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1、房地产项目可行性研究报告编制单位：* 日 期：二零一一年三月一、项目名称：房地产项目二、 项目负责单位：*三、 项目编制单位：*四、 项目编制人员：附：营业执照、咨询资证书目 录第一章 项目总论11.1项目基本情况11.2可行性研究报告编制的依据及研究范围21.3项目建设期41.4项目预期目标41.5主要经济技术指标51.6节约集约用地措施61.7可行性研究结论和建议7第二章 项目建设背景及必要性分析82.1项目区域背景82.2政策背景112.3项目建设的必要性16第三章 项目拟建设目标183.1总用地面积183.2拟建筑用地面积183.3拟总建筑面积183.4基本功能19第四章 *房地产市场
2、分析204.1*经济市场环境介绍及分析204.2*房地产市场区域划分及区域市场介绍274.3*房地产市场环境特征324.4房地产市场情况分析334.5房地产市场发展趋势分析36第五章 投资区域房地产市场分析385.1投资地块的环境分析385.2*区房地产市场分析415.3本项目地块解析455.4项目开发经营机会465.5结论46第六章 项目建设的内容及规模476.1建设指导思想476.2建设方案476.3建设内容48第七章 项目建设方案497.1规划布局497.2土地利用规划517.3规划方案527.4主要技术经济指标527.5建筑风格及细节设计要点547.6结构设计567.7环境景观规划57
3、7.8新技术应用58第八章 公用工程和辅助设施598.1 电气598.2给排水648.3消防678.4通讯和网络68第九章 环境影响评价689.1编制依据689.2编制原则699.3项目场址环境现状699.4项目建设与运营对环境的影响709.5环境保护措施719.6环境影响评价结论与建议73第十章 项目节能措施7310.1设计依据7410.2设计原则7410.3节能设计要求7510.4节能节水措施78第十一章 工程建设项目招标7911.1编制依据7911.2评标委员会的人员组成和资质要求7911.3招标监督8011.4招标初步方案基本内容及要求8011.5项目招标基本情况82第十二章 项目实施
4、及进度安排8312.1项目组织管理8312.2项目实施方式8312.3项目建设进度安排8312.4工程施工与管理84第十三章 投资估算与资金筹措8513.1估算范围8513.2主要编制依据8513.3建设投资估算8613.4资金来源与筹措87第十四章 财务评价8814.1编制依据8814.2基本参数8814.3销售收入估算8914.4销售总成本8914.5利润总额9014.6所得税9014.7财务盈利性分析90第十五章 社会经济效益分析91第十六章 结论与建议9216.1项目拥有较好的投资环境与机遇9216.2项目具有的突出优势9216.3项目开发经营风险较小9216.4项目实施的难点9216
5、.5防范对策9316.6结论93第一章 项目总论1.1项目基本情况1.1.1项目名称房地产项目1.1.2可研报告编制单位*1.1.3项目说明房地产项目规划用地118.582亩（折合7.9公顷，含代征路、代征绿地28.58亩），总建筑面积210006，其中地上建筑面积185006，地下建筑面积25000，规划用途为中高层、高层住宅楼，容积率3.5，绿化率40.6%。1.1.4项目地点该项目拟建地点位于*开发东区，二炮以西，科技创新园以北，*十一路以东，滨河路以南。地理位置优越，交通十分便利。1.1.5项目实施单位概况单位名称：*1.1.6投资估算及筹措资金本项目总投资50000万元人民币。资金由
6、项目单位自筹35000万元，不足部分可通过项目预售滚动投入。1.2可行性研究报告编制的依据及研究范围1.2.1项目编制的依据 与*签订的编制可行性研究报告协议书；国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）；国家发改委制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格19991283号）；国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知（计价格2001585号 ）；国家发改委建设项目经济评价方法与参数(第三版)2006年7月；建设工程工程量清单计价规范GB50500-2008；城市居住区公共服务设施设置规定GB5018093(2002年版)；住宅设计
7、规范GB 500961999；住宅建筑设计标准GBJ96-86；建筑工程交通设计及停车场设置标准；城市道路绿化规划及设计规范CJJ75-97；建筑设计防火规范GB50016-2006；*物价局、*财政厅关于*城市基础设施配套设施收费标准及有关问题的通知（陕价行发200590号）；*物价局、省财政厅关于我省建设工程质量监督收费有关问题的通知（陕价行发2005208号）；*财政厅、*地方税务局关于建筑行业统筹机构收取劳保基金有关营业税问题的通知（陕财税199862号）；*物价局关于我省建筑工程施工图设计文件审查收费有关问题的复函（陕价行函200719号）；*人民政府办公厅关于转发省财政厅建设厅新型
8、墙体材料专项基金征收和使用管理实施细则的通知（陕政办发200374号）；*建设工程工程量清单计价规则（2009）；*发改委编制的*建设工程其他费用定额；项目方提供的其他成本数据。1.2.2研究的范围(1)通过对项目拟建地区经济发展和房地产项目的环境现状进行调查，论证项目建设的必要性及有利条件；(2)确定项目地址用地与总平面规划；(3)通过调查和测算分析，确定项目建设规模和工程技术初步方案；(4)估算项目总投资，提出资金来源与筹措方案，拟定投资计划和实施进度安排建议；(5)定性分析项目的社会效益和经济效益；(6)从技术、经济、环保、社会等各方面论证项目建设的必要性，经济上的合理性和技术上的可行性
9、，提出研究结论和建议。1.2.3编制原则遵照国民经济和社会发展第十二个五年计划明确项目目标定位、搞好项目规划设计。根据*和*“十二五”计划，融入区域经济、合理安排进度。按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。项目建设以*区的住房需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。项目建设积极采用国际国内先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。其它规定及要求。1.3项目建设期36个月。建设年限：2011年2014年。1.4项目预期目标项目拟建多层住宅楼，总建筑面积210006m2，设
10、计为欧式风格。其中：住宅建筑面积180000，公共配套设施建筑面积5006，地下停车库面积25000。项目争取在2014年建成投入使用。本项目按照立足现实，适当超前的原则规划、建设。项目全面竣工交付使用后，必将推动*区的经济发展，满足当地群众住房需求。1.5主要经济技术指标工程主要经济技术指标项 目单位数量备注总占地面积亩118.582合7.9公顷代征路、代征绿地面积亩28.58合1.91公顷净用地面积亩90.002合6.0001公顷总建筑面积m2210006其中住宅建筑面积m2180000高层、中高层住宅楼，住宅基础采用条形砖基础，住宅上部结构采用砖混结构和钢筋混凝土结构，楼面与屋面采用现浇
11、钢筋混凝土梁板结构。建筑外装饰为外贴瓷，坡型屋面，防水等级不低于二级。公共配套设施m25006含：商铺、幼儿园、社区活动中心、会所、物业管理、变电所、供电、供水、供热等公用配套设施地下停车库25000容积率3.5建筑密度%43绿化率%40.6绿化面积亩36.54折合2.44公顷区内道路、停车场面积亩14.762折合0.98公顷可提供住房套数套2117解决约8571人的住房问题其中6090户型套1524总面积129600，占总户数的72%91120户型套593总面积50400，占总户数的28%估算总投资万元50000其中土地费用万元3000含：征地、安置、补偿及配套设施费建安工程费万元34001
12、其他费用万元12999含土地使用费和前期勘察费投资利润率%18.0投资回收期年5.561.6节约集约用地措施节约集约用地，主要有三层意义：一是节约用地，就是同一项目尽量少用土地，不占或少占耕地；二是集约用地，即提高每宗建设用地投入产出比；三是通过转换和储备，合理安排土地投入的数量和节奏，建设用地结构、布局，挖掘用地潜力，提高土地配置和利用效率。解决建设用地和节约集约用地之间的一系列矛盾，就要强化宏观调控作用，发挥政府调控作用，从统筹经济、资源、环境、人口空间均衡的大局出发，首先科学编制土地利用总体规划，制定建设用地主体功能区，推进形成，综合考虑不同区域的水土资源、生态环境等自然条件，明确哪些必
13、须以保护自然生态为主，明确不同主体功能的土地开发强度。确定合理的用地规模，增强公共设施的共享程度。加强项目规划，按照有利于业务用房的原则，逐步调整项目的规划的结构，优化布局，将土地更好的利用起来，最大程度地发挥土地利用价值，合理控制基础设施、社会各项事业建设和行政办公用地规模，严格控制大型商业设施等其他用地。适度提高各类建筑密度和容积率，发挥政府宏观调控作用，推广节能省地建筑技术，大力开发利用城市地下空间。要打破行政区域界限，改变分散布局的模式，做到高起点规划、高标准投入、高效益产出。充分发挥综合运力，促进建设用地的节约集约用地，优化土地利用布局。统筹安排，合理调整空间布局。业务用房既美观实用
14、，又与自然和谐。增加可利用土地面积，提高土地利用率。 按规划建高层楼房，节约的宅基地指标可用作发展的建设用地指标。城市化进程在空间上是一个集约化的进程，集约程度越高，经济活动的效率越高，提高城市化人口的聚集度，是提高土地集约程序的最有效途径。1.7可行性研究结论和建议1.7.1结论随着国民经济的快速发展，人民生活水平的不断改善，人们对住房条件要求越来越高，该项目的建设市场销售前景看好，具有良好的经济效益和社会效益。并经过市场调查、市场研究、市场分析及市场预测，符合总体规划，对改善*区居民生活条件起到了至关重要的作用，是社会效益和经济效益双赢的好项目。该项目建设符合国家政策，结构安全可靠，实施计
15、划科学。建设资金筹措方对该项目建设的基础条件均已具备，建议尽快实施。1.7.2建议1、应加强建设资金筹措力度，确保工程建设资金及时到位；2、建议及早做好外部环境协调工作，以便使工程建设保质保量顺利完工，创建一个优质工程；3、对项目建设的设备材料购置，应有超前意识，做到高起点、高标准，管理信息化、操作人性化；4、建议在项目施工过程中，充分做好市场调查，广泛征求社会各阶层住房需求，按照市场需求调整、完善建设工程方案，争取给社会和企业带来双赢效益；5、组建精明能干的技术队伍或聘请专业项目管理人员进行技术指导，力求降低成本，减小投资风险；6、合理、科学地做好施工现场设计和工期安排；7、应组织强有力的营
16、销队伍，对其客户进行重点宣传和促销，使该项目及早发挥经济效益。第二章 项目建设背景及必要性分析2.1项目区域背景2010年6月18日*人民政府新闻办公室召开新闻发布会，根据*委常委、常务副市长上官吉庆向新闻媒体的介绍，关中天水经济区发展规划实施一周年以来，*贯彻实施的有关情况如下：建设百万人口特大城市“加快实施“北上、南移、东扩”战略，拉伸城市骨架，拓展城市空间”。*常务副市长上官吉庆介绍说，10年内使*区的建成区面积扩大60平方公里。加快建设一批高速公路、快速铁路专线，建设*支线机场，构建立体交通网络。不断完善城市公共服务功能，着力改善生态环境，加强城市管理，全面提升城市辐射带动力。按照发展
17、规划，到2020年*生产总值达到3500亿元以上，市区人口达到130万，建成区面积达到140平方公里，城镇化率达到60%，使社会保障体系和城乡居民收入位居全省前列。*将打造立体交通网1个小时到西安，2个小时到天水、平凉，3个小时到兰州，4个小时到成都，5个小时到北京 据介绍，国家颁布实施的关中天水经济区发展规划对*提出的明确要求是：要建成百万人口以上特大城市、经济区副中心城市。由此，*提出了“一个枢纽、三大基地、两个示范区”的发展定位和目标。一个枢纽即要超前建设适应未来发展需要的立体交通网络，使*成为贯通东西、连接南北的西部交通枢纽。 未来*交通的发展思路将以现有陆路交通为基础，通过大力发展高
18、速公路、铁路、油气管线和空中交通来提升*交通枢纽地位并实现立体化交通。 其中铁路规划的形状将为“三横三纵一环”，“三横”为陇海铁路、徐兰客运专线和关中城际北环线;“三纵”为宝中铁路、宝成铁路和麟游运煤地方铁路;“一环”由陇海铁路和铁路货运南环线组成。“十二五”期间，争取建设宝成复线，建设关中城际铁路法门寺凤翔*线，建设关中城际铁路南环线，联接眉县周至县户县西安。 高速公路则由连霍高速和定汉高速构成“十字”，外加*的环城高速。与此同时，再通过建设合凤线、乾岐线、太凤线、法绛线、绛汤线和机场连接线，主骨架和联络线共10条约750公里。预计到2020年，*高速公路网将全面形成。 另外，空中交通则按照
19、关天规划提出的要求“新建*机场”，规划配套建设18公里机场连接线，确保支线机场交通方便、便捷。*区属*辖区，市府驻地，全国最大的钛生产基地。位于省境西部，市区南半部，秦岭北麓，地跨渭河两岸。辖5街道1镇3乡。面积501平方公里，人口27.4万。自秦汉至隋，区地均为陈仓县辖，唐乾元元年(758)改陈仓县为*县。1971年*升为省辖市，在原地辖*的渭滨、金台二区的基础上新设立*区。地势南高北低，南部为秦岭山地，北部为渭河阶地，中部为低山残塬坡地。境内河流众多，水源充足，渭河自西向东流贯境内。年均降水量679.1毫米，年均温12.9。境内用材林木、药用植物、果木、野生动物等自然资源丰富。陇海、宝成铁
20、路和川陕、陕甘公路过境。工业以机械、轻工、电子等为重点。*有色金属加工厂的钛材，销量占国内市场销售总量的80%。区境内商业发展迅速。乡镇企业已初具规模。农业以种植小麦、玉米、油菜和蔬菜为主，盛产优质苹果、猕猴桃、板栗和山楂。有高等院校3所，中等专业学校5所，普通中学24所，职业中学24所。境内古文化遗址分布广泛，商周时期遗物出土尤为丰富。西周散国的散氏盘和春秋战国的石鼓文为其文化精品代表。相传春秋时期,老子李耳曾在天台山隐居，1990年被定为国家级森林公园。鸡峰山,古称陈仓山，峰顶立一铁鸡，鸡身铸有“道光二十九年”几个隽秀楷字。大散关，形势险要，为历代兵家必争之地。峪泉村传为华夏民族祖先炎帝神
21、农氏的诞生地。 房地产项目共用地118.582亩（含代征路、代征绿地28.58亩），经过实地勘测、规划，初步开发设计，建设集住宅、商业等公共配套设施为一体的综合开发建设项目，满足*区居民、外来客商的住宅生活需求，同时也提升此项目区域的人居环境。项目的建设要求坚持注重城市、社会、经济、环境的协调发展原则，坚持以人为本原则，营造良好的社会环境、人文环境、生态环境。2.2政策背景时间政策名称颁布部门主要内容及影响4.3*物业管理条例市十一届人大常委会第13次会议新条例在监管方面有两个突出的亮点，第一个就是将物业管理行政监管各部门的职权明晰化、具体化，“两级政府，一级管理”。街道办事处、乡镇人民政府共
22、同担负起组织指导辖区内业主大会的成立和业主委员会的工作，监督其依法履行职责，调解处理纠纷。而且还提出物业管理协会的监督职能。4.3关于加强城中村改造安置房建设及回迁工作的实施意见市城改办根据市城中村改造进程，市城改办适时进行工作重心转移，确定今年工作重点由“大拆迁”转向“大建设”，继而实现“大回迁”，做到抓整村拆除与安置房建设并重。3月31日，市城改办专门召开2010年城改回迁安置工作动员会，并下发了关于加强城中村改造安置房建设及回迁工作的实施意见。4.4四大国有银行均取消首套房贷7折优惠中国农业银行总行中国农业银行总行已向各分支行下发了文件，从4月1日起，将首套房贷款利率由7折调高至8折。至
23、此，四大国有银行均已调整了利率7折优惠政策。4.11部分城市二套房首付须达60%中国银行业监督委员会在4月11日上午召开的“全球金融监管的新格局”论坛上，中国银行业监督委员会主席刘明康表示，现在很多热钱或者投机会进入房地产市场，比如在北京、上海买上几十套住房。但是首套房一般都是比较安全的，因此必须要把一套房、二套房进行区分，并且在首付的要求、在利率议价方面都必须有所差别。他表示，我们一定要关注首付。首套房首付30%，第二套房必须达到50%、60%。4.14贷款买二套房首付不得低于50%国务院常务会议国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议， 研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议
24、确定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。 对购买首套自住房且套型建筑面积在90以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； 对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。4.22新的房贷政策房屋数量成为认定标准银监会银监会银行业监管一部主任杨家才21日解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。4.27享受经适房者禁购二套房住建部住建
25、部有关负责人表示将加强经适房管理。据悉，已享受经适房的家庭，再购买其他住房须办理退出手续或补交价款取得完全产权；买卖、出租经适房须供住房保障部门出具的书面意见；违规出售、出租、闲置、出借经适房，按照规定收回，并取消5年内再次申购资格。住房城乡建设部有关负责人26日说，针对部分地方经济适用住房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，住房城乡建设部日前发出通知，加强经济适用住房管理。4.29将农民工纳入经济适用房范围住建部国务院昨日向十一届全国人大常委会第十四次会议作关于转移农村劳动力、保障农民工权益工作情况的报告。在平等享受公共服务方面，农民工子女受教育、住房保障以及户籍成为日
26、益突出的问题。4.29违规出租出售经济适用房将被收回住建部住房和城乡建设部26日对外公布关于加强经济适用住房管理有关问题的通知，针对部分地方经济适用住房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出了有关规定。该通知规定，对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，将按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。5.4加强对房地产开发企业购地和融资的监管国务院国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发
27、建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。5.5明确廉租房违规转租或出借将被收回住房和城乡建设部、民政部、财政部针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借，日常管理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出有关规定。明确廉租房家庭再购买其他住房的，应当办理廉租房退出手续；对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期空置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，可以收回廉租房。5.4小产权房清理整治方案提上日程14部委中国国土资源部执法监察局局长李建勤4日公开表示，当前，对于各地发现的小产权房问题，将采取“一案一处理”的方式。
28、对于全国小产权房的处理，要等到小产权房处理政策出台后一并处理。目前国土部等十四部委正在研究制定小产权房清理整治政策方案。5.5进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见*政府从加快保障性住房建设、增加普通商品住房供给、加强房地产市场监管、扩大二手房交易等四个方面提出16条具体措施，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，满足居民住房需求5.1监控房屋预售款住房和城乡建设部正会同人民银行、银监会等相关部门住房和城乡建设部正会同人民银行、银监会等相关部门拟对房地产企业在售项目的预售账款实施监控。根据拟定的方案，房地产企业的预售账款将存入监管部门指定的专门账户，并按照项目开发进度和工程资金所需“专款专
29、用”。房地产企业只有在项目竣工交付及结算时，才能支配使用项目此前的预售账款。5.1存款准备金率中国人民银行中国人民银行决定，从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。5.26关于土地增值税清算有关问题的通知国家税务总局为了进一步做好土地增值税清算工作，国家税务总局日前下发关于土地增值税清算有关问题的通知，明确土地增值税清算时收入确认、房地产开发费用扣除等有关问题。6.17关于加快发展公共租赁住房的指导意见七部门由住建部等七部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见正式发布。公共租赁住房应向外来务工者开放; 投资者可转让公租
30、房; 租赁合同期满可续租; 拖欠租金从工资中扣10.20中国人民银行央行上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点2.3项目建设的必要性按照*区的规划，房地产项目的建设可解决*区内企业及周边人口的居住问题。不但满足*区基础配套设施的需求，还可满足*区周边的发展的需要。该项目的建设必将推动*区的建设速度，具有现实和深远的意义。随着改革开放的不断深入和西部大开发的蓬勃发展，*经济发展和城市建设取得了令人瞩目的成就。近年来*各城区的面貌日新月异，人民生活水平不断提高。随着城市建设的发展，城市居民住宅的建设得到了较快发展。但是，由于城市经济的高速发展，*经济总量迅速增加，人口规模不断扩大，住宅供应的缺口
31、不断增加，促使住宅房价不断攀升，居民住宅市场供求矛盾日益尖锐。大量的居民住宅条件相对较差，居住环境和居住质量亟待改善。居民改善居住条件的愿望非常强烈，为了促进社会的和谐发展，维护社会的稳定，提高居民的生活水平，改善住房条件已成为当务之急。该项目位于*开发东区，项目四址：二炮以西，科技创新园以北，*十一路以东，滨河路以南。综上所述，由*建设的房地产项目的必要性表现在以下几个方面：1、作为*区发展的生活设施配套建设，住宅的建设十分迫切。2、由于大量的城市居民居住条件相对较差，随着*区经济的迅速发展，改善居民的居住条件，提高人民的生活水平，是居民的迫切要求和强烈愿望。3、该项目的建设，为*区居民提供
32、住宅配套工程。4、建设住宅项目，扩大住宅供应，是缓解住宅市场供需矛盾，稳定房价的有力措施。5、成片规划建设住宅小区有利于改善基地面貌，改善城市形象。6、本项目的开发建设将有利于带动周边经济的发展。小区的物业管理及沿街的商业房的经营有利于繁荣市场经济，扩大社会就业机会。项目建成后既为*区增添了标志性建筑，又满足了广大居民、外地客商投资工作、生活等各方面需求，提高了居民住宅环境，并对推动城区经济发展、繁荣市场经济文化生活，发挥积极的带动效应，且项目本身具有显著的经济效益和社会效益，开发建设非常必要。第三章 项目拟建设目标本项目征用土地118.582亩（折合7.9公顷）。计划建设住宅、公共配套设施以
33、及地下停车库，每户建筑面积60901524户（总面积129600，占总户数的72%），91120593户（总面积50400，占总户数的28%），共计约2117套。可居住人口约8571人，每人平均约占21。3.1总用地面积总用地约118.582亩（折合7.9公顷）其中：1、代征路、代征绿地约28.58亩（折合1.91公顷）；2、区内道路、停车场等用地约14.762亩（折合0.984公顷）；3、绿地用地约36.54亩（折合2.44公顷）。3.2拟建筑用地面积拟建筑用地38.7亩（折合2.58公顷） （以上详细见土地测量成果表）3.3拟总建筑面积1、总建筑面积约210006m2地上总建筑面积：185
34、006其中：（1）住宅建筑面积：180000（共有15栋高层住宅和板式中高层住宅）（2）商业及公共配套设施建筑：5006（含：商铺、幼儿园、垃圾中转站、社区活动中心、会所、物业管理、供电、供水、供热等公用配套设施） 地下建筑面积：地下车库面积250002、容积率：3.5；3、建筑密度：43%；4、绿地率：40.6%；5、总户数：2117户；6、停车位：2080个（地上400个，地下1680个）。3.4基本功能该项目估算投资约50000万元人民币。小区一次规划设计，一次建设完成。房地产项目建成后，可提供2117余套高档次精品住宅，每户建筑面积60901524户（总面积129600，占总户数的72
35、%），91120593户（总面积50400，占总户数的28%），吸纳中、高收入的高科技人才8571人入住，为*人才提供环境优雅、极具江南园林品位的生活、休闲场所和舒适的居住生活条件，在很大程度上满足中高收入的高科技人才对中高档次住房的需求。同时，通过该项目的实施，可以优化美化*开发区的人居环境，完善园区功能的配套，进一步提高开发区品位，为*开发区经济的快速发展提供良好的条件，创造最佳的经济效益和社会效益。西部地区国家级*区或非省会城市*区中处于前列。4.1.3*房地产市场发展特点2009年6月25日国务院新闻办在北京召开关中天水经济区发展规划新闻发布会，标志着关中天水经济区发展规划启动实施。在
36、这一历史机遇的推动下，整个大西部的发展进一步得到落实与实施发展。同时整个西部城市的飞速发展也将借助这历史性机遇空前扩大化。*作为“关中天水经济区”的核心城市，必将在这历史性发展机遇中起到至关重要的作用。城市要发展，房产开发要先行。1、当期内*房地产形势分析2010年国家一直在制定各种政策来抑制房价，但对于*这样的三线城市来说收效并不明显，广大民众是希望房价下跌，可房产投资持有者，却不断提高放盘的价格。*商品房价格在经历了几个月的连续虚高上涨的态势之后，在年末的时候终于出现了小幅回落。从项目建筑类型来看，目前*的在售楼盘以小高层、多层为主，高层较少，其中多数楼盘以多层、小高层结合为主要产品。购房
37、人群的类型分析从图上可以看出：当期内*商品房销售中，解决居住的需求达到42%，结婚用房占到16%，改善居住需求占到21%，投资需求占到15%，其他需求为6%。可以分析得出，*商品房市场85%是刚性的居住需求，投资需求仅占15 %。通过与9、10月份数据比较可以得出，*商品房市场上投资需求继续呈逐渐增多的趋势。在售楼盘户型分析从图上可以看出：当期内*商品房市场上，一室户型较少，仅占到全市总销量的9%；而二室、三室所占比例较大，二室占到全市总销量的47%，；三室占到全市的38%，四室及四室以上占到全市总销量的6%。这是因为*商品房市场上居家和改善需求以及周边购房者在*购房的需求很多，这些置业者绝大
38、多数是家庭自住，中小户型比较受欢迎，因此二室户型及三室户型在*房地产市场需求量占据了大多数的市场份额。2、当期的“*区”房地产市场 从成交均价中可以看出，目前*的商品房市场成交均价在3900元/平米左右徘徊，而*区则是“*”市商品房市场发展最为强势的地区，其成交均价高于中心城区近300元/平米，居于*房产市场的领头羊位置。当期*区房产市场简述*区房地产市场价格分析2010年底*区在售项目19个，商品房在售均价4248元/平米，目前在售户型多以两室、三室为主，有少数一室。户型面积在45147平米之间，户型面积跨度比较大，购房人群多以年轻人为主，有很大一部分为投资型购房，进而拉动了*区房价的稳中有
39、升。4.1.4*房地产市场发展分析*房地产价格基本保持了稳步上涨的态势。2000-2009年，*房屋销售价格累计上涨30.4%，年均上涨2.7%。在前几年高涨幅的基础上2009年房屋销售价格涨幅达到93.4%；分阶段看，2003年之前住宅价格涨势平稳，2003年之后涨势明显加快，特别是2007年高达98.7%。与*、北京、上海等一线城市相比，*房价基数一直相对较低，多年来一直低于全国平均水平。在经历了2004年以来几年的连续拉高后，2007年*房价的上涨幅度快于全国平均水平。主要是缘于*房价近年来一直是稳中有升的理性市场，商品房主要靠本地购买，炒房现象相对少。虽然2007年以来对*来说，房价涨
40、幅是前所未有的，但由于前期房价涨幅相对较低，受全国大形势的影响有补涨成份。这相对于*二线城市来讲，影响滞后，节拍慢3年，应属于稳中有升。在国家对国有土地使用权实行招拍挂以后，土地交易价格连年上涨，再加上拆迁费用水涨船高，导致*土地开发成本节节攀升。2004-2009年，*用于房地产开发的土地购置费年均增长59.7%，土地购置费占当年房地产开发投资的比重分别为6.4%、7.9%、8.0%、8.5%、11.6%，土地购置费在房地产开发投资中的比重逐年上涨。从2009年的情况看，土地购置费一季度同比上涨71.7 %，二季度上涨2.6倍，三季度上涨1.7倍，涨势依然坚挺。4.2*房地产市场区域划分及区
41、域市场介绍4.3*房地产市场环境特征随着*城市化进程的不断加快，在西部大开发和天水经济区发展的带动下，*近年来经济快速发展，也成为西部大开发的门户城市，各项都市化城市建设正在快速发展。作为内陆二线城市，*借助国家政策的扶持正在走向国际化大都市的发展前列，已经成为*仅次于省会西安市的省内第二大城市。最近5年来，*房地产开发投资规模逐步扩大，2004-2009年，开发投资额由16.18亿元增加到58.56亿元，增长2.6倍；累计完成投资额163.50亿元，年均增长37.9%。房地产开发投资占全社会投资总额的比重，由2004年的11.5%上升到2009年的13.0%。房地产开发企业由2004年的10
42、7户增加到2009年的116户。由于处在天水经济区发展的重要位置，各大房地产企业也纷纷入驻*，例如：郭氏企业集团旗下的三迪地产、绿地集团、凯跃地产等知名房地产企业给*房地产市场带来了空前的发展契机。房地产开发投资规模持续扩大，已成为拉动*固定资产投资增长和经济快速发展的重要力量。4.4房地产市场情况分析（1）市场背景分析自2009年12月起，国家加大对房地产市场宏观调控的力度，09年12月14日，国务院提出四项措施遏制部分城市房价过快上涨；12月17日，国土资源部等5部位出台新政打击囤地炒地，拿地首付不低于50%；2010年元月10日，国务院办公厅发出通知，要求促进房地产市场平稳健康发展；2月
43、20日，银监会规定，流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资；3月30日，*政府办公厅要求促进房地产市场平稳健康发展；4月15日，国务院常委会提出，贷款买二套房首付不得低于50%；4月17日，国务院提出，房价过高地区可暂停发放三套房贷；4月20日，住建部发出通知，要求加强市场监管，未获预售许可证项目，开发商不得收取定金。国家在半年之内，频频出台楼市新政，目的是为了控制房价暴涨，北京、上海、广州等一线城市房地产市场受到较大影响，二、三线城市受到的影响相对较小。（最近出台的具体政策法规见下表）时间主题内容及影响7.1住房公积金缴存基数调整 上限提高至12620元根据国务院住房公积金管理条例和*住房公积金管理条例的规定，今日起，*将开始对2010年度住房公积金缴存基数进行调整，调整之后，今年住房公积金缴存基数最高将不超过12620元。7.4国土部：系统清理房地产闲置土地7月4日结束的全国国土资源厅局长座谈会上，国土部就下半年工作进行了总体部署。会议提到要积极参与房地产调控，根据年初供地计划，要做好保障性住房建设土地供应；同时开展房地产企业土地专项治理，系统清理房地产闲置土地。7.14多部委否认调控将
