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1、科左后旗宇泰房屋开发有限公司通辽市库伦旗三大寺扩建工程项目可行性研究报告2011年6月科左后旗宇泰房屋开发有限公司通辽市库伦旗三大寺扩建工程项目可行性研究报告编制单位：资质类型：甲级证书编号：总经理：编制人员：目 录第1章 总论41.1项目基本情况41.2编制依据51.3可行性研究的主要范围61.4建设单位基本情况71.5项目基本情况71.6主要技术经济指标91.7结论与建议9第2章 项目建设必要性和可行性112.1项目背景112.2项目建设的必要性122.3项目建设的可行性13第3章 项目市场分析与价格定位153.1项目优势分析153.2市场供需及前景分析153.3价格定位16第4章 建设条
2、件174.1库伦旗概况174.2工程地质、水文地质情况204.3区域规划情况204.4交通情况214.5社会环境条件214.6公共设施条件214.6施工条件21第5章 项目总体规划和总体设计225.1规划依据225.2建设地址225.3项目规模225.4总体规划设计理念235.5总图布置235.6竖向布置255.7规划详表25第6章 建筑设计方案276.1设计依据276.2项目构成范围276.3建设标准276.4其他建设标准286.5装饰装修风格296.6主要建筑及质量数据30第7章 节能与节水327.1节能节水措施327.2节水措施32第8章 环境影响评价338.1分析依据338.2项目建设
3、对环境的影响338.3环境保护措施34第9章 组织机构和人员配置359.1组织机构359.2人员配置35第10章 项目实施进度安排36第11章 拆迁补偿方案3811.1项目区可补偿补助物明细3811.2补偿补助原则及价格3811.3拆迁补偿及补助价格一览表40第12章 投资分析4212.1估算依据4212.2土地及拆迁补偿费用4312.3前期费用4412.4基础设施建设费用4412.5建筑安装工程4512.6开发期税费4612.7其他费用4612.8销售费用4712.9管理费用4712.10其他不可预见费4712.11项目经营资金4712.12项目总投资4712.13资产形成4812.14资金
4、来源48第13章 财务分析5013.1基础数据说明5013.2收入估算5010.3出租和自营项目成本估算5313.4利润5313.5财务指标5413.5不确定性分析55第14章 结论5714.1推荐方案的总体描述5714.2结论与建议57土地及拆迁费用估算表59附表60前期费用估算表60基础设施建设费用估算表61建筑安装工程费用估算表62开发期税费估算表63工程建设其他费用估算表64经营资金估算表65项目投入资金估算汇总表66开发建设用款计划表67总投资计划与资金筹措表68固定资产折旧估算表69房屋销售收入与经营税金与附加估算表70出租收入与经营税金与附加估算表71自营收入与经营税金与附加估算
5、表72利润与利润分配表73项目投资现金流量表75项目资本金现金流量表77财务计划现金流量表79资产负债表81主要材料价格表83第1章 总论1.1项目基本情况1项目名称：通辽市库伦旗库三大寺扩建工程项目2项目承办单位：科左后旗宇泰房屋开发有限公司3项目负责人：单荣华4项目所在地区、地点：库伦镇三大寺北侧5建设内容：总建设面积7056.56。包括商业建筑3719.84 ，宾馆建筑2891.7，戏台附属建筑445.02，戏台96，以及道路、绿化、硬化、给排水、供热等。6投资规模：项目总投资2533.59万元。7资金构成：项目全部总投资2533.59万元，其中开发建设投资1578.23万元，自营投资7
6、85.36万元，经营资金投入170万元。8资金筹措：项目总投资2533.59万元，建设单位全部自筹。9经济效益：项目全部完成后，可实现房地产销售收入2377.30万元，实现利润总额501.76万元，净利润376.32万元。自营部分正常年可实现自营收入260.9万元，利润总额65.03万元，净利润48.77万元，经营税金及附加15.67万元，土地增值税166.55万元。10项目期计算期15年。其中建设期2年，销售期3年（含建设期）。11可行性研究编制单位：1.2编制依据1 原国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）。2 通辽市人民政府关于加快工业化、城镇化发展进程的实施意见，2
7、001年10月。3 国务院关于西部大开发若干政策措施的实施意见,2002年。4 内蒙古自治区实施西部大开发战略规划纲要,2003年。5 通辽市人民政府西部大开发工程实施规划纲要，2003年。6 住建部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见，2006年。7 中华人民共和国城市规划法8 城市居住区规划设计规范，GB50180-939 内蒙古城市规划管理技术导则10 库伦旗城镇总体规划设计方案11 国家现行的财会、税收政策。12 国家有关技术标准及规范。13 建设单位提供的其它有关资料。1.3可行性研究的主要范围受项目承办单位的委托，我公司会同有关部门和相关单位，对项目涉及的有关问题进行了认真的调查
8、和分析，并在企业已有工作的基础上，根据当地的发展规划，按照建设项目经济评价方法与参数、可行性研究与项目评价、投资项目可行性研究指南以及国家和行业的有关规定，编制了本项目的可行性研究报告。本可研报告编制范围包括：1项目建设的可行性与必要性2项目市场分析及价格定位3建设条件4项目规划设计5建筑设计方案6节能与节水7环境影响评价8组织机构与人员配置9项目实施进度10. 投资分析11财务分析12政策影响评价1.4建设单位基本情况科左后旗宇泰房屋开发有限公司成立于2006年10月，是一家注册资金1000万元，开发资质为四级，公司下设工程预算部、安全质量部、售楼中心、塑钢车间等部门。属股份制企业。公司有董
9、事长、总经理、财务主管等领导，下设工程部、财务部、行政部、销售部、拆迁办等业务部门，现有工程技术人员6人，财务专业人员2人，行政文秘等专业人员1人，拆迁专业人员2人，专职销售人员2人及其他服务人员。公司成立以来，在房地产竞争激烈的情况下，坚持诚信经营、客户至上的理念，不断创新、抢抓机遇，以建筑精品、绿色环保、创最佳人居环境为目标，坚持以人为本，一切为客户着想、一切让业主满意，先后开发了星星家园小区，建筑面积16000平米，迎宾小区32460平米，金鑫家园小区45000平米。均成为业内经典之作，在房地产内树立了良好的口碑和形象。1.5项目基本情况1项目位置本工程建于库伦旗三大寺北侧，西北角与安代
10、广场相临，东西北三面均为住宅小区。规划占地面积7479.45。 本项目位库伦镇老城区，三大寺北侧，安代广场西南侧，是目前库伦旗的活动中心。区域内市政设施配套齐全，交通便利，基础设施条件和煤、电、水资源条件能够满足项目要求。2.区域基础条件供电：项目区内电力资源丰富，供电设施齐全，年用电负荷达到45900KVA，年供电量为18443万千瓦时。供水：市政供水网络齐全。能够完成保证本项目建成后的用水。采暖：由库伦旗供热公司集中供给。水温可达6080，室内温度不低于18，采暖期6个月。项目新增采暖面积7056.56。通讯：项目区拥有中国移动、中国联通、中国电信等较大通讯网络，通讯设施齐备，信息渠道方便
11、快捷，能够满足入驻单位对各种信息的需要，可提供国内、国际电话服务、移动通讯服务及电报、传真、信息数据传输业务。3规划情况总建筑面积7056.56，商业建筑3719.84 ，宾馆建筑2891.7，戏台附属建筑445.02，戏台96。容积率为0.94，建筑密度为0.54。1.6主要技术经济指标序号项目单位数值 1占地面积7479.452建筑数据7056.562.2商业区3719.842.3宾馆2891.72.4戏台附属建筑445.022.5戏台962.6容积率0.942.7建筑密度0.543商铺数量个444宾馆房间数个365总投资万元2533.595.1开发建设投资万元1578.23自营固定资产投
12、资万元785.365.2经营资金万元1706经营指标6.1营业收入（经营期平均）万元501.166.2营业税金及附加（经营期平均）万元29.006.3土地增值税万元166.556.4利润总额（经营期平均）万元139.256.5所得税（经营期平均）万元23.146.6税后利润（经营期平均）万元116.126.7销售利润率%27.79%6.8投资利润率%5.16%6.9 财务内部收益率（所得税前）%31.39%6.10财务净现值（所得税前）万元457.476.11投资回收期（所得税前）年2.936.12资本金收益率%21.50%6.13总投资收益率%5.16%6.14项目资本金净利润率%23.17
13、%1.7结论与建议本项目是库伦镇城市功能发展需要，是库伦镇旅游文化功能打造的一个支撑性项目。本项目的主要目的是进一步强化库伦镇的社会功能，通过社会功能的完善，加快城市的发展步伐，推进库伦镇的快速城市建设。本项目建设总投资2533.59万元。项目建设期2年，销售期3年（含建设期）。项目全部完成后，可实现房地产销售收入2377.30万元，实现利润总额501.76万元，净利润376.32万元。自营部分正常年可实现自营收入260.9万元，利润总额65.03万元，净利润48.77万元，经营税金及附加15.67万元，土地增值税166.55万元。财务评价结果，本项目全部投资财务内部收益率为31.39%（税前
14、），财务净现值457.47万元(ic=13%)。综上所述，本项目各项指标较好，在财务和建设条件方面可行，社会效益显著,对库伦旗的经济和社会发展将有很大的推动作用，建议采取措施，尽快实施。第2章 项目建设必要性和可行性2.1项目背景近年来，库伦旗旗委、旗政府高度重视发展旅游业，把旅游业作为推进县域经济调整转型中的新型朝阳产业来重点培育，为了进一步提高景区品位和接待服务水平，营造更舒适、更安全的旅游环境，使景区更好地为游客服务，库伦三大寺在各级党委、政府的高度重视和支持下，在自治区旅游主管部门的帮助指导下，积极开展了创建国家AAAA级旅游景区的各项工作。三大寺所在的库伦旗曾经是一个实行政教合一体制
15、的喇嘛旗，距今有近400年的历史。当时大大小小二十几座庙宇全集中在库伦镇内，曾一度成为东北地区宗教活动中心，其中库伦“三大寺”（兴源寺、福缘寺、象教寺）1985年被自治区人民政府公布为区级重点文物保护单位，2006年6月被确定为国家级重点文物保护单位。三大寺景区开发建设以来，库伦旗委、旗政府在财力有限的情况下，多方筹集资金，对“三大寺”景区进行了整体改造，彰显了三大寺的宗教文化魅力。同时，严格按照旅游区(点)质量等级的划分与评定标准，狠抓旅游基础设施建设，提高服务质量，美化景区景点环境，丰富旅游内容，强化宗教活动功能，为三大寺成功创建国家AAAA级旅游景区奠定了良好的基础。2010年通过举办库
16、伦三大寺宗教旅游文化节、旅游资源推荐会、诵经法会、吗呢法会、庙会等文化活动，拍摄制做了三大寺宣传光盘漠南名刹库伦三大寺，印制了三大寺宣传资料，进行了广泛宣传，进一步提升了三大寺的知名度和影响力，使库伦旅游业呈现出蓬勃发展的势头。现在的库伦三大寺正以“晨钟暮鼓、香烟缭绕”的面貌展现给游客。截至目前，三大寺共接待游客13万人次，实现收入8000多万元，旅游业正在成为库伦的一大特色产业和新的经济增长点。库伦三大寺被评定为国家AAAA级旅游景区，进一步提高了知名度和影响力，对增强对外的吸引力和市场竞争力将继续起到积极的推动作用，也必将成为展示宗教旅游文化的重要窗口。2.2项目建设的必要性2.2.1是提
17、高旅游配套水平的需要通过本次建设，可以在一定程度上提高旅游配套水平，在宗教旅游的基础，通过文化展示、特色商品配套和特色接待，更进一步打造整体的旅游印象，提高对游客的吸引力和容纳力，也有助于提高旅游的形象宣传水平。2.2.2是打造库伦特色经济的需要宗教旅游，是发挥库伦旗400多年宗教文化积淀的一个特色项目，是库伦旗的特色经济。通过本次扩建，在更大程度上扩大规模，有效配套，使三大寺景区的功能进一步完善，使特色经济的水平进一步提高，对于打造库伦旗特色经济名片将起到非常积极的推动作用。2.2.3是提高库伦旗整体城市功能和水平的需要通过本次三大寺的扩建，不但提高了旅游接待和配套水平，还在一定程度上完善了
18、健全了城市功能，对于美化城市环境、浓化城市商业氛围、打造库伦旗旅游型城市功能，都将发挥非常大的实质性作用。2.2.4是提升区域旅游层次的需要同时，本项目位于大青沟、八百里瀚海、三大寺旅游区线上，并且居于此线的中心位置，是目前通辽市旅游的最热点区域。本项目的建设有效强化这一区域的旅游价值和吸引力，提高旅游和特色文化展示的层次。2.3项目建设的可行性根据目前库伦的经济发展水平和特色经济的发展构思，围绕三大寺这个核心，积极扩大影响、打造城市功能、形成旅游氛围、提升城市品味，是一个极具其有特色和发展前景前、绿色、环保的产业。符合国家关于产业发展的政策要求，符合城市的定位，具有极强的可行性。第3章 项目
19、市场分析与价格定位3.1项目优势分析本项目是三大寺旅游景区项目的配套项目，位于三大寺北部，安代广场东南部，是库伦旗人流活动中心与旅游中心的结合部，地理位置得天独厚。对于库伦本地人而言，这里是一个游玩购物的绝佳去处，是由安代广场至三大寺的人流通道，通道经济效果明显。对于外地游客而言，是三大寺旅游中购物、欣赏特色地域文化、演艺和住宿的最佳位置，并能通过此通道，向库伦镇的城市中心移动，拉动人流向库伦镇的北部商业中心转移，对于打造整个库伦旗的旅游氛围将起到至关重要的连接作用。3.2市场供需及前景分析对于市场的需求而言，由于库伦旗着力打造旅游型城市的发展思路和三大寺影响的进一步扩大，项目区的建设必将成为
20、集旅游和商业为一体的区域。依附于南部三大寺的旅游，接通于北部城市人流重要区域，这里将成为库伦旗的一个新的商业重点部位。目前，库伦旗的特色旅游商业零散地分布于镇内各处，无法集中。通过本次建设，必将会把这些特色商业吸纳入这个商业圈。同时，通过宾馆的建设，与三大寺相呼应，这里也必将拉动相当大部分餐饮企业的入驻。而且，库伦旗目前最大的演艺平台的搭建，吸纳力将会更强，更有助于构助和打造商业与文化氛围，使项目区形成库伦旗的人流中心和商业中心。由此可以看出，商业价值、地域价值、文化特色、功能作用等方面作用，使项目区具备着库伦镇其他商业地带无法比拟的先天优势，市场的需求态势将随着优势的形成，成为库伦旗独一无二
21、的黄金地段。市场需求旺盛。3.3价格定位通过对库伦旗商业区域地产价格的分析，综合旅游配套建设的功能作用，以极其他可应用条件，包括通道作用、特色文化产业区、特色餐馆和商品区的特点，我们对本项目外售商用房的价格进行了科学定位。临街店铺营业房：6500元/m2；内部店铺营业房：5500元/m2；第4章 建设条件4.1库伦旗概况本项目位于库伦旗库伦镇，库伦镇位于库伦旗的中部。属黄土丘陵区，养畜牧河南缘，铁牛河流域，介于低山坨沼之间，高程一般在210-460m之间，地形呈微波状起伏，高差3-6m。地表多为黄土状堆积物，结构疏松，风势强烈，冲沟十分发育。最深陡坎可达百余米。项目区地表水资源较为丰富，养畜牧
22、河、铁牛河、厚的河、查干河等四条较大河流从旗境内流过。河流总长217公里，流域面积2549平方公里，平均流径深94.5mm，年径流量2.538亿立方米。地下水受地形、地貌、地质结构和岩性的控制，其形成、分布、埋藏均有明显差异。养畜牧河以北的坨沼区，第四纪松散岩类孔隙水含量丰富，单井昌涌水量可达1010.4吨-4806吨；厚的河沿岸河谷地带松散岩类空隙与风化带网状裂隙混合潜水含量适中；低山、黄土丘陵地带的碳酸盐岩类隙溶洞水和基岩裂隙水含量贫乏。库伦境内交通极为便利，现有公路总里程1382公里，其中：等级公路570公里（油路210公里、砂石路360公里）省级干线1条54.6公里，县级公路4条273
23、.9公里，乡级公路17条367公里，村级路690公里。 乡乡通油路、村村通公路情况：6个苏木（苏木）镇，1个农牧林场，2008年末实现乡乡通油路；全旗186个嘎查村在“十一五”全部实现村村通公路。 目前，库甘铁路已经建设完成，2011年能够实现通车，改变了库伦旗无火车的历史。库甘一级公路也将于2011年开工建设，届时，库伦旗的交通情况也将大为改观。2.库伦旗的经济条件2009年，全旗工业经济总量大幅度提升，全旗地区生产总值完成42.25亿元，同比增长36.9%。其中一、二、三次产业分别完成11.85亿元、17.7亿元和12.7亿元，同比分别增长21%、59.9%和27%。三次产业比达到28：4
24、2：30。财政收入完成2.7亿元，同比增长35%。城镇居民人均可支配收入达到 10510元，农牧民人均纯收入达到4418元，分别较上年增加802元和92元。社会消费品零售总额 8亿元，增长29.2%。面对金融危机的重大挑战，采取保企业、抓招商、上项目的积极措施，不仅成功抵御了危机影响，而且工业经济在困境中实现了快速发展。全年工业企业完成增加值12.1亿元，同比增长32%；实现销售收入37.8亿元，同比增长37.1%；上缴税金18402万元，同比增长167.9%。工业经济对财政的贡献率达到66%，较上年提高了32个百分点。对重点工业企业，在帮助融资的同时，千方百计筹措并注入了3520万元救企资金
25、，使规模以上企业效益大幅提升，实现工业增加值8亿元，实现销售收入25.9亿元，上缴税金18322万元，分别占独立核算工业企业的70 %、68.6 %和99.6%。工业项目建设在危机之年强势推进，并取得重大突破。全年完成工业固定资产投资6.39亿元，实施续建项目3个，新开工建设项目7个，是近几年来工业项目投资规模大、项目质量最好的一年。新开工的7个项目总投资超过13亿元，其中东蒙水泥三期工程、大连佐源糖业食品生产线项目、宏利有色金属有限公司电缆铜材三期工程、库伦沈阳电缆有限公司电缆材料生产线等4个项目投资都在1亿元以上，并且有3个是两头在外的非资源型项目。国电风力发电、香港协鑫集团铅锌矿勘探开发
26、、河北三鑫实业集团丁腈手套生产和河北京华公司碳酸钙生产等项目成功签约，为工业经济持续发展蓄积了后劲。2010年，全旗地区生产总值预计达到50亿元。其中：一、二、三产业预计分别达到12.6亿元、22亿元和15.4亿元。财政收入预计完成3.3亿元。全社会固定投资预计达到15亿元。社会零消费品零售总额预计达到9亿元。农牧民人均纯收入预计达到4800元。4.2工程地质、水文地质情况1.工程地质本项目场地属典型的河岸丘陵地貌。上部为淡黄色亚砂土、粉砂、胶结松散，含云母片黑色矿物较多，厚度57m；下部为粗砂烁石层，烁石占60%，烁径46厘m、厚68m，可作为城市建设用地。基地内未见大的断裂和大的褶皱，小型
27、断裂亦不发育，岩层产状比较稳定。此外，项目区内未见含矿地层和含矿构造，项目建设不存在压覆矿产问题。根据国家质量技术监督局发布，2001年8月1日实施的国家标准中国地震动参数区划图（GB18306-2001），商业综合楼地震动峰值加速度0.05（相当于原地震裂度小于六度）。2.水文地质地下水由大气降水补给，水量较小，场址及周边未见滑坡、溶洞及软地层等不良地质现象。4.3区域规划情况本项目建设性质和建设内容符合库伦旗总体规划的用地要求。在项目建设过程中将按照批准的规划设计条件进行建设，合理组织交通，使项目满足城市景观、绿化设计、消防、交通等规范的要求。4.4交通情况本项目位于三大寺北侧，安代广场东
28、南部，项目区东西两侧将建设两条市政道，况且三大寺部南部是库伦镇老城区的中心，交通十分便捷。4.5社会环境条件本项目区规划用地附近无工业企业，项目附近无化学污染源、军事设施，无过境架空高压线，无危及人身安全的易燃易爆危险物品库。4.6公共设施条件已铺设市政给水、排水、电力、通讯光纤、有线电视等市政主管道，市政设施能满足该项目的施工和使用的需要。4.7施工条件本项目场址水电可就近接入；工程建设的砖、烁石、沙等材料可就地取材，钢筋、水泥可就近购买，施工条件较好。第5章 项目总体规划和总体设计5.1规划依据1.中华人民共和国规划法2.城市居住区规划设计规范3.城市规划管理技术导则4.民用建筑设计防火规
29、范5.2建设地址本项目总占地面积为7479.45，位于库伦镇南部，三大寺北部，安代广场东南部，是目前的库伦的旅游中心和由人流中心向旅游中心移动的通道。5.3项目规模本项目总建筑面积7056.56，商业建筑3719.84 ，宾馆建筑2891.7，戏台附属建筑445.02,戏台96。绿化面积1062.25，硬化面积1938.39，道路76.52m(344.34)，给排水及供热管网176.7m。南侧出入口1个，东西两侧各设1个次入口。5.4总体规划设计理念1.充分体现藏传佛教文化、蒙古族文化以及库伦地方特色文化。2.新生原有地形特点，尽量减少土方量。3.打造出浓郁的商业文化氛围，同三大寺一起成为库伦
30、旅游、购物、住宿的形象代言。4.建筑风格为库伦三大寺建筑风格的延续和简化。5.5总图布置本项目总占地面积为7479.45,东西长60.95m,南北宽122.72m.5.5.1总图布置原则总体布局体现一心、三轴、五区，其空间形态采用目前最成功的商业街布局模式“回”字形，商家可以获得最大的营业面。每组建筑之间时断时连，同时结合项目区本身的高差形成富有层次感的空间效果。一心：以戏台及其附属建设为中心。在项目区的的核心位置布置戏台、戏楼以及安代舞培训、展示、服装售卖和相关的商业用房，充分展示库伦是安代舞故乡的风采。同时该戏台可以作为喇嘛教僧人进行宗教表演的场所。三轴：中部文化轴：北端宾馆，南端三大寺，
31、有宗教向民俗文化、民族生活过渡。舞台场为地块中心点，凸显安代舞的民俗文化。南部为三寺的辅助区。西侧民族餐馆街：素食馆、荞麦饮食馆、藏族饮食馆、蒙古族饮食馆、小商业等。东侧民族商业街：民族服饰、土产、特色礼品、饰品、器皿、用具、艺术品等。五区：北侧宾馆区，中部舞台区，南侧辅助区，西侧餐饮区，东侧商业区。5.5.2总图布置方式场地分为三大区块，即最南侧的三大寺辅助区，为一排单层建筑，主门位于此区域中部。中部以戏台及其附属建筑为中心，纵向四列排列南北走向二层建筑。西侧为餐饮区，东侧为民俗商业区，餐饮区西部一排建筑与民俗商业区东部一排建筑面向市政道路。餐饮区东部与民俗商业区西部各一排为位于场地内部。东
32、西两个侧门位于餐饮区和民俗商业区中部，通向东西两侧两条市政道路。北部一条宽4.5米的车行道路相隔，最北端为本项目建设的宾馆，为三层建筑。这条内部道路东西延伸向东西侧的市政道路，以便车行。5.6竖向布置由于本项目地块总体地势走向为北高南低，最大高差为10m，平均高差为5.5米。由此，为了减少土方量，同时也为了形成北高南低的一种俯视效果，项目场地以三个标高进行建设。以最南部主入口处标高为整个场地的正负零点，东西两侧门南边缘线以南所有建筑以此为建筑标高起点。东西两侧门南边缘线以北至宾馆前道路南边缘线间所有建筑物的建筑标高起点为1.8m。宾馆前道路南边缘线以北，包括宾馆，建筑标高起点为3.6m。整个场
33、地的平整土方量约为6177m3。5.7规划详表用地平衡表项目建筑面积(m2)用地面积(m2)房屋7056.564038.952商业3719.843093.52宾馆2891.7722.93戏台附属建筑445.02222.51其他建筑3448.983440.98戏台9696.00道路344.34344.34绿化1070.251062.25硬化1938.391938.39合计10505.547479.45规划指标表容积率0.94建筑密度（%）54绿化率(%)14.31第6章 建筑设计方案6.1设计依据1民用建筑设计通则2.民用建筑设计防火规范6.2项目构成范围本项目总建筑面积7056.56，商业建筑
34、3719.84 ，宾馆建筑2891.7，戏台附属建筑445.02，戏台96。绿化面积1062.25，硬化面积1938.39，道路76.52m(344.34)，给排水及供热管网176.7m。南侧主出入口1个，东西两侧各设1个次入口。其他基础设施包括：安防消防设施、公共卫生设施等。6.3建设标准本项目总建筑面积7056.56。最南侧三大寺辅助区为一层建筑，宾馆为三层建筑，其余全部为二层建筑。结构：项目区所有建筑均为框架结构，采用独立基础，基础深度依地勘土工实验后的结果进行设计。所有建筑层一层层高均为3.3m，二三层层高为3m。墙体：采用陶粒砌块填充墙体砌筑，主体墙厚度为370mm；间墙采用红砖彻筑
35、，厚度为240mm；全部用混合砂浆彻筑。楼板为现浇混凝土板。地面采用细石混凝土垫层或找平层。门窗：所有商铺出入门为全开不锈钢门，外设遥控卷帘防盗门。窗采用中空玻璃塑钢窗。卫生间：所有商铺都设有卫生间，两层商铺只在一楼设一个卫生间。卫生间内设洗脸池与马桶各一处。内部做防水处理。卫生间设通风窗。给水：商铺给水设在卫生间，并设有两处排水口。电照系统：所有单体建筑室内设有总电子开关，照明与非照明线路分设，普通灯具，暗开关。消防：每个商铺设一处独立消防栓。6.4其他建设标准戏台：主戏台采用钢架结构，璋松实木台面，表面做防滑处理，高度120cm，总面积为96m2。硬化： 彩色地面砖地面，山皮石垫层。绿化：
36、场区绿地构成有乔木、亚乔木、花灌木、绿篱、草坪和花坛，根据功能区的不同选择不同的绿化方式。大门：南侧主门宽度为11.87m，采用三间四柱卷鹏山式牌坊建筑；东西两侧门宽度为6.33m,色彩采用暗红色，装饰为藏传佛教建筑中的塔刹做法。公用卫生间：公用卫生间设于戏台部位的西侧附属房一层，面积为30m2。给排水：内供水管道采用DN150UPVC管线接入。排水系统由各建筑以PVC管道接入主排水管，主排水管道与市政排污管线相连。消防：全部区域按建筑标高梯次设3处消防井。与市政供水系统相连。安防：根据不同位置设有监控设施，主控室设在宾馆一层。供热。由市政供热管网统一供热，主接入管道为300mm的无缝钢管，入
37、楼管道采用100mm无缝钢管接入。楼内采用50mm主供热管道。建筑内部采用地热供暖。供电。整个项目内供电线路全部采用地埋式。外墙保温：所有建筑外部都以10cmEPS聚苯板进行外墙保温。本项目由于没有超高建筑，所以不设自来水加压站和换热站。6.5装饰装修风格融合蒙古族的传统装饰特点、藏传佛教物建筑（藏碉）风格特点以及清代建筑构造技术特点，同时结合现代的材料和功能进行适当的抽象和简化。6.5.1在建筑的图案、花纹、窗体形状设计，都以体现蒙古族特色的装饰特点为主。6.5.2宾馆的立面造型吸收藏碉的成功范例布达拉宫的造型特点，整座建筑由白色和红色构成，外墙体质感采用具有弹涂感的藏碉材质。处在核心位置的
38、戏台附属建筑，其两侧采用藏碉的简化和变形，但建筑的色彩与质感仍为藏传佛教的建筑特色做法。戏台和南侧主门的檐下采用藏式建筑的叠经和简化。东西两侧门的色彩采用暗红色，装饰为藏传佛教建筑中的塔刹做法。6.5.3除宾馆外，其他建筑均采用清代建筑的做法，采用卷鹏硬山式屋顶，前后廊形式，主入口的南门则采用三间四柱卷鹏山式牌坊，戏台附属建筑则用大屋脊歇山、楼阁式的做法。6.6主要建筑及质量数据6.6.1房屋类建筑物类型分析商业建筑包括南部三大寺附属区，中部除戏台及附属建筑外的所有建筑。序号建筑类型商铺面积（m2）个数总面积（m2）备注1商业建筑3719.841.1商铺115.922231.841.2商铺11
39、4.994459.961.3商铺8643441.4商铺85.23282386.441.5商铺49.66297.62宾馆2891.72.1办公287.761287.762.2标间A30.13341024.422.3标间B20.29240.582.4餐饮706.21706.22.5地下室832.741832.743戏台附属建筑541.023.1附属建筑445.02445.02含公用卫生间30m24合计7056.566.6.2建筑物汇总表项目单位数量商业M23719.84宾馆M22891.7戏台附属建筑(含公用卫生间)M2445.02戏台M296道路M2344.34绿化M21070.25硬化M219
40、38.39消防井个3给排水及供热管网m176.7安防设施套16.6.3主要质量参数序号质量项目质量标准1屋面防水保用五年2墙面、厨房和卫生间地面渗漏保用三年3墙面、顶棚抹灰脱落保用二年4地面空鼓开裂、大面积起砂保用二年5门窗翘裂、五金件损坏保用二年6管道堵塞保用二年7供热系统和设备两个采暖期8电器管线保用十年9给、排水管道安装保用十年10地基基础、主体结构正常合理使用寿命内11抗震8级第7章 节能与节水7.1节能节水措施1.采用节能型新技术、新工艺机电设备，不选用已公布淘汰的机电产品。2.能源供电、供热、供水部门尽量靠近负荷中心，减少传输距离，减少能耗。3.选用节能光源及灯具。4.楼梯、楼道灯
41、采用人体感应节能开关。7.2节水措施1.采用节水型施工设备，提高水资源利用率，降低水资源浪费的水泵。2.选用质量高、密闭性能好的阀门、管材、以减少水资源的流失。3.选用节水型卫生器具，提高水资源的利用率，降低水资源无效损耗。4.供水系统采用防渗、防漏措施，杜绝水量流失。第8章 环境影响评价8.1分析依据1.中华人民共和国环境保护法19892.建设项目环境保护管理条例19983.中华人民共和国水土资源保护法4.污水综合排放标准5.环境空气质量标准6.城市区域环境噪声标准8.2项目建设对环境的影响项目建设地点无大面积的水系和森林资源，项目排水系统采用雨污分流，无生产型污水，不会对水资源造成影响。本
42、项目建设，对建设地点不存在水土破坏，开挖地基后的余土可用于回填，建后裸露土地进行硬化。施工期对周边环境的影响主要是大气影响和噪声。对大气影响主要是粉尘污染（主要产生于灰土搅拌和施工材料运输及土方运输）；噪声主要来源于施工机械作业产生的噪声。8.3环境保护措施1. 现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大粉尘，故建材的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶。2.施工中做到无高噪声及爆炸声，吊装设备噪声满足环保
43、要求。3.地块周围树立高于2m的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。混凝土拌和等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离办公区或居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对周边办公楼宇及居民生活的影响。4.施工中不产生超标准的空气污染。5.建筑垃圾及时清理，文明施工。6.尽量使用低噪声的施工设备，少用或避免使用大噪声设备。严禁噪声大的工程夜间施工，采取调整同时作业的施工机械数量，防治施工期间噪声影响。7.推广使用散装水泥和商品混凝土。第9章 组织机构和人员配置9.1组织机构本项目完成后，根据项目运营需要，设立宾馆管理部（对宾馆进行管理）、物业部（对项目物业
44、进行管理）、办公室（对出租房屋及场地进行管理）三个机构，对本项目的后期工作实施统一管理。9.2人员配置人员配置根据实际情况和少而精的原则，本项目建成后，总员额为36人。其中：宾馆管理部设27人，其中管理人员3人，工作人员24人。物业部设6人，其中管理人员1人，工作人员5人。办公室3人，管理人员1人，财务人员2人。第10章 项目实施进度安排该项目2011年7月15日前进行前期准备，确定建立方案、上报批复立项及其他前期工作、地质勘探、施工图设计、建筑施工、组织销售等工作。2011年7月份开工建设。2012年10月份全部竣工。2013年12月份前全部销售完成，宾馆开始正式营业，其他自营设施开始正式经营。总进度计划表第11章 拆迁补偿方案本次拆迁补偿总户数为28户。为了达到让居民满意的补偿效果，本方案将充分通过人性化的设计，
