某住宅小区可行性报告40590.doc

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1、目 录第一章 总论11.1 建设项目简介11.2 项目建设的必要性21.3 可行性研究编制依据31.4 技术经济指标51.5 可行性研究的主要结论6第二章 市场分析72.1 房地产宏观市场分析72.2 西安市房地产市场分析82.3 西安城北房地产市场分析102.4 项目SWOT分析112.5 价格定位132.6 拟建项目定位18第三章 项目建设条件203.1 自然条件203.2 项目规划用地条件203.3 项目市政配套条件21第四章 项目开发方案224.1 建设规模224.2 项目规划设计思想224.3 劳动安全304.4 环境保护304.5 建筑节能334.6 建设进度安排33第五章 项目营

2、销策划方案355.1 项目营销策划方案355.2 项目定价355.3 项目市场推广365.4 项目销售405.5 项目销售面积及销售收入实现计划40第六章 投资估算及资金筹措456.1 项目总投资估算的依据456.2 项目的总投资估算的原则456.3 总投资估算466.4 项目总投资的资金来源48第七章 财务评价497.1 基础数据的确定497.2 财务盈利能力分析497.3 清偿能力分析497.4 盈亏平衡分析507.5 敏感性分析507.6 静态评价指标517.7 项目财务评价结论52第八章 结论及建议538.1 方案评价结论538.2 对建设单位的建议53附件：财务评价报表第一章 总论1

3、.1 建设项目简介1、建设单位#有限责任公司2、建设项目概况 项目名称：“#住宅小区” 项目位置与规模“#住宅小区”是#开发建设的住宅小区，规划用地位于纬三十一街以南，文景路以西，东临城市绿化带和文景路，用地总面积1.33公顷，总开发面积近3.74万平方米，项目大致位置图如下： 项目建设的法律许可情况#公司已完成了该项目立项、计划、规划定点及征地合同手续，目前已取得建设项目用地规划许可证、国有土地使用权证，该宗地手续齐全、界址清楚、产权明晰。3、项目周边环境 交通：交通网络较为完善，主要公交有33路、601路、702路、912路、221路、601路、111路、50路等多条线路； 四周：项目三面

4、临路，西面和南面临规划路、北靠北二环、东接城市绿化带和文景路； 生活配套：项目周边有居然之家、中国国际家居博览中心、家世界、人人乐、苏宁电器、齐瑞汽车城等多家生活配套场所； 医疗：项目周边分布有红庙坡医院、陕建医院、未央区中心医院、长安医院等多家医院； 教育：项目周边有枣园小学、红庙坡小学、铁二局小学、49中、75中、西安中学和交大经发学校等； 物业：项目周边有佳家温泉时代、金桥太阳岛、金仕名座、紫玉公馆、凤城明珠和吉祥凤凰等项目。从总体情况来看，本项目的周边环境适合于住宅类项目开发。4、物业类型定位：项目定位于西安城北中高档居住社区。1.2 项目建设的必要性1、满足西安城北中高端物业市场的需

5、要市场调查结果表明，城北住宅市场存在着较大的需求潜力，尤其是中高档物业市场。项目定位为西安城北新一代的城市中高档居住社区，将满足城北中高端市场的需要，并顺应西安城北强势发展的需要。2、顺应西安市“城中村”改造的大背景，提升城市形象项目西边和南边紧邻两个“城中村”，项目周边区域环境比较落后，存在安全隐患，是急需改造的对象。该项目的建设可以促进区域内基础设施的完善，并促进周边“城中村”的改造和开发，从整体上改善区域环境，提升项目所在区域内的居住环境和西安市的城市形象。3、开发商自身发展的需要本项目成功地开发建设能够快速树立和提升#的市场形象，建立公司在城北房地产开发中的地位，促进公司品牌的形成，为

6、公司将来房地产开发项目的开发打下良好的基础。1.3 可行性研究编制依据1、国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）；2、国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价格20021980号） ；3、国家发改委制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格19991283号）；4、陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1999）；5、西安市建设委员会关于印发西安市建设项目城建费用统一征收办法实施细则的通知（市建发2000418号）；6、陕西省物价局、陕西省财政厅关于西安市城市基础设施配套设施收费标准及有关问题的通知（陕价行发200590号）；7、陕西省

7、发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额；8、项目规划设计方案；9、类似工程估算、概算指标；10、委托方提供的其他成本数据；11、委托方提供的有关其他资料；12、受托方现场勘察及市场调查收集的资料；13、有关建设项目经济评价的基本参数和指标。1.4 技术经济指标1、建筑技术经济指标序号指标单 位数 量备 注1小区总用地hm21.332可建设用地hm21.053住宅用地hm20.254公建用地hm20.085道路用地hm20.226公共绿地hm20.507居住户数户2588居住人数人903户均3.5人9总建筑面积万m23.74包括地下室面积10地上总建筑面积万m23.1811住宅建筑面积万m23.

8、1612公建建筑面积万m20.0213地下总建筑面积万m20.5614住宅平均层数层1615总建筑密度%25.216容积率3.0.617绿地率%45.218停车位个165地下120个，地上45个 19停车率%502、项目经济评价指标 项目财务评价指标： 投资回收期： 2.68年（税前） 财务净现值： 1180万元（税前） 522万元（税后） 内部收益率： 23.78%（税前） 17.45%（税后） 贷款偿还期： 2.15年 资本金财务评价指标： 财务净现值： 597万元； 内部收益率： 20.29% 静态评价指标： 总成本利润率： 25.56%； 销售利润率： 19.22%。1.5 可行性研究

9、的主要结论通过对项目方案的分析与论证，我们得出以下结论：1、 项目建设条件成熟，周边环境较好，适合开发住宅；2、 项目市场前景较好，能实现快速回笼资金；3、 项目的各项财务指标均满足财务评价指标的要求，财务上可行；4、 项目收益稳定，经营风险在可控制范围之内。第二章 市场分析2.1 房地产宏观市场分析 房地产及建筑业已成为我国国民经济的支柱产业之一，在房地产宏观形势分析中，主要从以下三个方面来分析：1、相关政策分析近年来，为防止投资过热，保持房地产行业的持续健康发展，国家和各地方政府从金融信贷和土地储备等方面对房地产市场采取了一系列的宏观调控措施，政府在2006年和2007年更是加大了宏观调控

10、力度。“国六条”以及“十五条意见”等政策对住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面给出了意见，对住房结构作了有力的调整，严格的要求了地产信贷、囤地、囤房等行为，尤其是对住房结构作出了套型建筑面积90以下的户型比例必须占总建筑面积70%以上的明确规定，对住房结构、市场供给和需求都产生了深远的影响。2006年9月至2007年9月在房地产交易秩序、违规行为等方面进行了调控，切实解决了目前市场上存在的各类混乱问题，对营造主体诚信、行为规范、监管有力、竞争有序的房地产市场环境具有重要意义。这一系列政策对市场的健康运行无疑起到了良好的规范作用市场竞争加剧，优胜劣汰加速，资金实力雄厚、项

11、目经验丰富的实力型公司将凸显竞争优势，行业集中度进一步提升。2、市场需求分析当前住房需求主要来自三个方面：一是居民住房消费的升级换代;二是旧城改造和城镇基础设施建设带来的相当一部分住宅需求;三是外来人员购房（主要指私营企业主以及其它地区人口的购房需求），分析表明，上述需求保持着旺盛、持续的发展态势。3、市场供给分析2007年第3季度，房地产开发完成投资6870.11亿元，同比增长31.92%，增幅比去年同期增加7.47个百分点，比第2季度增加2.5个百分点；商品住宅完成投资6870.11亿元，同比增长31.92%，增幅增加7.47个百分点。以上指标表明，市场供给保持稳定、持续的增长。综上所述，

12、我国房地产市场正在不断地完善与发展，住房市场供求关系的基本态势总体上仍未发生变化，在今后的一段时期内房地产投资和消费仍将保持一定的增长。2.2 西安市房地产市场分析1、宏观经济2007上半年西安经济运行态势良好，国民经济生产总值同比增长13%，为西安市10年来同期最高水平。实现财政总收入62.94亿元，增长27.5%；全社会固定资产投资完成623.52亿元，较上年同比增长38.8%；社会消费品零售总额完成442.24亿元，增长17.4%；城市居民人均收入增长15.4%。宏观经济的良性运行为房地产市场的稳步推进保驾护航。2、政策法规2007年房地产调控的主基调依然是从严从紧，调整住房结构、稳定住

13、房价格是两大重点。政策调控的主要方向更多的是对前期出台的一系列政策的进一步细化和落实，并未有新政出台，西安房地产市场更多的是从去年市场的观望状态向平稳运行方向过渡。 3、商品房市场供应与销售分析2007上半年，西安商品房市场基本走出政策调控下的观望状态，延续历年的增长势头快速推进，无论开发或销售均较上年明显增长。 市场供应 受政策调控影响，2006年房地产开发市场观望情绪明显，市场供应量有所放缓；而进入2007年后，伴随着市场对政策的逐步适应，上半年商品房市场供应集中放量，施工、竣工、新开工面积较上年同比增幅均达到40%以上。随着城市骨架的拉大及城市化进程的加快和规划建设的推进，为住宅郊区化提

14、供了优良的硬件配套及可预见的发展前景优势，极大推动了这些区域的房地产开发运营，目前的商品房市场开发主要向二环及三环之间集结，诸如高新、曲江、城北、浐灞等区域目前均成为房地产开发的集中热点区域。 市场销售 近年西安商品房年销售增幅基本上均保持在30%左右，受宏观政策的影响，2006年增幅略有放缓。2007上半年西安商品房销售面积较上年同比增长37.9%，商品房市场供应集中放量，以及买方市场的抑制需求于今年上半年集中释放，均在一定程度上刺激了市场销售的增长。综合来看，2007上半年西安市经济运行良好，房地产调控主要是对前期政策的细化与落实，市场供给和需求均平稳发展，这为今后西安房地产市场提供了良好

15、的运行环境。2.3 西安城北房地产市场分析1、市场供应自2003年以来，西安城北房地产开发面积每年以20%以上的速度递增，而2006年西安城北区域商品房开发量占全市商品房开发总量的27%左右，2007年以来，城北板块地产市场继续保持上年旺盛的活力。上半年城北商品房施工面积占全市总施工量的27.3%，竣工面积占到全市总量的26.4%。分别较上年同比增长57.3%及52.2%，开发建设量继续全市各城区之首。2、市场销售与价格分析2003年城北商品房市场销售面积尚不足80万平方米，到2006年市场销售量已经增长了一倍多。2007年上半年，城北商品房销售面积较上年同比增长29.7%，占商品房总销售量的

16、22.1%，居全市各城区第三。随着该区域的进一步发展，来此区域购房的消费者势必增多，商品房销售量也将稳步上升。2007上半年城北住宅在售均价较上年同比增长6.4%，增幅明显高于全市平均增幅。产业经济与房地产市场良性并驾、互为提升的发展模式带动城北房地产业运行更为稳健，为其发展提供持久推进力，而房价也随着区域综合环境的改善和购买力的提高而不断升高。经过大量住宅交易实例分析可以看出，该区域房价存在较大的上涨空间。3、区域发展特点城北区域因起步较迟，整体市场正处于快速成长阶段。近年来随着城北板块逐渐升温，政府规划建设等积极因素的促进推动下，城北经开区已经成为地产项目密集开发的集中区域。上半年以来，市

17、政府北迁和地铁施工两大城市规划建设的焦点工程的全面开工为城北地产持续而强势的发展再添潜力，一批重点市政建设项目的相继落户也将使城北的区域环境全面升级。诸多利好条件所带来的强大推动力使得目前城北地产市场发展迅速，区域环境不断优化，一个全新的大城北地产格局正在飞速形成。配套环境的提升带动了城北区房地产综合品质的提升，普通住宅市场在项目品质和规模上均有大幅提升，一批优质项目的先后热销足以说明城北已经逐渐走出以“道北”为代名词的旧城北，正以一个崭新、活力的新面孔让更多的人为之瞩目。目前区域地产布局开发已逐渐形成“两纵一横”的态势： “一纵”已经经过多年发展，沿未央大道轴线兴起的楼盘聚集带。主要以写字楼

18、和商住项目居多； “二纵”沿文景路一线逐渐形成的新兴居住区域，主要以中高端定位的住宅社区为主； “一横”北二环沿线，凭借城市快速干道的便捷而形成的北城第三块居住集中地。本项目正处在北二环沿线和文景路的交汇处,是“两纵一横”的核心区域，具有极佳的市场发展前景。2.4 项目SWOT分析针对本项目所面对的优势、劣势、机会和威胁进行分析：1、优势（S） 区域优势随着城北经济技术开发区的发展，基础设施和配套设施逐渐完善，经济已经得到了很好的发展，该区域已成为西安市社会和经济发展的热点区域。 地段项目地处北郊文景路、临近北二环，有十余条公交路线通往，交通便利；该地区的基础设施完善，教育、医疗、公园、休闲场

19、所等配套设施齐全。 人居环境项目周边有“金桥太阳岛”、“家佳温泉时代”等项目，上述项目已具备很好的市场号召力，成熟的人居环境已形成。2、劣势(W) 灰尘和噪音影响项目距离两条主干道较近，车流量大，灰尘和噪音会对项目的品质和档次有一定的影响，但是随着该区域环境的改善，该影响可以得到规避。 区域形象影响周边村落对项目形象有一定影响，但随着“城中村”的改造，该影响将得以解决。3、机会（O） 随着市政府的搬迁、地铁线的开通，该区域具有较大的发展潜力， 可极大地吸引客户的关注，提高该项目的知名度。 随着市政配套完善、人气的聚集和提升，部分观望的开发商会进入，较完善的北郊环境配套的卖点即将实现。4、威胁（

20、T） 区外竞争：其他区域楼盘的推出将使该楼盘面临一定的竞争压力。 区内竞争：项目周围一些同品质的楼盘将对该项目有所冲击。根据以上SWOT分析，本项目采取的发展策略是：最大化的发挥西安城北成熟区的区域价值；通过突出的定位、物业开发模式或建立鲜明的项目形象、品牌形象，在城市以及区域层面的竞争中脱颖而出；充分利用现有资源，实现差异化，建立独有核心价值体系，力争实现价格突破并快销。2.5 价格定位通过对本项目所在西安城北住宅市场的调查，该区域有众多的中高档住宅项目，这些项目与本项目既互相竞争又相互促进；选取与本项目用途、功能和结构以及层数上较为接近的以下典型案例作为可比实例。三个典型案例具体情况如表2

21、-1、2-2、2-3所示：表2-1 金桥太阳岛名称金桥太阳岛总建筑面积185000 m2容积率2.56均价3700元/m2绿化率30%建筑类别高层,小高层,多层开盘时间2005年入住时间2007年物业地址城北 北二环与文景路交汇西南角交通状况211、33、601、37、1、702等周边配套学校铁一中、西安中学、西安外国语学院、雅荷幼儿园商场家乐医院万杰医院、长安医院表2-2 吉祥凤凰名称吉祥凤凰总建筑面积35998 m2容积率2.7均价4000元/m2绿化率30%建筑类别高层,小高层开盘时间2007年入住时间2009年物业地址城北 西安市北关十字西南角交通状况600、618、528、70、18

22、、20等周边配套学校未央区第一幼儿园、北关小学、23中学、市10中商场民生、家家福医院地矿医院、交大二院表2-3 白桦林居名称总建筑面积67000 m2容积率1.92均价4300元/m2绿化率37%建筑类别小高层、花园洋房、商业用房开盘时间2005年入住时间2007年物业地址城北区凤城八、九路之间文景路以东交通状况600、714、228专线、901等周边配套学校经发白桦林居幼儿园、交大经发实验中小学、西安中学商场人人乐医院凤城医院、长安医院本项目的价格定位均采用市场比较法，主要针对本项目的小高层、高层、商业用房和停车位选取可比实例并进行价格定位。1、小高层、高层价格定位 选择可比案例选取与本项

23、目在用途、功能和结构以及层数上较为接近的“金桥太阳岛”、 “吉祥凤凰” 和“白桦林居”三个案例作为可比实例。 修正因素的确定三个案例与本项目在结构上比较接近，功能上相似，但在以下方面存在差异：区域因素、交易情况、交易时间和个别因素。因此，本项目将从以上四个方面对案例进行价格修正。 计算修正系数修正系数的计算方法如下：每个因素的取值以项目为基准值计算，案例的因素取值参照基准值计算。最终的修正系数为同一案例各修正因素系数的乘积。修正系数计算如下：表24 可比实例销售价格及修正系数项目名称比较因素修正系数区域因素交易情况交易时间个别因素金桥太阳岛100/99100/100102/100100/951

24、.08吉祥凤凰100/101100/100100/100100/971.02白桦林居100/102100/101102/100100/1030.96 权重的确定根据可比实例的位置、推出时间、结构等因素确定各案例的权重如下：表25 可比实例权重项目名称金桥太阳岛吉祥凤凰白桦林居权重0.50.30.2 比准价格的确定各实例的比准价格为：均价修正系数。 项目最终合理比准价格的确定项目的价格为可比实例的比准价格的加权平均。u 小高层价格定位各可比实例小高层价格如表26：表26 可比实例小高层价格项目名称小高层价格（元/m2）金桥太阳岛3800吉祥凤凰4200白桦林居4500根据以上叙述，结合可比实例小

25、高层价格，可得具体实例比准价格如下：金桥太阳岛比准价格：38001.084121元/m2吉祥凤凰比准价格：42001.02=4287元/m2白桦林居比准价格：45000.964326元/m2最终可确定小高层销售均价：小高层销售均价=41210.542870.343260.24212元/m2 u 高层价格定位各可比实例高层价格如表27：表27 可比实例高层价格项目名称高层价格（元/m2）金桥太阳岛3700吉祥凤凰4000白桦林居4100根据以上方法，结合可比实例高层价格，可得具体实例比准价格如下：金桥太阳岛比准价格：37001.084013元/m2吉祥凤凰比准价格：40001.024083元/m

26、2白桦林居比准价格：41000.963941元/m2最终可确定高层销售均价：高层销售均价=40130.540830.339410.24019元/m2依据以上计算结果，综合考虑市场行情、销售状况和销售策略，根据保守性原则，确定本项目的小高层住宅均价为4200元/m2、高层住宅均价为4000元/m2。2、商业用房价格确定本项目商业用房在项目建成后采取出售方式经营。由于项目所在的地理位置、住宅定位、小区整体形象等因素，本项目的商业定位中档。项目周边类似工程以及北郊商铺物业市场近期均价为5780元/m2，本项目将在均价基础上针对区域因素、交易情况、交易时间和个别因素等对价格进行修正。表28 修正系数计

27、算表比较因素市场均价区域因素交易情况交易时间个别因素修正系数5780元/m2104/100102/100103/100100/971.13商业用房的比准价格计算如下：商业用房价格=57801.136511元/m2考虑市场稳健因素，最终确定本项目的商业用房销售均价为6500元/。3、车位价格确定按照目前车位的市场行情，考虑取售价为10万元/车位。2.6 拟建项目定位1、客户定位本项目的目标客户定位为追求高尚舒适生活、二次置业、购房自住为主的中高端客户，包括全市甚至外市的私企主和成功人士，城北的高知人群、企业的中高层管理人员等。2、产品定位 项目发展处于西安城市形象较佳的区域之一，且拥有较为稀缺的

28、城市土地资源，项目价值较高，且中高端客户对本项目的认同度高。综合市场竞争情况以及自身的条件，本项目定位于中高档，实现城市成熟区的居住价值。 通过大气的规划，现代感的建筑和舒适、创新的户型打造现代、大气的城市品质豪宅，力求将本项目打造成为能代表西安新城市形象的一个社区，并在本项目实现高尚的品质感和对居住人文的关怀。 此外，项目应注重对新、环保、节能材料的运用，对高新技术、设备的运用及运用环保生态的技术。 对于产品定位中的价格确定，单独进行介绍。3、形象定位本项目形象定位：西城北新一代的城市中高档住宅社区。针对西安中高档物业空缺的市场机会，西安中高端客户对物业需求的客户基础以及西安城北强势发展的机

29、遇，实现本项目的价值最大化。4、价格定位基于本项目的中高端档次、形象和产品定位，比较市场上其他同类楼盘的情况，总结2.5分析结论，本项目价格定位为： 小高层住宅均价为4200元/m2； 高层住宅均价为4000元/m2； 商业用房销售均价为6500元/； 地下车位价格为10万元/车位。分析认为：上述价格定位在同类中高端物业市场具有较强的竞争力。第三章 项目建设条件3.1 自然条件1、大气压力：冬季97.87KPa,夏季95.92KPa；2、温度：年平均温度13.3，最冷月平均温度-1.0，最热月平均温度26.6；3、湿度：最冷月平均67%，最热月平均72%；4、降水：一日最大降水量92.3MM，

30、平均年降水量591.1MM,最大积水深度22CM；5、风：夏季平均风速2.2M/S，冬季平均风速1.8M/S，全年主导风向为NE14，夏季主导风向为NE16，冬季主导风向为NE13；6、日照：全年日照时数为2038.2小时，全年日照百分率为46%，日照间距系数为1.59。3.2 项目规划用地条件1、地质情况满足项目建设的要求该项目土地用途是住宅用途，项目所在地地势平坦，没有地质断裂带。根据勘查取证，该项目的建设地的地质情况完全满足项目建设的要求。2、满足城市规划的要求项目所在地属于西安市城北区域，该项目的建设符合城市整体规划要求。3.3 项目市政配套条件1、给水：该项目的东侧文景路、北侧的北二

31、环均敷设有环状城市管网，能保证昼夜连续给水。考虑到项目的本身条件以及周边环境，而且项目用地上留有水管，因而项目建设过程中的用水可从项目所在地直接取水。 2、排水：项目周边已铺设较为完善的排污管网系统，拟从文景路一侧引接排雨水、污水管网，雨水经排水管网直接排入市政雨水管网，污水经除污处理后排入市政排水管网。3、电源：项目周边已建有完善的供电管网，可从北二环或东侧文景路的供电管网接线供电。4、天燃气：本项目建设区处于城市建设区内，管道天燃气供应条件良好，无需设置专用的天燃气调峰设施。建设区内的天燃气用户调峰由城市燃气输配系统统一考虑。5、热力：本项目开发建设完成后，供热方式采用集中供热锅炉房供应高

32、温热水到各供热小区，项目四至道路的热力管道系统条件良好，已铺设至项目所在地。6、通信：项目处于城市建设区内，周边通信基础设施条件良好，通信配套良好，可直接从项目四至道路接入。第四章 项目开发方案4.1 建设规模本项目总建筑面积3.74万m2，其中小高层住宅19039m2，高层住宅12515m2，公共建筑面积200m2，地下建筑面积5600m2。4.2 项目规划设计思想1、规划设计依据中华人民共和国城市规划法城市规划编制办法及实施细则城市居住区规划设计规范（GB50180-93）（2002年版）建筑设计防火规范（GBF16-87）住宅设计规范（GB50096-1999）高层民用建筑设计防火规范（

33、GB50045-95） 甲方提供的用地红线图和用地坐标,以及规划设计招标书2、规划设计指导思想本小区的规划设计指导思想旨在实现以下属性目标： 归属性人对自身主体性的把握，对自身价值的印证； 识别性具有个性领域，易识别，有较强的社会影响； 社会性满足人的社会群体意识，大众共创共享； 迅达性便利、亲和，既可望又可及； 均好性关注每位住户的居住感受，舒适共享； 舒适性减少城市环境压力，身心得以轻松、安逸； 安全性居有定所，免受干扰，充分体恤生活细节； 愉悦性有趣味，富于人性味，自然、优美、卫生、和谐、有序； 多样性功能与形式灵活多样、丰富充实； 文化性具有尊贵与典雅的氛围和浓郁的文化气息； 生态性尊

34、重自然、尊重历史、保护生态。3、规划设计理念 以人为本，尊重生活充分满足未来住户生活居住要求和心理情感要求，是本方案设计的基本点。物质文明的空前进步已使人的精神要求突现出来，人们的生活目标已从“丰衣足食”的物质性向“追求与实现自我价值”的精神方面发展。如何营造一个不仅能满足人们舒适居住的住宅，更给人们带来情感支持与满足的社区环境成为我们致力的焦点。 立足现代，放眼未来时代赋予我们历史的责任，未来的生活对我们提出全方位、多元化的要求。今天，比以往任何时候都更多地要求我们注重环境、重视文化、制造精品。社会心理的进步使人追求高尚、典雅，讲究精致艺术。人在社会中需要自身价值得以实现，情感心理得到尊重，

35、更渴望实现自我，突出主体意识。而生活则要求更安全、更舒适、更便利，而且还有亲和、自然、温馨、高贵、丰富多彩。 创造环境，提升价值讲究建筑环境的内涵，追求其蕴含的“品格、性格和风格”。品格实现高的使用价值，性格附加高的情感价值，风格体现高的文化价值。因此我们营造环境应当满足当今时代的需求，以人为本，以和为贵。“和”是上升的一种理念、一种中介。把人和自然，人的愿望与现实、人的过去与未来联系起来，创造品格、塑造性格、实现风格。充分利用现有环境的优势，努力创造建筑的上佳内外环境，提升其整体价值，服务社会，造福于人。4、规划设计目标 为购房者建设一个环境优美、舒适安逸的新居家场所； 为西安北郊城市发展,

36、建设更上一次楼做一份贡献。5、规划手法特征 对小区空间的有机组合“#住宅小区”基地状况优良，本规划方案对基地特点做出积极的反映，具体体现为：u 合理组织小区内的各个功能组成，协调小区内外关系合理组织小高层和中高层,高层住宅的布局模式是本方案主要考虑点,规划中将高层集中用地南北端头布置,利用其点式日照要求低的特点，有效增加小区容积率,同时又合理分配中高层和小高层的空间构成,形成良好的小区空间结构。居住环境好坏的重要因素是生活的便利性。为小区提供丰富、完善的生活配套设施规划是必不可少的，我们在本次规划方案中在主入口位置和南北高层住宅底层设置公共设施，包括综合超市、净菜市场，物业管理、邮局和餐饮等服

37、务设施。u 合理分配住宅空间模式，为社区居民搭建良好的交流平台住宅小区通常的规划手法为划分为几个组团，一方面便于管理，另一方面便于社区居民交流，形成良好的交往氛围，和便于管理，我们此次规划控制组团规模，为小区搭建合理的人际交往空间。u 建筑空间的有序划分，为小区居住环境打造提供丰富、舒适感受为给小区住户提供丰富的室外环境感受，本规划将小区空间划分为二级，一级为10000平米的小区中心花园，二级为各组团中心花园或宅前花园，并由道路绿化和建筑布置来衔接各个空间层次。形成丰富的小区景观环境。u 空间轴的有效创造为小区营造贯穿、大气的小区景观效果通过入口空间，轴线组织，将中心空间与小区主要道路，各个组

38、团有机有序的联系起来，形成有序的整体。 简练高效、人车分流的交通流线小区主干道为回形设置，既方便住户通顺到达各户，又能将各住宅空间有机联系在一起。本规划在小区入口处设置地下车库出入口，将小区内大量机动车辆解决在地下，并充分利用组团空档，为小区提供数量不少的室外停车场，为小区内部创造一个相对便捷的交通环境。 空间的围合与开放小区规划即考虑创造对外相对封闭，对内围合的居住空间，同时又结合基地特点，将中心绿地与边缘绿化景观结合的开放模式，形成有特色的小区空间环境。 依循“均好性”原则，重组现代都市生活充分利用基地景观和规划空间景观，尽力促使每户均能享受更多的景观空间。反映项目规划设计思想的部分效果图

39、如下： 6、总体布局 道路交通系统u 车行道路系统小区设主次四个出入口，主次出入口设在文景路上，主入口道路为40米宽景观大道，为小区形象的标志区域，小区内主要道路设为回型路，并直接与外界连通，各个组团可便捷的与主路连通，小区道路分为二个等级：小区级道路、宅前路。小区级道路红线宽9m，路面宽7m，两侧各有1m的人行道，为人车混行路面，组团级道路路面宽4m，宅前路宽3m，组团内以非机动车辆行驶为主。u 停车场小区主要通过户外路边停车和地下车库来解决机动车停车问题，停车率约为55%。结合小区的人防建设，集中利小区中心绿地地下设停车库，并充分利用组团间无效空间布置室外停车场。 住宅建筑u 住宅建筑布局

40、小区住宅建筑均以南北朝向布置。整个小区分为数个小高层或高层单元组成，每个小组团由住宅单体围合成半开放归属感强的空间院落，增强住户之间的交往，增加邻里感。u 住宅选型户型设计依据多样性原则，小区选用了多种住宅户型，共设计了大（140m2左右）、中（90m2）、小（4080m2）三类近十种户型。尽量采用大面宽，小进深的经典户型，并使大部分户型达到全明。并考虑节能、结构节约的原则，住宅单体设计方面尽量使结构整齐，外墙面少。 公共服务设施系统小区公共服务设施在高层和主入口底层布置，服务设施主要服务于小区内部，内容包括小区服务、物业管理等。公共活动场地主要考虑服务老人及儿童，由小区中心和组团中心两级构成

41、。小区中心设置于小区中部，方便各组团居民前来，活动内容多以老年人和儿童游玩的项目为主，适当设置文化娱乐及休憩设施，为全体居民服务。 景观、绿化系统u 绿化系统规划小区的绿化设计采取集中与分散相结合，点线面相结合，平面与立体相结合的布置手法，力图保持居住环境与自然环境的连续性，创造“园林式”的居住环境。小区绿化分为三个层级：小区中心绿化、道路绿化、宅前院落绿化。小区级绿化主要位于小区中心景观轴两侧，道路环抱，以大面积的草地、灌木和乔木及水景为主。乔木、灌木主要选择宝鸡特有的树种。在景观轴的节点部分如休闲广场、入口处种植乔木，为居民提供遮蔽的场所。其它地方以成规模的集中绿化来为居民提供休闲场所，同

42、时也创造小区的整体绿化形象，改善环境。道路绿化以特色的绿化小品设计为主，主要为居民就近提供游憩的场所，绿化不宜过多过密，而是作为整体景观的点缀，创造有特色和亲切宜人的绿化空间。宅前院落绿化以住宅楼前的绿化为主。主要有入口处绿化、基础载植等，以草地、灌木、花卉为主。u 景观组织小区主要景观沿小区的空间主轴展开，景观轴线位于小区纵向中心位置，在轴线上布置有小区的重要的环境小品、会所等，在小区中心，为强化空间景观轴线，多采用对称的布局形式，景观主轴为居民交往的户外主要场所。组团中心绿化景观是小区景观组织的重要组成部分，规划尽量将小区中心绿化引入组团内部，使整个小区处于绿色的包围之中。组团内部景观主要

43、以静态展示为主，同时，不同的组团的中心活动场地采用不同设计主题，特点鲜明，以增强可识别性和居民的认同感。7、人防规划国家规定，一、二类人防重点城市应根据人防规定，结合民用建筑修建防空地下室，依据平战结合的原则，战时能防空，平时能民用。小区按住宅建筑面积的2配建防空地下室。本工程按照六级人防平战结合考虑，将人防工程设在住宅地下室内。 8、管网综合规划 规划原则：满足各种管线水平和垂直净距的要求，尽量减少管线交； 本次规划包含给水、污水、雨水、电力、电讯，热力等六种管线； 平面布置原则：从红线到路中线依次为电力、电讯、给水、雨水、污水； 各种管线的埋深原则：电力、电讯电缆0.7米、给水管1.0米（

44、管中心）、污水管2.7米（管内底）、雨水管3.5米（管内底）。各支管可根据具体情况适当减少埋深，以满足最小的埋深为原则。9、消防和安全规范设计 消防设计根据2001年版建筑设计防火规范及高层建筑设计防火设计规范.的要求，本规划采取了以下消防措施： 在总平面规划中，首先保证了建筑物间的间距:高层建筑间的间距均大于13米;多层建筑间的建筑间距均大于6米。其次，规划道路时，在高层建筑周围设置了消防车道，能保证高层建筑至少有两个长边使消防车方便到达，以保证消防灭火的需要。第三，在总平面布置中，拟在中心花园地下设置消防水池，以保证本小区消防用水需要。第四，拟在主要道路上隔一定距离设置室外消火栓，以便于消防车就近取水。第五，规划保证有裙房的高层建筑有四分之一周长的登高面。 在单体建筑规划中，小高层住宅及高层塔式住宅均设置了消防电梯及前室。18层以下的住宅每单元设置了一部防烟楼梯间。超过18层的住宅则设置了两部防烟楼梯间。而且每个防火分区均符合规范要求。对于有裙房的住宅，则应使裙房的楼梯与住宅的楼梯彻底分开，并各自划分防火分区，且符合标准。 安全方面u 在小区主，次入口处设置值班室，便于对出入小区的人员及车辆进行监护，设置小区安全监视系统；u