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1、 学校代码：11059 学 号：1001022045Hefei University 毕业设计（论文）BACHELOR DISSERTATION 论文题目：某房地产开发项目可行性研究报告 学位类别： 工学学士 学科专业： 工程管理 完成时间： 2014年5月15日 某房地产开发项目可行性研究报告编制中文摘要预建一个项目，对于企业而言，其关键是满足盈利性，即财务上的可行性；而对于整个宏观经济而言，就要保证整个国民经济效益最大化。近些年来，我国国民经济发展速度很快，这很大程度上得益于投资规模的不断扩大，而反过来宏观经济的发展会进一步刺激投资数量的进一步增加，两者相互促进，相互影响。故要建设一个项目
2、，首先要确定其投资的有效性，对整个宏观经济的作用有利还是有弊就显得尤为重要，这就要在项目投入前期对其进行必要的可行性分析，以确保所实施的项目是可行的。根据现行规定，现拟建一个项目，就根据所规定的程序进行可行性分析，合理调查预测，计算分析并得出是否可行的结论，为相关各方提供投资的依据，并作出较为准确的决策。关键词：可行性分析，宏观经济，投资A Real Estate Development Project Feasibility Study Report PreparationABSTRACTPre-built, a project for the enterprise, the key is
3、to meet profitability, namely the financial feasibility.For the whole macro economy, the key is to ensure the maximum benefits of the whole national economy.In recent years, our country national economy develop quickly, this is largely thanks to investment scale is growing,And Macroeconomic developm
4、ent will further stimulate the increase of the investment amount, the two promote each other, influence each other. So to build a project, the first to determine the effectiveness of their investment, to the whole macro economic advantages or disadvantages is particularly important. At the early sta
5、ge of the project, it is necessary to put into the of feasibility analysis, in order to ensure the implementation of the project is feasible.Under current rules, now plan to build a project, according to the procedures stipulated in the feasibility analysis,Reasonable investigation prediction, calcu
6、lation and whether it is feasible to come to the conclusion.Provide the basis of the investment for the parties involved, and make more accurate decisions.Keywords:The Feasibility Analysis;Macroeconomic;Investment第1章 总论11.1项目概况11.2开发商简况11.3项目建设的必要性21.4主要技术经济指标3第2章 市场研究32.1宏观房地产市场32.2项目所在城市房地产市场42.3项
7、目区域市场调研结果和分析结论62.4项目的SWOT分析82.5项目的客户定位、产品定位、形象定位9第3章 建设条件论证103.1地质、地貌、水文、气候情况103.2交通运输条件123.3、施工条件123.4、政策环境12第4章 规划设计方案134.1规划设计的指导思想134.2建筑规模134.3规划设计方案14第5章 开发进度安排165.1项目开发的主要工作阶段与内容165.2项目实施进度安排17第6章 销售面积实现计划186.1市场推广方案186.2销售收入实现计划196.3项目的市场推广策略21第7章 项目总投资估算237.1投资估算237.2资金筹措24第8章 财务评价258.1项目评价
8、参数的确定258.2盈利能力分析25第9章 不确定性分析299.1盈亏平衡分析299.2敏感性分析30第10章 结论与开发建议3110.1结论3110.2开发建议32参考资料：33附件：.35第1章 总论1.1项目概况XX住宅小区一期(1、2、3栋楼)项目工程。本项目坐落在合肥市林芝路的南端，徽州大道的西端，方兴大道的北端，西藏路的东端。总占地面积20,823.7平方米，小区北临合肥一中，合肥师范附小等教育名校，东临合肥市美术馆及合肥地铁一号线，西临京台高速。人文自然资源优势明显，教育交通资源便利。1.2开发商简况单位名称：XX房地产开发有限公司单位性质：有限责任公司注册资金：2,000万元单
9、位住所：XX市长江路XX号业务范围：房地产开发、销售法定代表人：XXX建设单位简介：XX房地产开发有限公司成立于2003年，是由XX市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为主营业务的综合性房地产开发经营企业，公司分设管理部门、技术部门、财务部门、工程部门、销售部门等，现有工作人员40人，包括有高级职称3人，中级职称8人，公司职员大多是经验富足的专业人员，平均年开发建设能力为60万多平方米。经营理念:谋求项目各方通力合作，强化企业间资金、技术的交叉相互结合，发挥项目各方的优势，加速地块的建设步子。项目各部门将用高规格的建筑产品及高素质的物业管理服务，为全社会提供便捷、合适、舒心的居住、旅
10、游、餐饮、办公场所。从而达到促进合肥市城市发展，优化人居环境，促进合肥市现代化国际城市建设的目的。通过精心经营，在创造相当的综合社会效益的同时获得一定的经济效益。通过多方考量，一致认为XX房地产开发有限公司具备相当能力，项目开发建设资质相当完备，并完全有能力把该地段建设成为规划中的人文与自然相结合的文明小区。XX房地产开发有限公司拥有资产数额达2.7亿，其中已拥有242亩有土地使用权的土地，其数额达到近2亿（按每亩80万元估价）。1.3项目建设的必要性1）项目建设符合国民经济发展当前，我国宏观经济运行正经历一个非常特殊的时期，为了促进宏观经济的稳步健康快速发展，扩大内需，消费结构的优化是关键，
11、为推动宏观经济发展，这就要求把房产开发建设作为支柱产业。国家统计局的分析、总结得出，房地产业的发展对宏观经济的推动作用约1.52个百分点。XX市房地产总量占GDP的份额还将持续快速增加，这无疑对GDP的贡献率还将进一步扩大。“十二五”到2020年这几年中，我国城市和乡镇住房水平仍处于“脱困优先、适度改善”的时期。国家为大力促进我国宏观经济的持续健康稳定快速发展，再加上房地产发展的乘数影响重大，所以将房地产业视为国家的支柱性产业之一。所以，本项目的建设是宏观经济发展的需要。2）项目对城市建设将起到促进作用从2010年开始，XX市正式开始对滨湖新区大建设，这无疑对于XX市的整体发展作用重大。随着滨
12、湖新区的的建设，各项基础设施也随之兴建，这无疑对其他各项建设期到强有力的推动作用。该项目正好处于滨湖新区的的重要腹地，所以对滨湖新区的居住条件的改善作用明显，将对城市建设期到强有力的推动作用。3） 解决劳动就业的需要由于目前我国正值调整宏观经济结构的特殊阶段，有些行业中下岗的职工重新就业就显得非常普遍，所以要拓宽就业渠道，各级政府都把解决广大人民群众的生活与就业问题作为当前工作内容的重中之重。而宏观经济增长的三大推动力是投资、出口、消费，因此继续保证投资总量的稳定向上增长，进而创造出更多的就业机会仍旧是国家固定资产投资总的政策目标。据相关专业人士分析得出结论，我国GDP平均每增长1个百分点，全
13、国可新增加80多万个就业机会，而房地产投资平均每上升10%，大约可以推动GDP增长0.5%，则就可以增加40多万个就业机会。所以，增加社会就业机会来自于房地产开发投资的上升作用明显，同时该项目的开发将加大劳动力资源的投入，这无疑将对当地劳动力就业有着积极作用。1.4主要技术经济指标序号项目单位数值1总用地面积16005.562规划总建筑面积499202.1其中：住宅建筑面积428402.2其中：1层商铺建筑面积32402.3其中：地下停车场建筑面积38403建筑密度%24.04容积率3.125绿地率%36.36项目总投资万元33218.197财务净现值万元2350.898财务内部收益率%46.
14、029静态投资回收期年1.6110动态投资回收期年1.76 表1主要经济指标第2章 市场研究2.1宏观房地产市场 当前，房地产行业一般性存在的问题是：房价过高、增速过猛、过度浪费社会有限资源。为进一步保证宏观经济和房地产业稳定有序发展，一整套针对房地产业的宏观调控政策相继出台。2012年1月26日出台的新国八条为一整年的房地产市场宏观调控奠定了基础，这次的调节除进一步增加存款准备金率和收缩信贷政策、抑制市场交易流动性外，还多出了限购、限价、和房产税、交易税等财政和货币手段进一步抑制对投资性房产的需求力度。一系列的的调控政策，必然会在短期内对房地产市场造成一定的波动。但是，宏观经济学认为，每一个
15、市场、交易都必然受市场经济规律的制约，当然房地产市场也不例外。近期以来，一些行业具有权威性的机构研究并攥文称：我国房地产业将依旧呈现出持续发展的总趋势，这次房地产宏观调控的其最终目标是维持房地产业的原来的持续健康稳定的发展趋势，当前的房地产宏观调控，对行业长期发展趋势将不会有所改变。主要有五点：一.宏观经济快速增长为房地产业创造了投资基础，是动力所在。二.人口形势使房地产市场需求量仍维持在很高的量。三.城镇化长期向上发展趋势将继续推进房地产行业的发展。四.通货膨胀的长期所在，这就造成房地产投资依是首选的投资方式。五.依靠土地拉动经济增长这一趋势对城市发展的影响有增大的势头。2.2项目所在城市房
16、地产市场经网上数据调查显示，2013年1月1日-12月31日这段时间内合肥市市区内、北部组团和西南组团各销售面积，数量，金额，均价等各项数据统计结果如下：套数（套）面积（万）金额（亿元）均价（元/）市区2013年1055011072.22749.026985.672012年77419764.83498.886522.74同比36.27%40.19%50.14%7.10%北部份额2013年24482228.93107.224683.572012年12237116.150.324333.94同比100.07%97.18%113.08%8.07%西南份额2013年937284.8237.714446
17、.382012年598055.1329.275309.08同比56.72%53.85%28.83%-16.25%表2 2013年合肥市区及北城西南销售情况全市总体销售情况：从近些年的销售中可以发现，2013年这段时间合肥住宅类房地产的销售数量是最近四年中第一次超过10万套，其出售数量达到了与2009年销售量基本相等，但是再加上考虑到北部组团和西南组团的出售数量（非合肥市区），2013年合肥住宅类房地产的出售量将会达到近些年来的最高水平。2013年合肥市住宅类商品房的出售平均价为6985.67元/，同一时期去年的6522.74元/增加了462.93元/。2013年合肥市住宅类房地产的出售数量平均
18、价格差不多7000元/，这出售平均价依旧是每年都上升的趋势，同时2013年这段时间内的住宅平均价没有达到7000元/的原因是因为遭到了世纪家苑、滨江海岸、绿城公园（华府新视角）等多数房地产项目备案的作用，假如去除这些房地产的作用外，合肥住宅类房地产的出售平均价都达到了7066.10元/。套数（套）面积（万）金额（亿元）均价（元/）2013年1055011072.22749.026985.672012年77419764.83498.886522.74同比36.27%40.19%50.14%7.10% 表3 2013年合肥市住宅类房地产销售及同比销售情况销售套数（套）均价（元/）2007年7549
19、83344.622008年673153780.302009年1086594382.032010年788326051.902011年563246219.232012年774196522.742013年1055016985.67表4 近七年合肥住宅房地产每年销售走势变化情况图1 近七年合肥住宅房地产每年销售走势变化情况条形图2 近七年合肥住宅房地产每年销售走势变化情况分析结论：通过数据统计分析，最近几年，合肥市住房销售数量成不断上升趋势，其均价以大约7%的速度上涨，从而得知合肥市近几年房地长市场需求依然没有达到饱和状态，还存在一定的需求。2.3项目区域市场调研结果和分析结论排名区属套数（套）1滨湖
20、区176292瑶海区148613蜀山区140254经开区135435庐阳区131876高新区106657包河区94138政务区83219新站区3857表5 2013年合肥市住宅类商品房区属销售套数排行排名区属均价（元/）1政务区8557.962滨湖区7535.373蜀山区7200.194庐阳区6970.715高新区6806.036经开区6635.467瑶海区6220.078包河区6215.789新站区5771.77表6 2013年合肥市住宅类商品房区属销售均价排行图3 2013年合肥市住宅类商品房区属销售套数图4 2013年合肥市住宅类商品房区属销售均价2013年各个区域的新增房地产量中可以发
21、现，有五个区域的新增住宅量超过了1万套，这里边，新增住宅量排名区域第一位的是滨湖区，这也成为单独一个新增住宅量达到1.3万套的地区，这一单独的区域的新增住宅量就占到了全市新增住宅总量的差不多四分之一，而别的区域新增住宅量达到1万套的区域有经开区、庐阳区、瑶海区、高新区和，这四个区域的新增住宅量大约在1.1万套-1.12万套之间。在2013年的区域出售统计表中，仅仅蜀山区和新站区这两个区域的出售量出现了同一时期的下滑，而其他各区区域的销售数量都呈现出同一时期的上升。在各个区域的出售表中可以看到，2013年这一时期有三个区域的销售数量呈现出同一时期多出一倍的上涨幅度，这里边高新区的销售数量以同一时
22、期有多于2.5倍的上升，高新区的销售数量同时更是第一次一年销售数量第一次达到1万套的数量，同样，滨湖区的销售数量比同一时期有多于一倍幅度的增加，滨湖区这一个区的销售数量的增加使之位居各个区域销售数量首位，它成为仅有的销售数量多于1.5万套的地区。从2013年合肥市的区域销售平均价格表中可以发现，政务区依旧成为各个区域中销售平均价最高的地区，2013年的销售平均价格是8557.96元/政务区，成为仅有的一个出售平均价格达到8000元/的地区，而以平均价格7535.37元/排名第二位是滨湖区，这两个区域的销售平均价格多超过别的区域很多，这主要是因为这两个区域中一些较高的销售价格及销售量中存在精装修
23、项目的销售量的作用。而新站区这个区域成为了2012年这一年中仅有的一个出售平均价个不足6000元/的地区，这一地区的出售平均价格仅有5771.77元/。调研结果显示：项目所在区域滨湖区新增住房总量位居全市各区之首;出售数量同样比同一时期有多于一倍的上升，滨湖区的出售数量同样上升，现在是各个区域出售数量的第一，出售了17629套住宅房地产，同时仅有的一个销售数量多于1.5万套的地区,而售价仅仅低于政务区排名第二位，达到了均价7535.37元/。2.4项目的SWOT分析S：与相类似的竞争项目相比较而言，更明确的市场划分，更准确的市场定位。确定了明确的目标消费人群，更科学有效的价格策略。跟周围的物业
24、管理服务相协调，更有效。W：有限的市场容量扩张，使之区域内相类似的项目竞争更趋激烈，这无疑会增加成本，缩减利润。O：地理环境：该住宅小区周围人文自然景观众多，这大大多于位处市区内部的住宅房地产。交通便利：有多条公交线路分布周围，公交线路较为便利，并且地铁路线就在其东侧，线路开通后无疑使交通更加方便。这将会带来较高的人流量，有利于该住宅小区生活方便。T：项目周边的银行，公园，小吃街等，但还并未达到一定的规模。这需要在项目规划过程中提前着手规划设计。2.5项目的客户定位、产品定位、形象定位2.5.1项目客户定位本项目设计为XX地区的中高档楼盘，定位的目标销售客户有： 一类客户：企事业单位职工本项目
25、周边的大型企业较多，这些企业包括江淮汽车公司，海尔，美的等国内大型公司及中外合资大型公司。 二类客户：周边的私营业主近些年来，政府对滨湖区的大力支持，除住房、基础设施的日趋完善外，各种休闲娱乐场所也相继配套建成，这大大方便了人们的衣食住行等各方面的需求。周边的各类私营店面相继开张，这一方面增加了他们的收入，另一方面也刺激的他们对住房的需求。 三类客户：周边学校老师滨湖区有较多的学校，从小学到大学均有，例如合肥寿春小学、滨湖学院、合肥一中、合肥四十六中等等，从业教师近万人，而且学校老师待遇通常来说较高，具有较强的购买能力，且有较强的需求能力。 四类客户：滨湖区公务员滨湖区及其周边地区公务员系统，
26、大约有企事业单位员工近万人，这一部分客户主要考虑离上班地区近的区域买房，但是同时考虑到离该区域较近的经开区缺少较为高品质的物业，达不到他们提高居住环境的心理诉求，而XX居住小区的建设可以缓解下这种窘迫的境地，本区及邻近地区公务员必将置业的目光从经开区转移到滨湖区上来。 五类客户：合肥地区在外地成功人士近几年来，合肥地区的快速发展，让更多以前远离家乡的人有了回家创业的愿望，而滨湖区又是合肥大发展的龙头，故在此置房创业就顺理成章。同时那些在外的合肥成功人士，受传统文化的影响，他们希望为父母改善一下居住环境，为父母献一份孝心，这样的中高档小区，正好满足他们的需求。 六类客户：各下辖县区、乡镇成功人士
27、“居住农村向城市转移”，这是大多数县市以下居民的期望，这里边一些经济条件较优越的人将会选择置业眼光放到市区，这必将对对XX居住小区的销售也将起到很大的促进作用。 七类客户：各地房地产投资人士目前来看，合肥地区房价还有着很大的升值余地，这必将吸引投资。再加上近几年来，合肥的战略位置日趋重要，在东南沿海产业逐渐向内地转移的宏观大背景下，合肥的大发展将更是蒸蒸日上。2.5.2项目产品定位基于对目标客户的分析，本住宅小区以两室两厅一卫，三室两厅两卫为主，并辅以裙房，停车场。2.5.3形象定位普通住宅，住宅物业。第3章 建设条件论证3.1地质、地貌、水文、气候情况3.1.1地质：合肥位于安徽省中部，在淮
28、河于长江之间，城区内地势以平原为主，地势较为平坦，市区内海拔最高点位于大蜀山，最高海拔达284米。市区大体上分布于由西向东分别为东铺水库至杏花村。大体上呈东西向布局，东窄西扩。长石、石英砂、中细中粗粒沙为其主要岩性。西向东，泥岩砂砾变细，泥性增大，厚度较大，厚度达到二三十米。粘土夹杂着亚粘土，分布在沿河的河谷平原上，成条形状分布。合肥北边有董铺水库，大房颍水库，其中长丰县，瑶海区，庐阳区分布其周围。合肥气候宜人，四季分明，雨水较多，空气湿润。3.1.2地貌合肥地区位于江淮丘陵，北边八斗岭，南边到淡水湖巢湖，大部分地势平坦，少山多水。总的地势来说，中间低，两边高。市区内淝河穿市而过，向南汇聚至巢
29、湖，南下如海。合肥市区内淝河环抱老城区，四大公园穿插在其间。沿河形成局部冲积平原，土壤富饶，面积1870平方公里，成局部地貌特征。地势西高东低，海拔基本较低，大约是40米左右。合肥境内河湖众多，基本上一方面是注入淮河，另一方面是注入长江，降雨强度较大，气候变化无常，到夏季，有大约一个月的梅雨季节。正是合肥较为独特的局部地貌，造就了合肥悠久的历史，人文及自然景观。在未来合肥的发展战略中，随着滨湖新区的快速发展建设，其重心会逐步向南移，将会更加充分利用好巢湖这一得天独厚的水资源。3.1.3气候合肥地区总体气候特征是：冬冷夏热，四季划分明显。夏天炎热，降雨量较大，强度较大，还有一个多月的梅雨天气，主
30、要是受东南沿海一带气候变化的影响明显。冬季较为寒冷，不过下雪的日子还是比较少的，晴朗干燥的天气是主流。序号类别描述1气温年平均值 20.4一月份值 8七月份值 32历史最低值 -31历史最高值 41.02降水量年平均值 1660.4mm年降雨天数 150天日最大值 192.5mm3湿度最冷月平均相对值 79%最热月平均相对值 73%4风风速年平均值 2.7m/s主导风向 夏季 NNW 2.8m/s 冬季 NNW 3.0/s50年一遇最大风速 28m/s5最大积雪深度25cm6最大冻土深度5cm7全年日照时数 1717.0h 表7 合肥地区气候特征 3.1.4水文合肥市气候湿润，春夏季节降雨较为
31、充沛，其水系发育来说集中源于江淮两大水系两侧，其境内水系一方面注入淮河，一方面注入长江。合肥市区内有南淝河穿市而过，向南注入巢湖，之后汇聚至长江。北面有两大水库，分别是董铺水库和大房颍水库，其地位是维持合肥市区内日常的生产生活用水的需要。除此之外，合肥地区还多修筑有水渠，他们共同组成了合肥地区的用水网络，为合肥的大建设而服务。这些各条水流共同构成水网，为供水、生产、生活、航运、种植等各个方面提供了有利条件。3.2交通运输条件公路：合肥地处华东地区，交通极为便利，东连长三角地区，西连武汉都市圈，连南接北，拥有众多高速公路，国道省道四通八达。国道有：拥有G206，G312；高速公路有：G4001，
32、G3，G40，G42，合安高速，合淮阜高速，G5011，是我国重要的公路枢纽之一。铁路：合肥行政区划内有多所火车站，例如：合肥站，合肥西站，巢湖站等，境内多条铁路穿境而过，例如：武合高铁。宁合高铁，九合铁路，规划中的京福高铁，商杭高铁等。正在规划建设中的合肥南站，将进一步提升合肥铁路枢纽的地位，建设中各条铁路专线，将使合肥铁路交通更加便利，出行更加方便。民航：去年退出历史舞台的骆岗机场，正式被合肥新桥国际机场所取代。这无疑将为大合肥的的建设注入更大动力，大力发展合肥环湖发展战略具有更深更大的意义。新桥机场服务面积之大，功能之完善都是之前未曾有过的，其全部工程完工后，将具备亚洲最高级别飞行等级，
33、这将大力促进合肥地区的的发展。3.3、施工条件本项目所在地原来属农用耕地，周边有已建房屋，有待开发用地，总体来说无需拆迁，较易开发，且周边道路通畅，这样给施工创造了很好的环境。其次，城市各项市政配套设施水、电、气、网络等较为完善，在这样的条件下，只要施工队伍具备相关的各项资质，完成施工任务应该不成问题。而安徽省内满足资质要求的施工企业有几十家，施工人员的配备更是不成问题，从施工所需的各项条件来说，无论是场地、道路、水、电等各项全部都能服务到位，从而施工条件较为满意。3.4、政策环境本项目的建设符合合肥城市建设总体规划和合肥市滨湖区域总体规划，贯彻了合肥市政府城市建设的发展141战略，其对提高城
34、镇化发展水平，优化城市空间发展格局，创造新的人文自然景观，提升城市地位都具有极为有利的作用。第4章 规划设计方案4.1规划设计的指导思想1.设计原则：以“人”为本，在此基础上，合理安排人、车通行路线。坚持保护生态的原则、大力实施可持续发展战略、坚持高标准严要求的、循环利用的经济方针。 2.交通组织：关键是要做到人车分开，外线车道与消防用车道共用，合理规划人车行进路线，其次，要尽可能营造出大空间的主观人为感觉，层次感，空间感，立体感要通过合理有序布置充分显现出来。方便快捷安全三效合一，环境与需求同步考虑，充分结合。3.绿化景观：贯彻园林空间设计思路、植物等自然景观和小品等人文景观相结合，既能给人
35、以享受，同时能给人一品味。通过建筑的空间结合，再加上与地形地势的完美结合，安排好中心广场，布置成交错的空间层次，人文与自然的巧妙结合，动静结合，立体，层次感尽显。4.竖向设计：合理利用项目固有的地形地势是竖向规划的关键，坡度要求主要是针对有关场地，及相关道路，极力缩减土石方的工程量，合理经济对土方进行均衡，达到减少工程费用的经济目标，同时结合小区内自然人文小品的设计，减少工程量，减少造价。在项目总体设计的基础上，中西理念相结合，中西思想相互借鉴，全力建造国际品质的生活社区，为客户创造高端大气的宜居环境。4.2建筑规模序号项目单位数值1总用地面积16005.562规划总建筑面积499202.1其
36、中：住宅建筑面积428402.2其中：1层商铺建筑面积32402.3其中：地下停车场建筑面积38403建筑密度%24.04容积率3.125绿地率%36.3表8 该项目规划指标总体分1、2、3号楼，基础层由两室两厅一卫和三室两厅两卫交错排列，分别建筑面积为80平米和120平米。每层有8户三室居和4户两室居。每栋楼均为十二层，属高层住宅设计，其中一层为商铺，其余均为住宅设计，停车场设置在负一层。4.3规划设计方案4.3.1、规划设计原则 充分利用地块中心价值，站在总体的规划视觉设计小区，以提高其核心竞争力； 以销售为根本的分阶段设计，以使项目运行有序进行； 采用古典园林景观设计理念设计，合理布置空
37、间格局，层次分明的设计理念保证更显空间感; 合理安排人车行进路线，更重要的是避免人流穿行破坏各项景观。4.3.2、项目结构和布局本项目总体规划领先于安徽和合肥众多楼盘设计，全力体现开发商独具开创性发展视野楼盘开发的长期可适应性，总规划用地面积16005.56平方米，总建筑用地面积为49920平方米，本项目将现代高品质生活和中国古典文化气质等相结合，突出人和人的协调，有动有静，小区内停车方式的可选择性，富有多彩的生活方式，将居住小区与自然、文化、休闲等建筑搭配，保证该项目在合肥地区的房地产业属上乘之作，引导市民的审美观念，借以引导他们去选择更为舒适的住所，从而选择他们与众不同的生活方式。 1）提
38、升绿化率，营造更多的休闲广场，更具空间感，立体感。 2）要将合肥地区的气候，水文，地质等特征结合考虑，保证采光，通风等各项要求。 3）合理设计尺寸，保证既美观又经济。4.3.3.建筑设计1.建筑风格及立面特点 以“人”为本，在此基础上，合理安排人、车通行路线。坚持保护生态的原则、大力实施可持续发展战略、坚持高标准严要求的、循环利用的经济方针。在建筑立面上色彩运用中国古典的淡灰色，凸显出相互交错，层次感，和空间感；采用装饰石材加点缀在楼与楼之间的衔接处，使建筑物显现出古典园林那种古朴典雅的氛围。运用大尺寸的敞亮阳台凸显至建筑立面上，凸显出古典高贵的文化气质。2.建筑户型特色 首先从实用功能入手，
39、牢牢把握用户的主观需求，使之满足他们生活的一切需求。同时要充分考虑到当地的气候、水文等自然因素，合理布局，巧妙安排，保证采光，通风等生活的需要。 保证户型结构空间安排合理，有效，经济。 要敢于创新，多运用一些能提升住宅品质的一些设计元素，不但能满足现在的需求，同时在未来也不过时。总之，精心设计，增加可买点，挖掘一切可利用的因素。 巧妙设计尺寸，保证既经济有合理，组织好交通。4.3.4.结构设计4.3.4.1指导思路应该考虑的因素：、首先结构应该有清晰的计算简图和安全的地震力传递线路。、要充分考虑抗震承载力，具备较好的塑性能力和抵消地震能量的功能。、给予薄弱部位充分关注，并积极采取必要的措施以满
40、足抗震的需要。4.3.4.2结构设计结构的安全级别为二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。4.3.4.3结构选型：住宅采用框架结构，有楼层盖均休用现浇梁板结构。4.3.5给排水设计水源概况本项目生活、消防用水供水根据实际需求，均来自于市政给水管网。用水量生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。给水系统小区内每幢住宅楼供水均直接由室外给水管网供应。消防系统住宅小区室外消防用供水管线采用环形安排，管子公称直径为DN180，并将进水管分别从徽州大道及林芝路这两条市政给水管上直接接入。小区室外有按规范设置室外消火栓
41、。排水设计小区将雨水和污水设置分开排放。小区内雨水先经由室外的管线集中收集，之后再导入市政下水管道排出。每幢楼生活污水先由室外污水管收集，然后送入社区中的化粪池，一段时期后，后送至市政下水管道。第5章 开发进度安排5.1项目开发的主要工作阶段与内容 第1阶段：项目初期工作（立项文件的编写，上报及审批、规划设计等） 第2阶段：工程勘察、设计 第3阶段：土建主体建设 第4阶段：建筑装修 第5阶段：安装工程 第6阶段：竣工验收5.2项目实施进度安排5.2.1项目开发期间为：2015年1月至2016年6月为项目主体工程建设期。5.2.2项目实施各阶段进度安排项目总体工期时间为1.5年，从2015年1月
42、至2016年6月。2015年7月，完成项目立项文件的编制、报批、初期勘察设计和拆迁安置工作；2016年4月，1-3号楼住宅房地产、社区商铺，地下负一层停车场主体完工；2016年6月，完成项目末期辅助工程和相关基础设施的竣工。注：工程施工进度网络计划图见附件。5.2.3项目实施过程控制措施1、项目进度控制措施在项目建设期间,项目负责团队应该设立单独的监督管理小组,分阶段地检查项目进度实施计划的具体状况,同时对检查的结果予以认真分析,找出影响计划的真正缘由,并在原计划的基础上及时对计划进行跟踪修正。(1)建立项目实施进度报表；(2)在现场安排固定人员，实时实地的检查；(3)定期召开现场会议。2、项
43、目质量控制措施项目操作的原则是质量第一、预防为先，质量是上帝。结合系统工程的理念，有机并合理规划好各块的工程活动，并做好质量检查工作，目标清晰，任务明确，职能到位，相互监督协作的质量管理体系，确保工程的质量，规范化操作，减少缺陷。3、项目资金控制措施按照规定做到专款的批复要与批复一致、专项资金要单独管理、独立核算，指出要完全按照标准进行，严禁超支，更不能留作他用；会计核算制度和方法和企业审核制度要健全，实时实地对项目资金进行跟踪监督；要按照法律法规及相关规定对竣工结算进行操作，建立一套完善有序的质量监管机制，来确保项目安全有效经济合理的运转。第6章 销售面积实现计划6.1市场推广方案房地产小区推广策划方案推广主题：滨湖中央东方海岸生活圈价值点：、巢湖之滨、艺术之畔、学府林立，东方海岸生活圈目标群体：城市新贵、投资人士在初期重点宣传项目优点的的背景下，这一时期重点是推广方式，要加强项目自身与潜在客户的交流，紧紧抓住他们的内在需求，增加卖点，以期满足他们内心的需求。形象稿：欲望都市看吧，眼前葱郁绿色，纷繁世界；听吧，那海浪啪嗒的声音，朗朗读书的乐章；走吧，脚下是软软的沙滩，凸凹的石子；在极目望去，这个世界一下子就静了许多，你仿佛置身在那世外桃源，又仿佛是现代与古代的交融。你陶醉了，你就安详地倚在沙发上，沐浴着阳光，慢慢打开一本通向未来的书，安然地读着，知道
