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1、北京XX房地产开发有限责任公司XX区XX乡XX村土地一级开发项目可行性研究报告XX招标集团有限公司2010年7月目 录第一章 总论1一、项目概况1二、项目开发主体1三、地块规划指标1四、报告编制依据2五、编制原则3六、主要结论3第二章 项目实施背景及必要性4一、建设背景4二、必要性分析6第三章 开发对象基本情况及自然条件9一、项目用地情况9二、土地基本情况描述9三、自然条件9第四章 投资环境与市场研究分析12一、项目所在区域情况12二、区域投资环境及市场分析12三、区域开发优势分析18第五章 土地一级开发方案与进度安排19一、征地方案19二、拆迁工作方案22三、市政建设方案24四、供地方案24
2、第六章 环境和生态影响分析26一、环境和生态现状26二、评价适用标准28三、生态环境影响分析33四、生态环境保护措施42五、环境影响评价结论44第七章 土地开发成本及资金筹措方案47一、土地开发成本估算47第八章 综合效益分析50第九章 风险分析50第十章 结论及建议51第一章 总论一、项目概况1、项目名称XX区XX乡XX村土地一级开发项目2、项目开发单位北京XX房地产开发有限责任公司3、项目负责人本项目具体负责人为XXXX（联系电话：）二、项目开发主体北京XX房地产开发有限责任公司成立于1996年，注册资金：1000万元，法定代表人：，注册地址为：北京市XX区。北京XX房地产开发有限公司经营
3、范围为：“一般经营项目：房地产项目开发；销售商品房”。经北京市XX区人民政府批准，作为XX乡绿化隔离带用地前期开发主体，组织开展土地前期开发工作。主要工作内容为办理征地、拆迁和大市政建设等手续，组织实施征地、拆迁、大市政基础设施建设等前期开发工作，申请土地开发验收等。三、地块规划指标根据？的批复（？号），北京XX房地产开发有限公司作为XX区XX乡XX村土地一级开发开发主体，组织实施本项目土地一级开发工作。本项目用地规划性质为？用地、公共绿地，总规划用地面积？公顷（其中建设用地？公顷，公共绿地？公顷，道路用地？公顷）。详见表1-1。表1-1 本地块用地规划指标表序号用地性质用地面积（公顷）1建设
4、用地2公共绿地3道路用地4合计四、报告编制依据（1）中华人民共和国土地管理法（2004.8修订版）；（2）中华人民共和国城乡规划法（2007年）；（3）中华人民共和国环境保护法（1989年）；（4）中华人民共和国森林法；（5）中华人民共和国土地管理法实施条例；（6）国家投资土地开发整理项目管理暂行办法；（7）土地开发整理标准（中华人民共和国国土资源行业标准TD/T101110132000，含土地开发整理规划编制规程、土地开发整理项目规划设计规范、土地开发整理规划项目验收规程）； （8）北京城市总体规划（2004年2020年）、北京市绿化隔离地区绿地系统总体规划； （9）北京市国民经济和社会发展
5、第十一个五年规划纲要；（10）北京市人民政府印发关于加快本市绿化隔离地区建设意见的通知（京政发200012号）；（11）XX区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要、XX区土地利用总体规划（20062020年）；（12）其他有关规定和标准；（13）项目单位提供的其他相关资料。五、编制原则以落实城市总体规划，改善城市生态环境，统筹城乡发展为导向，从XX村实际情况出发，坚持因地制宜，讲究实效，以解决XX村土地一级开发、利用、整治、保护中的实际问题为出发点和归宿。主要遵循以下原则：（1）协调城市发展与环境保护、生态安全的关系，增强与培育城市生态系统服务功能，促进社会经济的可持续发展；（2）节约集约利
6、用土地，提高土地利用率；（3）统筹安排各类、各区域用地；（4）土地资源的可持续利用；（5）与上级规划及部门规划相衔接，提高土地开发的科学性； （6）法律允许，工程技术可行，经济上合理。六、主要结论第二章 项目实施背景及必要性一、建设背景1978年改革开放以来，随着我国经济高速增长和城市化进程加快，城市用地规模快速膨胀。从1978年到2006年间，全国城市化率由17.9%上升到43.9%（其中北京、上海两大城市的城市化率分别达到84.3%和88.7%），城市总数由190个增加到661个。城市建设用地面积由1981年的6720.0平方公里增长到2003年的28971.9平方公里，平均每年新增城市建
7、设用地约1011平方公里。城市的快速扩张带来了一系列城市问题，如城乡矛盾、环境恶化、交通拥堵、市容脏乱、住房紧张、粮食危机等，同时造成基础设施的巨大需求和能源的浪费，严重威胁到我国社会的和谐与稳定。在这样的情况下，我国一些大城市逐渐认识到绿化隔离带对于抑制城市蔓延扩展和促进生态环境保护的重要作用。目前我国一些城市密集地区和大都市圈，如北京、上海、珠三角地区等城市和地区，已开始借鉴国外城市经验，尝试将环城绿带的建设纳入到城市规划的编制和管理当中，并取得了一定的成效。绿地系统规划建设是生态文明建设的主要组成部分，是落实国务院批复要求和深化北京城市总体规划（2004年2020年）的重要内容，是建设“
8、人文北京、科技北京、绿色北京”的基础平台之一。完整的城市绿地系统是人与自然和谐的主要纽带，是城市空间布局结构中不可或缺的构成要素，是建设生态健全、可持续发展且宜于居住城市的最基本要求，是保护自然资源，保护生物多样性的物质载体，是历史文化名城的延伸与发展。绿地系统规划是在遵循人与自然和谐共生的基本法则前提下，将各类自然元素全面统筹，构筑合理空间结构；科学配置，建立完善功能系统，综合协调，提出均衡用地规模；集约布局，满足适宜服务半径；将历史、文化元素与“自然元素”紧密融合，体现城市文化特征。北京城市总体规划1958就战略性地制定了北京的绿化隔离带，2000年，北京市人民政府下发了北京市人民政府印发
9、关于加快本市绿化隔离地区建设意见的通知（京政发200012号），明确提出“加快本市绿化隔离地区建设是进一步落实北京城市总体规划，推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进城市生态环境改善和首都经济社会可持续发展的一项重要工作”。北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要、XX区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要、XX区土地利用总体规划（20062020年）都将绿化隔离地区建设作为重点任务加以推进。按照北京城市总体规划（2004年2020年）和北京市绿化隔离地区绿地系统总体规划总体要求，北京市域绿地系统从整体空间上分为山区、平原区和城市建设区三个层次。其基本结构为：山脉平原相拥、三道生态
10、屏障、平原林网交错、城市绿楔穿插，西北挡、东南敞、廊道与圈层相结合，点、线、面、环相结合，功能与生态相结合的绿地系统结构。XX村隶属于XX区XX乡，南四环东路以北，是北京中心城中心地区与边缘集团之间的“第一道绿化隔离地区”。按照市区两级政府的统筹安排，本项目拟对现状用地进行土地一级开发，通过对绿化隔离地区的建设，提高土地的有效利用率。充分发挥绿化隔离地区的区位优势，调整产业结构和企业布局，加大基础设施建设力度，加快城市化进程的步伐，推进旧村改造、新村建设和环境的综合整治，理顺管理体制，促进农民生产和生活方式向城市化方向转变，提高农民的生活质量。二、必要性分析1、履行各级规划，促进首都可持续发展
11、的需求北京城市总体规划（2004年2020年）将绿化隔离地区建设作为北京市中心城调整优化的重要任务，并明确了“绿化隔离地区要以绿化和生态环境建设为前提，严格控制城市建设规模，有效引导经济发展方向，全面实现城市化”，“第一道绿化隔离带应建设成为具有游憩功能的景观绿化带和生态保护带。对现状保留单位提出合理的调整改造方案，分期实施。控制开发强度，加强空间整合和环境整治，把建设用地外围的绿色空间划定为永久性绿地。”市委书记刘淇同志非常关心绿化隔离地区建设，多次前往XX、丰台、海淀相关区域实地调研，并强调“开拓思路，勇于探索，依托绿地提升产业，在保护生态环境的基础上，大力发展现代服务业、文化创意产业、绿
12、色产业，实现区域的可持续发展要加大城乡结合部的环境整治力度，加快绿化隔离带建设。”。北京作为我们伟大祖国的首都，是全国的政治中心和文化中心，也是向世界展示我国改革开放和现代化建设成就的重要窗口。不断提高城市生态环境质量，是党中央、国务院赋予北京市的一项重要任务，也是全市人民孜孜以求的希望，本项目所在区域为绿化隔离带地区，加快项目实施，是落实国务院批复的北京城市总体规划的一项重要措施，也是改善首都城市生态环境的一项重大工程，对于促进首都经济和社会可持续发展具有非常重大的意义。2、促进城乡统筹，推动城市化进程北京市绿化隔离地区涉及6个区县的28个乡镇和4个国有农场，总人口超过80万，其中农业人口2
13、2万。从这一基本情况出发，绿化隔离地区建设必须充分考虑人民群众的实际利益和城乡经济发展的客观要求。绿化隔离地区地处城乡结合部，多年来外来人口过度聚集，私搭乱建现象普遍，环境卫生脏乱，社会秩序较差。为了从根本上改变这一地区的面貌，市委、市政府决定，在进行绿化建设的同时，依据北京城市总体规划，加快基础设施和农民新村建设，推进城市化进程。一方面农民改善了居住条件和加快了区域发展，另一方面，又节约了土地扩大了可绿化面积。实行这些政策，改变了过去坐等国家建设征地拆迁补偿的办法，走出了一条依靠农民自身力量建设现代家园的新路子，也大大加快了京郊农村城市化的进程。改革开放以来，XX乡的经济建设和各项社会事业都
14、得到了较快的发展。但是，经济建设和社会发展的很多指标均落后于北京市平均水平。本项目的实施将有利的促进区域性的生态环境，促进城乡统筹，合理利用土地资源，合理规划区域功能分布，加快XX乡整体发展水平，提高当地人口的居住环境，优化生产、生活环境。第三章 开发对象基本情况及自然条件一、项目用地情况本项目建设地点位于XX区XX乡XX村。总体规划指标为：总规划面积99.54公顷，其中建设用地？公顷，公共绿地？公顷，代征道路？公顷。本项目地块范围内现为企业用房、村民房屋及其他附属设施，并有部分树木及其他地上附着物（见卫星图）。二、土地基本情况描述 暂缺三、自然条件（1）地理位置XX区位于北京冲洪积平原中部，
15、地形平坦开阔。平均海拔高度为 34 米 ，最高海拔 46 米 ，位于城北德清路附近大屯至洼里关西一带；最低海拔 20 米 ，位于东部楼梓庄沙窝村西坝河下游，高低相差 26 米 。整体地势呈西北高东南低，地面坡度为千分之一。地貌有洪积、冲积扇平原、扇缘洼地和河流冲积平原三种类型，地带性土壤为褐土与潮土。XX乡位于北京市东南郊，北距南三环路约1公里，南临北京经济技术开发区，西与丰台区接壤，东靠京津塘高速公路。南四环路由东向西横穿乡域中部，将XX乡分为南、北两区，成寿寺路由北向南纵贯全乡。本项目用地位于XX乡XX村，地块东邻吕家营村，南至少角村，西至南双旗杆村，北至倪庄村。用地性质为？，总土地面积约
16、？公顷。（2）水文地质条件XX区地下含水层主要分布在第四纪松散沉积地层中，潜层含水层以沙层为主，厚度一般在40 70 米 之间，地下水平均埋深 25 米 ；在东风农场酒仙桥东坝、三间房十里堡、黄港后沙峪三个第四纪洼兜地层中，深层含水层以沙卵石、沙砾石为主，地下水埋深一般在 100 米 以上。受地层结构和地势的影响，地下水自然流向呈自西北、西向东南、东的流向。多年平均地下水资源量为 11090 万立方米。XX区地下水多属重碳酸钙、碳酸镁型水，水质适合农业和工业用水。地下水污染较为严重，农村饮用水源井监测达标率仅为 56 3 ，不达标水源井地下水埋深大多在 100 米 以内。（3）气候气象拟建项目
17、位于北京市XX区，该区属暖温带大陆性半湿润季风性气候，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。多年平均年日照时数2490.8小时，年平均气温11.5，无霜期195天；年平均降雨量610.2 mm，75%集中在68三个月。易发生暴雨、大风、冰雹等灾害性天气。XX乡属暖温带半湿润季风型大陆气候，主要特征是四季分明，降雨集中，风向有明显的季节变化，冬季以北风和西北风为主，夏季为多偏南风。最高和最低月份平均气温分别为25.7和-4.9，分别出现在7月和1月，多年年平均降雨量为623.5mm，一般集中在七、八两个月。多年平均全年日照时数为2800h，年日照百分率为62%。（4）现状项目拟
18、建地地上为企业用房、村民房屋及其他附属设施，并有部分树木及其他地上附着物。第四章 投资环境与市场研究分析一、项目所在区域情况XX乡位于北京市东南郊，隶属XX区。北距南三环路约1公里，南临北京经济技术开发区，西与丰台区接壤，东靠京津塘高速公路。南四环路由东向西横穿乡域中部，将XX乡分为南、北两区，成寿寺路由北向南纵贯全乡。XX乡现有4个行政村、16个自然村，乡域总面积12.41平方公里。全乡现有农、居民11549户，其中农民7379户、居民4152户；总人口22825人，其中农业人口16936人、居民人口5889人。 XX乡是一个以乡镇企业为主多种经济形式并存的正在调整、建设、发展中的经济强乡。
19、全乡按照四路五区的可持续发展战略，三、二、绿的发展态势，正昂首阔步地勾勒着XX乡这颗XX区南部明珠的灿烂前景。乡界内以XX路为依托的第二产业带，推动乡域范围内自西向东形成三、二、绿的产业态势。 二、区域投资环境及市场分析1、区域投资环境奥运会后本市进入新的发展阶段，XX地区的发展正面临难得的机遇。一是促进城市南部地区加快发展已经成为全区各界的共识；二是奥运会之后，全市把更多的资源和精力投入到城市南部地区发展上来成为可能；三是随着城市发展的土地瓶颈日益凸显，城市南部平原地区的土地空间优势逐渐显现；四是城市南部地区作为本市参与京津冀区域合作的重要门户通道，其区位优势不可替代；五是城市南部地区基础设
20、施和发展环境不断改善，对高端要素的吸引力进一步增强。六是随着本市城市整体形象、经济实力的提升，城市化、市场化、国际化、现代化步伐加快，更多新的发展要素看好本市，城市南部地区的发展机会也进一步增多。同时，城市南部地区各区发展的积极性很高，为促进城市南部地区加快发展提供了有力保障。北京市以及XX区对包括XX乡在内的城乡结合部的投资重点是，以农民生活水平、产业发展水平和城市管理水平提高为目的，统筹解决其地区突出问题，加快形成城乡一体化发展新格局。从全市投资总量看，XX区占全市的20.5%，其中房地产占全市的20.2%，居区县之首。全社会固定资产投资增幅高于全市10.5个百分点，总量分别比排名第二、三
21、位的丰台、大兴多55.2亿元和68.5亿元，占全市比重高于丰台、大兴7.8和9.7个百分点。2010年，XX区政府投资工作依然坚持城乡一体化统筹推进，积极构建宜居城区，统筹兼顾推进城乡建设，安排资金约40亿元，加快推进城乡一体化进程。XX区一是通过土地储备，推进农村城市化进程，建设用地全部纳入土地储备的乡，农民一次性整建制转居转工进入城镇社会保障体系，农（居）民全部搬迁上楼，按规划实施绿化美化和城市建设，加快培育产业支撑，实现环境提升与产业发展的有机结合。二是将土地储备作为绿隔地区“一乡一策”政策调整的重要补充，制定完善规划调整方案，抓好整建制转居转工试点，加快推进绿化隔离地区建设。 而土地政
22、策将是影响本区域内未来投资市场的主要因素。2009年以来，为了确保房地产市场稳定发展，国务院、北京市先后出台了“国十条”、“京十二条”，对金融信贷、土地市场和房地产市场加强调控力度。这一系列政策的出台和实施，有可能进一步影响全区投资市场。XX区按照建设“新四区”的战略部署，在确保完成现有土地储备项目后续开发的前提下，统筹谋划，进一步加大土地储备工作力度，加快土地供应，促进资金回笼，降低资金风险，形成滚动开发、有序推进的工作格局。2、未来开发市场分析为了防止北京市城市中心地区与外围组团之间连成一片，避免城市“摊大饼式”的发展，实现城市规划“分散集团式”布局。根据北京市1993年的总体规划方案，北
23、京市在四环五环之间建设了第一绿化隔离带，同时还将建设第二绿化隔离带，绿化隔离地区总面积为241.79平方公里，规划实现绿地面积125平方公里，占绿化隔离地区总面积的52%，成了“绿化隔离带房地产项目”密集的区域。产业建设是农村经济发展和农民致富的必由之路。绿化隔离地区规划有两种产业类型，即二、三产业用地（简称绿隔产业）和经营性绿色产业（简称绿色产业）。绿隔产业是绿化隔离地区用于安置失地上楼的农民劳动力、为农民提供社会保障的经营性二三产业。绿色产业是在建设大块绿地（100亩以上）的基础上，允许有35%的土地用于建设与绿地相适宜的经营性产业项目，以吸纳当地农村劳动力、增加农民收入和养护绿地。因此本
24、区域将吸引一些电子信息产业，高端的轻工产业和创意产业企业入驻京政办发200020号文件第十条规定：“在农民自住房建成的前提下，允许集体经济组织开发建设部分商品房上市出售，所得收入全部用于补偿拆迁、新村建设及绿化建设，建设农民自住房屋和上市出售的商品房比例为1：0.5。”本项目实施后拟开展的二级开发市场主要为住宅的开发。从房展会上关注集中度中可以看出绿化隔离带项目需求的主力群体为35岁以下的群体，尤其是30岁以下的群体同时值得注意的是50岁以上的中老年群体对于绿化隔离带项目的需求也比较旺盛，这和中老年群体对于项目周边环境及绿化要求程度较高有一定的关系，同时由于该群体当中的相当一部分人已经或者即将
25、退休，对于居住地点和工作地点的距离并不十分看中。图 绿化隔离带项目需求群体年龄分布 同时外来置业者需求旺盛。有资料显示，北京市40%的商品房市场被外来群体（包括国内异地置业者以及国外置业者）消化。图 绿化隔离带项目需求群体户口分布另外，将近9成以上的绿化隔离带项目需求群体的家庭年收入不超过10万元。从绿化隔离带项目需求群体的家庭年收入来看，主要集中在6-20万之间，同时假定该群体已有2-3年的积蓄，储蓄率按照50%计算，该部分群体的储蓄额度在9-30万之间，按照首付20%计算，该部分群体对总价的承受能力应该在45-120万之间。图 绿化隔离带项目需求群体家庭年收入分布 绿化隔离带项目基本上在四
26、环到五环之间，政府部门对于这些项目在“绿化率”、“容积率”等方面有严格的限制，同时产品形态也将彻底改变市内“塔楼一统天下”的局面，将形成“低层低密度”、“板式多层”、“板式小高层”多种产品并存的局面。而从居住角度看，“绿化隔离带”项目的优势主要集中在“绿化率高”、“通风/采光好”、“社区安全/环保/健康”、“建筑密度低”等方面。和普通商品房需求市场不同的是，对绿化隔离带项目有需求的群体决大多数已经拥有了自己的住房，该群体已经拥有一定的购房经历，对于项目的细节比较关注，同时从购买目的来看，主要是“为了改善居住条件和环境”。图 绿化隔离带需求项目群体目前居住现状 图 绿化隔离带需求群体购房目的从目
27、前绿化隔离带项目的区域需求来看，“北部”及“东北部”的需求最旺盛，分别占2成略强，其次是“东部”、“东南部”和“南部”表 绿化隔离带项目区域需求 需求区域 百分比 北部 21.8 东北部 20.5 东部 14.1 东南部 14.1 南部 15.4 西南部 5.1 西部 5.1 西北部 3.8 从上述分析可以看出，本项目未来的开发市场具有较好的前景。三、区域开发优势分析1、政府重视度不断加强十七大报告指出：“建设生态文明，基本形成节约能源资源和保护生态环境的产业结构、增长方式、消费模式。”报告还强调，要“使生态文明观念在全社会牢固树立”。十七大报告首次提出生态文明，这是我们党科学发展、和谐发展理
28、念的一次升华。北京市委市政府多年来一直强调对生态环境的建设，陆续出台相关文件支持绿化隔离带的建设，首都绿化办（市林业局）和各有关区绿化管理部门分别制定全市和本区的绿化隔离地区绿地管理办法，使绿化隔离地区的绿化建设和管理逐步实现规范化、制度化、科学化、法制化。XX乡党委乡政府也高度重视绿化隔离带建设，专门成立了项目建设领导小组督办项目进展情况，一把手亲自挂帅着力推进项目实施。因此，本项目的建设具有完善的政策支持。2、村（居）民认可度上升经过多年城市生活的熏陶和政府的宣传，本地区村（居）民城市意识有了很大的提高，对于城中村混乱的情况和诸多不便也是反应强烈甚至深恶痛绝，特别与周边地区宜居环境的的对比
29、，以及一些城中村地区的成功改造的信息，更增强了他们的信心和决心。大家普遍认为早改比晚改好，早改可以减少历史遗留问题并尽快地发挥改造的综合效益，占据发展的主动。否则，随着城市的发展，房价、地价越来越高，在利益驱动下将带来新一轮违章建筑的出现，改造成本还将持续增加，改造难度也会进一步增大。2004年宅基地拆迁补偿平均一般不到2000元，如今已突破4000元，有的地区已高达1万元。大多数村社干部和群众都希望政府能尽快出台城中村改造的相关政策，在保障好原有权益的基础上，尽快推进城中村改造工作。因此，本项目的建设是当地村（居）民翘首企盼的民心工程。第五章 土地一级开发方案与进度安排一、征地方案几年来，北
30、京市已逐步形成了土地一级开发投资主体多元化（企业投资、政府投资、政府和企业共同投资）、级开发土地类型多元化以及管理方式的多元化。本项目采取的是开发企业实施土地开发，政府将不直接参与，开发商的利润不高于预计成本的5%。1、征地拆迁影响调查为了正确和较完整地获知本项目征地拆迁移民安置的影响，在本项目实施前，根据征地范围，对工程影响范围内的企业、人口、房屋、土地、专项设施等不同影响对象的实物指标进行调查。主要有征地拆迁影响人口调查、拆迁房屋及附属设施调查以及专项设施调查，另外对影响地区的基本情况、社会经济现状和发展计划以及拆迁影响地区居民生产生活现状的调查。经过调查，本项目范围内有企业用房、村民房屋
31、及其他附属设施，并有部分树木及其他地上附着物。树木及附着物权利人为集体所有。2、征地拆迁补偿原则及标准（1）征地拆迁补偿原则保障因征地拆迁而移民的居民合法权益，保证移民安置质量是我国有关政策法规和世界银行的移民安置政策共同的原则。为了切实落实本项目的实施以提高或不降低受影响人的生产条件和生活条件为原则，受影响居民有权利从项目实施方获得相应补偿，项目实施方必须协助受影响人，恢复或提高其原有收入和生活水平等基本原则。为了做好本项目用地拆迁和补偿工作，本项目应坚持以下原则：1）土地征用、青苗补偿，均应在国家有关法律政策框架内并广泛听取受影响人的意见后制订。2）对于在实施过程中临时发生的由于施工而给群
32、众造成的生活和生产方面的损失应根据受影响程度支付补偿费，补偿以能恢复原有的生活水平和生产条件为标准。3）征地补偿工作必须在项目实施前至少一个月完成，否则项目不开工。（2）征地、拆迁补偿标准依据北京市建设征地补偿安置办法（即“北京市人民政府令第148号”）：征地补偿费包括土地补偿费、人员安置费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。本项目发生土地补偿费及房屋拆迁费和其他土地附着物补偿费。3、征地工作程序（1）土地一级开发主体提出开发建设项目立项报告，由主管部门批准立项后，列入计划；（2）土地一级开发主体持批准的立项文件，向规划部门申请选址；（3）规划部
33、门初步划定用地范围、面积，并向有关部门发出建设用地征询意见表；（4）管理部门根据规划初步定点，拟定补偿安置方案；（5）土地一级开发主体与原用地单位、当地地方政府共同商谈征地补偿安置方案；（6）土地一级开发主体与被征地单位签订土地征用初步协议；（7）土地管理部门在补偿安置方案上签署意见；（8）规划部门审核征地文件、协议，草拟征地批复文件；（9）与被征地方就征地补偿费、房屋拆迁费、青苗及土地附着物的标准进行协商，经企业和村民代表大会通过后，签订征地补偿安置协议；（10）土地行政主管部门对征地程序、征地标准进行监督指导，听取村民意见并公示征地补偿协议；（11）区政府批准后，报市国土资源局审核，经市政
34、府批准后，取得征地批准文件；（12）征地补偿费专户存储，征地方要依法、按时、足额支付征地补偿费及相关税费；（13）在土地主管部门的主持下被征地单位向用地单位正式移交土地、并进行开发建设；（14）土地一级开发主体填写征地结案表，申请征地结案。4、 征地情况（1）用地单位：项目单位（2）征地用途：居住（3）征地位置：XX村四至（4）征收土地情况：本项目需征收北京市XX区XX乡XX村集体土地99.54公顷（约合1493.1亩）。5、涉及人员安置情况本项目在征地的同时，需要对征地范围内的人员进行安置，根据相关资料，本项目征地设计的农业总人口数量为2307人。6、征地方案及费用构成征地费是征收集体土地而
35、发生的一种补偿费用，征地项目的具体征地补偿费及人员安置费，以征地单位与被征地农村集体经济组织协商签订的征地补偿安置协议书为准。本项目征地采用货币补偿方式，依据有关规定及本项目的实际情况，征地补偿费用包括土地补偿费和人员安置费。本项目土地征用补偿标准45万元/亩，本项目需征地99.54公顷，征收土地补偿费共计67189.5万元。本项目人员安置标准26万元/人，本项目需安置2307人，人员安置费共计59982万元。则本项目集体土地征地费用为127171.5万元。7、 土地补偿费使用方式本项目土地补偿费全部支付给土地方，用于失地农民的补偿及安置。土地补偿费的使用由村委会召开村民代表大会确定。征地工作
36、是一项系统工程，征地单位应综合协调土地行政主管部门、劳动保障行政主管部门、民政部门、公安部门、农村工作部门、区人民政、乡镇人民政府、农村集体经济组织和村民委员会，齐心合力，共同完成此项工作。二、拆迁工作方案1、拆迁工作概要根据地形图分析结合乡政府提供资料，用地范围内房屋建筑面积约为1197193平方米。包括民宅800户，集体企业500余家。具体情况详见下表：地上物类型数量土地面积（）建筑面积（pgm）民宅800户345962 345962 集体企业500家649438 851231 合计1300.00995400 1197193 2、拆迁适用政策说明该项目位于XX区XX乡XX村，宅基地补偿应按
37、照北京市集体土地房屋拆迁管理办法、北京市宅基地房屋拆迁补偿规则及绿化隔离带项目拆迁宅基地面积控制标准、补偿标准及有关补助费的相关规定。拆迁补偿使用相关政策包括：（暂略）拆迁补偿费用包括民宅、国有企业、市政设施、其他费用及不可预见费等。3、拆迁补偿费用测算本项目拆迁费用测算包括民宅、集体企业、其他费用及不可预见费等几部分。（1）民宅部分根据有关规定，本项目民房拆迁补偿费指标为6500元/平方米，拆迁补偿费为224875.3平方米。（2）集体企业部分本项目拆迁范围内的企业现状建筑面积为851231平方米，根据有关规定，本项目集体企业房屋拆迁补偿费2000元/平方米，则集体企业拆迁补偿费为17024
38、6平方米。（3）其他费用拆迁服务费：按补偿金额的1.2%估算，为75.82万元。拆迁评估费：按照资产评估收费管理暂行办法（价费字1992625号）及关于规范资产评估收费问题的意见（国资办发199753号）文件要求计取，为47.06万元。拆除及渣土清运费：按拆迁民宅总建筑面积35元/平方米与拆迁集体企业总建筑面积60元/平方米计取，为5107.39万元。拆迁招标代理服务费按照招标代理服务费收费管理暂行办法文件要求计取，为23.19万元。其他费用测算详见下表：序号项目计费标准1 拆迁服务费补偿金额的1.2%75.82 2 拆迁评估费价费字1992625号47.06 3 民宅拆除及渣土清运费35元/
39、平方米1210.87 4 集体企业拆除及渣土清运费60元/平方米5107.39 5 拆迁招标代理服务费招标代理服务费收费管理暂行办法23.19 6 合计6464.32 则本项目拆迁总费用为上述（1）（3）之和，为401585.12万元。详见下表序号地上物类型数量占地面积建筑面积金额1 民宅补偿800户345962 345962 224875.302 集体企业补偿500家649438 851231 170246.203 其他费用6464.324 合计1300.00995400 1197193 401585.82（4）不可预见费按拆迁费用测算的10%匡算。为40158.58万元。4、村民安置方案本
40、项目共涉及XX村800户民宅拆迁，全采用回迁楼安置方式。5、拆迁工作计划和启动程序本项目拆迁工作主要为民宅和其余地上物拆迁。在完成项目核准、用地批准等前期手续后，立即启动征地、拆迁工作。拟先进行现状调查、评估测算；考虑本项目民宅拆迁量较大，民宅拆迁和企业等其他地上物拆迁分步实施，计划用一年左右时间完成拆迁补偿工作。三、市政建设方案1、市政建设概述本项目范围内市政建设要达到“六通一平”（通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气及场地平整）。本项目市政费用水平按照80元/土地计算，为7963.20万元。四、供地方案1、土地供应模式项目完成土地一级开发以后，在土地整理储备中心土地交易市场，公开出让国
41、有土地使用权。2、土地供应计划本项目计划开发周期为30个月。届时将提供可出让建设用地995400平方米，收益建筑规模为564768平方米。其中农民回迁安置房与商品房比例为1：0.5。3、土地一级开发深度项目完成土地一级开发时的市政基础设施条件达到“六通一平”的熟地状态。4、一级开发成本及入市底价的估算在项目入市准备期间，将聘请专业的评估公司对土地补偿价格、出让金及熟地价进行评估，。同时，预测土地在市场的经济实现能力。5、资金回收计划一级开发单位将在北京市土地整理储备中心XX分中心的监督下通过制定科学的土地公开上市工作方案和合同约束条件，通过土地公开出让保障土地一级开发建设投资的顺利回收。第六章
42、 环境和生态影响分析一、环境和生态现状本项目为XX区XX乡XX村土地一级开发开发项目。XX村位于XX区西南部，XX区土地利用总体规划（20062020年）已于2010年6月经北京市人民政府批复。XX村是XX区第一道绿化隔离带建设区域。1、建设项目所在地区域环境质量现状及主要环境问题（1）大气环境质量现状项目位于XX区XX乡境内，该地区环境空气质量评价标准采用环境空气质量评价标准（GB3095-1996）及其修改单中的二级标准。XX区环境保护局监测站于2009年1月15日19日对NO2、SO2、TSP在1个监测点（XX中心区）连续采集5天，每天监测四个时段，监测NO2和SO2的小时均值和日均值，
43、监测TSP的日均值。二氧化氮（NO2）：在五天的监测中，评价区域内NO2的小时均浓度范围为0.0100.063mg/m3，标准指数范围为0.0420.263 mg/m3，小时均浓度最大值为0.063mg/m3，占评价二级标准值的26.3%。二氧化硫（SO2）：在五天的监测中，评价区域内SO2的小时均浓度范围为0.0100.030mg/m3，标准指数范围为0.020.06 mg/m3，小时均浓度最大值为0.030mg/m3，占评价二级标准值的6%。TSP：在五天的监测中，评价区域内TSP的日平均浓度范围为0.0190.029mg/m3，标准指数范围0.1270.193mg/m3，超标率为0。综上
44、所述，通过对评价区的环境空气质量现状的监测表明，评价区域的NO2、SO2、TSP小时均浓度均能够满足环境空气质量标准（GB3095-1996）及其修改单中二类标准或工业企业设计卫生标准（TJ36-79）中的相关要求。（2）水环境质量现状本项目附近主要地表水体是凉水河。根据北京市水体功能与水质分类，凉水河水体功能为类。本次环评地表水环境质量现状调查主要采用收集凉水河2009年地表水质现状监测资料的方法进行。小中河的溶解氧、高锰酸盐指数、生化需氧量、氨氮和油类超过标准限值，污染类型属有机污染型。目前小中河现状水质未达到V类功能水质要求。（3）噪声环境质量现状本项目区为噪声2类功能区。项目区执行城市
45、区域环境噪声标准（GB3096-93）中的2类标准，主、次干路至道路两侧第一排建筑范围内区域执行4类标准。为了解项目所在区域当前声环境质量，2010年5月23日对项目周围环境进行了现场监测，共布设4个监测点。测量仪器采用AWA5610D型积分式声级计，按照城市区域环境噪声测量方法GB/T14623-93进行监测。 本项目区周边主要为交通噪声、已经运行的各企业工厂噪声和人群活动噪声。监测结果见6-1。表6-1 噪声现状监测结果监测点位置昼间dB(A)夜间dB(A)备注监测值标准值监测值标准值1#48.75542.945XX路2#50.77043.755XX三街3#50.55542.245XX二街
46、4#49.37040.155XX四街评价结果表明，拟建项目各点均未超过城市区域环境噪声标准（GB3096-93）中相应标准限值。区域声环境良好。3、主要环境保护目标本项目位于XX区XX乡境内，周边主要为村落和企业，评价区域内无重点保护文物古迹和珍贵动植物，本项目附近500m范围内无环境敏感点。本评价将该项目周边的声环境和大气环境作为环境保护的目标。保护级别如下：地表水：执行地表水环境质量标准（GB3838-2002）中V类标准；大气：执行环境空气质量标准（GB3095-1996）及其修改单中二级标准；噪声：执行城市区域环境噪声标准（GB3096-93）中1类标准，主、次干路至道路两侧第一排建筑范围内区域执行城市区域环境噪声标准（GB3096-93）中的4类标准。二、评价适用标准1、环境质量标准
