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1、经济可行性报告 客户名称提交单位产品归属前期策划产品类别可行性报告提交日期2008年1月18日页数共 29 页（含封面）项目负责人第一章总论2一、项目评估结论2二、项目概况2三、可行性研究报告编制依据2四、可行性研究报告研究范围、目的、内容2第二章 项目定位2一、项目定位21、项目综合定位22、目标群体23、体量分配24、户型配比25、项目价格2第三章 项目经济效益分析2一、项目经济测算依据21、主要建筑体量测算依据22、主要经济测算依据2二、项目开发进度安排2三、项目销售计划安排2四、项目投资估算21、项目投资估算原则22、建设投资估算2五、项目收入及税金21、项目收入估算22、主营业务税及
2、附加估算23、项目收益估算2六、项目资金筹措及使用2七、项目财务评价21、财务评价基础指标（现金流量表）22、盈利能力评价分析23、财务效果评估2八、敏感性、不确定性(风险指标)21、敏感性分析22、盈亏平衡点23、风险分析2第一章 总论一、项目评估结论表：项目经济效益表开发建设成本（万元）7416.46经营收入（万元）9881（不含车库）主营业务税金及附加（万元）543.46所得税（万元）633.96税前税后利润额（万元）1921.081287.12投资利润率（%）25.90%17.35%财务净现值(万元)651.58 256.76 财务内部收益率（%）18.26%13.57%二、项目概况
3、建设地点：綦江营盘山公园 开发单位：重庆XX房地产开发有限公司 企业性质：民营企业 工程概况：地块总占地15464。三、可行性研究报告编制依据重庆市统计年鉴（2006年）国家计委建设项目经济评价方法与参数建设部房地产开发项目经济评价方法建设部城市居住小区技术经济指标国家有关的法规、标准及规范文件四、可行性研究报告研究范围、目的、内容研究工作范围：綦江营盘山地块，总占地23.2亩。研究目的：研究该项目开发建设的必要性、技术可行性、经济合理性以及实施的可能性。研究内容：包括项目市场分析与营销战略、建设规模与功能、工程建设方案、投资估算与资金筹措、项目经济效益评价等。第二章 项目定位一、项目定位1、
4、项目综合定位宜居性强、户型紧凑、户型功能齐全的“新加坡风情社区”。2、目标群体本项目主要客户群是来自于在綦江县城工作和綦江周边城镇生活的家庭年收入主要集中在3-5万元之间，年龄22-40岁之间的群体。3、体量分配住宅()商业()车库()其他()总计()地块()4500010003487-494874、户型配比比较竞争市场的产品供需，以及消费者的需求。目前户型产品的面积正在向趋小的方向发展。基于前述以及销售去化，建议本项目的户型面积配比为：户型房型套数套数比例（%）一房一房两厅62284.8%两房紧凑型两房69-7815626.9%普通型两房82-9312822.1%舒适型两房95-110841
5、4.4%三房普通型三房1079215.8%舒适型三房114-1239215.8%总计580100%5、项目价格 住宅 平均销售均价2018元/ 商业平均销售均价8000元/第三章 项目经济效益分析一、项目经济测算依据根据项目定位，对项目经济测算提供以下依据：1、主要建筑体量测算依据 根据定位报告以及开发商提供信息序号项目总计建筑面积（）1住宅45002商业10003车库34874其他0合计494875占地面积154646容积率3.22、主要经济测算依据1）价格 根据项目定位报告（按建筑面积测算）住宅按2018元/，商业8000元/。2）土地成本：地块按54万元/亩测算。3）按理想状态，商铺与住
6、宅全部销售，车库作为存量资产不计入收益。二、项目开发进度安排由于本项目体量较小，仅4.9万（包括车库），预计整个开发周期为18个月（以项目土地整平为始）。从2007年第四季度开工建设，具体开发进度安排为。物业类型2008年1季度2008年2季度2008年3季度2008年4季度2009年1季度2009年2季度住宅10.00%20.00%30.00%20.00%10.00%10.00%商业20.00%70.00%10.00%0.00%0.00%0.00%车库50.00%40.00%10.00%0.00%0.00%0.00%三、项目销售计划安排 根据项目全程营销报告从全程营销策略方案来看，其时间节点
7、及销售比例安排如下：四、项目投资估算1、项目投资估算原则n 在项目定位方案的基础上，根据项目的情况与开发商的投资策略相结合n 尽量符合节约与稳妥的原则合理、充分利用开发建设投资n 各项目税费根据重庆市有关法规标准估算n 依据政府相关职能部门的规定及行业要求2、建设投资估算所引用的建筑经济指标、基本技术参数以及主要成本数据，如土地成本、前期费用、建安工程造价等，均以调查资料及开发商提供的相关资料为主要依据。其中建设投资各项目成本估算如下： 1、建安工程费用：3890万元（地上建筑面积46000平方米，按800元/平方米计算；地下建筑面积3487平方米，按600元/平方米计算） 2、土地费用：12
8、50万元（开发商提供）3、行政规范：568.36万元（具体标准，详细经济测算表）4、公共设施建设费：856.10万元（具体标准，详细见可行性报告经济测算表）5、前期工程费：96万元（具体标准，详细见可行性报告经济测算表）6、管理费用：73.5万元（1-5项4%） 7、营销费用：219.29万元（包括广告、售房部装修等）8、财务费用：247.2万元(贷款2000万，两年贷款期，6%年利息)9、不可预见费用：216.01万元（1-8项的3%，行业惯例）建设投资成本总计为：7416.46万元，单位造价为1612.27元/具体数据测算如下表：表一：成本核算表序号费用名称数量（万平方米）费用标准（元/平
9、方米）费用金额（万元）备注总计综合开发建设费用4.60 1612.27 7416.46 1土地费用4.60 271.74 1250.00 土地成本按54万/亩计*23.14亩2前期工程费4.60 96.00 2.1可行性研究、策划费4.60 2.00 9.80 2.2规划设计费用4.60 11.00 50.60 按11元/平方米计算2.3地质勘测费用4.60 2.37 10.90 2.4招投标管理费4.60 2.60 11.96 2.5工程审计4.60 1.27 5.84 按建安费用的0.15%计2.6施工图审查4.60 1.00 4.60 2.7放线、测绘4.60 0.50 2.30 3公共
10、设施建设费4.60 186.11 856.10 3.1供电、水、气、排污工程4.60 60.00 276.00 由于水、气、排污等可忽略不计，因此与供电一并计入60元/平方米 3.2绿化环境广场道路4.60 0.02 216.50 按行业惯例为200元/平方米，面积按占地的覆盖率的70%计3.3发电机组4.60 25.00 50.00 2台发电机组25万元/台3.4生化池4.60 475.0027.60 按每户1平方米，每平方米475元计算3.5电梯费用4.60 30.00 240.00 按初步设计知电梯共8部，平均每部30万元3.6消防4.60 10.00 46.00 4政府行政规费4.60
11、 230.50 568.36 4.1城市配套费4.60 90.00 414.00 4.2工程监理费4.60 2.00 9.80 4.3工程质检费4.60 4.00 18.40 4.4人防建设费4.60 15.00 69.00 4.5规划综合费4.60 2.00 9.20 住宅按2元计，非住宅按4.5元计4.6环境评估费4.60 0.50 2.30 4.7地质灾害评估费4.60 0.50 2.30 4.8防雷测评费4.60 0.70 3.22 4.9质量监督费4.60 2.25 10.35 4.1招标管理费4.60 1.56 建安成本的千分之0.44.11工程定额测定费4.60 1.00 4.6
12、0 1元/平方米4.12环保噪音费4.60 2.50 11.50 2.5元/平方米4.13白蚁防治费4.60 1.00 1.38 4.14施工合同交易费4.60 1.56 0.4建安造价4.15规划许可执照费4.60 2.00 9.20 2元/平方米4.16交易费用4.60 4.89 21.50 4.16.1 住宅4.50 3.00 13.50 住宅按3元/平方米计4.16.2 非住宅0.10 8.00 非住宅按交易额的1%计5建安工程费4.60 800.00 3890.00 5.1住宅4.50 800.00 3600.00 建安费用为800元/平方米5.2非住宅0.10 800.00 80.
13、00 建安费用为800元/平方米车库0.35 600.00 210.00 建安费用600元/平方米6管理费用4.60 26.70 73.50 6.1公司运行管理费用4.60 66.60 按前5项总计的1%计6.2物管前期费用4.60 1.50 6.90 物业管理费用按1.5元/平方米计7销售费用4.60 219.29 7.1售房部费用4.60 50.00 按行业惯例售房部按50元计7.2员工工资及提成4.60 59.29 按行业惯例为销售收入的1.2%计7.3广告费用4.60 110.00 按110万计算8财务费用（银行利息）4.60 247.20 贷款2000万9不可预见费用4.60 77.
14、30 216.01 前8项目之和的3%五、项目收入及税金1、项目收入估算2008年2季度，一期1、2号楼开盘，预计销售65%，第3季度销售35%。二期于08年4季度开盘，预计销售70%；09年1季度销售余下的30%。商业则在08年4季度开始销售。根据前述对销售住宅及商铺全售，车库作为存量资产作为理想状况，因此，住宅销售收入为：9081万元，商铺的销售收入为：800万元，综合以上收入，得出项目的经营收入为9881万元。 具体估算如下：项目2007年1季度2007年2季度2007年3季度2007年4季度2008年1季度2008年2季度2008年3季度2008年4季度2009年1季度2009年2季度
15、收入合计住宅000003683.251983.292377.411037.0509081临街商铺0000000360280160800合计000003683.251983.292737.411317.0516098812、主营业务税及附加估算主营业务部金及附加包括：营业税：主要按销售收入的5%计算，为494.05万元，城市维护建设税：按营业税的7%计算，为34.58万元，教育费附加：按营业税的3%计算，为14.82万元，总计主营业务税金及附加为543.46万元。具体估算如下：序号项目2008年1季度2008年2季度2008年3季度2008年4季度2009年1季度2009年2季度总计1.10 收
16、入0.00 3683.251983.292737.411317.051609881.00 1.1.1住宅销售收入0.00 3683.251983.292377.411037.0509081.00 1.1.2临街商铺销售收入0.00 00360280160800.00 2.00 经营税金及附加0.00 202.58 109.08 150.56 72.44 8.80 543.46 2.10 营业税（收入*5%）0.00 184.16 99.16 136.87 65.85 8.00 494.05 2.20 城市维护建设税（营业税*7%）0.00 12.89 6.94 9.58 4.61 0.56 3
17、4.58 2.30 教育费附加（营业税*3%）0.00 5.52 2.97 4.11 1.98 0.24 14.82 3、项目收益估算项目收益（指项目收入除去成本及税金后的纯利润，即税后利润）计算公式为：经营收入= 住宅销售收入+商铺销售收入= 9081万元+800万元= 9881万元经营成本= 建设投资成本+主营业务税金及附加 = 7416.46万元+543.46万元 = 7959.92万元税前利润总额=经营收入-经营成本=9881万元-7959.92万元=1921.08万元税后利润=税前利润总额-所得税 = 1921.08万元-1921.08万元*33% = 1287.12万元损益表（万元
18、）序号项目2007年3季度2007年4季度2008年1季度2008年2季度2008年3季度2008年4季度2009年1季度2009年2季度总计一经营收入0.00 0.00 0.00 3683.251983.292737.411317.051609881.00 二经营成本11349.09 241.53 1161.98 1907.86 1282.92 792.95 714.83 508.75 7959.92 2.1建设投资成本1349.09 241.53 1161.98 1705.28 1173.84 642.39 642.39 499.95 7416.46 2.2经营税金及附加0.00 0.00
19、 0.00 202.58 109.08 150.56 72.44 8.80 340.88 三利润总额(1349.09)(241.53)(1161.98)1775.39 700.37 1944.46 602.22 (348.75)1921.08 四所得税0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 550.31 198.73 (115.09)633.96 五税后利润(1349.09)(241.53)(1161.98)1775.39 700.37 1394.15 403.49 (233.66)1287.12 综上所述：项目的税前利润总额为1921.08万元（不含车库），税后利润为1287.12
20、万元（不含车库）。六、项目资金筹措及使用资金使用主要按开发进度安排作为主要测算依据，主要费用支出为建设投资成本的各项目费用、主营业务营税金及附加、所得税，项目的资金来源主要为自有资金、银行贷款、销售收入、融资。2008年第二季度项目尚未销售前，项目前期费用支出较多，主要是土地成本。因此2007年二季度前，建议银行贷款为2000万元，自有资金800万元。在2008年第二季度开盘以后，项目资金主要靠销售收入运作。资金使用及筹措表序号费用名称2007年3季度2007年4季度2008年1季度2008年2季度2008年3季度2008年4季度2009年1季度2009年2季度总计1资金使用1349.09 2
21、41.53 1161.98 1907.86 1282.92 792.95 714.83 508.75 7959.92 建设成本1349.09 241.53 1161.98 1705.28 1173.84 642.39 642.39 499.95 7416.46 1.1土地费用1250.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1250.00 1.2前期工程费32.00 32.00 32.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 96.00 1.3基础设施建设费0.00 85.61 171.22 256.83 171.22 85.61 85.61
22、0.00 856.10 1.4政府行政府规费0.00 56.84 113.67 170.51 113.67 56.84 56.84 0.00 568.36 1.5建安工程费0.00 0389.00 778.00 1167.00 778.00 389.00 389.00 3890.00 1.6管理费用9.19 9.19 9.19 9.19 9.19 9.19 9.19 9.19 73.50 1.7销售费用0.00 0.00 0.00 43.86 43.86 43.86 43.86 43.86 219.29 1.8财务费用（银行利息）30.90 30.90 30.90 30.90 30.90 30
23、.90 30.90 30.90 247.20 1.9不可预见费用27.00 27.00 27.00 27.00 27.00 27.00 27.00 27.00 216.01 1.1主营业务税金及附加0.00 0.00 0.00 202.58109.08150.5672.448.8543.46 1.11所得税0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 550.31 198.73 (115.09)633.96 2资金筹措2000.00 0.00 752.61 3683.25 1983.29 2737.41 1317.05 160.00 12633.61 2.1自有资金0.00 0.00 75
24、2.61 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 752.61 2.2借款2000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2000.00 2.3收入0.00 0.00 0.00 3683.251983.292737.411317.051609881.00 3资金节余或短缺(1349.09)(241.53)(1161.98)1775.39 700.37 1944.46 602.22 (348.75)1921.08 累计资金节余或短缺(1349.09)(1590.62)(2752.61)(977.22)(276.85)1667.61 2269.83
25、1921.08 (1087.88)七、项目财务评价1、财务评价基础指标（现金流量表）表：现金流量表序号项目2007年3季度2007年4季度2008年1季度2008年2季度2008年3季度2008年4季度2009年1季度2009年2季度总计1现金流入0.000.000.003683.25 1983.29 2737.41 1317.05 160.00 9881.00 2现金流出1349.09 241.53 1161.98 1907.86 1282.92 792.95 714.83 508.75 7959.92 2.1开发成本1349.09 241.53 1161.98 1705.28 1173.8
26、4 642.39 642.39 499.95 7416.46 2.2主营业务税金及附加0.00 0.00 0.00 202.58 109.08 150.56 72.44 8.80 543.46 利润总额(1349.09)(241.53)(1161.98)1775.39 700.37 1944.46 602.22 (348.75)1921.08 所得税0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 550.31 198.73 (115.09)633.96 税后利润(1349.09)(241.53)(1161.98)1775.39 700.37 1394.15 403.49 (233.66)12
27、87.12 3所得税前净现金流量(1349.09)(241.53)(1161.98)1775.39 700.37 1944.46 602.22 (348.75)1921.08 累计所得税前净现金流量(1349.09)(1590.62)(2752.61)(977.22)(276.85)1667.61 2269.83 1921.08 4所得税后净现金流量(1349.09)(241.53)(1161.98)1775.39 700.37 1394.15 403.49 (233.66)1287.12 累计所得税后净现金流量(1349.09)(1590.62)(2752.61)(977.22)(276.8
28、5)1117.30 1520.78 1287.12 2、盈利能力评价分析评价依据和原则： 国家计委、建委部1993年7月1日颁布的建设项目经济评价方法与参数、中华人民共和国企业所得税暂行条例、中华人民共和国营业税暂行条例实施细则、技术经济学规范、财政部颁布的服务行业结算财务制度。 评价原则：按服务行业的经济、财务指标及规范以及目前其它市场特征所实行的各种财务规范进行分析。评价方法： 运用现金流量表计算成本费用与项目损益按财务制度规范评价，其它经济指标按经济分析的常规方法计算。基础数据：项目开发周期为18个月，行业基准收益率为10%（行业惯例及测算标准）。2.1、投资回收期：投资回收期反映项目真
29、实偿债能力的重要指标，是指以项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间。在现金流量表中，是累计现金流量由负值变为0的时点。投资回收期越短，表明项目盈利能力和抗风险能力越强。税后的投资回收期 Pt =（累计净现金流量开始出现正值的年份数-1）+（上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量） = (5-1)+（2752.61/1775.39) =5.55季度 项目的投资回收期的时间较短，偿债能力较强。2.2、投资利润率（见损益表）：指正常年度利润或年均利润占投资总额的百分比，房地产行业的平均投资利润率为10%。在未考虑存量资产的情况下：税前投资利润率 利润总额/投资总额（项目开发建设成本
30、）100%1921.08（不含车库）/7416.46 =25.90%税后投资利润率 税后利润额/投资总额（项目开发建设成本）100% 1287.12（不含车库）/7416.46 =17.35%项目的税后投资利润率为17.35%，大于行业的平均投资利润率10%，说明项目的投资具有财务可行性。3、财务效果评估3.1、净现值（NPV）净现值是指项目开发过程中未来现金流入的现值与未来现金流出的现值之间的差额，如果NPV0，则说明项目的获利能力等于或超过了所要求的收益率，因而是可以接受的；如果NPV0，则说明项目的获利能力未达到所要求的收益率，因而是不可以接受的，应被淘汰。在计算过程中，10%作为测算的
31、标准收益率。nn=0NPV (COCO)t(1+ic)-n=(1349.09) （P/F，10%，0）+(241.53) （P/F，10%，1）+(1161.98)（P/F，10%，2）+1775.39（P/F，10%，3）+700.37（P/F，10%，4）+1944.46（P/F，10%，5）+602.22（P/F，10%，6）+（348.75）（P/F，10%，7）651.58万元税后净现值nn=0NPV (COCO)t(1+ic)-n=(1349.09) （P/F，10%，0） + (241.53) （P/F，10%，1） + (1161.98) （P/F，10%，2） + 1775.
32、39（P/F，10%，3）+700.37 （P/F，10%，4）+1394.15（P/F，10%，5）+403.49（P/F，10%，6）+ （233.66）（P/F，10%，7）=256.76万元CI现金流入；备注：NPV净现值；CO现金流出；（CICO）t第t年的净现金流量；n计算期；ic基准收益率10%； 从计算来看，项目税前净现值与税后净现值均大于0，说明财务收益率大于标准收益率10%，项目方案是可以接受的。3.2投资内部收益率（IRR）投资内部收益率就是指项目投资实际可望达到的收益率，从计算上来看就是项目计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。（CICO）t(1+IRR)-t
33、0从动态的角度直接反映投资项目的实际收益水平，又不受行业基准收益率高低的影响，比较客观。只有内部收益率指标大于或等于行业基准收益率或资金成本的投资项目才具有财务可行性。当IRR=18.26%时，NPV0通过现金流量表换算求得IRR=18.26%10%，项目内部收益率大于行业基准收益率，说明项目投资具有财务可行性。八、敏感性、不确定性(风险指标)1、敏感性分析由于项目开发各因素可变的，随时能够影响项目的收益水平，因此从项目的开发成本、销售收入、银行贷款三方面来对项目进行敏感性分析。敏感性分析变动比率税前投资利润率税后投资利润率开发成本10%14.46%9.69%-10%38.49%25.79%销
34、售收入10%39.23%26.28%-10%13.79%9.24%银行贷款5000万19.91%13.34%2000万25.90%17.35%从总体上来看，各因素中对项目收益影响最大的是开发成本，其次是销售收入，而银行代款的变动影响不大。因此可以说在保障项目平均收益的前提下，项目开发成本的控制最为重要。2、盈亏平衡点各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会使方案的损益情况产生质变。进行应亏平衡分析，找出这个临界值，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，为决策提供依据。盈亏平衡点57.3%盈利区亏损区. 从图中可以看出在盈亏点在当项目整体销售率在
35、57.3%以下，项目处于亏损状态，在盈亏点即项目整体销售率达到57.3%以上时，项目才处于盈利状态，因此只有提高收入或降低成本才来降低盈亏平衡点。3、风险分析1）市场风险分析（回款风险）项目所在的区域市场竞争较强，为保障项目成功，从开发推广时间上避开竞争，采用较新颖的营销手法来树造项目的新形象。从方案的规划上和户型设计上赢得消费者青睐，减小项目的市场风险。不仅如此，随时掌握销售与市场的动态，控制好每一阶段的租售比例与价格，并保持与市场的平衡，争取利润最大化，不仅减小市场风险，而且能减弱财务风险。2）经营管理风险分析本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广
36、促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。注重优化设计方案，采取切实可行的工程技术措施和施工方案。在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险的因素之一。3）金融财务风险分析 本项目销售进度和销售量对于项目财务风险有一定相关。对于销售进度的控制，可以多种付款方式促销减少占用资金的风险，使开发资金按预期回笼，消除金融财务风险。可选择的多种付款方式如：一次性付款；分期付款；银行按揭；建筑分期付款+银行按揭；特惠免息分期付款等。同时本项目如在销售面积上尽量多卖，则沉淀资金少，资金回笼快，也能减少项目金融风险。 同时，项目应该存在准备金
37、制度，准备金应该在项目总投资的5%左右，以备不时之需。准备金的来源可以在管理费，不可预见费当中抽取。其他建议： 1、提高自有资金比例，防止完工风险和信用风险。 2、贷款形式上，一般以中长期固定资产贷款的形式发放，根据项目进展情况合理安排还款期，贷款期限一般不超过3年（本项目建议2年）。人民银行文件规定不能对房地产开发企业提供周转性质的流动资金贷款。对到期贷款不能办理借新还旧和还旧借新。如果出现到期不能归还的情况可以办理展期和债务重组。 3、贷款发放一般不能一次性全部放款，而是根据工程进度分批发放。 4、贷款封闭管理，一般配合按揭业务，办理还款专户，所有回款进入还款专户优先用于偿还贷款。还款阶段很关键，需要经办人员密切关注项目销售情况和回款情况，防止借款人将销售收入挪用，挪用的情况在分期建设滚动开发的房地产项目中经常发生。而一旦发生将严重影响贷款的归还。 5、对建筑施工企业的授信也要注意，只能提供用于购买设备的贷款，并尽量提高建筑单位垫资比例。
