某项目可行性研究报告及整体开发建议2.doc

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1、五、 目投资和财务分析5.1成本分析 1、土地成本 该土地以企业破产收购形式获得，土地费用按暂行的250元/建筑平米计提成本。2、 建安工程费乌鲁木齐多层住宅建安费用框架结构在850元/平米左右，砖混结构在800元/平米左右；物流中心商业（含商务）的建安费用在1500元/平米左右；3、 前期工程费前期需要办理各种许可证，进行招标投标，进行可行性研究、勘查等，前期费用约占建安费用的2.1%；4、 基础设施配套费包括供电、供水、燃气、暖气、排污、电信、绿化、小区道路建设等，住宅约120元/平米，商业约250元/平米；5、 公建配套费公共设施（幼儿园、会所等）、室外景点绿化费、安防系统费、室外道路费

2、等，约占建安费用的5%；6、 不可预见费 按以上工程（15项）费用的2%提取；7、 开发费用包括管理费用、销售费用、财务费用。其中管理费用按工程建设费用的2%提取，销售费用按预估销售额的2.83.8%提取（其中住宅最低为2.8%、商业最高为3.8%），财务费用主要为贷款利息，按预估发生额提取。8、 总成本 总开发成本为以上7项费用之和。 9、 项目投资成本估算平顶山项目成本估算表平顶山项目总建筑面积为369808平米，其中需拿出38927平米住宅作为职工安置住房（按500户，每户78平米计算），职工安置住房采用全额集资的方式建设，实际可销售面积330881平米。因此，在本项目成本和收益分析中，

3、不考虑该部分成本和收益。项目费用（万元）单价（元/平米）说明1、土地成本8272.03250 根据暂定数据计算（以实际为准）2、建安费用28124.99850 框架结构，330881平米*850元/平米3、前期工程费用590.63建安费用的2.1%3.1办证费用281.25建安费用的1%3.2可行性研究28.12建安费用的0.1%3.3规划勘探设计费140.63建安费用的0.5%3.4其它费用140.63建安费用的0.5%4、基础设施配套费3970.57120供电、水、气、暖以及排污、绿化、小区道路5、公建配套费1406.23建安费用的5%6、不可预见费用847.291+2+3+4+52%7、

4、开发成本43211.761306（核算）1+2+3+4+5+67.1一期开发成本17284.7132352.4平米，占40%7.2二期开发成本25927.06198528.6平米，占60%8、开发费用2859.458.1管理费用864.24按开发成本的2%计8.2销售费用1995.21预估销售额（66507.08万元）*3%9、开发总投资46197.647+810、贷款利息126.43利率6%，半年计（见投资计划和资金筹措表）11、总成本46197.641396. 2（核算）9+10以上各项成本占总成本的比例分别是：成本各项比例分析图九家湾项目成本估算表方案一（商住开发）1、商业（含商务楼）成

5、本估算表项目费用（万元）单价（元/平米）说明1、土地成本4455.45250根据暂定数据计算（以实际为准）2、建安费用26732.7178218平米*1500元/平米（商业建安费用）3、前期工程费用561.37建安费用的2.1%3.1办证费用267.32建安费用的1%3.2可行性研究26.73建安费用的0.1%3.3规划勘探设计费133.66建安费用的0.5%3.4其它费用133.66建安费用的0.5%4、基础设施配套费4455.45250供电、水、气、暖以及排污、绿化、道路5、公建配套费1336.64建安费用的5%6、不可预见费用750.8337541.611+2+3+4+52%7、开发成本

6、38292.442148.63（核算）1+2+3+4+5+68、开发费用3601.538.1管理费用765.85按开发成本的2%计8.2销售费用2835.68预估销售额（73620.21万元）*3.8%9、开发总投资41893.977+810、贷款利息343.97利率6%，一年半计，（见投资计划和资金筹措表）11、总成本42237.942370（核算）9+10以上各项成本占总成本的比例分别是： 成本各项比例分析图2、住宅成本估算表九家湾住宅项目总建筑面积为251842平米，其中需拿出44489平米住宅作为职工安置住房（按500户，每户90平米计算），职工安置住房采用全额集资的方式建设，实际可销

7、售面积207353平米。因此，在本项目成本和收益分析中，不考虑该部分成本和收益。项目费用（万元）单价（元/平米）说明1、土地成本5183.83250 根据暂定数据计算（以实际为准）2、建安费用16588.24800 砖混结构，207353平米*800元/平米3、前期工程费用348.35建安费用的2.1%3.1办证费用165.88建安费用的1%3.2可行性研究16.59建安费用的0.1%3.3规划勘探设计费82.94建安费用的0.5%3.4其它费用82.94建安费用的0.5%4、基础设施配套费2488.24120供电、水、气、暖以及排污、绿化、小区道路5、公建配套费829.41建安费用的5%6、

8、不可预见费用508.7625438.071+2+3+4+52%7、开发成本25946.831251（核算）1+2+3+4+5+68、开发费用1426.948.1管理费用518.94按开发成本的2%计8.2销售费用908预估销售额（32554.42万元）*2.7%9、开发总投资27373.777+810、贷款利息0分期开发，以自筹和销售回款滚动开发11、总成本27373.771320（核算）9+10以上各项成本占总成本的比例分别是： 成本各项比例分析图方案二：住宅开发（备选方案）开发成本估算表九家湾住宅项目总建筑面积为489378平米，其中需拿出44489平米住宅作为职工安置住房（按500户，每

9、户90平米计算），职工安置住房采用全额集资的方式建设，实际可销售面积444889平米。因此，在本项目成本和收益分析中，不考虑该部分成本和收益。项目费用（万元）单价（元/平米）说明1、土地成本11224.73250 根据暂定数据计算（以实际为准）2、建安费用35919.12800 砖混结构，448989平米*800元/平米3、前期工程费用754.3建安费用的2.1%3.1办证费用359.19建安费用的1%3.2可行性研究35.92建安费用的0.1%3.3规划勘探设计费179.6建安费用的0.5%3.4其它费用179.6建安费用的0.5%4、基础设施配套费5387.87120供电、水、气、暖以及排

10、污、绿化、小区道路5、公建配套费1795.96建安费用的5%6、不可预见费用1101.641+2+3+4+52%7、开发成本56186.621263（核算）1+2+3+4+5+68、开发费用3219.168.1管理费用1123.73按开发成本的2%计8.2销售费用2095.43预估销售额（69847.57万元）*3%9、开发总投资59405.787+810、贷款利息0分期开发，以自筹和销售回款滚动开发11、总成本59405.781335（核算）9+10地窝堡项目成本估算表地窝堡项目总建筑面积为345768平米，其中需拿出40678平米住宅作为职工安置住房（按500户，每户80平米计算），职工安

11、置住房采用全额集资的方式建设，实际可销售面积305390平米。因此，在本项目成本和收益分析中，不考虑该部分成本和收益。项目费用（万元）单价（元/平米）说明1、土地成本7627.25250 根据暂定数据计算（以实际为准）2、建安费用25932.65850 框架结构，305090平米*850元/平米3、前期工程费用544.59建安费用的2.1%3.1办证费用259.33建安费用的1%3.2可行性研究25.93建安费用的0.1%3.3规划勘探设计费129.66建安费用的0.5%3.4其它费用129.66建安费用的0.5%4、基础设施配套费3661.08120供电、水、气、暖以及排污、绿化、小区道路5

12、、公建配套费1296.63建安费用的5%6、不可预见费用781.2439062.21+2+3+4+52%7、开发成本39843.441306（核算）1+2+3+4+5+68、开发费用2352.838.1管理费用796.87按开发成本的2%计8.2销售费用1555.96预估销售额（61865.3万元）*3%9、开发总投资42196.277+810、贷款利息0分期开发，以自筹和销售回款滚动开发11、总成本42196.271383（核算）9+10以上各项成本占总成本的比例分别是： 成本各项比例分析图5.2收益分析1、 销售价格确定平顶山项目该片区现阶段多层住宅平均价格在17501850元/平米，通过

13、竞争定价分析，建议住宅的销售均价在17501850/平米元之间，商铺的销售价格在55006500/平米元之间。通过价格加权平均计算，该项目的销售价格在19402080元/平米之间，取平均价格为2010元/平米。九家湾项目该片区现阶段多层住宅平均价格在1300元1400元/平米，通过竞争定价分析，住宅的销售均价在1350元/平米左右；考虑到该项目属于中期项目，预计开发日期在2007年，按每年8%的价格上涨幅度计算，合理的销售价格为1570元/平米。商业为两层规划（局部三层），一层的平均销售价格6000元/平米，二层的平均销售销售价格在3500元，商业的销售平均价格为4750元/平米元。商务用房平

14、均销售价格确定在2200元/平米。商业（含商务）的加权平均价格是4131元/平米。地窝堡项目该片区现阶段多层住宅平均价格在1350元1450元/平米，通过竞争定价分析，住宅的销售均价在1400元/平米左右；考虑到该项目属于长期期项目，预计开发日期在2008年，按每年7%的价格上涨幅度计算，合理的销售价格为1700元/平米。在整个项目平均价格计算时考虑商业的加权价格因素，平均的销售价格为1800元/平米。2、 销售收入分期比例确定平顶山项目该项目总开发周期历时21个月，其中一期开发面积132353平米（占总开发面积的40%），历时12个月，从2005年9月2006年9月；二期开发面积198528

15、平米（占总开发面积的60%），历时15个月，从2006年4月2007年6月；预计一期项目可销售日期为2006年6月（主体封顶），2006年12月清盘（95%以上的销售率）；二期可销售日期为2006年10月（主体封顶），2007年6月清盘（95%以上的销售率）；销售分期比例计划表销售计划年份销售比例销售面积（平米）分期销售金额（万元）一期二期2005年一期销售0%二期销售0%2006年一期销售95%12573525272.74二期销售50%9926419952.062007年一期销售5%66181330.22二期销售50%9926419952.06该项目采用滚动开发，分期销售的办法，能够在实现较

16、好的销售业绩的同时，保证项目后续开发的资金回笼，实现良性运做。该项目总的销售额是66507.08万元。其中2006年实现销售业绩45224.8万元，2007年实现销售业绩21282.28万元。该项目的开发总成本是46197.64万元，可以实现20309.44万元的税前利润，投资的税前利润率是44%。九家湾项目方案一：商住开发（建议方案）本项目拟用三年时间，分两期开发。一期商业开发历时16个月，从2006年8月2007年12月；二期住宅开发历时13个月，从2007年10月2008年11月预计一期项目可销售日期为2007年8月（主体封顶），2008年12月清盘（90%以上的销售率）；二期可销售日期

17、为2008年8月（主体封顶），2009年6月清盘（90%以上的销售率）；销售分期比例计划表销售计划年份销售比例销售面积（平米）分期销售金额（万元）商业商务住宅2007年一期商业40%5398025640.5商务30%12980.42855.69二期销售0%2008年一期商业50%6747532050.63商务50%216344759.48二期销售60%124411.819532.652009年一期商业10%134956410.13商务20%8653.61903.79二期销售40%82941.213021.77该项目采用以商带住的开发思路，通过商业开发更好的发挥项目区位和环境优势，提升土地价值。

18、在提升价值扩大收益的同时，由于受商业销售整体环境的影响，销售可能遇到一定困难，因此我们将商业的销售周期定为一年半，如此更符合商业销售的特点。在住宅开发方面，由于受该片区环境影响，生活机能十分不健全，住宅的销售规模十分有限，销售价格较低，因此在商业没有开发的前提下，不适合进行住宅的开发，通过商业的开发，预计该片区的住宅价格可提升10%以上。该项目总的销售额是106174.63万元。其中商业（含商务）的销售业绩73620.21万元；住宅的销售业绩32554.42万元。按年度销售计算，2007年实现销售业绩28496.19万元，2008年实现销售业绩56342.76万元，2009年实现销售业绩213

19、35.69万元。该项目的开发总成本是69611.71万元，总的销售额是106174.63万元，可以实现36562.93万元的税前利润，税前投资利润率52.52%。其中商业（含商务）开发成本42237.94万元，可实现31382.27万元的税前利润，税前的投资利润率74%；住宅的开发成本27373.77万元，可实现5180.65万元的税前利润（该利润未包含商业开发后住宅的溢价因素），税前的投资利润率19%。方案二：住宅开发（备选方案）如果采用备选方案，则本项目的开发成本是59405.78万元（见成本估算表），销售总收入是444889平米*1570元/平米=69847.57万元，可以实现10441

20、.79万元的税前利润。税前利润率仅为17.5%，基本不具备开发价值。因此，从投资收益考虑，纯住宅开发在短期内意义不大，在以后的分析中不在对方案二进行进一步分析和论述。地窝堡项目该项目总开发周期历时三年，分三期开发。其中一期开发面积91527平米（占总开发面积的30%），历时8个月，从2007年4月2007年11月；二期开发面积91527平米（占总开发面积的30%），历时8个月，从2008年4月2008年11月；三期开发面积122036平米（占总开发面积的30%），历时历时8个月，从2009年4月2009年11月； 预计一期项目可销售日期为2007年8月（主体封顶），2006年12月清盘（90%

21、以上的销售率）；二期可销售日期为2008年8月（主体封顶），2008年12月清盘（90%以上的销售率）；三期可销售日期为2009年8月（主体封顶），2009年12月清盘（90%以上的销售率）；销售分期比例计划表销售计划年份销售比例销售面积（平米）分期销售金额（万元）一期二期三期2007年一期销售90%82374.314829.84二期销售0%2008年一期销售10%9152.71647.76二期销售90%82374.314829.842009年二期销售10%9152.71647.76三期销售90%109832.419773.122010年三期销售10%12203.62197.01该项目采用整体

22、规划，滚动开发，以销定产、分期销售的办法，能够保证项目开发的可售性和后续开发的资金回笼，实现良性运做。该项目总的销售额是54925.3万元。其中2007年实现销售业绩14829.8万元，2008年实现销售业绩16477.6万元，2009年实现销售业绩21420.89万元，2010年实现销售业绩2197万元。该项目的开发总成本是42196.27万元，可以实现12729.03万元的税前利润，税前的投资利润率30%。3、 资金投入和使用计划平顶山项目该项目采用滚动开发模式，用一期的销售资金回报二期的开发，以减少开发的筹资量，从而降低资金的使用成本，提高盈利能力。投资计划和资金筹措表总项万元分项万元2

23、005年（万元）2006年（万元）2007年（万元）投资总额46197.64开发投资46071.219214.24（20%）32249.85（70%）4607.12（10%）贷款利息126.43126.4300筹资总额46197.64自筹资金5126.435123.4300银行贷款4214.244214.2400销售回款36856.97032249.854607.12销售回报66507.08045224.821282.28九家湾项目该项目采用以商带住的开发模式，商业开发的成功于否，决定该项目的成败。因投资额度大、开发周期较长，需要大量的信贷支持。投资计划和资金筹措表总项万元分项万元2006年（

24、万元）2007年（万元）2008年（万元）2009年（万元）投资总额69611.71开发投资69267.746926.77（10%）41560.64（60%）13853.55（30%）0贷款利息343.9757.8286.1700筹资总额69611.71自筹资金5343.975057.88581.1700银行贷款6696.221926.774769.4500销售回款50446.74028496.1913853.55销售收入106174.64028496.1956342.7621335.692007年实现销售业绩28496.19万元，2008年实现销售业绩56342.76万元，2009年实现销售

25、业绩21335.69万元。地窝堡项目投资计划和资金筹措表总项万元分项万元2007年（万元）2008年（万元）2009年（万元）2010年（万元）投资总额42196.27开发投资42196.2712658.88（30%）12658.88（30%）16878.51（40%）0贷款利息000筹资总额42196.27自筹资金3798379800银行贷款000销售回款42196.27886112658.8816878.51销售收入54925.314829.816477.621420.892197结论遵循逐步拓展、稳步发展的经营方针，在获得该片土地开发权以后，新疆某某集团将以循序渐进，滚动开发为原则，三个

26、项目分七年、九期开发完成。项目开发总成本将以分期、分批方式滚动投入，尽量以自筹资金和销售回款解决开发资金。项目所需资金主要为首期开发资金和商业项目建设资金，首期资金数额基本控制在5000万元以内，建议以自筹方式解决；商业开发周期长、需要资金数量巨大（可实现销售前需1.5亿以上的资金），建议部分自筹，部分通过银行信贷和其它融资方式解决。三个项目分期开发采用相互滚动支持的方式展开，即在前期项目产生销售的基础上进行下一期的开发；住宅项目一期以春季开发秋季销售为宜，二期秋季开发来年夏季销售。商业项目开发周期较长，建议在秋季开发，第二年夏季即可销售，秋季商户可以进驻开业，确保销售、招商和营业都在最佳时间

27、进行。4、 利润计算在税后利润估算中，各项税率取值如下：营业税及附加税率为销售额的5.5%；印花税为销售额的0.05%；所得税率为利润总额的33%。土地增值税条例实施细则规定，对从事房地产开发的纳税人，在开发成本的基础上加扣20%作为增值额（见土地增值税计算表）。土地增值比例在50%以内的，税率为增值额的30%。平顶山项目土地增值税计算如下：土地增值税计算表项目金额（万元）说明1、销售收入66507.08 见42页销售收入2、总成本费用46197.64见32页成本核算3、营业税及附加3657.891*5.5%4、印花税33.251*0.05%5、毛利润16618.31-2-3-46、其它加扣项

28、目9239.532*20%7、增值额7378.775-68、增值比例15.97%7/29、增值税率30%10、土地增值税2213.637*9税后利润表项目金额（万元）说明1、销售收入66507.08 见42页销售收入2、总成本费用46197.64见32页成本核算税前利润20309.441-23、营业税及附加3657.891*5.5%4、印花税33.251*0.05%5、土地增值税2213.63见上表6、利润总额14404.671-2-3-4-57、所得税4753.546*33%8、税后利润9651.136-7 从该项目税后利润表可以看出，项目的利润总额是14404.67万元；税后净利润是965

29、1.13万元，投资的净利润率是20.89%（税后利润/总成本费用）；盈利能力可观。九家湾项目受土地增值税影响，在该项目利润计算时，按整体项目进行计算，不在单列商业和住宅项目。土地增值税计算如下：土地增值税计算表项目金额（万元）说明1、销售收入106174.63见43页销售收入2、总成本费用69611.77见34页成本核算3、营业税及附加5839.61*5.5%4、印花税58.41*0.05%5、毛利润30664.861-2-3-46、其它扣除项目13922.362*20%7、增值额16742.55-68、增值比例24%7/29、增值税率30%10、土地增值税5022.757*9税后利润表项目金

30、额说明1、销售收入106174.63见43页销售收入2、总成本费用69611.77见34页成本核算 税前利润36562.931-23、营业税及附加5839.61*5.5%4、印花税58.41*0.05%5、土地增值税5022.75见上表6、利润总额25642.111-2-3-4-57、所得税8461.96*33%8、税后利润17180.216-7 从该项目税后利润表可以看出，项目的利润总额是25642.11万元；税后净利润是17180.21万元，投资的净利润率是24.68 %（税后利润/总成本费用）；具有比较高的盈利能力。地窝堡项目土地增值税计算如下：土地增值税计算表项目金额（万元）说明1、销

31、售收入54925.3见45页销售收入2、总成本费用42196.27见38页成本核算3、营业税及附加3020.891*5.5%4、印花税27.461*0.05%5、毛利润9680.681-2-3-46、其它加扣项目8439.262*20%7、增值额1241.425-68、增值比例2.94%7/29、增值税率30%10、土地增值税372.437*9税后利润表项目金额（万元）说明1、销售收入54925.3见45页销售收入2、总成本费用42196.27见38页成本核算税前利润12729.031-23、营业税及附加3020.891*5.5%4、印花税27.461*0.05%5、土地增值税372.43见上

32、表6、利润总额9308.251-2-3-4-57、所得税3071.726*33%8、税后利润6236.536-7 从该项目税后利润表可以看出，项目的利润总额是9308.25万元；税后净利润是6236.53万元，投资的净利润率是14.78%（税后利润/总成本费用）；盈利能力尚可。5.3风险分析5.3.1盈亏平衡点分析影响项目的不确定因素主要有以下几个方面：开发成本、销售价格和销售率，这些因素受政治、经济、社会条件和市场环境的影响，可能发生变化，从而影响项目的预期效益。盈亏平衡点即上述因素向不利方向变动，达到项目的税前利润为零，即项目盈亏的临界点（见下表）。计算公式：开发成本盈亏平衡点值=销售收入

33、开发成本盈亏平衡点变化百分比=开发成本盈亏平衡点值/开发总成本-11、 房屋销售价格盈亏平衡点值=开发总成本/开发总面积房屋销售价格盈亏平衡点变化百分比=-（房屋销售价格-房屋销售价格盈亏平衡点值）/房屋销售价格2、 房屋销售率平衡点值=开发总成本/销售收入房屋销售率平衡点变化百分比=房屋销售率平衡点值-100%平顶山项目盈亏的临界点因素开发总成本（万元）房屋销售价格（元/平米）房屋销售率因素现在估算值46197.642010元/平米100%因素盈亏平衡点变化百分比44%-30.55%-30.54%因素盈亏平衡点值66507.08139669.46%从上表分析可以看出，当开发成本增加44%，或

34、房屋价格下降30.55%，或房屋销售率不足69.46%时，该项目达到盈亏平衡点。根据市场预测，开发成本不会增加5%，房屋销售价格不会低于1800元/平米，房屋销售率不会低于90%。所以该项目有盈无亏。九家湾项目1、商业盈亏的临界点因素开发总成本（万元）房屋销售价格（元/平米）房屋销售率因素现在估算值42237.94 4750元/平米100%因素盈亏平衡点变化百分比74%50%-42.63%因素盈亏平衡点值73620.21237057.37%从上表分析可以看出，当开发成本增加74%，或房屋价格下降50%，或房屋销售率不足57%时，该项目达到盈亏平衡点。根据市场预测，开发成本不会增加10%，房屋销

35、售价格不会低于3500元/平米，房屋销售率不会低于60%。所以该项目虽有一定风险，但亏损可能性极低，而这种风险主要来自于销售率。2、住宅盈亏的临界点因素开发总成本（万元）房屋销售价格（元/平米）房屋销售率因素现在估算值27373.771570元/平米100%因素盈亏平衡点变化百分比19%-16%-16%因素盈亏平衡点值32554.42132084%从上表分析可以看出，当开发成本增加19%，或房屋价格下降16%，或房屋销售率不足84%时，该项目达到盈亏平衡点。根据市场预测，开发成本不会增加5%，房屋销售价格不会低于1400元/平米，房屋销售率不会低于80%。所以该项目有亏损的风险，风险因素主要来

36、自于销售价格和销售比例，因此该项目的开发必须在商业项目开发成功后方可展开，否则只可进行小规模的试探性开发。地窝堡项目盈亏的临界点因素开发总成本（万元）房屋销售价格（元/平米）房屋销售率因素现在估算值42196.271800元/平米100%因素盈亏平衡点变化百分比30%-23%-23%因素盈亏平衡点值54925.3138377%从上表分析可以看出，当开发成本增加30%，或房屋价格下降23%，或房屋销售率不足77%时，该项目达到盈亏平衡点。根据市场预测，开发成本不会增加5%，房屋销售价格不会低于1600元/平米，房屋销售率不会低于85%。所以该项目有盈无亏，但受销售价格和销售率影响，存在一定的风险

37、。因此该项目应作长期开发准备，以销定产，确保实现销售；循序开发，等待房价上涨。5.3.2销售盈亏平衡图项目以生产能力利用率表示盈亏平衡点（BEP）。BEP=固定成本/销售收入销售税金和附加*100%平顶山项目BEP=开发总成本/销售收入销售税金和附加*100%=46197.64万元/66507.08-3657.89=73.51%盈亏平衡图 62849.19万元 销售收入销售税金46537.9万元 盈利区 亏损区 开发总成本 0 73.51% 100%计算结果表明，该项目销售只要能够达到设计能力的73.51%，即可保本。九家湾项目BEP=开发总成本/销售收入销售税金和附加*100%=69611.

38、77万元/106174.63-5839.6=65.56%盈亏平衡图117926.66万元 销售收入销售税金69611.77万元 盈利区 亏损区 开发总成本 0 65.56% 100%计算结果表明，该项目销售只要能够达到设计能力的66%，即可保本。地窝堡项目BEP=开发总成本/销售收入销售税金和附加*100%=42196.27万元/54925.3-3020.89=81.3%盈亏平衡图 51904.41万元 销售收入销售税金42196.27万元 盈利区 亏损区 开发总成本 0 81.3% 100%计算结果表明，该项目销售只要能够达到设计能力的81.3%，即可保本。5.3.3敏感性分析本项目敏感性分

39、析针对，投资的税前利润和税前投资收益率两项指标进行评价。分别计算销售价格上下波动5%、10%、15%和总投资上下波动5%、10%、15%时，对经济评价指标的影响。计算结果如下：1、 平顶山项目售价变动敏感分析经济指标基准方案销售价格变动-15%-10%-5%5%10%15%税前利润（万元）20309.4410023.9413658.7316984.0923634.7926960.1530285.5投资收益率43.96%21.7%29.57%36.76%51.16%58.34%65.56%投资变动敏感分析经济指标基准方案投资总额变动-15%-10%-5%5%10%15%税前利润（万元）20309

40、.4427239.0924929.222619.3217999.5615689.6813379.79投资收益率43.96%69.37%59.96%51.54%37.11%30.87%25.18%在销售价格下降5%时，本项目经济指标发生如下变化：税前利润从20309.44下降到16984.09，税前利润减少3325.35万元，下降了16%；投资收益率从43.96%下降到36.76%，下降了7个百分点。由此可以看出，销售价格对本项目的投资收益影响巨大，为确保本项目获得预期的收益，应加大营销力度，确保销售计划能够按计划实现。在投资总额增加5%时，本项目经济指标发生如下变化：税前利润从20309.44下降到17999.56，税前利润减少2309.88万元，下降了11%；投资收益率从43.96%下降到37.11%，下降了6个百分点。由此可以看出，虽然投资总额变动不如销售价格变动的影响程度大，