昆明南亚广场整合推广项目可行性分析报告.doc

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1、 “南亚广场官都”整合推广项目投资可行性研究报告学子智策研究机构2007年5月28日第一章 项目总论一、项目概况 3页二、投资可行性研究依据3页三、投资可行性研究假设前提和限制条件 4页四、项目投资可行性研究结论 4页第二章 投资环境与市场分析一、昆明市经济、房地产市场发展的宏观环境7页二、对昆明市房地产市场发展趋势的判断12页三、主要小户型项目成功个案及专项市场调研分析15页四、昆明高层住宅市场调研分析 21页第三章 “南亚广场官都”项目分析一、项目所处区域因素分析25页二、与“南亚广场 官都”项目相邻的其他案例列举28页三、项目自身因素分析 29页四、资源整合的策略分析 30页五、项目最高

2、最佳使用用途定位 34页六、项目开发价值及销售预测35页第四章 投资估算、资金筹措及贷款偿还计划一、编制依据35页二、项目概况36页三、投资估算35页四、资金筹措36页五、还款计划37页第五章 财务分析一、项目收入估算 37页二、财务分析结论 38页第六章 项目风险分析一、投资决策阶段 39页二、整体收购阶段 39页三、项目推广阶段 39页四、销售管理阶段 40页第一章 项目总论一、项目概况项目名称：南亚广场处所：昆明市官渡区民航路与金汁路交叉口规划用途：五星级酒店及相关配套国有土地使用性质：昆出让国用地址：昆明市官渡区民航路与金汁路交叉口用途：综合类使用年限：50年 结构：钢混结构用地用途：

3、非住宅总建筑面积： 71800万平方米 “南亚广场官都”整合项目位于新昆明地产顶尖位置的“新昆明核心中轴区”，也是官渡区政治、经济、文化中心。紧邻官渡区政府，周围遍布相关金融及行政管理机构，交通便，利处于昆明现主城区南市区的交通枢纽地带，地理位置十分优越。在新昆明的发展规划中处于连接呈贡新城和现在主城区的关节点上，发展前景广阔、升值潜力巨大。项目总建筑面积71800平方米；配套设施齐备，相关手续齐全、产权清晰。“南亚广场官都”位于民航路406号，属素有昆明商务桥头堡之称的国贸区，毗邻官渡广场，市政配套完善，交通十分便利。“南亚广场官都”定位分国际商务大厦、国际精英公寓、国际购物中心三部分，是集

4、办公、居住、购物为一体的大型国际化生活社区。 酒店式公寓最早源于欧州，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的临时住宅。 “南亚广场官都”精英公寓分为生活馆和时代馆，全部精装，户型从35-66平米多种，同时公寓还提供洒店式服务，24小时亲情物管。可以照顾到生活的方方面面，适合单身居家和成长型公司发展。 万裕国际城，集办公、居住、和购物为一体，位于素有昆明商务桥头堡之称的国贸区，毗邻官渡广场，市政配套完善，交通便捷。 二、投资可行性研究依据学子智策研究机构（西安财经学院西安统计研究院、西安慧捷市场研究有限公司、昆明学子文化传播有限

5、公司）对”南亚广场官都”项目进行项目可行性研究评估工作，并提交投资可行性研究报告供云南泰来投资发展有限公司决策参考，其主要研究依据如下：1、中华人民共和国房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、中华人民共和国城市规划法；4、昆明市城市总体规划；5、房地产开发项目经济评价方法、房地产估价规范；6、昆明市有关房地产开发、销售的法规政策；7、现行云南省建筑装饰工程综合预算定额及其费用定额；8、国家及地方关于营业税、土地增值税、所得税和税收管理条例；9、委托方提供的相关资料：10、昆明市2003年至2006年统计年鉴；11、我方人员现场勘察及市场调查资料。三、投资可行性研究假设前提和限制条件1

6、、本项目土地使用权能合法取得；且以本报告设定的价格取得为本报告的假设前提；2、本报告设定的最高最佳使用用途能够最终通过规划部门的认可批准；3、政府对周边商业服务设施、基础配套设施有整体规划；4、本项目建筑设计功能完善、布局合理，配套设施完善、适度，能引导足够客流量并能满足消费者需求；5、报告不考虑特殊买家的额外出价；6、本项目单位工程竣工验收符合国家相关验收标准，项目综合验收能顺利通过政府规划部门和其他相关职能部门的验收，项目能及时交付使用;7、政府的相关政策、房地产市场、经济环境保持良好的发展趋势，没有较大波动；8、委托方提供的资料合法、真实可靠。四、项目投资可行性研究结论（一）市场分析结论

7、根据对”南亚广场官都”整合项目的综合分析得知：该项目的整合推广具有商业潜质、文化内涵、区位、规模、升值等优势。由于近年来房地产市场的全面升温，尤其是商业、住宅类房地产市场良好的有效需求增长；旅游产业作为云南省的支柱产业之一，近年来得到了快速、健康、持续的发展，为本项目奠定了较好的市场基础。以官渡官场为圆心、民航路和国贸路街春城路等主干道为经纬线的昆明南市区核心地带，将在新昆明建设、官渡区城郊型都市化改造建设完成后，焕发出更大的活力。昆明作为全国著名的旅游城市之一，这一项目的整合推广和增值空间，也必将在中央商务区建设的大背景下取得更快发展。从市场的角度来开，该项目开发的产品符合市场需求，项目整合

8、推广可行。通过对官渡官场为圆心、民航路和国贸路街春城路等主干道为经纬线的昆明南市区核心地带区域内房地产市场状况以及房地产市场发展变化的趋势，结合本项目的具体情况（包括实物形态、档次等）。在充分考虑影响项目价格的若干因素和未来变动趋势的前提下，利用房地产价格评估中的市场比较法、收益法、长期趋势法等评估方法原理，对开发完成后的该项目各类房屋的平均销售单价进行了预测。住宅及综合用房：4300元/（平均价格）汽车停车位：4000元/（平均价格）（二）南亚广场项目定位及产品规划建议1、根局我司所作的相关调查和论证：1 由于区域内市场基本饱和，本案定位为写字楼将面临较大的市场风险；2酒店式小户型公寓市场跟

9、风现象严重，存在较大的不确定因素，且酒店式公寓是一种过渡的产品，市场容量有限，故本案不宜定位为酒店式公寓；3本案建筑为单体独栋，没有多栋围合式的社区有竞争力，定位为大套型公寓的优势有待考验；4众多开发商偏向于开发精装修酒店式公寓或大套型住宅，小套型住宅市场存在明显空隙，市场前景乐观；通过上述的各个细分市场的研究，得出结论：本案定位为小套型公寓具体产品定位： 带精装修销售，装修方式提供菜单式装修方案2、市场定位：南亚广场 官都南市中央，怡心的都市生活情感生活，甜蜜小套房。3、目标客户群定位：1、主要目标群：小白领、工薪阶层这部分群体有着总价承受力相对较低、年龄结构在25-35岁、中等收入的共同特

10、征。2、其他群体：投资人群 本地中小投资客及外来投资者购买出租或炒作已成为本地房产市场重要组成部分。（三）财务评价结论通过对该项目的主要财务指标的分析预测，本项目在整个运作期内，销售收入将达到商住楼为308740000元。抵消收购成本（拍卖价为，整体打包均为：2330元/平方米）167000000元；整体包装及销售成本以800元/平米计57440000元，产生毛利润84300000元；支付拍卖佣金3300000元；支付收购契税5010000元、所得税1670000元、土地增值税1670000元，上交销售税金6105000元，共计上交税金11605000元。总投资毛利润为：74501600，利税

11、率：52.52%；税后利润为：62896600，总投资净利率：40.99%。（注：此结论为符合投资可行性研究假设前提和限制条件推算结果，其成本不含相关隐性成本和其他常规支出的估计值）综上所述，项目在市场和财务上是可行的。第二章 投资环境与市场分析一、昆明市经济、房地产市场发展的宏观环境（一）昆明市城市总体规划建设现代特大型城市新昆明的构想1、现代新昆明的定位：(1)在云南全省的定位：保持昆明市作为云南政治、经济和文化中心的“中心地位”，作为全省经济发展中重要的增长极发动机。(2)在全国的定位：中国西南地区重要的商贸、旅游中心之一；西部大开发的带动型城市；中国最适宜人居住、西部投资环境最佳的城市

12、之一。(3)在参与经济全球化进程中的定位：建成中国面向东南亚、南亚的现代开放城市。我国与东南亚、南亚重要的贸易、金融、旅游、进出口加工中心和交通信息枢纽。2、新昆明未来15年的发展目标按照新昆明城市建设规划，到2020年，昆明城市总人口将从现在的578万发展到800万人，城镇人口由245万发展到650万人，城镇化率由52提高到81。其中，主城区从现在的180万平方公里发展到“一湖四环”现代新昆明城市区的460万平方公里，城市空间得到较大扩展，生态环境得到明显改善；同时由于城市经济的聚集效应和规模效应得到充分发挥，以及昆明高新技术产业开发区、昆明经济技术开发区、昆明滇池国家旅游渡假区的加速发展和

13、非公有制经济的发展壮大，经计量经济学专家预测，昆明主城区GDP将达到4034亿元，全市GDP将达到4860亿元，比2002年翻2.96番，人均GDP达7340美元。3、新昆明的建设构想新昆明的建设将围绕“一湖四环”、“一湖四片”来开展。“一湖四环”，指环湖公路，环湖截污，环湖生态，环湖新城。环湖新城，即以滇池为中心，构建“一湖四片”现代新昆明城区。规划人口450万人，用地220平方公里。北城区即目前的昆明主城。主要功能：我省重要的金融商贸旅游服务和行政中心，城市主要居住区。规模：规划人口控制在220万人，用地约220平方公里。近期内，在发展滇池盆地东城等新城区的同时，北城(主城)将继续保持作为

14、全省第三产业发展和行政中心的活力，并进一步提升昆明作为我国中西部现代化大都市的形象，突出深厚历史文化内涵和山水交融的特色。东城，即呈贡新城区，按接近大城市规模进行总体规划。主要功能：昆明市域城镇体系新城区，滇池盆地主要城市，将建成我省的主要铁路口岸、现代城市物流中心、高校园区、科技工业园区和以花卉产业为特色的生物产业基地。规模：规划人口约100万人左右，规划用地约107平方公里。南城，即晋城新街新城，形成组团式发展的新型旅游度假城。规划人口约75万人左右，规划用地约80平方公里。西城，由昆阳、海口构成，为市域城镇体系中的中等城市。主要功能：综合工业城市。城市规划：规划人口约60万人，规划用地约

15、60平方公里。以规划建设“一湖四片”为龙头，促进安宁、嵩明、宜良三个卫星城市和其他县城及小城镇的建设发展。三个卫星城市的功能分别为：安宁是科技工业城，嵩明拟考虑为国际航空港经济区，宜良是现代农业和新兴旅游度假城。其他县城将建成各具产业特色的现代化城市。这样，就在全市21万多平方公里的范围内，形成一个以“一湖四片”为核心，以卫星城市、县城、小城镇、相环绕，良性互动，协调发展的昆明市域城镇体系。（二）昆明市房地产市场总体发展状况1、昆明市辖5区1市8县，全市面积2.1万平方公里，人口500.8万人，主城面积180平方公里，2006年人口245万人。市区道路面积1182.64平方米。目前按人们习惯性

16、的区域板块划分大致可以划分为以下几个板块： 市 中 心：主要指一环以内的地块 西市片区：主要指西二环以外的相关地块 北 市 区：主要指北京路延长线两旁和龙泉路等地块 东市片区：主要指东二环以外的地块 滇池路区：主要指滇池路以及广福路沿线的地块 世博片区：以世博园为核心的相关地块 关南片区：主要指关南路和十里长街相关地块 昆明市未来重点开发区域：“新昆明建设”是昆明近年来的一大运营口号。很自然，呈贡新城，一湖四片的建设是政府重中之中。未来市政新区的开发建设及连接昆明老城区与呈贡新城之间的板块，由于土地储备量较大，随着几大主干道的修建，未来片区开发较热。下文不作重点区域分版块介绍。（1）西山区：西

17、山区总面积791平方公里，城市建成区面积42平方公里，常住人口近45万。目前，总体来看，该区由于多年来城市运营上的缺陷，片区缺泛大型商业配套，但餐饮类发展较完善。房产开发近年来处于较低迷状态，新增盘量不大。但片区人口密度较昆明其它区域相对低。交通方便，内有铁路及客运站。如今，西山区正从一个传统的工业区向现代工业，商贸，旅游文化产业转化。未来重点开发区域：a、高海路片区：双向3车道，全长31.4公里的高海路高速公路通车，道路的修建会促进片区的加速发展。片区新盘：高海墅（中产地产）b、西苑片区：西苑片区将是未来西市区的核心区。 范围从二环西路起往西，北接西苑立交桥至人民西路、西至春雨路、南面从明波

18、立交桥，沿碧鸡路南下。西苑片区是西山区的文化行政中心，西苑客运站也是昆明对外交通输纽之一，片区功能完善。住宅均价达到2500元2800元/平米之间。片区新盘：熙城 (云南森鑫房地产，商铺、写字楼)c、广福路片区：广福路是市政交通重点工程之一，是未来连接呈贡新城和昆明主城的重要交通枢纽，目前正在修建之中。道路红线宽4568米，绿化红线宽108米，为城市1级主干道，设计车速60公里/小时， 2007年3月完工。目前，该片区在售楼盘以多层洋房和小高层住宅为主，其中多层住宅的均价在3300元/平方米左右，小高层和高层住宅的均价在2960元/平方米左右。片区新盘：永和花园、世纪半岛、水映长岛、 中林佳湖

19、新城、滇池岭秀、仁和天下、时代风华2期、碧水蓝天d、草海沿线：休闲宜居的生活片区。片区新盘：香水合风、列侬溪谷、海韵枫丹。别墅的价格均在7100元/平米。 （2）官渡区：官渡区目前面积552平方公里，51万左右的户籍人口，辖4街3镇3乡，城市绿化率68。随着主城与东城区的快速连接，官渡将会逐步成为昆明的新型工业创业区，人居环境及投资环境在昆明将会是最佳的区域。未来重点开发区域：a、金马片区：金马片区将会作为昆明官渡区的重点开发建设区域之一，主要营造为现代物流中心，一个辐射全省至东南亚的大型商品集散地和现代物流中心。b、大板桥片区：新型工业片区。c、国贸分区：功能定位以会展、商务、高尚居住为主的

20、综合片区。 范围北起二环南路、西至春城路、南到关上南路，东接民航路。该片区中的二环南路沿线拆迁后腾出的土地，主要用于绿化带的建设，住宅发展机会有限；宝海公园两侧紧邻绿化带的万兴映象和万兴花园、银海花园等小区用地多为二类居住用地。另外在日新立交桥内侧双桥路和南翔路、海明路交汇处四周，以及官渡一中周围地块均为居住用地功能。d、官渡古镇片区：发展人文旅游为主的房地产项目。（3）、五华区：五华区位于市区西部，是全省的政治、经济、教育、文化中心。辖区面积397.86平方公里，包括9个街道办事处及2个乡，人口70.8万人。未来重点开发区域：a、翠湖片区：翠湖片区实为小西门商业版图再度扩展。翠湖分区范围北起

21、一二一大街、西至西昌路、南接人民中路，东到盘龙江、环城北路。该区域为昆明传统山水，历史文化人文风貌景观区和行政，文教区。片区新盘：翠湖公馆b、南屏分区：昆明主城核心商业区，城市中央商务区重要组成部分以及历史文化名城核心风貌区。片区新盘：顺城、昆明老街c、虹山分区：昆明核心区组成部分，以居住为主，集商业、服务、文教为一体的综合功能区。片区新盘：盛世豪庭、（4）盘龙区：盘龙区是昆明北市区的核心组成部分。辖区包括8个街道办事处及3个乡，区域面积339.79平方公里，总人口41万人.未来重点开发区域：a、白塔分区：未来商务办公，商业，购物，休闲，科研设计等综合片区。将成为昆明第二商贸、商务核心区。范围

22、北起人民东路、西至盘龙江、南接金碧路和拓东路，东到环城东路。b、东三环世博片区：目前，昆明主城区内开发相对成熟，城市的外部扩张势在必行，东三环沿线土地储备较多，发展空间较大，随着东三环的竣工，片区将会迅速升温。片区新盘：金色交响、福堤岛：c、世博园板块：政府对于世博园片区的土地管理非常严，只专项用于旅游、休闲度假和低密度高尚住宅社区的开发。目的是为了有效地维护该区域内的自然资源不受到人为的破坏，以有效保证这一片区的天然环境资源，使之成为了昆明森利覆盖率最高的片区。片区新盘：大溪地别墅、唐朝茉莉、高天流云、 世博生态城、实力上筑、云南映像主体文化社区、春城邻里2、房产价格：2006昆明市房屋销售

23、价格年度均价3428元/平方米，同比去年上涨0.9；(1月3306.17元/平方米12月3876.08元/平方米).昆明二手房同比上涨0.1；12月份，全国房屋销售价格同比去年上涨5.4；环比11月上涨0.6；昆明同比上涨0.9；环比上涨0.8；。其中：(1)、从住房结构来看：商品房年度均价：3254.19元/平方米(1月2826.95元/平方米12月3387.67元/平方米)别墅年度均价：5992.5元/平方米(1月6135.76元12月6212.61元/平方米) (2)、从交通环线来看： 一环路以内：年度均价4441元/平方米(3651.46元5010.02元/平方米)一环路至二环路风：年

24、度均价3023元/平方米(2876.41元3168.73元/平方米)二环路至三环路风：年度均价2852.6元/平米(2673.8元2950.32元/平方米)(3)、从行政区域来看： 昆明五区中，盘龙区为价格波动最大的区域。 五华区：12月均价3616元/平方米 盘龙区：12月均价3868.28元/平方米 官渡区：12月均价2926元/平方米 西山区：12月均价3141元/平方米3、市场供求：(1)、商品房市场供求情况：2006年昆明市商品房施工面积3220.68万平方米，商品房竣工面积856.56万平方米，新开工面积1216.13万平方米。销售面积1561.73万平方米，由此看出，空置面积增加

25、，空置达 141.12万平方米，同比增长48.2。相关:全省土地供求情况：2006全省土地购置面积1210.87万平方米，同比增长46.7；完成土地开发面积557.82万平方米，同比增长21.7。全省房地产信贷情况：2006云南省地产业贷款余额为574.99亿元，较2005年增长3104.88亿元。房地产开发商贷款余额103.72亿元，较年初增长13.39土地储备机构贷款余额37.45亿元，较年初增长88.31个人住房贷款399.13亿元，较年初增长17.83住房公积金贷款余额73.94亿元，较年初增长86.56二、对昆明市房地产市场发展趋势的判断市场总是由消费者和产品两个方面组成的，但市场的

26、供求平衡与否还受到宏观经济的很大影响。我们所做此报告，是在宏观经济未来无重大变化的基础上，针对产品及消费者进行调研分析，以促使本项目找到尽可能多的机会点，以及了解目前消费者的购买动机和消费市场变化趋势，做出准确结论，对项目的策划、包装等起到明确方向、指导定位的作用。（一）昆明市房地产市场近期概况的总结和判断目的：分析市场，以了解掌握近期昆明房产市场的情况，从而得出我们对于整个昆明房地产市场的整体认识和理性结论。以对本案做出更为准确、有效的定位。2007年上半年昆明市房地产的发展稳中有升，机遇与挑战并存。A. 商品房市场的竞争将更为激烈从现有商品房市场来看，随着新上市楼盘与即将上市楼盘的综合实力

27、越来越强，同时开发商加大了对土地资源的储备，因此，2007年及今后商品房市场的竞争将会更为激烈。由于住宅市场以个人消费为主，并且消费者理性消费及法律意识也不断增强，这迫使开发商在面对房产市场时需要更理智地根据消费者的需求来细化产品，准确定位。B. 小户型住宅市场的开发将有望获得良好的市场状态就目前昆明房产市场来看，近几年来消费者的消费观念不断转变，随着新昆明建设的全面开展以及昆明正成为中国西部新的移民城市，加之市场开发中投资商的引导和刺激，房产开发已进入高峰期，小户型占大比例的东一区、MOMA、现代城、晶彩100、阳光A版等已全部售完，而正在销售的楼盘都以90140平米的户型为主，因此，昆明房

28、产市场上小户型楼盘几尽断档，形成了昆明市小户型市场的相对真空期，成为小户型产品再次投放市场的有利时期。C. 城市建设格局已发生新的变化房产市场主要依赖于地区的经济水平以及目标消费群体的购买力。另外房产市场的地区差异性以及市政建设、园林绿化和基础设施等都严重影响着房产的市场占有率。近几年随着城乡结合部房产业的快速发展，使城市空心化的现象日益明显。另外新兴小区的配套设施逐步齐全，这使住宅郊区化已成为房产的趋势，整个住宅的建设重心已向城郊结合部转移。因此，本案要寻求自身的供求平衡点，就要锁定活跃于城市中的年轻人群，以避开住宅郊区化的矛盾。D. 房地产受市场供求关系的制约将使开发投资结构更加趋于稳定房

29、地产市场的平衡主要是指总量和结构两方面的协调，价位也是影响制约之一，预计售价在30004500元/平方米左右的将占到80%，售价4500至6000元/平方米左右的将占到15%左右，售价在6000元/平方米以上的将占到5%左右；目前房产市场日益成熟，把握好市场走向和变化，房产结构将更趋稳定化和合理化。 E. 房地产市场的规模经营特点将逐渐显露随着房产行业的竞争越来越激烈，出现的问题也就越来越多，政府在鼓励开发商创企业品牌、发展社区服务、引进新事物的同时，相继出台和实施了一些国家有关城市房地产开发经营管理条例、商品房销售管理方法及法规，进一步加强管理经营行为，保护消费者合法权益，尽量避免供求双方有

30、利益冲突及不合理的事情发生。以完善、健全整个房地产市场。（二）昆明市房地产市场特点分析目的：通过对房地产市场产品特点的采集和分析，为本案产品的各细节提供一个比较全面的市场依据和考量。1. 房产市场产品特点分析按工期划分分析目前整个昆明市房产市场的在售个案基本分为现房、近期房和远期房三种类型。消费者对产品的要求越来越高，样式要求实用新颖，设计要求“人性化”，以及价格的合理化；随着已落成的现房逐步销售，周期一旦延长，就会产生产品样式方面的缺点，在一定程度上就会出现产品样式滞销的现象。因此，今后房产市场的竞争焦点就在于产品设计的合理性、功能性、实用性，以及地理位置的优越性、规划的完善性、设计的“人性

31、化”、小区配套齐全性。按建筑形态划分分析目前昆明房地产市场以多层为主，占据相当大的比重，相对来说，低层（别墅）及小高层所占比重较小。高层由于公摊面积大，物管费高，所以抗性最大，所占比重也就最小。按房型划分分析目前昆明市房产市场现有房型主要有平层、复式、跃层和错层，以80120平方米的平层为主要房型，另外还兼顾一定比例的小户型。因此，要结合目标消费者的需求和市场定位来确定主力户型，确保推广及销售顺利进行。按面积划分分析昆明市的现有建筑项目的单套住宅面积以80120平米的居多，其次是140平米以上的占到一定的比重；另外，4070平米之间的小户型由于市场定位的准确，在很大程度上也占有一定的市场份额。

32、因此，以目标消费群体的需求为准，准确地定位单套房型面积和功能在后期房产销售中是非常重要的前提。2. 营销策划水平目的：通过对房产市场的各开发项目的营销策略及销售方式的调查、分析及总结，引起开发商和投资商的重视，避免重蹈覆辙。销售道具楼书、销控表基本上所有的楼盘都有制作，有一部分楼盘制作比较精美，具有一定的艺术性和文化内涵；现场模型、灯箱、表板等多数楼盘有制作，且比较齐备。户外引导户外引导主要是在市中心的大型广告板上作宣传，很少看到工地现场有鲜明的旗帜、横幅、楼幅、条幅、工地围墙、大型看板等户外引导。接待中心大多数售楼处都十分注重其地理位置，但现场布局和卖场气氛营造得不够好，也不大注重细节问题，

33、比如说大多缺乏儿童活动区和品位廊，甚至没有划分出VIP区。这些都是值得引起我们注意并需着力表现的。销售人员由于销售人员售楼有提成，因此他们都比较主动热情，但有些专业素养差，缺乏置业顾问的专业技能，不能将楼盘的优势特色准确传达给消费者，影响售楼效果和开发商的整体形象。销售控制、价格制定有大部分的开发商已进行有目的、有计划、有阶段的销售控制，一般都不采取敞开式销售，做好销控，就是要将部份好的户型甚至楼层，有计划地保留下来，在销售淡季时再推出，以平衡楼盘整体的销售状况，避免销售过程中忽冷忽热的现象。价格的制定因楼层、户型、装修程度和单体位置等方面的不同各异。三、主要小户型项目成功个案及专项市场调研分

34、析目 的：通过对现有20012007年以来五年中房产市场中典型竞争个案的调查统计和系统分析，来进一步了解昆明市房产市场小户型的供求状况，以便本案项目产品能够在投放市场前作出更准确的产品定位和市场定位。（一）个案市调表及分析一：案 名东一区工地位置人民东路与红城东路交叉口发展商云南宇邦房地产经纪有限公司企划销售同策机构物业管理费2元/建筑设计云南省设计院建筑创作中心基地面积6.4亩建筑面积43278容 积 率8.55在售面积100户 数127户楼 层23层绿 化 率0户 型3种小复式面积范围39.0153.47主力面积39.01单价范围4600/5300元/平均单价4900元/主力总价1907万

35、元折 扣公开日期2007年2月销 售 率100交房日期2007年中工程进度现房东一区个案分析1、 本案市场情况项目概况：“东一区”是云南宇邦房地产经纪有限公司的项目，位于人民东路与环城东路交叉口，地理位置有很大优势，总建筑面积为4880.25，总户数为127户，将于2007年8月交房，建筑情况为现房，目前已完全售出，市场接受情况极好。2、 产品分析户型分析：“东一区”的产品定位为精装修商务公寓，户型新颖，面积从39.0153.47不等，主力房型面积为39.01，面积小适合当代年轻人。1-项目初始状态回顾物业原型：项目用地为50年产权商业用途，属99年世博会期间历史遗留问题资产，物业初始设计用途

36、为酒店；至2007年初包装出售时，呈现“设施老化、建筑破损、多产权人共有”等负面影响较大的状态；经过协商，由同策机构对该物业7-13层进行营销，推向市场。竞争对手：2006年末，受国家房地产相关政策调控的影响，昆明开始大量出现中、小户型楼盘开发，销售形式较好；本项目运作期间，有“MOMA、现代城、世纪俊园”等多个项目推出，短期内房屋供应量较大。3、产品包装精装商务公寓，节省装修成本；精致户型，总价不高，投资成本低，供房压力小；绝对优势区位，无租房压力；全方位物业管理与服务，舒适又舒心。4、媒介渠道设置：优势位置户外看板、项目楼宇外立面广告、形象报版、广播、销售中心包装、平面媒介宣传；5、投放量

37、控制：本项目以强化报版、覆盖广播、强力的销售现场氛围及销售道具作为主要信息发布渠道；户外广告选择位置好，辅助项目地形成路标引导；前者控制投放资金为70%，后者占30%；6、营销策略分析价格策略：“东一区”的单价为4600/5200元/，总价在19-25万元，控制比较好。小户型低价位非常适合不是非常宽裕的年轻人，符合其经济承受力, 同时除了居住之外，还可作为投资。（二）个案市调表及分析二：案 名江东小康城工地位置昆明北市区烟草路售楼中心江东小康城现场售楼部投资兴建龙泉地产物业管理费0.55/基地面积300亩建筑面积319680容 积 率1.6在售面积95900总 户 数3000多户第一期户数26

38、6户楼 层多层及小高层绿 化 率45户 型平层、跃层、错层面积范围60270主力面积90单价范围1800元/2780元/平均单价2500元/主力总价22.5万元主诉求语文明生活新社区折 扣一次性6，分期4公开日期2003.04.29第一期销售率70交房日期200410工程进度期房江东小康城个案分析1、本案市场情况项目概况：“江东小康城”位于北京路延长线，占地面积约300亩，共3000多套多种户型的房屋。第一期户数为266户，从2003年4月开盘至今，市场接受情况不错。2、产品分析户型特点：“江东小康城”以多层的住宅楼为主，配以小高层，户型面积从60270平米不等，户型种类繁多，给消费者的选择面

39、较广。加之小区所占面积较大，视觉空间开阔，所以在采光上有很大优势。景观特色：由于花园小区的特点，基地面积大，容积率较低，所以在绿化上有很大优势，小区景观设置等方面设想比较周全，这是江东小康城的主要卖点。3、营销策略分析价格策略：“江东小康城”价格定位在1800元/到2780元/之间，其主力总价在22.5万元，另外，可按揭或一次性付款。这适合于社会各阶层的人士，面对的客户群比较广泛。广告策略：“江东小康城”位于昆明北市中心区，盘龙江畔，位置优越，交通方便。“在这里可以彻底放松心情，呼吸新鲜空气，感受人与自然和谐统一，新鲜的空气，安静的生活将成为越来越多人的追求”，成为“江东小康城”的最大卖点。（

40、三）个案市调表及分析三：案 名自由港工地位置关上中路117号旁售楼中心关上中玉酒店大堂内投资兴建昆明东环房地产开发有限公司云南同兴房地产开发有限公司企划销售同上物业管理费1元/基地面积1000建筑面积10000多容 积 率11在售面积132户 数200户楼 层14层绿 化 率0户 型一室一厅 两室一厅面积范围4160主力面积44单价范围1980元/2580元/平均单价2300元/主力总价10.12万元公开日期无销 售 率97交房日期200312工程进度结构体封顶自由港个案分析1、本案市场情况项目概况：“自由港”位于关上中路中段，是14层的现代点式小高层，现为结构封顶的进度。共约200套平层小户

41、型的房屋，销售状况很好。2、产品分析 户型特点：“自由港”主要以一室一厅一卫一厨为主，面积从41平米到60平米。由于都以小户型为主，主力房型面积也仅为44平米。虽然得房率不高，但配以合理的物业服务，加上价格优势，占有了年轻人市场。景观特色：由于商住楼的特点，基地面积小，容积率过大，所以在景观设计上没有什么优势，但其所处大环境地域开阔，马路通畅，环境尚可。3、营销策略分析 价格策略：“自由港”价格定位在1980元/到2580元/之间，从购房总价看，在10万左右。这适合于事业基础较弱的年轻单身和年轻夫妇。加之推出最长20年按揭的付款方式，月供也仅在400元左右。这在价位上对低端产品消费者很有吸引力

42、。 广告策略：在广告宣传上以价格优势为主。“自由港”自身所处地理位置在二环以外的关上中路，周围环境虽较安静，开阔，但偏离市中心较远，并且配套设施较少，这些都是本案所存在的弊端。（四）个案市调表及分析四：案 名阳光A版工地位置人民中路中段投资兴建云南庆丰房地产开发有限公司企划销售自营物业管理费2元/建筑设计云南省设计院建筑创作中心基地面积6.4亩建筑面积43278容 积 率8.55在售面积100户 数595户楼 层21层绿 化 率0户 型八种小复式面积范围50.5881.59主力面积50.58单价范围1918/2640元/平均单价2400元/主力总价1163万元折 扣公开日期2001年中销 售

43、率100交房日期2002年初工程进度现房阳光A版个案分析1、本案市场情况项目概况：“阳光A版”是昆明市庆丰房地产开发有限公司的项目，位于人民中路中段，地理位置有很大优势，总建筑面积为524780.25，总户数为595户，已于2002年初交房，建筑情况为现房，目前已完全售出，市场接受情况极好。2、产品分析户型分析：“阳光A版”的产品定位为小复式，户型新颖，面积从50.58-81.59平米不等，主力房型面积为50.58平米，面积小适合当代年轻人。3、营销策略分析 价格策略：“阳光A版”的单价为1918/2640元/，总价在10-20万元，控制比较好。小户型低价位非常适合不是非常宽裕的年轻人，符合其经济承受力, 同时除了居住之外，还可作为投资。广告策略：“阳光A版”项目以八种不同复式房型为特色，广告主要从优质产品低价格新颖的户型设计和优越的地理位置整体阳光形象上做文章，还从投资的效益方面突出市场的美好前景。