《江畔人家项目投资可行性分析.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《江畔人家项目投资可行性分析.doc（69页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、XX大学毕业设计XX江畔人家项目投资可行性分析XX大学建设管理与房地产学院二OO九年六月摘 要可行性研究是编制设计任务书的重要依据，也是进行初步设计和工程建设管理工作中的重要环节。其通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析，在预测的基础上，提出项目投资意见，为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。本次房地产项目投资可行性分析的对象位于XX市沙滨路，由XXXX房地产开发公司投资开发，规划用地总面积25585平方米，总建筑面积102620平方米。该地块周围基础设施基本完善，土地坚实平整，属于较理想的建筑用地。笔者实际踏勘过地块周边条件
2、后，首先分析了我国宏观经济运行态势、我国房地产行业发展情况、XX市投资环境、沙坪坝区房地产市场现状等宏观环境，对项目进行了宏观上的可行性研究；然后，具体分析了微观区域房地产市场的供需状况、地块自身的基本情况，对本项目进行了市场分析和需求预测，规划设计分析，开发进度安排，投资估算分析，项目投资资金的筹措方案分析，风险分析以及对项目的盈利能力、偿债能力等财务状况进行分析。最后，在上述分析和估算的基础上，参考周边项目类型分析，项目定位为中高档住宅。为了效益最大化，设计还对项目开发环节，施工环节以及项目融资等提出了一些建议，以供参考。关键字：可行性分析，项目投资，投资估算，筹措方案，财务评价 ABST
3、RACT Feasibility study is the important basis of project design, is also the important link of the preliminary design and construction management. Feasibility study aim at the analysis of the main content of the project and supporting conditions, such as supply and demand of the market, supply of re
4、source so on , base on the forecast, it will put forward some suggestion in investment . It is a comprehensive system analysis method to put forward whether the project is worth of investment and provide advice on how to construct which is the basis for project decision-making.The feasibility analys
5、is of real estate investment project this time is located at ShaBin road in ShaPingba district, ChongQing, will be invested and developed by ChongQing ZhuoYue real estate development company, the total planning investment is 25585 square meters, with a total construction area of 102620 square meters
6、. The land is flat and solid and around with the consummate basic infrastructure, is believed the ideal land for construction. The authors had reconnoitered peripheral condition of land practically, Firstly analyze macro environment of the macro-economy in China, real estate industry development in
7、China, investment environment of ChonQing , the real estate market situation of ShaPingba district and so on .Make the project feasibility study based on macro environment. And then, make the microscopic analysis of supply and demand of the real estate market and the condition of the area, the basic
8、 situation of land-self, analyze the project market and forecast the market demand, make analysis of planning design and development schedules, investment analysis, financing plan analysis of project investment, risk analysis to the project and profitability, solvency etc which belong to financial a
9、nalysis. Finally, on the basis of the analysis and estimation before, bonding with the type analysis of surrounding project, we make the orientation of the project development for high-grade residential type. In order to get maximization of benefit, we also put forward some suggestions on project li
10、nks such as the project development and construction, financing for reference.Key words： feasibility analysis，investment projects，investment estimation, plan of financing, financial evaluation目 录摘 要IABSTRACTII绪论11 总论31.1项目名称： XX江畔人家项目31.2项目概况31.3项目开发商简介31.4可行性研究的依据42 XX市投资环境分析52.1 XX市社会经济概况52.1.1 GD
11、P保持高位增长，高于全国平均水平52.1.2XX市人口及城市化水平62.1.3XX市发展规划：62.2XX市房地产行业发展态势72.2.12008年XX市地产总体状况92.2.2XX市主城区房地产市场运行状况93 XX江畔人家项目分析153.1XX市沙坪坝区房地产状况及特征153.1.1XX市沙坪坝区概况153.1.2沙坪坝区房地产市场现状153.1.3 2008年沙坪坝区房地产投资状况163.1.4消费群体183.1.5房屋价格183.2 XX江畔人家项目区位分析203.2.1项目位置203.2.2项目所在区域交通条件213.2.3市政基础设施及配套213.2.4 周边楼盘区域带动223.2
12、.5环境因素分析223.3周边楼盘个案调查分析223.3.1华宇秋水长天223.3.2XX美丽山水243.3.3宝嘉江枫美岸253.4项目SWOT分析273.4.1 项目SWOT分析283.4.2 项目SWOT劣势应对建议314 规划布局324.1规划设计布局324.1.1规划设计思想324.1.2规划目标及布局324.2总平面布置335 项目投资估算及资金筹措355.1估算依据及范围355.1.1投资估算依据355.1.2项目建设投资估算范围与内容355.2项目建设投资估算355.2.1估算方法355.2.2投资估算结果375.3项目融资方案375.3.1资金来源选择375.3.2资本金筹措
13、385.3.3债务资金筹措385.3.4预售资金筹措385.3.5融资方案分析386 项目经济效益分析396.1评价依据和原则396.1.1依据396.1.2原则396.2基础数据与参数选择396.2.1销售价格396.2.2经营方式假设396.2.3贷款利率和基准收益396.2.4财税方面的有关税费率396.3项目收入预测406.3.1销售收入估算406.3.2出租和自营收入估算406.4总成本与费用估算406.4.1开发成本406.4.2管理费用406.4.3销售费用406.4.4其他费用406.4.5利息406.4.6税金406.4.7总成本与费用406.5财务评价报表416.5.1借款
14、偿还表416.5.2全部投资财务现金流量表。416.6财务评价指标416.7风险分析416.8敏感性分析426.9盈亏平衡分析426.10财务评价结论与建议427 研究结论和建议44附 表46附表1：主要技术经济指标表46附表2：重大C区项目总投资估算表48附表3：重大C区项目投资计划表52附表4：重大C区项目成本估算表53附表5：重大C区项目施工/销售计划表54附表6：重大C区项目销售收入测算表（单位：万元）55附表7：重大C区项目项目销售回款表 （单位：万元）56附表8：重大C区项目损益表 （单位：万元）57附表9：重大C区项目现金流量表(全项目) （单位：万元）58附表10：重大C区项目
15、现金流量表(自有资金) （单位：万元）59附表11：重大C区项目贷款偿还表（单位：万元）60附表12：单因素财务敏感性分析表61参 考 文 献62绪论全球宏观经济的严峻形势，金融风暴的严重程度不容低估。首先，此次危机规模非常大，已经从虚拟经济向实体经济蔓延，并从美国本土开始波及欧洲和世界许多国家；到目前为止，没有一个权威机构能够给出确切的损失规模。2007年我国GDP总量约28万亿元人民币，GDP增长率12%，是这一轮经济增长的最高点。2008年增长率已经开始下滑，2008年全年GDP增速为9%，6年来首次跌至个位数，从08年下半年开始，中国受美国经济危机的影响逐渐加深，国家宏观经济政策从上半
16、年防过热逆转为下半年保增长。从世界经济增长速度变慢的形势分析，2009年发达国家和发展中国家的经济受金融危机的影响，都很难走出低谷。2009年宏观经济面临的国内外环境更加紧张，特别是内部经济内生性变化带来的压力会明显大于2008年.世界经济增长周期性变化和国内周期性因素相叠加，加大了2009年经济进一步向下调整的压力。但是我国经济长期的内在条件没有改变，2009年经济继续向下调整的幅度会小于2008年。2008年,受国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度逐步加深。2008下半年，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台
17、了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策。2009年，较高的房价将有一定下行空间，随着房价的合理回归，政策逐步落实，自住型需求将陆续释放。虽然房地产市场的调整短期内对经济稳定增长带来了较大影响，但此次调整是对前几年房地产业过快增长和房价虚高的修正。将使过高的房价逐步向合理水平回归；使供给结构和需求结构更加合理。这次调整是我国房地产业自1998年市场化改革以来，经历的真正市场周期性调整，得到市场的锤炼和洗礼的房地产业将更具竞争力。房地产市场只有充分调整到位，才具备持续、健康发展的基础。综上分析，住房市场调整正在进行中，消费者持币观望等待机会，市场存量房较多，房价还有下行的空间，直至下跌到消费
18、者接受的水平，整体看调整有向深度发展的势头。由此预计2009年上半年，房价承接2008年的下滑势头，房价水平将继续回落。由于区域经济的差异性，各地区调整的进度和幅度不尽一致。一些调整比较早、调整幅度较深的城市，随着价格的下降，将有自住型需求陆续入市。随着经济适用房和限价房大量入市，下半年市场成交量将出现趋稳的迹象。对房地产建设项目进行可行性研究是房地产基本建设管理中的一项重要基础工作，是保证房地产建设项目以最小的投资换取最佳经济效果的科学方法，可行性研究在房地产项目投资决策和项目运作建设中具有十分重要的作用。可行性研究是房地产建设前期工作的重要步骤，是编制房地产建设项目设计任务书的依据。对房地
19、产建设项目进行可行性研究是房地产基本建设管理中的一项重要基础工作，是保证房地产建设项目以最小的投资换取最佳经济效果的科学方法，可行性研究在房地产项目投资决策和项目运作建设中具有十分重要的作用。1 总论1.1项目名称： XX江畔人家项目1.2项目概况 XX江畔人家项目位于XX市沙坪坝区，地处沙坪坝沙滨路，XX江畔人家项目规划用地总面积25585平方米，总建筑面积102620平方米。该地块周围基础设施基本完善，可以满足“七通”条件；土地绝大部分坚实、平整，地块属于较理想的建筑用地。项目所在位置介于沙滨路石门大桥和高家花园大桥之间，天然缓坡美地之图1. 项目位置图上：直面嘉陵江浩淼江天、遥望江北都市
20、繁华、背依XX大学、信手可享沙区中心商业便捷。项目原生地貌方正规整，具有先天的观江优势，为打造首席滨江教育社区争取了良好的自然条件。 1.3项目开发商简介XXXX房地产开发公司成立于1998年，是兴亚集团的全资子公司，具有二级开发资质。XXXX房地产开发有限公司自成立以来，积极调整结构，引进人才，成功运作和开发了许多项目，获得了迅速发展。XX房产以“务实创新”的工作作风和“追求XX”的精神不断的超越自我，为实现“让人人都有一个美丽的家”的目标而不懈努力。XX地产立业之初，就显示出“要做就做最好” 的气度，坚持建造高品质的楼宇。为了实现“追求XX，创造美丽”的目标，从2003年起，就相继在风景如
21、画的歌乐山实验性地建造纯别墅小区“香山锦苑”，在沙滨路开发了“XX美丽山水”及大学城“美丽熙街”，同时涉足埠外开发，在贵阳国家级开发区小河经开区成功建立起“XX金商地带”和“XX时代大厦”。目前，XX房产已开发有位于沙坪坝区歌乐山的别墅项目XX香山锦苑和位于贵阳小河区的商住项目XX金山地带，一经推出市场即赢得了广泛好评，同时也为XX房产积累了丰富的经验。特别是在经济形式正面下滑的情况下，依然以高价取得该地块的建设用地使用权，更突显其投资魄力和实力。1.4可行性研究的依据（1）国家及XX市颁布的相关法律、法规、政策。（2）XX市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要。（3）XX市2005、
22、2006年国民经济和社会发展统计公报。（4）XX市城市总体规划大纲（20002020年）。（5）沙坪坝区经济和社会发展规划。（6）、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额。（7）XX市市区基准地价。（8）沙坪坝区控制性详细规划（2001.11）。（9）沙坪坝区梨树湾地区控制性详细规划（2000.3）。（10）XX房地产开发有限公司提供的有关文件。（11）国家、省市颁布的有关设计的技术规程、规范和有关规定。2 XX市投资环境分析2.1 XX市社会经济概况2.1.1 GDP保持高位增长，高于全国平均水平整个XX市，2008年前三季度实现GDP3419.56亿元，比去年同时期增长15.3
23、%，增长速度比上半年提高0.1个百分点，与去年同时期基本持平。前三个季度全市GDP累计增速趋势走高，分别为13.9%、15.2%和15.3%。不仅如此，前三季度累计增长速度在全国都处于较高发展水平，分别高出全国同期平均水平3.3、4.8和5.4个百分点。但是由于正面经济形式的下滑以及通货紧缩，物价上涨的多重威胁，理论上，2009年XXGDP增长速度应低于2008年的。但是通过2009年的一些数据调查显示，XX市第一季度的GDP增长有所回升，有可能超过2008年的生产总值，赶上甚至超过2007 年4111.82亿元的总量，争取保持15.6%的增长速度，继续保持全国第3位，西部第2位的发展优势。图
24、2 .城市人均支配收入涨幅其次，城乡居民收入稳步提高。2008年19月城市人均可支配收入11653.62元，比去年同时期增长14.8，涨幅比2007年的涨幅有所回落；农民人均现金收入3334.94元，同比增长20.9 %，扣除价格因素，通货膨胀等因素，实际增长7.7 %。城镇居民人均可支配收入10755.17元，同比增长14.3%，扣除价格因素，实际增长6.7 %。居民收入水平的提高使得消费能力进一步加强。增强了市场的消费潜力，扩大了市场空间。最后，全市固定资产投资稳步增长。2008年1-10月XX市全社会固定资产投资完成2848.16亿元，同比增长30.6%，在正面经济下滑的趋势下，XX市饿
25、固定资产不但没有回落，反而有较大幅度的增长，更显示出XX市房地产市场的稳固和巨大的潜力。其中，城镇完成投资2679.15亿元，增长30.2%；农村完成投资169.01亿元，增长36.3%。在城镇投资中，房地产开发投资完成723.5亿元，增长24.9%，占全社会投资总量的25.4%。从数据中，我们看得出城镇居民住房投资的大好形势，加之XX市城乡一体化的进程推进，将形成对城市商业住房的巨大需求。2.1.2XX市人口及城市化水平市统计局公布的统计数据表明,2008年,XX市城镇化率升至48.3%,全市人均受教育年限达到7.9年,比1982年提高了2.8年,人口文化素质得到全面提升。我市人均受教育年限
26、增加,是社会发展的重要标志之一。据了解,去年,全市文盲人口（15岁及15岁以上不识字或识字很少的人）为163.91万人,比2000年第五次人口普查时减少81.80万人,文盲率下降4.1个百分点。另外,我市的教育水平提高很快,特别是高等教育得到了极大的发展,高学历人口数量成倍增加。改革开放让经济迅速发展,我市人口城镇化进程也驶入了快车道。1996年,我市城镇化率仅为29.5%,低于全国平均水平1.0个百分点,到去年就升至48.3%,实现了赶超全国平均水平的目标,城镇化率高于全国平均水平3.4个百分点,位居全国第12位,在西部地区仅次于内蒙古位居第二。新增的大量城镇人口，有大量的住房需求，表明XX
27、市房地产市场需求仍然旺盛。2.1.3XX市发展规划：1）一小时经济圈规划一小时经济圈是指，未来将在以XX市主城为核心、1小时车程为半径的范围内，打造一个具有明显聚集效应、规模经济和竞争优势的城市群。1小时经济圈主要包括XX市主城九区，以及该市的潼南、合川、铜梁、大足、荣昌、永川、双桥、璧山、江津、綦江、万盛、南川、涪陵、长寿等14个区县。“一圈”区域面积约3万平方公里，目前常住人口达1600万人，其中城镇人口接近1000万人，2005年实现地区生产总值超过2000亿元，占全市地区生产总值70%左右。XX市目前正试图借这一发展战略彻底改造、提升当地的社会、经济结构。目前，XX市是大城市带大农村结
28、构：该市现有总人口约3200万人，但主城区只有约600万人口，其余约2600万人居住在30多个区县的中小城市及村镇。XX市计划在10年15年以后，将这“一圈”的地区生产总值做到超过全市生产总值的80%，集聚城镇人口超过2000万，城镇化率达到75%左右。这意味着，未来1015年该市其他区域将有400万人口转移到“一圈”内。2）都市核心圈主城区将划分为东、西、南、北、中五大片区，各片区自成功能相对完善的城市，主城区城中有城，以疏解目前中心城区面临的巨大压力。a. 北城：新XX 嘉陵江以北，中梁山和铜锣山之间(含蔡家组团)的北部片区，是城市近期的重点拓展区域，以中央商务区、北部新区、长江上游最大的
29、集装箱港口、铁路客运中心、航空枢纽、大型博览设施和体育设施等为标志，主要承接中心城区疏解的人口、部分公共服务功能和交通功能，聚集以高新技术、汽车等为主导的产业，重点建设良好的城市人居环境，塑造新XX的城市风貌。 b. 中城：提升中的城市中心 中部片区位于中梁山与铜锣山之间(不含蔡家组团)，被长江和嘉陵江环抱的区域，是XX城市的发源地，最富历史文化传统特色的区域。未来将重点调整产业结构，大力发展以高端服务业为主的第三产业，提升城市中心的品质。 c. 南城：山青水绿 南部片区是铜锣山以西的长江以南和以东区域，是以会展、商贸、都市旅游、科研教育为主导的发展区域，山青水绿城市的代表区域。 d. 西城：
30、高品质发展 西部片区是缙云山与中梁山之间的区域，其北部和中部以科研教育、服务业、休闲旅游等为主导，其南部为都市区工业发展的重点区域之一。西部片区要引导城市高品质组团式集约化发展。 e. 东城：三产与工业并举 东部片区是铜锣山与明月山之间的区域，其南部发展以会展业为主导的第三产业，重点提升城市功能。 f. 多中心：1+6 “多中心”指城市中心和六个城市副中心。城市中心为中央商务区，由江北城、解放碑和弹子石滨江地区共同组成，是面向西部地区和XX市域的中心。六个城市副中心为现有沙坪坝、观音桥、杨家坪、南坪四个城市副中心和新规划的西永、茶园两个城市副中心，城市副中心将培育成为区域性的商务办公区、商贸服
31、务和文化娱乐区，同时分担部分市级公共服务设施。2.2XX市房地产行业发展态势首先，房地产市场环境的根本好转必须依赖于宏观经济大势的好转，经济的繁荣才能支持楼市的健康发展。2008年下半年，中国经济出现了加速下滑，2009年，受到全球金融危机的影响，宏观经济面临的国内外环境将更加紧张，尤其是内部经济内生性变化带来的周期性调整压力可能会明显大于2008年，整个经济环境的变化给房地产行业带来深远的影响。同时，从房地产市场本身规律分析，XX市过去几年成交量增速太快，一定程度上透支了购房需求；房价涨幅太快，超过了居民实际可支付能力，产生了一定得房地产泡沫，因而房地产行业调整在这次金融危机中也需要一个清除
32、泡沫，实现理性回归的过程，主要是通过成交量的萎缩和房价下跌完成来完成这种内部净化。自2007年年底，XX市的房地产市场和全国大部分房地产市场同步的开始进入调整期，目前经过一年的调整，行业风险已部分释放，但还未完全调整到位，房价和购房消费还没有完全回归到理性。2009年中国房地产市场仍然处于调整期。随着2008年12月17日，国务院常务会议决定二套房贷有限松动，减轻住房转让环节营业税负政策出台后，对改善性购房群体进一步放大，是对前期改善型住房政策的进一步明确和细化，但其政策是谨慎的，决策层担心炒作和投机氛围的再次蔓延，进一步放松二套房贷不加以区隔基本的住房需求和投机需求的政策预计在估计层面出台的
33、空间不大。当然政府会继续出台促进购房消费又遏制投机炒作的消费行为，尽力的让房地产市场回归理性。其次，先行指标显示：2008年1-10月，XX市房地产开发完成投资723.5亿元，比去年同比增长虽然达到24.9%，但是这个增幅和2007年比下降10.04个百分点；土地购置面积为675.03万平方米，与去年同期相比下降40.21%；XX主城商品房用地成交面积324.40万平方米，同比减少71.61，预计此类指标2009年还将低位运行，进而影响到2010 年及2011 年的市场供应量。供应量的降低给在建的和计划将建的房地产商让开了一定得市场，有利于在金融危机过后，此类房地产商的突然崛起。最后，整个XX
34、市的存量消化大致保持在一年左右：截至10月底，XX主城区商品房可售面积达1468.98万平方米，按2008年各月消化的速度看，消化目前可售面积约需1年时间，考虑到建设周期及结构性因素，我们认为再经过09 年一年的消化，2010 年以后可供销售的商品房存量去化率将下降，从而有利于成交量的回升和房价的稳定回升。2008年国家先后出台国务院关于促进节约集约用地的通知、违反土地管理规定行为处分办法等政策及启动了新版土地出让合同。政府一直在利用各种紧缩性的金融政策，以及加大土地清理整顿，规范土地市场，加强对土地市场的供应管理，挤出地产泡沫。2.2.12008年XX市地产总体状况2008年，XX市土地购置
35、面积下降近40%，土地开发面积同比增幅大幅回落2008年1-10月，土地购置面积为675.03万平方米，与去年同期相比下降40.21%；土地开发面积为663.79万平方米，与去年同期相比增长8.91%，尽管有所增长但是相比2007年的开发量，实际开发量有所回落。土地购置面积大幅下降主要是受2007年底开始房地产二级市场大幅调整的影响，企业放缓扩张步伐；2008年下半年全面的经济危机带来的正面经济形式的下滑以及受国家加大土地清理整顿政策影响，各企业加快现有土地开发，土地开发面积依旧保持较高增速，但相对2007年增幅已大幅回落。图3.土地购置面积及土地开发面积2.2.2XX市主城区房地产市场运行状
36、况首先，保障性用房大体量入市导致XX主城区商品房新批准预售量高位运行 。2008年1-11月XX主城区商品房新批准预售面积1820.80万平方米，较去年同期减少了93.35万平方米，同比减幅为4.88%。2007年受整个市场环境的影响，需求旺盛，新批准预售面积也较大，2008年市场逐步回归理性，但随着大量保障性用房入市，拉动整个市场的供应，导致了2008年1-11月新批准预售面积和去年相差不大。其次，XX主城区商品房销售面积大幅下降，近六成集中在“三北一南”四区域。图4. 0708年111月成交量图5.主城各区商品房成交面积对比2008年1-11月，XX主城区商品房成交118984套，相比去年
37、同期减少52589套，减少率30.65；商品房成交面积1126.14万平方米，相比去年同期减少553.82万平方米，同比减幅率32.97。2007年XX市房地产市场发展迅速，房价也大幅上涨，暗藏了一些房地产泡沫，购房者对商品房市场的良好预期导致商品房市场供需两旺，但随着国家各项调控政策的出台以及经济环境的变化，市场逐步回归理性，消费者大多数持观望态度，保守了大量存在的消费潜力，导致了2008年1-11月商品房成交量大幅下降。“三北一南”区域（南岸区、江北区、渝北区、北部新区）依旧为成交热点区域，四个区共成交676.48万平方米，占总成交量60.07.同时，XX主城区商品房价格依旧高位增长，月度
38、价格同比差别缩小 。2008年1-11月XX主城区商品房成交4024元/平方米，较去年同期每平方米增长了735元，增长幅度为22.36，2008年XX主城区房价依旧高位运行，但从2008年XX主城区月度成交均价来看，1-8月成交均价走势相对平稳，一直在4100元/平方米上下波动，随着市场形势的进一步严峻，开发企业资金链紧张，销售压力增大，资金周转出现挑战，各楼盘优惠折扣增多，同时力度加大，加上保障性用房大量上市等因素，导致了8月来成交均价的持平。最后，XX主城区招拍挂商品房用地成交面积下降近七成，很多的开发商也土地和房地产的建设也持观望态度，造成土地成交量的萎缩。由于土地成交量少，现有土地价格
39、、楼面地价因为市场竞争参与者的减少而双双大幅增长，渝中区、沙坪坝区、高新区土地成交价格位居区域前三。2008年1-10月XX主城商品房用地成交62块，较去年同期减少113块，同比减幅为64.57；成交土地面积324.40万平方米，较去年同期减少818.42万平方米，同比减幅为71.61；规划建筑面积946.24，较去年同期减少1683.42万平方米，同比减幅为64.02。从这些尖锐的数据中，我们看出房地产市场大量在2008年大量的萎缩，投资和消费都处于抑制状态。2007年大受关注的地王现象屡屡出现，而2008年随着国家宏观政策的调控，银根紧缩，同时市场需求不旺，消费者观望情绪的浓厚，各种类型的
40、项目销售量都出现大幅下降，各企业资金链逐步紧张，买地扩张的实力也大受影响，导致了土地成交量大幅下降，但土地成交的大幅下降，将为后期市场供应带来深远的影响。所以说这既是挑战优势契机。2008年1-10月XX主城区商品房用地成交价格2966元/平方米，较去年同期每平方米增长1107元/平方米，增长幅度为59.57；楼面地价为1017元/平方米，较去年同期每平方米增长了209元，增长幅度为25.89。2008年土地价格高位运行，一是2007年来土地价格上涨惯性所致，另一方面由于一部分成交土地位于商圈中或附近，导致了2008年1-10月土地成交价格较去年同期大幅增长。总的来说，全年房地产市场呈以下四个
41、特点：（1）房地产市场成交量逐渐回升，价格将进一步回归理性 2008年房地产各项供给指标对市场形成较大的压力；从需求指标上看，2008年销售量相对正常年份平稳增长，尽管2008年1-11月，XX市部分地区销售量出现较大的增长，但与2007年过热的销售量相比，大部分仍处于下跌状态。供过于求的局面已经形成，但供过于求不是需求太少，而是有效需求太少，广大市民自住型购房需求被不合理的房价，以及投机性的炒作者所阻挡。如果价格在合理的区间内，通过市场的合理调控，必然出现供求两旺的局面。从目前市场情况来看，大部分城市的房地产市场对于价格非常敏感，很多楼盘，由于定价比较合理，几乎在开盘时即销售一空。在这种情况
42、下，理性的开发商必然要顺应市场潮流，合理调整价格，加大促销力度。而不再让消费者徘徊在高价的观望之中，理性的房价下跌给房地产商汇集了再次投资的资金，缓解了资金压力。这也是2009年房地产市场成交量回升，价格将进一步回归理性的前兆。（2）开发投资增幅将进一步下降，房地产企业财务杠杆将大行其道由于销售额低于投资额，2009年房地产企业的资金将更加紧张，而且大部分房地产重点企业对于目前的国内国际形势以及XX市的发展大政策都有较深入的了解，虽然对房地产市场长期看好，但同时也认识到短期内房地产市场发展的低谷，必然下调开发投资计划，缩减投资开发量。如万科就在第三季度报告中明确指出，公司在半年度报告已经调低了
43、全年的开竣工计划的基础上，“决定进一步下调今年的开工计划，开工面积再调减约110万平方米，到570万平方米左右，以更好地匹配市场的销售节奏。” 预计2009年房地产开发投资增幅将进一步下降，但不会出现负增长。其次，对于部分中小房地产企业来说，不具备股市融资的资格和能力，只能采取杠杆投资策略，依靠较高的财务杠杆进行资金周转，金融机构为避险又加强对这些企业的贷款管理，2009年资金将相当吃紧。整合成了房地产行业的大势所趋，大鱼吃小鱼的残酷局面将不可避免。（3）自住型购房继续增长，改善型购房将成为市场生力军2008年10月27日，中央银行将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最
44、低首付款比例调整为20%。同时央行从2008年9月开始，连续5次下调存贷款利率，拉动市场消费。中国指数研究院的调查表明：自住型需求购房者70%以上是需要贷款的。包括从降低首付和月供的一系列措施中，有力的支持了自住型消费需求。加之2009年房价调整到合理的区间，必然会使自住型购房更加强劲增长，随之而来的是消费者的理性购房需求。2008年12月21日国务院办公厅发布的关于促进房地产市场健康发展的若干意见规定，“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”明确了国家鼓励改善型购房的导向，随
45、着中国经济的发展，居民收入水平提高，进一步改善住房条件已经列入很多市民的日程，但由于房价过高，以及交易费用等的原因，很多改善型需求并不能得到满足。2009年，国家将进一步出台鼓励改善型购房的政策，降低交易成本，不仅通过市场，同时也通过保障性住房，满足改善型购房的需求，改善型购房将成为市场生力军。这为房地产开发企业又扩大了市场空间。（4）XX市政府将采取灵活而审慎的手段加大对房地产的支持力度。在国际金融危机的环境下，XX市都必须提高内部投资和消费需求，才能确保经济的稳定发展。拉动内需是目前我国经济保持高位运行的有力模式，而房地产投资作为生产总值的重要支柱，对于经济稳定具有十分重要的作用。要落实中
46、央经济工作会议上的“保增长 调结构 促发展”，就必须保证房地产保持一个合理的增速。为了保证这个增长速度的实现，保障整体经济的稳定，2009地方政府必将加大“救市”力度，但手段将更加灵活审慎。如进一步降低交易税费、下调贷款利息、购房退税、鼓励部分购房者合理的投资需求、鼓励开发商适度调整销售价格等，但也不排除在房价出现大跌的时候，出台政策“托市”，包括以财政资金购买商品房用于廉租房等手段，毕竟房价的大起大落都不符合任何一个政府调控政策的本意。这些政策的出台和落实，必然会给低迷的房地产市场带来回升的希望，从而拉动经济的的循环发展。小结：在国际金融危机的严峻形势下，危险与机遇是并存的，按照经济规律市场
47、回暖是迟早的事，政府政策上不断有利好政策出台，因此只要开发商能找准目标市场，开发出有品质的楼盘，市场前途仍然还是光明的。3 XX江畔人家项目分析3.1XX市沙坪坝区房地产状况及特征3.1.1XX市沙坪坝区概况图6.XX市沙坪坝区规划图沙坪坝区位于长江以北、嘉陵江以南，地处XX市区西部，经过五十年的建设，沙坪坝已成为XX市重要的经济、文化区。全区总面积396平方公里，人口64万，下辖13个街道、12个镇和1个经济园区。XX直辖市的建立，为沙坪坝的发展提供了千载难逢的历史机遇。直辖十几年来，XX市，特别是沙坪坝区依靠丰厚的教育资源和便利的交通以及成熟的商业圈的运行，市区建设取得突飞猛进的成绩，居民的住房条件也随着社会总固定资产的投资增大而得到很大的改善和提高。3.1.2沙坪坝区房地产市场现状整体形势：跨入二十一世纪，XX市沙坪坝区抓住西部大开发的历史机遇，大搞城市建设，出现勃勃生机，人声鼎沸，车流不息的景象。一
