到2004年底或2005年初交付使用。 二、游泳馆、球类馆的建设，作为二期开发阶段。争取2005年底交付使用。 三、综合服务设施的开发建设阶段。这一阶段将根据第一阶段决定的项目投资参与者的意见，对基础设施和主体设施做局部计划修改和完善。同时，开始向投资者招集水上乐园和温泉世界内配套项目的经营权的合作方式。并重点抓好度假村酒店服务设施的完善、配套、使其达到三星级旅游涉外饭店

31、的标准。此外，第一阶段的在建工程将继续进行，预计第二阶段到2006年底基本结束。（也可以与其他单位合作建设酒店，但要进入度假村整体规划中） 三、完成并完善规划设计中各项服务设施的开发建设。这一阶段为度假村开发建设的攻坚阶段，同时，注重提高完善已建项目的服务功能，将规划要求中的各个项目配置完整，到2007年6月前温泉度假村的整体开发基本结束。 第二章 开发条件及意义 第一节开发背景 近年来，我国加快了旅游业的发展步伐，旅游业作为国民经济的又一支柱产业，普遍得到全社会的重视。今年，国务院对于大力发展我国的旅游业又提出更高的要求。我国旅游业的基础设施还比较落后，旅游资源开发和保护的总体水平较低，服务

32、质量还有待提高。要求实施精品战略，努力建设和推出一批在海内外旅游市场上影响大和竞争力强的旅游景区、景点和旅游线路。曲周县国土资源局也提出了“科学开发利用地热资源，提出温泉旅游项目，加快旅游业开发，推动三产发展”的工作思路，并且为发展旅游业与河北众诚集团制定了相应的措施。在这种旅游业大发展的良好氛围下，我们审时度势，经过认真分析研究，认为加快温泉旅游项目的开发和建设，既符合全国的发展政策，又具有很好的经济效益和社会效益，完全符合全国旅游业的发展方向。我国加入WTO在即，世界经济一体化是发展所必须，邯郸地区也是对外开放的窗口，外国友人的来访不断增长。所以，在广泛深入考察论证的基础上，我们决定做好温

33、泉旅游项目的开发和建设，推出“温泉之旅”这一特色旅游项目。此项目的开发必将得到省、市、县各级有关部门的大力支持。 第二节开发优势 一、资源优势：曲周县拥有丰富的地热资源，根据地质勘察探险资料显示，地热分布于曲周县区南部，面积约1.5平方公里，是一处产于变质岩和花岗岩交汇带，受区内最大断裂带平断裂带控制的地热泉。该地热泉水是由雨水和地表水下沉至地壳深处，再由岩石裂隙循环到地面而形成的。曲周温泉井深2800米，出井温度为88摄氏度，天然自热，单井出水量达80立方米/小时，整个地热日水量达3000立方米/小时，是邯郸市境内温度最高、出水量最大的热水泉。温泉富含钙、纳、钾、铁、镁、硫、氮等二十多种矿物

34、质，还含有微量具有医疗价值的放射元素镭、氢。用该温泉洗浴后，对人体的运动、神经、皮肤、消化、心血管、呼吸等系统的疾病均有十分显著的疗效。曲周温泉集中分布于县南区，地理位置十分优越，大环境建设容易配套，有利于整个项目的开发和建设。 二、环境优势：曲周及其周边拥有丰富的人文资源，处于河北省邯郸地区东部板块的中心。曲周即将开发建设的邯郸第一个温泉旅游项目面对的是巨大的市场空白，在这一地区没有任何竞争对手，既具有较强的垄断性，又有极大的吸引力，这将为温泉旅游市场带来较大的客源。曲周南边有河南安阳、东部有山东济宁、西部有邯郸、周边各县等城市和县城，临近的邢台等景点也表现出极大的发展潜力，而且，周边的旅游

35、项目多为观光娱乐型，还没有产生较大的垄断性和竞争力较强的度假型经营项目。因此，以度假和休闲健身为重点的温泉SPA度假村极有可能成为河北省南部旅游观光线路上的一个有益的补充，成为一个连接东西旅游板块的独具特色的休憩、娱乐、健身及享受的旅游“驿站”。 三、交通优势：曲周县位于邯郸东部，方圆 100公里之内全部为服务区域。即将开通的东西高速公路横穿境内，公共汽车四通八达，交通非常便利。同时，曲周又是上述城市相向的重要交通枢纽，具备了发展旅游业所必须的交通条件。 第三节开发意义 开发建设温泉SPA度假村，不仅可以改变传统的地热利用观念，充分发挥温泉的理疗保健作用，提高人民群众的物质文化水平，而且能够有

36、效的加快本地旅游市场的形成，提高全市第三产业的快速增长，促进整个经济的发展。 一、充分发挥了温泉的理疗保健作用，促进了人民群众的身心健康。曲周温泉含有丰富的有益人体健康的矿物质和微量元素。许多专家经实地考察后指出：曲周温泉具有较高的医疗价值，如果加强在康复理疗方面与中医有效的结合，那么，治病健身的功效将会更佳。因此，曲周温泉的开发建设，将为促进人们身体的健康发挥不可替代的作用，从全民要普遍提高身体素质的角度来看，温泉旅游潜在的客源极为丰富，开发前景比较广阔。 二、能够促进本地旅游市场的尽快形成，推动旅游业的全面迅速发展。曲周的旅游业开发较晚，至今还没有完全形成地区的旅游市场体系。造成了旅游资源

37、的严重浪费，影响了全县经济的快速发展。就我市旅游业的总体规划要求和发展方向来看，温泉旅游项目既是开发建设全县旅游市场的重要主体，又是全县旅游市场的重要补充，这一项目的开发建设可积极带动其它旅游经营项目的发展。就温泉的开发基础来看，温泉的基础服务设施比较完善，容易尽快配套，因此，优先选择温泉旅游项目，能够做到多、快、好、省、既可尽快的加速全市旅游市场的形成，同时，温泉旅游项目如果开发成功，完全可成为经济建设的一个重要补充。曲周处在山东省、山西省两大热点板块之中，是东西部的交汇点，以休憩、娱乐和康复为主要内容的温泉度假村，可以作为游客在山东省境内自东向西、自西向东或南北相向观光旅游的一个中途歇脚点

38、。舒适的温泉享受和水上娱乐活动，可以让游客洗去风尘，洗去疲劳，抖搂精神，再踏旅途。同时，由于温泉旅游项目受天气因素的影响较少，尤其是北方寒冷的冬季，多数季节性的旅游景点基本上处于“休假”阶段，热点旅游景点较少。因此，开发建设温泉旅游项目，不仅对游客有较大的吸引力，而且可以填补邯郸地区冬季无旅游热点的空白，有助于拉动和激活该地区的冬季旅游市场。 三、能够拉动相关产业的发展，促进地方经济的快速增长。我们开发建设温泉度假村，就是要以温泉的综合开发为切入点，针对人们健康意识的消费品位日益增长的趋势，着重发挥基理疗健康和休闲娱乐的功能，并以此为龙头，配套完善相关的各类服务英目，最终把曲周温泉度假村开发建

39、设成为一个集旅游“六大要素”（吃、住、行、游、购、娱）为一体的综合旅游场所，形成温泉产业集团，形成我县国民经济的重要产业，促进经济的发展。 第三章 市场分析 第一节客源预测 温泉SPA度假村根据其设计的服务项目和功能，客源可分为外来游客、疗养人员和本地消费者三部分，具体如下： 一、外来游客：曲周温泉度假村处于热点交通通道上，附近有山东、山西、河南，客源非常丰富，开发潜力巨大，如果我们能够按照规划要求将度假村的各项服务功能配齐，将市场着眼于周边各县及城市和旅游景区，加大宣传促销力度，估计吸引2%的客源，一年就可吸引游客20万人。 二、疗养人员：邯郸地区的矿藏资源十分丰富，尤其是铁矿、煤矿所占的比

40、重较大，大量长期从事矿山生产工作的是一个极大的疗养客源市场由于曲周温泉对长期从事井下及矿山作业的人员具有独特的健身、疗养和治病的作用，因此，度假村完全可以成为全省及周边矿山职工的定点疗养基地，按日接待能力150人计，每年可接待前来疗养的人员5万人以上。 三、本地消费者：邯郸市现有人110万，如果按市区20%，其余10%的消费者计算，每年参与度假村的消费者可达20万以上。此外，营造的轰动效应也大大有助于吸引外来游客，综上所测，预计度假村每年接待的各类游客可以达到40万人以上。 第二节效益分析 一、水上乐园 1、基本情况：项目占地面积10000平方米，总投资1700万元，其中，基建800万元，设备

41、投资700万元，流动资金200万元。 2、营业收入： 根据市场预测，估算如下： 容量预算（万人） 消费标准（元/人） 年收入（万元） 25 80 2000 3、营业成本 管理费：按营业收入2%计算：2000万元2%40万元 建筑折旧：按20年计算：800万元/20年40万元/年 设备折旧：按5年计算：700万元/5年14万元/年 维修费：100万元/年 工资：15人7200元/人10.8万元/年 水电费：28万元/年 税金：2000万元5.5%=110万元/年 4、利润预测 税前利润：2000万元（40万元40万元14万元100万元10.8万元28万元110万元）1657.2万元/年 所得税：

42、1657.2万元33%546.88万元/年 税后利润：1657.2万元546.88万元1110.32万元/年 5、投资回收期：1700万/1110.32万元1.53年 三、温泉世界 1、基本情况：温泉世界由温泉浴城和SPA水疗中心组成，总面积12000平方米，总投资3200万元，其中温泉浴城7000平方米，基建投资1400万元，设备投资500万元，流动资金100万元。SPA水疗中心5000平方米，基建投资1000万元，设备投资100万元，流动资金100万元。 2、营业收入： 根据市场预测，估算如下： 项目名称 容量预算（万人） 消费标准（元/人） 年收入（万元） 温泉浴城 25 120 300

43、0 SPA水疗中心 8 200 1600 合计 3600 3、营业成本： 管理费：按营业收入1.5%计算：3600万元1.5%54万元 建筑折旧：按20年计算：2400万元/20年120万元/年 设备折旧：按5年计算：600万元/5年120万元/年 维修费：125万元/年 人员工资：40人8200元/人=32.8万元/年 水电费：100万元/年 营业物品消耗：35万人5元/人8万人50元/人8万人70元/人1135万元/年 税金：3600万元5.5%198万元/年 4、利润预测 税前利润：3600万元（54万元120万元120万元125万元32.8万元100万元1135万元 198万元）1705.2万元/年 所得税：1705.2万元33%562.72万元/年 税后利润：1705.2万元562.72万元1142.48万元/年 5、投资回收期：3200万元/1142.48万元2.8年 四、游泳馆、球类馆 1、基本情况：总建筑面积3000平方米，总投资1000万元，其中游泳馆1250平方米，基建投资125万元，设备投资100万元，流动资金50万元。球类馆1750平方米，基建投资175万元