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1、关于投资建设“新凯腾科技广场（RSBC）”暨军转民科技企业孵化器项目初步可行性研究报告成都新凯腾实业集团有限公司2007.11.26目 录概念释义第一章：项目实施背景1、科技孵化器发展战略2、军工民品化产业的市场前景3、成都市房地产市场现状第二章：区位价值分析1、地块区位描述2、区域产业格局3、区域发展前景第三章：项目定位1、项目机会点分析2、初步定位第四章：项目实施策略1、开发周期及开发批次规划2、销售定价第五章：项目财务分析1、开发成本测算2、财务效益分析3、评价及结论第六章：综述第七章：操作团队介绍概念释义科技企业孵化器科技企业孵化器也称高新技术创业服务中心，它以初创的科技型中小企业为服
2、务对象，为入孵企业提供研发、中试生产、经营的场地和办公方面的共享设施，提供政策、管理、法律、财务、融资、市场推广和培训等方面的服务，以降低企业的创业风险和创业成本，提高企业的成活率和成功率，为社会培养成功的科技企业和企业家。科技企业孵化器作为连接知识创新源头和高新技术产业的桥梁、培育自主创新企业的平台和创新成果产业化的重要载体，在推动高新技术产业发展，加快科技成果转化,促进高新技术产业化,孵化和培育中小科技型企业，以及振兴区域经济等方面发挥着巨大作用，在全世界范围内取得了巨大的成功。军工民品化军工民品化主要是指军事工业由军事专用性的科研生产转向军民结合性（或兼容性、两用性）科研生产的一种特定运
3、行机制，军事工业的民用生产，是指和平时期军事工业在确保完成军工生产任务的前提下，充分利用自身剩余生产能力，挖掘自身的生产潜力并充分发挥自身优势生产民品，以发挥军事工业对民用工业的补充和促进作用，为国民经济的发展服务。主要包括以下几个层次含义：产品结构由单纯军品型向军民结合型转变；生产技术装备、工艺、材料和人员等由军事专用性向军民通用性转换；军品分系统或零部件由完全或主要使用军事专用品转向尽量使用军民两用品等。第一章：项目实施背景1、科技孵化器发展战略中国科技企业孵化器经过二十年发展，已经成为建设创新型国家的有效载体。各地相继出现了一批由企业或其他民间组织投资创办的科技企业孵化器。中国科技企业孵
4、化器“十一五”发展规划纲要更加明确了鼓励多元投资、以多种形式和体制运营，多区域层次推进孵化器事业发展。科技企业孵化器和各特色产业集群为推动我国高科技产业和区域经济发展发挥着越来越重要的作用。国家鼓励多种形式的所有制经济特别是民营经济参与到科技孵化器的建设发展中来，本项目正是在这样的战略机遇下展开。科技企业孵化器已成为促进科技型中小企业发展的强大支撑力量。目前，全国已拥有各类孵化器500余家， 各类孵化器孵化场地总面积达1969.9万平方米，正在孵化着39491家企业，占全国科技型中小企业数量的1/3左右；在孵企业年技工贸总收入实现1625.4亿元，创造直接就业机会71万多个，已培养出境内外上市
5、公司50余家。2、军工民品化产业的市场前景我国军工民品发展大体经历了“无序、被动地转产民品”、“有计划的引导、主动生产民品”、“与国民经济发展开始融合”三个阶段。近年来，随着军工企业改革脱困和军品科研生产能力结构调整的不断推进，军工民品产业的发展呈现出新的格局。1）军工经济的发展方向、发展领域得到重大调整和完善军工经济的发展注重面向国防建设和国民经济建设，在优先保证完成军品科研生产任务的同时，以市场为导向，大力发展民品，不少企业建立了军民两用的民品生产线，把军品能力寓于民品生产之中。2）军工民品产值规模不断扩大军转民以来，军工民品以年均20%左右的速度快速发展，产值规模不断扩大；国防科技工业体
6、系实现了从单一军品型向军民结合型转变，产业结构由以军为主转变到以民为主。军工民品对军工经济增长的贡献率达到65%以上，最高年份达到80%以上，民品总产值已超过1300亿。3）具有军工特色的民品产业发展取得了明显的成效核电总装机容量达700万千瓦，核燃料及核技术应用产业得到较快发展；一系列民用卫星研制成功，支线飞机、通用飞机、直升机的自行研制获得重大进展，民机转包生产已具备较强的承揽加工能力。此外，信息产品、光电子产品、新材料、环保产品、特种化工和机械装备等一批优势民品在竞争中拓展发展空间，逐步成为军工经济新的增长点。4）涌现了一批有较强市场竞争力的知名企业和知名品牌相当一批军工企业已形成自己的
7、拳头产品，长安汽车、哈飞汽车、嘉陵摩托等品牌具有很高的知名度。目前，军工系统有近40家民品企业股票上市。在一些重要产业领域，军工企业已占据一些关键技术制高点，形成了有一定产业规模、能够影响市场格局的重要力量。在此新的发展格局下，国防科工委提出了“十一五”期间军工民品产业的发展目标：掌握一批具有自主知识产权的核心技术和关键技术，发展一批市场影响力大的名牌产品，建设一批创新能力强、产业集聚度高的高技术产业基地，形成以高技术产业为主导、各类产业竞相发展的新格局。培养一批优秀的企业家和技术创新团队。民品销售收入年均增长15以上，占国防科技工业总收入的比重进一步加大；利润保持同步增长，民品利润占利润总额
8、的比重达到50以上。3、成都市房地产市场现状1）商品房供应量大幅增长，五城区增长幅度更大1-8月，全市商品房新增供应1837.62万平方米，同比增长35.0%；其中商品住宅新增供应1558.46万平方米，同比增长41.0%。同期，五城区商品房新增供应989.30万平方米，同比增长54.1%；其中商品住宅新增供应800.52万平方米，同比增长64.7%。2）商品房市场需求旺盛1-8月，全市商品房成交1743.79万平方米，同比增长42.4%；其中商品住宅成交1565.49万平方米，同比增长44.4%。同期，五城区商品房成交883.75万平方米，同比增长47.7%。其中：商品住宅成交763.28万
9、平方米，同比增长50.6%。3）五城区商品住房供需相对平衡 1-8月，全市商品房、商品住宅供销比分别为1.054、0.996。同期，五城区商品房、商品住宅供销比分别达到了1.119、1.049，处于几年来的相对高位。虽然7-8月份五城区商品住房成交量大幅增长，但同期新增供应充分放量明显，使得当期供销比达到1.106，比上半年提高8.7%。4）房价稳步上扬1-8月，全市商品房成交均价为4071元/平方米，其中商品住宅成交均价为3981元/平方米。同期，五城区商品房成交均价为4827元/平方米，同比上涨9.0%；其中住宅成交均价为4721元/平方米。其中8月份商品住宅成交均价为5038元/平方米，
10、涨幅比上月降低1.1个百分点。5）中小户型住房供销占比不断提高中小户型商品住房新增供应量继续大幅增加，占比不断提高，供求结构更加合理。1-8月，五城区90平方米以下商品住宅新增供应42778套、311.85万平方米，同比分别大幅增长184.6%、182.4%，增幅较1-7月分别上升了9.9、14个百分点。套数、面积占比分别达到51.8% 、39.0%，比去年同期分别增加了18.3、17个百分点。同期，五城区成交90平方米以下商品住宅33551套、248.17万平方米，同比分别增长88.5%、100.5%，增幅较1-7月分别上升了19.8、19.3个百分点。套数、面积供销比分别达到1.275、1
11、.257。中小套型商品住宅供应占比的增加，间接缓解了供求紧张状况。1-8月，按面积计算，五城区商品住房供销比为1.049，但按套数计算供销比达1.111，明显提高。6）商务、商业市场初步平稳增长1-8月，五城区新增商业用房供应58.57万平方米，同比增长5.1%；成交45.63万平方米，同比增长1%，今年内第一次变成正增长；当期供销比也降为1.28，较1-7月有所降低，从供大于求逐步逼近供需平衡。同期，五城区新增办公用房供应31.01万平方米，同比增长51.3%；成交38.29万平方米，同比增长107.3%；当期供销比为0.81，仍是购销两旺的格局。7）近一半的商品房被外地人买走1-8月，全市
12、成交的商品房中，有48.9%的面积被外地个人买走，其中省内各地市州个人买走37.2%，外省人买走11.4%，境外人士买走0.3%；只有47.5%的面积被本市个人买走，另有3.6%的面积被单位买走。同期，五城区成交的商品房中，有36.5%的面积被外地个人买走，其中省内各地市州个人买走25.0%，外省人买走11.2%，境外人士买走0.3%；有53.1%的面积被五城区个人买走，有5%的面积被郊区（市）县个人买走，另有5.4%的面积被单位买走。第二章：区位价值分析1、地块区位描述1）地块位置本地块位于未来青羊新区内，成温路与武青路（双星大道）交汇处，青羊区苏坡街道办事处中坝村4、5组，培凤村6、7组，
13、近邻三环路。2）区位图3）现状图4）周边环境控规2、区域产业格局该区域内分布有青羊区工业集中发展区，在日月大道以北分布着成都飞机工业（集团）有限公司（132厂）和成都飞机研究所(611所)，该区域初步形成了以飞机制造业为核心，飞机设计、强度试验、航空仪表、航空零部件、航空航天电子产品、航空模具、航空物流等相关配套产业为一体的先进产业格局。未来青羊区将以工业集中发展区为重点，打造活力青羊，预计到2010年，工业企业集中度将达到85%以上。3、区域发展前景1）青羊新区远景规划青羊新区规划范围东到铁路西环线、西至外环路生态保护带、南以武侯区和青羊区为界、北到成温路，该区域定位为区一级的行政中心，今后
14、青羊区党政机关以及一流医院、学校都将搬迁至此，未来将吸纳17万余人入住。在房地产开发方面，青羊新区未来将大力发展满足居民居住需求的中档住宅地产，适当发展高档住宅地产，积极发展酒店、宾馆、购物中心、博物馆、学校、体育中心等配套地产。2）城市配套鉴于今后青羊新区的常住人口约17万人，未来青羊新区规划有2所综合性医院、1个会展中心、1个博物馆、1个图书馆、1个展览馆、1个社区活动中心、两个公交总站、10个停车场、7个加油站等。同时，还将修建18所幼儿园、9所小学，4所中学。清水河公园、天鹅湖公园、青羊绿洲公园为该区域提供良好的休闲娱乐去处，并成为区域主要绿肺。3）商业环境在未来的新区规划中，光华大道
15、以北的区域将是专门的商业和公共设施用地，该区域将是新区内的高强度开发区，将出现5条商业步行街。东西走向的商业步行街有3条，2条平行位于新区北部，1条位于将来最繁华的光华大道平行道上。流经青羊新区的清水河和摸底河以及多条支流沿岸都被设计成滨水步行带，两侧有不少商业用地可供利用。4）交通条件光华大道、成温快速公路、成飞大道、武青路、导航路是现有主要交通通道，在新区东、南部规划有公交总站，特别是即将动工的地铁二号线将从本项目旁经过，将极大方便在该区域居住的人群出行和提升本地区的商业价值。第三章：项目定位1、项目机会点分析1）国家对于科技孵化器建设给予多方面政策扶持 科技企业孵化器，作为以促进科技成果
16、转化、培养高新技术企业和企业家为宗旨的科技创业服务机构，将享受政府在信贷、税收、金融等方面的优惠政策。前不久，财政部和国税总局联合发布了关于科技企业孵化器有关税收政策问题的通知，决定自2008年1月1日至2010年12月31日，对符合条件的孵化器自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税；对其向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的收入，免征营业税。针对成都市科技孵化器发展的情况，为使孵化器真正成为发展高新技术产业和成果转化的基地，对地方经济的促进作用更加明显，成都市从建设政策保障体系、融资体系、特色产业孵化体系、中介服务体系等方面出台了相应政策，
17、包括成都市促进高新技术成果转化的若干规定(成府发200271号文)、成都高新区科技孵化器认定管理办法及相关优惠政策等，此外，目前还正积极地起草和讨论成都市科技园区管理办法、成都市科技企业孵化器发展的若干规定，从对认定的孵化器和在孵企业实行低房租、减免税收及土地征地报建费等方面予以政策支持，同时从科技三项费中拨出一定的款项以专项资金对企业和孵化器进行扶持。目前国家正着力加强专业型孵化器的发展，专业孵化器一般是在综合性科技企业孵化器的经验和基础上发展起来的，专门针对某个高新技术领域进行成果转化或为特定技术领域的创业者提供服务的孵化机构。专业孵化器除了具有综合性孵化器的基本服务功能外，还能够为创业者
18、提供专业化的公共技术服务，是孵化器发展到一定阶段后出现的新型组织形式。2）军工民品化将加速发展2007年11月20日，国防科工委、四川省政府联合在成都召开四川军民结合产业发展推进会，国防科工委主任张庆伟、省委书记杜青林出席会议。本次推进会正式签约的合作项目共有64个，计划投资总额305亿元，预计产出596亿元，并出台四川省加快军民结合产业发展工作实施意见，提出十二条支持引导政策加快军民结合产业发展。特别提出各级人民政府每年安排一定的资金支持军民结合产业发展。对国防科工委专项资金支持的在川军转民技术开发项目、军民两用技术开发项目、军民结合产业化项目，对符合条件并经四川省推进军民结合产业发展工作联
19、席会议（以下简称联席会议）认定的在川军工重点民品项目的技术改造、技术创新，从省工业发展资金中给予贴息或资金补助。对具有产业化前景的在孵军转民产品项目给予适当补助。对军工重大高新技术成果转化为有市场竞争力的民用产品给予一次性补助。 另外对符合条件并报经联席会议认定的军转民和军民结合重点项目，免收购置生产经营用房的交易手续费和产权登记费，免征建设过程中的城市基础设施配套费、人防地下室易地建设费、绿化易地补偿费，其他收费项目减半征收。对财务核算制度健全、实行查账征税的军工和军民结合企业，为研究开发新产品、新技术、新工艺，在一个纳税年度实际发生的技术开发费，在按规定实行100%扣除基础上允许再按当年实
20、际发生额的50%在企业所得税税前加计扣除。企业实际发生的技术开发费当年不足抵扣的部分，可在5年内结转抵扣。经联席会议认定的军民结合创新型高技术企业可参照前3年实际发生技术开发费的平均数，实行研发经费预提留列支，年终据实汇算清缴。 还有就是进入国家高新技术产业开发区的军工和军民结合高新技术企业、四川军民结合产业基地符合有关政策规定的，自获利年度起两年内免征企业所得税，免税期满后减按15%的税率征收企业所得税。鼓励加大军民结合产业技术改造投入。在我省境内投资于符合国家产业政策的军民结合产业技术改造项目，其项目所需国产设备投资（不包括财政拨款）的40%可从企业技术改造项目设备购置当年比前一年新增的企
21、业所得税中抵免，不足抵免的投资额可用以后年度企业比设备购置前一年新增的企业所得税延续抵免，抵免期限最长为5年。对符合国家产业政策中鼓励类的军转民和军民结合项目，在投资总额内进口先进技术设备，除国家规定不予免税的商品外，均免征关税和进口环节增值税。 提倡积极引导民间资金和国际资本投入我省军民结合高技术产业。风险和创业投资公司投资军转民的中小高新技术企业，可实行投资收益税收减免，符合相关条件的，其投资额的70%可以抵免企业的应纳税所得额，当年不足抵免的可延续5年抵免。 3）区域商务、住宅市场发展日趋成熟区域周边楼盘现状楼 盘开盘时间价格占地面积总建面容积率上道西城20069480070267213
22、0962.7富诗特07.10.28460013000520003.66清水河畔07.7.215400280001600005.7双龙湾07.4.15540020000969624.2鸿运之星07.9.30420017503830004.7翠微清波07.3600087337.73183583.13艺墅洋房07.10.14510045916.7890001.58锦绣森邻07.7.214800639371098411.3以上为近期本案周边的在售住宅项目，以本案为圆心，辐射半径在一公里左右，这些项目的总建筑面积达110万平米以上，可容纳五万多名居民，未来青羊区行政中心就在该区域，这一片区是市政规划中的
23、行政、高档住宅、商业、公园等公共设施配套齐全的高档社区。今年以来区域住宅的开盘价已经在4000以上，以龙湖为首的清波片区形成了规模效应，加之品牌形成的号召力，均价在5500以上，普遍价格还在4500左右。目前，上述项目已经搭建出本区域居住格局的框架，大型居住社区的雏形已经呈现。土地市场方面，今年1月政府刚刚推出青羊新区的概念并试探性的拍卖位于该区域红碾村的一块土地时，起拍价仅为120万元，成交价134万元，被本土开发商正成地产竞得。5月，国际地产巨头新加坡凯德置地出手该区域万家湾村宗地，成交价705万元/亩；6月，兴元房产拍得该区域培风村土地，成交价为750万元/亩；10月，重庆金阳地产以83
24、0万亩的单价、4150元/平米的楼面地价拍得该区域培风村的一宗地。今年以来，该区域呈直线上涨的土地拍卖价格，从侧面反映出区域未来规划和居住价值得到市场方面的认可，青羊新区的一、二类居住用地面积共约476万平米，占新区面积的45%左右，将陆续向市场推出，可以预见，未来该区域将成为一个大规模的综合性高品质居住社区。此外，本地块位于未来青羊区行政中心的核心位置，地处青羊区原规划的8000亩华侨工业园区，比邻已有多家世界500强企业入驻的青羊工业园区，与成飞工业园仅一路之隔，武青路还连接了成都现代物流基地。随着城市建设的发展，商务物业的需求会越来越大。根据区域发展的一般规律，地块周边大规模开发后形成的
25、住宅社区，本身也要求有相关的商业配套。4）成功项目带来的启示城南科技广场项目经济技术指标：总用地面积：63266.26平米用地性质：科研办公用地（50年土地使用权）总建筑面积：43.42万平米（含规划建筑地下面积，不含在建建筑地下面积）停车位：1495个在建软件科技器孵化大厦：7.8万平米一期在建单元式科研办公楼（具有完整居住功能）面积：3.03万平米拟建建筑面积27.66万平米其中：科研孵化大厦面积4.5万平米 综合孵化办公面积12.32万平米 科技总部研发大厦面积6.39万平米 单元式科研办公楼（二期）2.03万平米 学术交流中心面积2.42万平米全国首家民营企业投资兴建的、国家级科企业技
26、孵化器城南科技广场位于城南新区核心地段，将成为城南新区的科技CBD，融合办公、商务、酒店、公寓为一体的商务综合体。该项目由成都高新区教育科技园投资建设，是一家民营科技企业孵化器，始建于1994年，前身为四川省各大专院校科研项目成果转化基地。作为民营科技企业孵化器，成都高新区教育科技园依托灵活高效的民营机制，长期致力于孵化器事业，积极探索变民间资金为民间资本投入科技创新领域的道路。2001年，成都高新区教育科技园被成都高新区管委会认定，成为首批“科技企业孵化器”；2002年，被地方政府授予“优秀科技园区”称号；2004年，被高新区管委会评为“优秀服务企业”；2005年12月，成都高新区教育科技园
27、经省市科技管理部门推荐，被科技部认定为国家高新技术创业服务中心，成为全国首家纯民营国家级创业服务中心。 为本项目带来的启示城南科技广场在区位上和本案有着相同之处，二者都位于新的行政办公区附近，都是未来城市发展的副中心；在功能定位上也有着相同之处，同为以科技孵化器为主体的商务综合体。城南科技广场目前市场运作非常成功，通过与成都市信用社南郊联社的合作（信贷、按揭），一期单元式办公楼（商务公寓）已售罄，均价超过6000元/平方米，商务、商业部分招商非常成功平安保险等大型品牌企业以经进入，年底部分即将交房。它的成功为我们近距离地提供了可以参考借鉴的发展模式、功能定位、经营策略、盈利手段等全方位的经验。
28、2、初步定位本项目拟在国家大力发展创新型企业和提升企业竞争力的战略指导下，依托区域内132厂和611所等军工单位雄厚的产业根基优势，把握军工民品化快速发展的机遇，建设成以面向中小型企业的、以军工技术转化为核心的全国首家专业孵化器。在补充和完善青羊工业发展的产业结构同时，形成科技商业聚合效应。1）概念定位借鉴成都“科技商务区SBD”的规划理念，以“特色创新、功能拓展”的指导思想，我们将本案定位为“科技商务综合体”：RSBC区域科技商务综合体Regional区域Science科技Business商务Complex复合体即：以科技孵化器大厦为主体，配套单元式办公楼、SOHO创业天地、商业、科技服务中
29、心、商务酒店，集商务、会议、培训、生活配套为一体的城西科技商务综合体。2）业态构成及组合关系本案地处西三环外，商务商业的市场氛围目前尚未形成，占地面积七十多亩，巨大的体量也决定了不能将其做成单纯的孵化器大厦，从有效规避市场风险的角度考虑，从孵化器项目本身的配套建设出发，有必要结合多种物业形态进行功能规划。根据成都市规划管理技术规定和本地块的建筑规划设计条件通知书（见附件），结合区规划局意见征询，初步设定本案基本经济技术指标如下：总用地面积：47788.91平米用地性质：科研设计用地（50年土地使用权）容积率：4.2总建筑面积：24.4万平米（含地下一层建筑面积）停车位：1100个业态构成与组合
30、关系功能分类产品定位建筑面积（M2）占比单元式办公楼（公寓）90平米为主10000050%孵化楼大厦40-200平米.3000015%商业灵活可分割空间2000010%商务写字楼40-150平米4000020%商务酒店标间100005%总计200000100从上表可以看出，单元式办公楼（有完整居住功能的物业）占整个项目体量的50%，而且其销售回款将用于项目后续业态的开发，其开发与销售的成功与否将直接影响到项目的成败，故其为整个项目操作策略的关键。鉴于此，我们进行了专项市场调查。注：建筑规划设计方案另文提供。3）住宅市场的调查报告在现今房地产市场供需两旺的发展态势下，正常的住宅产品在销售去化上基
31、本不存在问题，由于本案的特殊性，在区域认知、产权、按揭三方面将会成为本案住宅产品的主要消费抗性。针对于此，我们于2007年10月20日-10月28日，委托成都宏典市场调查有限公司对区域住宅市场进行了专业的市场调查，对项目可能遇到的消费抗性和项目所在区域的住宅市场现状进行了摸底，为项目的科学决策提供数据方面的支撑。主要结论如下：61.7%的被访者表达了愿意或可能在西三环外购房的倾向，而且64%的人对本案在该区域提供的小户型产品感兴趣。整个大城西上风上水的生态宜居格局填补了项目周边区域目前生活配套尚不成熟的缺陷。被访者中对50年产权住宅的接受度良好，仅有21.7%的人明确表示不愿意，而且年轻化趋势
32、明显，越年轻的人对该问题越不敏感。在价格优势的前提下，只要能办理产权，50年70年对购房者而言影响并不大。在房价快速增长的市场情况下，价格才是消费者关注的首要焦点，由于本案的特殊性，本案的销售价格将在区域市场极具竞争力。付款方式中选择一次性付款和分期付款的比例占43.3%。随着房贷新政的出台和央行的不断加息，贷款购房的难度加大，成本增加，有潜在支付能力的购房者逐渐转向一次性付款和分期付款的方式。 在户型结构上，51.3%的人选择了两室一厅，在户型面积上，认为两室一厅的最适面积在60-70平米和70-80平米之间的人分别占83.9%、64.6%。在国家90/70政策出台和房价高企的背景下，小户型
33、产品逐渐得到市场的青睐。综上，此三方面的消费抗性解除后，将大大促进本项目公寓（住宅产品）的销售。同时在产品结构上以小于90平方米作为主力户型，将更加有效的满足市场需求。注：本次调查报告另文提供。第四章：项目实施策略1、开发周期及开发批次规划根据项目规模、地块区位成熟度、资金链运作以及市场需求容量等因素，本案采取分期开发原则。考虑项目开发周期较长，并结合政府报规的要求及区域市场对不同物业的认知、接受程度，将整个项目分为两期开发：第一期：150000平米 地面：130000平米其中：单元式办公楼100000平米孵化器大厦30000平米地下：20000平米第一期分为2批次开发，开发周期为23年；第二
34、期：94000平方米地面：70000平米其中：商务写字楼40000平米商业、商场20000平米酒店10000平米地下：24000平米商业、商务写字楼、商务酒店在二期开发，目的是等待政府办公、区域商业氛围成熟后再入市，通过规避不成熟的市场，将有效降低风险，实现利润、效益最大化。开发周期也在23年之间。2、销售定价策略本案地处西三环外侧，目前区域内居住、商务都不发达，各方面配套也还非常欠缺，但从前面的区域发展前景分析上可以看到，在未来的几年中，随着地铁二号线的开通、青羊区政府的搬迁，区域性的行政和经济中心都会向这里靠拢，项目又位于青羊工业发展园区的外围，区域经济将得到大步发展，商务和生活配套都将得
35、到逐步完善。在这样的大背景下，本案依托科技孵化器的深刻内涵，将会打造出混合多种业态的综合性物业，业态分为单元式办公楼、商务楼、酒店、商业等，这些都将会对外进行销售，具体销售价格建议如下：1)单元式办公楼所谓单元式办公楼，一方面是为孵化器或工业园区内企业做配套服务的下游中小型公司、孵化器内企业的员工，周边区域工作人群等配备的自由空间，可住可办公。另一方面也是适应未来青羊新区的发展需要，提供一种创新概念的住宅产品，丰富和完善住宅市场的供应结构。从前面区域市场的调查分析可以看到，区域内同类产品几乎呈空白状态，而住宅产品也呈现一种断档的现象，几个高品质的大盘几乎垄断了区域住宅市场，销售均价基本都超过了
36、5500元/；而那些规模小的项目，产品没有任何特色，更谈不上什么配套，价格基本在4000-4500元/。特别是临近本案的花样年项目“花好园”二期，是小户型产品，商住用地性质，40年产权，在产品定位等方面和本案的单元式办公楼部分极其类似，目前销售均价在4500元/左右，因较高的性价比和合理的产品定位，其销售状况良好，其成功的操作模式是值得我们借鉴的。单元式办公楼作为孵化器的配套物业，产品定位为中小面积的户型，除了可以满足办公需求，更是为上面提到的各类人群量身打造的舒适居住空间，宜居宜商。作为填补区域空白的项目，虽有自身局限性，但鉴于目前房地产市场的高速发展，本案将有很大的市场机会。综合以上分析，
37、更为了突出本案高性价比的特色卖点，建议单元式办公空间销售均价为4650元/。2)商务写字楼根据对成都市中心写字楼情况的调查，目前在售商务楼项目房价基本在50006000元/，租金在5080元/月，大多数的项目销售情况都比较良好，出租率、入住率都比较高。大城西片区是成都发展较早的商务区域，片区内拥有众多的中小型企业，但办公物业都略显老旧，且在办公配套等方面早已跟不上入住企业的发展需求，这些企业普遍都在本区域内有良好的政府关系和生意往来，并不愿搬离，但西门片区办公物业的现状并不能马上改变，而本案的出现正好满足了他们的需求：l 地铁二号线即将开始修建，未来交通的便利性已显而易见l 青羊区政府将搬迁至
38、此，这里将是未来的区域行政中心青羊工业园区和本案内众多的企业，都有大量的中下游产业链，但区域内并没有一个能提供完善配套的商务办公空间，而本案的综合业态定位，为今后良好的办公环境提供了先决条件。在目前区域内商务市场还不发达的情况下，现在的投资价格会更为合理，而商务楼的投资回报率本就远远高于目前的住宅市场，对于商务楼不论是投资还是自用，升值空间将是巨大的。因此，建议本案商务楼部分销售均价为5500元/。3)商业、商场部分项目所在区域目前的居住品质远远低于三环内区域，居住人群相对也较少，商业配套几乎是空白，更谈不上商业氛围，且在现阶段，商铺投资投入大，回报慢，所以投资者对于商铺投资都比较谨慎，在销售
39、上大多是小面积的商铺销售情况比较好。在这样的大背景下，本案作为一个体量为20万方的大型综合性物业，本身拥有了大量的居住和工作人群，这必须要有一定的商业作为基础配套，且根据前面对青羊新区未来的描述，也应该看到区域在未来的发展前景，本案商业部分正好弥补了区域商业的空白，如能引入中大型的超市等业态，由此再带动其他小型业态的进驻，形成一个良性的经营氛围，在未来将是一个稳定的高回报的投资渠道，而且此类物业的升值幅度是很有前景的，对于投资者来说有很大的机会，所以建议本案商业部分均价为6500元/。注：商业、商务市场研究报告另文提供。4)商务酒店本地块位于大城西片区，西三环内因为拥有老西门车站和大量的酒店、
40、宾馆，又处在成都与旅游景点相连的交通要道上，是传统的旅游集散地，现在也有很多新兴的经济型酒店和商务酒店也大量的出现在区域内，这说明酒店业的经营者对本区域内的市场是相当看好的，在房价上，星级酒店在160280元/天之间，经济型酒店在128-158元/天左右，在调查中显示不论是星级酒店还是经济型酒店,入住率都能到达85%以上,在周末甚至会满客,所以,本区域的酒店业市场是较为看好的.本案地处三环外侧，是集科技孵化器、商务写字楼、单元式办公楼和商业于一体的未来城市副中心的综合物业，它的出现将为本区域带来大量的居住和办公人群，商务酒店就是为这些人群提供更为完善的配套服务的，以区域内的现状来看是独树一帜，
41、但正是这种稀缺性与唯一性体现出了酒店的价值；如能交给一个有经验的酒店管理公司经营，对于投资者来说将是一个有稳定投资回报的投资途径。基于以上的分析，并按投资回报率的计算，建议商务酒店部分销售均价为5500元/。5)孵化器租金 孵化器作为本案的核心部分，作为自留固定资产，将能够带来预期甚至超值的收益，这部分收益分为三部分：一部分是成功孵化企业的赢利回报；一部分是房屋租金收益；一部分是为入孵企业提供信息平台、中介等服务类的收益。这里面，最直接也是最快的收益是孵化器的租金收益。成都目前的同类产品很少，大多是以商务楼或是总部基地的形式出现，前者在专业配套和服务上不够级别，后者在面积、入驻身份认证等方面制
42、约了很多企业的进驻。本案作为一个专业性的孵化器，产品定位上、配套上、专业性的服务上将会更全面，更周到。 与本案产品定位类似的城南科技广场的平均租金水平在45元/月左右，其所在区域是成都商务配套发达的大城南片区，办公条件成熟，商务氛围浓厚；本案在区域配套上还较为缺乏，但在环线位置和交通等方面还是具有一定优势。综合分析，建议本孵化器平均租金价格为40元/月。第五章：项目财务分析1、开发成本测算1）项目经济技术指标1建设用地47788.90 71.68亩2建筑用地16358.14 3建筑密度34.23%4容积率4.19 5绿化率6地上总建筑面积（）200000 16层7 商业建筑面积20000 商务
43、建筑面积40000 酒店建筑面积10000 孵化楼建筑面积30000 单元办公空间建筑面积100000 8地下总建筑面积44000 地下1层9总建筑面积（含地下室）244000 10机动车位（个）11002）项目开发成本估算表（单位：万元）序号项目名称建筑 工程安装 工程其他 费用合计单方价格(元)占总投资比例一工程费用40260.00 3378.57 0.00 43638.57 1788.47 72.98%1建安工程费40260.00 0.00 0.00 40260.00 1650.00 67.33%2基础设施配套费2440.00 2440.00 100.00 4.08%3公建配套设施费93
44、8.57 938.57 38.47 1.57%二工程建设其他费用11181.26 11181.26 458.25 18.78%1土地费用4645.13 4645.13 190.37 7.80%2前期工程费4228.52 4228.52 173.30 7.10%3其他费用2307.61 2307.61 94.57 3.88%三不可预见费用957.34 957.34 39.24 1.60%四建设期贷款利息2880.00 2880.00 118.03 4.82%五营销费用870.00 870.00 35.66 1.48%六项目总投资40260.00 3378.57 15888.60 59527.17
45、 2439.64 100% 2、财务效益分析1）项目收益估算表（单位：万元）类别面积单价金额备注商业200000.6500 13000.00100%销售商务400000.5500 22000.00100%销售酒店100000.5500 5500.00100%销售孵化楼300000.0000 0.00资产留置，暂不销售单元办公空间1000000.4650 46500.00100%销售车位440000 0.00资产留置，暂不销售销售收入合计24400087000.00项目总成本59527.17营销费用1044.00营业税及附加等税费5645.32 土地增值税3355.89企业所得税1957.60税金小计10958.81现金15470.01 孵化楼资产13500.00 以4500元/平米计价地下车库资产5500.00 以5万元/个计，共1100个收益合计34470.01现金+资产事项说明上表仅就项目可销售部分进行测算，先期建设的孵化楼和地下停车场的1年的租金收入也达千万元，本经济效益分析表中暂且不计；从上表可以看出：本项目
